Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Taneli-]

En tiedä miten päädyit tuohon "40 euroa/kk/100 k€", mutta meidän tarjouksessa se korkosuojatun (10v) vs. suojaamattoman erotus 300k€ lainassa oli 46 euroa kuukaudessa. Eli parikymppiä per naama.

Monesti (ainakin ennen) se korkosuojaus oli paitsi ylöspäin (eli vaikkapa max 2% korko) myös alaspäin eli minimissään vaikka 0.5% korko + tietysti ne lainan normaalit ehdot päälle (jotka tulisivat ilman tuota korkosuojaa). Sitten siinä oltiin naimisissa sen 10 vuotta väkisinkin sen korkosuojan kanssa (mistä toki pääsi eroon.. ...jos maksoi sopimussakon tms. muuten tuosta ei päässyt eroon).

Eli jos ns. normaalissa lainassa olisit voinut vaikka seuraavana päivänä epätodennäköisen lottovoiton tms. sattuessa maksaa sen lainan pois ilman muita kuluja ja siihen saakka se normaalin lainan korko olisi ollut euriborin mukainen sen päivän mukaan kun lainan otit (siitä se 3kk, 6kk tai 12kk mille sen satuit saamaan) niin korkoputken kanssa ainakin ennen siihen tuli päälle "pieni lisä" esim. se 0.5% mikä laskimella laskien olikin aika suuri lisä ellei korko sitten koskaan noussut päälle käytännössä 2½% oikein reippaasti jolloin tuo olisi vasta kannattanut.

 

[Zigh]

Tuosta korkoputkesta, itse juuri kävin lainaneuvottelua pankin kanssa mahdollisesta uuden asunnon lainasta. Max. lainasumma on iso omalle maksukyvylleni, 200 ke, yksin maksaisin. Tämän lainan ehtona on korkoputki 10 vuodeksi. Eli jos haluan noin ison lainan ottaa jotta saisin riittävän hyvän kämpän, on se korkoputki otettava. Toinen pankki ei suostunut noin paljoa lainaa edes myöntämään. Onko kokemuksia tilanteesta, jossa korkoputkesta on hankkiuduttu eroon kun taloudellinen tilanne kohentuu, joko uudella lainaneuvotelulla tai pankkia vaihtamalla?

Korkoputkesta pääsee aina eroon vaikka pankkia vaihtamalla.

Monesti (ainakin ennen) se korkosuojaus oli paitsi ylöspäin (eli vaikkapa max 2% korko) myös alaspäin eli minimissään vaikka 0.5% korko + tietysti ne lainan normaalit ehdot päälle (jotka tulisivat ilman tuota korkosuojaa). Sitten siinä oltiin naimisissa sen 10 vuotta väkisinkin sen korkosuojan kanssa (mistä toki pääsi eroon.. ...jos maksoi sopimussakon tms. muuten tuosta ei päässyt eroon).

Ei ole mitään sopimussakkoja näissä suojauksissa, koska jo laki kieltää sellaiset. Ainoastaan kiinteäkorkoisen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta pankki voi lain mukaan vaatia hyvitystä maksamatta jääneistä koroista.

 

[Zigh]

En tiedä miten päädyit tuohon "40 euroa/kk/100 k€", mutta meidän tarjouksessa se korkosuojatun (10v) vs. suojaamattoman erotus 300k€ lainassa oli 46 euroa kuukaudessa. Eli parikymppiä per naama.

Minkälainen suojaus? Kuulostaa edulliselta, koska yleensä minimissäänkin noissa tulee luokkaa 0.3%-yks. lisää marginaalia, eli 300ke lainassa 900e/vuosi || 75e/kk.

 

[Anagonda]

Tuosta korkoputkesta, itse juuri kävin lainaneuvottelua pankin kanssa mahdollisesta uuden asunnon lainasta. Max. lainasumma on iso omalle maksukyvylleni, 200 ke, yksin maksaisin. Tämän lainan ehtona on korkoputki 10 vuodeksi. Eli jos haluan noin ison lainan ottaa jotta saisin riittävän hyvän kämpän, on se korkoputki otettava. Toinen pankki ei suostunut noin paljoa lainaa edes myöntämään. Onko kokemuksia tilanteesta, jossa korkoputkesta on hankkiuduttu eroon kun taloudellinen tilanne kohentuu, joko uudella lainaneuvotelulla tai pankkia vaihtamalla?

Omasta on jo vuosia, mutta on kokemusta:
6v sitten(?) erosin ja oma kämppä oli täysin kesken, eli ei mitään toivoa myydä, enkä myöskään halunnut siitä luopua. Sain omiin nimiin 180keur lainan lainaturvalla(tai vastaavalla nimellä) sovituksi.
Siitä 1-2v eteenpäin ja uusi perhe rokkasi ok ja tulot taloudessa oli jotain muuta kuin yksin asuessa niin irtisanoin sopparin. Maksoi muistaakseni 800 euroa! Mutta 6kk kevyemmällä korolla riitti tämän summan maksamiseen.

Tämän kokemuksen perusteella olen niiden puolella jotka suosittavat säästämään eri tavalla kuin ottamalla korkokaton/suojan. Kulut on järjettömät ja fiksuilla vaihtoehtoilla saat elettyä halvemmalla ja turvallisemmin. Esim juurikin alkuun lyhennysvapaan otto. Omalla kohdalla olisi jo riittänyt korkokaton aloituskulujen ja kk-erotuksen sivuun laitto. Olisi aika monta tonnia enemmän säästössä tai lainaa vähemmän. Tällöin kun itse pakotettiin ottamaan niin näistä suojista joutui maksamaan jotain. En nyt muista, mutta jos vaikka tonnin siitä maksoin. Tämän jälkeen noin 100e/kk lisäkuluja kun korkojen pohja korkeampi ja lopetus oli 800eur. Eli itse maksoin huvista 3-4keur, aika paljon saisi korot nousta että 2v maksaisi enemmän kuin toi 3-4keur kokeilu. Toisaalta kun itse halusin eroa niin olin sen valmis maksamaan, en turvasta vaan siitä että jaksaa iloita elämästä ja ex saa löytää uuden "ihanan elämän".

Hyvä muistisääntö on se että pankit tekevät bisnestä, jos he tarjoavat korkokattoa he näkevät tulevaisuuden niin matalakorkoisena että jäävät siitä voitolle.

 

[maukka]

Max. lainasumma on iso omalle maksukyvylleni, 200 ke, yksin maksaisin. Tämän lainan ehtona on korkoputki 10 vuodeksi. Eli jos haluan noin ison lainan ottaa jotta saisin riittävän hyvän kämpän, on se korkoputki otettava. Toinen pankki ei suostunut noin paljoa lainaa edes myöntämään.

Pitäisi varmaan hälytyskellojen soida tuossa vaiheessa, jos riski on pankinkin mielestä liian suuri.

 

[kjns]

Onko kokemuksia tilanteesta, jossa korkoputkesta on hankkiuduttu eroon kun taloudellinen tilanne kohentuu, joko uudella lainaneuvotelulla tai pankkia vaihtamalla?

Meillä oli korkoputki Nordeasta kun laina nostettiin alun perin. Sitä ei asiakaspalvelun mukaan voi mitenkään muuten lopettaa ennenaikaisesti, ellei lainaa neuvotella kokonaan uusiksi. Höystivät tätä vielä sanomalla että menee uuden lainan kulut + nostamme marginaalianne 1% -> 1,1% jos nykyisessä tilanteessa laskemme teille uuden marginaalin. Tää oli tosi huvittavaa sillä koko yhteydenotto lähti liikkeelle siitä että pyysin heitä tarkistamaan marginaalin joka ei ollut mielestäni enää kilpailukykyinen ja molemmilla lainan maksajilla oli tulot nousseet tässä välissä, mutta mitäpä siitä, oli ainakin helppo lähteä lampsimaan.

Pyydettiin sitten tarjous Danskesta ja siirrettiin laina sinne 0,42% marginaalilla ilman korkoputkea ja avauskuluja...


Nyt kun näistä korkosuojauksista keskustellaan, niin vois vielä varmistaa että kaikki puhuu samoista asioista. Näitä kun on muutamia erilaisia, mutta alla yleisimmät:

- Korkoputki määrittää lainan viitekorolle (euribor x) sekä minimi että maksimitasot, eli vaikka 0,3% - 1,3%, jolloin maksat suojauksen voimassa ollessa aina vähintään minimitason, eikä viitekoron arvo nouse yli sovitun maksimin. Tyypillisesti näistä ei veloiteta muuta maksua kuin tuo tämän hetken vallitsevaa tasoa korkeampi minimitaso. Viitekoron päälle tulee vielä pankin sinulle laskema marginaali, vaikkapa 0,5%.

- Korkokatto määrittää lainan viitekorolle maksimitason jolle viitekorko voi nousta, esim. 1,3%. Korkokatosta maksetaan yleensä könttäsumma lainan nostamisen yhteydessä. Viitekoron päälle tulee vielä pankin sinulle laskema marginaali, vaikkapa 0,5%.

- Kiinteä korko määrittää lukitun korkotason koko lainalle tai lainan osalle. Kiinteästä korosta ei yleensä peritä muita kustannuksia, mutta kannattaa huomata, että pankilla on mahdollisuus veloittaa kiinteäkorkoisesta lainasta saamatta jäävät korkotuotot jos lainan maksaa ennenaikaisesti pois. Rautalangasta, jos sulla on 10 vuoden kiinteä korko sovittuna ja haluat maksaa lainan pois 2 vuoden jälkeen, voit joutua maksamaan pankille vielä 8 vuoden korot lainasta. Pankilla on lain mukaan mahdollista tämä periä, mutta lainasopimuksessa voidaan myös sopia toisin, esim. OP on myöntänyt kiinteäkorkoisia asuntolainoja jotka voi maksaa kuluitta pois ennenaikaisesti.

Muistamisen arvoisia asioita:
Suojaukset ovat voimassa yleensä vain tietyn ajan, tyypillisesti 5,7 tai 10 vuotta.
Korkoputki on siitä vekkuli tuote, että asiakas hyötyy siitä vasta kun euribor nousee ylärajan yli. Alle alarajan maksat pankille ekstraa, ala- ja ylärajan välissä maksat markkinakorkoa jota maksaisit ilman suojaustakin ja vasta ylärajan jälkeen alat nettoamaan suojauksesta. Esimerkin ylimääräinen 0,3% siellä korkoputkessa tarkoittaa 300k€ lainalla, 25v maksuajalla ja 0,5% marginaalilla noin neljää kymppiä kuukaudessa.

Oman hauskuutensa tähän tuo se, että euromääräisesti suurimmat korot maksetaan heti lainan alussa, ja mitä korkeampi korkosi on alussa, sitä vähemmän laina lyhenee. Esimerkin summilla lainaerä 0,5 marginaalilla ja 0,3 korkolattialla tekee kuukausieräksi ~1103€, ja ilman korkolattiaa ~1064€, eli eroa on 39 €/kk. Mutta kun katsotaan paljonko maksat korkoa ja paljonko laina lyhenee, niin ensimmäisen kuun summat ovat korkolattialla korko 200,00 € ja lyhennys 903,66 €, kun taas ilman korkolattiaa korko on 125,00 € ja lyhennys 939,01 €. Tästä sitten koron osuus pikkuhiljaa vähenee ja lyhennyksen kasvaa siten, että vuoden jälkeen korko on tippunut noin vitosen ja se on siirtynyt lyhennykseen.

Kuten todettu, jokainen hinnoittelee oman mielenrauhansa miten tahtoo, mutta etenkin tuo korkoputki on vähän hämäävä tuote, koska se aiheuttaa suorien lisäkustannusten lisäksi sen, että laina lyhenee alkuvaiheessa hitaammin. Mitä vähemmän lainaa on jäljellä sitten jos korot joskus nousevat, sen pienempi on koronnousun vaikutus. Sitten jos vielä vaikka sijoittaa nuo säästämänsä rahat siten että niille saa pientä tuottoa niin aika hyvin suojautuu korkojen nousulta silläkin, ja jos korot jääkin matalalle tasolle vuosikymmeniksi niin kaikki jäi profitiksi itselle.

 

[edup]

- Kiinteä korko määrittää lukitun korkotason koko lainalle tai lainan osalle. Kiinteästä korosta ei yleensä peritä muita kustannuksia, mutta kannattaa huomata, että pankilla on mahdollisuus veloittaa kiinteäkorkoisesta lainasta saamatta jäävät korkotuotot jos lainan maksaa ennenaikaisesti pois. Rautalangasta, jos sulla on 10 vuoden kiinteä korko sovittuna ja haluat maksaa lainan pois 2 vuoden jälkeen, voit joutua maksamaan pankille vielä 8 vuoden korot lainasta. Pankilla on lain mukaan mahdollista tämä periä, mutta lainasopimuksessa voidaan myös sopia toisin, esim. OP on myöntänyt kiinteäkorkoisia asuntolainoja jotka voi maksaa kuluitta pois ennenaikaisesti.

Joo ja käytännössä lainan voi myös pitää vaihtuvakorkoisena siten että se koron liikkumaväli on vaan puristettu 0,01% kokoiseksi. Tällöin se on efektiivisesti maksajan kannalta kiinteäkorkoinen, mutta ennenaikaisesta maksusta ei kuitenkaan saa periä niitä korkokuluja mitä kiinteäkorkoisessa saisi.

 

[qtba]

Eli jos oletetaan että korot eivät nouse niin maksat n.5500e ylimääräistä kymmenessä vuodessa.

Tähän se kaikki tässä kiteytyykin. Tiedän kyllä hyvin minkälaisista summista on kyse. Jos oletus ei pidä, ja korot huitelee edes 2%:ssa, niin maksan yli 100e vähemmän kuukaudessa. Nyt suojan saa edullisesti, vaikka totuus tietysti onkin, että pankki tässä todennäköisemmin voittaa. Mutta niinkuin tuossa aikasemmin sanoin, tyhmempiäkin vakuutuksia on mielestäni olemassa. Riskit on aika huomattavia, jos ne realisoituvat.

Minkälainen suojaus? Kuulostaa edulliselta, koska yleensä minimissäänkin noissa tulee luokkaa 0.3%-yks. lisää marginaalia, eli 300ke lainassa 900e/vuosi || 75e/kk.

Kuukausierä korkoputkella aluksi nykykorkotasolla 981 e/kk (vrt. ilman 963 e/kk) ja korkoputkella kuukausierä enintään 1100 e/kk, eli korkokatto 1.2%.

 

[Suolamuikku]

En ole aiemmin keskustelua lukenut mutta ajattelin nyt kertoa oman tarinani asuntolainan hausta. Eli minulla ei ole aiemmin ollut omaa asuntoa tai asuntolainaa, morsiolla aiemmassa suhteessa ollut kaksi taloa. Nyt olemme taloa hankkimassa ja yhdessä haetaan lainaa ja kun minä olen ensiostaja niin ei tarvita käsirahaa eikä mitään omia rahoja, ainoastaan yksi takaaja tarvitaan ja hän pistää talonsa pantiksi, näin siis OP. Säästöpankin kanssa keskustelu menossa vielä koska siellä ei takaajaa tarvitse, ainoastaan valtion takaus riittää.

 

[kjns]

Kuukausierä korkoputkella aluksi nykykorkotasolla 981 e/kk (vrt. ilman 963 e/kk) ja korkoputkella kuukausierä enintään 1100 e/kk, eli korkokatto 1.2%.

Viittitkö paljastaa mikä se teidän putken lattiataso oli noin niinkuin prosentteina?
Jos kuukausierä on putken kanssa nyt 981 € ja ilman putkea olis 963 € (ero 18 €/kk) niin tää ei ihan mätsää aiempaan viestiisi

meidän tarjouksessa se korkosuojatun (10v) vs. suojaamattoman erotus 300k€ lainassa oli 46 euroa kuukaudessa. Eli parikymppiä per naama.

 

[Mikkos]

Tähän se kaikki tässä kiteytyykin. Tiedän kyllä hyvin minkälaisista summista on kyse. Jos oletus ei pidä, ja korot huitelee edes 2%:ssa, niin maksan yli 100e vähemmän kuukaudessa. Nyt suojan saa edullisesti, vaikka totuus tietysti onkin, että pankki tässä todennäköisemmin voittaa. Mutta niinkuin tuossa aikasemmin sanoin, tyhmempiäkin vakuutuksia on mielestäni olemassa. Riskit on aika huomattavia, jos ne realisoituvat.



Kuukausierä korkoputkella aluksi nykykorkotasolla 981 e/kk (vrt. ilman 963 e/kk) ja korkoputkella kuukausierä enintään 1100 e/kk, eli korkokatto 1.2%.

Paljonko sulla on nyt korko/kk?

 

[qtba]

Viittitkö paljastaa mikä se teidän putken lattiataso oli noin niinkuin prosentteina?
Jos kuukausierä on putken kanssa nyt 981 € ja ilman putkea olis 963 € (ero 18 €/kk) niin tää ei ihan mätsää aiempaan viestiisi

Sorry, kirjoittelin aiemmin väärin ja virheet kasvoivat korkoa korolle. Siis ilman putkea summa 936 e/kk ja putken kanssa 981 e/kk, eli erotuskin itseasiassa 45 e/kk - ja lattia on 0.32%.

 

[Nomber]

Jokainen tietysti tilanteensa mukaan tekee päätöksiä, mutta yleisenä ohjeena vakuutukset (jollaiseksi korkoputken tms. voi myös mieltää) ovat myöntäjälleen kannattavaa bisnestä. Toki jos sellaisen saa todella halvalla niin sitten ehkä, tosin jos korkoputken saa halvalla niin se tarkoittaa myös sitä että pankki ei todellakaan usko korkojen nousevan joten sitämyöden myös turha tuote.

 

[jinx1980]

Sorry, kirjoittelin aiemmin väärin ja virheet kasvoivat korkoa korolle. Siis ilman putkea summa 936 e/kk ja putken kanssa 981 e/kk, eli erotuskin itseasiassa 45 e/kk - ja lattia on 0.32%.

Onks teillä laina, jossa negatiivinen korko ei syö marginaalia? Olisiko marginaali ollut sama putken kanssa ja ilman?

Tiivistetysti teilä korko siis määräytyy: marginaali + clamp_euribor(0,32% | 1,2%)
Vai: marginaali-euribor -> clamp_result(0,32 | 1,2)

Tossakin kun on aika huima ero lopputuloksessa...

 

[Nurffe]

Mites, olisiko täällä kenelläkään kommentteja puolesta vastaan tonttiosuuden lunastamisesta taloyhtiössä?

Olen siis katsellut tässä asunto-osakkeen ostamista uudisrakennuksesta jossa ilmeisesti kokonaishinnan peittelemiseksi piilotettu velattomasta myyntihinnasta tontin osuus pois. Selvittelin tuota ja veivaus näyttää olevan sellainen että taloyhtiö vuokraa kolmannelta osapuolelta tonttia ja osakkaat maksavat sitten vuokraa taloyhtiölle "vuokratonttivastike" nimellä. Osakkaalla on kuitenkin mahdollisuus lunastaa oma tonttiosuus pois jolloin taloyhtiö lunastaa tonttiosuuden tältä kolmannelta osapuolelta eikä osakkaan tarvitse enää maksaa taloyhtiölle vuokraa

YIT sivuilta "valinnainen vuokratontti" -> Oma vai vuokratontti?
Kivana jekkunahan tässä on että kun taloyhtiö teknisesti lunastaa tonttiosuuden niin vaikka kuinka olisit ensiasunnon ostaja niin varainsiirtovero napsahtaa maksettavaksi... Ja vähemmän yllättäen tonttiosuutta ei saa pitää itsellään kun asunto-osakkeet myy. Se olisikin ollut ihan liian hauskaa Noh, anyways. Taustaksi tämä

Nyt sitten pohdin että haluanko nostaa pankista lainaa tuon tonttisouuden lunastamiseksi vai jätänkö vuokran pyörimään.. Lähinnä mietityttää miten "oma tontti" tälläisessä kerrostalon osakkeessa arvotetaan koska myyntiinhän tuo asunto varmasti lähtee jokusen vuoden jälkeen. Ikäväähän tuossa on että tuosta maksetaan nimenomaan vuokraa eikä lyhennetä lainaa jos sen jättää lunastamatta. Toisaalta jos lunastan sen pois paremmalla marginaalilla oman pankin rahoilla niin osaavatko tulevat ostajaehdokkaat arvostaa jo lunastettua tonttia? Vai haluavatko he kenties päästä pienemmällä lainasummalla kiinni ja maksaa kiltisti vuokraa... Vaikeita kysymyksiä

Samaa mietin kyseisen asunnon kanssa yhtiölainan osalta. Asunnon myyntihinta on 30% asunnon velattomasta myyntihinnasta eli yhtiölainaa on 70% koko asunnon hinnasta. Maksaako koko yhtiölaina pois vai jättääkö osa / kaikki pyörimään taustalle? Uudisrakennuksessahan taas tämä tyypillinen 3,5V lyhennysvapaata yhtiölainasta eli pelkkää korkojen makselua.. Tuo aika siis olisi "halpaa" asumista ja erotuksen voisi tunkea sijoituksiin ... toisaalta taas yhtiölainan korko on 0.9% + 12kk euribor. Pankista saa halvempaa lainaa, mutta onko taas myynti vaikeampaa jos koko yhtiölaina on maksettu pois? Kuvittelisin siinä 2-3v kieppeillä siirtyväni seuraavaan asuntoon

Mitäs mietteitä yhtiölainan kuittaamista pankin pienempi korkoisella asuntolainalla kun tarkoituksena ei ole loppuelämää asunnossa asua? Niin ja siitä tonttiosuuden lunastamisesta myös kun tarkoituksena on myydä eteenpäin lähivuosina

 

[valvoline]

Halvempaa ja järkevämpää lunastaa omaksi. Mutta tuohon että miten tulevat ostajat suhtautuvat, niin itse skippaan kaikki taloyhtiöt joissa on tämä "valinnainen vuokratontti". Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa luottamus muiden kykyyn selvitä omista maksuistaan on alhaalla. Taloyhtiö vastaa viime kädessä (eli kaikki osakkaat), vaikka olisi kuinka jyvitetty ja omallakin tontilla (tai perinteisellä vuokratontilla) olevia on tarjolla niin turha ottakaa riskiä.

 

[jinx1980]

Ei mitään järkeä lunastaa mitään omaksi annetuilla spekseillä (lyhyt asumisaika), lunastamalla pelaat ulos vuokranantajat ja persaukiset tulevista ostajakandeista eli 75% (harrison&stetson) potentiaalisesta joukosta.

PS. Miten tuo kuvio on toteutettu että sitä ei lasketa velattomaan hintaan, mutta sen kuitenkin voi lunastaa omaksi jonka jälkeen se jotenkin maagisesti lukittuu asuntoon?
PPS. Kait tuosta tontista myyntivoittoveron joutuu kanssa maksamaan vaikka asuisi 2+v?
PPPS. Onko seuraavalle ostajalle tuo koko kattaus ”velaton hinta” vai erotellaanko kauppakirjassa maailman tappiin tonttiosuus erikseen?

aikas himmeli ...

 

[Dalle]

Kuvittelisin siinä 2-3v kieppeillä siirtyväni seuraavaan asuntoon.

Miksi tälläisellä aikajänteellä hommata omistusasuntoa? Turhaan käytät tuohon varainsiirtovapauden mielestäni. Joudut sitten seuraavasta maksaa sen 2%/4%, ei sitä kai ihan huvikseen maksele useasti?

 

[Nurffe]

Ei mitään järkeä lunastaa mitään omaksi annetuilla spekseillä (lyhyt asumisaika), lunastamalla pelaat ulos vuokranantajat ja persaukiset tulevista ostajakandeista eli 75% (harrison&stetson) potentiaalisesta joukosta.

PS. Miten tuo kuvio on toteutettu että sitä ei lasketa velattomaan hintaan, mutta sen kuitenkin voi lunastaa omaksi jonka jälkeen se jotenkin maagisesti lukittuu asuntoon?
PPS. Kait tuosta tontista myyntivoittoveron joutuu kanssa maksamaan vaikka asuisi 2+v?
PPPS. Onko seuraavalle ostajalle tuo koko kattaus ”velaton hinta” vai erotellaanko kauppakirjassa maailman tappiin tonttiosuus erikseen?

aikas himmeli ...

En nyt jaksa taas lähteä kaikkia papereita selaamaan läpi, mutta käytännössä niin että taloyhtiö lunastaa tuon tonttiosuuden ja merkkaillaan sitten isännöitsijäntodistukseen että nämä osakkeet ovat lunastaneet tontin ja ovat vapautettuja yhtiösjärjestyksen mukaisesta vuokratonttivastikkeesta Ö
Myyntivoittoverosta en niinkään tiedä koska niinkuin yllä mainittu niin tuo vapautus vuokratonttivastikkeesta on merkattu isännöitsijätodistukseen

Miksi tälläisellä aikajänteellä hommata omistusasuntoa? Turhaan käytät tuohon varainsiirtovapauden mielestäni. Joudut sitten seuraavasta maksaa sen 2%/4%, ei sitä kai ihan huvikseen maksele useasti?

Eihän sitä huvikseen maksele, mutta kalliista vuokrakämpästä huonolta alueelta pitäisi päästä pois. Vituttaa kun kerran parissa kuukaudessa murtaudutaan autoon ja paskalla sivellään rappukäytävän lukot jne.. Voihan siinä niin käydäkin että uudessa asunnossa tulee asuttua yli tuon ajan tai vaikka lyötyä vuokralle seuraavaan muuttaessa. Nämä ehkä mahdolliset skenaariot toki vain sotkevat ennestään päätöksentekoa yhtiölainan / tonttiosuuden suhteen. Joka tapauksessa vähän vaan sellainen fiilis että pitää päästä "omaa" maksamaan että ei maksa touhutonnia kuussa siitä että saa nauttia kulttuurin rikkaudesta. Jostain kai se on lähdettävä liikkeelle ja upgradea pikku hiljaa vaikka valtio kovasti vastustaa tuotakin verotuksella

Halvempaa ja järkevämpää lunastaa omaksi. Mutta tuohon että miten tulevat ostajat suhtautuvat, niin itse skippaan kaikki taloyhtiöt joissa on tämä "valinnainen vuokratontti". Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa luottamus muiden kykyyn selvitä omista maksuistaan on alhaalla. Taloyhtiö vastaa viime kädessä (eli kaikki osakkaat), vaikka olisi kuinka jyvitetty ja omallakin tontilla (tai perinteisellä vuokratontilla) olevia on tarjolla niin turha ottakaa riskiä.

Tämä on kyllä toki myös ihan validi pointti.. Valitettavasti ei sitä valinnanvaraa nyt oikeasti niin hirveästi ole

 

[jinx1980]

En nyt jaksa taas lähteä kaikkia papereita selaamaan läpi, mutta käytännössä niin että taloyhtiö lunastaa tuon tonttiosuuden ja merkkaillaan sitten isännöitsijäntodistukseen että nämä osakkeet ovat lunastaneet tontin ja ovat vapautettuja yhtiösjärjestyksen mukaisesta vuokratonttivastikkeesta Ö
Myyntivoittoverosta en niinkään tiedä koska niinkuin yllä mainittu niin tuo vapautus vuokratonttivastikkeesta on merkattu isännöitsijätodistukseen

On kyllä erikoinen himmeli, mutta mistä sä sitten tuossa lunastuksessa varainsiirtovero maksaisit (ja 2% vai 4%) kun kerran sun nimiin ei siirry mitään - yhtiöhän tuon joutuu maksamaan (olettavasti 4% ellei tontista ole rakennettu jotain yhtiötä jonka osakkeita tuossa siirtyy...) mutta laskuttaa sen jotenkin sulta jonkun yhtiöjärjestysjipon kautta?

Kuulostaa sellaiselta himmeliltä että jos _jonkun syyn_ takia joudut myymään kämpän pois ennenkuin 2v on täynnä niin koko tontti on myyntivoittoa, koska myyt tismalleen samat osakkeet jotka asuntona alunperin ostit, vaikka rahaa siihen tonttiin oletkin kaatanut.
- jos siis päädyt asunnon ostamaan ja aiot lunastaa tuon tontin niin selvitä verottajalta _etukäteen_ tuo verotuskuvio ihan vaam siltä varalta että joudut syystä X myymään kämpän pois ennenkuin 2v asuttu (ja kerro tännekin).

PS. Jos 1 mahdollisuus on alkaa itse vuokraloordiksi siihen kämppään, niin älä missään nimessä lunasta ainakaan sitä asunnon osuutta. Saat vähentää rahoitusvastiikkeen vuokrasta ja kun sulla on jo olettavasti valmiiksi se 2v täynnä vuokralle laittaessa niin nuo vähennykset on suoraa ilmaista ja pysyvää rahaa sulle.

 

[Nurffe]

On kyllä erikoinen himmeli, mutta mistä sä sitten tuossa lunastuksessa varainsiirtovero maksaisit (ja 2% vai 4%) kun kerran sun nimiin ei siirry mitään - yhtiöhän tuon joutuu maksamaan (olettavasti 4% ellei tontista ole rakennettu jotain yhtiötä jonka osakkeita tuossa siirtyy...) mutta laskuttaa sen jotenkin sulta jonkun yhtiöjärjestysjipon kautta?

Kuulostaa sellaiselta himmeliltä että jos _jonkun syyn_ takia joudut myymään kämpän pois ennenkuin 2v on täynnä niin koko tontti on myyntivoittoa, koska myyt tismalleen samat osakkeet jotka asuntona alunperin ostit, vaikka rahaa siihen tonttiin oletkin kaatanut.
- jos siis päädyt asunnon ostamaan ja aiot lunastaa tuon tontin niin selvitä verottajalta _etukäteen_ tuo verotuskuvio ihan vaam siltä varalta että joudut syystä X myymään kämpän pois ennenkuin 2v asuttu (ja kerro tännekin).

PS. Jos 1 mahdollisuus on alkaa itse vuokraloordiksi siihen kämppään, niin älä missään nimessä lunasta ainakaan sitä asunnon osuutta. Saat vähentää rahoitusvastiikkeen vuokrasta ja kun sulla on jo olettavasti valmiiksi se 2v täynnä vuokralle laittaessa niin nuo vähennykset on suoraa ilmaista ja pysyvää rahaa sulle.

Himmelihän menee silleen että koska taloyhtiö lunastaa tonttiosuuden niin taloyhtiön on maksettava varainsiirtovero. Ja koska himmeli niin taloyhtiö on ulkoistanut tuon veron maksun osakkaalle joka haluaa lunastaa osuutensa pois. Eli artisti maksaa lunastuksesta syntyvät kulut

Ja vuokraloordeilusta ihan hyviä vinkkejä. Rehellisesti sanottuna en ole vielä miettinyt tuota vaihtoehtoa juurikaan verotuksellisessa mielessä vaikka toki on mahdollista että sinne vuokralainen ilmestyy jos ei syystä tai toisesta haluakaan myydä kun aika alkaa olla. Näköjään tuossakin on pieni jekku ja rahoitusvastikkeet pitäisi olla tuloutettu että ovat vähennyskelpoisia. Njaa, mistähän riviltä tuokin tieto taas löytyy? On se helppoa tämä asuntokaupoille lähteminen uunona

 

[jinx1980]

Eikös tuo tuloutettu/rahastoitu päätetä yhtiökokouksessa - tai siis yhtiökokous voi sitä vaihtaa, rakentajahan tekee ensimmäisen päätöksen? Käytännössä ”lähes kaikki” tulouttaa kun ei tuolla käsittääkseni yhtiön kannalta mitään todellista merkitystä ole, toki jos haluaa yksityiset vuokranantajat pelata velkaisesta yhtiöstä ulos/minimoida niin sitten rahastointi on hyvä vaihtoehto.

PS. Tuokin vähennys on ollut aika ajoin tapetilla, joten mikään automaagisen varma se ei ole (kuten ei myöskään oman asunnon myynnin verovapaus) kaukana tulevaisuudessa.

 

[Nurffe]

Eikös tuo tuloutettu/rahastoitu päätetä yhtiökokouksessa - tai siis yhtiökokous voi sitä vaihtaa, rakentajahan tekee ensimmäisen päätöksen? Käytännössä ”lähes kaikki” tulouttaa kun ei tuolla käsittääkseni yhtiön kannalta mitään todellista merkitystä ole, toki jos haluaa yksityiset vuokranantajat pelata velkaisesta yhtiöstä ulos/minimoida niin sitten rahastointi on hyvä vaihtoehto.

PS. Tuokin vähennys on ollut aika ajoin tapetilla, joten mikään automaagisen varma se ei ole (kuten ei myöskään oman asunnon myynnin verovapaus) kaukana tulevaisuudessa.

Yhtiöjärjestyksestähän tuo tieto löytyi. Ja juu, niinpä näkyy viime vuodeltakin juttua tuon verovähennyksen poistamisesta joten tuossakin puuhassa taas kiva poliittinen riski!

 

[FinMaky]

Ei mitään järkeä lunastaa mitään omaksi annetuilla spekseillä (lyhyt asumisaika), lunastamalla pelaat ulos vuokranantajat ja persaukiset tulevista ostajakandeista eli 75% (harrison&stetson) potentiaalisesta joukosta.

PS. Miten tuo kuvio on toteutettu että sitä ei lasketa velattomaan hintaan, mutta sen kuitenkin voi lunastaa omaksi jonka jälkeen se jotenkin maagisesti lukittuu asuntoon?
PPS. Kait tuosta tontista myyntivoittoveron joutuu kanssa maksamaan vaikka asuisi 2+v?
PPPS. Onko seuraavalle ostajalle tuo koko kattaus ”velaton hinta” vai erotellaanko kauppakirjassa maailman tappiin tonttiosuus erikseen?

aikas himmeli ...

Tässä aika selkeästi syy miksi ei kannata maksaa mitään pois, jos ei ole pitkäjänteisesti liikkeellä. Nämä uudisrakennushimmelit on karmeita ja yleensä ostajat on keskimäärin ei kauheen perillä muusta kuin että rahaa annetaan ja osake saadaan ja muutetaan sisään. Tuossa on todella paljon riskejä noin asuntona: Jos 3v. lyhennysvapaiden jälkeen porukalla ei löydykkään täpäkkää lyhennellä lainoja ja useampi talous kaatuu niihin -> menee myyntiin, mutta markkinat ei vedäkkään, koska uusia samanlaisia, joissa 3v lyhennysvapaat tarjolla on melkeen samaan hintaan ja osa vuokraajista laittaa myyntiin koska pitää lyhentää niin voitto pienenee. Lopputulema on että myymättömien lyhennykset napsahtaa taloyhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi. Samoin tonttivuokrat.

 

[mie]

Tuohan on niinkuin vakuutus ja vakuutuksissa odotusarvoisesti pankki jää aina voitolle. Taloudellisesta näkökulmasta on todennäköisemmin parempi ottaa ilman korkokattoa ja laittaa säästetyt rahat vaikka kustannustehokkaisiin ETF-rahastoihin. Ainut perustelu onkin tuo "mielenrauha", jos on kykenemätön vaikka sijoittamaan rahoja noihin esim. rahastoihin ja eletään kädestäsuuhun.

Keskustelussa on monesti tullut esille, että nyt kun korot ovat alhaalla, niin kannattaa sijoittaa miulummin kuin lyhentää lainaa. Mielestäni tämä on melko riskialtis näkymys. Korkojen ollessa alhallaa, niin pörssi on huipussaan. Ajoitus on siis täysin pielessä, jos ostaa osakkeita kalliilla ja ajattelee myöhemmin myyvänsä kun korot nousee. Korkojen noustessa pörssi lähtee yleensä laskuun. Omaisuuden hajautus sinällään on hyvä, mutta lainaan korvamerkittyä rahaa ei pakosti kannata lyhyellä aikavälillä kierrättää pörssin kautta, sillä siinä on iso riski.

Markkinat yleensä tasapainottavat itsensä. Oikeen ikinä ei ole hyvä aika ostaa asuntoa, osakkeita, 'korkoja' tai muutakaan. Hypo ja muut propagandajärjestöt markkinoivat valheellisia mielikuvia. Asuntojenkin kohdalla alhaiset korot eivät ole ostajan etu, sillä silloin hinnat ovat ylhäällä. Ihan yhtä hyvä ajankohta on ostaa kalliimman korkotason aikana kun asuntoja saa halvemmalla ja lainan määrä jää pienemmäksi. Toisaalta yleensä alhaisen korkotason aikana talous on kuralla. Otetaan siis turhan iso laina epävakaana aikana. Vaikka oma työpaikka ei olisi suoraan uhattuna, niin liikkuvuus parempiin töihin on hankalaa.

Euriboreista sen verran kannattaa huomioida, että ne eivät ole sidottuja keskuspankin korkoon. Euriborit kuvaavat sitä korkotasoa jolla pankit lainaavat toisilleen rahaa. Alhaiset korkotasot ovat syöneet pankkien tuloja ja euroalueella on paljon roskalainoja. Keskuspankki vielä keinotekoisesti pitää pankkeja pinnalla, mutta jos korona tai muu markkinahäiriö aiheuttaa ongelmia, niin euriborit saattavat nousta reilustikin, vaikka keskuspankin viitekorko olisikin alhaalla. Etelä-euroopassa ja ihan Saksassakin on isoja pankkeja jotka keikkuvat konkurssin partaalla. Siitä tulee melkoinen poliittinen myllerrys jos ne kaikki pitää yhteisestä kassasta pelastaa. Toisaalta jos ei pelasteta, niin pankkien luottamus toisiinsa romahtaa ja euriborit lähtevät keulimaan.

Toki kerta asuntolainakeskustelussa ollaan, niin pitää muistaa, että aina kaikkea ei voi ajoittaa täydellisesti. Asunto yleensä ostetaan tarpeeseen, perhe lisääntyy tai töiden perässä muutetaan toiselle paikkakunnalle. Sijoittaminenkin useimmille on mahdollista vain tietyissä elämäntilanteissa jne.

Itse en ottanut asuntolainaan mitään korkosuojauksia, sillä laina oli pieni ja selviäisin siitä työttömyyseduillakin. Ymmärrän toki jos joku haluaa isoon lainaan turvaa.

 

[zepi]

Noiden tonttien oman pääoman tuotto on aika hyvä suhteessa riskiin, joten ostaisin sen kyllä itselle. Pankista saa lainaa 0.5% korolla ja tontti tuottaa 4-5%, niin siinä on esim 80k tontin lunastuksella saatavissa ilmainen 3200€/v pankin rahoilla vivuttamalla.

 

[mopnex]

Noiden tonttien oman pääoman tuotto on aika hyvä suhteessa riskiin, joten ostaisin sen kyllä itselle. Pankista saa lainaa 0.5% korolla ja tontti tuottaa 4-5%, niin siinä on esim 80k tontin lunastuksella saatavissa ilmainen 3200€/v pankin rahoilla vivuttamalla.

Se vain tuppaa olemaan niin että ihan täydestä arvosta noita lunastettuja tonttiosuuksia ei arvoteta ostajien toimesta. Itse ostaisin vain omalla tontilla / lunastatulla tonttiosuudella etenkin jos ei ole kaupungin vuokratontti vaan joku Kiinteistötontti Ky -himmeli missä tontinvuokra nousee nopeammin kuin elinkustannusindeksi tuottovaatimusten perässä.

Sinänsä en ole eri mieltä laskelmasta, mutta jälkimarkkinat eivät toimi tässä tapauksessa mielestäni loogisesti.

 

[zepi]

Miksipä jälkimarkkina arvottaisikaan tontin täyteen arvoon kun tuottovaatimuksen voi diskontata 1%:iin tjsp ja myyjän on pakko myydä myös tonttiosuus.

Laki pitäisi muuttaa niin, että tonttiosuuden voisi jättää myymättä jälkimarkkinalla.

 

[Paolo Pastarino]

Miksipä jälkimarkkina arvottaisikaan tontin täyteen arvoon kun tuottovaatimuksen voi diskontata 1%:iin tjsp ja myyjän on pakko myydä myös tonttiosuus.

Laki pitäisi muuttaa niin, että tonttiosuuden voisi jättää myymättä jälkimarkkinalla.

Kuka täysjärkinen haluaisi ostaa kämppää ja jäädä yksityisen tonttiosuuden nevöhööd-omistajan armoille?

 

[zepi]

Kuka täysjärkinen haluaisi ostaa kämppää ja jäädä yksityisen tonttiosuuden nevöhööd-omistajan armoille?

Kyllä minä voisin, jos tontinvuokrasopimus on tarpeeksi pitkä ja vuokrahinta on hakattu kiveen ilman korotuksia yms. Kyllä sopimuksista voi tehdä sellaisia, ettei siimä joudu kenenkään armoille.

Omistustontillakin on sen armoilla, että kiinteistöveroa ei nosteta.

 

[qtba]

Kyllä minä voisin, jos tontinvuokrasopimus on tarpeeksi pitkä ja vuokrahinta on hakattu kiveen ilman korotuksia yms. Kyllä sopimuksista voi tehdä sellaisia, ettei siimä joudu kenenkään armoille.

Omistustontillakin on sen armoilla, että kiinteistöveroa ei nosteta.

Tässä tosin voi taas kysyä, että miksi lähteä tällaiseen, jos vaihtoehtojakin on tarjolla? Kiinteistöveron korotukset ovat kuitenkin suhteellisen maltillisia. Vuokratonttisissa omakotitaloissa se tontin omistusjärjestely ei mielestäni näy kovin hyvin edes hinnoissa, sen verran mitä nyt itse asuntoa ostaessa tuli asiaa tutkittua. Saat omatonttisen melkein samaan hintaan kuin vuokratonttisen, miksi siis ottaa se vuokratonttinen? Sopimuskauden loppupuolella myös myyminen voi olla vaikeampaa epävarmuuden takia.

Ainakaan seurakunnan tontilla oleviin en koskisi. Esim. tämä vaikuttaa aika kovalta tuottovaatimukselta sijainnin huomioonottaen...

 

[HarhaanJohtaja]

Tässä tosin voi taas kysyä, että miksi lähteä tällaiseen, jos vaihtoehtojakin on tarjolla? Kiinteistöveron korotukset ovat kuitenkin suhteellisen maltillisia. Vuokratonttisissa omakotitaloissa se tontin omistusjärjestely ei mielestäni näy kovin hyvin edes hinnoissa, sen verran mitä nyt itse asuntoa ostaessa tuli asiaa tutkittua. Saat omatonttisen melkein samaan hintaan kuin vuokratonttisen, miksi siis ottaa se vuokratonttinen? Sopimuskauden loppupuolella myös myyminen voi olla vaikeampaa epävarmuuden takia.

Ainakaan seurakunnan tontilla oleviin en koskisi. Esim. tämä vaikuttaa aika kovalta tuottovaatimukselta sijainnin huomioonottaen...

Kiinteistöveron muuttamista ollaan suunnittelemassa. Jos suunnitelmat toteutuu, niin keskustoissa yms hyvissä paikoissa olevien omakotitalojen kiinteistöverot nousisivat huomattavasti.

 

[Mika!]

Kiinteistöveron muuttamista ollaan suunnittelemassa. Jos suunnitelmat toteutuu, niin keskustoissa yms hyvissä paikoissa olevien omakotitalojen kiinteistöverot nousisivat huomattavasti.

Kuulostaa keskustalaiselta idealta

 

[qtba]

Kiinteistöveron muuttamista ollaan suunnittelemassa. Jos suunnitelmat toteutuu, niin keskustoissa yms hyvissä paikoissa olevien omakotitalojen kiinteistöverot nousisivat huomattavasti.

Jonkinverran olen tutustunut asiaan ja yleisesti se kyllä vaikuttaa olevan ihan ok. Siinähän ei luonnoksen mukaan ollut tarkoitus nostaa kokonaispottia (voi toki olla, että tämä unohtuu matkalla), vaan jakaa pohjaa reilummin. Onhan se vähän hassua että jossain Enossa ja Helsingissä maksetaan melkein samankokoista kiinteistöveroa, vaikka kiinteistön arvot ovat ihan eri mittaluokassa.

Omaan tilanteeseen tuo tuskin vaikuttaisi ihan hirveästi, kun tontti on suhteellisen uusi ja vero jo nyt korkealla alueen yleiseen tasoon nähden. Esim. viereisellä kadulla toisen myynnissä olevan vanhemman kiinteistön vero puolet siitä mitä me maksetaan, vaikka neliöitä melkein yhtä paljon ja tontti samankokoinen.

Verotusarvot päivitetään vastaamaan verojärjestelmän mukaisia arvostamisperiaatteita, jolloin uudistus lisää veron oikeudenmukaisuutta.

Uudistus tuottaa läpinäkyvän veron, koska verotusarvojen määräytymisperusteet tulevat olemaan avoimesti kaikkien nähtävillä. Uusilta järjestelmiltä edellytetään myös kustannustehokkuutta siten, että verotusarvojen päivittämisessä voidaan tehokkaasti hyödyntää kerättyjä tietoja toteutuneista kiinteistö- ja asuntokaupoista.

Uudistuksen tavoitteena ei ole nostaa eikä laskea kiinteistöveroa, mutta yksittäisen kiinteistön vero voisi nousta tai laskea. Kun kiinteistöjen verotusarvot valtaosin nousisivat, veroprosenttien ala- ja ylärajaa on vastaavasti tarkoitus alentaa. Kunnat päättäisivät kiinteistöveroprosenteistaan lain salliman vaihteluvälin rajoissa. Uudistuksen oletuksena on, että kunnat pyrkisivät pitämään kiinteistöveron tuoton ennallaan.

Kiinteistöverouudistus - Valtiovarainministeriö

Kiinteistöverotusta on tarkoitus uudistaa niin, että verotusarvot vastaisivat paremmin alueen hintatasoa ja rakentamiskustannuksia. Koska kiinteistöjen verotusarvot valtaosin nousisivat, kuntien kiinteistöveroprosenttien ala-ja ylärajaa on vastaavasti tarkoitus alentaa.

vm.fi

 

[mustajoki]

Se vain tuppaa olemaan niin että ihan täydestä arvosta noita lunastettuja tonttiosuuksia ei arvoteta ostajien toimesta. Itse ostaisin vain omalla tontilla / lunastatulla tonttiosuudella etenkin jos ei ole kaupungin vuokratontti vaan joku Kiinteistötontti Ky -himmeli missä tontinvuokra nousee nopeammin kuin elinkustannusindeksi tuottovaatimusten perässä.

Sinänsä en ole eri mieltä laskelmasta, mutta jälkimarkkinat eivät toimi tässä tapauksessa mielestäni loogisesti.

Paras ratkaisu olisi ehkä, että muutaman vuoden päästä asuntojen valmistumisesta - heti sitten kun yhtiölainan määrä on laskenut riittävästi että pankki lainoittaa tämän - taloyhtiö lunastaisi loput tonttiosuudet, jyvitettynä luonnollisesti nille osakkaille joiden tonttiosuudet lunastettiin. Näillä koroilla ja perus 4-5% tontinvuokratuotto-odotuksella rahoitusvastike lyhennyksineen olisi about samansuuruinen ellei jopa pienempi kuin vuokravastike eikä siihen tulisi indeksikorotuksia.

Olisi eduksi kaikille osakkaille, jos kaikki yhtiön myyntiin tulevat osakkeet ovat tässä mielessä "tasalaatuisia" eikä tarvitsisi miettiä diskonttauskertoimia sun muita.

 

[Mr. Pink]

Eihän sitä huvikseen maksele, mutta kalliista vuokrakämpästä huonolta alueelta pitäisi päästä pois.

Yksi vaihtoehto on ostaa asumisoikeusasunto. Se, että pitää sitoa asuntoon se parikymmentä tuhatta euroa, karsii yleensä pahimmat ongelmatapaukset pois.

 

[mustajoki]

Yksi vaihtoehto on ostaa asumisoikeusasunto. Se, että pitää sitoa asuntoon se parikymmentä tuhatta euroa, karsii yleensä pahimmat ongelmatapaukset pois.

Vanhemmissa asumisoikeusasunnoissa säännölliset vastikekorotukset ovat tosin ainakin joissakin tapauksissa nostaneet vastikkeen samalle tasolle tai ylikin vallitsevasta vuokratasosta. Kannattaa ainakin välttää sellaisia, joiden huolto- ja muut palvelut ostetaan saman konsernin yhtiöistä.

 

[Nurffe]

Aiemmin kyllä tuli selailtua noita asumisoikeusasuntoja, mutta niissä tosiaan vastikkeet nousseet ihan järkyttäväksi. Käytännössä makselet samaa hintaa tai korkeampaa kuin vuokralla vastaavasta ja tämän lisäksi lyöt sen muutaman touhukymppitonnin etukenoon. Ei vain ole kuulostanut yhtään hyvältä diililtä

 

[chrisekh]

Niiden touhutonnien tarkoitus onkin karsia naapureita. Ymmärtääkseni ne rahat saa pois hyvinkin nopeasti kun päättää muuttaa omaan taloon.

 

[jarhu]

Niiden touhutonnien tarkoitus onkin karsia naapureita. Ymmärtääkseni ne rahat saa pois hyvinkin nopeasti kun päättää muuttaa omaan taloon.

Tietysti, mikä on nopeaa, mutta ylimääräisten vastikkeiden ja sen maksetun osuuden takaisin maksuajan minimiaika on yleisesti 3kk eli sitä ennen niitä ei saa. Toisaalta onhan se aina varmaa.

Itse en näihin lähtenyt juurikin sen takia, että on hölmöä maksaa vastikkeen(vuokran) lisäksi vielä osakkeesta jos siis on varaa osta suoraan oma talo tai osake. Sen sijaan olen seurannut läheltä kun kerrostalopihalta, jossa on aso-asuntoja on osa taloista vuokrattu kaupungille. Ei paljon touhutonnit estäneet narkkareita ja rikollisia suoraan naapurirapussa.

Aso-asuntoja joskus mietin, mutta hinnat oli korkeita. Itselleni oli järkevämpää oli jäädä asumaan vuokralle niin kauan että oli säästänyt sopivan summan omaan asuntoon.

 

[kibe]

Vaikla aso yhtiöt pitäisi olla yleishyödyllisiä, eikai ainakaan pääkaupunkiseudulla ole mitään tsäänssejä saada edullista aso asuntoa muulta, kuin hasolta. Ta on kutonut sellaisen yritysryppään, että varmasti saavat pyöriteltyä rahat niin, ettei aso yhtiö tuota voittoa, mutta muut tuottavat. Hinnat on vuokratasoa, mutta asunnot tyyliä valurautaliesi ja 19c lämpöä talvella.

 

[Jebaus]

Yksi syy tietysti on se, että asuntojen hoitokulut ovat räjähtäneet käsiin viimeisen 10v aikana. Kun aiemmin lämmitys oli yleensä se suurin kulu yhtiölle, jää se nykyään murto-osaan kaikkien isännöinti, huolto ja ylläpitokulujen alle. Omituista myös että asuntojen hinnoissa ei yleensä näy onko jonkun kaksion vastike 165€ vaiko 365€, pyyntihinnat voi asunnoissa olla ihan samoja.

Ja tässä ei nyt huomioida varsinaisia remontteja lainkaan. Mutta tietysti kun se uusi 10mm lumikerros pitää olla lakaistuna klo 6 mennessä, käytävät vahattuna joka sunnuntai ja pienestäkin lumikasasta parkkiruudussa tai repsottavasta pensaasta soitetaan sinne huoltoyhtiöön, joka isännöitsijän valtuuttamana hoitaa ne kuntoon ASAP niin ihmekkös niitä kuluja kertyy.
Kyllä aktiivinen taloyhtiön hallitus säästää huomattavasti näitä hoitokuluja ihan pelkästään kilpailuttamalla ja selvittämällä asioita vaikka omaa osaamista ei olisi. Tuo Isännöitsijä+huoltoyhtiö kombo on todella kallis porras siihen selvittelyyn etenkin jos ne tilataan samasta paikasta.

 

[edup]

Yksi syy tietysti on se, että asuntojen hoitokulut ovat räjähtäneet käsiin viimeisen 10v aikana. Kun aiemmin lämmitys oli yleensä se suurin kulu yhtiölle, jää se nykyään murto-osaan kaikkien isännöinti, huolto ja ylläpitokulujen alle. Omituista myös että asuntojen hinnoissa ei yleensä näy onko jonkun kaksion vastike 165€ vaiko 365€, pyyntihinnat voi asunnoissa olla ihan samoja.

Pyynnit saattaa olla joo samoja, mutta ainakin kun itse kämppää etsin, niin nuo isoilla hoitovastikkeilla olevat kyllä ainakin roikkui merkittävästi pidempään myynnissä. Ja vähän epäilen että ei senkään jälkeen menneet samalla hintaa kuin mitä ne kohteet missä on alemmat hoitovastikkeet vaikka pyynnit olisikin olleet samat.

 

[pokkus]

Pyynnit saattaa olla joo samoja, mutta ainakin kun itse kämppää etsin, niin nuo isoilla hoitovastikkeilla olevat kyllä ainakin roikkui merkittävästi pidempään myynnissä. Ja vähän epäilen että ei senkään jälkeen menneet samalla hintaa kuin mitä ne kohteet missä on alemmat hoitovastikkeet vaikka pyynnit olisikin olleet samat.

Meillä taas asunnossa vastike oli keskiarvoa suurempi, mutta vastapainona asunnon neliöhinta oli oman kunnan selkeästi edullisin (sama talotyyppi, ikä, kunta, koko) eikä tarvinnut edes mihinkään perämetsään muuttaa. Vaikka korkea vastike hiukan kirpaisi niin laskin, että pienemmällä vastikkeella oleva asunto maksaa itsensä takaisin vasta noin 20-30 vuoden päästä, joten päätös oli aika helppo. Varsinkaan kun tämä ei ole loppuelämän asunto vaan tarkoitus oli jäädä noin 3-5 vuodeksi tähän.

 

[pähk1nä]

Se vastike ehtii muuttua aikojen saatossa suuntaan tai toiseen, mutta asunnosta maksettu hinta ei. On myös hyvin mahdollista, että sen isomman vastikkeen vastineeksi saakin jotain enemmän, sillä halpa ei aina ole hyvä. Hinta-laatusuhdetta on myös todella vaikea arvioida etukäteen.

 

[pokkus]

Se vastike ehtii muuttua aikojen saatossa suuntaan tai toiseen, mutta asunnosta maksettu hinta ei. On myös hyvin mahdollista, että sen isomman vastikkeen vastineeksi saakin jotain enemmän, sillä halpa ei aina ole hyvä. Hinta-laatusuhdetta on myös todella vaikea arvioida etukäteen.

Tuokin täysin totta. Meillä mukaan vastikkeeseen kuuluu kuitunetti, joka ei nykyään ole itsestäänselvyys. Lisäksi yhtiö on varsin vakavarainen ja isompi lähes 100k€ yllättävä remppakin pitäisi mennä ilman lainoitustarvetta. Tuon puskurin onkin mukavasti rahoittaneet edelliset osakkeen omistajat.

 

[Grez]

Kuitunetin kustannus taloyhtiöllehän on yleensä luokkaa 5 e /kk/asunto tai jos perusnopeus on jotain 100M niin ehkä 10 e / kk / asunto. Se ei siis käytännössä vaikuta mitenkään merkittävästi vastikkeeseen. Tietty jossain 4 asunnon taloyhtiöissä tilanne on eri, mutta jos asuntoja on 20+ niin sitten näin.

Sen sijaan on ihan totta että on hyödyllisempää katsoa mitä kaikkea vastikkeeseen sisältyy tai mistä tekijöistä se koostuu kuin tuijottaa vain yhtä numeroa eri asuntoyhtiöitä vertailtaessa.

 

[pokkus]

Kuitunetin kustannus taloyhtiöllehän on yleensä luokkaa 5 e /kk/asunto tai jos perusnopeus on jotain 100M niin ehkä 10 e / kk / asunto. Se ei siis käytännössä vaikuta mitenkään merkittävästi vastikkeeseen. Tietty jossain 4 asunnon taloyhtiöissä tilanne on eri, mutta jos asuntoja on 20+ niin sitten näin.

Sen sijaan on ihan totta että on hyödyllisempää katsoa mitä kaikkea vastikkeeseen sisältyy tai mistä tekijöistä se koostuu kuin tuijottaa vain yhtä numeroa eri asuntoyhtiöitä vertailtaessa.

Niin ei tuo kuitunetti rahallisesti mitään juuri merkkaakaan vaan se, että yhtiössä on se kuitunetti jo valmiina. Itse annan sille jonkin verran painoarvoa, että talossa on toimiva netti eikä tarvitse olla esimerkiksi mobiilinetin toimivuuden varassa. Samoin yhtiö on myönteinen sähköautojen lataukselle, joka on nykyisin myös itselle iso merkittävä tekijä. Eli juurikin niin, että pitää katsoa kokonaisuutta eikä tuijottaa pelkkää vastiketta numerona. Sopivaan asuntoon vaikuttaa kymmeniä muitakin tekijöitä, joita ei voi oikein rahassa mitata järkevästi. Joku satku lisää vastikkeessa on pieni juttu sen rinnalla, että asunto muuten osuu omiin kriteereihin tarpeeksi hyvin. Täydellistä kun ei tunnu saavan edes itse tekemällä ja aina joutuu jossain tekemään kompromisseja.

 

[Terrorwinston]

Tuokin täysin totta. Meillä mukaan vastikkeeseen kuuluu kuitunetti, joka ei nykyään ole itsestäänselvyys. Lisäksi yhtiö on varsin vakavarainen ja isompi lähes 100k€ yllättävä remppakin pitäisi mennä ilman lainoitustarvetta. Tuon puskurin onkin mukavasti rahoittaneet edelliset osakkeen omistajat.

Tuossa ei edelliset osakkeenomistajat ole olleet hereillä, ei kannattaisi turhaan kerätä liian isoa puskuria taloyhtiön kassaan kun se menee vaan tulevien omistajien taskuihin. Toki viestistä ei käynyt ilmi taloyhtiön koko, nyrkkisääntö taitaa olla parin-kolmen kuukauden vastikekertymä mitä kannattaisi pitää yhtiön tilillä.

 

[pokkus]

Tuossa ei edelliset osakkeenomistajat ole olleet hereillä, ei kannattaisi turhaan kerätä liian isoa puskuria taloyhtiön kassaan kun se menee vaan tulevien omistajien taskuihin. Toki viestistä ei käynyt ilmi taloyhtiön koko, nyrkkisääntö taitaa olla parin-kolmen kuukauden vastikekertymä mitä kannattaisi pitää yhtiön tilillä.

Noin puolen vuoden vastikkeiden verran on kassassa rahaa. Ehkä tähän ei ole haluttua puuttua, koska yhtiössä suurin osa omistajista on niitä, jotka ovat asuneet yhtiössä alusta asti viimeisen 15 vuoden ajan eikä monellakaan tunnu olevan tarvetta muuttaa poiskaan. Muuttoliikenne on siis ollut hyvin vähäistä. Yhdessä kokouksessa myös mainittiin aiemmin tapahtunut putkivuoto yhtiön piha-alueella ja sen jälkeen varauduttiin vastaavan uusiutumiseen.

Edit: ja ollaanhan itsekin tähän omaan asuntoon pumpattu kohta 15k€ remppaan (koko keittiö kodinkoneineen, koko kodinhoitohuone, kaikki vaatekaapistot uusiksi, kaikki lattiapinnat uusiksi laatta/laminaatti, kylppäreiden ja wc-tilojen kalusteet/hanat/altaat uusittu, sisäovet kaikki uusittu, sauna rempattu + uusi kiuas, rappuset ja kaikki seinät maalattu, sähköauton latauspiste asennettu, 3x isompi terassi rakennettu, ulkovarasto sekä vaatehuone hyllytetty uusiksi jne.). Välittäjä kävi katsomassa asuntoa kesällä ja arvioi, että kyllä tästä +40k€ pitäisi saada enemmän kuin kaksi vuotta sitten ostaessa.