Asunnon vuokraaminen

[kntkvtknt]

Yksiö ydinkeskustasta vain 300 eurolla kuussa – näihin Helsingin kaupungin vuokra-asuntoihin pääseminen on lottovoitto

Kommenttien mukaan talojen kunnossapidossa on kuitenkin Hekalla parantamisen varaa.

Minkälaisia kokemuksia muilla on Hekan asunnoista?

Onko talvella kylmä? Onko keittiön kaapistojen ovet lähes irrallaan? Ovet rei'issä?

 

[Muumi]

Varsin oleellinen asia on myös tutustua vuokratuottoprosenttiin. --- Se on yleisesti tiedossa että pääkaupunkiseudulla on pienet vuokratuottoprosentit verrattuna joihinkin pohjoisempiin kaupunkeihin. Jos olet ostanut asunnon kauan sitten melko edullisesti, nousee vuokratuottoprosentti varsin hyväksi.
Netistä löytyy googlen avulla uusimmat vuokratuottoprosentit eri kaupungeista.

Miksi kukaan laskisi vuokratuottoprosenttia käyttäen asunnosta muuta arvoa kuin nykyarvo?

 

[psxgamer]

Katso hintapyyntejä vastaavanoloisista asunnoista vuokra-asuntoja välittäviltä sivustoilta. Etenkään Helsingissä niistä ei varmaankaan tingitä alaspäin, eli lienevät aika kohdallaan.


Sinulla meni kuukaudessa melkein tonni sijoituksiin/säästöihin? Kuulostaa kyllä siltä, ettei mihinkään lyhennysjoustoihin pitäisi tarvita turvautua, ajattelet jotain äärimmäistä katastrofiskenaariota nyt... Ota vaikka tuo aiemmin tässäkin ketjussa puhuttu kattava vuokranantajavakuutus, se kattaa esim tilanteet, jossa vesivahingon takia kämppä menee remppaan ja tulee tyhjiä kuukausia. Jos tuollainen vakuutus on, niin aikamoinen skenaario on, ettei selviäisi kuluista. Kaikkeahan voi toki sattua.

Kunhan taloudellinen tilanne vielä syksyn aikana selviää, pitää tosiaan vaikka tilata Vuokraturvasta arvio minkälaista vuokraa asunnosta saisi. He toivottavasti osaavat myös alustavasti kertoa vuokramarkkinoista alueellani muutenkin.

On totta, että mietin riskejä aika paljon ja voihan se olla, että mitään tyhjiä kuukausia ei edes tulisi. Onhan se myös niinkin, että noista sijoituksista voisi vaikka yhden kuukauden tinkiäkin jos sellainen tilanne esiin tulisi, että lainaa ei pysty lyhentämään. Pitänee syksyn mittaan myös kysellä pankeista uudelleen tarjoukset myös sillä perusteella jos vanhan asunnon jättäisikin vuokralle.

Kiitos alustavasti kiinnostuneen aloittelijan opastamisesta!

Itse käytän vuokraturvaa, koska asun ulkomailla ja kämpän näyttöjen ja muiden käytännön seikkojen järjestäminen olisi tosi vaikeaa.

Heidän vuokranmaksutakuulleen ei kannata juuri arvoa antaa, sellaista tilannetta missä siitä hyötyisi ei taida juuri olla.

Mikä vuokramaksutakuussa sitten mättää? Onko siinä kauheat klasuulit sen suhteen mitä korvataan ja kaikki mahdollinen on ehtoihin lisätty?

 

[zepi]

Kunhan taloudellinen tilanne vielä syksyn aikana selviää, pitää tosiaan vaikka tilata Vuokraturvasta arvio minkälaista vuokraa asunnosta saisi. He toivottavasti osaavat myös alustavasti kertoa vuokramarkkinoista alueellani muutenkin.

On totta, että mietin riskejä aika paljon ja voihan se olla, että mitään tyhjiä kuukausia ei edes tulisi. Onhan se myös niinkin, että noista sijoituksista voisi vaikka yhden kuukauden tinkiäkin jos sellainen tilanne esiin tulisi, että lainaa ei pysty lyhentämään. Pitänee syksyn mittaan myös kysellä pankeista uudelleen tarjoukset myös sillä perusteella jos vanhan asunnon jättäisikin vuokralle.

Kiitos alustavasti kiinnostuneen aloittelijan opastamisesta!



Mikä vuokramaksutakuussa sitten mättää? Onko siinä kauheat klasuulit sen suhteen mitä korvataan ja kaikki mahdollinen on ehtoihin lisätty?

Lähinnä he takaavat vuokran maksun ensimmäisen vuoden ajalta. Jos vuokralainen jättää 9kk kohdalla vuokrat rästiin, niin vuokraturvalta saa ehkä 1kk verran rahaa kun loput menee vuokravakuudesta. Ja sinulle jää kämppään vuokria maksamaton vuokralainen josta pitää päästä eroon.

Ehkä vuokraturva aloittaa häätömenettelyn, mutta ainakin aikaisemmin sopimus näytti siltä, että 12kk kohdalla he lopettavat minkään tekemisen.

Maksan vuokralaisen etsinnästä ja screenaamisesta, näyttöjen pidosta ja avainten säädöstä. Sitä vuokratakuuta pidän melkolailla arvottomana. Silti pidän palvelua hintansa väärtinä.

 

[Galaxy]

Maksan vuokralaisen etsinnästä ja screenaamisesta, näyttöjen pidosta ja avainten säädöstä. Sitä vuokratakuuta pidän melkolailla arvottomana. Silti pidän palvelua hintansa väärtinä.

Itsekin vuokraturvaa aluksi harkitsin, mutta totesin sitten että ehkä maksan mieluummin 70e vuokraasuntoilmoituksesta ja 25e luottotietojen tarkistuksesta. Sitten käyn näyttämässä kämppää. Vs. yli tonnin vuokraturvalle (1,25 x vuokra).

Tietysti jos ei asu lähelläkään vuokrattavaa kohdetta ymmärrän että on pakko käyttää välittäjää.

 

[Dr. Who]

Yksiö ydinkeskustasta vain 300 eurolla kuussa – näihin Helsingin kaupungin vuokra-asuntoihin pääseminen on lottovoitto

Kommenttien mukaan talojen kunnossapidossa on kuitenkin Hekalla parantamisen varaa.

Minkälaisia kokemuksia muilla on Hekan asunnoista?

Onko talvella kylmä? Onko keittiön kaapistojen ovet lähes irrallaan? Ovet rei'issä?

Sen verran mitä sivusta katsonut niin korjauksia tehdään, sitten kun joku on lopullisesti rikki ja silloinkin usemman kuukauden viiveellä. Halpoja ne on ja pohjoishelsingissä sitten saat naapuriin ne mustalaiset, luottotiedottomat ja muut työttömät jotka nukkuu päivät ja kukkuu yöt...

Ulkoa aivan kamalassa kunnossa, ulkoverhouksia ei ole huoltomaalattu 20v aikana kertaakaan, ikkunat vuotaa, ovet ei toimi kunnolla.

 

[zepi]

Niin, voihan sitä laskea monella eri tavalla.

Jos on ostanut asunnon mummon markoilla, niin mitä järkevää se kertoo, että vuokratuottoprosentti voi olla 125%? Se ei kerro mitään yhtään mistään.

Sen sijaan kun verrataan nykyarvoon, niin näkee mikä on kämppään sidotun pääoman tuottoprosentti. Jos asunto on 300k arvoinen ja se tuottaa 5000e/v, tai jos sen arvo on 150k ja se tuottaa 5000e/v, niin vuokraustoiminnan kannattavuus on ihan eri tasolla. Ensin mainittu kämppä kannattaisi myydä välittömästi ja ostaa kaksi jälkimmäistä tilalle, niin tuotot tuplaantuisivat.

 

[pokkus]

Tietysti jos ei asu lähelläkään vuokrattavaa kohdetta ymmärrän että on pakko käyttää välittäjää.

Itse asuin jenkeissä ja vuokrasin kämppää Suomessa samalla enkä käyttänyt välittäjää. Olihan siinä vähän haasteita, mutta ihan tehtävissä.

 

[zepi]

Itsekin vuokraturvaa aluksi harkitsin, mutta totesin sitten että ehkä maksan mieluummin 70e vuokraasuntoilmoituksesta ja 25e luottotietojen tarkistuksesta. Sitten käyn näyttämässä kämppää. Vs. yli tonnin vuokraturvalle (1,25 x vuokra).

Tietysti jos ei asu lähelläkään vuokrattavaa kohdetta ymmärrän että on pakko käyttää välittäjää.

Vuokraturvan lasku on sentään 100% verovähennyskelpoinen, eli efektiivisesti hintaa tulee 1.24x nettovuokra x0.7 = 0.87 vuokraa( tai jos pääomatulot ovat yli 30 000e vuodessa, niin x0.66, eli 0.82 vuokraa).

Minulle se on hintansa väärti palvelu, mutta monelle muulle ehkä ei.

 

[drealz]

Laitoin sitten asunnosta vuokrailmoituksen eilen. Yhteydenottoja tuli yllättävän paljon välittömästi. Muutamia jotka suoraan myöntävät että luottotiedot on menneet eli ne on tietty no-go.

Kaveri otti tuollaisen luottotiedottoman vuokralaiseksi. Sanoi että paras vuokralainen ikinä. Tietää itsekin ettei saa uutta luukkua keltään luottotietojen puuttumisen takia, joten ei lähde kulumallakaan.
Viimeksikin oli soittanut kaverille, että löytyi huumepiikkejä ym. pihalta. Kaveri oli siihen sitten todennut, että ymmärrän kyllä jos haluat irtisanoa vuokrasopimuksen. Tämä siihen sitten hädissään, että ei missään nimessä, aattelin vaan ilmoittaa, jos sille asialle voisi jotain tehdä.

Vuokratkin on maksanut ajallaan.

Juuri tämä mitä @valexi sanoi kannattaa huomioida. Ei kannata olla noin ehdoton. Esim. mulla on luottotiedot menneet, mutta olen todella hyvä ja luotettava vuokralainen. Useat vuokranantajat kehuneet parhaaksi vuokralaiseksi mitä heillä on ollut.

 

[Taika-Jim]

Olisiko hyviä PDF pohjia jossain omakotitalon vuokraamiseen? Semmonen minkä vois täytellä selaimessa tai Acrobatissa ilman tulostamista?

 

[psxgamer]

Ilmaista rahaa, anyone? - Nordnet Blogi

"Lainanhoitokyvyn lisäksi asuntolainan liittyvät markkinariskit. Kun korot nousevat, asuntosijoittamisesta tulee kalliimpaa ja asuntojen hinnat laskevat. Mikäli asuntolainan korko on markkinaehtoinen, lainanhoitokulut nousevat. Tämä on alhaisessa korkoympäristössä otetun asuntolainan merkittävin riski. Nousevat lainanhoitokulut johtavat asuntojen myyntivyöryyn, mikä entisestään alentaa asuntojen hintoja.

Korkojen noustessa vuokratulo kuitenkin vahvistuu, kun yhä useampi jättää asuntohankinnan väliin ja asuu vuokralla. Tällaisessa tilanteessa pankkien myöntämien asuntolainojen vakuuksien (asuntojen) arvot sulavat ja asunnoilla aktiivisesti kauppaa käyviltä loppuu markkinat. Mutta pitkäjänteiselle, kiinteäkorkoisella lainalla rahoitetulle sijoitusasunnolliselle kotitaloudelle tilanne ei ole hälyttävä. Vuokratulot juoksevat ja lainakustannukset pysyvät kuosissa."


Oletteko pitäneet kiinteää korkoa tai korkokattoa sijoitusasunnossa? Itsellä ei ole omistusasunnossa sellaista ollut, enkä tarvetta sille kokenut. Korkojen nousu lähiaikoina ei näytä realistiselta euro alueella ja uskon korkeammista koroista selviäväni. Mutta tilanne toki muuttuu aika oleellisestikin jos itsellä on kaksi asuntolainaa, sijoitusasunto ja omassa käytössä oleva asunto. Tällöin riskikin on selvästi suurempi.

 

[zepi]

Korkokatto tai kiinteä korko on sijoituslainalle melkolailla sama asia, kuin asuntolainalle. Riskiä voi hallita myös vivutuksen astetta pienentämällä ja hajauttamalla.
-
Jos vertaan kuvitteellisia tilanteita, joissa minulla olisi 300k asuntolaina yhteen asuntoon vs. 2x 150k lainat josta puolet on omaan pieneen asuntoon ja toinen puoli sijoitusasuntoon, niin kyllä minusta jälkimmäisessä tapauksessa riski on paljon pienempi.

En ymmärrä miten asuntolaina olisi vähempiriskinen kuin sijoituslaina. Pikemminkin päinvastoin, koska sijoituslainasta + asunnosta on paljon helpompi hankkiutua eroon, kuin omistusasunnosta. Sen lisäksi jos asunnot ovat vielä fyysisestikin eri paikassa, niin riskit yhden alueen taantumisesta ja toisen gentrifioitumisesta ovat pienemmät.

 

[psxgamer]

Näinhän se varmasti on, oman riskien sietokyvyn, niin psykologisen kuin lompakonkin mukaan on mentävä.

Kuten sanottua, en ole koskaan ottanut omaan omistusasuntooni korkosuojausta. Monta tarjousta niistä olen saanut, mutta laskujeni mukaan korkojen pitäisi aika korkealle nousta, että ne kannattaisivat. Lainaa minulla on kuitenkin "vain" 135 000€. Laskin kuitenkin, että jos ostamme yhdessä uuden asunnon ja laitan vanhan vuokralle, on lainaa sitten yhtäkkiä jo noin 280 000€! Pikkaisen eri riski korkojen nousun kannalta kuin vain yksi laina. Saattaa olla, että pitää jonkinlainen korkosuojaus tuohon lainaan harkita.

Oletteko vuokranantajan vakuutusta ottaneet? Ainakin alustavasti OP:n kautta laskiessa tuntui aika edulliselta vakuutukselta. En tiedä menikö jotain laskurissa väärin, mutta noin 30€ pintaan osui vuosimaksu vakuutuksessa.

 

[jarp]

Oletteko vuokranantajan vakuutusta ottaneet? Ainakin alustavasti OP:n kautta laskiessa tuntui aika edulliselta vakuutukselta. En tiedä menikö jotain laskurissa väärin, mutta noin 30€ pintaan osui vuosimaksu vakuutuksessa.

OP:lla oli niitä kahdenlaisia vakuutuksia vuokranantajalle, suppeita ja laajoja. Se laaja taisi olla 100e+ vuodessa ja suppea alle. Kyllähän se suppea nyt ainakin kannattaa olla, esim. jos tulipalo tuhoaa vuokranantajan vastuulla olevia kiinteitä sisustuksia, koneita ja laitteita, niin saa vakuutuksesta takaisin. Vuokralaisen vakuutushan korvaa vain vuokralaisen omat laitteet ja taloyhtiön vakuutus vain taloyhtiön vastuulla olevat, siihen väliin jää pieni gap josta vain ja ainoastaan vuokranantaja on vastuussa.

 

[psxgamer]

OP:lla oli niitä kahdenlaisia vakuutuksia vuokranantajalle, suppeita ja laajoja. Se laaja taisi olla 100e+ vuodessa ja suppea alle. Kyllähän se suppea nyt ainakin kannattaa olla, esim. jos tulipalo tuhoaa vuokranantajan vastuulla olevia kiinteitä sisustuksia, koneita ja laitteita, niin saa vakuutuksesta takaisin. Vuokralaisen vakuutushan korvaa vain vuokralaisen omat laitteet ja taloyhtiön vakuutus vain taloyhtiön vastuulla olevat, siihen väliin jää pieni gap josta vain ja ainoastaan vuokranantaja on vastuussa.

Kai vuokralaisen vakuutus korvaa asunnon kiinteätkin vauriot jos ne on itse aiheutettu? Eli esim. kodinkoneet, kuten astianpesukoneet ja jääkaapit sekä kylpyhuoneen laatikostot? Nuo vuokranantajalle tarkoitetut vakuutukset varmaan korvaa normaalin kotivakuutuksen tavoin myös laiterikkoja? Esim. itsellä meni astianpesukone rikki vähän aikaa sitten ja jotain korvausta siitäkin sai kotivakuutuksesta kun korjaajaa kotona käytti.

 

[jarp]

Kai vuokralaisen vakuutus korvaa asunnon kiinteätkin vauriot jos ne on itse aiheutettu? Eli esim. kodinkoneet, kuten astianpesukoneet ja jääkaapit sekä kylpyhuoneen laatikostot? Nuo vuokranantajalle tarkoitetut vakuutukset varmaan korvaa normaalin kotivakuutuksen tavoin myös laiterikkoja? Esim. itsellä meni astianpesukone rikki vähän aikaa sitten ja jotain korvausta siitäkin sai kotivakuutuksesta kun korjaajaa kotona käytti.

Nii vastuuvakuutuksesta kyllä, jos vuokralainen on vahingosta *vastuussa*. Mutta esim. jos sähkölaite menee oikosulkuun ja polttaa kämpän, niin ei taida olla vuokralainen vastuussa -> vuokranantajan vakuutuksesta.

 

[psxgamer]

Sainpa nyt Nordealtakin tarjouksen nykyisen asunnon muuttamisesta sijoitusasunnoksi kun uusi ostettava kohde joskus löytyy. Nykyään lainaa on 21-vuotta ja laina OP:lla. Nordea tarjoaakin yllättäen 25-vuotta laina-ajaksi ja lähes samaa marginaalia. OP on karvan halvempi, koska marginaalit ovat samoja, mutta OP:n laina on vielä vanhanaikainen jossa euribor laskee lainaa miinukselle.

Tämä muuttaa vuokrauksen kannattavuus laskelmia aika oleellisesti omalta osaltani. Nykyisessä OP:n lainassa korko on noin 58€ ja lainanlyhennys 510€. Nordean 4-vuotta pidempi laina-aika nostaa koron noin 66€, mutta lyhennyksen määrä laskee 400 euroon. Jos lasken vuokran määräkin vaikka 950€, jään OP:n tarjouksessa verojen jälkeen noin 9€ miinukselle, mutta Nordean lainan avulla pääsen jopa positiiviseen kassavirtaan 105€.

Tein tämän sivuston laskurin mukaan alustavan vuokratuottolaskelmankin joka laskee alustavan tuoton noin päälle 6 prosenttiin. Tässä laskelmassa on tuoton osalta kyllä hieman eroja omaani, koska tämä sivusto ei ilmeisesti laita korkokuluja vähennyksiin.

Jokatapauksessa tuollainen reilu satku kassavirtaa tekisi vuokrauksesta varmaan ihan eri tavalla kannattavaa miinustuottoon verrattuna. Kulutukseen tuo satanen ei menisi, mutta sen voisi jättää yli vuokratulotilille lyhennyksen jälkeen odottamaan verojen maksua ja yllättäviä tuloja. Ja toki annuiteettilainassa sitten laittaa vaikka silloin tällöin ylimääräisiin lyhennyksiin. Myös Nordean Lyhennysjousto tarjoaa vähän turvaa mahdollisten tyhjien kuukausien ja muiden riskien hallintaan.

Nordea suostuu myös rahoittamaan uuden ostettavan kohteen 100% lainarahalla kun vanhaa asuntoa käytetään lisävakuutena. Tällöin uutta lainaa tulisi jopa 180t€, eli yhteislainapotti olisi jopa 310t€! Melkoinen velkamäärä, mutta esim. sijoitusasuntoon tällä hetkellä korkoputki suojaus näyttäisi maksavan vain noin 13€/kk ja tämä toisi 10-vuodeksi suojaa korkojen nousua varten.

 

[zepi]

Mitkä ovat korkoputken rajat tuolla 150€/v hinnalla? Eihän se valtava raha ole, mutta saako sille mitään vastinetta?

-
Paljonko kahden asunnon yhteenlaskettu arvo on vs. se lainamäärä? Itse vertaisin velkaantumisastetta omaisuuteen verrattuna, en tyhjiössä.

Samoin kannattaa verrata tuloihin.

 

[psxgamer]

Mitkä ovat korkoputken rajat tuolla 150€/v hinnalla? Eihän se valtava raha ole, mutta saako sille mitään vastinetta?

Muistin itseasiassa vähän väärin, hinta onkin 16€/kk. Siis laina ilman mitään lisämaksuja on 467€ (sis korko ja lyhennys). Nyt korkoputken hinta se 16€ enemmän, eli 483€. Korkokatto astuu voimaan 1,25% tasolla ja tällöin maksimi kuukausieräksi jää 542€.

Jos olisin ostamassa vain uutta omistusasuntoa en miettisi tätä hetkeäkään, enkä ottaisi mitään suojausta. En ole moisista välittänyt koskaan 2011 lähtien kun ensimmäisen asuntoni ostin. Mutta selvästi suurempi lainamäärä muuttaa riskin tasoa mielestäni oleellisesti.

Paljonko kahden asunnon yhteenlaskettu arvo on vs. se lainamäärä? Itse vertaisin velkaantumisastetta omaisuuteen verrattuna, en tyhjiössä.

Samoin kannattaa verrata tuloihin.

Arviot nykyisen asuntoni (joka jäisi vuokralle) arvosta ovat siinä 190-215t€ paikkeilla. Lainaa tästä siis jäisi vielä 130t€. Uudelle ostettavalle kohteelle olemme arvioineet maksimi hinnaksi 350-360t€ ja tämä menee toki kahteen pekkaan, mutta minulla olisi 100% lainaa uudesta kohteesta. Tulojen osalta olen aika tarkalleen suomalaisten keskituloissa. Jotain riskistä kertonee myös, että pankit olivat alussa vähän nihkeitä ajatukselle kahden asunnon lainasta, mutta myöntyivät kuitenkin.

 

[Snatcher]

Joutuu jos siis vuokrasopimuksesi irtisanotaan ennenaikaisesti. Mutta jos asuntoa on ennenkin tarjottu sijoittajille ja asunnon vuokralaisella on muutenkin määräaikainen vuokrasopimus, niin pitäisin hyvin mahdollisena, että asunnon ostaa sijoittaja. Sijoittajalla ei ole taas mitään intressiä potkia ketään pois kotoaan, päin vastoin, hieno juttu että asunnossa on jo valmiiksi vuokralainen. Eli ei hirveästi kannata ahdistuksia ottaa oikeastaan.

Palaan tähän takaisin.

Asunto lopulta meni alta kun uusi omistaja tuon asunnon oman käyttöönsä osti. Uuden omistajan kanssa tehtiin uusi vuokrasopimus ja heti perään irtisanomisilmoitus.

Kuka tuon korvauksen maksaa, kun asunto ennenaikaisesti irtisanottiin? Se vanha vai uusi omistaja?

 

[valexi]

Uuden omistajan kanssa tehtiin uusi vuokrasopimus ja heti perään irtisanomisilmoitus.

Kuka tuon korvauksen maksaa, kun asunto ennenaikaisesti irtisanottiin? Se vanha vai uusi omistaja?

Ei varmasti kukaan, koska olet suostunut tekemään uuden vuokrasopimuksen uuden omistajan kanssa uusilla ehdoilla.

Olisit vedonnut voimassa olevaan vuokrasopimukseen edellisen omistajan kanssa, joka olisi joutunut korvaamaan sopimuksen ennenaikaisen purkautumisen.

 

[syväsininen]

Kyselen neuvoa tälläiseen hommaan. Muutettiin tyttiksen kanssa yhteen ja laitoin oman asuntoni vuokralle. Asunto on alunperin ensiasuntolainalla ostettu. Mites ilmoitan asunnon lainakulujen korot verotukseen? Nyt ne menee henkilökohtaisen tuloveron vähennykseen sen mitä vielä nykyään saa vähentää. Voinko vain muuttaa sen ottamalla pois sieltä ja laittamalla vuokraustoiminnan menoihin ikäänkuin sijoitusasuntolainan korkoina, vai joutuuko tämän tekemään virallisemmin pankissa, jossa vaihdan koko lainan ensiasuntolainasta sijoituslainaksi?

 

[zepi]

Kyselen neuvoa tälläiseen hommaan. Muutettiin tyttiksen kanssa yhteen ja laitoin oman asuntoni vuokralle. Asunto on alunperin ensiasuntolainalla ostettu. Mites ilmoitan asunnon lainakulujen korot verotukseen? Nyt ne menee henkilökohtaisen tuloveron vähennykseen sen mitä vielä nykyään saa vähentää. Voinko vain muuttaa sen ottamalla pois sieltä ja laittamalla vuokraustoiminnan menoihin ikäänkuin sijoitusasuntolainan korkoina, vai joutuuko tämän tekemään virallisemmin pankissa, jossa vaihdan koko lainan ensiasuntolainasta sijoituslainaksi?

Soitat pankkiin ja sanot, että laina on sijoituslaina, koska kämppä on vuokrattuna. Sen jälkeen veroilmoituksessa vähennät pääomatuloista lainakulut 100%:sesti.

 

[edup]

Kyselen neuvoa tälläiseen hommaan. Muutettiin tyttiksen kanssa yhteen ja laitoin oman asuntoni vuokralle. Asunto on alunperin ensiasuntolainalla ostettu. Mites ilmoitan asunnon lainakulujen korot verotukseen? Nyt ne menee henkilökohtaisen tuloveron vähennykseen sen mitä vielä nykyään saa vähentää. Voinko vain muuttaa sen ottamalla pois sieltä ja laittamalla vuokraustoiminnan menoihin ikäänkuin sijoitusasuntolainan korkoina, vai joutuuko tämän tekemään virallisemmin pankissa, jossa vaihdan koko lainan ensiasuntolainasta sijoituslainaksi?

Yksi juttu mitä pitää huomioida kun ensiasuntolainasta puhut, niin onko sulla ASP-lainaa siinä? Jos on, niin siinähän on ylipäätään rajoitteita asunnon vuokraamiselle.

 

[syväsininen]

Yksi juttu mitä pitää huomioida kun ensiasuntolainasta puhut, niin onko sulla ASP-lainaa siinä? Jos on, niin siinähän on ylipäätään rajoitteita asunnon vuokraamiselle.

Ei ole ASP-lainaa. Onko tämä ihan ilmoitusluontoinen asia pankkiin, vai voiko sieltä tulla jotain kieltoa lainan muuttamiselle? Puolet lainasta maksettu, joten takuiden pitäisi olla kunnossa.

 

[jinx1980]

Ei ole ASP-lainaa. Onko tämä ihan ilmoitusluontoinen asia pankkiin, vai voiko sieltä tulla jotain kieltoa lainan muuttamiselle? Puolet lainasta maksettu, joten takuiden pitäisi olla kunnossa.

Ilmoituksella vain vaihdetaan verottajalle menevä tieto lainan käyttötarkoituksesta ts. pankki ei voi sanoa muuta kuin ”ok” riippumatta mikä on sen hetken taloudellinen tilanne. Toinen vaihtoehto on olla ilmoittamatta ja sitten joka vuosi korjata veroilmoa koska pankit ilmoittavat väkisin ’heidän tietonsa’ verottajalle. Ilmoitus/korjaus kannattaa koska pääomatuloista kulut kuten korko on 100% vähennettävissä.

 

[jarp]

Ei ole ASP-lainaa. Onko tämä ihan ilmoitusluontoinen asia pankkiin, vai voiko sieltä tulla jotain kieltoa lainan muuttamiselle? Puolet lainasta maksettu, joten takuiden pitäisi olla kunnossa.

No kannattaa tietenkin lukea sopimusehdot pankin kanssa, mutta tuskinpa pankkia asia hetkauttaa mitenkään. Omassa lainasopparissa tais lukea jotain, että pankille on ilmoitettava, mikäli lainanmaksuedellytykset merkittävästi muuttuvat. Vuokralle laittaminenhan ei maksukykyä merkittävästi muuta, korkeintaan parantaa.

Enpä siis aikanaan tullut itse edes ilmoittaneeksi pankille, että laitan asunnon vuokralle, ei käynyt mielessäkään, että se pankkia kiinnostaisi. Verottajakin uskoi muutaman vuoden jälkeen, kun joka kerta korjasin lainan käyttötarkoitukseksi sijoituslaina ja alkoi jatkossa käyttämään oletuksena sijoituslainaa. En tiedä tuliko tuleeko tuo lainan luonne verottajalle pankilta vai ei, mutta eihän se haittaa pankkiin kilautella ja antaa asia tiedoksi.

 

[zepi]

Tuon lainatyypin muutoksen pitäisi olla ilmoitusluontoinen asia, joka onnistuu ihan vaan nettipankissa viestin laittamalla.

 

[J45U]

Jos vuokrasopimus on irtisanottu päättymään kuun loppuun ts. to 30.4.2020, niin silloinhan asunnon pitäisi olla puoliksi vuokranantajan käytettävissä 1.5. ns. muuttopäivänä.

Tuo 1.5. on kuitenkin pyhäpäivä ja muuttopäivä on aina sopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä eli käytännössä siis 4.5. puolet ja 5.5. asunnon tulee olla tyhjä eikö vain?

Ellei sopimuksella ole muuta säädetty.

 

[Tapsa30]

Jos vuokrasopimus on irtisanottu päättymään kuun loppuun ts. to 30.4.2020, niin silloinhan asunnon pitäisi olla puoliksi vuokranantajan käytettävissä 1.5. ns. muuttopäivänä.

Tuo 1.5. on kuitenkin pyhäpäivä ja muuttopäivä on aina sopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä eli käytännössä siis 4.5. puolet ja 5.5. asunnon tulee olla tyhjä eikö vain?

Ellei sopimuksella ole muuta säädetty.

Kyllä lain mukaan näin. Muuttopäivä on ensimmäinen arkipäivä eli maanantai 4.5. Lisäksi, jos muuttaa pois vasta 4.5 niin vuokra pitää maksaa kuukauden kolmelta ensimmäiseltä päivältä tietenkin, koska asunto on poismuuttavan hallussa niinä päivinä.

Vuokranantaja ei voi säätää sopimuksella lain yli mitään omia.

Maanantaina 4.5 puolet asunnosta on uuden vuokralaisen käytössä, eli aamusta saa tuoda tavarat jo siihen tyhjään puolikkaaseen, mutta itse sopinut yleensä vuokranantajan kanssa, että teen poismuuttoa aamulla ja päivästä ja puolen päivän aikaan klo. 14-15 luovutan kaikki avaimet kun asunto on tyhjä.

Itse en ole jättänyt tavaroita siihen toiseen arkipäivään asti. Tuntuis oudolta jättää tavaraa sinne kun uusi vuokralainen jo yöpyy ja sitten hakea loput tavarat seuraavana päivänä.

Sama tilanne tuli vastaan pari vuotta sitten. Vuokranantajan ja uuden vuokralaisen oli alkuun vaikea ymmärtää, että muutin pois vasta ensimmäisenä arkipäivänä, olikohan 3 tai 4 päivä, koska silloin vasta sain avaimet uuteen asuntoon.

 

[Pertti_Pasanen_Spede]

Kyllä lain mukaan näin. Muuttopäivä on ensimmäinen arkipäivä eli maanantai 4.5. Lisäksi, jos muuttaa pois vasta 4.5 niin vuokra pitää maksaa kuukauden kolmelta ensimmäiseltä päivältä tietenkin, koska asunto on poismuuttavan hallussa niinä päivinä.

Vuokranantaja ei voi säätää sopimuksella lain yli mitään omia.

Maanantaina 4.5 puolet asunnosta on uuden vuokralaisen käytössä, eli aamusta saa tuoda tavarat jo siihen tyhjään puolikkaaseen, mutta itse sopinut yleensä vuokranantajan kanssa, että teen poismuuttoa aamulla ja päivästä ja puolen päivän aikaan klo. 14-15 luovutan kaikki avaimet kun asunto on tyhjä.

Itse en ole jättänyt tavaroita siihen toiseen arkipäivään asti. Tuntuis oudolta jättää tavaraa sinne kun uusi vuokralainen jo yöpyy ja sitten hakea loput tavarat seuraavana päivänä.

Sama tilanne tuli vastaan pari vuotta sitten. Vuokranantajan ja uuden vuokralaisen oli alkuun vaikea ymmärtää, että muutin pois vasta ensimmäisenä arkipäivänä, olikohan 3 tai 4 päivä, koska silloin vasta sain avaimet uuteen asuntoon.

Muuttopäivä on asia mistä voidaan sopia toisin vuokrasopimuksessa eli ei päde tuo ensimmäinen arkipäivä jos sopimuksessa on toisin sovittu ja se on täysin laillista.

 

[Tapsa30]

Muuttopäivä on asia mistä voidaan sopia toisin vuokrasopimuksessa eli ei päde tuo ensimmäinen arkipäivä jos sopimuksessa on toisin sovittu ja se on täysin laillista.

Aivan, niinhän se olikin jos sopparissa lukee jotain muuttopäivästä, esim. muuttopäivä on vuokrasopimuksen viimeinen päivä. Aikoinaan vastaavassa tilanteessa omassa sopparissa ei lukenut mitään niin mentiin lain mukaan.

 

[muronsyöjä]

Muuttopäivä on asia mistä voidaan sopia toisin vuokrasopimuksessa eli ei päde tuo ensimmäinen arkipäivä jos sopimuksessa on toisin sovittu ja se on täysin laillista.

Tämä pätee määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Jos on vuokrasopimus toistaiseksi voimassaoleva, niin vuokralainen voi todellakin venyttää tuon voimassaolon ensimmäiselle arkipäivälle niin halutessaan vaikka sopimuksessa lukisi mitä.

 

[jarp]

Tämä pätee määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Jos on vuokrasopimus toistaiseksi voimassaoleva, niin vuokralainen voi todellakin venyttää tuon voimassaolon ensimmäiselle arkipäivälle niin halutessaan vaikka sopimuksessa lukisi mitä.

Sotketkohan nyt asioita? Ei voi. Voi kyllä hakea oikeudelta muuttopäivän siirtoa, mitä määräaikaisessa vuokrasuhteessa ei voi, mutta tmä nyt ei ole ihan "halutessaan" tyyppinen juttu.

 

[muronsyöjä]

Sotketkohan nyt asioita? Ei voi. Voi kyllä hakea oikeudelta muuttopäivän siirtoa, mitä määräaikaisessa vuokrasuhteessa ei voi, mutta tmä nyt ei ole ihan "halutessaan" tyyppinen juttu.

Kyllä se on. Pyhäpäivänä/viikonloppuna ei tarvitse muuttaa.

 

[jarp]

Kyllä se on. Pyhäpäivänä/viikonloppuna ei tarvitse muuttaa.

Olisiko tälle jotain lähdettä sitten tarjota?

 

[Collusion]

Olisiko tälle jotain lähdettä sitten tarjota?

Laki asuinhuoneen vuokrauksesta: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995 - Ajantasainen lainsäädäntö - FINLEX ®

68 §
Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä

Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistoa vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan.

 

[jarp]

Laki asuinhuoneen vuokrauksesta: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995 - Ajantasainen lainsäädäntö - FINLEX ®

Sama laki:

3 §
Säännösten pakottavuus

Tämän lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jollei siitä tässä laissa toisin säädetä tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi.

Muuttopäivästä vuokrasopimuksella poikkeamista ei ole kielletty, joten siitä voidaan vuokrasopimuksella sopia, yleensä se sovitaan vuokrasopimuksen päättymispäiväksi. Tässä ei pitäis olla mitään ihmeellistä, joka ainoa vuokranantajan opas (toivottavasti myös vuokralaisen opas) mainitsee, että muuttopäivän sopimista kannattaa harkita jne. Minua lähinnä kiinnosti, että onko viimeaikoina tullut joku uusi laki, tai tulkinta, joka on tätä muuttanut, mutta ilmeisestikään ei?

 

[Maxwell]

Kuten tässä jo todettiin niin yhteenvetona: muuttopäivästä todellakin voidaan sopia vuokrasopimuksessa laista poiketen. Jos ei ole sovittu ja käytät asuntoa lain sallimalla tavalla tavaroiden säilytykseen (asunto on hallinnassasi) vuokrasuhteen päättymisen jälkeen muuttopäivään asti, olet velvollinen maksamaan vuokraa kyseisiltä päiviltä. Niitä ei siis saa ns. ilmaiseksi.

 

[Pertti_Pasanen_Spede]

Kuten tässä jo todettiin niin yhteenvetona: muuttopäivästä todellakin voidaan sopia vuokrasopimuksessa laista poiketen. Jos ei ole sovittu ja käytät asuntoa lain sallimalla tavalla tavaroiden säilytykseen (asunto on hallinnassasi) vuokrasuhteen päättymisen jälkeen muuttopäivään asti, olet velvollinen maksamaan vuokraa kyseisiltä päiviltä. Niitä ei siis saa ns. ilmaiseksi.

Yleensähän asunnosta on puolet tuolloin enää käytössä jos sinne samalla hetkellä jo uusia muuttaa niin ei siitä yleensä mitään maksuja kyllä oteta, koska vuokranantaja saa rahansa siltä uudelta asukkaalta tuostakin päivästä.

 

[J45U]

Kyllä lain mukaan näin. Muuttopäivä on ensimmäinen arkipäivä eli maanantai 4.5. Lisäksi, jos muuttaa pois vasta 4.5 niin vuokra pitää maksaa kuukauden kolmelta ensimmäiseltä päivältä tietenkin, koska asunto on poismuuttavan hallussa niinä päivinä.

Vuokra / kk-päivät vai joku vakiojakaja?

 

[Tapsa30]

Vuokra / kk-päivät vai joku vakiojakaja?

Jaa, en tiedä onko tähän mitään virallista tapaa. Omassa tapauksessa aikoinaan taisi olla 30 päivän kuukausi ja sillä jaettiin. Kysyin vuokranantajalta ja se sopi. Tulevassa toukokuussa on tosin 31 päivää.

 

[Maxwell]

Yleensähän asunnosta on puolet tuolloin enää käytössä jos sinne samalla hetkellä jo uusia muuttaa niin ei siitä yleensä mitään maksuja kyllä oteta, koska vuokranantaja saa rahansa siltä uudelta asukkaalta tuostakin päivästä.

Se miten "yleensä tehdään" nyt on kuitenkin pelkkää mutuilua eikä vaikuta siihen, että hallinta-ajalta on vuokranamaksuvelvollisuus. Tuplavuokran periminen ei toki ole hyvän vuokratavan mukaista, eli jos vanha vuokralainen maksaa vuokraa niiltä ylimeneviltä päiviltä, sitä ei tule periä uudelta.

 

[Galaxy]

Minkälaisia marginaaleja teillä on vuokra-asuntojen lainoissa? Noin vuosi sitten vanha ASP-lainalla ostettu kämppä jäi vuokralle ja ostettiin uusi. Jouduin luopumaan ASP-lainasta ja vaihtamaan sen sijoituslainaan. Asuntolainassa on 0,38% ja sijoituslainassa 0,70% marginaali. Sijoituslaina on ~70k€ ja kämpän arvo ~160k€. Onko normaalia että marginaali on asuntolainaan nähden melkein tuplat? Tottakai kilpailutus kannattaa aina, mutta lähtökohtaisesti että mille tasolle pitäisi omat odotukset asettaa...

 

[jarp]

Minkälaisia marginaaleja teillä on vuokra-asuntojen lainoissa? Noin vuosi sitten vanha ASP-lainalla ostettu kämppä jäi vuokralle ja ostettiin uusi. Jouduin luopumaan ASP-lainasta ja vaihtamaan sen sijoituslainaan. Asuntolainassa on 0,38% ja sijoituslainassa 0,70% marginaali. Sijoituslaina on ~70k€ ja kämpän arvo ~160k€. Onko normaalia että marginaali on asuntolainaan nähden melkein tuplat? Tottakai kilpailutus kannattaa aina, mutta lähtökohtaisesti että mille tasolle pitäisi omat odotukset asettaa...

Näkyis oleen allekirjoittaneella täsmälleen sama korko asuntolainassa ja sijoituslainassa about samoilla sijoitulainan spekseillä kun sinulla. Mutta pitäisi näemmä kilpailuttaa taas molemmat uusiksi, kun nyt molemmat on tuo 0,70 %. Aiemmassa pankissa taisi olla sijoituslaina merkittävästi korkeammalla korolla kuin asuntolaina. Eli nää on varmaan pärstäkerroint/neuvottelutaitojuttuja ja tietenkin siitäkin kiinni, paljonko sitä lainaa sitten on ottamassa ja mikä on riskiluokitus jne.

 

[paasi]

Sain 0,6% tarjouksen sijoitusasuntoon 10% omarahoituksella muutama kk sitten. Asunnossa on alle 0,4%

 

[pokkus]

Meillä sijoitusasunnossa marginaali 0,45% ja omassa asunnossa 0,40%. Molemmista saa sitten vielä OP:n bonukset 0,25%.

 

[Galaxy]

Meillä sijoitusasunnossa marginaali 0,45% ja omassa asunnossa 0,40%. Molemmista saa sitten vielä OP:n bonukset 0,25%.

Kuulostaa erittäin halvalta sijoitus lainalta. Onkohan kyseessä esim. vanha asuntolaina jossa on vaan marginaali on onnistuttu säilyttämään? Tai joku muu selittävä syy. Vuosi sitten OP tarjosi bonuksineenkin sen verran korkeaa ettei päässyt edes loppukahinoihin.

 

[pokkus]

Kuulostaa erittäin halvalta sijoitus lainalta. Onkohan kyseessä esim. vanha asuntolaina jossa on vaan marginaali on onnistuttu säilyttämään? Tai joku muu selittävä syy. Vuosi sitten OP tarjosi bonuksineenkin sen verran korkeaa ettei päässyt edes loppukahinoihin.

Ihan uusi laina oli tuo sijoitusasunnon laina. Omaa rahaa ei joutunut laittamaan siihen kiinni ollenkaan, kun omassa asunnossa oli tarpeeksi takausta jo olemassa valmiiksi. En nyt muista oliko Nordea vai Handelsbanken, joka tarjosi jopa 0,38-0,40% marginaalia molempiin, mutta ei haluttu lähteä vaihtamaan pankkia ja ei myöskään nähty tuota hitusen pienempää marginaalia paremmaksi kuin OP:n tarjoama bonus.