Onko kokemuksia tilanteesta, jossa korkoputkesta on hankkiuduttu eroon kun taloudellinen tilanne kohentuu, joko uudella lainaneuvotelulla tai pankkia vaihtamalla?
Meillä oli korkoputki Nordeasta kun laina nostettiin alun perin. Sitä ei asiakaspalvelun mukaan voi mitenkään muuten lopettaa ennenaikaisesti, ellei lainaa neuvotella kokonaan uusiksi. Höystivät tätä vielä sanomalla että menee uuden lainan kulut + nostamme marginaalianne 1% -> 1,1% jos nykyisessä tilanteessa laskemme teille uuden marginaalin. Tää oli tosi huvittavaa sillä koko yhteydenotto lähti liikkeelle siitä että pyysin heitä tarkistamaan marginaalin joka ei ollut mielestäni enää kilpailukykyinen ja molemmilla lainan maksajilla oli tulot nousseet tässä välissä, mutta mitäpä siitä, oli ainakin helppo lähteä lampsimaan.
Pyydettiin sitten tarjous Danskesta ja siirrettiin laina sinne 0,42% marginaalilla ilman korkoputkea ja avauskuluja...
Nyt kun näistä korkosuojauksista keskustellaan, niin vois vielä varmistaa että kaikki puhuu samoista asioista. Näitä kun on muutamia erilaisia, mutta alla yleisimmät:
-
Korkoputki määrittää lainan viitekorolle (euribor x) sekä minimi että maksimitasot, eli vaikka 0,3% - 1,3%, jolloin maksat suojauksen voimassa ollessa aina vähintään minimitason, eikä viitekoron arvo nouse yli sovitun maksimin. Tyypillisesti näistä ei veloiteta muuta maksua kuin tuo tämän hetken vallitsevaa tasoa korkeampi minimitaso. Viitekoron päälle tulee vielä pankin sinulle laskema marginaali, vaikkapa 0,5%.
-
Korkokatto määrittää lainan viitekorolle maksimitason jolle viitekorko voi nousta, esim. 1,3%. Korkokatosta maksetaan yleensä könttäsumma lainan nostamisen yhteydessä. Viitekoron päälle tulee vielä pankin sinulle laskema marginaali, vaikkapa 0,5%.
-
Kiinteä korko määrittää lukitun korkotason koko lainalle tai lainan osalle. Kiinteästä korosta ei yleensä peritä muita kustannuksia, mutta kannattaa huomata, että pankilla on mahdollisuus veloittaa kiinteäkorkoisesta lainasta saamatta jäävät korkotuotot jos lainan maksaa ennenaikaisesti pois. Rautalangasta, jos sulla on 10 vuoden kiinteä korko sovittuna ja haluat maksaa lainan pois 2 vuoden jälkeen, voit joutua maksamaan pankille vielä 8 vuoden korot lainasta. Pankilla on lain mukaan mahdollista tämä periä, mutta lainasopimuksessa voidaan myös sopia toisin, esim. OP on myöntänyt kiinteäkorkoisia asuntolainoja jotka voi maksaa kuluitta pois ennenaikaisesti.
Muistamisen arvoisia asioita:
Suojaukset ovat voimassa yleensä vain tietyn ajan, tyypillisesti 5,7 tai 10 vuotta.
Korkoputki on siitä vekkuli tuote, että asiakas hyötyy siitä vasta kun euribor nousee ylärajan yli. Alle alarajan maksat pankille ekstraa, ala- ja ylärajan välissä maksat markkinakorkoa jota maksaisit ilman suojaustakin ja vasta ylärajan jälkeen alat nettoamaan suojauksesta. Esimerkin ylimääräinen 0,3% siellä korkoputkessa tarkoittaa 300k€ lainalla, 25v maksuajalla ja 0,5% marginaalilla noin neljää kymppiä kuukaudessa.
Oman hauskuutensa tähän tuo se, että euromääräisesti suurimmat korot maksetaan heti lainan alussa, ja mitä korkeampi korkosi on alussa, sitä vähemmän laina lyhenee. Esimerkin summilla lainaerä 0,5 marginaalilla ja 0,3 korkolattialla tekee kuukausieräksi ~1103€, ja ilman korkolattiaa ~1064€, eli eroa on 39 €/kk. Mutta kun katsotaan paljonko maksat korkoa ja paljonko laina lyhenee, niin ensimmäisen kuun summat ovat korkolattialla korko 200,00 € ja lyhennys 903,66 €, kun taas ilman korkolattiaa korko on 125,00 € ja lyhennys 939,01 €. Tästä sitten koron osuus pikkuhiljaa vähenee ja lyhennyksen kasvaa siten, että vuoden jälkeen korko on tippunut noin vitosen ja se on siirtynyt lyhennykseen.
Kuten todettu, jokainen hinnoittelee oman mielenrauhansa miten tahtoo, mutta etenkin tuo korkoputki on vähän hämäävä tuote, koska se aiheuttaa suorien lisäkustannusten lisäksi sen, että laina lyhenee alkuvaiheessa hitaammin. Mitä vähemmän lainaa on jäljellä sitten jos korot joskus nousevat, sen pienempi on koronnousun vaikutus. Sitten jos vielä vaikka sijoittaa nuo säästämänsä rahat siten että niille saa pientä tuottoa niin aika hyvin suojautuu korkojen nousulta silläkin, ja jos korot jääkin matalalle tasolle vuosikymmeniksi niin kaikki jäi profitiksi itselle.
Noh, anyways. Taustaksi tämä
?
