Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[chrisekh]

Vähän samaan aiheeseen: Onkohan kellään kokemusta, paljonko pankit yrittävät nostaa marginaalia, kun asuntolaina vaihtuu sijoitusasuntolainaksi (eli asunto menee omasta käytöstä vuokralle)? Oma marginaali juuri tuollainen 0,44% ja veikkaan että yrittävät korottaa kymmenyksellä kun vaihtuu sijoitusasuntolainaksi. Juuri sen verran lainaa jäljellä että parempi kilpailuttaa joka tapauksessa, mutta millaisia marginaaleja täällä on saatu vastaavassa muutostilanteessa?

ei niilla ole oikeutta tehda sita. Ja verottajaa ei kiinnosta milla nimella laina on pankissa vaan sen saa aina yhtalailla vahentaa.

 

[Taneli-]

Vähän samaan aiheeseen: Onkohan kellään kokemusta, paljonko pankit yrittävät nostaa marginaalia, kun asuntolaina vaihtuu sijoitusasuntolainaksi (eli asunto menee omasta käytöstä vuokralle)? Oma marginaali juuri tuollainen 0,44% ja veikkaan että yrittävät korottaa kymmenyksellä kun vaihtuu sijoitusasuntolainaksi. Juuri sen verran lainaa jäljellä että parempi kilpailuttaa joka tapauksessa, mutta millaisia marginaaleja täällä on saatu vastaavassa muutostilanteessa?

Ei se vaihdu mihinkään jos et välillä ota uutta lainaa (esim. eri pankista) minkä otat tuolla nimikkeellä ja maksat sillä alkuperäisen lainan pois. (Mitä ei ehkä kannata tehdä).
Eli se laina on ja pysyy, kunnes sen maksat pois. Eikä muutu "kesken kaiken" pankin tai edes sinun ilmoituksellasi eri nimikkeeksi.

 

[Pete88]

Suoraan sanottuna ärsyttää "piilogrynderit". Tekevät ruman näköisiä kovan rahan asuntoja ja hintapyynnöt kuitenkin yksilöllisen talon tasoa. Tarkoitan piilogryndereillä niitä, jotka koijaavat kaupunkia, että ovat rakentamassa omaan tarpeeseensa, mutta myyvätkin sitten talot heti valmistuttua tai viimeistään kahden vuoden asumisen jälkeen. Jyväskylässä kaupunki on nimenomaisesti tontin hakuvaiheessa yksiselitteisesti joillakin alueilla pyrkinyt rajoittamaan sitä, että luovutettavan tontin on tultava omaan käyttöön, eikä myytäväksi tai edelleen luovutettavaksi. Jostain syystä silti niitä päätyy joko suoraan gryndereille tai heidän lähipiirinsä kautta myytäväksi.

Eniten noissa ärsyttää se, että talojen varustelutaso on paska, kaikessa on säästetty, arkkitehtuuri ei näytä miltään ja tunnetaan vain valkoisen ja mustan sävyt. Keittiöt, kodarit yms aina saman näköisiä ja toimimattomia pahimmillaan. Välillä myös säästäminen viety niin pitkälle, ettei asunnossa ole ikkunoissa kaihtimia tai edes verhotankoja/kiskoja, pistorasioita on liian vähän, yleiskaapelointi on tyyliin vaan sähkökeskus + joku yksittäinen huone, mutta ei muuta jne. jne.

En ole näiden asuntojen kohderyhmää, mutta ärsyttää se kun tonteille olisi oikeaa kysyntää ja niihin voisi tulla oikeita kodinrakentajia tarpeeseen, niin sitten sinne väliin ripotellaan noita vuokra-asuntojen kaltaisia OKT ja paritaloja. Näyttäisi myös siltä, että em. asunnot harvemmin ovat ns. loppuelämän koteja, vaan omistaja saattaa vaihtua tiuhaankin.

 

[Markqq]

Pankki laittoi alustavan lainatarjouksen ja ihmetyttää kyllä tuo 4 vuoden kiinteä korko joka oli lyöty 2.9%. Miksi tällänen?
Kerroin, että en halua korkosuojaa, enkä kiinteää lainaa, sekä euroborin voi suoraan vaihtaa 12kk -> 3kk, mutta eivät muokanneet tarjousta, ainakaa vielä

 

[chrisekh]

Miksi tällänen?

Ei se ole hullu joka pyytaa vaan se joka maksaa.

 

[eGe]

Suoraan sanottuna ärsyttää "piilogrynderit". Tekevät ruman näköisiä kovan rahan asuntoja ja hintapyynnöt kuitenkin yksilöllisen talon tasoa. Tarkoitan piilogryndereillä niitä, jotka koijaavat kaupunkia, että ovat rakentamassa omaan tarpeeseensa, mutta myyvätkin sitten talot heti valmistuttua tai viimeistään kahden vuoden asumisen jälkeen. Jyväskylässä kaupunki on nimenomaisesti tontin hakuvaiheessa yksiselitteisesti joillakin alueilla pyrkinyt rajoittamaan sitä, että luovutettavan tontin on tultava omaan käyttöön, eikä myytäväksi tai edelleen luovutettavaksi. Jostain syystä silti niitä päätyy joko suoraan gryndereille tai heidän lähipiirinsä kautta myytäväksi.

Eniten noissa ärsyttää se, että talojen varustelutaso on paska, kaikessa on säästetty, arkkitehtuuri ei näytä miltään ja tunnetaan vain valkoisen ja mustan sävyt. Keittiöt, kodarit yms aina saman näköisiä ja toimimattomia pahimmillaan. Välillä myös säästäminen viety niin pitkälle, ettei asunnossa ole ikkunoissa kaihtimia tai edes verhotankoja/kiskoja, pistorasioita on liian vähän, yleiskaapelointi on tyyliin vaan sähkökeskus + joku yksittäinen huone, mutta ei muuta jne. jne.

En ole näiden asuntojen kohderyhmää, mutta ärsyttää se kun tonteille olisi oikeaa kysyntää ja niihin voisi tulla oikeita kodinrakentajia tarpeeseen, niin sitten sinne väliin ripotellaan noita vuokra-asuntojen kaltaisia OKT ja paritaloja. Näyttäisi myös siltä, että em. asunnot harvemmin ovat ns. loppuelämän koteja, vaan omistaja saattaa vaihtua tiuhaankin.

Enkä kyllä ymmärrä kuka noita taloja edes ostaa - ainakaan sillä hintapyyntötasolla mitä näkyvät olevan. Todella tympeää kahlata myynti-ilmoja läpi, kun kaksi kolmesta talosta on juuri tuollaista grynderin unelmaa. Meillä kävi kyllä nykyisen torpan kanssa aivan mieletön tuuri, kun on tullut edelleen seurattua talotarjontaa sivusilmällä.

 

[Warwick]

Suoraan sanottuna ärsyttää "piilogrynderit". Tekevät ruman näköisiä kovan rahan asuntoja ja hintapyynnöt kuitenkin yksilöllisen talon tasoa. Tarkoitan piilogryndereillä niitä, jotka koijaavat kaupunkia, että ovat rakentamassa omaan tarpeeseensa, mutta myyvätkin sitten talot heti valmistuttua tai viimeistään kahden vuoden asumisen jälkeen. Jyväskylässä kaupunki on nimenomaisesti tontin hakuvaiheessa yksiselitteisesti joillakin alueilla pyrkinyt rajoittamaan sitä, että luovutettavan tontin on tultava omaan käyttöön, eikä myytäväksi tai edelleen luovutettavaksi. Jostain syystä silti niitä päätyy joko suoraan gryndereille tai heidän lähipiirinsä kautta myytäväksi.

Eniten noissa ärsyttää se, että talojen varustelutaso on paska, kaikessa on säästetty, arkkitehtuuri ei näytä miltään ja tunnetaan vain valkoisen ja mustan sävyt. Keittiöt, kodarit yms aina saman näköisiä ja toimimattomia pahimmillaan. Välillä myös säästäminen viety niin pitkälle, ettei asunnossa ole ikkunoissa kaihtimia tai edes verhotankoja/kiskoja, pistorasioita on liian vähän, yleiskaapelointi on tyyliin vaan sähkökeskus + joku yksittäinen huone, mutta ei muuta jne. jne.

En ole näiden asuntojen kohderyhmää, mutta ärsyttää se kun tonteille olisi oikeaa kysyntää ja niihin voisi tulla oikeita kodinrakentajia tarpeeseen, niin sitten sinne väliin ripotellaan noita vuokra-asuntojen kaltaisia OKT ja paritaloja. Näyttäisi myös siltä, että em. asunnot harvemmin ovat ns. loppuelämän koteja, vaan omistaja saattaa vaihtua tiuhaankin.

Ongelmaa ei pysty mitenkään kaupunki tai muukaan taho estämään niin kauan kuin tontteja jaetaan alle markkinahinnan, silloin niistä menee aina osa nopeaan kiertoon. Ainoa tapa korjata ongelma on myydä tontit markkinahintaisina, jolloin niistä ei ainakaan saa pikavoittoja ilman että kaupunki tienaa myös. Toinen tapa olisi sitten pitää niitä vuokratontteina, joihin olisi kytketty vuokrankorotus mikäli talo myydään alle 10v pidon. Tätä Helsinki jossain vaiheessa harrasti.
Jos noissa gryndereiden taloissa ja "yksilöllisissä" on samat hintapyynnit niin voi olla mahdollista sellainenkin että se yksilöllinen maku on vain paskaa eikä sellaista muut halua. Toisaalta mahdollista että sen alueen kohderyhmän maksukyvyllä ei niistä paremmista ominaisuuksista makseta vaan grynderin tuote on hintamaksimi ja kaikki sen yli on vain turhaa.

 

[Nik97]

Olisiko täällä linkata joitain ilmoituksia mikä on selkeä grynderin rakennuttama talo?

 

[Puyi]

Pankki laittoi alustavan lainatarjouksen ja ihmetyttää kyllä tuo 4 vuoden kiinteä korko joka oli lyöty 2.9%. Miksi tällänen?
Kerroin, että en halua korkosuojaa, enkä kiinteää lainaa, sekä euroborin voi suoraan vaihtaa 12kk -> 3kk, mutta eivät muokanneet tarjousta, ainakaa vielä

Sama täällä pankki perusteli, että tähän lainalupaukseen tulee väkisin kaikki hilavitkuttimet mukaan vaikka kuinka pyytäisi ilman. Sitten kun kohde tiedossa niin muokkaavat sen lainan sovitun mukaiseksi, tai kun tekee kilpailutuskierroksen. Onhan tuo vähän turhauttavaa.

 

[Pete88]

Olisiko täällä linkata joitain ilmoituksia mikä on selkeä grynderin rakennuttama talo?

En nyt ole aktiivisesti seurannut ja juuri tällä hetkellä oman lähialueeni liepeillä ei ole täydellistä esimerkkiä antaa, mutta muutamia aika tyypillisiä juttuja grynderitaloissa:

- värimaailma valkoista ja/tai mustaa
- pistorasioita on tilaan nähden liian vähän
- yleiskaapelointi vedetty vain yksittäisiin tiloihin tai pahimmillaan keskukselta vaan esim. eteiseen
- vesikalusteet ovat halvinta sorttia
- sisäovet ovat halvimpia laakaovia (sentään joskus kahvat vähän paremmasta mallistosta)
- maalämmön sijasta on kaukolämpö
- ei viilennysratkaisuja
- säilytysratkaisut yhtä kuin pari kiintokaappia (eli tod. näk. liian vähän)
- laatat perus valkoista tai rautakaupan halvemman pään materiaalia
- keittiö yms. materiaalit, vetimet yms. halvimmasta päästä
- kodinkoneet hinnat alkaen mallia

Listaa voisi jatkaa aika pitkään...

 

[stool]

Täytyy muistaa, että varsinkin nykyään moni myös joutuu pakon sanelemana rakentamaan tiukalla budjetilla vaikka tekisi itselleenkin, ja tällöin materiaalit/koneet haetaan hinnat alkaen -malleista. Ja toisaalta ei ehkä osata rakennusvaiheessa miettiä kaikkia yksityiskohtia, jolloin ratkaisut on katalogin helpoimmin toteutettavasta päästä. Ja valkoinen ja musta nyt vaan tuntuvat olevan monen mieleen, ei kai niitä pelkästään hinta edellä tehdä.

 

[Pete88]

Täytyy muistaa, että varsinkin nykyään moni myös joutuu pakon sanelemana rakentamaan tiukalla budjetilla vaikka tekisi itselleenkin, ja tällöin materiaalit/koneet haetaan hinnat alkaen -malleista. Ja toisaalta ei ehkä osata rakennusvaiheessa miettiä kaikkia yksityiskohtia, jolloin ratkaisut on katalogin helpoimmin toteutettavasta päästä. Ja valkoinen ja musta nyt vaan tuntuvat olevan monen mieleen, ei kai niitä pelkästään hinta edellä tehdä.

Yksilöllisyys ei tule pelkällä rahalla, vaan suunnittelulla ja ajatuksella. Kyllä omaksi kodiksi rakennetut talot tuppaavat näyttämään joiltakin osin persoonallisemmilta kuin grynderien kaikille ja ei kenellekään kohteet. Tehdyt valinnat myös näkyvät yleensä siinä, että on hieman panostettu siellä ja täällä, pakko ei ole tietenkään tehdä mitään grand design kohdetta. Noita vaan harvemmin näkee jos talo on tehty myyntiin.

 

[Taneli-]

Yksilöllisyys ei tule pelkällä rahalla, vaan suunnittelulla ja ajatuksella. Kyllä omaksi kodiksi rakennetut talot tuppaavat näyttämään joiltakin osin persoonallisemmilta kuin grynderien kaikille ja ei kenellekään kohteet. Tehdyt valinnat myös näkyvät yleensä siinä, että on hieman panostettu siellä ja täällä, pakko ei ole tietenkään tehdä mitään grand design kohdetta. Noita vaan harvemmin näkee jos talo on tehty myyntiin.

Ehdottomasti tämä, kyllä sen huomaa pienistä yksityiskohdista(kin). Vaikka (en tajua miksi) osa ehkä suosii sitä mustaa ja valkoista niin esim. sauna on monelle "pyhä" ja siihen on ehkä sen valaistukseen, väriin jne. panostettu enempi tai esim. vessan sisustus tai ehkä keittiön vesihana onkin "vedettävä" eli sisältää letkua ja sillä saa helpommin suihkuteltua ympäriinsä jne jne.

Jos homma ei kiinnosta, siinä ei ole itsellä mitään kiinni ja tarkoitus vaan repiä maksimi voitto minimi rahoituksella niin kyllä sen näkee. Eikä esim. se pimennysverho ja rullaverho tai erivärinen maali seinään itselle taloa tehdessä käytännössä maksa "mitään" enempää. Tai ne hieman paremmat lasit, se hieman erilaisempi ovi vessaan, ne pari koukkua lisää, ne paremmat pakastimet, jääkaappi, postilaatikko, numerokyltti jne jne.

 

[N1kkel]

Asuntolainaan kannattaa näemmä tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, varsinkin alkuvaiheessa että laina lähtisi lyhenemään nopeammin. Tein testimielessä pienen 5 k€ ylimääräisen lyhennyksen ja lainan kokonaiskorosta hävisi 4 k€ pois. Ylimääräiselle lyhennykselle saan periaatteessa saman tuoton nyt loppuvuodelle kuin jos olisin makuuttanut sitä 5k€ säästötilillä, vaikka lainan korot ovatkin nyt aika maltilliset.

Laina-aika on tietysti pisin mahdollinen, mutta ajatuksena on yrittää maksaa laina pois huomattavasti lyhyemmässä ajassa.

 

[chrisekh]

Asuntolainaan kannattaa näemmä tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, varsinkin alkuvaiheessa että laina lähtisi lyhenemään nopeammin. Tein testimielessä pienen 5 k€ ylimääräisen lyhennyksen ja lainan kokonaiskorosta hävisi 4 k€ pois. Ylimääräiselle lyhennykselle saan periaatteessa saman tuoton nyt loppuvuodelle kuin jos olisin makuuttanut sitä 5k€ säästötilillä, vaikka lainan korot ovatkin nyt aika maltilliset.

Facessa tuli vastaan video jossa laskettiin että jo se että maksaa asuntolainaa 2 viikon välein verrattuna siihen että maksaisi kerran kuukaudessa vaikuttaa merkittävästi lainan lopulliseen hintaa. Merkitystä lähinnä ihmisille joillekka tulee tili joka toinen viikko jolloinka sinne laina tilille on luonnollista lähettää laina erästä puolet tilipäivänä.

 

[KukkeliQ]

Asuntolainaan kannattaa näemmä tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, varsinkin alkuvaiheessa että laina lähtisi lyhenemään nopeammin. Tein testimielessä pienen 5 k€ ylimääräisen lyhennyksen ja lainan kokonaiskorosta hävisi 4 k€ pois. Ylimääräiselle lyhennykselle saan periaatteessa saman tuoton nyt loppuvuodelle kuin jos olisin makuuttanut sitä 5k€ säästötilillä, vaikka lainan korot ovatkin nyt aika maltilliset.

Laina-aika on tietysti pisin mahdollinen, mutta ajatuksena on yrittää maksaa laina pois huomattavasti lyhyemmässä ajassa.

Facessa tuli vastaan video jossa laskettiin että jo se että maksaa asuntolainaa 2 viikon välein verrattuna siihen että maksaisi kerran kuukaudessa vaikuttaa merkittävästi lainan lopulliseen hintaa. Merkitystä lähinnä ihmisille joillekka tulee tili joka toinen viikko jolloinka sinne laina tilille on luonnollista lähettää laina erästä puolet tilipäivänä.

Merkittävää tässä on se, että paljonko on merkittävä summa?

 

[chrisekh]

Merkittävää tässä on se, että paljonko on merkittävä summa?

Biweekly mortgage payment calculator | Bankrate

See how much money you would save switching to a biweekly mortgage payment.

www.bankrate.com

Tuossa yksi laskelma jossa laina tulee maksetuksi 2 vuotta aikaisemmin 20 vuoden lainassa.

Nopeasti silti päässä laskettuna tulee 2 viikon lyhennys tahdilla vuodessa yksi ylimääräinen lyhennys ja se sitten 20 vuoden aikana selittää 1.5 vuotta nopeamman kuoletuksen.

 

[renee]

Joo, lainan absoluuttiset kokonaisukustannukset pienenevät, jos maksaa lainaa pois nopeammin, mutta asian voi nähdä myös niin, että lainan määritelmän mukainen kulu on korko, jota maksetaan ajasta, eli siinä mielessä lainan kokonaiskustannuksia vertailtaessa lyhennysnopeus ei vaikuta lainan hintaan.

Jos ihan optimaalisesti haluaa toimia, niin lainaahan kannattaa lyhentää heti palkkapäivänä kaikella liikenevällä summalla, ei suinkaan jättää toiseen lyhennykseen rahaa jemmaan. Jos siis haluaa minimoida korkokulut koko laina-ajalta.

 

[N1kkel]

Jos ihan optimaalisesti haluaa toimia, niin lainaahan kannattaa lyhentää heti palkkapäivänä kaikella liikenevällä summalla, ei suinkaan jättää toiseen lyhennykseen rahaa jemmaan.

Toisaaalta jemmaraha on likvidiä, kun taas ylimääräiset lyhennykset menee kiinni seiniin.

 

[renee]

Toisaaalta jemmaraha on likvidiä, kun taas ylimääräiset lyhennykset menee kiinni seiniin.

Tämäpä se syy onkin, miksi harvemmat lyhentävät maksimisummalla. Hain tuossa vaan sitä, että jos haluaa optimoida lainasta maksettavien korkokulujen määrän, niin ei kannata yrittää keinotekoisesti jakaa lyhennyksiä pienempiin, mutta tiheämmin suoritettaviin osiin, vaan maksaa aiottu lyhennys kokonaisuutena aina heti kun se on mahdollista.

Jos palkka tulee kerran kuussa, niin optimi on maksaa kerran kuussa palkkapäivänä niin paljon lyhennystä kuin on varaa tai halua. Jos palkka tulee kaksi kertaa kuussa, niin sitten optimaalinen lyhennysväli on kaksi kertaa kuussa, molempina palkkapäivinä. Tavallaan siis minimoidaan oman pääoman lepuutus nollakorkotilillä, kun vieraasta pääomasta joutuu samaan aikaan maksamaan korkoa.

 

[Fact0ry]

Asuntolainaan kannattaa näemmä tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, varsinkin alkuvaiheessa että laina lähtisi lyhenemään nopeammin. Tein testimielessä pienen 5 k€ ylimääräisen lyhennyksen ja lainan kokonaiskorosta hävisi 4 k€ pois. Ylimääräiselle lyhennykselle saan periaatteessa saman tuoton nyt loppuvuodelle kuin jos olisin makuuttanut sitä 5k€ säästötilillä, vaikka lainan korot ovatkin nyt aika maltilliset.

Laina-aika on tietysti pisin mahdollinen, mutta ajatuksena on yrittää maksaa laina pois huomattavasti lyhyemmässä ajassa.

Riippuu valitusta lyhennystavasta, mutta annuiteettilainassa tilanne on juurikin kuvailemasi, eli normaalisti pankki ottaa alussa omansa pois ja lyhentäjä maksaa suurimmaksi osin korkoja. Halvin lyhennystapa on tasalyhennys, joka on helppo laskea itsekin. Jakaa vain lainapotin tasan ja muuttaa maksuerää siten, että lyhennyksen osuudeksi tulee tuo laskettu summa.

Siitä voi olla sitten montaa mieltä (ei voi), että kannattaako sitä asuntolainaa pyrkiä maksamaan kiireellä pois. Oman omistusasuntosijoitukseni tuotto on ollut viimeisen vajaan 10 vuoden aikana selvästi negatiivinen, kun taas osakesalkku on tuottanut ihan hyvin. Osakesalkun tuotto on ylittänyt asuntolainsta maksamani koron. Asuntoon on kannattanut sijoittaa mahdollisimman vähän (eli maksaa lainaa mahdollisimman hitaasti) ja maksimoida osakesijoitukset.

 

[Nik97]

Nyt mekin siirrymme kuukauden päästä 3kk euriboriin. Ollut jo jonkun aikaa jopa pienempi kuin 12kk. Mutta taitaa myöskin nousta nopeammin jos korot lähtee nousuun, mutta sitten taas laskeekin nopeammin. 200€ OP tuosta ottaa.

 

[TommiZeliard]

Biweekly mortgage payment calculator | Bankrate

See how much money you would save switching to a biweekly mortgage payment.

www.bankrate.com

Tuossa yksi laskelma jossa laina tulee maksetuksi 2 vuotta aikaisemmin 20 vuoden lainassa.

Nopeasti silti päässä laskettuna tulee 2 viikon lyhennys tahdilla vuodessa yksi ylimääräinen lyhennys ja se sitten 20 vuoden aikana selittää 1.5 vuotta nopeamman kuoletuksen.

Jos on varaa maksaa esimerkin mukaisesti pidemmän aikaa $302,99 joka toinen viikko, niin sen perusteella pitäisi myös olla varaa maksaa 302,99 / 14 * 365 / 12 = $658,28/kk.

Kun maksaa esimerkissä olevaa sadantonnin lainaa 4 %-vuosikorolla kuukausittain 658,28, niin laina-aika on 20 vuoden sijaan 17 v 9,144 kk. Korkojen osuus on $39 649,88, mikä ei enää merkittävästi poikkeakaan tuosta 302,99-biweeklyn $39 481,09:stä. Alle $170 eroa vajaassa parissakymmenessä vuodessa ei ole kovin merkittävä ero.

Esimerkkisi tuntuva kuuden tonnin ero johtui siitä, että kuukausittainen maksettiin 20 vuodessa vs. biweekly alle 18 vuodessa. Tuo reilu pari vuotta nopeampi tahti taas johtui siitä, että biweeklyn 658,28 on 8,6 % suurempi kk-satsaus kuin kuukausittain maksettavan 605,98.