Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Suosittelen muillekin omaa ratkaisua: rahoitusvastikkeen siirtämistä pankkilainaan. Se oli aika sama entisillä koroilla, mutta nykytilanteessa kannattaa ehdottomasti. Lisäksi toki pankki halusi ottaa negatiivisen koron vaikutuksen marginaaliin pois miinuskoroilla, niin tämä ei olisi minulle kannattanut silloin aikoinaan.

Mitä hyötyä tuosta on?

Mulla on sijoituskämpässä putkirempan rahoituslainassa 12kk euribor + 0.4% marginaali. Itse neuvottelemalla on vaikea päästä parempaan. Maksuaika on myös 15v pidempi kuin omassa asuntolainassa (no muuttui teknisesti sijoituslainaksi kun muutin pois kämpästä ja jätin sen vuokralle) -> kk-kulut vaan kasvaisivat rajusti nykyisestä kun pitäisi lyhentää väkisin vastike nopeammin pois.

Nyt voin itse valita, että kuinka nopeasti tuota rahoitusvastiketta maksan pois. 2x vuoteen voi pyytää taloyhtiöltä lyhennyslappua ja maksaa pääomaa pois - jos huvittaa. Pakkoa ei ole.

 

[Datamooses]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

Ymmärrän siis toki, että 3kk on aina alempana, mutta tarvitsisi hieman kättä pidempää todistelemaan puolisolle, että 3kk kannattaisi ottaa 12kk sijaan jos ja kun uutta lainaa mahdollisesti nostellaan.

 

[jokumuu]

Ihan näin off-topic huomauttaen, että tosi vanhoja astianpesukoneita käyttävien kerrostaloasukkaiden (ja muidenkin) kannattaa selvittää mitkä ovat taloyhtiön vakuutuksen ikävähennykset ja onko omassa vastuuvakuutuksessa rajauksia ikävähennyksien suhteen.

Tulee nimittäin aika kalliiksi korjata useamman kerroksen vesivahingot, jos kone on vaikkapa 20v vanha ja ikävähennykset ovat 50%. Saattaa normi vastuuvakuutuksesta loppua vakuutussumma kesken vaikkei siinä edes olisi rajauksia.

 

[BongisKhan]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

12kk Euribor ei ole juuri ikinä tainnut olla alhaisempi kuin 3kk samalla hetkellä. Toki nousevien korkojen aikaan on saattanut käydä niin, että sopivan korontarkistuspäivän ansiosta 12kk on ollut jonkun tarkastelujakson aikana kokonaisuutena alhaisempi. Esim. itsellä on viimeiset 11kk ollut 12kk euriboriin sidotun lainan kokonaiskorko 1.2%, mutta korontarkistus on parin viikon päästä, jolloin tulee sitten rajumpi pomppu ylös. Lisäksi koska tuo sama sama pätee sitten toiseen suuntaan laskevien korkojen aikaan, yleisellä tasolla voidaan sanoa että 3kk on aina edullisempi.

Euriborkorot päivittäin

Euriborkorot päivittäin

www.suomenpankki.fi

Tuoltahan noita voi käydä ihmettelemässä.

 

[Taneli-]

Mitä hyötyä tuosta on?

Itse esim. laskin että vaihtoehtoina kun maalämpöremontti tehtiin oli:
että maksan kerralla tuon hieman alle 4 500€
Tai nopeasti laskien 7453,08€
9 vuoden aikana (mistä hinta luultavasti pompsahtaa koska korko tuskin pysyy samana eli se tulee nousemaan) <= tuo laskien helmikuun tietojen mukaan = se hinta olisi pompsahtanut koska korot.

Kolmas vaihtoehto olisi ollut ottaa oma laina tms. mutta mieluummin maksoin kerralla pois tuon.

Ehkä syynä mentaliteetti (Suomalainen ei halua olla velkaa) tai sitten ajattelutapa (mieluummin maksan nyt lainan pois kuin hiljakseen joka kuukausi seuraavat 9 vuotta 10 vuotista lainaa). Lisäksi yhtiölainoissa on aina se että niiden säännöt voivat muuttua aivan eri lailla kuin yksilölainoilla.

 

[JPKainulainen]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

Ymmärrän siis toki, että 3kk on aina alempana, mutta tarvitsisi hieman kättä pidempää todistelemaan puolisolle, että 3kk kannattaisi ottaa 12kk sijaan jos ja kun uutta lainaa mahdollisesti nostellaan.

Perustele vaikka ihan rahoituksen teorialla. Mitä pidempi duraatio sitä suurempi korkoriski. Mitä korkeampi riski sitä korkeampi hinta. 12kk on lähtökohtaisesti aina lyhempää viitekorkoa kalliimpi. Jotkin erityistilanteet kuten korkojen nopea nousua voivat tätä tietysti vääristää, mutta tasoittuvat yli ajan. Ovathan asuntolainojen takaisinmaksuajat pitkiä.

Kättä pidempänä käytät perus 10v euribor charttia ja havainnollistat sillä tämän mitä yllä kirjoitin. 3kk on ollut keskimäärin pitkällä aikavälillä yli 0,10% halvempi.

 

[pokkus]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

Ymmärrän siis toki, että 3kk on aina alempana, mutta tarvitsisi hieman kättä pidempää todistelemaan puolisolle, että 3kk kannattaisi ottaa 12kk sijaan jos ja kun uutta lainaa mahdollisesti nostellaan.

Nopeasti nousevissa koroissa 12kk on parempi ja nopeasti laskevissa 3kk parempi. Harvoin ne korot nousee tai laskee pitkiä aikoja verrattuna koko laina-aikaan eli korot pysyy suurimman osan laina-ajasta melko tasaisena, jolloin 3kk on parempi vaihtoehto.

Kannattaa toki muistaa, että lainatyypistä riippuen lainan kuukausimaksu voi muuttua aina korontarkistuksen yhteydessä eli 3kk euriborin maksusumma päivittyy useammin. Jos oma talous ei kestä maksujen heiluntaa niin silloin 3kk voi olla huono vaihtoehto tai sitten pitää valita lainatyyppi, jossa maksuerät ei muutu.

 

[zepi]

Itse esim. laskin että vaihtoehtoina kun maalämpöremontti tehtiin oli:
että maksan kerralla tuon hieman alle 4 500€
Tai nopeasti laskien 7453,08€
9 vuoden aikana (mistä hinta luultavasti pompsahtaa koska korko tuskin pysyy samana eli se tulee nousemaan) <= tuo laskien helmikuun tietojen mukaan = se hinta olisi pompsahtanut koska korot.

Kolmas vaihtoehto olisi ollut ottaa oma laina tms. mutta mieluummin maksoin kerralla pois tuon.

Ehkä syynä mentaliteetti (Suomalainen ei halua olla velkaa) tai sitten ajattelutapa (mieluummin maksan nyt lainan pois kuin hiljakseen joka kuukausi seuraavat 9 vuotta 10 vuotista lainaa). Lisäksi yhtiölainoissa on aina se että niiden säännöt voivat muuttua aivan eri lailla kuin yksilölainoilla.

En edelleenkään ymmärrä, että mitä eroa omalla lainalla on vs. taloyhtiön ottama laina jos molemmissa on vastaavat korot.

Jos taloyhtiön hallitus + isännöitsijä eivät osaa hommiaan ja ovat neuvotelleet huonot lainaehdot, niin silloin tietty tilanne on toinen ja sitä lainaa ei kannata pitää.
--
Käteisellä maksaminen on sitten eri asia.

 

[Taneli-]

En edelleenkään ymmärrä, että mitä eroa omalla lainalla on vs. taloyhtiön ottama laina jos molemmissa on vastaavat korot.

Taloyhtiön osakas – kannattaisiko oma laina vai yhtiölaina?

Kannattaisiko taloyhtiön osakkaan lyhentää yhtiölainaa vastikkeella vai maksaa yhtiölaina pois omalla asuntolainalla tai säästöillä?

www.taloustaito.fi

"
Jos lainaa saa, yhtiölainan maksaminen omalla asuntolainalla saattaa edelleen olla käypä vaihtoehto.

Vaikka korkovähennys on pieni, onhan se parempi kuin ei vähennystä lainkaan – niin kauan kuin vähennystä ylipäätään saa.

Jos taloyhtiö kilpailuttaa lainansa, yhtiölainan ja henkilökohtaisen asuntolainan hinnassa ei välttämättä ole eroa, Heikki Peltola sanoo. Tosin sekä taloyhtiöiden että asuntolaina-asiakkaiden kesken on hyvin suuria eroja korkomarginaaleissa ja muissa lainaehdoissa, joten tilanne on hyvä aina tarkistaa.

”Mutta vaikka korko olisi sama, omaan asuntolainaan voi saada yksilöllisiä ehtoja tai joustomahdollisuuksia, joita ei yhtiölainassa ole”, Heikki Peltola sanoo.

Yhtiölainojen ehdot saattavat myös muuttua laina-aikana, jos lainasopimuksessa on niin sovittu. Sopimukseen on voitu kirjata mahdollisuus esimerkiksi korkomarginaalin muuttamiseen.

Kotitalouksien asuntolainoissa marginaalia ei voi muuttaa sopimusaikana. Jos vanha laina neuvotellaan uusiksi, marginaalikin voi toki muuttua.
"

On tuossa monta muutakin pointtia, mutta juuri tuo että yhtiölainassa ehdot voivat muuttua mutta kotitalouksien lainoissa marginaali EI voi muuttua sopimusaikaan. Lisäksi ainakin itse voin omaa (en taloyhtiön) lainaa lyhentää kerralla enempi ns. "aina" kun siltä tuntuu (OK, ei tietysti siten että soitan 10min välein ja lyhennän aina 100€ tjsp idiotismia)

 

[kajakkivajakki]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

Ymmärrän siis toki, että 3kk on aina alempana, mutta tarvitsisi hieman kättä pidempää todistelemaan puolisolle, että 3kk kannattaisi ottaa 12kk sijaan jos ja kun uutta lainaa mahdollisesti nostellaan.

Ja toinen oma räpellys, jossa on 3kk ja 12kk euribor-käppyröitä siirretty.
Nouseviin korkoihin on historian valossa ollut punaiset ajanjaksot jolloin 3kk ollut kalliimpi. Niitä ei paljoa ole:

 

[Shokata]

Yhä useampi asuntovelallinen on hakeutunut talous- ja velkaneuvonnan asiakkaaksi - kavaneet elinkustannukset ja korot laittavat keskituloisetkin alhaalle:

Yhä useampi asuntovelallinen on hakeutunut talous- ja velkaneuvonnan asiakkaaksi – kasvaneet elinkustannukset ja korot laittavat keskituloisetkin ahtaalle

Syksyllä alkanut energian ja elinkustannusten hinnannousu on näkynyt Varsinais-Suomen oikeusaputoimiston talous- ja velkaneuvonnassa kasvaneina asiakasmäärinä talvella ja nyt keväällä.

yle.fi

Eli Suomeksi, otettu liikaa velkaa.
"
Varsinais-Suomen oikeusaputoimiston talous- ja velkaneuvonnan mukaan asiakasmäärät ovat nousseet noin 18 prosenttia viime syksystä.

Lisäksi yhteydenotot velkaneuvontaan nousevien elinkustannusten takia ovat kasvaneet. Viime syksynä uusia asiakkaita tuli kuukaudessa noin 80, nyt 80–100 kuukaudessa.

– Niiden Ihmisten määrä, jotka ovat työelämässä ja omistavat asunnon, on kasvanut puolella

Taustalla voi olla se, että velkaa on liikaa tuloihin nähden, eikä korkojen nousua ole osattu ottaa huomioon.
"

Uskaltaakohan tässä edes ottaa yhtiövelkaa omiin nimiin, kun ei tiedä miten muut osakkaat selviävät omista menoistaan. Melko uusi kerrostalo kyseessä ja karkeasti arvioiden puolella asunnon yhtiölainaosuus (n. ~70% asunnon hinnasta) vielä maksettavana. Opiskelijana sai kun saikin järjestettyä lainaneuvottelun tuosta omasta osuudesta tän kuun loppupuolelle, mutta kannattaakohan vaan kiltisti jatkaa yhtiölainan maksamista. Rahoitusvastike ollut jo maksussa muutaman vuoden ajan, joten korkojen nousu nyt lähinnä nostanut asumismenoja, mutta uudessa kämpässä tämäkin nousu ollut melko tuntuva.

 

[antti-x]

Uskaltaakohan tässä edes ottaa yhtiövelkaa omiin nimiin, kun ei tiedä miten muut osakkaat selviävät omista menoistaan. Melko uusi kerrostalo kyseessä ja karkeasti arvioiden puolella asunnon yhtiölainaosuus (n. ~70% asunnon hinnasta) vielä maksettavana. Opiskelijana sai kun saikin järjestettyä lainaneuvottelun tuosta omasta osuudesta tän kuun loppupuolelle, mutta kannattaakohan vaan kiltisti jatkaa yhtiölainan maksamista. Rahoitusvastike ollut jo maksussa muutaman vuoden ajan, joten korkojen nousu nyt lähinnä nostanut asumismenoja, mutta uudessa kämpässä tämäkin nousu ollut melko tuntuva.

Joku muu ehkä tietää paremmin mutta itse kuvittelisin että sillä että onko itsellä yhtiölainaa vai ei, ei ole vaikutusta siihen minkä verran muiden mahdolliset maksuongelmat vaikuttavat yhtiön osakkaaseen. Jos yhtiölainaa ei makseta ja siitä tulee yhtiön ongelma niin se on sitä kautta jokaisen osakkaan ongelma yhtä paljon omistettujen neliöiden suhteessa.

 

[pokkus]

Joku muu ehkä tietää paremmin mutta itse kuvittelisin että sillä että onko itsellä yhtiölainaa vai ei, ei ole vaikutusta siihen minkä verran muiden mahdolliset maksuongelmat vaikuttavat yhtiön osakkaaseen. Jos yhtiölainaa ei makseta ja siitä tulee yhtiön ongelma niin se on sitä kautta jokaisen osakkaan ongelma yhtä paljon omistettujen neliöiden suhteessa.

Jep, näin se just taitaa olla. Se, että itse olet velaton ei auta, jos muut velalliset joutuu maksuvaikeuksiin. Ne velat tulee jotakin kautta kuitenkin yhtiön maksettavaksi ja sitten velkoja lähdetään perimään takaisin sen oikeilta omistajilta. Maksuvaikeuksissa oleva asunto otetaan yhtiön hallintaan ja laitetaan vuokralle, mutta vuokratuloilla ei välttämättä saada hoidettua edes koko velkaerää pois. Yhden asunnon kohdalla ongelmaa ei vielä synny, mutta jos samassa tilanteessa on useampia niin kyllä siinä hikikarpalot nousee otsalle.

Noihin suurivelkaisiin yhtiöihin en koskisi pitkällä tikullakaan tällä hetkellä. Niissä on liian suuret riskit olemassa, vaikka oma talous onkin kunnossa. Sopivan ikäinen vanha ja velaton yhtiö on paljon turvallisempi valinta, kunhan yhtiöön ei ole tulossa isoja ja kalliita remontteja seuraaviin vuosiin. Myös peruskorjattavat ja putkiremontoitavat yhtiöt voi olla hankalia, jos ne eivät saa lainaa pankilta. Remppa pitäisi tehdä, mutta lainarahaakaan ei saa.

 

[Shokata]

Joku muu ehkä tietää paremmin mutta itse kuvittelisin että sillä että onko itsellä yhtiölainaa vai ei, ei ole vaikutusta siihen minkä verran muiden mahdolliset maksuongelmat vaikuttavat yhtiön osakkaaseen. Jos yhtiölainaa ei makseta ja siitä tulee yhtiön ongelma niin se on sitä kautta jokaisen osakkaan ongelma yhtä paljon omistettujen neliöiden suhteessa.

Käsittääkseni riski on vain siinä tapauksessa, että taloyhtiö nyt jostain syystä menisi konkurssiin. Silloin jää luu käteen osakkaalle, toki harvoin näitä tapahtuu ja ehkä huono syy jättää ottamatta yhtiölainaa omiin nimiin. Mutta mikäli kyseinen konkurssi tulisi eteen, niin takkia tulee osakkaalle myös tuon maksetun yhtiölainan verran vs. pelkkä asunnon myyntihinta. Konkurssi tilanteessa siis makselet vain tuon myyntihinnan, velvollisuudet yhtiölainaan raukeaa konkurssin myötä. -> jos siis ei ole tuota ehtinyt vielä maksamaan.

 

[qtba]

Käsittääkseni riski on vain siinä tapauksessa, että taloyhtiö nyt jostain syystä menisi konkurssiin. Silloin jää luu käteen osakkaalle, toki harvoin näitä tapahtuu ja ehkä huono syy jättää ottamatta yhtiölainaa omiin nimiin. Mutta mikäli kyseinen konkurssi tulisi eteen, niin takkia tulee osakkaalle myös tuon maksetun yhtiölainan verran vs. pelkkä asunnon myyntihinta. Konkurssi tilanteessa siis makselet vain tuon myyntihinnan, velvollisuudet yhtiölainaan raukeaa konkurssin myötä.

Onkohan tuolta riskiltä edes mitään mahdollisuutta suojautua? Myykö joku vakuutusyhtiö suojaa sille, että yhtiön muut osakkaat eivät hoida velvollisuuksiaan ja mikä on tuollaisen riskin hinta? Ihan mielenkiintoinen kysymys mielestäni.

 

[fleimeri]

Omakotitaloa laittamassa myyntiin.

Miten menetellä jos ensin joku tekee tarjouksen sillä ehdolla, että saa oman myytyä ensin. Voiko sen myydä myöhemmin tarjoavalle, joka valmis heti ostamaan?

Voiko ensimmäisen tarjouksen esim. hyväksyä ehdollisena, ja jos voi, niin miten se kannattaa muotoilla?

Muutenkin, onko jotain muita sudenkuoppia tms, joita pitäisi osata varoa taloa myydessä? (Vuokra-asuuntoon ollaan tästä muuttamassa).

Välittäjä otetaan, mutta itsekin haluaisin vähän olla perillä tästä "pelistä", kun ei aiempaa kokemusta. Ja ketjusta lukenut, että tarjoukset yleensä voimassa vain päivän tai kaksi, niin osaisi ennakolta miettiä, eikä tulisi hätäpäissään huonoja ratkaisuja.

 

[Taneli-]

Sopivan ikäinen vanha ja velaton yhtiö on paljon turvallisempi valinta, kunhan yhtiöön ei ole tulossa isoja ja kalliita remontteja seuraaviin vuosiin. Myös peruskorjattavat ja putkiremontoitavat yhtiöt voi olla hankalia, jos ne eivät saa lainaa pankilta. Remppa pitäisi tehdä, mutta lainarahaakaan ei saa.

Tämä on yksi asia mitä kannattaa miettiä kun ostaa sitä ns. halpaa asuntoa muuttotappiokunnasta tai "keskeltä ei mitään kivasta rivitalosta".
Eli vaikka tietysti kuka tahansa saa ostaa mitä tahansa ja mistä tahansa kannattaa varautua siihen että asuntoon ei saada lainaa joten remontteja ei tehdä ja siksi asuntoyhtiö voi mennä jopa konkurssiin.

Vaikka yleisesti miettien ei sitä asuntoa (ainakaan asuttavaksi hankittaessa) osteta sen takia että se toisi voittoa ei se silti tunnu mukavalta varsinkin jos itse on hoitanut kaikki asiat mallikkaasti mutta esim. 25 vuoden lainasta on vielä 5 vuotta jäljellä ja yhtiö toteaakin että kun lainaa ei saada ja esim. putket pamahtelevat niin konkurssi.

Siinä tuskin onnistuu edes se että yrittää yksin asua talossa missä ei lämmitys pelaa ja muut asunnot ovat tyhjinä. Edes silloin vaikka sitä maata ei saisi myytyä ja olisi itse ostanut sekä maksaisi vieläkin sitä asuntoa. Eli virallisesti olisi siinä lain mukaan kuitenkin asuntoon tunkeutujana ja asunnon valtaajana.

Aiemmin tälläinen ei ollut edes mahdollista joten tähän ei edes osannut varautua. Nyt taitaa olla jo ensimmäisiä missä edes tuo konkurssi ei ole onnistunut..

Kerrostaloyhtiö hakeutui konkurssiin, koska lämmitykseen ei ollut enää varaa: ”Näitä tulee nyt olemaan”

– Sen saa nyt tiili kerrallaan varmaan myydä, asuntonsa menettänyt Keijo Huldén toteaa kotitalostaan.

www.iltalehti.fi

"
Oikeusrekisterikeskuksen tiedoista löytyy kaikkiaan viimeisen neljän vuoden ajalta yhteensä 14 asunto-osakeyhtiön konkurssia. Näistä kymmenessä tapauksessa konkurssin hakija on ollut taloyhtiö tai muu talon omistajataho. Kolmessa tapauksessa hakija on ollut puolestaan taloyhtiön velkoja ja yhdessä konkurssissa valtio.
"

 

[pokkus]

Omakotitaloa laittamassa myyntiin.

Miten menetellä jos ensin joku tekee tarjouksen sillä ehdolla, että saa oman myytyä ensin. Voiko sen myydä myöhemmin tarjoavalle, joka valmis heti ostamaan?

Voiko ensimmäisen tarjouksen esim. hyväksyä ehdollisena, ja jos voi, niin miten se kannattaa muotoilla?

Muutenkin, onko jotain muita sudenkuoppia tms, joita pitäisi osata varoa taloa myydessä? (Vuokra-asuuntoon ollaan tästä muuttamassa).

Välittäjä otetaan, mutta itsekin haluaisin vähän olla perillä tästä "pelistä", kun ei aiempaa kokemusta. Ja ketjusta lukenut, että tarjoukset yleensä voimassa vain päivän tai kaksi, niin osaisi ennakolta miettiä, eikä tulisi hätäpäissään huonoja ratkaisuja.

Omakotitalossa (=kiinteistö) tarjoukset eivät ole sitovia ilman kaupanvahvistajaa eli peli on ihan eri kuin osakeyhtiöissä.

Vanhan asunnon myyntiehdossa voi tehdä vastatarjouksen, että asunnon myynti jatkuu ja voi ottaa vastaan tarjouksia ilman ehtoja. Et voi kuitenkaan ottaa vastaan kahta tarjousta samanaikaisesti, joissa molemmissa on oman asunnon myyntiehto.

 

[Shokata]

Onkohan tuolta riskiltä edes mitään mahdollisuutta suojautua? Myykö joku vakuutusyhtiö suojaa sille, että yhtiön muut osakkaat eivät hoida velvollisuuksiaan ja mikä on tuollaisen riskin hinta? Ihan mielenkiintoinen kysymys mielestäni.

Jaa a, tuskin. Sen takia tässä just pohdiskelin, että onko järkevämpää olla omaa lainaa se n. 90ke ja hajoilee sitten miten yhtiökokouksissa päätetään lyhennysten suhteen vai koko 270ke ja mikäli konkurssi tulisi niin myös oma tappio olisi aika hapokas. Viimeisten joukossahan toi olisi turvallisinta maksaa omakin yhtiölaina pois, mutta kun suht suurella osalla osakkaista vielä maksamatta ni vähän pistää miettimään kyllä...

 

[hsalonen]

Mitä hyötyä tuosta on?

Mulla on sijoituskämpässä putkirempan rahoituslainassa 12kk euribor + 0.4% marginaali. Itse neuvottelemalla on vaikea päästä parempaan. Maksuaika on myös 15v pidempi kuin omassa asuntolainassa (no muuttui teknisesti sijoituslainaksi kun muutin pois kämpästä ja jätin sen vuokralle) -> kk-kulut vaan kasvaisivat rajusti nykyisestä kun pitäisi lyhentää väkisin vastike nopeammin pois.

Nyt voin itse valita, että kuinka nopeasti tuota rahoitusvastiketta maksan pois. 2x vuoteen voi pyytää taloyhtiöltä lyhennyslappua ja maksaa pääomaa pois - jos huvittaa. Pakkoa ei ole.

Jos marginaali on negatiivisten korkojen ajalta tai tuo sinun 12kk, niin voinee saada paremman koron pankista neuvottelemalla. Meillä on marginaali korkeampi ja myös 12kk, niin rahoitusvastike tosiaan nousee yli 82%. Ja itsellä on nyt uusi asuntolaina pienemmällä korolla (marginaali on isompi, mutta 3kk euribor laskee kokonaiskorkoa vrt. 12kk).

Lisäksi tuo mahdollisuus ylimääräisiin lyhennyksiin ei ole kaikilla taloyhtiöillä. Ja ihan 100% varma en ole, mutta rahoitusvastike varsinkin taitaa olla sidottu asunnon kokoon -> maksat korkoja koko summasta , vaikka olisit lyhentänyt lainaasi. Näin se meillä on, mutta meillä ei ole tuota lyhennysmahdollisuuttakaan, niin YMMV.

 

[bungle]

Onko jollain linkata jotain hyviä tutkimuksia/kuvaajia 12kk euribor vs 3kk euribor historiallisesta vertailusta? Esim. minä aikoina 12kk on ollut 3kk parempi tai toisinpäin?

Keskimäärin lyhyet huonompia, kun korot nousee ja pitkät huonompia, kun korot laskee (lyhyemmällä pääsee kumpaankin mukaan nopeammin). Samana päivänä noteeraus on käytännössä aina lyhemmän eduksi. Pitemmällä tietää kulut pitkäksi aikaa, jonka jälkeen voi tulla iso muutos (tai olla tulematta). Lyhyt korko on sammakon hiljaista kuumentamista tai viilentämistä. Oma valinta on aina niin lyhyt kuin irtoaa. Käytännössä aina ollut myös pörssisähkö. Mennään markkinoiden vietävänä nousut ja laskut (henkisesti sopeutuu paremmin tilanteeseen, mikään ei ole ihan stabiilissa, mutta muutokset tulee enemmän asteittain). Jos omistaa kristallipallon, niin voi ehkä arvata. Mutta harva omistaa, joten tuurista kiinni osuuko pitemmän kiinnitys. Esim. 2 vuoden sähkösopimus ennen sähkökriisiä otettuna oli ihan jees, mutta nyt otettuna se ei välttämättä ole enää hyvä, kun pörssi jopa miinuksella, kuka tietää, miten jatkossa. Mutta asuntolainat on monesti 20v tms., joten jos kerran osuu oikeeseen, niin todennäköisesti jossain vaiheessa menee myös pieleen. Siksi lyhyt, ettei tarvii leikkiä omistavansa kristallipalloa. Mutta meitä on moneen veneeseen. Osa vakuuttaa kaikki ja ottaa asuntolainan kaikilla herkuilla, kaikella pitää olla takuut jne, ettei tulis vaan yllätyksiä. Mutta yllätykset ovat usein pirullisia, että ne tulee ihan muualta kuin arvaakaan.

 

[ykii]

Tän hetken OP-tietoa jos joku miettii esim. viitekoron vaihtamista tai marginaalin kilpailuttamista. Tänään vaihdettu 12kk euriborista 3kk euriboriin. Ei muutoksia marginaalin (ei pystynyt tinkimään yhtään, nykyinen marginaali on 0,48), 200 euron muutoskulu perittiin.

EDIT: Vaihtoehdot viitekoroksi oli 3kk euribor, 6kk euribor, 12kk euribor ja OP-Prime. 1kk euriboria eivät myönnä.

 

[Nomber]

12kk euribor jossa korontarkistuspäivä 14.6. Eli oli ihan hyvä nyt viimeisen vuoden ajan tuo 12kk. Nyt vaihdoin 3kk korkoon takaisin sillä ajatuksella että korot eivät nousisi enää kovin paljoa vaan tuo 3kk pysyisi halvempana myös koko seuraavan vuoden.

Vähän riskillä mennään, mutta ei toisaalta oma talous kaadu vaikka nouseekin. Maksan joko lainan pois tai pidän rahat vaikka op:n kasvutuotto tilillä jossa korko 3kk-0,5% ja lainani korko on 3kk+0,4%. Eli maksettavaa joka tapauksessa vain 0,9+-verot tuotto koroista. Tai sitten maksan kerralla pois, mutta toisaalta kiva olla käteistäkin.

 

[mpkk2]

12kk euribor jossa korontarkistuspäivä 14.6. Eli oli ihan hyvä nyt viimeisen vuoden ajan tuo 12kk. Nyt vaihdoin 3kk korkoon takaisin sillä ajatuksella että korot eivät nousisi enää kovin paljoa vaan tuo 3kk pysyisi halvempana myös koko seuraavan vuoden.

Vähän riskillä mennään, mutta ei toisaalta oma talous kaadu vaikka nouseekin. Maksan joko lainan pois tai pidän rahat vaikka op:n kasvutuotto tilillä jossa korko 3kk-0,5% ja lainani korko on 3kk+0,4%. Eli maksettavaa joka tapauksessa vain 0,9+-verot tuotto koroista. Tai sitten maksan kerralla pois, mutta toisaalta kiva olla käteistäkin.

On mielenkiintoista seurata asuntolaina kuviota kun on moneen kertaan kerrottu että korkojen nousu on myrkkyä juuri Suomelle koska asuntolainakanta on sidottu muuttuviin korkoihin verrattuna muuhun Eurooppaan jossa iso osa asuntolainoista on sidottu kiinteään korkoon. Ennen suurin osa lainoista oli sidottu 12kk Euriboriin jolloin korontarkistus on kerran vuodessa ja jos korko tuona aikana kauheasti nousee ehtii vielä hieman edes muuttaa omia suunnitelmia. No nyt vaihdetaan asuntolainaa vielä lyhyempiin korkoihin kuten 3kk Euribor jolloin korko tarkistetaan 3kk välein eli vielä nopeammin.

Tämä suuntaus lähinnä mietityttää koska ei kukaan osaa sanoa mihin suuntaan korot menevät, kuinka ylös nousevat tai kuinka kauan siellä ovat. Shokkeja on nyt jo taloudessa ja lisää on varmasti tavalla tai toiselta tulossa koska markkina tarvitsee shokkeja toimiakseen. Jollekin jää Pekka-kortti käteen väkisinkin.

Tämä kommentti ei nyt ollut sinulle suoraan kuten mainitsit olet riskin punninnut ja asian hyväksynyt vaan yleisesti markkinaa miettien. (24kk kiinteä sähkösopimus 4,9c/kWh oli mukava kun tuo Ukraina shokki alkoi kun oli aikaa miettiä valintoja ennen kuin se tuli päätökseen)

 

[Taneli-]

On mielenkiintoista seurata asuntolaina kuviota kun on moneen kertaan kerrottu että korkojen nousu on myrkkyä juuri Suomelle koska asuntolainakanta on sidottu muuttuviin korkoihin verrattuna muuhun Eurooppaan jossa iso osa asuntolainoista on sidottu kiinteään korkoon. Ennen suurin osa lainoista oli sidottu 12kk Euriboriin jolloin korontarkistus on kerran vuodessa ja jos korko tuona aikana kauheasti nousee ehtii vielä hieman edes muuttaa omia suunnitelmia. No nyt vaihdetaan asuntolainaa vielä lyhyempiin korkoihin kuten 3kk Euribor jolloin korko tarkistetaan 3kk välein eli vielä nopeammin.

Syy miksi suurin osa oli ja taitaa vieläkin olla sidottu juuri 12kk euriboriin johtuu siitä että miinuskorkojen aikaan ei pienempää tahtonut saada. Se että ihmiset tahtovat mieluusti niin lyhyttä korkoa kuin mahdollista (itsekin toki ottaisin vaikka yhden päivän euriborin mutta eipä ole tarjolla tavalliselle kansalaiselle) johtuu siitä että lyhyin on lähes aina myös se edullisin paitsi hetkellisesti nousevan koron aikana. Kuten juuri nyt.

Mutta on syytä ihmisten myös katsoa peiliin kun niin moni "yllättyy" siitä että korot voivat nousta (laina on kuitenkin tarkistettu sillä 6% korollakin mihin on vielä matkaa) tai että se esim. Helsingin alueella ostettu asunto sisältääkin jonkun 80% yhtiölainaa mitä tarvisi myös alkaa lyhentämään. Kumma kun ne kaikki muut vanhemmat asunnot maksoivat sen 500-700k enemmän mutta tämän sai "niin halvalla" ja oli vielä uusikin.

Toki kun uuden asunnon kanssa mihin otettu maksimi määrä lainaa mitä saa pitää sitten ottaa uutta kulutusluottoa että saa kalustettua ja heti otettu vuosi tai pari lyhennysvapaata ja eletty leveästi käyden vähän etelänmatkallakin kun nyt ei ole niitä vuokrakuluja ja elämä hymyilee. Sitten äkkiä tuleekin kaikki maksettavaksi.. "ihan yllättäen".

Enkä nyt ihan ensimmäisenä olisi sanomassa että Ruotsi oli väärässä kun asuntolainat olivat keskimäärin 140 vuotta ja ne rajoitettiin "vain" 105 vuoden mittaisiksi (vaikka siitä suuri poru ja huuto nousikin). Toki siitä seuraisi itsellenikin suurehko houkutus koska lainaa on alle sen 50% asunnon hinnasta ei tarvisi lakisääteisesti lyhentää lainaa yhtään (jos siis asuisin Ruotsissa, tosin siellä pankeilla on oikeus yksipuolisesti vaan nostaa marginaalia ilmoituksella).

 

[pokkus]

No nyt vaihdetaan asuntolainaa vielä lyhyempiin korkoihin kuten 3kk Euribor jolloin korko tarkistetaan 3kk välein eli vielä nopeammin.

Tämä suuntaus lähinnä mietityttää koska ei kukaan osaa sanoa mihin suuntaan korot menevät, kuinka ylös nousevat tai kuinka kauan siellä ovat. Shokkeja on nyt jo taloudessa ja lisää on varmasti tavalla tai toiselta tulossa koska markkina tarvitsee shokkeja toimiakseen. Jollekin jää Pekka-kortti käteen väkisinkin.

Se 3kk euribor on lähtökohdiltaan jo alhaisempi, jos molemmat tarkistetaan samana päivänä. Jos korot nousevat nopeasti niin arviolta 3kk päästä nostosta se 3kk euribor on noussut samaan kuin se 12kk euribor oli nostaessa. Siitä menee taas 3kk uuteen tarkistukseen, jolloin se 3kk euribor voi olla ensimmäistä kertaa korkeammalla ja aikaa on kulunut kokonaisuudessaan 6kk nostosta. 12kk nostosta tarkistetaan taas molemmat ja siinä kohtaan se 12kk euribor on taas seuraavat 3kk varmasti kalliimpi. Sama kaava jatkuu tästä eteenpäin samalla tavalla vuodesta toiseen.

Minusta tuossa kuviossa, jos korot oikeasti nousevat todella ylös, on aika sama oman talouden kohdalla tapahtuuko se "korkojen nousu" 6kk vai 12kk jälkeen nostosta. Paska joka tapauksessa osuu tuulettimeen, jos ei ole varautunut korkojen nousuun.

 

[kajakkivajakki]

Se 3kk euribor on lähtökohdiltaan jo alhaisempi, jos molemmat tarkistetaan samana päivänä. Jos korot nousevat nopeasti niin arviolta 3kk päästä nostosta se 3kk euribor on noussut samaan kuin se 12kk euribor oli nostaessa. Siitä menee taas 3kk uuteen tarkistukseen, jolloin se 3kk euribor voi olla ensimmäistä kertaa korkeammalla ja aikaa on kulunut kokonaisuudessaan 6kk nostosta. 12kk nostosta tarkistetaan taas molemmat ja siinä kohtaan se 12kk euribor on taas seuraavat 3kk varmasti kalliimpi. Sama kaava jatkuu tästä eteenpäin samalla tavalla vuodesta toiseen.

Minusta tuossa kuviossa, jos korot oikeasti nousevat todella ylös, on aika sama oman talouden kohdalla tapahtuuko se "korkojen nousu" 6kk vai 12kk jälkeen nostosta. Paska joka tapauksessa osuu tuulettimeen, jos ei ole varautunut korkojen nousuun.

Vajakki yhdistää excel/paint taitonsa:

Kuvitteellinen asuntolaina on otettu 15.1.1999 -> 3kk laina on ollut halvempi keltaisena ja 12kk laina vihreänä:



Keltaista on ollut pinta-alallisesti enempi eli lyhyt korko on ollut selkeästi halvempi kokonaisuudessaan.

Nyt täällä on joillekin 12kk -> 3kk muutoksesta marginaalia nostettu jopa 0,2%.


Samat värit, pinta-alat on ehkä jopa toisinpäin, melkein tasoissa kumminkin. Historian valossa muutoksen kannattavuus on kyseenalainen jos pankki noin reilusti nostaa marginaalia

 

[renee]

Vajakki yhdistää excel/paint taitonsa:

Kuvitteellinen asuntolaina on otettu 15.1.1999 -> 3kk laina on ollut halvempi keltaisena ja 12kk laina vihreänä:



Keltaista on ollut pinta-alallisesti enempi eli lyhyt korko on ollut selkeästi halvempi kokonaisuudessaan.

Nyt täällä on joillekin 12kk -> 3kk muutoksesta marginaalia nostettu jopa 0,2%.


Samat värit, pinta-alat on ehkä jopa toisinpäin, melkein tasoissa kumminkin. Historian valossa muutoksen kannattavuus on kyseenalainen jos pankki noin reilusti nostaa marginaalia

Historiallisesti 3kk vs 12kk euriborien päivänoteerausten ero on ollut 0,25 %-yks., eli jos marginaali nousee 0,2 %-yks., niin ihan tuurista kiinni onko enää kannattavampi pitkällä laina-ajalla.

Pankit osaavat kyllä pelin ja kun viime vuonna ero oli n. 1 %-yks., niin 12kk -> 3kk vaihtoja suoritettiin jopa yli 0,25 marginaalikorotuksella. Se on silloin historiaan peilaten tappiollinen vaihto, mutta toki voi olla voitollinenkin.

 

[CoreFusion]

Tässä kun ollut puhetta, että euroopassa lainojen korot sidottu pidemmäksi aikaa tai kiinteitä, niin voihan sitä meillä Suomessakin harrastaa, jos haluaa ennustettavuutta omaan talouteen. Ainakin OP tarjoaa vaikka koko laina-ajalle kiinteää korkoa omistaja-asiakkailleen. (Itsellä sellainen)

 

[mpkk2]

Tässä kun ollut puhetta, että euroopassa lainojen korot sidottu pidemmäksi aikaa tai kiinteitä, niin voihan sitä meillä Suomessakin harrastaa, jos haluaa ennustettavuutta omaan talouteen. Ainakin OP tarjoaa vaikka koko laina-ajalle kiinteää korkoa omistaja-asiakkailleen. (Itsellä sellainen)

Tätä juuri. En hakenut viestilläni kumpi on halvempi 3kk vs 12kk vaan sitä että Suomessa ei muun Euroopan tapaan ole siirrytty pois muuttuvien korkojen asuntolainasta kiinteisiin vaan vieläkin terävämmin muuttuviin. Siihen päälle sitten korkokattoa jne lisäpalvelua. Minun palkkaani ei tule lisää vaikka inflaatio tai korko olisi mikä. Ei ainakaan 3kk viipeellä.

Mikähän mahtaa olla tämän päivän kiinteäkorkoisen asuntolainan korko?

 

[CoreFusion]

Mikähän mahtaa olla tämän päivän kiinteäkorkoisen asuntolainan korko?

En osaa kyllä sanoa, noteeraavat sen lainan nostopäivän mukaan. Itsellä 2 vertailukohtaa vuodelta 2019, asuntolaina ja remonttilaina, niissä korot n. 1,5 ja 2,2%

 

[elmo]

Tätä juuri. En hakenut viestilläni kumpi on halvempi 3kk vs 12kk vaan sitä että Suomessa ei muun Euroopan tapaan ole siirrytty pois muuttuvien korkojen asuntolainasta kiinteisiin vaan vieläkin terävämmin muuttuviin. Siihen päälle sitten korkokattoa jne lisäpalvelua. Minun palkkaani ei tule lisää vaikka inflaatio tai korko olisi mikä. Ei ainakaan 3kk viipeellä.

Mikähän mahtaa olla tämän päivän kiinteäkorkoisen asuntolainan korko?

Onko manner Euroopassa edes ollut tarjolla kovinkaan paljon lyhyitä korkoja vaan aina pitkät? En usko, että mitään massa aaltoa lyhyistä pitkiin Suomessa tulee, koska pitkät on lähtökohtaisesti kalliimpia.

Suomessa on yli vuosikymmen naurettu matkalla pankkiin vs. muu eurooppa. Ero asuntolainojen keskikorossa on ollut todella iso: Vertailu: Suomessa euroalueen halvinta asuntolainaa

Se on vähän ikävä jos lähti oravanpyörään juuri mukaan niin ei sitten päässyt nauttimaan halvoista koroista. Ihan samaan tapaan se nyt asuntolainansa ottava sakemanni maksaa varmaan jotain 5%+ kiinteää korkoa seuraavat vuodet... Ja kuten todettu niin on täällä Suomessakin kiinteitä ollut aina tarjolla jos on halunnut ottaa ne vaan on olleet reilusti kalliimpia.

 

[Boulder]

Tätä juuri. En hakenut viestilläni kumpi on halvempi 3kk vs 12kk vaan sitä että Suomessa ei muun Euroopan tapaan ole siirrytty pois muuttuvien korkojen asuntolainasta kiinteisiin vaan vieläkin terävämmin muuttuviin. Siihen päälle sitten korkokattoa jne lisäpalvelua. Minun palkkaani ei tule lisää vaikka inflaatio tai korko olisi mikä. Ei ainakaan 3kk viipeellä.

Mikähän mahtaa olla tämän päivän kiinteäkorkoisen asuntolainan korko?

Ainakin ennen (kun kyselin suoraan pankilta muutaman kerran vuodessa) kiinteät korot seuraili aika hyvin euroalueen swap rateja (+ pitää huomioida päälle laskettu riskilisä, "marginaali"). Noita voi toki käyttää myös tarkastellakseen sitä, miten markkinat veikkailee korkotason asettuvan.

Swap rates - Current market rates and live updates

Latest information about Swap rates.

sebgroup.com

 

[edup]

Ainakin ennen (kun kyselin suoraan pankilta muutaman kerran vuodessa) kiinteät korot seuraili aika hyvin euroalueen swap rateja (+ pitää huomioida päälle laskettu riskilisä, "marginaali"). Noita voi toki käyttää myös tarkastellakseen sitä, miten markkinat veikkailee korkotason asettuvan.

Swap rates - Current market rates and live updates

Latest information about Swap rates.

sebgroup.com

Toisaalta sitten taas kaikki swapit oli pari vuotta sitten hyvin matalalla, monikymmenvuotisetkin lähempänä nollaa. Esim. tuolta voi katsoa vaikkapa 20v swapin kehitystä: EUR 20 Years IRS Interest Rate Swap Bond Historical Data - Investing.com (Klikkaataulukosta alhaalta Monthly, niin näkyy vähän pidemmälle historiaa.)

Samasta syystä korkosuojauksien hinta oli silloin hyvin matala, koska swappi-tuotteet on juuri se millä rahoituslaitokset voivat lainojaan suojata.

Lähinnä näin muistutuksena, että markkinoiden paraskin veikkaus voi olla silti huomattavan väärässä. Ja niistä vääristä veikkauksista kärsii vähintään ne, jotka erehtyvät swappeja myymään liian halvalla, mutta myös mahdollisesti muut.

 

[eddye]

Mikähän mahtaa olla tämän päivän kiinteäkorkoisen asuntolainan korko?

Alkuvuodesta kun kyselin parista paikasta, oli 5-10v korkoputket luokkaa 3,5% pohja ja 5 % katto ja kiinteä korko luokkaa 4 %. Tarkkoja lukemia en muista, enkä noita kovin tosissaan kysellyt koska otin ASP-lainan kuitenkin. Mutta tuntui melko sikahintaisilta omaan korvaan

 

[bungle]

Ennen suurin osa lainoista oli sidottu 12kk Euriboriin jolloin korontarkistus on kerran vuodessa ja jos korko tuona aikana kauheasti nousee ehtii vielä hieman edes muuttaa omia suunnitelmia. No nyt vaihdetaan asuntolainaa vielä lyhyempiin korkoihin kuten 3kk

Tätä argumenttia en ole koskaan ymmärtänyt. Miten omien suunnitelmien muuttaminen on helpompaa, jos annetaan 12kk miettimisaikaa? Sitten tulee 4% korotus kerralla? Helpompaa se on 1kk tai 3kk korolla suunnitelmia muuttaa ja sopeutua, kun korotukset ovat kymppejä kuussa.

 

[Honzo]

Mikään ei ole niin helppoa kuin jälkiviisaus.

Vaimon kanssa otettiin 2009 400 k€ lainaa ok-talon rakennukseen. Silloin tuntui hyvältä ottaa 150 k€ lainasta kiinteällä 3.08% korolla ja loput 3kk EB (oisin ottanut 1kk EB, koska edellinen laina oli sillä, mutta vaihtui pankki Aktia --> OP ja OP ei 1kk EB:tä antanut). Asuntolainaa meillä on ollut vuodesta 2000, ja korkeimmillaan makseltiin jotain 6.5%, siihen verrattuna 3% korko tuntui hyvältä.

Tota EB kehitystä kun katsoo, niin ei ois kannattanut 10v kiinteä (no ei se taloutta kaatanut ja toki tuntui hyvältä tietää korko pitkäksi aikaa).

 

[Oksa]

Minä aloin suunnitella ensiasunnon ostoa syksyllä 2009 ja se toteutui keväällä 2010. Silloin ainakin ihan kaikki omat kaverit ja tutut jotka asuntokauppoja tekivät sitoivat lainansa 12 kk euriboriin. Luin tällöin päivittäin silloista MuroBBS:n asuntolaina-ketjua jossa oli hyvin selvästi esitetty ja perusteltu usean henkilön toimesta kuinka 3 kk korko on tullut edullisemmaksi menneisyydessä ja hyvin suurella todennäköisyydellä tulee olemaan sitä tulevaisuudessa. Ei mennyt foorumilla hengailu hukkaan ja säästin korkokuluissa 13 vuoden aikana melko suuren summan.

 

[Taneli-]

Tätä argumenttia en ole koskaan ymmärtänyt. Miten omien suunnitelmien muuttaminen on helpompaa, jos annetaan 12kk miettimisaikaa? Sitten tulee 4% korotus kerralla? Helpompaa se on 1kk tai 3kk korolla suunnitelmia muuttaa ja sopeutua, kun korotukset ovat kymppejä kuussa.

Idea varmaan lähtee siitä (monelle väärästä) olettamuksesta että olisi "aina" se 12kk aikaa reagoida markkinoiden tilanteeseen. Mikä ei tietysti pidä paikkaansa.

Eli teoriassa jos NYT olisi 0% ja korontarkistus mutta heti huomenna lähtisi korot nousemaan olisi juuri se tasan 12kk aikaa koota puskuria tai vaikka yrittää myydä sitä asuntoa tai tehdä jotain muita ratkaisuja.

Mutta oikeastihan suurin osa EI seuraa joka vuorokausi noita korkoja (varsinkaan jos on "tieto" että niistä tarvitsee tietää jotain vasta 12kk kuluttua kun seuraava korontarkistuspäivä on) ja ehtii ensin toivoa varmaan pitkäänkin että kyseessä on vain hetkellinen "pomppu" ja tilanne normalisoituu (ei ole tapahtumassa, eli hetkeen jos koskaan ei mennä takaisin nollakorkoihin).

Siinä sitten kun on vatuloitu ja ihmeltety pitäisi tehdä jotain millä ehkä vuosikymmenien loppuvelka saataisiin maksettua ja korkeammiksi nousseet korot jotenkin hoidettua. En usko että se sen paremmin toimii oli sitä aikaa sitten se 3kk tai 12kk. Koska jos katsoo niin siitä kun korot ensimmäisen kerran nousivat plussan puolelle => 3kk eteenpäin ei se 3kk korko mitenkään "järkyttävän" suuri ollut, jatkoi kasvamistaan.

Toki se 12kk korko sitten "pomppaa kerralla" kun sen tarkitus tuli / tulee vastaan. Mutta itsekin kysyisin tätä että moniko oikeasti esim. hoisi kaikki muut velkansa tällä aikaa, tai hankki paremman työpaikan, tai downshiftasi tai teki jotain muut että puskuria kertyi ehkä kymmenille vuosille tätä plussakorkojen aikaa ajatellen?

 

[elmo]

Minä aloin suunnitella ensiasunnon ostoa syksyllä 2009 ja se toteutui keväällä 2010. Silloin ainakin ihan kaikki omat kaverit ja tutut jotka asuntokauppoja tekivät sitoivat lainansa 12 kk euriboriin. Luin tällöin päivittäin silloista MuroBBS:n asuntolaina-ketjua jossa oli hyvin selvästi esitetty ja perusteltu usean henkilön toimesta kuinka 3 kk korko on tullut edullisemmaksi menneisyydessä ja hyvin suurella todennäköisyydellä tulee olemaan sitä tulevaisuudessa. Ei mennyt foorumilla hengailu hukkaan ja säästin korkokuluissa 13 vuoden aikana melko suuren summan.

Sama hommeli. Murostahan tuo inffo tuli ensteksi luettua tolloin -10 paikkeilla. Muuten olisi pankki varmaankin myynyt vähintään 12kk eb:n. Säästö tässä välissä tonneja...

Aika hyvät vänkkäykset tuolla oli aikanaan. Silloin oli vielä se joku nettisaitti olemassa missä sai laskettua skenaarioita ja liputti 1kk ja 3kk puolesta.

 

[bungle]

Sama hommeli. Murostahan tuo inffo tuli ensteksi luettua tolloin -10 paikkeilla. Muuten olisi pankki varmaankin myynyt vähintään 12kk eb:n. Säästö tässä välissä tonneja...

Oma historia jotenkin näin: about 180 000 € laina ensiasuntoon joskus 2006. Mentiin suoraan välittäjän suosittelemaan pankkiin ja otettiin suunnilleen mitä tarjottiin. Ei tiedetty marginaaleista hirveesti eikä eri korkokannoista (katsottiin lähinnä, että pystytäänkö). 12 kk euriborilla tuli. Piti ottaa vielä lisäksi henkilötakaajaa ja ostettua garantia takausta. Vuosi siitä, kyllästyttyä paskaan nettipankkiin, päätin vaihtaa pankkia. Toisessa pankista marginaali tippui (0,3%:iin), kaikki takaukset poistui (asunto riitti), mutta se 12 kk euribor jäi. Lainaa jouduttiin ottamaan suunnilleen saman verran kuin otettiin alunperin, kun oli tuo annuiteettilaina, jossa maksetaan lähinnä korkoja aluksi. Tämän jälkeen en ole enää annuiteetteihin ja tasaeriin koskenut, vaan mennyt puhtaasti tasalyhennyksellä. 2008 tuli sitten romahdus ja korot syöksyi (tätä ennen kokonaiskorkoni huiteli kai yli 5%:ssa). Olin jo aiemmin tiedustellut pankista, että saisiko lyhempää, mutta tuolloin sanoivat, että katsotaan tarkastelupäivänä. Puolivälissä tarkastelujaksoa pankki kuitenkin soitti ja tarjosi 1kk euriboria, josta piti maksaa 100 €. Vaihdettiin siihen. Sattui olemaan vielä sellainen laina, jossa negatiivinen viitekorko vähensi marginaalia. Noin 10+ vuotta ei maksettu käytännössä korkoa lainkaan. Tämä oli itselleni toinen opetus, että niin lyhyttä viitekorkoa kuin irtoaa. Toisilla voi olla toisia opetuksia, mutta nämä on tullut itselleni kantapään kautta ja oppirahoja on maksettu. Jos nuorempi minä olisi lukenut juuri kirjoittamani, niin tuskin olisi ymmärtänyt mitään.

 

[mpkk2]

Jos Suomessa olisi asuntolainat enimmäkseen kiinteäkorkoisia niin mitä luulisitte olisiko sillä vaikutusta asuntojen hintoihin alentuvasti? Onko Suomessa asuntojen hinnat lähellä muun Euroopan hintoja vs elinkustannukset sekä palkat?

 

[Boulder]

Lähinnä näin muistutuksena, että markkinoiden paraskin veikkaus voi olla silti huomattavan väärässä. Ja niistä vääristä veikkauksista kärsii vähintään ne, jotka erehtyvät swappeja myymään liian halvalla, mutta myös mahdollisesti muut.

Juuri näin, kaikki on vain veikkauksia ja perustuu juuri tällä hetkellä käytettävissä olevaan tietoon. Ennusteet menee aika nopeasti uuteen asentoon kun systeemi ei toimikaan sen mukaan.

 

[antti-x]

Jos Suomessa olisi asuntolainat enimmäkseen kiinteäkorkoisia niin mitä luulisitte olisiko sillä vaikutusta asuntojen hintoihin alentuvasti? Onko Suomessa asuntojen hinnat lähellä muun Euroopan hintoja vs elinkustannukset sekä palkat?

Se on aika vaihtelevaa koko Euroopassa että mitä maksaa mutta matalat korot kyllä nostaa hintoja ihan selvästi. Ruotsissa ja Tanskassa on matalat korot (tanskassa oli oikeasti miinuksella marginaaleineen asuntolainoja jonkin aikaa) ja molemmissa maissa myös varsin kallista asuminen. Toki Ruotsissa on nyt vähän uloste osunut tuulettimeen, siis enemmän kuin Suomessa, ja Tanskassa taas on paljon kovemmat palkat kuin täällä. Italiassa ei ole nuorisolla pitkään aikaan toisaalta ollut varaa asua omillaan siinä määrin kuin Suomessa.

Aitoja tilastoja kannattaa katsoa ja voi olla että ne todistavat oman tuntemuksen, mutta ilman aitoa tietoa tunne siitä että joku on Suomessa suhteettoman kallista muihin verrattuna on tosiaan vain tunne.

Alkuvuodesta kun kyselin parista paikasta, oli 5-10v korkoputket luokkaa 3,5% pohja ja 5 % katto ja kiinteä korko luokkaa 4 %. Tarkkoja lukemia en muista, enkä noita kovin tosissaan kysellyt koska otin ASP-lainan kuitenkin. Mutta tuntui melko sikahintaisilta omaan korvaan

Tarjoukset kiinteistä koroista kertoo aika hyvin pankkien arviota siitä miten korot kehittyy, eli pankkien arvio on että korot + sopiva marginaali sillä kiinteän koron jaksolla jäävän jonkin verran sen tarjotun kiinteän koron alle. Ideanahan siinä kiinteässä korossa on vähän niin kuin vakutuksen myyminen, eli pankki pyrkii luonnollisesti tekemään voittoa sillä että asiakkaan riskiä otetaan itselle. Ei kukaan ota toisen riskiä omaksi kannettavaksi ilmaiseksi (noin markkinatalouden näkökulmalta).

 

[renee]

Kiinteä korko on kannattava silloin, kun sen saa lähellä minimitasoa, jpnka alle ei voi mennä.

Käytännössä tällainen tilanne oli muutama vuosi sitten. Kiinteäkorkoista 10v lainaa sai vähän yli 1 % korolla (1,1-1,2 %) sisältäen siis "marginaalin". Samaan aikaan sai vaihtuvakorkoista lainaa n. 0,4 % marginaalilla, joka on se käytnnön minimitaso, koska uusissa lainaehdoissa asiakas maksaa vähintään marginaalin, vaikka korko olisi miinuksella. Tällöin kiinteäkorkoisella olisi hävinnyt maksimissaan 0,7-0,8 %-yks., vaikka korot olisivat olleet miinuksella koko laina-ajan.

Mutta jos ottaa kiinteäkorkoisen vaikkapa nyt, niin puhutaan usean prosenttiyksikön tappiomahdollisuudesta, jos korot menevätkin miinukselle.

Eli omasta mielestäni kiinteä korko pitää ajoittaa matalien korkojen aikakauteen ja muuloin kannattaa käyttää vaihtuvia korkoja.

 

[OskuK]

Eli omasta mielestäni kiinteä korko pitää ajoittaa matalien korkojen aikakauteen ja muuloin kannattaa käyttää vaihtuvia korkoja.

Totta, mutta ihmiselle joka elää jotain hetkeä, hän ei tiedä onko silloin matalien vai korkeiden korkojen aika?
Oma 12,5% korko oli keskimääräinen, mutta historiallisesti katsoen aika kova ;-) -mutta jo korot olisivat nousseet vaikka 30% tasolle, niin matala ;-D

 

[bungle]

Tarjoukset kiinteistä koroista kertoo aika hyvin pankkien arviota siitä miten korot kehittyy, eli pankkien arvio on että korot + sopiva marginaali sillä kiinteän koron jaksolla jäävän jonkin verran sen tarjotun kiinteän koron alle.

Se kertoo mielestäni enemmän siitä, mikä on tämän hetkinen suojaustuotteiden hinta. Se taas voi muuttua nopeastikin. Pitkässä sopimuksessa on riskiä enemmän pankille mennä metsään pahemmin kuin lyhyessä (joten niihin on pakko leipoa sisään sitäkin). Toki varmaan arvioivat kehitystä, mutta sen arvion yleensä näkee markkinoilta, ellei sitten halua veikata markkinoita vastaan.

 

[hsalonen]

Itse laskin ihan excelissä kokonaiskoron ja arvioidun maksusuunnitelman , kun otin asuntolainaa. Aika tarkalleen tiesin, kuinka paljon pienempi marginaali olisi euribor 12kk olla, että sen olisin halunnut. Pankkitäti yritti väittää vastaan ja vaihdoin pankkia (toki siis toisen pankin euribor 3kk oli parempi tarjous)

Nyt tarjottiin korkokattoa, mutta taas se muuttui kannattamattomaksi, kun se sidotaan lainahetken euriboriin ja tässä tulee ajallista viivettä, kun vaihtaa pankkia. Korkoakattoa ei Nordea hirveästi tuputtanut ja siitä olisin vaan laskenut, paljon se minulle maksaa.. Nyt laskin vähän väärin, mutta OP:n korkokatto olisi maksanut 775€ viideltä vuodelta. Tuo siis yläraja, kun en jaksanut laskea lainavähennyksiä mukaan..Niiden kanssa luokkaa 700€.

Ennustan, että tilanne tästä tasoittuu, voi käydä yli 5% korot , mutta palailee 4-alkuiseksi kun sota rauhoittuu. Sitten pikkuhiljaa taas laskee. Jos sota eskaloituu tai pitkittyy, voi kestää 5% kautta, mutta kyllä se Ukrainan vastahyökkäys nyt onnistuu. Eli korot on korkeimmillaan seuraavan vuoden max. ja sitten tilanne rauhoittuu ja palataan siihen 2010-tilanteeseen, jossa korot on parin prosentin luokkaa.

..ja tähän on tultu tilanteesta, jossa makselin alle 50€ korkoja kuukaudessa.

 

[bungle]

Eli omasta mielestäni kiinteä korko pitää ajoittaa matalien korkojen aikakauteen ja muuloin kannattaa käyttää vaihtuvia korkoja.

Tuossa oli juuri yli 10v+ matalien korkojen aika. Eli puolet olis ehkä päässy kiinteillä saamapuolelle ja puolet ois hävinnyt? Jos seuraavan 10v+ vuoden korkokeskiarvo on 10%, niin nyt on matalien korkojen aika (edelleen).

 

[Honzo]

Tuossa oli juuri yli 10v+ matalien korkojen aika. Eli puolet olis ehkä päässy kiinteillä saamapuolelle ja puolet ois hävinnyt? Jos seuraavan 10v+ vuoden korkokeskiarvo on 10%, niin nyt on matalien korkojen aika.

Toisaalta alaspäin voidaan tulla vain tonne 0.x% asti ja ylöspäin riskiä on kohtuuhelposti 5-6% asti ja teoriassa paljon ylikin.
Eli jos otit 1% kiinteän koron, se saattoi ihan yöunien kannalta silti olla paras vaihtoehto...