Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Exc]

Pari viikkoa sitten sain vaihdettua 12kk -> 3kk ja marginaalin 0,5% -> 0,4%. Muutoskulu 250€, sitä en älynnyt alkaa tinkaamaan.

Alkuviikosta meidän talouteen irtosi puhelimen välityksellä asuntolainan muutos:
6kk + 0.6% -> 3kk + 0.45%, muutoskulu 250e.

Laina oli otettu itseasiassa vasta 2kk sitten jolloin ei muka irronnut parempia ehtoja… Noh, samapa tuo. Laina oli sikäli ”vanha” meille kun oli taloyhtiölaina jonka otimme itselle.

Vanhan asunnon lainaan (joka nyt sijoitusasunto) ei irronut parannuksia, siinä 3kk + 0.65%.

 

[SheikYerbouti]

Tuli vastaan ehkä rajuin digistailaus ikinä. Tässä kyllä venytetään digistailauksen käsitettä jo aika pitkälle.

Ennen:



Jälkeen:

 

[CoreFusion]

Tuli vastaan ehkä rajuin digistailaus ikinä. Tässä kyllä venytetään digistailauksen käsitettä jo aika pitkälle.

Ennen:



Jälkeen:

No huh, siinä on ikkunaremonttikin menty tekemään

 

[Rantakemisti]

Tuli vastaan ehkä rajuin digistailaus ikinä. Tässä kyllä venytetään digistailauksen käsitettä jo aika pitkälle.

Ennen:



Jälkeen:

Onko tämä jostain myynti-ilmoituksesta vai palvelua myyvän firman sivuilta? Tuli vain mieleen, että joku saattaa hyödyntää tuollaista palvelua remontin suunnittelussa.

 

[kempula]

Ostettava kohde löytynyt ja tarkat lainatarjoukset otettu sen perusteella. Paras marginaali ja ilmaiset päivittäispalvelut olisi S-Pankilla (0,4 %), mutta OP on hyvin lähellä (0,5 %) ja heidän bonuksilla kuittaa taas aika paljon asioita. Molemmissa 3 kk euribor.

Kaikista muista pankeista on vastailtu nopeasti, mutta Nordea ei ole vieläkään vastannut tiistaiaamuna lähetettyyn kyselyyn vaikka olen heidän asiakas. En todennäköisesti kauaa...

Täällä saatiin laina OP:sta 3kk euriborilla ja 0,4 marginaalilla ja 300e käsittelykuluilla ilman sen kummempaa tinkaamista.
OP bonuksilla makselee esim. omakotitalon vakuutukset ja muitakin vakuutuksia pois.

 

[Armatt]

Ensisijasesti kattoa se mahdollinen vuokratontti, nykyinen taloyhtiö on omalla tontilla ja rasitteena tuleva radanlaajennus.

Taloyhtiön tontti taitaa päättyä tuohon katokseen. Yhden radan ne vetävät siihen väliin kuitenkin.

Tuossa on välissä pari yksityistätonttia, mitkä on jääneet sinne wtf tilanteeseen.

 

[hsalonen]

Itse pyysin myös Nordeasta samaa vaihtoa 12kk -> 3kk ja olisi halunnut ”tarkistaa” marginaalin 0,35 -> 0,47 muutoksen yhteydessä, vetosi jatkuvasti pankin kohoaviin rahoituskustannuksiin lyhyemmällä viitekorolla. Muutos jäi tekemättä, kun ei keskustelu edennyt yrityksistä huolimatta. Totesin vain, että alaspäin voimme tarkistaa, mutta muutoskulua enempää en suostu maksamaan. Täytyy seurailla tilannetta ja palata myöhemmin asiaan, sillä kovin suurta muutosta ei olisi noilla ehdoilla tapahtunut.

Et taida olla seurannut Euriboria? Tuossa nyt noin kk

Tuossa vähän vanhempaa:

pvm, 1vk, 1kk, 3kk, 6kk, 12kk

Ero oli yli 1%yks vuoden alussa, kun korot lähtivät nousuun ja on nyt tasautumassa 0.5%yks.

Totta helvetissä kannattaa vaihtaa 3kk, vaikka marginaali siitä vähän nousisikin, varsinkin, jos korontarkistuspäivä on lähellä.

Eilisillä koroilla makselet 4.286% korkoa, kun voisit maksella 3.956% korkoa , joka todennäköisesti kääntyy laskuun nopeammin.

 

[SheikYerbouti]

Onko tämä jostain myynti-ilmoituksesta vai palvelua myyvän firman sivuilta? Tuli vain mieleen, että joku saattaa hyödyntää tuollaista palvelua remontin suunnittelussa.

Oikotieltä, asunnon myynti-ilmoituksesta. En tiedä, onko hyvän tavan mukaista linkittää tähän suoria myynti-ilmoituksia, joten laitoin vain kuvat. Saman tason "digistailaus" oli tehty olohuoneeseen.

 

[kajakkivajakki]

Et taida olla seurannut Euriboria? Tuossa nyt noin kk

Tuossa vähän vanhempaa:

pvm, 1vk, 1kk, 3kk, 6kk, 12kk

Ero oli yli 1%yks vuoden alussa, kun korot lähtivät nousuun ja on nyt tasautumassa 0.5%yks.

Totta helvetissä kannattaa vaihtaa 3kk, vaikka marginaali siitä vähän nousisikin, varsinkin, jos korontarkistuspäivä on lähellä.

Eilisillä koroilla makselet 4.286% korkoa, kun voisit maksella 3.956% korkoa , joka todennäköisesti kääntyy laskuun nopeammin.

Kukaan ei varmaksi pysty sanomaan miten nuo korot käyttäytyvät, mutta jos 3kk euribor jatkaa laittamasi kuvankaappauksen mukaisesti ylöspäin eli 0.2% yksikköä kuukaudessa niin 0,12% marginaalimuutoksella muutos olisi tappiollinen jo puolen vuoden päästä plus muutosmaksu.

Ei se poista sitä totuutta että lyhyempi korko on pitkässä juoksussa edullisempi (historiassa noin 0,2%). Mutta nousevissa koroissa pidempi korko on kannattavampi, kuten tuolla alkuviikosta kikkailin:


Laskevissa koroissa sitten siitä maksaa rankemmalla kädellä, joten periaatteessa AINA niin lyhyt korko kuin pankki vain myöntää. Pl voimakkaasti nousevassa korossa vaihtaminen ei ole kannattavaa jos olettaa nousun vain jatkuvan nopeammin kuin asiantuntijat käppyröitään piirtävät. Nuo taloustieteilijät pääsääntöisesti aina aliarvioivat markkinoiden muutokset, nousut ja laskut ovat ennakoituja suurempia.

 

[hsalonen]

Kukaan ei varmaksi pysty sanomaan miten nuo korot käyttäytyvät, mutta jos 3kk euribor jatkaa laittamasi kuvankaappauksen mukaisesti ylöspäin eli 0.2% yksikköä kuukaudessa niin 0,12% marginaalimuutoksella muutos olisi tappiollinen jo puolen vuoden päästä plus muutosmaksu.

Ei se poista sitä totuutta että lyhyempi korko on pitkässä juoksussa edullisempi (historiassa noin 0,2%). Mutta nousevissa koroissa pidempi korko on kannattavampi, kuten tuolla alkuviikosta kikkailin:


Laskevissa koroissa sitten siitä maksaa rankemmalla kädellä, joten periaatteessa AINA niin lyhyt korko kuin pankki vain myöntää. Pl voimakkaasti nousevassa korossa vaihtaminen ei ole kannattavaa jos olettaa nousun vain jatkuvan nopeammin kuin asiantuntijat käppyröitään piirtävät. Nuo taloustieteilijät pääsääntöisesti aina aliarvioivat markkinoiden muutokset, nousut ja laskut ovat ennakoituja suurempia.

Kyllä. Minulla oli vahvasti sitä mukana, että nousu taittuu nyt ja/tai korot kääntyvät laskuun. En näe realistisena, että nousu jatkuu näin ja viimeistään 5% tuntumaan se pysähtyy. Tämä toki ennustus ja en ottanut korkokattoa, kun näin asian näin, mutta tuon kannattavuus on täysin siitä kiinni, mitä korko on vuoden päästä. Itse lähden siitä, että se on pienempi kuin nyt.

Aika, jolloin Euribor 12kk kannatti, oli juuri tuossa vuodenvaihteessa ja jos korko on tarkistuspäivänä laskusuuntainen, niin kannattaa silloin vähän ennen vaihtaa Euribor 3kk.

Itse tosiaan ennustan, että vuoden syklillä tulee halvemmaksi nyt tällä hetkellä ottaa Euribor 3kk, vaikka ero olisi 0.2%yks marginaalissa. Riippuu kurssikehityksestä, niinkuin sanoit, mutta nyt ollaan kyllä keltaisella alueella ja romahdusta odottamassa, jossa Euribor 3kk kannattaa paremmin.

 

[kajakkivajakki]

Kyllä. Minulla oli vahvasti sitä mukana, että nousu taittuu nyt ja/tai korot kääntyvät laskuun. En näe realistisena, että nousu jatkuu näin ja viimeistään 5% tuntumaan se pysähtyy. Tämä toki ennustus ja en ottanut korkokattoa, kun näin asian näin, mutta tuon kannattavuus on täysin siitä kiinni, mitä korko on vuoden päästä. Itse lähden siitä, että se on pienempi kuin nyt.

Aika, jolloin Euribor 12kk kannatti, oli juuri tuossa vuodenvaihteessa ja jos korko on tarkistuspäivänä laskusuuntainen, niin kannattaa silloin vähän ennen vaihtaa Euribor 3kk.

Itse tosiaan ennustan, että vuoden syklillä tulee halvemmaksi nyt tällä hetkellä ottaa Euribor 3kk, vaikka ero olisi 0.2%yks marginaalissa. Riippuu kurssikehityksestä, niinkuin sanoit, mutta nyt ollaan kyllä keltaisella alueella ja romahdusta odottamassa, jossa Euribor 3kk kannattaa paremmin.

Tuo €uriborin taittuminen viimeistään 5% tuntumassa on euriborin historiaan katsottuna "turvallinen" ennuste. Niin se on ennemminkin käyttäytynyt.

Mutta _varmaksi_ sitä ei voi sanoa kukaan. Olen täällä ennemminkin kauhukuvina maalaillut 90-luvun laman Helibor-korkoa, isäukko maksoi autolainasta yli 20% korkoa ja laina ei perkele lyhentynyt lainkaan. Hieman vanhempi kaverinikin oli silloin ostanut uudehkon auton lainarahalla niin joutui pakosta sen vaihtamaan vanhaan kotteroon ja jäi velkaa vuosikausiksi jäljelle

Nykypäivän velkavetoinen kuluttaminen ja asuntolainoitus ei yksinkertaisesti kestä enää tuollaisia korkoprosentteja ja toivottavasti sellaisia ei nähdäkään.

 

[leffo]

Onko tämä jostain myynti-ilmoituksesta vai palvelua myyvän firman sivuilta? Tuli vain mieleen, että joku saattaa hyödyntää tuollaista palvelua remontin suunnittelussa.

Helpostihan tuo käänteisellä kuvahaulla löytyi. Omakotitalo, Hyvinkää, Martinlehto, 339 000 €, 126 m²

On siinä ilmoituksessa selkeästi oikeat kuvat.

 

[kajakkivajakki]

Kovin vanhahtava oli tuo sisustusmateriaalien (eli aidon puun) käyttö 2001 rakennettuun taloon.
Toki aito puu on materiaalina sellainen, että pelkällä maalilla ilmettä saisi jo nykyaikaistettua niin katoissa kuin keittiökalusteissa. Hakkaa mdf hötön monessakin mielessä.

 

[JRan]

Helpostihan tuo käänteisellä kuvahaulla löytyi. Omakotitalo, Hyvinkää, Martinlehto, 339 000 €, 126 m²

On siinä ilmoituksessa selkeästi oikeat kuvat.

Ei terve minkä näköinen kämppä, keittiö on vielä melkein siisti, kun vertaa erilliseen vessaan ja kylppäriin. On ihme jos joku tohon hintaan ostaa ton Hyvinkäältä näinä aikoina. Korona aikanahan tästä olisi tarjottu 470k€ näkemättä.

 

[love_doctor]

Kovin vanhahtava oli tuo sisustusmateriaalien (eli aidon puun) käyttö 2001 rakennettuun taloon.
Toki aito puu on materiaalina sellainen, että pelkällä maalilla ilmettä saisi jo nykyaikaistettua niin katoissa kuin keittiökalusteissa. Hakkaa mdf hötön monessakin mielessä.

Kattopaneeleita vaan maalaamaan, listat muutenkin irrottaa jos tapetoi kaikki huoneet. Lattialle vinyylilankut tms. kun muovimatot kuitenkin jo kulahtaneet Tossa on paljon 70-luvun kämppien vibaa silleen huonolla tavalla - sekä kalustusta randomisti eri vuosilta siitä eteenpäin, mutta nehän eivät kuulu kauppaan onneksi. Omilla vanhemmilla on aika alkuperäiskuntoinen talo 70-luvun lopulta ja huomaan huvittuneena monta yhtenevää elementtiä tuossa.

 

[astroturd]

Täällä saatiin laina OP:sta 3kk euriborilla ja 0,4 marginaalilla ja 300e käsittelykuluilla ilman sen kummempaa tinkaamista.
OP bonuksilla makselee esim. omakotitalon vakuutukset ja muitakin vakuutuksia pois.

Täällä samat luvut, tosin piti toisen pankin (S-pankki) kanssa kilpailuttaa jotta päästiin noihin lukuihin. S-pankki olisi tarjonnut 0,38% marginaalia ja 200€ käsittelykuluja, mutta laskin että marginaalin ero tekee 500€ koko laina-aikana ja noilla OP-bonuksilla ajetaan aika railakkaasti ohi kun niitä tulee sen yli 300€ per vuosi varmaan ainakin 10 vuoden ajan, millä voi maksaa vakuutuksia.

 

[elmo]

Kovin vanhahtava oli tuo sisustusmateriaalien (eli aidon puun) käyttö 2001 rakennettuun taloon.
Toki aito puu on materiaalina sellainen, että pelkällä maalilla ilmettä saisi jo nykyaikaistettua niin katoissa kuin keittiökalusteissa. Hakkaa mdf hötön monessakin mielessä.

Oiskohan joku Iisakin kirkko mikä valmistunut -01 ja sellanen leima, mutta aloitettu tekemään joskus -90.

On meinaan tosiaan kasari/ysäri teemaa.

 

[kajakkivajakki]

Oiskohan joku Iisakin kirkko mikä valmistunut -01 ja sellanen leima, mutta aloitettu tekemään joskus -90.

On meinaan tosiaan kasari/ysäri teemaa.

Nyt kun luin tuon myynti-ilmoituksen tekstinkin niin tuossa ylettömässä puupintojen käytössä lienee jokin päähänpinttymä hengittävyydestä ja muovien käyttämättömyydestä.

Korkeampi sokkeli, anturassa palkkiraudoitus, äänieristykseen kiinnitetty huomiota (lähes kaikissa seinissä kaksi kipsilevyä päällekkäin + villaeriste, makuuhuoneiden ovet palo-ovia (äänieristys 30 db), parikaapeliverkko (cat 5e), huonekorkeus 270 cm, seinissä ja katossa ei muovia (ainoastaan pesuhuoneen katossa on muovikalvo).

Tuo on tehty rakkaudella itelle. Ostajat tuskin osaavat anturan palkkiraudoitusta arvostaa samalla lailla kuin rakennuttaja ite...
Toivoa sopii, että kun höyrynsulkumuovi on jätetty pois niin myös rakenne on sen mukaisesti suunniteltu.

 

[elmo]

Nyt kun luin tuon myynti-ilmoituksen tekstinkin niin tuossa ylettömässä puupintojen käytössä lienee jokin päähänpinttymä hengittävyydestä ja muovien käyttämättömyydestä.

Korkeampi sokkeli, anturassa palkkiraudoitus, äänieristykseen kiinnitetty huomiota (lähes kaikissa seinissä kaksi kipsilevyä päällekkäin + villaeriste, makuuhuoneiden ovet palo-ovia (äänieristys 30 db), parikaapeliverkko (cat 5e), huonekorkeus 270 cm, seinissä ja katossa ei muovia (ainoastaan pesuhuoneen katossa on muovikalvo).

Tuo on tehty rakkaudella itelle. Ostajat tuskin osaavat anturan palkkiraudoitusta arvostaa samalla lailla kuin rakennuttaja ite...
Toivoa sopii, että kun höyrynsulkumuovi on jätetty pois niin myös rakenne on sen mukaisesti suunniteltu.

Lattiaan kuitenkin laitettu muovia

Toi teksti laadukkaasta rakentamisesta 20v sit ei kyllä istu noihin kuviin.

 

[Angus_McGyver]

Helpostihan tuo käänteisellä kuvahaulla löytyi. Omakotitalo, Hyvinkää, Martinlehto, 339 000 €, 126 m²

On siinä ilmoituksessa selkeästi oikeat kuvat.

"Digistailatussa" olohuoneessa hieno varaava takka on vaihtunut nähtävästi Suomen kaunein kesämökki-ohjelmasta tuttuun design peltikamiinaan.

 

[kajakkivajakki]

Tuo umpipuinen pesuhuoneen ovi on jotain mihin ei ole törmännyt sitten 70/80 vaihteen jälkeen. Ja vuolukivitakasta sekä ilmalämpöpumpusta huolimatta sähköä palanut 21mwh/v.
Voi olla että pelkkä digistailaus ei riitä kauppojen syntymiseen

 

[JRan]

Tuo on tehty rakkaudella itelle. Ostajat tuskin osaavat anturan palkkiraudoitusta arvostaa samalla lailla kuin rakennuttaja ite...
Toivoa sopii, että kun höyrynsulkumuovi on jätetty pois niin myös rakenne on sen mukaisesti suunniteltu.

Joo selkeästi tehty hyviäkin asioita, toisaalta ei toi sokkeli nyt oikeasti kuvissa kovin korkealta näytä. Mutta totuus on että tarvitsee suoraan sellaisen vaatimattoman 100k€+ rempan. Kaikki lattiat ja katot uusiksi, keittiö, olohuone, vessa, kylppäri jne. uusiksi.

Joskus kun tuli asuntoja katseltua enemmän, niin näitäkin on tehty ihan tyylillä. Esimerkiksi kartano-tyyppisiä 2000-luvun rakennuksia, joissa se vanha henki oli tehty puulla, mutta olihan ne nyt oikeasti hiton tyylikkäitä tähän verrattuna. Toki nämähän nyt on vain omia mieltymyksiä.

Jos ei halua seiniin muovia, niin kannattaa tehdä, vaikka hirsitalo ja saa samalla sen puun joka paikkaan paljon tyylikkäämmin. Myös katto voi olla paneloitu, eikä se näytä yhtään 70-80 luvulta.

 

[JRan]

Lisätään nyt pari esimerkkiä, joissa sitä oikeasti vanhaa henkeä on saatu kohtuu hyvin toistettua vielä 2000-luvulla. En siis lukenut tekstejä ollenkaan, vaan katsoin kuvia läpi, mutta lopputulos ei näytä halvalta 70-80 luvun räpellykseltä.

Omakotitalo, Pornainen, Laukkoski, 575 000 €, 379 m²

5h, k, kirjasto, sali, leffahuone, kph / wc, eril. wc, kph, s, viinikellari, autotalli 2 autolle, 2 x terassiparveke, lasikuisti, aula, yläkerta. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Omakotitalo, Tampere, Koivistonkylä, 648 000 €, 229 m²

7-8h + k + s + khh. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

 

[mie]

Onko tälläisessä järjestelyssä jotain negatiivista, olettaen että olisi ostamassa esim kyseistä asuntoa. 200k€ hinta tuntuu ihan sopivalta tuolle asunnolle ja 183€ hoitovastike ei ole ollenkaan paha.
Ja jos on sijoittaja, niin tämä järjestelyhän on paljon parempi kun tuon voi ostaa 20k€ hinnalla ilman henk koht lainaa ja tuon 1100€ rahoitusvastike menee täysin tulonhankintavähennykseen, eli käytännössä vuokratulosta ei tarvitse maksaa ollenkaan veroa?

Eli tämä järjestelmähän on win-win jokaiselle ostajatyypille, niin sijoittajalle kuin itselle asumiseen, vai jääkö jotain minulta tajuamatta? Ja myös asunnon alkuperäinen ostajakin on varmasti ollut tietoinen että esim 2v asunnon ostosta alkaa juoksemaan +1k€ rahoitusvastike.

Sijoittat tosiaan tykkäävät rahoitusvastikkeesta, mutta heillekin liian korkea taso on riski. Homma toimii nousevilla markkinoilla, mutta hintojen laskiessa riskit saattavat realisoitua. Kaikki on hyvin, kunnes ei olekkaan ja pako alkaa. Ääritapaukset taitavat olla 90% rahoitusvastikkeella, niin markkinoiden ei tarvi paljoa laskea, niin asukkaiden ei kannata edes yrittää maksaa rahoitusvastiketta pois. Kuplan huipulla kalliilla rakettussa talossa vastattava velka on äkkiä suurempi, mitä asunnolla on arvoa.

Esim. pk-seudulla 500 ke asunto 90% velkaosuudella. Arvon laskiessa 20% vastattavaa on yhä jäljellä 450 ke taloyhtiölle, mutta asunnon arvo 400 ke. Jokaiselle takaisinmaksetulla eurolla onkin arvoa vain 0,88e. Tällöin taloudellisesti on parasta hankkiutua asunnosta eroon, vaikka ilmaiseksi.

Toisekseen, kun asukkaat lähtevät pakoon, alkaa koko yhtiön romahdus. Kun arvoton osake on veivattu kossupullolla luottotiedottamalla puliukolle, niin muiden täytyy vastata suuremmasta osasta velkaa. Taloyhtiö voi ajan myötä ottaa asuntoja haltuun, mutta ei niistä saa myydessä mitä tarvisi tai vuokrat eivät kata kuin osan lyhennyksistä.

Tämä pohdinta siis äärimmilleen vivutetuista yhtiöistä. Suurin osa on onneksi alhaisemmalla asteella.

 

[B12]

Esim. pk-seudulla 500 ke asunto 90% velkaosuudella. Arvon laskiessa 20% vastattavaa on yhä jäljellä 450 ke taloyhtiölle, mutta asunnon arvo 400 ke. Jokaiselle takaisinmaksetulla eurolla onkin arvoa vain 0,88e. Tällöin taloudellisesti on parasta hankkiutua asunnosta eroon, vaikka ilmaiseksi.

No miksi pakkomyynti, jos kova vuokra rullaa luotettavasti?

 

[JRan]

Sijoittat tosiaan tykkäävät rahoitusvastikkeesta, mutta heillekin liian korkea taso on riski. Homma toimii nousevilla markkinoilla, mutta hintojen laskiessa riskit saattavat realisoitua. Kaikki on hyvin, kunnes ei olekkaan ja pako alkaa. Ääritapaukset taitavat olla 90% rahoitusvastikkeella, niin markkinoiden ei tarvi paljoa laskea, niin asukkaiden ei kannata edes yrittää maksaa rahoitusvastiketta pois. Kuplan huipulla kalliilla rakettussa talossa vastattava velka on äkkiä suurempi, mitä asunnolla on arvoa.

Esim. pk-seudulla 500 ke asunto 90% velkaosuudella. Arvon laskiessa 20% vastattavaa on yhä jäljellä 450 ke taloyhtiölle, mutta asunnon arvo 400 ke. Jokaiselle takaisinmaksetulla eurolla onkin arvoa vain 0,88e. Tällöin taloudellisesti on parasta hankkiutua asunnosta eroon, vaikka ilmaiseksi.

Toisekseen, kun asukkaat lähtevät pakoon, alkaa koko yhtiön romahdus. Kun arvoton osake on veivattu kossupullolla luottotiedottamalla puliukolle, niin muiden täytyy vastata suuremmasta osasta velkaa. Taloyhtiö voi ajan myötä ottaa asuntoja haltuun, mutta ei niistä saa myydessä mitä tarvisi tai vuokrat eivät kata kuin osan lyhennyksistä.

Tämä pohdinta siis äärimmilleen vivutetuista yhtiöistä. Suurin osa on onneksi alhaisemmalla asteella.

Itse myin velattoman osakkeen pk-seudulla 2018 rakennetusta talosta koronan kuumimmalla huipulla. Sain hyvät rahat ja onnistuin samalla vaihtamaan "huolettomaan kiinteistöön", jossa naapurit ei aiheuta itselle taloudellisia huolia...

 

[mie]

No miksi pakkomyynti, jos kova vuokra rullaa luotettavasti?

Mikäli osakkeeseen liittyy enemmän vastattavaa kuin sillä on arvoa, niin sitä ei kannata pitää. Parempi hankkiutua siitä eroon ja hankkia vastaava asunto toisesta yhtiöstä. Ensimmäisenä ongelmaosakkeista hankkiutuvat eroon henkilöt, joilla on taloudellista liikkumavaraa. Jäljelle jäävät vivutetut sijoittajat, jotka eivät halua alaskirjata tasettaan ja ihmiset, joilla ei ole muutenkaan varaa asua kalliissa talossa.

 

[B12]

Mikäli osakkeeseen liittyy enemmän vastattavaa kuin sillä on arvoa, niin sitä ei kannata pitää. Parempi hankkiutua siitä eroon ja hankkia vastaava asunto toisesta yhtiöstä. Ensimmäisenä ongelmaosakkeista hankkiutuvat eroon henkilöt, joilla on taloudellista liikkumavaraa. Jäljelle jäävät vivutetut sijoittajat, jotka eivät halua alaskirjata tasettaan ja ihmiset, joilla ei ole muutenkaan varaa asua kalliissa talossa.

No asuntojen arvot näinä aikoina seilaavat sinne tänne. Enää ei ole takuuvarmaa arvonnousua joka vuosi. Voihan ne koittaa taas paremmat ajat muutaman vuoden päästä. Helsingin hintaromahdusta on odotettu ainakin jostain 2000 lähtien.

 

[antti-x]

Hesarin tuoreimman uutisen mukaan omakotitalojen hinta on pääkaupunkiseudulla tippunut huipusta 16,5%, euroina yli 100 000€, ja Espoossa saa uudiskohteen hinnasta alennusta x € jos allekirjoittaa sallassapitosopimuksen. Rajua menoa.

 

[Canttu]

Hesarin tuoreimman uutisen mukaan omakotitalojen hinta on pääkaupunkiseudulla tippunut huipusta 16,5%, euroina yli 100 000€, ja Espoossa saa uudiskohteen hinnasta alennusta x € jos allekirjoittaa sallassapitosopimuksen. Rajua menoa.

Mistä tuo salassapitosopimus-asia on löydetty/tullut tietoon?

Edit. Löytyi

 

[B12]

Tarkoittaako tuo, että ei saa kertoa liian halpaa toteutunutta kauppahintaa?

 

[love_doctor]

Lisätään nyt pari esimerkkiä, joissa sitä oikeasti vanhaa henkeä on saatu kohtuu hyvin toistettua vielä 2000-luvulla. En siis lukenut tekstejä ollenkaan, vaan katsoin kuvia läpi, mutta lopputulos ei näytä halvalta 70-80 luvun räpellykseltä.

Nuo eivät tosin ole 70-lukua. 70-luvulla oli todella hienojakin tyyliratkaisuja ja onhan sitä muotokieltä tullut huonekaluihin uudestaankin, esim. tv-tasojen ja vastaavien jalkoihin. 70-luvun hifilaitteissa oli paikoin aidosta arvopuusta koteloita ja metallista käsityönä tarkkuuskoneistettuja nuppeja eikä mitään kromimaalattuja onttoja muovisia paskeita. 80-luvulla sitten tuli jo elektroluminenssia ja taas muutamia ikonisia klassikoita. VU-mittarien taustavaloissa oli lämmin värisävy, kun nykyisin näkee jääkylmää sinistä lediä vaan joka paikassa. Värien käyttö oli rohkeaa 70-luvulla. Turussa oli jokin aika sitten Koivulassa myynnissä oikein hieno 70-luvun iso talo, jossa ihan myynti-ilmoituksenkin mukaan oli paljon laittamista, koska pintaa riitti. Harkitsin puoliksi leikillä, mutta pakko oli nostaa kädet pystyyn, kun remppaa olisi ollut vaan ihan liikaa ja hintaakin olisi helposti tullut pari sataa tonnia ilman että olisi isommin alkanut hifistellä. Lisäksi kunnolla tehty restaurointi vaatisi kunnolla osaamista aikakauden tyylistä. Vähän turhan stressaavaa, jos samalla pitäisi elää ja asuakin siinä. /ot

 

[JRan]

Nuo eivät tosin ole 70-lukua. 70-luvulla oli todella hienojakin tyyliratkaisuja ja onhan sitä muotokieltä tullut huonekaluihin uudestaankin, esim. tv-tasojen ja vastaavien jalkoihin. 70-luvun hifilaitteissa oli paikoin aidosta arvopuusta koteloita ja metallista käsityönä tarkkuuskoneistettuja nuppeja eikä mitään kromimaalattuja onttoja muovisia paskeita. 80-luvulla sitten tuli jo elektroluminenssia ja taas muutamia ikonisia klassikoita. VU-mittarien taustavaloissa oli lämmin värisävy, kun nykyisin näkee jääkylmää sinistä lediä vaan joka paikassa. Värien käyttö oli rohkeaa 70-luvulla. Turussa oli jokin aika sitten Koivulassa myynnissä oikein hieno 70-luvun iso talo, jossa ihan myynti-ilmoituksenkin mukaan oli paljon laittamista, koska pintaa riitti. Harkitsin puoliksi leikillä, mutta pakko oli nostaa kädet pystyyn, kun remppaa olisi ollut vaan ihan liikaa ja hintaakin olisi helposti tullut pari sataa tonnia ilman että olisi isommin alkanut hifistellä. Lisäksi kunnolla tehty restaurointi vaatisi kunnolla osaamista aikakauden tyylistä. Vähän turhan stressaavaa, jos samalla pitäisi elää ja asuakin siinä. /ot

Olet täysin oikeassa, oma pointti oli enemmänkin se, että vanhaa ja nykyaikaa voi yhdistää tyylilläkin. Väärä tyyli kuitenkin omasta mielestä on se, että ottaa 70-luvun kämpästä keittiön kaapit lähtiessä ja asentaa ne 2000-luvun asuntoon.

 

[Anagonda]

Nordea tarjosi euriborin muutosta melko mielenkiintoisilla ehdoilla. Ei tullut kauppoja! Ei suostunut puhelimessa juttelemaan vaan kyseli perustiedot ja lupasi tehdä nettipankkiin tarjouksen. Helpo oli arvata että tarjous on niin huono että ei halua puhelimessa edes vääntää aiheesta.
Meillä siis kolme lainaa sidottuna euriboriin. Nordea pyytää 300e/laina muutoksesta.
Ja miten muutos:
Asuntolaina 6kk->3kk ja marginaaliin +0,10%
Remppalainat 12kk->3kk ja marginaaliin 1,00% muutos

Kun katsoo viimeisimmät euribor tasot niin tällä muutoksella mun ei tartte maksaa kuin 5e/kk lisää korkoja samalla saan maksaa 900e muutoskuluja.
Aika kusetus tarjous. Lieko taustalla uutisoinnit että nyt kannattaa kilpailuttaa niin voivat noilla repiä hölmöiltä rahat?

Asuntolainan muutos vähän mietityttää. Marginaali nousisi mutta tällä hetkellä euribori tipahtaisi 0,25%. Eli ei mene kuin reipas 36kk säästää 300e näillä koroilla. Laina-aikaa 15v jäljellä. Ehkä en silti tartu tarjoukseen.

EDIT: Äh, piti laskea uusiksi. Ajatuksissani laitoin tämän päivän euriborit molempiin. Remppalainoissa on 1-2kk sitten tarkistettu 12kk euribori joten ne on itseasiassa alempana kuin tän hetken 3kk.
Eli sellaiset 14-15e/kk nousisi lainan kulut samalla kun saisin maksaa 900e tästä ilosta.

 

[uggeli]

Nordean kanssa kannattaa näköjään tingata rohkeasti. Euribor 12kk -> 3kk, marginaali pysyisi samana mitä olikin vajaa 0,5% ja muutos 0€. Joka asiaa piti kuitenkin kysyä erikseen.
Tiedä vaikka olisi saanut marginaalia alaspäin, mutta olen jo tuohon tarjoukseen ihan tyytyväinen.

 

[Raaka]

Alkaa täälläpäin näkymään talokauppojen hidastuminen.

Uudella asuinalueella vastavalmistuneita taloja roikkuu myynnissä ja alkaneet jo hintoja tiputtamaan. Muutamassa lukee vielä ilmoituksessa lisäksi tyyliin "15 000 € alennusta kesäkuussa tehdyistä kaupoista"

Tämä alkaa aiheuttamaan tilannetta, että hintaero vastavalmistuneilla taloilla ja esim. 10v taloilla alkaa kaventumaan, kun pienet rakennusfirmat koittavat saada kohteita kaupaksi.

Tosin korona-aikana okt-hinnat turposivat kuin pullataikina suuren kysynnän johdosta. Joten onhan noissa vähän pudotusvaraakin.

Lisäksi jännä seurata uusia asuinalueita, josta kaikki tontit on myyty mutta talo on vaan ilmestynyt vain puolille tonteista. Ilmeisesti viime vuosien korkeat rakennuskustannukset ja nyt taas korkeat korot laittanut homman jäihin.

 

[zepi]

No miksi pakkomyynti, jos kova vuokra rullaa luotettavasti?

Kun vuokra ei kata vastikkeita ja korkoja, niin omistus on joka kuukausi tappiollista.

 

[Harb]

Kun vuokra ei kata vastikkeita ja korkoja, niin omistus on joka kuukausi tappiollista.

Pilkunnysväystä sen verran että vuokran ei tietysti tarvitse kattaa rahoitusvastiketta, jotta sijoitus on nettopositiivinen.

Ja sijoituskohteiden osalta kannattaa vaihtoehtoiskustannuksessa ottaa huomioon myynti- ja ostokustannukset, joten jonkun verran tappiollakin oleva omaisuuserä saattaa olla kannattavaa säilyttää riippuen pidemmän aikajänteen tuotoista.

 

[Andan]

Pilkunnysväystä sen verran että vuokran ei tietysti tarvitse kattaa rahoitusvastiketta, jotta sijoitus on nettopositiivinen.

Ja sijoituskohteiden osalta kannattaa vaihtoehtoiskustannuksessa ottaa huomioon myynti- ja ostokustannukset, joten jonkun verran tappiollakin oleva omaisuuserä saattaa olla kannattavaa säilyttää riippuen pidemmän aikajänteen tuotoista.

@zepi :n kommentissa puhuttiinkin syystä korosta eikä rahoitusvastikkeesta - nysvätään sen verran lisää, että ne ovat eri asia, vaikka korko osa rahoitusvastiketta onkin Korkoa voi olla taloyhtiölainan lisäksi myös suoraan sijoittajan omasta lainoituksesta.

 

[Harb]

@zepi :n kommentissa puhuttiinkin syystä korosta eikä rahoitusvastikkeesta - nysvätään sen verran lisää, että ne ovat eri asia, vaikka korko osa rahoitusvastiketta onkin Korkoa voi olla taloyhtiölainan lisäksi myös suoraan sijoittajan omasta lainoituksesta.

Mutta koska @zepi käytti ja-sanaa konjuktiossa niin tarkoittaa se sitä että sivulauseen ehdon toteutumiseksi kumpikin tekijä tulee täyttyä. Mutta en oleta että hän sitä tarkoitti

Pointti oli se toinen lause asunnon myymisen kustannuksista.

Jatkot johonkin äidinkielilankaan.

 

[Andan]

Mutta koska @zepi käytti ja-sanaa konjuktiossa niin tarkoittaa se sitä että sivulauseen ehdon toteutumiseksi kumpikin tekijä tulee täyttyä. Mutta en oleta että hän sitä tarkoitti

Itse asiassa vuokran pitää kattaa sekä ei-rahoitusvastikkeet että korot, jotta vuokraaminen on kannattavaa eli kyllähän se menee juurikin noin. Syytä huomioida, että se rahoitusvastike ei ole ainoa vastike, mitä maksetaan.

Jos kuukausittain menee reilusti noiden takia vuokrauksen tuotto negatiiviseksi, niin asunnon myynti alkaa nopeasti houkuttamaan korkojen tippumista odotellessa, jos lainaa on 20+ vuotta jäljellä. Vaikka kuinka huomioisi kaupankäyntikuluja.

 

[zepi]

Jokainen voi itse katsella vuokratasoja ja miettiä saako uudiskohteista riittävästi vuokratuottoa jos hoitovastiketta menee 5€ neliö, velaton myyntihinta on 8000€/neliö ja 75% yhtiölaina-aste.

50m^2 400k kämppä josta 300k lainaa. 5% korolla 1250€/kk korkomenoa ja 250€/kk hoitovastiketta. Vaikeaa on päästä positiiviselle puolelle - vuokralainen ei tosiaankaan maksa sun lainoja tuossa tilanteessa. Joka on se mitä aina toitotetaan, että vuokralla asuminen nyt vaan on mukamas tyhmää…

Ja päälle sitten tonni kuussa lyhennystä, niin alkaa pienituloisempaa asuntovivuttajaa ahdistaa.

 

[Taneli-]

En muutenkaan ole tajunnut tuota ideaa että hyvinkin matalapalkkaisia tai "lähes koulun penkiltä" otettuja henkilöitä on nostettu median avulla esille kertoen miten on kymmenien miljoonien velkoja mutta järkyttävä kasa asuntoja ja lisää lainaa otetaan lainan päälle koska näin he ovat esikuvia ja nykyajan menestyjiä.
Eihän se ikuisesti voi jatkua että löytyy hyvää vuokralaista joka maksaa enemmän asunnosta kuin mitä siitä on menoja, eikä ikinä mikään mene rikki eikä korot koskaan nouse ja pankit antavat aina vaan lisää lainaa.

Osa uskoo että tilanne taittuu ja homma muuttuu, sijoittaen jopa lisää. Esim:

Yli 100 asuntoa omistava Miika Vuorensola teki yllättävän ratkaisun – Kun korot ja sähkön hinta ampaisivat rajuun nousuun, tamperelaismies päätti ostaa lisää

Asuntosijoittaja Miika Vuorensolan mukaan ensi vuonna nähdään jopa 10 prosentin korotuksia asuntojen vuokrissa. Nyt hän perustelee, miksi itse osti juuri yhdeksän uutta asuntoa, vaikka kulut ja korot nousevat koko ajan.

www.aamulehti.fi

Saa sitten nähdä miten esim. tämä henkilö tulee selvitymään vaikka 2017 oli yhtä hymyä:

Olli Turusella, 33, on yli 30 sijoitusasuntoa ja velkaa yli miljoona euroa

Ystävänsä kanssa asuntosijoittamisesta kirjankin kirjoittanut Olli Turunen on laskenut, että pystyisi elämään pelkillä sijoitusasunnoista saamillaan vuokratuloilla noin nelikymppisenä, mutta tuskin aikoo tehdä niin. Tavoitteena ei ole oloneuvoksen elämä.

www.is.fi

EDIT: tässä on muuten hieman tarkempaa tarkastelua asuntosijoittamisesta 2010-2021 eli ns. nollakorkoympäristössä:

https://osuva.uwasa.fi/bitstream/handle/10024/15644/Uwasa_2023_Martikainen_Fanny.pdf?

 

[love_doctor]

Itse asiassa vuokran pitää kattaa sekä ei-rahoitusvastikkeet että korot, jotta vuokraaminen on kannattavaa eli kyllähän se menee juurikin noin. Syytä huomioida, että se rahoitusvastike ei ole ainoa vastike, mitä maksetaan.

Joku voi haluta myös hiukan säästää remontteja ja muuta ylläpitoa varten. Joku halvin laminaatti ei välttämättä ole kovin pitkäikäinen jos vaikka kerrankin vettä kaatuu lattialle esim. 10 vuoden vuokrauksen aikana. Myös MDF-listat ja -kaapinovet jne. voivat yllättäen kulahtaa aika huonoksi siistilläkin vuokralaisella 10 vuodessa. Ja jos vuokralaiset vaihtuu tiheämpään, kaikki muutot tekee tosi hyvää ovenkarmeille, kämpän ulko-oville, lattioille jne.

 

[Andan]

Joku voi haluta myös hiukan säästää remontteja ja muuta ylläpitoa varten. Joku halvin laminaatti ei välttämättä ole kovin pitkäikäinen jos vaikka kerrankin vettä kaatuu lattialle esim. 10 vuoden vuokrauksen aikana. Myös MDF-listat ja -kaapinovet jne. voivat yllättäen kulahtaa aika huonoksi siistilläkin vuokralaisella 10 vuodessa. Ja jos vuokralaiset vaihtuu tiheämpään, kaikki muutot tekee tosi hyvää ovenkarmeille, kämpän ulko-oville, lattioille jne.

Jep, onhan niitä muitakin kuluja noiden säännöllisten lisäksi. Jääkaapinkin voi välillä joutua uusimaan jne. Tiedä sitten laskeeko asuntojen hinnat tässä vielä reippaasti korkojen vuoksi ja missä vaiheessa löytyy tasapaino inflaation kanssa. Inflaatio kuitenkin omalta osaltaan vaikuttaa vuokria ja asuntojen hintoja nostavasti. Tosin jos asumistuen nostoa pyritään suitsimaan, mikä on merkittävä tekijä Suomen markkinoilla, niin voi vuokrien nopeassa nostamisessa olla haasteita myös sen puolesta.

Voisi kuvitella, että ainakin isolla vivulla asuntoja ostaneilla on tällä hetkellä tukavat oltavat. Tilanteet voivat olla kuitenkin hyvin tapauskohtaisia riippuen esim. siitä onko kiinteäkorkoisia lainoja vai ei.

 

[Slerbage]

Vaikuttaa kyllä neliöhinta 2 253,33 € / m2 aika tyyriiltä tämän ikäisessä rivitalossa. Mietteitä?

75 m² Kalevantie 8 B, 15870 Hollola Rivitalo 3h myynnissä - Oikotie 17308464

 

[antti-x]

Vaikuttaa kyllä neliöhinta 2 253,33 € / m2 aika tyyriiltä tämän ikäisessä rivitalossa. Mietteitä?

75 m² Kalevantie 8 B, 15870 Hollola Rivitalo 3h myynnissä - Oikotie 17308464

Mitä Lahden rivarien vuokria vilkaisin niin ihan hyvä sijoitetun pääoman tuotto tuossa voisi olla verrattuna useimpiin saman ikäisiin kerrostalokohteisiin. Riippuu siitä missä kunnossa oikeasti on tulevia remontteja ajatellen.

 

[Taneli-]

Vaikuttaa kyllä neliöhinta 2 253,33 € / m2 aika tyyriiltä tämän ikäisessä rivitalossa. Mietteitä?

75 m² Kalevantie 8 B, 15870 Hollola Rivitalo 3h myynnissä - Oikotie 17308464

- Palvelut lähellä mikä on bonus ainakin minun silmiini.
- Edullinen vastike. Mikä ehkä saatu sillä että lumi ja nurmikonleikkuu työt tehdään talkoilla. Mikä voi olla hyväkin asia.
- 15 asukasta, teoriassa todella mukava kohde, jos tulee hyvin toimeen naapurien kanssa.
- Oma tontti

- Miinusta sitten siitä että ei energiatodistusta*
- Lämmitys sähköllä
- Ei ilmeisesti erillistä talointernettiä tms. voi siis olla joko kallis tai jopa mahdoton saada kunnon netti tuonne. Kannattaa tarkistaa ennen muuttamista ettei tule petyttyä jos tottunut johonkin 10€/100Mb yhteyteeen kun joutuu ehkä tyytymään langattomaan tai johonkin 39,99€ 1mb/512kb kaapelin kautta kytkentä 200€.

Eli kohta joudutaan tekemään aika isoja investointeja (maalämpö tjsp) että saadaan energialuokka EU:n vaatimille tasoille tai alkaa tulla vuosittaista sakkoa. Koska tuolla EI ole esim. vesikierto tms. lämmitystä vaan suorasähkö tuo investointi voi olla aika tyyriskin, varsinkin jos päätyvät vesikiertopattereiden sijaan hankkimaan lattialämmityksen (mikä tietysti parempi mutta tyyriimpi).

* " Direktiivin mukaan asuinrakennusten olisi saavutettava vähintään energiatehokkuusluokka E vuoteen 2030 mennessä ja energialuokka D vuoteen 2033 mennessä."

 

[Jevuli]

- Ei ilmeisesti erillistä talointernettiä tms. voi siis olla joko kallis tai jopa mahdoton saada kunnon netti tuonne. Kannattaa tarkistaa ennen muuttamista ettei tule petyttyä jos tottunut johonkin 10€/100Mb yhteyteeen kun joutuu ehkä tyytymään langattomaan tai johonkin 39,99€ 1mb/512kb kaapelin kautta kytkentä 200€.

Tarkistin ihan piruuttaan, niin DNAlta näyttäisi saavan taloyhtiönetin tuohon osoitteeseen 11,5e/100Mb (25Mb ilmainen). Kaapeliyhteys

 

[shams]

Markkinoiden odotus on kaksi 0.25% nostoa vielä, eli korkohuipuksi tulisi 3.75%. Sitä tasoa sitten pidetään niin kauan kuin on tarpeen, veikkaisin että ainakin vuoden, ellei jotain uusia kriisejä puhkea sitä ennen.