Valmistalopaketit

[Ashrakki]

Minkalaisia tuntimääriä talonpohjan teko ottaa maatyöurakoitsijalta (tasamaatontti, hiekkaa vähän kaivuuta). Saimme tarjoksen työstä eli kone + mittamies 16k€ sis alv. Lieneekö ok suunnalla? Pohja 80m2 ja ei sisällä tarvikkeita eikä maita. Tosta jos laskee niin luokkaa 3vk töitä on laskenut tuohon.

 

[kajakkivajakki]

Kuullostaa kyllä melkoisen isolta määrältä, riippuen toki vähän nyt siitä mitä urakka pitää sisällään. (salaojat, sadevesiputket,, pihakaivot, sisätäytöt, routaeristeet, viemärit ym ?) Jos urakan kohteena on vain murskepatja talopaketin alle niin kallista, kovin kallista.

Toki näillä lakeuksilla ja tuttujen kaivurijamppojen kanssa kun työskentelee niin omaan kohteeseen ainoa oikea veloitustapa olisi tuntityö.

Mut toivotaan että joku hiljattain valmistalon rakentanut avaa omia kokemuksiaan

 

[Mysteeri]

Minkalaisia tuntimääriä talonpohjan teko ottaa maatyöurakoitsijalta (tasamaatontti, hiekkaa vähän kaivuuta). Saimme tarjoksen työstä eli kone + mittamies 16k€ sis alv. Lieneekö ok suunnalla? Pohja 80m2 ja ei sisällä tarvikkeita eikä maita. Tosta jos laskee niin luokkaa 3vk töitä on laskenut tuohon.

140 m2 okt + 100m2 talousrakennus kaivurilta meni touhutessa 87,5h. Kivetöntä hietamoreenia tasamaalla ja kone ei huilannut työmaan aikana käytännössä kuin kahvitauot. Maita lähti vaihtoon melkein 1000m3 tontilta ja kastelukaivo tehtiin samoihin tunteihin. Karkeasti montun aukaisusta kapillaarille molemmat laatikot n. 7 päivää ja perustuksien jälkeen täytöt ja muut pihan sipistelyt 4-5 päivää. Maita jos joutuu pois ajamaan iso kone on jees ja autoja saisi olla ajossa useampia. Lapiomiehiltä aikaa meni varmaan tuplasti kaivurin tunnit. LVI/sähköjen asemakuvan digitalisointi auttaa kyllä kovasti jos kaivurista löytyy vaikkapa Novatronin 3d-softaa.

 

[Ashrakki]

Kuullostaa kyllä melkoisen isolta määrältä, riippuen toki vähän nyt siitä mitä urakka pitää sisällään. (salaojat, sadevesiputket,, pihakaivot, sisätäytöt, routaeristeet, viemärit ym ?) Jos urakan kohteena on vain murskepatja talopaketin alle niin kallista, kovin kallista.

Toki näillä lakeuksilla ja tuttujen kaivurijamppojen kanssa kun työskentelee niin omaan kohteeseen ainoa oikea veloitustapa olisi tuntityö.

Mut toivotaan että joku hiljattain valmistalon rakentanut avaa omia kokemuksiaan

Joo ei sisällä tarvikkeita eli vain kone ja miestyö mutta kaiken tarvikkeen asennus eli juuri luettelemasi asiat + sähkösyöttöjen vedot ym. Sorat sitten päälle.

 

[Sikatiiker]

Joo ei sisällä tarvikkeita eli vain kone ja miestyö mutta kaiken tarvikkeen asennus eli juuri luettelemasi asiat + sähkösyöttöjen vedot ym. Sorat sitten päälle.

Mulla meni lähes tuplat 108m2 okt + 60m2 talli murskepatjat laserilla <2cm heittojen tasolle tiivistettyinä, maanvaihdot, maa-ainekset kuljetuksineen, sv- sekä salaojaputket tarkastuskaivoineen, routastyroksit, syöttökaapeli pääkeskukselta talolle sekä lämpökanaali talon ja tallin välille, vesi- ja viemäriputket. Lisäksi kannot lähti noilta kaivuupaikoilta kasalle, kivet toiselle kasalle ja täyttömaat päälle peitoksi.

Eli eiköhän tuossa ole aika lailla kaikki mitä kaivurikuski voi perämiehen kanssa tehdä tontilla ja hintalappu oli ~32 tonnia eikä ollut mikään halvin tekijä mutta ammattitaitoinen ainakin. Tein tämän valinnan siksi, ettei minun tarvinnut töissä käydessä lähteä iltahommina hosumaan jotain viemäriputkea lapiolla kaatoineen tai kaapelinvetoa montun pohjalle tahdistettuna kaivurin työvaiheisiin. Säästin energiani sisätyövaiheisiin ja palkkatöihin tuolloin.

 

[Funk]

Mitä kuvia/tietoja noille maanrakentajille tulee lähettää tarjouspyyntöä varten?

 

[Sikatiiker]

Mitä kuvia/tietoja noille maanrakentajille tulee lähettää tarjouspyyntöä varten?

KVV-asemapiirroksella pärjää pitkälle. Ite lähetin sen ja sovin tontille tapaamisen. Niin ja sovin lopulta tuntilaskutuksen, ettei ala urakkahinnat karkaamaan toisaalta käsistä yläkanttiin eikä sitten loppuvaiheessa aleta hosua urakkatahdilla mitään.

 

[Cumbo]

Mitä kuvia/tietoja noille maanrakentajille tulee lähettää tarjouspyyntöä varten?

Pohjatutkimusraportti, asemakuva, LVI-asemakuva, perustusleikkaukset, routasuojaus- ja salaojasuunnitelma (mallia asema-) ja sähköasemakuva (jos haluaa kaapelien vedon sisällyttää). Sitten jos on pidemmälle vienyt suunnittelua, niin erityisen hyödyllinen olisi maarakenneleikkaukset sekä tasaussuunnitelma mutta näitä harvoin tehdään okt-kohteissa.

 

[Funk]

Ok, kiitos vastauksista. Tilanne se itsellä, että ei vielä nimeä talotoimittajan sopimuksessa, joten täytynee itse nuo kuvat varmaan piirtää tässä vaiheessa kun se ammatin puolesta onnistuu. Tai ainakin rakennekuvat. LVI menee arvauksella kun toki liittymien paikka on tiedossa.

 

[Cumbo]

Ok, kiitos vastauksista. Tilanne se itsellä, että ei vielä nimeä talotoimittajan sopimuksessa, joten täytynee itse nuo kuvat varmaan piirtää tässä vaiheessa kun se ammatin puolesta onnistuu. Tai ainakin rakennekuvat. LVI menee arvauksella kun toki liittymien paikka on tiedossa.

Meinasitko salaojatkin arvata sekä routasuojaukset?

 

[pinkeliviinica]

KVV-asemapiirroksella pärjää pitkälle. Ite lähetin sen ja sovin tontille tapaamisen. Niin ja sovin lopulta tuntilaskutuksen, ettei ala urakkahinnat karkaamaan toisaalta käsistä yläkanttiin eikä sitten loppuvaiheessa aleta hosua urakkatahdilla mitään.

mullakin tehtiin maatyöt tuntitöinä.. jälkikäteen ajateltuna olisi ollut kyllä varmaan parempi tehdä urakkana.
itse maaurakan pomo tietenkin joka ikinen kerta mainitsi kun kysyin urakka tarjousta että joutuu aina sitten laskemaan hinnan yläkanttiin jos/kun tuleekin jotain yllättävää maasta vastaan tms...
tuntitöinä on se vika että näennäisesti voidaan saada paljon kaivettua mutta silti kaivaa hitaasti niin että voidaan pitkittää urakkaa useita päiviä.
vikana voi olla myös se että kun kaivinkone seisoo niin siitäkin laskutetaan eli 8hkonepäivästä on voinut olla todellista kaivuuta 4h (koska kahvitauot/ruokatauot/yms muut keskeytykset ja miettimistauot jne) ja sitten kun laskua tulee niin lähdetkö heti kitisemään että kone oli käynnissä vain 5tuntia 35minuuttia ja konekuskilla oli 1.44tuntia taukoja ja 0.20tunnin mittainen pa*katauko jne josta et ainakaan maksa mitään... ? aika nopeasti voit saada vit*maisen asiakkaan leiman tms...

 

[Funk]

Meinasitko salaojatkin arvata sekä routasuojaukset?

Salaojia ja routasuojauksia olen työni puolesta suunnitellut monet kerrat. Mutta viemärit ja sähköt ei rakennesuunnittelijalta oikein luontevasti tule.

 

[Cumbo]

mullakin tehtiin maatyöt tuntitöinä.. jälkikäteen ajateltuna olisi ollut kyllä varmaan parempi tehdä urakkana.
itse maaurakan pomo tietenkin joka ikinen kerta mainitsi kun kysyin urakka tarjousta että joutuu aina sitten laskemaan hinnan yläkanttiin jos/kun tuleekin jotain yllättävää maasta vastaan tms...
tuntitöinä on se vika että näennäisesti voidaan saada paljon kaivettua mutta silti kaivaa hitaasti niin että voidaan pitkittää urakkaa useita päiviä.
vikana voi olla myös se että kun kaivinkone seisoo niin siitäkin laskutetaan eli 8hkonepäivästä on voinut olla todellista kaivuuta 4h (koska kahvitauot/ruokatauot/yms muut keskeytykset ja miettimistauot jne) ja sitten kun laskua tulee niin lähdetkö heti kitisemään että kone oli käynnissä vain 5tuntia 35minuuttia ja konekuskilla oli 1.44tuntia taukoja ja 0.20tunnin mittainen pa*katauko jne josta et ainakaan maksa mitään... ? aika nopeasti voit saada vit*maisen asiakkaan leiman tms...

Itse kysellyt pelkkiä kiinteähintaisia. Urakoitsijakin (talon pystyttäjä) sanoi, että jos tuntihommina ottais, niin sinne pitäisi itse mennä lapiomieheksi (= kytikselle). Muuten ne helposti paisuu ne laskut.

Salaojia ja routasuojauksia olen työni puolesta suunnitellut monet kerrat. Mutta viemärit ja sähköt ei rakennesuunnittelijalta oikein luontevasti tule.

Mites korkomaailma, kun lattiakorko ei tiedossa? Sähköissä ei taida kauheasti ihmeellisyyksiä olla; tietty kaapeli teknisen tilan paikkeille ja jos pihavalot tiedossa, niin niille samantien.

 

[Funk]

Mites korkomaailma, kun lattiakorko ei tiedossa? Sähköissä ei taida kauheasti ihmeellisyyksiä olla; tietty kaapeli teknisen tilan paikkeille ja jos pihavalot tiedossa, niin niille samantien.

Lattiakorko ja kaikki rakenteellinen asia on tiedossa. Lattiakoron määrittää jo kaavakin (suhteessa tien pintaan). Pohjatutkimus tehty ja tontti vaaitettu.

Ja nyt siis olisi tarkoitus kysellä alustavaa hintaa maatöistä.

 

[Cumbo]

Lattiakorko ja kaikki rakenteellinen asia on tiedossa. Lattiakoron määrittää jo kaavakin (suhteessa tien pintaan). Pohjatutkimus tehty ja tontti vaaitettu.

Ja nyt siis olisi tarkoitus kysellä alustavaa hintaa maatöistä.

...lähinnä ajattelin LVI-tavaran korkomaailmaa.. Eli kaivot ja putket tulevat riittävän syvälle, mutta ei liian syvälle. Huomioita kuitenkin routa yms. sekä tietysti kaadot ja liittyminen tontin reunalla.

 

[Sikatiiker]

mullakin tehtiin maatyöt tuntitöinä.. jälkikäteen ajateltuna olisi ollut kyllä varmaan parempi tehdä urakkana.
itse maaurakan pomo tietenkin joka ikinen kerta mainitsi kun kysyin urakka tarjousta että joutuu aina sitten laskemaan hinnan yläkanttiin jos/kun tuleekin jotain yllättävää maasta vastaan tms...
tuntitöinä on se vika että näennäisesti voidaan saada paljon kaivettua mutta silti kaivaa hitaasti niin että voidaan pitkittää urakkaa useita päiviä.
vikana voi olla myös se että kun kaivinkone seisoo niin siitäkin laskutetaan eli 8hkonepäivästä on voinut olla todellista kaivuuta 4h (koska kahvitauot/ruokatauot/yms muut keskeytykset ja miettimistauot jne) ja sitten kun laskua tulee niin lähdetkö heti kitisemään että kone oli käynnissä vain 5tuntia 35minuuttia ja konekuskilla oli 1.44tuntia taukoja ja 0.20tunnin mittainen pa*katauko jne josta et ainakaan maksa mitään... ? aika nopeasti voit saada vit*maisen asiakkaan leiman tms...

Tietysti aihetta voi lähestyä noinkin, asetuin vähemmän epäilevälle kannalle itse. Kävin jututtamassa kuskia päivittäin ja katsomassa paljonko hommat on edenneet tontilla. Tuskin yksityisyrittäjä haluaa mainetta taukoilijana jos seuraava työmaa odottaa kumminkin kaivuria heti kun edelliseltä pääsee pois. Totta kai tuntilaskun voi asiallisesti kyseenalaistaa jos se ei selvästi täsmää työn etenemiseen. Onneksi omalle kohdalle osui reilu ammattilainen.

Talopaketti taas tuli viittä vaille valmiina mihin kuului kaapelit, kanavat sekä putket, paitsi yhtäkkiä käyttövesiputket vesipisteille asti ei kuuluneetkaan. Sitten ne piti putkarilta erikseen tilata, toki se oli suhteessa pieni lisätyö jonka tilasin mukisematta kun ei niitä putkia oltu missään määritetty. Työkseni olen saanut myydä kymmenillä tuhansilla euroilla yksittäiseen urakkaan lisätöitä niiden noustessa 10-30% urakkasummasta. Urakalle on aikansa ja paikkansa, mutta todella tarkkana siinä saa olla ellei ole kokemusta kummaltakin puolelta "pöytää" tai urakkamalli voi tuoda yllätyksiä tullessaan.

Monet okt-asujat ilppiensä, maalausurakoidensa jne kanssa valittavat rempparyhmissä kuinka maalarit eivät asentaneet sähkökalusteita takaisin paikoilleen, ilp-asentaja jätti putket nätistelemättä tai putkimies ei kääntänyt tiskikoneen hanaa auki eikä tiskikone siksi toiminut ja aina yhdistävä tekijä on kysymys "mitä mieltä olette?". Tosiasia vain on se, että urakka solmitaan myyjän ja ostajan välisenä sopimuksena joka voi sisältää tai olla sisältämättä melkein mitä vain. Montaa urakan tilaajaa viedään kuin litran mittaa ihan yhtä lailla kuin jakkupukuista naista autokorjaamolla.

 

[Pete88]

Oon teettänyt miltei kaiken taloprojektissa tuntitöinä ja kun referenssit olleet toimijoilla kunnossa, niin melko varmasti halvemmaksi tullut kuin teettää urakoina. Lisäksi melkein väittäisin, että työn laatu on ollut parempaa ja mahdolliset yllätykset ja aikatauluviivästykset on ollut paljon helpompi taklata. Toki oma projekti täynnä tavanomaisesta poikkeavia ratkaisuja, jotka olisivat urakoissa taatusti nostaneet hintaa.

Ainoa valituksen kohde oli lvi-töissä, kun asentajat tekivät pikkujuttuja useampana päivänä ja lähtivät huonosti varustautuneena työmaalle, jolloin toimiston ja työmaan välisiä ajoja tuli ihan tarpeettomasti ja siitä työajasta ja kilometreistä yritettiin erikseen laskuttaa. Siitä annoin palautetta ja homma korjaantui. Tekevät pääasiassa ehjiä päiviä ja katsotaan ennen lähtöä, että autosta oikeasti löytyy ne tarvikkeet mitä kohteessa tarvitaan.

Niin ja jos ei ehdoin tahdoin halua upottaa euroja sinne maahan, niin kannattaa suunnitella etukäteen, mihin on tarvis saada kuorma-auton kestävä alusta ja mihin on myöhemmin tulossa esim. nurmialuetta, johon ei koskaan ajoneuvoilla ajeta. Nimittäin näkee jatkuvasti OKT työmaita, jossa se koko helkkarin tontti on rakennettu kasettirekan kantavaksi, vaikka vähempikin riittäisi. Se murske on ihan kiitettävän hintaista, enkä sitä joka kohtaan kylväisi jos ei ole oikeasti tarve.

 

[Sikatiiker]

Oon teettänyt miltei kaiken taloprojektissa tuntitöinä ja kun referenssit olleet toimijoilla kunnossa, niin melko varmasti halvemmaksi tullut kuin teettää urakoina. Lisäksi melkein väittäisin, että työn laatu on ollut parempaa ja mahdolliset yllätykset ja aikatauluviivästykset on ollut paljon helpompi taklata. Toki oma projekti täynnä tavanomaisesta poikkeavia ratkaisuja, jotka olisivat urakoissa taatusti nostaneet hintaa.

Ainoa valituksen kohde oli lvi-töissä, kun asentajat tekivät pikkujuttuja useampana päivänä ja lähtivät huonosti varustautuneena työmaalle, jolloin toimiston ja työmaan välisiä ajoja tuli ihan tarpeettomasti ja siitä työajasta ja kilometreistä yritettiin erikseen laskuttaa. Siitä annoin palautetta ja homma korjaantui. Tekevät pääasiassa ehjiä päiviä ja katsotaan ennen lähtöä, että autosta oikeasti löytyy ne tarvikkeet mitä kohteessa tarvitaan.

Niin ja jos ei ehdoin tahdoin halua upottaa euroja sinne maahan, niin kannattaa suunnitella etukäteen, mihin on tarvis saada kuorma-auton kestävä alusta ja mihin on myöhemmin tulossa esim. nurmialuetta, johon ei koskaan ajoneuvoilla ajeta. Nimittäin näkee jatkuvasti OKT työmaita, jossa se koko helkkarin tontti on rakennettu kasettirekan kantavaksi, vaikka vähempikin riittäisi. Se murske on ihan kiitettävän hintaista, enkä sitä joka kohtaan kylväisi jos ei ole oikeasti tarve.

Juu, samanlaisia kokemuksia. Laatoituksen otin urakkana ja se olikin erittäin edullinen. Syy selvis kun kaverit meinasi tallustaa vetämään märkään vesieristeeseen. Onneksi appiukko oli paikalla ja saatiin hätyyteltyä vastaava mestari paikalle ja hätisteltyä yli-innokkaat laatoittajat pois. Tulivat muutamaa päivää myöhemmin laatoittamaan ja tekivät hyvää jälkeä. Eli monesti tuo asioihin puuttuminen kerran ja jämäkästi parantaa tekemistä selkeästi.

Joskus alihankkija yritti kans laskuttaa siitä että haki tarvikkeita tukusta pitkin päivää, ärähdin ja tajusi jatkossa noutaa ne päivän päätteeksi seuraavaa päivää varten.

Nyt jos rakentaisin, suunnittelisin ja toteuttaisin varmaan ekana pihat ja autotallin. Noihin pihoihin palaa ikävästi aikaa ja rahaa kun talo on ollut valmis jo useamman vuoden ja tulee lennosta tehtyä päätöksiä kuten istutetaanko tuonne taimia ja ajetaanko tuonne talon taa kivituhkaa kottikärryillä kun talo on edessä niin ettei kuorkkia sinne enää saa suoraan ajettua.

 

[Funk]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

 

[Sikatiiker]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

Oma kustannuslaskelma oli 5 vuotta sitten luokkaa loppusumma. Tein kyllä jaottelun maarakennustyöt, talopaketti, liittymät, ulkopuolinen työvoima, tarvikkeet. Nyt muistelisin että en koskaan toimittanut sitä lappua pankkiin.

 

[Pete88]

2022 syksyllä kun neuvoteltiin omasta rakennuslainasta, niin tyyliin jokainen pankki vaati realistista kustannusarviota, johon piti pankista riippuen ynnätä vielä 20 % ylitysvaraa ja tuo ylitysvara piti saada kasaan omarahoitusosuudella tai sitten siten, että talon kokoa ja/tai varustelutasoa piti karsia siten, että laina + omat rahat riittää kustannusarvioon + 20 % ylitykseen.

Voi olla, että tilanne on sittemmin vähän helpottanut, mutta saatiin muistaakseni Nordeasta sellainen excel-pohja, johon pystyi syöttämään eri työvaiheiden arvioituja kustannuksia ja sen kaavakkeen piti olla vastaanvan työnjohtajan läpikäymä ja hyväksymä. Mielestäni tuo pohja on tosi hyvä, koska se auttaa paremmin hahmottamaan, mistä kaikesta talon rakentaminen koostuu ja mahdollisesti myös sen, jos joku isompi juttu on jäänyt huomioimatta. Nimittäin eniten perseestä on se, kun huomaat, ettei jotain asioita olekaan huomioitu siinä kustannusarviossa ja ne tulee sitten ns. budjetin ulkopuolelta ja ovat automaattisesti niitä ylityksiä.

Realistinen kustannusarvio on mielestäni hyvä myös rakentajan työkaluksi siinä mielessä, että jokaista valintaa (olettaen ettei teetä kokonaisurakkana tai jotenkin muuten niin ulkoistettuna ratkaisuna, että kaikki on jo lyöty lukkoon sopimuksen allekirjoitusvaiheessa) voi peilata suhteessa omaan budjettiin ja miettiä vaihtoehtoja mahdollisesti vielä kesken rakentamisenkin. Tottakai olennaisimmat kustannuksiin vaikuttavat päätökset tehdään jo suunnittelupöydällä, ennen kuin ensimmäinenkään lapio on maahan osunut.

Oma kokemukseni rakentamisen myötä on ollut oikeastaan sellainen, joka ei talopakettirakentamiseen oikein sovellu, mutta on silti opettanut rakentamisesta paljon. Se alkuperäinen pankille toimitettu kustannusarvio oli ns. paras arvaus kaikesta ja onhan sen yli menty sittemmin jonkin verran. Mutta koska kyse oli kustannusarviosta, eikä kokonaisbudjetista, ei nuo ylitykset ole vaatineet lisärahoitusta lainan muodossa. Oma rakentamismuoto on ns. pitkästä tavarasta ja tuntitöinä, jolloin vaikein arvioitava asia on oikeastaan ollut likimain vain työn osuus. Sitä on kovin paha kovinkaan tarkkaan arvioida ja siihen on pakko jättää jonkin verran enemmän liikkumavaraa. Kaikki tarvikehankinnat pystyy tietyissä rajoissa määrittämään sen mukaan, mitä niihin haluaa käyttää.

Yksi opittu, joskin onneksi suht tiedostettu asia on ollut se, paljonko oman työn osuutta uskaltaa hommaan laskea. Se kannattaa laskea mieluummin alakanttiin ja suurin lisäarvo voinee olla tavaroiden toimittamisessa työmaalle, neuvotteleminen vastaavan kanssa, töiden etenemisen seuraaminen (ja valvonta oman osaamisen mukaan) sekä työmaan järjestyksessä ja asianmukaisessa kunnossa pitäminen. Ne pystyy kohtuullisella vaivalla kiireisemmässäkin arjessa järjestämään, mutta mitkään isommat rakennusprojektit voivat osoittautua todella haastavaksi. Kokemusta on, kun on kolme alle kouluikäistä lasta ja melko hektinen arki muutenkin. Suurin tuska on siinä, kun oma aika rakentamiseen on hyvin rajattua ja siinä ajassa amatööri ei kovin pitkälle ehdi. Näin ollen se oma panos kannattaa laittaa siihen, missä sillä on eniten lisäarvoa rakentamisessa.

 

[Juh44]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

Pankeilla on usein omia valmiusaste/kustannuslaskelma pohjia joihin he haluavat arviot yms. täytettäväksi.
Täytät sen ohjeiden mukaan niin kelvannee.

 

[pinkeliviinica]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

ennenkuin lainaa sai niin piti tehdä jo laskelma mutta silloin riitti a4 jossa oli pääkohdat mainittu esim talopaketti 222 tonttua , maatyöt 100 tonttua , pohjatyöt 30tonttua , tontti 100tonttua jne

sen jälkeen ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja. (ja jokainen laskelma piti olla allekirjoitettu vastaavanmestarin ja pääsuunnittelijan toimesta mikä oli mielestäni kyllä pöljää mut minkäs teet... heillä kun oli usein niin kova kiire että fyysisen allekirjoituksen saaminen on välillä viikkojen työ...)

eli karkeasti niin että saatiin 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi. (koko lainaa ei saanut kerralla tilille nostettua vaan sitä sai nostettua vain kerrallaan osissa)

ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne...

tässä vanha pohja viimevuodelta (2023) jolloin talo oli noin puoliksi valmis paperilla mutta teknisesti jo asuttavassa kunnossa

tuossa on hyvin nähtävissä sillä tavalla hassuja kohtia eli jos kohta 4 täydentävät rakenteet olisi muuten ok mutta puuttuu esim piippu niin sitten pitää vain itse miettiä että paljonko se on prosentteina sen piipun"arvo" koko urakasta tuon osuus on 11 % joten piipun puute lienee siis kenties 1% .. entä jos piippu on jo mutta ei ole vielä hyväksytty käyttöön.. lasketaanko se valmiiksi millä prosentilla ?

kaikkia tälläsiä piti miettiä kun pankille kertoi edistymisestään... onneksi pankki ei kysellyt lisätietoja noista kohdista

edit... täsmennyksiä yms

 

[Sikatiiker]

ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille myös parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja.
eli karkeasti niin että 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi.
ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne

Nämä on muuttuneet näköjään todella paljon viidessä vuodessa joten aiemmankin kommenttini voi jättää huomiotta. Meillä pyydettiin koko rakennusaikana OP:sta 2 tai 3 valmiusastetodistusta. Lisäksi lainaa nostettiin pyytämällä tyyliin "nyt voitaisiin ottaa 60 tonnia talotehtaan maksuerään, maarakennustöihin ja sisätöihin" ja nosto hoitui.

 

[jinx1980]

Nämä on muuttuneet näköjään todella paljon viidessä vuodessa joten aiemmankin kommenttini voi jättää huomiotta. Meillä pyydettiin koko rakennusaikana OP:sta 2 tai 3 valmiusastetodistusta. Lisäksi lainaa nostettiin pyytämällä tyyliin "nyt voitaisiin ottaa 60 tonnia talotehtaan maksuerään, maarakennustöihin ja sisätöihin" ja nosto hoitui.

Riippuu varmasti pankista ja rakentajan persaukisuuden asteesta että mitä pankki keneltäkin haluaa ja millä tarkkuudella ja kuinka usein. Vastaavan mestarin nimmarin vissiin haluaa jokainen, mutta eri asia tosiaan minkälaisen malboro-askiin kirjoittettuna se riittää.

 

[Pete88]

ennenkuin lainaa sai niin piti tehdä jo laskelma mutta silloin riitti a4 jossa oli pääkohdat mainittu esim talopaketti 222 tonttua , maatyöt 100 tonttua , pohjatyöt 30tonttua , tontti 100tonttua jne

sen jälkeen ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja. (ja jokainen laskelma piti olla allekirjoitettu vastaavanmestarin ja pääsuunnittelijan toimesta mikä oli mielestäni kyllä pöljää mut minkäs teet... heillä kun oli usein niin kova kiire että fyysisen allekirjoituksen saaminen on välillä viikkojen työ...)

eli karkeasti niin että saatiin 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi. (koko lainaa ei saanut kerralla tilille nostettua vaan sitä sai nostettua vain kerrallaan osissa)

ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne...

tässä vanha pohja viimevuodelta (2023) jolloin talo oli noin puoliksi valmis paperilla mutta teknisesti jo asuttavassa kunnossa

tuossa on hyvin nähtävissä sillä tavalla hassuja kohtia eli jos kohta 4 täydentävät rakenteet olisi muuten ok mutta puuttuu esim piippu niin sitten pitää vain itse miettiä että paljonko se on prosentteina sen piipun"arvo" koko urakasta tuon osuus on 11 % joten piipun puute lienee siis kenties 1% .. entä jos piippu on jo mutta ei ole vielä hyväksytty käyttöön.. lasketaanko se valmiiksi millä prosentilla ?

kaikkia tälläsiä piti miettiä kun pankille kertoi edistymisestään... onneksi pankki ei kysellyt lisätietoja noista kohdista

edit... täsmennyksiä yms

Vaikuttaisi siltä, että tässäkin menettelytavassa on monta lähestymistapaa varmaan riippuen pankkiryhmästä ja varmaan vähän virkailijastakin. Meillä on OP:ssa lainat ja heidän kanssaan ei ole ollut kyllä minkäänlaista kitkaa noiden rakennuslaina-asioiden kanssa. Meillä oli jonkinlainen pompsi omaa rahaa rakentamisen alussa ja oikeastaan kaikki maa- ja perustustyöt maksettiin ns. omasta taskusta. Vasta hirsitoimituksen kohdalla piti siirtyä lainan puolelle. Käytännössä pankille toimitettiin valmiusastetodistus tuossa kohtaa ja taidettiin nostaa joku isompi summa silloin lainaa. Laina on käytännössä kahdessa osassa, koska meillä on sekä ASP-rakentamislainaa, että tavallista lainaa (yli menevän osuuden osalta). Nostimme parissa erässä ensiksi tuon ASP-lainan ja tuota tavanomaista lainaa olemme sitten nostaneet huomattavasti pienemmissä erissä (esim. 25t€ kerrallaan) korkokustannusten vähentämiseksi. Lisäksi olemme pitkin rakentamista pystyneet omalla rahalla maksamaan monia asioita välissä, joten olemme voineet pitkittää noita välejä, milloin lainaa on milloinkin nostettu lisää. Olen kyllä joka kerralla toimittanut vastaavan allekirjoittaman valmiusastetodistuksen, mutta ilmeisesti sitäkään ei välttämättä tarvitsisi ihan joka välissä toimitella, varsinkin jos lainaa nostaa pienempinä siivuina. Tuo lainasumma on tullut ihan omasta päästä, että paljonko ajattelen meidän milloinkin tarvitsevan ja miten hommat etenee ja mitä laskuja on suurin piirtein tulossa seuraavaksi. Ei ole tarvinnut lähteä liian tarkkaan laskemaan prosentteja, että paljonko joku yksittäinen osuus koostuu mistäkin.

Meillä tosin budjetti on pitänyt koko ajan tosi hyvin pienten alkuvaikeuksien jälkeen ja oikeastaan mikään ei ole mennyt pahemmin pitkäksi enää sen jälkeen, kun yksityiskohtaisesti opiskelin kaikkien työvaiheiden ja materiaalien menekit, tarpeet yms. Ainoastaan työn osuuteen on pitänyt jättää isommin joustovaraa, kun porukka tekee hommia tuntitöinä ja vähän vaikea toisinaan arvioida, paljonko yksittäiseen työvaiheeseen kuluu aikaa.

Se on totta, että rakentamislainaa ei tosiaan voi nostaa kerralla, vaan se nostetaan osissa, joten tuota valmiusastedistusta joutuu kyllä muutaman kopion pankkiin toimittamaan. Mutta millä tavalla seuraavat noita pankissa lienee sitten pankkikohtaista.

 

[pinkeliviinica]

Vaikuttaisi siltä, että tässäkin menettelytavassa on monta lähestymistapaa...

se vielä lisäyksenä että itselläni kun tosiaan oli pakettitalopaketti niin kauppasopparissa oli jo määritelty viiteen osaan koko kauppasumma ja viimeinen erä on pienin niistä.
olisko ollut jotenkin näin että kun sokkeli on valettu ja seinät ja katto valmis niin 90tonttua, putkityöt,lattiavalu ja sisäseinät valmiina 80tonttua, ilmastointi, mittaukset sähkötyöt ja levytystyöt valmiit 50 tonttua ja viimeistelytyöt viimeinen erä 10tonttua.
maatöissäkin kaivinkoneen ja parin ukon palkat plus maa ainekset yms tarvikkeet oli myös noin 30-50 tonttua per 2viikon välein... eli aika nopeaan tahtiin muutamassa kuukaudessa piti nostaa rahaa pankista... ihan hirvitti maksaa kymppitonnien laskuja... ja sit piti itkeä k-raudassa ku parketti oli 30e neliö

 

[jjasco]

Tässä kun tuntuu, että ei kotikylältä tahdo löytyä sopiaa asuntoa joka olisi suht uusi niin mielessä on käynyt, että mites se tuo rakentaminen sitten. Mistä suunnasta tällaista talopaketti ratkaisua pitää lähteä viemään eteenpäin? Mikä on se vipuvarsi jolla asiat lähtee etenemään mikäli uuden rakentamiseen haluaa lähteä? Lainalupaus on pankista, mutta se on laskettu mikäli ostaa jo olemassa olevan käytetyn talon.

 

[Sikatiiker]

Tässä kun tuntuu, että ei kotikylältä tahdo löytyä sopiaa asuntoa joka olisi suht uusi niin mielessä on käynyt, että mites se tuo rakentaminen sitten. Mistä suunnasta tällaista talopaketti ratkaisua pitää lähteä viemään eteenpäin? Mikä on se vipuvarsi jolla asiat lähtee etenemään mikäli uuden rakentamiseen haluaa lähteä? Lainalupaus on pankista, mutta se on laskettu mikäli ostaa jo olemassa olevan käytetyn talon.

Tässä vois olla jonkinlaista suuntaa antavaa listaa johon varautua:

-Tilaa talokirjat ja tutki toimivin pohjaratkaisu, älä esim tyydy alle 10m2 makkareihin tai alle 8m2 kodinhoitohuoneeseen, suunnittele riittävästi säilytystilaa jos on lapsia (Design-talo, Finnlamelli, Muurametalot)
-Etsi sopiva tontti ja pyydä talopaketista tarjous sinne kuljetettuna
-Tee tontista ja talosta sopparit, muista rahoitusehto (kauppa purkautuu jos pankki vetää lainatarjouksen takaisin)
-Laadi pankille kustannuslaskelma, maatyöt min. 30k, sähköliittymä ja pääkeskus vajaa 5k, vesi- ja viemäriliitynnät 5k + talopaketin hinta + pelivaraa jos haluatte vaihtaa lennossa keittiökalusteet tai kylpyhuoneen kalusteet tai laatat
-Pyydä 2-3 pankilta lainatarjous, kiinnitä huomiota lainan marginaaliin
-Pyydä urakkatarjous asioista jotka eivät kuulu pakettitoimitukseen (perustukset, lämmönlähde, viilennys tms riippuen talotehtaasta)
-Varaudu pitämään huolta siitä, että sovitut asiat valmistuvat aikataulussa esim. jos teette perustukset talotehtaalle valmiiksi, pitäkää huoli että olette tilanneet tai tehneet tämän työn tarpeeksi monta viikkoa ennen talon toimitusta sillä talotehdas laskuttaa tonneja siitä jos toimitus viivästyy ja he joutuvat varastoimaan taloanne seuraavan paketin tiellä
-Jos riittää intoa tehdä itse useampi kuukausi hommia, ota viittä vaille valmis ja tee itse sisätyöt ja valitse kaikki pintamateriaalit sekä kalusteet - varaudu mahdollisiin aikataulullisiin yllätyksiin ja muuton venymiseen

 

[jjasco]

Tässä vois olla jonkinlaista suuntaa antavaa listaa johon varautua:

-Tilaa talokirjat ja tutki toimivin pohjaratkaisu, älä esim tyydy alle 10m2 makkareihin tai alle 8m2 kodinhoitohuoneeseen, suunnittele riittävästi säilytystilaa jos on lapsia (Design-talo, Finnlamelli, Muurametalot)
-Etsi sopiva tontti ja pyydä talopaketista tarjous sinne kuljetettuna
-Tee tontista ja talosta sopparit, muista rahoitusehto (kauppa purkautuu jos pankki vetää lainatarjouksen takaisin)
-Laadi pankille kustannuslaskelma, maatyöt min. 30k, sähköliittymä ja pääkeskus vajaa 5k, vesi- ja viemäriliitynnät 5k + talopaketin hinta + pelivaraa jos haluatte vaihtaa lennossa keittiökalusteet tai kylpyhuoneen kalusteet tai laatat
-Pyydä 2-3 pankilta lainatarjous, kiinnitä huomiota lainan marginaaliin
-Pyydä urakkatarjous asioista jotka eivät kuulu pakettitoimitukseen (perustukset, lämmönlähde, viilennys tms riippuen talotehtaasta)
-Varaudu pitämään huolta siitä, että sovitut asiat valmistuvat aikataulussa esim. jos teette perustukset talotehtaalle valmiiksi, pitäkää huoli että olette tilanneet tai tehneet tämän työn tarpeeksi monta viikkoa ennen talon toimitusta sillä talotehdas laskuttaa tonneja siitä jos toimitus viivästyy ja he joutuvat varastoimaan taloanne seuraavan paketin tiellä
-Jos riittää intoa tehdä itse useampi kuukausi hommia, ota viittä vaille valmis ja tee itse sisätyöt ja valitse kaikki pintamateriaalit sekä kalusteet - varaudu mahdollisiin aikataulullisiin yllätyksiin ja muuton venymiseen

Onko noissa talopaketteja tarjoavissa yrityksissä jotain sellaista mitä pitäisi tietää, ajat tietty myös sellaisia, että pysyykö yritys pystyssä ettei uhkaa konkurssit yms. Osa tarjoaa perustuksia paketin mukana, osassa asiakkaan harteilla nekin. Onko joku selvästi parempi kuin joku toinen? Nopealla muutaman talotarjoajan katsannalla Älvsbytaloilla oli selkeimmät nettisivut ja tarjonnat mitä kuuluu ja mitä ei hintoineen jne.

 

[Sikatiiker]

Onko noissa talopaketteja tarjoavissa yrityksissä jotain sellaista mitä pitäisi tietää, ajat tietty myös sellaisia, että pysyykö yritys pystyssä ettei uhkaa konkurssit yms. Osa tarjoaa perustuksia paketin mukana, osassa asiakkaan harteilla nekin. Onko joku selvästi parempi kuin joku toinen? Nopealla muutaman talotarjoajan katsannalla Älvsbytaloilla oli selkeimmät nettisivut ja tarjonnat mitä kuuluu ja mitä ei hintoineen jne.

Älvsbytalo hieman ruotsalainen, halvat materiaalit sisäpinnoilla ja rossipohjassa on maa-aineksen päällä rakennusmuovi mihin itse en olisi 100% tyytyväinen eli jos se hapertuu/repeilee aikojen saatossa pääsee alapohjaan nousemaan kosteutta maasta. Muurametaloilla aika samantyylinen, mutta heillä tuli rossiin ilmanvaihto + lämmön- ja kosteudeneristykset yhteensä 100mm (itse piti laittaa 50mm finnfoam alle). Näillä kummallakin rossipohjan päällä melko ohuehko lattiavalu, mutta ei ole jälkimmäisen tehtaan talossa itsellä koskaan narissut tai notkunut lattia. Muuramella tosiaan tuli perustukset, en tiedä onko joku talotehdas jolla ei kuulu kauppaan mutta tällaiset voi kysyä myyjältä kun tämä laatii tarjousta.

Kastellin jälki on kuulemma ollut paljon pystytysporukasta kiinni, mutta olen nähnyt vain hyvää jälkeä heiltäkin. Muista ei kokemusta.

 

[Mysteeri]

Hyvä listaus. Lisäisin tuohon vaiheeseen vielä, kun on talokuvastot ja alueen tonttitarjonta alustavasti tutkittu, on aika hommata projektille ammattitaitoinen vastaava mestari (ja pääsuunnittelija). Hänet kannattaa ottaa mukaan jo tontin hankintavaiheessa. Kysele kokemuksia tutuilta jotka ovat vieneet projekteja läpi ja kiertele alueen rakennustyövoima mitä nimiä työmaakylteissä näkyy. Käytä apuna tarvittaessa Pientalohankkeen vastaavan työnjohtajan tehtäväluetteloa RT 80306.

Kuten ylhäällä todettiin, talotehtailta saa koronahullutusten ja materiaalivirtojen tasaannuttua aika lailla samaa kamaa, paikalliset pystytysporukat ja timpurit ratkaisevat paljon. Vastaavan työnjohtajan kokemus alueen porukoista auttaa sinua saamaan projektille parhaat resurssit ja tähän kannattaa keskittyä vaikka toinen toimittaja olisi pari tonnia halvempi. Yritä lukita hyvät tekijät toteuttamaan kohteesi ja neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä, että talotoimittajalla on intressi tehdä laadukasta jälkeä ja panostaa projektijohtoon.

 

[Pete88]

Ihan ensimmäisenä varmaan tutustuisin eri valmistajien taloesitteisiin ja jalostaisin omia ajatuksiani, ennen kuin mennään kenenkään talomyyjän tai ammattilaisen puheille. Miksi, no siksi, että vaikka ne tutustumiskäynnit ja esisuunnittelut voivat olla jopa ilmaisia, niin ammattilaisilla on lähtökohtana kuitenkin myydä se talo sinulle ja mieluummin aiemmin kuin myöhemmin. Eli jos omat ajatukset eivät ole pöytään istuessa yhtään selkiytyneet, niin sitä saattaa päätyä hyväksymään ratkaisuja, joita sitten jälkikäteen katuu, kun ei tajunnut niitä heti siinä alussa vähän pyöritellä.

Riippuu täysin talovalmistajasta ja sopimuksesta, mitä kuuluu ns. pakettiin, mitä pitää hommata itse ja mitä muita erityisehtoja niissä on. Vastaavan mestarin hankkiminen kannattaa tosiaan tehdä varhaisessa vaiheessa, hän voi mm. kommentoida talotoimittajien tarjouksia ja toimitussisältöjä, että puuttuuko niistä nyt jotain olennaista ja mitä kaikki käytännössä tod näk maksaa.

Tontin osalta elämä on tietyllä tavalla aina helpompaa, jos se tontti on jo olemassa, mutta ongelma ei ole sekään, jos sitä ei vielä ole. Ennen tontin lopullista lunastamista suosittelisin maaperätutkimuksen tekemistä. Vaikka se menisi hukkaankin, eli kauppoja ei tontista tehtäisi, voi säästöpotentiaali tuossa olla kuitenkin merkittävä. Saviselle paalutettavalle tontille euroja uppoaa maahan todennäköisesti merkittävästi enemmän kuin helpomman tontin kohdalla ja silloin ei taloa ole noussut ylös vielä metriäkään. Sitten jos tontti on likimain lukittu, eli se tulee väistämättä olemaan tietyltä alueelta tuli vastaan mitä tuli, niin silti maaperätutkimus kannattaa tehdä, koska se auttaa asioiden hahmottamisessa ja budjetoinnissa.

Huolellinen suunnittelu on sitten kaiken A ja O, huolimatta lopullisesta sopimuksesta, toimittajasta tai valmiusasteesta. Talonrakentamisessa on tuhoton määrä asioita, mitä pitää suunnitella ja päättää ja mitä enemmän näistä on tehty ajoissa hyvin valmisteltuna, sitä vähemmän mahdollisesti kalliitakin yllätyksiä tulee matkan varrella. Eikä unohdeta sitä, että allekirjoitetun sopimuksen jälkeen tehtävät muutokset toimitussisällöissä jne. maksavat todennäköisesti aina lisää.

Talon pohjaratkaisun jätän artistin harteille, mutta muutama vinkki: Ilmansuunnilla on väliä ja missä kohtaa talo tontilla sijaitsee. Lisäksi moni miellellään rakentaisi valtavan linnan, mutta harvalla on sellaiseen varaa. Toisin sanoen, hyvin suunniteltu pohja toimii vähemmilläkin neliöillä, mutta ei syö niin paljon euroja rakentaa. Suomessa on tyypillistä, että käytäviä vältellään talopohjissa, mutta on hyvä huomioida, että monen pohjan kalustettavuus voi ollakin toinen asia, kun kyllä ne "käytävät" jokaisessa pohjassa ovat, niistä käytetään silloin vaan nimeä kulkuväylät ja voi tehdä talon ilmeestä kolkon, jos kalutettavuus kärsii liikaa. Eli talo, jossa on käytävä, ei välttämättä automaattisesti ole huono asia. Sen sijaan huonosti suunnitelluissa pohjissa saattaa toisinaan olla aula yms. tiloja, joita ei voi myöskään tehokkaasti kalustaa tai hyödyntää arjessa, mutta ne maksavat rahaa rakentaa ja syövät rakennusoikeutta. Toisin sanoen pohjaa kannattaa pyöritellä ja muokata. Yleensä ulkoseinien sisällä tehtävät muutokset onnistuvat helposti valmistajasta riippumatta.

Kustannuksia kasvattavia seikkoja: Mitä monimuotoisempi talo, sitä kalliimpi se on. Erkkerit ovat kalliita rakentaa. Lisäneliöt maksavat myös, erityisesti kostean tilan neliöt. Sen sijaan huonekorkeus ei maksa aivan samassa suhteessa, joten jos vaihtoehto aavistuksen isompi talo tai sitten reilu 3m huonekorkeus, valitsisin itse jälkimmäisen. Avaruutta tuo paljon enemmän, mutta tämä on toki mielipideasia.

Jos rahkeita riittää, niin hankkisin myös arkkitehdin ja teettäisin suunnitelmat etukäteen, joiden pohjalta kilpailuttaisin toimittajan. Näin saat juuri sellaisen talon kuin haluat ja vertailukelpoisempia tarjouksia. Työtä toki teettää enemmän, mutta ei kustannuksia, jos omaa aikaa ei lasketa.

Varsinaisen sopimuksen tekisin niin, että laskutus tapahtuu ns. jälkijättöisesti. Esim. meillä Finnlamellin kanssa sopimus oli niin, että projekti oli pilkottu osiin ja laskutus tapahtui vasta sitten kun kukin työvaihe tai materiaalitoimitus oli tehty. Näin riski rakentajalle on pienempi ja paremmat reklamointimahdollisuudet. Tarinaa rakentamisen neuvoista voisi jatkaa loputtomiin, mutta mainitsen vielä tässä yhteydessä, että ns. luototettavat urakat, missä myyjä myy sinulle esim. ikkunat ja ovet ja ne sitten laskutetaan rahoitusyhtiön kautta ovat joiltakin osin mutkikkaita. Nimittäin silloin siinä on mukana kolmas osapuoli, jolle lasku pitäisi maksaa, mutta joka ei tietyllä tavalla voi olla suora reklamoinnin kohde. Eli jos reklamoitavaa tulee, niin näissä tilanteissa pitäisi sitten reklamaoida erikseen rahoitusyhtiötä, jos ei halua joutua maksamaan laskua ja toivomaan parasta, että myyjä ottaa mitään kantaa reklamaatioosi.

 

[Funk]

neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

 

[Cumbo]

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

Kyllä niitä muuttamaan pystyy. Neuvottelukysymyksiä. Ottaa riittävän aikaisessa vaiheessa puheeksi, niin on vielä sauma neuvotella. Esim. urakoitsijoita kilpailuttaessa hyvinkin neuvotteluvaraa.

 

[Funk]

Kyllä niitä muuttamaan pystyy. Neuvottelukysymyksiä. Ottaa riittävän aikaisessa vaiheessa puheeksi, niin on vielä sauma neuvotella. Esim. urakoitsijoita kilpailuttaessa hyvinkin neuvotteluvaraa.

Ehkä erillisten urakoitsijoiden kanssa on hyvinkin mahdollista, mutta lähinnä mietin talotoimittajia.

Omassakin tarjouksessa on tyyliin runkotoimituksen jälkeen 15% ja 2vko toimituksen jälkeen 10%. Luvut heitetty hatusta enkä nyt jaksa tarkistaa.

Ensimmäinen kohta tarkoittaa siis, että puutavara tontilla ja seuraava kaksi viikkoa siitä. Sinänsä ihmettelen, että missään ei luvata, että tuon kahden viikon aikana olisi mitään tapahtunut.

 

[Sikatiiker]

Hyvä listaus. Lisäisin tuohon vaiheeseen vielä, kun on talokuvastot ja alueen tonttitarjonta alustavasti tutkittu, on aika hommata projektille ammattitaitoinen vastaava mestari (ja pääsuunnittelija). Hänet kannattaa ottaa mukaan jo tontin hankintavaiheessa. Kysele kokemuksia tutuilta jotka ovat vieneet projekteja läpi ja kiertele alueen rakennustyövoima mitä nimiä työmaakylteissä näkyy. Käytä apuna tarvittaessa Pientalohankkeen vastaavan työnjohtajan tehtäväluetteloa RT 80306.

Kuten ylhäällä todettiin, talotehtailta saa koronahullutusten ja materiaalivirtojen tasaannuttua aika lailla samaa kamaa, paikalliset pystytysporukat ja timpurit ratkaisevat paljon. Vastaavan työnjohtajan kokemus alueen porukoista auttaa sinua saamaan projektille parhaat resurssit ja tähän kannattaa keskittyä vaikka toinen toimittaja olisi pari tonnia halvempi. Yritä lukita hyvät tekijät toteuttamaan kohteesi ja neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä, että talotoimittajalla on intressi tehdä laadukasta jälkeä ja panostaa projektijohtoon.

Erittäin hyvä pointti! Paras valita vastaava, josta jollakulla on hyvää sanottavaa. Entisen vuokranantajan kanssa tuli lievää konfliktia ja googlailin hänen nimeään huvikseni ja kävi ilmi jonkun blogista että hän on vastaavana mestarina laiminlyönyt tehtävänsä täysin. Oli siis kirjoittanut katselmuksien yms kuittaukset vaikkei ollut käynyt työmaalla eikä ollut valvonut laatua lainkaan.

Sitten myös KVV/IV työnjohtaja myös eli LVI-inssi siihen. Nämä kaksi kantaa pitkälle okt-projektissa, huomauttavat pystytysporukalle puutteista jos sellaisia löytävät ja saat helpon ja tehokkaan vipuvarren työn jäljen korjaamiseksi jos hommaat pätevät vastaavat näihin hommiin.

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

Ei nuo maksuerät käsittääkseni talotoimituksissa paljoa elä, urakoissa toki esim. jos otat eri paikasta laatoituksen on neuvotteluvaraa maksuerissä enemmän. YSE98 (yleiset sopimusehdot 1998) taitaa olla useimmilla pohjana ja silloin vika maksuerä muistaakseni täytyy olla vähintään 10%. Se on silloin juuri sen kokoinen kuin täytyy eikä yhtään enempää sillä talotehdaskin haluaa saada rahaa hankkeen edetessä eikä vasta jälkikäteen. Paketin toimitusajankohtana kannattaa olla vastaava tontilla huomauttamassa pystytysporukalle jos jotain laatuvirhettä on että tulee heti korjattua siinä vaiheessa hanketta kun alle puolet koko kauppasummasta on vasta maksettu. Sitten viimeistelytöissä virheet on rahallisesti pienempiä ja niistä on helpompi räknätä myös itse.

Toki meitä on moneen junaan että joku varmaan valittaa isommista ja joku pienemmistä jäljistä ja virheistä. Saa varautua siihen, että virheen pitää olla melko selkeä ennen kuin se suosiolla korjataan.

 

[Pete88]

Käytännön kokemus, joka on osoittautunut hyödylliseksi: Asentakaa talon pääoveen tai siihen oveen, josta uudiskohteen työmaalle kuljetaan, jonkinlainen "äly" tai sähkölukko, esim. Yale Linus. Silloin ei tarvitse jakaa avaimia kenelle tahansa ja/tai jemmata vara-avainta jonnekin sinne työmaalle ja ottaa riskiä, että joku liian utelias huomaa tuon avaimen käsittelyn ja pääsee sitten talon omilla avaimilla sisään. Ei välttämättä todennäköisin skenaario, mutta itse en tykännyt ajatuksesta jemmata avaimia työmaalla taikka antaa niitä kaikille työmaalla työskenteleville henkilöille mukaan.

Toinen merkittävämpi seikka tuli tässä vastikään vastaan. Linus kerää lokitietoa kaikista oven avauksista ja sulkemisista. En mene yksityiskohtiin, mutta tuo voi osoittautua erittäin hyödylliseksi, jos pitää reklamoida jostakin. Lokitiedoista näkee yksityiskohtaisesti kuka on oven avannut (jos eri ammattilaisille on annettu omat pääsykoodit) ja kauanko työmaalla on karkeasti vietetty aikaa.

 

[Cumbo]

Talon ideointia varten muutama itse keksitty juttu vinkiksi: Etuovesta tai Oikotiestä hakee uudempia kohteita samalla kerrosmäärällä, niin löytyy hyvin pohjia ja sisustusideoita. Toinen: ajelee kylillä ja kun kivannäköinen talo tulee vastaan, niin rakennusvalvonnasta (ainakin täällä) maksutta rakennuslupa liitteineen, niin sieltä näkee väreistä lähtien kaiken.

 

[Ashrakki]

Ehkä erillisten urakoitsijoiden kanssa on hyvinkin mahdollista, mutta lähinnä mietin talotoimittajia.

Omassakin tarjouksessa on tyyliin runkotoimituksen jälkeen 15% ja 2vko toimituksen jälkeen 10%. Luvut heitetty hatusta enkä nyt jaksa tarkistaa.

Ensimmäinen kohta tarkoittaa siis, että puutavara tontilla ja seuraava kaksi viikkoa siitä. Sinänsä ihmettelen, että missään ei luvata, että tuon kahden viikon aikana olisi mitään tapahtunut.

Kastellin kanssa sovittiin niin että precut toimituksessa se xx%, sitten seuraava erä neuvoteltiin muodosta "2vko toimituksen jälkeen" -> "peltikatto asennettuna". Ilman mukinoita meni läpi.
Kannattaa myös lypsää tarjouksia moneen kertaan, todella kova kilpailu tällä hetkellä ja ensimmäisestä tarjouksesta tiputtavat vielä 10% helposti ja lisäreitä voi vielä heittää päälle, tyyliin "laittakaa vielä aurinkosuojaikkunat etelään niin kätellään"...

PS. Kastellilla projektivastaavia lomautettuna eli töitä ei taida olla riittävästi. Yritetään omaakin tavoittaa niin tulee automaattiviestit että paripäivää lomautettuna ja töissä taas ensiviikolla.

 

[Funk]

Kastellin kanssa sovittiin niin että precut toimituksessa se xx%, sitten seuraava erä neuvoteltiin muodosta "2vko toimituksen jälkeen" -> "peltikatto asennettuna". Ilman mukinoita meni läpi.
Kannattaa myös lypsää tarjouksia moneen kertaan, todella kova kilpailu tällä hetkellä ja ensimmäisestä tarjouksesta tiputtavat vielä 10% helposti ja lisäreitä voi vielä heittää päälle, tyyliin "laittakaa vielä aurinkosuojaikkunat etelään niin kätellään"...

PS. Kastellilla projektivastaavia lomautettuna eli töitä ei taida olla riittävästi. Yritetään omaakin tavoittaa niin tulee automaattiviestit että paripäivää lomautettuna ja töissä taas ensiviikolla.

Täytyypä Kastellilta pyytää parempaa tarjousta. Saatin Dekolta juuri tarjous joka jonkin verran parempi, mutta luonnollisesti toimitussisällössä puutteita. Mutta vaikka nuo puutteet lisää niin silti hinta jää selvästi alemmaksi.

Ainoa vaan, että Dekosta jäänyt itselle jotenkin valju kuva

 

[Pete88]

Nyt kun oma rakentaminen alkaa olla aika pitkällä, niin tässä vaiheessa voinee antaa yhden neuvon niille, jotka harkitsevat rakentamista. Nimittäin suosittelen varautumaan siihen, että ennemmin tai myöhemmin eri rakentamisen vaiheissa reklamoitavaa tulee ja ne reklamaatioiden käsittelyt voivat olla sitten ihan mitä tahansa ja niiden kanssa joutuu sietämään kaikenlaista kohtelua. Osa yrityksistä ja yrittäjistä hoitaa ne erittäin mallikkaasti, mutta toisinaan vastaan sattuu sellainen myyjä taikka tekijä, että he eivät lähtökohtaisesti suostu minkäänlaiseen arvosteluun tai kyseenalaistamiseen. Sillä ei ole väliä miten asiat on sovittu tai miten kiistattomat faktat tilaajan puolella sattuu olemaan. Joskus tuntuu, että joillakin asenne on jopa sellainen, että pienimmästäkin palautteesta hyökätään asiakasta kohtaan ja yritetään sillä tavalla saada asiakas luopumaan vaatimuksistaan.

Eli ihan kaikilla eivät sosiaaliset taidot riitä asioiden käsittelyyn ja sen valitettavasti artisti joutuu ajoittain kohtaamaan. Siihen kannattaa rakentamisessa varautua. Tämä ei oikeastaan rajaudu mihinkään yksittäiseen asiaan, se voi koskea urakan toteuttamista, tuntitöitä, tarvikkeita tai niiden laatua, työn jälkeä jne.

Se on ainakin varmaa, että jokainen toimittaja osaa kyllä laskuttaa ja jos kaiken maksaa kiltisti mukisematta, pääsee varmasti maksamaan talostaan enemmän kuin olisi pitänyt ja lopputuloksessakin voi olla vähäistä enemmän sanottavaa. Onneksi tämä ei ole kuitenkaan alan käytäntö yleisesti, mutta sille ei mitään mahda, että kaikki eivät osaa yhtä mallikkaasti asioita hoitaa.

 

[pinkeliviinica]

janni huussi ja joel harkimo rakentavat kastellia taloa

Janni Hussi

Jaa videosi kavereiden, perheen ja koko maailman kanssa

www.youtube.com

vähän toki paistaa läpitte kaikki kastellin mainonta kun videokin on tehty yhteistyössä kastellin kanssa mutta kenties tästäkin olisi hyötyä jollekkin

 

[pinkeliviinica]

Nyt kun oma rakentaminen alkaa olla aika pitkällä, niin tässä vaiheessa voinee antaa yhden neuvon niille, jotka harkitsevat rakentamista. Nimittäin suosittelen varautumaan siihen, että ennemmin tai myöhemmin eri rakentamisen vaiheissa reklamoitavaa tulee ja ne reklamaatioiden käsittelyt voivat olla sitten ihan mitä tahansa ja niiden kanssa joutuu sietämään kaikenlaista kohtelua. Osa yrityksistä ja yrittäjistä hoitaa ne erittäin mallikkaasti, mutta toisinaan vastaan sattuu sellainen myyjä taikka tekijä, että he eivät lähtökohtaisesti suostu minkäänlaiseen arvosteluun tai kyseenalaistamiseen. Sillä ei ole väliä miten asiat on sovittu tai miten kiistattomat faktat tilaajan puolella sattuu olemaan. Joskus tuntuu, että joillakin asenne on jopa sellainen, että pienimmästäkin palautteesta hyökätään asiakasta kohtaan ja yritetään sillä tavalla saada asiakas luopumaan vaatimuksistaan.

esim den tekee tämän niin että asiakas on aina väärässä ja mitään ei korjata ellei rakennusvalvonta ota siihen kantaa tms.
kuluttajasuojaan voi ottaa yhteyttä mutta parinvuoden jono on niiin pitkä että virheelliset kohdat korjaa mieluusti vaikka sitten itse hammasta purren kuin että odottaa keskeneräisessä talossa 2vuotta tulosta joka voi kuitenkin olla denille suotuisa (koska denillä on useampia juristeja jotka ovat juuri keskittyneet siihen että saadaan asiakas näyttämään olemaan väärässä vaikka asiakas olisi oikeassa).

 

[Fact0ry]

Ihan mielenkiintoinen Den Finland keissi noussut tänään uutisiin.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

"Oikeuden asiakirjoista selviää, että lähes 500 000 euron hintainen omakotitalo on rakennettu avaimet käteen -periaatteella ja sen on toimittanut pientaloja rakentava yritys Den Finland."

"Ostajat listaavat käräjäoikeuteen jättämässään turvaamistoimihakemuksessa useita virheitä talosta: pehmeälle savikolle rakennettu talo muun muassa vajoaa ja osa putkista ja maanalaisista kaivoista on muuttanut muotoaan.

Talon lattioissa ja harjalla väitetään olevan epätasaisuutta ja painumia. Virheitä ja puutteita on raportoitu myös muun muassa sadevesijärjestelmissä ja alapohjatilassa. Osassa rakenteista on oikeudelle toimitettujen asiakirjojen mukaan havaittu mikrobi- tai homekasvustoa.

Ostajat katsovat, että sääsuojauksesta ei ole rakennusaikana huolehdittu riittävästi. Heidän mukaansa ontelolaattojen sisältä on jouduttu poistamaan noin 500 litraa vettä."

 

[Koolinki]

Nyt on juttu DEN Finland Oy:n Tontti-Talo -palvelupaketista Hesarissa. Kannattaa lukea. DEN kiistää kaiken perusteettomana, vaikka asiakkaan todisteluaineisto asiantuntijalausuntoineen on mittava.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

 

[Koolinki]

Maksumuurin takana Rakennuslehdessä

Iso taloriita Espoossa – Ostaja väittää puolen miljoonan euron uutta omakotitaloa purkukuntoiseksi | Rakennuslehti

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.rakennuslehti.fi

 

[PCB]

Nyt on juttu DEN Finland Oy:n Tontti-Talo -palvelupaketista Hesarissa. Kannattaa lukea. DEN kiistää kaiken perusteettomana, vaikka asiakkaan todisteluaineisto asiantuntijalausuntoineen on mittava.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

Todisteluaineisto voi olla mittava, aika näyttää onko sillä painoarvoa. HS:n jutusta ei voi päätellä syyllisyyttä yhtään, kumpaankaan suuntaan, sen verran ylimalkainen on juttu.

 

[Juh44]

Todisteluaineisto voi olla mittava, aika näyttää onko sillä painoarvoa. HS:n jutusta ei voi päätellä syyllisyyttä yhtään, kumpaankaan suuntaan, sen verran ylimalkainen on juttu.

Tsekkaappa Nimimerkki "Koolinki":n aiemmat viestit, oli sennäköistä rakentamista että ihmettelen miksi rakentaja edes vie oikeuteen...

 

[jonesky12345]

Pidän kyllä suhteellisen isona failurena itse rakennusalan ihmisenä sitä, jos paalutettu talo saadaan vajoamaan... Lähtökohtaisesti ne paalut lyödään kumminkin kalliota vasten, joten jos jotain tuollaista kämmiä on käynyt, niin kyllä tuosta pitää rakentajan kantaa vastuu eikä asialle varmaan voida tehdä juuri mitään jälkikäteen kustannustehokkaasti. Naapuriin rakentui pari vuotta sitten DEN finlandin talopaketti saviselle tontille paalutettuna ja perustavan ukot olivat tekemässä sokkelit ja tuulettuvan alapohjarakenteen, mutta tuossa operaatiossa en havainnut mitään erityisen poikkeavaa ja talo näyttää ihan hyvältä nykyään kun ohi kävelee.