Vanha viesti, mutta lainaan silti kun toi laskukaava ei aukea minulle. Verottajalle kun soitin oli palvelu puhelimessa hieman nihkeää ja koko ajan painotettiin sitä ettei heidän puheillaan ole käytännössä painoarvoa vaan se on neuvontaa ja siihen ei voi missään vedota. Kirjoitan koko tarinan lyhyesti alle.
Ostin siis rivitalo osakkeeni vuonna 2016 hintaan 125000€. Remontteja siihen on tehty noin 20000€ edestä asuessani ja niistä olevat lainat 10k€ maksan pois kun asunto on vuokralla jotta ne saa vuokrauksen tappioihin. Vuokralaiseni maksaa 750€ vuokraa kuukaudessa. Vähennyksiä siitä menee hoitovastike 262.50€ ja vesi 19€ jotka sisältyy vuokraan sekä asuntolainan ja rahoitusvastikkeiden määrän tuon yhden kuukauden ajan. Vanhempani ostavat minulta puolet asunnosta huhtikuussa jolloin maksan remonttilainen pois kokonaan ja lyhennän osan asuntolainasta, koska hallintaoikeuden kanssa remonttilainaa ei saisi vähentää. Kalustusta minulla jää asuntoon niin paljon, että verottajan neuvomalla kaavalla saan siitä 1977€ vähentää vuodessa.
Kysymykseni liittyy siis lähinnä tuohon hallintaoikeuteen ja sen arvon laskemiseen. Mielestäni asunnon arvo on 140000€ tällä hetkellä ja OP:lta oltiin samaa mieltä kun ottaa huomioon kaikki tehdyt remontit yms. ja huoneiston hyvän kunnon sekä taloyhtiön hyvän tilan. Miten tuon hallintaoikeuden arvo pitäisi siis laskea jos se "annetaan" minulle esim. 4 vuodeksi? Luultavasti päädytään tuohon 4v. Suurin syy jättää hallintaoikeus minulle on se ettei vanhempani halua ja jaksa tehdä erilaisia vähennyksiä yms. asuntoon liittyviä asioita. He haluavat vain varmistaa, että tuo asunto päätyy heille vanhana tai jos toinen kuolee. Samalla tietysti itse hyödyn siinä, että saan asuntolainaa kuitattua nyt kun korot huhtikuussa nousevat vaikka mitään varsinaista voittoahan tästä ei tulee kun vastikkeet + velka on toistaiseksi isompi kuin vuokra. Sinänsähän käsittääkseni kun heidän tuottonsa on muutenkin niin pieni voin sen antaa lahjana heille? Eikös asia sinänsä mene ainakin moraallisesti oikein kun verothan maksan summasta joka tapauksessa?
Nähdäkseni voitte laskea hallintaoikeuden arvon joko
1) suoraan kauppahinnasta joka olisi tapauksessanne 70ke (
Hallintaoikeuden arvo lahjaverotuksessa)
2) tuottoarvolla vuokratulosta koska asunto on vuokrattuna (
Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa)
Kohta 1.2.1 (jälkimmäinen linkki) painottaa kauppahintaa, mutta toisaalta teidän kauppahintanne ei ole edes muodostunut vapaasti koska osapuolina ei ole toisistaan riippumattomat tahot eli se saattaisi antaa takaoven tuottoarvon laskennalle. Tosin 1.2.1 vaatii vielä välissä käyttämään kauppa-arvoa ennen tuottoarvoa eli ts. hintatilastoja alueelta, mutta niistä voinee sanoa/perustella että eivät kuvaa ko. kohdetta riittävän hyvin
...
Kauppahinnassa korko olisi ymmärtääkseni 5% (eka linkki)
Tuottoarvossa pääomituskorko olisi 8% koska vuorattu eli sijoitusbusiness (kts kappale 1.2.3 jälkimmäisestä).
Jälkimmäisen linkin kappaleessa 2.9.6 on kerrottu tuottoarvon laskennan periaate konkreettisen esimerkin avulla.
1) 70ke * 0,05 * 3,31 = 11,585ke
4v kerroin (3,31) täältä:
https://www.vero.fi/globalassets/he...-oikeuden-pidatyksessa-kaytettava-kerroin.pdf
2) Nettovuokra = 750-(262,5+19) = 468,5e / 2 (vanhempien osuus = 234,25e (oletuksena että sitä rahoitusvastiketta ei enää ole) * 12kuukautta == 2811e/vuosi
Taulukko 1 antaa 8% ja 4v kertoimeksi 3,3121
tuottoarvo ( A = T x pääomituskerroin) = 2811*3,3121 = 9310,31e.
5% tuotolla kerroin on 3,546 ja silläkin jäädään nippanappa alle 10ke eli 9967,806e.
Kohdassa 1 annetusta lahjasta pitää maksaa lahjaveroa kun taas kohdasta 2 ei koska se jää alle 5ke per lahjoittaja jos asiaa katsoo suoraviivaisesti. Jos kohdan 1 saa pilkottu osiin niin siitäkään ei tarvitse mutta en tiedä joudutteko sitten tekemään 2 hallinnanluovutusta tällöin eka olisi 70ke*0,05*2,58 (3v luovutus)=9ke ja toinen 1v mittainen 70ke*0,05*0,93 olettaen että asunnonarvo ei välissä ole muuttunut.
Eli mielestäni sinun tulee nyt selvittää sieltä verotoimistosta että jos teette perheensisäinen kaupan niin
a) onko pakko käyttää kauppahintaa (tai tilastoja aka kauppa-arvoa) hallintaoikeuden arvoa laskiessa (vai voiko laskea tuottoarvolla)
b) jos 4v pidätys on lahjana yli 10ke eli 5ke/lahjoittaja niin katsotaanko tuo yhdeksi lahjaksi vaikka kestoaika ylittää verovapaan 5ke/3v ajan osiin palasteltuna jäätäisiin 5ke/3v alle.
c) jos käyttää tuottoarvoa niin onhan se % 8 eikä 5.
Nähdäkseni perseenne on täysin turvattu kunhan palastelette sen hallinnan 3v osiin, tällöin kumpaa tahansa metodia käytettäessä jäätte aina alle lahjaveron rajan.
PS. tämä on sitten vielä epävirallisempaa neuvontaa kuin verotoimistossa
... Mutta kun/jos sinne nyt uudestaan otat yhteyttä niin painota että viranomaisella on kuitenkin neuvontapakko eli vähintään kysymyksiin a&b&c sun pitää saada sieltä suuntaa antavat vastaukset. Lähinnä tuo b tuossa on se juttu, eli jos tekee kauppahinnalla (kysymys a) (koska sitä pakko käyttää) suoraan 4v sopparin eikä sitä lahjaverotusta tulkittaessa palastella 3v pätkiin niin verovapaa raja ylittyy ja maksat ihan turhasta pari satkua lahjaveroa.
PPS. näyttäisi siltä että sinun kohteessa tuottoarvo tuottaisi teidän kannalta paremman lopputuloksen ja sillä olisikin iso(mpi) merkitys jos kämpän arvo olisi vähän kalliimpi, eli edes 3v luovutus kauppahinnalla ei menisi alle 10ke rajan. Mutta nyt ei ole tätä ongelmaa. Toki tuottoarvolla pääsette nytkin suoraan 4v ikkunalla alle 10ke:n niin teidän ei tarttisi tehdä kaksia papereita.
PPS. huomaa että tuo jälkimmäisen linkin ohje on hapantunut. Olettavasti samat lätinät on vaan siirretty jonkun muun ohjeen alle (normaalisti noissa on "katso uusin versio"-linkki mutta tuossa ei), mutta varmistamatta asiaa ei voi olla varma
PPPS. melko hullua että vuokratun tilan verotusarvoksi (kauppahintaa käyttämällä) voi tulla suurempi arvo kuin siitä tosiasiassa saatava nettotuotto on...
Jos hintatilastoja esim. oikotieltä katsoo se sanoo 2100€ neliöhinnaksi ja asuntoni on 85.5m2, mutta se nyt ainakin on yläkanttiin. Täytyy tehdä noita laskelmia lisää ja kysyä verottajalta vielä tarkennuksia. Toisaalta myös jos 4v mutkistaa asioita niin eiköhän se 3v sitten onnistu. Enkä tosiaan itsekään muistanut sitä, että asuntohan tosiaan menee molemmille vanhemmilleni joten 25% per naama on heidän omistuksensa ja lahjaverokin nousee sinne 10k€ sen 5k€ sijaan. 
