Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Väsähtänyt]

Onko kenelläkään kiinteää tasaerälainaa käytössä? Itselleni piti tulla v2020 kun hain viimeksi lainaa tasalyhennyslaina, mutta pankin virheestä johtuen muuttuikin kiinteäksi tasaerälainaksi (laina-aika pitenee jos korot nousee). Olin tuota ensin korjaamassa, mutta sitten totesin että tämähän sopii minulle oikein hyvin. Itselläni ei ole aikomustakaan maksella nykyistä asuntolainaa "vuosien mittaan pois", vaan asua tässä muutama vuosi ja toivottavasti sen jälkeen myydä voitollisena pois ja kuitata velka (tai laittaa vuokralle). Ei tarvitse miettiä kuukausierien suuruutta, ja saa maksimoitua arvopapereihin kuukausisäästettävät tulot. Itseäni ei sen myöskään haittaisi vaikka jossain vaiheessa "makselisin vain korkoja", joskaan en usko että sellaiseen tilanteeseen asunnon pitoajalla vielä jouduttaisiin.
Vai myöntävätkö pankit edes kiinteitä tasaeriä enää normaalisti?

moi,
mulla on ainakin sellainen lainamuoto, että kuukausierä on sama, ja laina-aika pitenee jos korot nousee. en tiedä lainamuodon nimeä.

 

[Takaisku]

siis...jos porukka suojautuu korkojen nousua varten siten että laittavat rahaa säästöön nousevia korkoja varten, niin eikö kannata mieluummin lyhentää asuntolainaa nopeammin, näin suuri korko vaikuttaa pienempään pääomaan ja vaikutus on pienempi.

Ei kannata, oman kodin asuntolainan lyhentäminen on yleisesti taloudellisesti hyvin kannattamatonta. Paitsi jos on äidinmaidosta imenyt ajatuksen että (halpakin) lainaraha on pahasta eikä osaa prosenttilaskun alkeita.

Rahaa ei laiteta säästöön vaan se sijoitetaan jolloin tuotto-odotus on suurempi kuin asuntolainan korko:

Säästäminen laina-aikana kannattaa

Säästäminen kannattaa myös laina-aikana. Kun säästät samalla, kun maksat asuntolainaasi, voit kasvattaa sekä varallisuuttasi että puskuria arjen yllättävien menojen varalle.

www.nordea.fi

Tähän saakka jopa rahoja riskittömällä pankkitilillä makuuttamalla on saanut paremman tuoton kuin maksamalla asuntolainaa. Mikäli lainakorot nousevat esimerkiksi 2% tasolle joutuu sijoittamaan hienoisella riskillä.

 

[Väsähtänyt]

Ei kannata, oman kodin asuntolainan lyhentäminen on yleisesti taloudellisesti hyvin kannattamatonta. Paitsi jos on äidinmaidosta imenyt ajatuksen että (halpakin) lainaraha on pahasta eikä osaa prosenttilaskun alkeita.

Rahaa ei laiteta säästöön vaan se sijoitetaan jolloin tuotto-odotus on suurempi kuin asuntolainan korko:

Säästäminen laina-aikana kannattaa

Säästäminen kannattaa myös laina-aikana. Kun säästät samalla, kun maksat asuntolainaasi, voit kasvattaa sekä varallisuuttasi että puskuria arjen yllättävien menojen varalle.

www.nordea.fi

Tähän saakka jopa rahoja riskittömällä pankkitilillä makuuttamalla on saanut paremman tuoton kuin maksamalla asuntolainaa. Mikäli lainakorot nousevat esimerkiksi 2% tasolle joutuu sijoittamaan hienoisella riskillä.

Muuten hyvä', mutta nykyään ei karvalakkisijoittajien tuotto odotus ole edes positiivisen puolella. ja pankkitilillä makuuttamallakin taitaa jäädä kakkoseks lainan lyhennykselle tän inflaation aikana.
Mutta jos ajatellaan että puhtaasti säästää sivuun eikä' sijoita sivuun, niin mikä tolkku siinä on "korkosuojana"?

 

[kjns]

Onko kenelläkään kiinteää tasaerälainaa käytössä? Itselleni piti tulla v2020 kun hain viimeksi lainaa tasalyhennyslaina, mutta pankin virheestä johtuen muuttuikin kiinteäksi tasaerälainaksi (laina-aika pitenee jos korot nousee). Olin tuota ensin korjaamassa, mutta sitten totesin että tämähän sopii minulle oikein hyvin. Itselläni ei ole aikomustakaan maksella nykyistä asuntolainaa "vuosien mittaan pois", vaan asua tässä muutama vuosi ja toivottavasti sen jälkeen myydä voitollisena pois ja kuitata velka (tai laittaa vuokralle). Ei tarvitse miettiä kuukausierien suuruutta, ja saa maksimoitua arvopapereihin kuukausisäästettävät tulot. Itseäni ei sen myöskään haittaisi vaikka jossain vaiheessa "makselisin vain korkoja", joskaan en usko että sellaiseen tilanteeseen asunnon pitoajalla vielä jouduttaisiin.
Vai myöntävätkö pankit edes kiinteitä tasaeriä enää normaalisti?

Edellinen asuntolaina oli tällaisena, siitä nyt toki on jo yli vuosikymmen aikaa kun se otettiin, mutta näissä taitaa olla ainoastaan sellainen rajoitus ettei pankit anna näitä "maksimi laina-ajalla" koska siellä pitää olla se pelivara että laina-aika pitenee korkojen noustessa, eikä saisi tulla tilannetta jossa maksetaan pelkkää korkoa eikä laina lyhene ollenkaan. Muutoin mitään estettä tällaisen saamiselle ei kuitenkaan käsittääkseni ole, mutta jäänyt fiilis että lähinnä näitä vissiin tarjotaan/käytetään pienemmillä lainasummilla.

siis...jos porukka suojautuu korkojen nousua varten siten että laittavat rahaa säästöön nousevia korkoja varten, niin eikö kannata mieluummin lyhentää asuntolainaa nopeammin, näin suuri korko vaikuttaa pienempään pääomaan ja vaikutus on pienempi.
en muutenkaan ymmärrä miten se koroilta suojaa, että säästetään rahaa joilla maksetaan nousseet korot. eihän se ole mikään suoja. jos korot nousee kuuteen prosenttiin, miten se on suojannut mitään? korkosuojahan voi olla vaikka 3,5%, jolloin säästää paljon rahaa koska ei maksa kuutta prosenttia korkoa.
Ja muutenkin miksi sitä rahaa pitää säästää sivuun, mikä korkosuoja se on, eikö voi yhtä hyvin sitten aikanaa njos korot pomppaa vaikka nyt kuuteen prosenttiin, niin sitten maksaa vaa nrahalla niitä isompia korkoja...en ymmärrä

Harhaanjohtavaa ehkä puhua säästämisen tapauksessa "korkosuojauksesta", kyseessä on ennemmin "koronnousuihin varautuminen". Ideahan säästämisessä on pitkälti se, että laitetaan itse rahaa syrjään omalle tilille/matalariskisiin sijoituksiin tms. sen sijaan että maksetaan pankille suojauksesta, jolloin mahdollisesti korkojen noustessa säästössä on puskuria jolla voi kompensoida nousseita korkomenoja, ja taasen jos korot ei nouse on käteen jäänyt X tuhatta euroa rahaa säästöön ihan itselle.

 

[henkkahei]

Harhaanjohtavaa ehkä puhua säästämisen tapauksessa "korkosuojauksesta", kyseessä on ennemmin "koronnousuihin varautuminen". Ideahan säästämisessä on pitkälti se, että laitetaan itse rahaa syrjään omalle tilille/matalariskisiin sijoituksiin tms. sen sijaan että maksetaan pankille suojauksesta, jolloin mahdollisesti korkojen noustessa säästössä on puskuria jolla voi kompensoida nousseita korkomenoja, ja taasen jos korot ei nouse on käteen jäänyt X tuhatta euroa rahaa säästöön ihan itselle.

Joo, ehkä käyttämäni termi oli väärä suojauksen osalta, juurikin tuo koronnousuihin varautuminen passaa paremmin mutta ajaa tietyllä tavalla suojauksen asiaa.

 

[Eldmor]

Itse otin 10v 2% korkokaton reilu vuosi sitten, kun se ei maksanut juuri mitään. Nyt pankki velottaisi samanlaisesta korkosuojasta moninkertaisesti, eli nykytilanteessa näkevät itsekin, että minulle myyty suoja meni ”liian halvalla”. Yleensähän tällaisissa asioissa on vähän myöhäistä alkaa hötkyilemään siinä vaiheessa, kun löysät on jo housussa

Suojauksessa ei yllättäen ole järkeä, jos sen ottaa silloin kun ripuli on jo housussa. Vuosi sitten pankit olivat ihan yhtä autuaan tietämättömiä tulevasta ja silloin suojauksen sai halvalla. Silloin kaikki naureskelivat hukkaan heitetylle rahalle, mutta nyt samat henkilöt ottaisivat kyseisen diilin ilomielin vastaan.

Ihan vaan tiedoksi, että ei se pankki ole myynyt korkosuojausta sinulle mitenkään liian halvalla tai että tekisivät siitä tällä hetkellä tappiota.

Yksinkertaistettuna pankki toimii välittäjänä. He ostavat korkotuotteen markkinoilta ja myyvät sen teille korkeammalla hinnalla.

 

[Tc4pb]

No ottaisitko itse nyt korkosuojauksen, jos saisit sen samoilla ehdoilla kuin edellisessä viestissäni? Aika moni ottaisi, mutta pankki ei toki nykytilanteessa myy noin halvalla.

Suojauksessa ei yllättäen ole järkeä, jos sen ottaa silloin kun ripuli on jo housussa. Vuosi sitten pankit olivat ihan yhtä autuaan tietämättömiä tulevasta ja silloin suojauksen sai halvalla. Silloin kaikki naureskelivat hukkaan heitetylle rahalle, mutta nyt samat henkilöt ottaisivat kyseisen diilin ilomielin vastaan.

Voihan se edelleen olla, että en koskaan pääse hyötymään tuosta 2% katosta, mutta maksoin silti ilomielin tuollaisen pikkusumman 10v mielenrauhasta. Itse näin jo tuolloin riskin, kun viime vuosina maailmantalous on ollut aivan sekaisin ja ongelmia paikataan rahaa printtaamalla.

Otin myös tarpeettoman pitkän laina-ajan, koska enteilen inflaation syövän tehokkaasti lainani reaaliarvoa.

Tuskin, kun en ottanut silloinkaan.

Mulla on kuusinumeroiset summat sijoituksissa, kuukausittain jää nelinumeroisia summia rahaa "yli" ja Nordealla on 10% lainasta ilmaista joustoluottoa jota voi käyttää bufferina tarvittaessa (itse kyllä käytän sitä kk-sijoitussumman maksimointiin nyt kun veri virtaa kadulla). Eli en, en maksaisi ns. turhasta.

 

[Juomatilaaja]

Ei kannata, oman kodin asuntolainan lyhentäminen on yleisesti taloudellisesti hyvin kannattamatonta. Paitsi jos on äidinmaidosta imenyt ajatuksen että (halpakin) lainaraha on pahasta eikä osaa prosenttilaskun alkeita.

Ei asia ole noin yksiselitteinen. Oman asunnon lyhentäminen voi olla hyvinkin fiksua, jos ajatuksena on esim. hyödyntää vapautuvaa vakuusarvoa nettohinnaltaan edullisemmassa lainassa. Usein se tarkoittaa sijoitusasunnon ostoa.

 

[Taneli-]

siis...jos porukka suojautuu korkojen nousua varten siten että laittavat rahaa säästöön nousevia korkoja varten, niin eikö kannata mieluummin lyhentää asuntolainaa nopeammin, näin suuri korko vaikuttaa pienempään pääomaan ja vaikutus on pienempi.
en muutenkaan ymmärrä miten se koroilta suojaa, että säästetään rahaa joilla maksetaan nousseet korot. eihän se ole mikään suoja. jos korot nousee kuuteen prosenttiin, miten se on suojannut mitään? korkosuojahan voi olla vaikka 3,5%, jolloin säästää paljon rahaa koska ei maksa kuutta prosenttia korkoa.
Ja muutenkin miksi sitä rahaa pitää säästää sivuun, mikä korkosuoja se on, eikö voi yhtä hyvin sitten aikanaa njos korot pomppaa vaikka nyt kuuteen prosenttiin, niin sitten maksaa vaa nrahalla niitä isompia korkoja...en ymmärrä

Itse ainakin ideana laitoin vaan 20-25% jatkuvasti ylimääräistä lainanhoitotilille. Eli rakensin puskuria, ei pelkästään sitä varten kun joskus (kuten otaksuin ja kuten tapahtui) 25 vuoden aikana se korko kuitenkin nousee taas plussan puolelle kuten oli 2013 lopulla sitä ottaessakin. Lisäksi myös sitä varten että 25 vuoden aikana (mikä on siis asuntolainan pituus) voi helposti tulla elämään muutoksia. Ehkä naimisiin, ehkä lapsia, ehkä työttömyyttä, ehkä sairastuu jne jne.

Toki sitä varten on myös osakkeita ja muuta mutta puskurista on helpompi ottaa rahaa jos vaikka tarvitaan 25 vuoden aikana uusi kodinkone hajonneen tilalle tai kun korot nousivat plussan puolelle tehdä hieman suurempi lyhennys minkä takia ei haittaa vaikka ne korot nousisivat jopa sinne 6%+. Tämä siis ILMAN että tarvitsee sitä salkkua alkaa myymään tai pilkkomaan.

Toki myös puskurista on ollut helppoa maksaa vaikkapa nyt ilppi viilentämään kesällä ja maalämpöurakka myös touko/kesäkuun vaihteessa (kunhan se maksu nyt jossain vaiheessa tulee, varmaan marraskuun yhtiökokoukseen mennessä ainakin, jos ei tarvitsee mainita siitä).

Eli ei saa fiksaantua liikaa siitä jos joku kertoo keräävänsä pientä puskuria (mihin kertyy kyllä 25+ vuoden aikana kohtuu suurikin summa, riippuen miten pitkästä lainasta on kyse, vaikka puhuttaisiin alle tuhannesta eurosta per kuukausi) sivuun juoksevien kulujen varalle samalla kun kerää isompaa pottia osakkeisiin. Ei se välttämättä ja sananmukaisesti tarkoita että ne rahat on AINOASTAAN sitä varten että korot joskus nousevat eikä niitä mihinkään muuhun tulisi käytettyä.

 

[Juomatilaaja]

Ei niissä suojauksissa tosiaan juuri järkeä ole, jos pystyy säästämään rahaa tai jos löytyy jo ennestään kunnon puskurit varallisuutta.

Minun mielestä siinä on hyvinkin paljon järkeä, että omien lainojen kokonaiskorko on korkosuojausten ansiosta 2030-luvun puoliväliin saakka keskimäärin vähemmän kuin mitä esim. 12 kk:n euribor on tällä hetkellä.

Puskurit eivät suojaa yhtään korkoriskiltä. Ne suojaavat vain kassavirtariskiltä.

 

[Markqq]

Pankilta varmaan saisin vastauksen, mutta..

Mulla on siis vuodelta 2019 asuntolaina, jäljellä n. 83 000€. Tässä on marginaali 0.6% ja todellinen vuosikorko 0.6% (varmaan bugaa OP-mobiilissa? Ei se voi nyky Euriborilla olla tämä?).
Sitten juuri saatu asuntolaina, n. 70 000€. Tässä marginaali on 0.75%, mutta todellinen vuosikorko n. 1.7%.

Sopimukset itsessään pitäisi muuten olla aika identtisiä, ei korkokattoa, tasalyhennys, lainojen määrä about sama. Se mikä tuossa uudessa lainassa on nyt erona, mulla on takaisinmaksuturva, joka on muistaakseni jotain 8-10€/kk luokkaa.

Kuitenkin maksan uuden lainan kohdalla korkoja nyt yli 100€/kk kun vanhassa n. 50€/kk.

Kuis nuo korot ovat noin erilaiset? Mitä en ymmärrä.

 

[Juomatilaaja]

Pankilta varmaan saisin vastauksen, mutta..

Mulla on siis vuodelta 2019 asuntolaina, jäljellä n. 83 000€. Tässä on marginaali 0.6% ja todellinen vuosikorko 0.6% (varmaan bugaa OP-mobiilissa? Ei se voi nyky Euriborilla olla tämä?).
Sitten juuri saatu asuntolaina, n. 70 000€. Tässä marginaali on 0.75%, mutta todellinen vuosikorko n. 1.7%.

Sopimukset itsessään pitäisi muuten olla aika identtisiä, ei korkokattoa, tasalyhennys, lainojen määrä about sama. Se mikä tuossa uudessa lainassa on nyt erona, mulla on takaisinmaksuturva, joka on muistaakseni jotain 8-10€/kk luokkaa.

Kuitenkin maksan uuden lainan kohdalla korkoja nyt yli 100€/kk kun vanhassa n. 50€/kk.

Kuis nuo korot ovat noin erilaiset? Mitä en ymmärrä.

Ihan siksi, että vanhassa asuntolainassasi ei ole vielä osunut korontarkastuspäivä positiivisten euriborien aikaan. Kyllä se korko sieltä sitten pian nousee.

 

[zepi]

Pankilta varmaan saisin vastauksen, mutta..

Mulla on siis vuodelta 2019 asuntolaina, jäljellä n. 83 000€. Tässä on marginaali 0.6% ja todellinen vuosikorko 0.6% (varmaan bugaa OP-mobiilissa? Ei se voi nyky Euriborilla olla tämä?).
Sitten juuri saatu asuntolaina, n. 70 000€. Tässä marginaali on 0.75%, mutta todellinen vuosikorko n. 1.7%.

Sopimukset itsessään pitäisi muuten olla aika identtisiä, ei korkokattoa, tasalyhennys, lainojen määrä about sama. Se mikä tuossa uudessa lainassa on nyt erona, mulla on takaisinmaksuturva, joka on muistaakseni jotain 8-10€/kk luokkaa.

Kuitenkin maksan uuden lainan kohdalla korkoja nyt yli 100€/kk kun vanhassa n. 50€/kk.

Kuis nuo korot ovat noin erilaiset? Mitä en ymmärrä.

Et nyt satu mainitsemaan, mutta oletan että sulla on 12kk euriborit. Missä kuussa nostit sen ekan lainan aikoinaan? Koron tarkastus on sitten joka vuosi lainan nostamisen jälkeen (jos kyseessä 12kk euribor) siinä kuussa kun se laina nostettiin -> se sun korko pomppaa ~12kk euriborin verran kunhan siihen asti maltat odottaa.

 

[Markqq]

Et nyt satu mainitsemaan, mutta oletan että sulla on 12kk euriborit. Missä kuussa nostit sen ekan lainan aikoinaan? Koron tarkastus on sitten joka vuosi lainan nostamisen jälkeen (jos kyseessä 12kk euribor) siinä kuussa kun se laina nostettiin -> se sun korko pomppaa ~12kk euriborin verran kunhan siihen asti maltat odottaa.

Joo. Tällä selkis. Se on meinaa marraskuussa No silloin nousee sitten korot tuossa ekassa lainassa.

 

[pokkus]

Minun mielestä siinä on hyvinkin paljon järkeä, että omien lainojen kokonaiskorko on korkosuojausten ansiosta 2030-luvun puoliväliin saakka keskimäärin vähemmän kuin mitä esim. 12 kk:n euribor on tällä hetkellä.

Puskurit eivät suojaa yhtään korkoriskiltä. Ne suojaavat vain kassavirtariskiltä.

Tämä on aina tapauskohtaista. Mulla on viimeiset 15 vuotta ollut asuntolainaa enkä koko aikana ole maksanut yhtään ylimääräistä korkosuojista. Viimeisen 15 vuoden ajalta olisin käytännössä maksanut tyhjästä, jos olisin korkosuojan ottanut. Sen minkä olisin laittanut korkosuojaan on nyt mennyt sijoituksiin ja tuottanut voittoa. Nyt säästöissä ja sijoituksissa on sen verran, että loppulainan voi kuitata kokonaisuudessaan pois milloin tahansa eli korkoriski on omalla kohdalla nolla.

Se, että jos on korkosuoja seuraavat 10+ vuotta, on varmaa, että siitä joutuu jotain extraa maksamaan oli siitä itselle hyötyä tai ei. Nyt niistä voi olla hyötyä, mutta taas parin kolmen vuoden päästä ei tiedä yhtään mihin suuntaan korot kehittyvät.

 

[Tc4pb]

Ei asia ole noin yksiselitteinen. Oman asunnon lyhentäminen voi olla hyvinkin fiksua, jos ajatuksena on esim. hyödyntää vapautuvaa vakuusarvoa nettohinnaltaan edullisemmassa lainassa. Usein se tarkoittaa sijoitusasunnon ostoa.

Onhan tuo ihan järkevää, varsinkin kun ottaa huomioon että suurin osa suomalaisista ei säästä/sijoita ollenkaan. Asuntosijoittamisella ei vaan pärjää edes rahan painamisen vauhdille, eli reaalituotto on.... noh, silti ok säästämisen muoto.

 

[ThomasOfFinland]

Minun mielestä siinä on hyvinkin paljon järkeä, että omien lainojen kokonaiskorko on korkosuojausten ansiosta 2030-luvun puoliväliin saakka keskimäärin vähemmän kuin mitä esim. 12 kk:n euribor on tällä hetkellä.

Puskurit eivät suojaa yhtään korkoriskiltä. Ne suojaavat vain kassavirtariskiltä.

Onko aikeissa koskaan muuttaa? Miten siinä tapauksessa käy sun korkosuojalle?

 

[Juomatilaaja]

Onhan tuo ihan järkevää, varsinkin kun ottaa huomioon että suurin osa suomalaisista ei säästä/sijoita ollenkaan. Asuntosijoittamisella ei vaan pärjää edes rahan painamisen vauhdille, eli reaalituotto on.... noh, silti ok säästämisen muoto.

Oman pääoman tuotto on selkeästi yli inflaatiolukemien.

Onko aikeissa koskaan muuttaa? Miten siinä tapauksessa käy sun korkosuojalle?

Ei ole. Mä palloilen jo nyt kolmen kämpän väliä, joten se saa riittää. Tuon mainitun korkosuojan saa kuitenkin maksettua ennenaikaisesti pois kuluitta. Jotain pankkivirkailija selitti myös sen siirtomahdollisuudesta asuntoa vaihtaessa, mutta en nyt tarkemmin muista kuviota, kun asia ei itseäni kosketa.

Tämä on aina tapauskohtaista. Mulla on viimeiset 15 vuotta ollut asuntolainaa enkä koko aikana ole maksanut yhtään ylimääräistä korkosuojista. Vii

Itselläni asuntovelallisen taival on jatkunut hieman kauaemmin. Eikä tullut itsellekään mitkään korkosuojaukset mieleenkään koronaa edeltävän aikakauden hinnoittelulla. Mutta keväällä 2020 alkoi hullut päivät, joka jatkui seuraavan vuoden loppuun tai tämän vuoden alkuun. Kymppivuotista kiinteää korkoakin myytiin keväällä/kesällä 2020 kuluttaja-asiakkaille hintaan 0,2 % + perusmarginaali. Ellei halvemmallakin, mutta tuollaiset luotettavat lukemat on tiedossa.

 

[Tc4pb]

Oman pääoman tuotto on selkeästi yli inflaatiolukemien.

Eli viimeiset kymmenen vuotta käytännössä yli 10% koko ajan? Rohkenen epäillä.

 

[zepi]

Eli viimeiset kymmenen vuotta käytännössä yli 10% koko ajan? Rohkenen epäillä.

Inflaatio on kyllä ollut pikemminkin 1% kuin 10% viimeiset 10v.

En tiedä mistä sä oikein katselet 10% inflaatiolukemaa? Se kun tarkoittaisi yleistä hintojen 2.6-kertaistumista kymmenessä vuodessa, eikä sellaista kyllä ole näkynyt.

 

[pokkus]

Kymppivuotista kiinteää korkoakin myytiin keväällä/kesällä 2020 kuluttaja-asiakkaille hintaan 0,2 % + perusmarginaali. Ellei halvemmallakin, mutta tuollaiset luotettavat lukemat on tiedossa.

Kiinteä korko olisi viimeinen, johon itse lainani sotkisin. Sen kanssa ollaan sitten naimisissa, vaikka mitä kävisi.

 

[Tc4pb]

Inflaatio on kyllä ollut pikemminkin 1% kuin 10% viimeiset 10v.

En tiedä mistä sä oikein katselet 10% inflaatiolukemaa? Se kun tarkoittaisi yleistä hintojen 2.6-kertaistumista kymmenessä vuodessa, eikä sellaista kyllä ole näkynyt.

Kannattaa varmaan tutustua Euron money supplykasvuun viimeiseltä kymmeneltä vuodelta. Sijoituksilla pitäisi käytännössä pystyä biittaamaan rahan painaminen, jotta ostovoimasi kasvaa tai edes säilyy.

 

[zepi]

Kannattaa varmaan tutustua Euron money supplykasvuun viimeiseltä kymmeneltä vuodelta. Sijoituksilla pitäisi käytännössä pystyä biittaamaan rahan painaminen, jotta ostovoimasi kasvaa tai edes säilyy.

Tämä nyt menee jo aikalailla OT:n puollele, joten olkoon viimeinen viestini aiheesta.

Sun käsitys inflaatiosta ei vastaa sitä mikä on inflaation määritelmä. Inflaation määrää rahan määrän muutoksen lisäksi rahan kiertonopeus. Ja rahan kiertonopeus on ollu trendinomaisessa laskussa 90-luvulta asti, joka on pitänyt inflaation kurissa korona-pandemian päätökseen asti.

Miksi rahan määrän lisäys ei johda inflaatioon?

Rahan tarjonnan lisäys johtaa perinteisen käsityksen mukaan kiihtyvään inflaatioon. Näin ei ole kuitenkaan käynyt.

www.salkunrakentaja.fi

--
Jos mulla on sijoituskämppään nyt laitettuna ~75000e omaa pääomaa ja se tuottaa n. ~4000e after-tax voittoa vuodessa + asunnon arvo on lisäksi noussut ~40 000e 10v aikana, niin itse pidän sitä kyllä riskikorjattuna tuottona ihan ok tuloksena ja omien kokemusten mukaan se biittaa inflaation kevyesti.

On mun osakesalkku paisunut varmaan enemmän, mutta siellä ei ole velkavipua ja riskit ovat myös isompia.

Sama pätee tietysti oman asunnon tuottoon. Siinä asuntosäästämisen tuotto on vuokrassa säästetty rahamäärä + mahdollinen arvonnousu. Jos on ostanut asunnon 75%:sesti vieraalla pääomalla oikealta paikalta, niin omalle pääomalle on paikoitellen saanut varsin hyvää tuottoa kun asuntojen / kiinteistöjen hinnat ovat nousseet niin paljon + vieras pääoma on ollut ~ilmaista.

 

[sahtimonni]

Yksinkertaistettuna pankki toimii välittäjänä. He ostavat korkotuotteen markkinoilta ja myyvät sen teille korkeammalla hinnalla.

Olen kuullut tämän väitteen monta kertaa, mutta oletko varma, että tämä pätee ainakaan kaikkien pankkien osalta? Olettaisin, että mahdollisesta kolmannesta osapuolesta pitäisi olla maininta ja ainakaan omassa sopparissani tällaista ei ole (Nordea).

 

[sahtimonni]

Mulla on kuusinumeroiset summat sijoituksissa, kuukausittain jää nelinumeroisia summia rahaa "yli" ja Nordealla on 10% lainasta ilmaista joustoluottoa jota voi käyttää bufferina tarvittaessa (itse kyllä käytän sitä kk-sijoitussumman maksimointiin nyt kun veri virtaa kadulla). Eli en, en maksaisi ns. turhasta.

Niin on minullakin. Olisin voinut maksaa asunnon heti velattomaksi, jos olisin laittanut kaikki sijoitukset lihoiksi, mutta ei siinä olisi ollut mitään järkeä. Ennemmin makselen asuntoa pienillä koroilla 25v ja annan inflaation syödä lainan reaaliarvoa. Maksoin mitättömän summan korkosuojasta ja nyt voin seuraavat 10v luottaa siihen, että korkokulut pysyvät matalana. Jos sen jälkeen korot olisivat tapissa, niin voisin säästöillä maksaa vaikka koko lainan pois.

 

[Tc4pb]

Tämä nyt menee jo aikalailla OT:n puollele, joten olkoon viimeinen viestini aiheesta.

Sun käsitys inflaatiosta ei vastaa sitä mikä on inflaation määritelmä. Inflaation määrää rahan määrän muutoksen lisäksi rahan kiertonopeus. Ja rahan kiertonopeus on ollu trendinomaisessa laskussa 90-luvulta asti, joka on pitänyt inflaation kurissa korona-pandemian päätökseen asti.

Miksi rahan määrän lisäys ei johda inflaatioon?

Rahan tarjonnan lisäys johtaa perinteisen käsityksen mukaan kiihtyvään inflaatioon. Näin ei ole kuitenkaan käynyt.

www.salkunrakentaja.fi

--
Jos mulla on sijoituskämppään nyt laitettuna ~75000e omaa pääomaa ja se tuottaa n. ~4000e after-tax voittoa vuodessa + asunnon arvo on lisäksi noussut ~40 000e 10v aikana, niin itse pidän sitä kyllä riskikorjattuna tuottona ihan ok tuloksena ja omien kokemusten mukaan se biittaa inflaation kevyesti.

On mun osakesalkku paisunut varmaan enemmän, mutta siellä ei ole velkavipua ja riskit ovat myös isompia.

Sama pätee tietysti oman asunnon tuottoon. Siinä asuntosäästämisen tuotto on vuokrassa säästetty rahamäärä + mahdollinen arvonnousu. Jos on ostanut asunnon 75%:sesti vieraalla pääomalla oikealta paikalta, niin omalle pääomalle on paikoitellen saanut varsin hyvää tuottoa kun asuntojen / kiinteistöjen hinnat ovat nousseet niin paljon + vieras pääoma on ollut ~ilmaista.

Eli olet päässyt biitannut suunnilleen rahan painamisen määrän. Luultavasti olet siis pärjännyt paremmin kuin suurin osa muista asuntosijoittajista. Onnittelut.
Sijoittaminen on kinkkistä, kun indeksitkin träkkää korkeintaan rahan painamisen määrää nykyisin.

Yksi osa ongelma on myös mainitsemasi alhainen money velocity, eli rahan kiertonopeus. Näin ollen rahan painamisen efekti talouteen heikkenee koko ajan. Eli sitä pitää painaa suhteessa koko ajan enemmän. Rahan painamisen voi myös sanoa olevan inflaatiota, vaikka ei näkyisi cpi:ssä.

Jatkettakoon muualla..

 

[Tc4pb]

Niin on minullakin. Olisin voinut maksaa asunnon heti velattomaksi, jos olisin laittanut kaikki sijoitukset lihoiksi, mutta ei siinä olisi ollut mitään järkeä. Ennemmin makselen asuntoa pienillä koroilla 25v ja annan inflaation syödä lainan reaaliarvoa. Maksoin mitättömän summan korkosuojasta ja nyt voin seuraavat 10v luottaa siihen, että korkokulut pysyvät matalana. Jos sen jälkeen korot olisivat tapissa, niin voisin säästöillä maksaa vaikka koko lainan pois.

Eipä sitä luultavasti kannata maksaa pois, kuin vasta todella korkeilla koroissa (olettaen, että saat sijoituksilla paljon kovempaa tuottoa. Kuten ylempänä totesin, sijoituksille pitää saada käytännössä lähemmäs 10% keskimäärin jotta biittaa keskuspankin rahan painamisen). Jos korot nousee yli 5%, meillä on suurempia huolia, kun koko euroalue on kriisissä.

 

[Tc4pb]

Kannattaa myös muistaa että n. 3% korkotaso olisi ns. normaalia, ja täysin tervettä taloudelle. Voisi jopa toivoa että siihen jäädään. Ainakaan itselle ei aiheuttaisi 3% korko mitään harmaita hiuksia.

 

[sahtimonni]

No on kyllä aika ontuva vertaus verrata asuntolainan korkosuojausta vaikka henkivakuutukseen.

No en mä nyt tiedä. Eikös molempien perimmäisenä tehtävänä ole turvata perheen toimeentulo, jos kakkeli osuu tuulettimeen?

Se onkin sitten ihan oma juttunsa mille tasolle korot voivat oikeasti nykypäivänä nousta. Moni toistelee mantraa, että ei ne voi mitenkään nousta korkealle syistä x y ja z, mutta aika paljon odottamattomia asioita maailmassa tapahtuu.

Esimerkiksi euron hajoaminen ei välttämättä ole aivan mahdoton skenaario ja mitä sen jälkeen tapahtuisi koroille, kun otettaisiin taas kansalliset valuutat käyttöön?

 

[sahtimonni]

Kannattaa myös muistaa että n. 3% korkotaso olisi ns. normaalia, ja täysin tervettä taloudelle. Voisi jopa toivoa että siihen jäädään. Ainakaan itselle ei aiheuttaisi 3% korko mitään harmaita hiuksia.

Hetkinen. Totesit aiemmassa viestissäsi, että et ottaisi halpaa 2% korkokattoa, mutta pidät silti 3% korkotasoa normaalina? Eikö tämä ole vähän ristiriitaista

 

[JRan]

Olen kuullut tämän väitteen monta kertaa, mutta oletko varma, että tämä pätee ainakaan kaikkien pankkien osalta? Olettaisin, että mahdollisesta kolmannesta osapuolesta pitäisi olla maininta ja ainakaan omassa sopparissani tällaista ei ole (Nordea).

Niin siis samahan pätee, vaikka rahan lainaamiseen, jossa myös pankit toimivat välittäjinä. Pankki voi lainata ulos omien asiakkaidensa talletuksia tai sitten muilta pankeilta lainattua rahaa. Näistä yleisesti omien asiakkaiden rahat (etenkin 0-korko tileillä makaavat) on huikeasti parempaa lainattavaa, kuin muualta lainattu raha. Eikä näitäkään missään erotella.

Harvoin autovuokraamokaan kertoo, että mistä on auton vakuutuksen ottanut.

 

[Tc4pb]

Hetkinen. Totesit aiemmassa viestissäsi, että et ottaisi halpaa 2% korkokattoa, mutta pidät silti 3% korkotasoa normaalina? Eikö tämä ole vähän ristiriitaista

ööh. ei? En henkilökohtaisesti usko yli 2% korkoihin, tai jos niihin mennään, niin ainoastaan väliaikaisesti. Talouden realiteet eivät kestä juuri tuota korkeampaa korkotasoa. Sanoin, että itselleni ei tuota haasteita maksaa korkeampaa korkotasoa tarvittaessa, ja tuohonkin löytyy Nordealta ilmainen suoja nimeltä lyhennysjousto.

 

[sahtimonni]

Niin siis samahan pätee, vaikka rahan lainaamiseen, jossa myös pankit toimivat välittäjinä. Pankki voi lainata ulos omien asiakkaidensa talletuksia tai sitten muilta pankeilta lainattua rahaa. Näistä yleisesti omien asiakkaiden rahat (etenkin 0-korko tileillä makaavat) on huikeasti parempaa lainattavaa, kuin muualta lainattu raha. Eikä näitäkään missään erotella.

Harvoin autovuokraamokaan kertoo, että mistä on auton vakuutuksen ottanut.

No oliko tästä jotain faktaa, että korkosuojat ovat 3rd party tuotteita vai pelkkää mutuilua?

Olen monesti kuullut tämän väitteen vielä siinä muodossa, että pankit voisivat muka luistaa korkosuojasta antamalla sen 3rd party providerin mennä konkkaan. Ei onnistu ainakaan omassa tapauksessani, kun sopimuksessa ei ole kolmansia osapuolia.

 

[sahtimonni]

ööh. ei? En henkilökohtaisesti usko yli 2% korkoihin, tai jos niihin mennään, niin ainoastaan väliaikaisesti. Talouden realiteet eivät kestä juuri tuota korkeampaa korkotasoa. Sanoin, että itselleni ei tuota haasteita maksaa korkeampaa korkotasoa tarvittaessa, ja tuohonkin löytyy Nordealta ilmainen suoja nimeltä lyhennysjousto.

Itse taas pidän nykytilanteessa todennäköisenä, että tulen vähintään saamaan ”omani takaisin” tuon 2% korkokaton osalta, mutta jää nähtäväksi. Ei aiheuta pätkääkään harmitusta, jos menetän tuon mitättömän summan 10v mielenrauhasta. Ja kyllä minäkin voisin maksaa vaikka 10% korkoja menemättä konkurssiin, mutta vituttaisihan se

 

[Tc4pb]

Itse taas pidän nykytilanteessa todennäköisenä, että tulen vähintään saamaan ”omani takaisin” tuon 2% korkokaton osalta, mutta jää nähtäväksi. Ei aiheuta pätkääkään harmitusta, jos menetän tuon mitättömän summan 10v mielenrauhasta. Ja kyllä minäkin voisin maksaa vaikka 10% korkoja menemättä konkurssiin, mutta vituttaisihan se

Joo, kyse onkin todennäköisyyksistä ja haluaako vakuutuksesta maksaa ekstraa. Jokainen tosiaan tyylillään.

 

[Väsähtänyt]

Mjoo....Mites tota, puhetta on paljon siitä että korko ei voi nousta yli 2% koska "talous menee taantumaan", mutta, jos taas korkojen historiaa katsoo niin eikös tässä 2000 luvun puolella ole käyty siellä 6% korossa (oliko nyt 2007 vai milloin, en muista), ja sit tuolla kultaisen 90 luvun puolellahan korot kävi jossain 17% tienoilla.

Mites nämä oli mahdollisia ja miks nyt ei sitten nykyään olis yhtä'lailla mahdollisia? maailma on yllätyksiä täynnä. Ajatelkaapa kuka olis uskonut koronaan ja venäjän hyökkäys sotaan 5 vuotta sit? Seuraavaks kaatuu koko eurojärjestelmä jonkun ketjureaktion seurauksena....tms...

Muutenkin toi korkojen nousu on vähän hämärä homma. Siis käsitin että niitä nostetaan siksi ,että rahaa on liikaa liikkeellä (inflaatio), eli toisinsanoen ihmisillä on liikaa rahaa ja niitä halutaan köyhdyttää Sitten nostetaan korkoja jotta ihmiset köyhtyy, näinollen rahaa ei ole liikaa liikkeellä ja inflaatio vähenee jolloin kaupasta saa mars patukan samaan hintaan, eli sen hinta ei jatka nousemista.
Nyt sitten vastapuolella on uhkana että jos korkoja nostetaan liikaa, ihmiset köyhtyy liikaa ja eivät osta enää mitään, ja tätäkautta talouden "kierto" laskee liikaa kun rahaa ei käytetä, ja tulee taantuma (tarkoittaako taantuma nyt myös sitä, että työttömyys nousisi, koska raha ei liiku, ei ole sitten töitä työnantajilla tarjota kun ihmiset ei osta heidän tuotteitaan...??)
Ymmärsinkö oikein tuon korkojen noston idean? Vähän siis samanlainen mekanismi kuin krapulan tasoittaminen kossulla, lähtee helposti uuden kännin puolelle Eli varovaista hommaa ettei liikaa nouse korot.

 

[jarhu]

Inflaatio kasvaa -> korkoja nostetaan -> kulutus laskee -> yritysten tuottavuus laskee -> alkaa irtisanomisaallot -> työttömyys kasvaa -> inflaatio laskee -> korkoja lasketaan

Jokseenkin hyvin yksinkertaistetusti. Nyt vain lisänä on energian hinnan kasvu, joka näillä näkymin tulee kasvaamaan vaikka korkoja nostetaan, joten korkojen noston vaikutus jää kysymysmerkiksi ellei niitä nosteta, niin paljon että talouskasvu menee pitkälti negatiiviseksi kun samalla kasvaa kulut ja tuottavuus laskee kuluttajien lompakon nyörien mennessä kiinni.

 

[Tc4pb]

Todella lyhyesti ja yksinkertaistettuna. Velka. Velkaa ei ole ollut systeemissä koskaan näin paljon. Aikaisemmin inflaatiota ollaan voitu hallita helposti nostamalla korot vaikkapa mainitsemaasi 6%. Korkojen nostohan tarkoittaa korkomenojen nousua kotitalouksille, mutta myös valtioille. Esim. Euroopassa Italia defaulttaa käsittääkseni jossain 3-4% korkotasolla ja myös Yhdysvalloissa FED bluffaa kovilla koronnoistoilla, vaikka data näyttää ettei valtio pysty hoitamaan velkojaan mikäli ratet nousee tuonne 3-4%. Elämme jänniä aikoja.
Todennäköisesti "keskuspankit bluffaa" kuten yleensä. Yksi reitti ulos tästä voisi olla se, että inflaation annetaan juosta, ja syödä valtionvelat (ja muut velat pois) ja ennen pitkää inflaatio sitten tasoittuu. Tämähän olisi terve reitti, mutta tavallisella kansalaisella voi olla asiaan sanomista... ja kun kyse on politiikasta, niin poliitikkoa ei kiinnosta mikä on parasta, vaan että kuinka päästä seuraavalle kaudelle. Vaikeita juttuja ja aika näyttää.

Silti, en usko tosiaan näihin yli 2% korkoihin, ainakaan pitkäksi ajaksi, koska se aiheuttaa kunnon mayhemin monelta kantilta. Liikaa velkaa systeemissä.

 

[sahtimonni]

Sehän se onkin, kun maailmantalous on saatu täysin sekaisin typerällä rahapolitiikalla ja ongelmia paikkaillaan tekemällä vielä hullumpia kikkoja. Toisin sanoin tilanteesta ulospääsyyn on vain huonoja ja vielä huonompia vaihtoehtoja. Eiköhän tässäkin tapauksessa käy niin, että syylliset palkitaan ja tavallinen kansa maksaa tavalla tai toisella

Periaatteessahan tässä voi käydä niin, että paljon velkaa omaavat lopulta hyötyvät, kunhan pystyvät suoriutumaan veloistaan vaikean muutoksen ajan.

Eniten itseä huolettaa EU:n ja euron tilanne. Ensi talvena voi tulla todella vaikeita aikoja euroopassa mm. energian ja talouden osalta ja tästä tulee helposti eripuraa jäsenvaltioiden kesken. Käytännössä siis juuri sitä, mitä putler tavoittelee. Euro natisee nyt jo liitoksissaan, kun moni maa elää lähinnä tukipakettien avulla. Ei välttämättä ole kovin kaukaa haettua, että korttitalo romahtaa.

Siihen en osaa sanoa mitä tällaisessa tilanteessa esimerkiksi asuntolainoille kävisi, mutta veikkaan korkeita korkoja.

 

[Väsähtänyt]

No jos nyt ajatellaan tollee suht.koht pahin skenaario. Eli euro kaatuu ja venäjä jatkaa hyökkäystä liettuan suwalkin käytävälle tossa kun on miehittänyt ukrainan, apinarokosta tulee uus korona ja yhteiskunta sulkeutuu, pankkien pakko nostaa kriisien takia korot tonne 10% hujakoille pariksi vuodeksi. Sen jälkeen joku 3% korkotaso 10 vuotta putkeen. Paljos tää nyt vaikuttais kuukausierään sit jos normisti ilman korkoja olis 500ekk?

 

[Tc4pb]

No jos nyt ajatellaan tollee suht.koht pahin skenaario. Eli euro kaatuu ja venäjä jatkaa hyökkäystä liettuan suwalkin käytävälle tossa kun on miehittänyt ukrainan, apinarokosta tulee uus korona ja yhteiskunta sulkeutuu, pankkien pakko nostaa kriisien takia korot tonne 10% hujakoille pariksi vuodeksi. Sen jälkeen joku 3% korkotaso 10 vuotta putkeen. Paljos tää nyt vaikuttais kuukausierään sit jos normisti ilman korkoja olis 500ekk?

Kauhuskenaariossa vedät lainan lyhennysvapaalle pariksi vuodeksi, ja makselet pelkkää korkoa. Siinä yksi elämää helpottava ratkaisu. Tosiasiassa tuossa skenaariossa asuntolainasi korko on öbaut viimeinen asia joka rassaa...

 

[sahtimonni]

Kauhuskenaariossa vedät lainan lyhennysvapaalle pariksi vuodeksi, ja makselet pelkkää korkoa. Siinä yksi elämää helpottava ratkaisu. Tosiasiassa tuossa skenaariossa asuntolainasi korko on öbaut viimeinen asia joka rassaa...

En ole tutkinut ehtoja, mutta voisin äkkiseltään kuvitella, että pankki ei diilaisi sen kanssa, jos kaikki asiakkaat vetäisivät parin vuoden lyhennysvapaat, kun korot nousisivat tappiin…

 

[Tc4pb]

En ole tutkinut ehtoja, mutta voisin äkkiseltään kuvitella, että pankki ei diilaisi sen kanssa, jos kaikki asiakkaat vetäisivät parin vuoden lyhennysvapaat, kun korot nousisivat tappiin…

Se on lainasopimuksessa yhtälailla kuin muutkin tuotteet.

 

[Väsähtänyt]

En ole tutkinut ehtoja, mutta voisin äkkiseltään kuvitella, että pankki ei diilaisi sen kanssa, jos kaikki asiakkaat vetäisivät parin vuoden lyhennysvapaat, kun korot nousisivat tappiin…

Mitä vikaa? jos ajatellaan että pankki elää korolla, näinhän pankki saa korkonsa, ja itseasiassa pidempiaikaisen asiakkaan koska on lyhennysvapaalla (edellyttäen että asiakkaalla työuraa tiedossa pitkälle tulevaan)

 

[sahtimonni]

Mitä vikaa? jos ajatellaan että pankki elää korolla, näinhän pankki saa korkonsa, ja itseasiassa pidempiaikaisen asiakkaan koska on lyhennysvapaalla (edellyttäen että asiakkaalla työuraa tiedossa pitkälle tulevaan)

Joo. Tarkemmin ajateltuna voi se olla näinkin, vaikka laajempi laina-aikojen pidentyminen voi olla riskialtista. Ruotsissahan tää taitaa olla aika normaalia toimintaa, että lainoja ei varsinaisesti edes lyhennetä.

 

[Tc4pb]

Joo. Tarkemmin ajateltuna voi se olla näinkin, vaikka laajempi laina-aikojen pidentyminen voi olla riskialtista. Ruotsissahan tää taitaa olla aika normaalia toimintaa, että lainoja ei varsinaisesti edes lyhennetä.

 

[Väsähtänyt]

Kattelin tossa vähän laskureita, jos korot nyt nousis johonkin 6,5% niin tulis kuukaudessa n. 400e enemmän lyhennettävää.
Eikös tuo nyt kuitenkin ole ihan tehtävissä oleva lyhennys.
Jos ajatellaan että lähtötilanne on n. 500e kk maksu,
ja kun korot 6,5% niin n. 900e kk maksu.

Ja kun ajatellaan että:
On erittäin epätodennäköistä että korot nousisi yli 6,5%.
Jos ottaa vaikkapa kiinteän koron 4% seuraavaksi 5vuoden ajaksi, ja korot nouseekin vaan 3:een prosenttiin, maksaa turhaan:
-4200e.

Ja jos lähtökohta on nyt, että korkojen tarkistuspäivä mulla on ens vuoden huhtikuussa, että siihen asti makselen nollakorkoa, sen sijaan että ottaisin nyt 4% kiinteän koron, niin säästän siinäkin sitten:
-n. 1800e.

 

[sahtimonni]

Jos ottaa vaikkapa kiinteän koron 4%

Ei kai kukaan sentään tällaista diiliä mene ottamaan?

Se kiinnostaisi, mitä pankit tällä hetkellä veloittavat esimerkiksi 10v 2% korkokatosta…

 

[Ollilol90]

Ei kai kukaan sentään tällaista diiliä mene ottamaan?

Se kiinnostaisi, mitä pankit tällä hetkellä veloittavat esimerkiksi 10v 2% korkokatosta…

ite sain parivuotta sitten 0.48 lisämarginaalilla suojauksen 14v ettei kokonaiskorko nouse yli 2% rahallisestihan tuo suojaus maksoi mun pieneen lainaani ajallisesti 3650e.
kyl varmasti yli 1% tulee lisää marginaaliin nykypäivänä.

 

[Pöytätuisku]

Ei kai kukaan sentään tällaista diiliä mene ottamaan?

Se kiinnostaisi, mitä pankit tällä hetkellä veloittavat esimerkiksi 10v 2% korkokatosta…

OP:lta sain tänään tarjoukseksi
- 10v 0.01% korkokatto 2.25% lisämarginaalilla
- 10v 2% korkokatto 1.04% lisämarginaalilla