Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[mustajoki]

Vuokrainflaatio on ollut nolla kohta vuosikymmenen.

Olen itse asuntisijoittaja ja tiedän sen siitä, etten ole voinut nostaa vuokria kummassakaan asunnossani nyt kymmeneen vuoteen! Markkinavuokrat ovat markkinavuokria eivätkä seuraa mitään indeksejä. Jos ja kun naapurista saa edelleen vuokrattua samanlaisen kämpän samalla hinnalla kuin 10v sitten, niin miten minä voisin nostaa omassani vuokraa? Tietysti halutessaan voi hiillostaa vuokralaisen ulos jatkuvilla korotuksilla, mutta ei se kyllä ole ainakaan pienvuokranantajalle etu kun vaihtamisesta seuraa aina riskiä ja tyhjiä kuukausia ja kustannuksia.

No, tämä ei ole aivan 100% totta. Toinen kämppä putkirempattiin ja peruskorjattiin jonka jälkeen sain nostettua vuokraa ekaa kertaa 7% siitä 10v takaisesta. Josta olin välillä joutunut _laskemaan_ vuokraa välillä saadakseni sen kämpän taas täyteen kun vuokralainen muutti pois. Ja tämä siis PK-seudulla.

Jos haluaa / tarvitsee fiinimpää perheasuntoa, niin sitten tilanne voi olla toinen kun ei niitä vaan saa Suomessa oikein vuokrattua.

Asun itse vuokralla, enkä edes harkitse omistusasumista tällä hetkellä. Tähän tosin liittyy paljon seikkoja jotka eivät Suomen markkinoilla pelaaville ole relevantteja.

Kuluttajahintaindeksi on tosin noussut tammikuu 2014-tammikuu 2024 1900 -> 2322, siis yli 20%.

En epäile havaintojasi - onhan vuodesta 2018 vuoteen 2024 asti rakennettu kymmeniä tuhansia asuntoja enemmän, kuin mitä arvioitu pitkäaikainen 35000 asuntoa/vuodessa rakennustarve olisi ollut. Siis vuokra-asuntojen tarjontaa - ja erityisesti uusien, vielä hyväkuntoisten vuokra-asuntojen tarjontaa - on nyt todella paljon enemmän kuin vuonna 2018. Vuokrankorotukset ainakin osassa pk-seudun asuntokantaa voivat siis hyvin olla jääneet haaveeksi.

Mutta toisaalta, nyt kun rakentamisaloitukset ovat pysähtyneet kuin seinään, seuraavat vuodet mennään taas selvästi alle tuon uudisrakennustarvetason. En siis todellakaan usko että asuntojen hinnat sinänsä kääntyisivät ylöspäin vielä vuosiin (niin kuin kiinteistönvälittäjät nyt pelottelevat hetikohta tapahtuvan), mutta kyllä se alirakentaminen alkaa taas hiljalleen vuosien mittaan palauttamaan vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapainon ja sitä kautta vuokrien pysymisen kuluttajahintaindeksin kelkassa.

 

[KiLLPaTRiCK]

Vuokrainflaatio on ollut nolla kohta vuosikymmenen.

Olen itse asuntisijoittaja ja tiedän sen siitä, etten ole voinut nostaa vuokria kummassakaan asunnossani nyt kymmeneen vuoteen! Markkinavuokrat ovat markkinavuokria eivätkä seuraa mitään indeksejä. Jos ja kun naapurista saa edelleen vuokrattua samanlaisen kämpän samalla hinnalla kuin 10v sitten, niin miten minä voisin nostaa omassani vuokraa? Tietysti halutessaan voi hiillostaa vuokralaisen ulos jatkuvilla korotuksilla, mutta ei se kyllä ole ainakaan pienvuokranantajalle etu kun vaihtamisesta seuraa aina riskiä ja tyhjiä kuukausia ja kustannuksia.

No, tämä ei ole aivan 100% totta. Toinen kämppä putkirempattiin ja peruskorjattiin jonka jälkeen sain nostettua vuokraa ekaa kertaa 7% siitä 10v takaisesta. Josta olin välillä joutunut _laskemaan_ vuokraa välillä saadakseni sen kämpän taas täyteen kun vuokralainen muutti pois. Ja tämä siis PK-seudulla.

Jos haluaa / tarvitsee fiinimpää perheasuntoa, niin sitten tilanne voi olla toinen kun ei niitä vaan saa Suomessa oikein vuokrattua.

Asun itse vuokralla, enkä edes harkitse omistusasumista tällä hetkellä. Tähän tosin liittyy paljon seikkoja jotka eivät Suomen markkinoilla pelaaville ole relevantteja.

Kai täällä joku Saton tai Lumonin kämpissä asuu. Nouseeko vuokra kerran vuodessa?

 

[Pesari]

En asu saton enkä lumon kämpässä, mutta vuokralla kuitenkin pk-seudulla koko ikäni eläneenä, niin kyllä se vuokra vaan joka vuos nousee. Viime vuonna maltillisesti muistaakseni noin 30e ja tänä vuonna noin 60e. Eikä ole siis yksityiseltä vuokraajalta.

 

[dropadrop]

Jos itse olisin ostamassa nyt asuntoa taloyhtiöstä, niin katsoisin vähintään viisi vuotta vanhoja taloyhtiöitä, jotta näkee että taloyhtiön talous on vakaalla pohjalla. Tällä hetkellä ainakin itse näkisin liian isona riskinä ostaa asuntoa taloyhtiöstä, jossa rullaa vielä lyhennysvapaa tai se on vastikään päättynyt.

Eiköhän tuon miljoona-asunnon omista SRV, eli kyllä sieltä taloyhtiö rahansa luulisi saavan. Toki jos kävisi niin että ei saa, niin tuollainen miljoonalukaali on taloyhtiölle tyhjä arpa. Haltuunotto ei hyödytä mitään kun tuskin kovin helposti löytää vuokralaista tuollaiseen.

Me muutettiin just uuteen, eikä siinä ole ollenkaan taloyhtiölainoja. Naapurustossa vielä taloja rakenteilla eikä niissäkään ole yhtiölainoja.

Toi ongelma on siis varmaan tiedostettu myös rakennuttajien puolella?

 

[jarmojs]

Kai täällä joku Saton tai Lumonin kämpissä asuu. Nouseeko vuokra kerran vuodessa?

Muutettiin silloisen VVO:n eli nykyisen Kojamon kämppään 2004. Silloin vuokra oli 876 €, nyt 20v myöhemmin 1450 €. Kerran taisi nousta vuokra 2,5v aikana mitä ehdimme tuossa asua.

 

[Seese]

Me muutettiin just uuteen, eikä siinä ole ollenkaan taloyhtiölainoja. Naapurustossa vielä taloja rakenteilla eikä niissäkään ole yhtiölainoja.

Toi ongelma on siis varmaan tiedostettu myös rakennuttajien puolella?

Itse ainakin huomannut että viime vuonna hetken mainostettiin velattomia. Nyt sama rakentaja laittoi 2025 kohteita markkinointiin ja niissä on taas yhtiölainaa, tosin kämpät on reippaasti alle 300k€ ja laina-aste vain 50%.

 

[stabbulamus]

Me muutettiin just uuteen, eikä siinä ole ollenkaan taloyhtiölainoja. Naapurustossa vielä taloja rakenteilla eikä niissäkään ole yhtiölainoja.

Toi ongelma on siis varmaan tiedostettu myös rakennuttajien puolella?

Jos kohde on semmoinen et ei ole asuntosijoittaja(t) tähtäimessä niin varmaan sen voi noinkin hoitaa. Mitä nyt pikaiseen vilkuilin paikalliset uudehkot ja uudiskohteet kerrostaloista niin kaikki taloyhtiölainallisia.

 

[Angus_McGyver]

Toisaalta taas täytyy miettiä että kuka sitten ostaa esim. tälläisen asunnon aivan Tampereen ydinkeskustasta ja edes olettaa että kun yhtiövastike on 12 648,26€ ja päälle noin 900 000€ laina (velaton hinta olisi "vain" 2 miljoonaa 369 230€) siihen saisi asukkaan joka maksaa vuokraa mieluusti tuollaisen lähes 15 000€ tai päälle kuukaudessa?

Kerrostalo, Tampere, Keskusta, 2 132 000 €, 192.5 m²

5-6h, k, s, 2 x terassi. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Eli ei kai koskaan ole ollut tilannetta että voi ostaa "mitä tahansa" ja laittaaa vaan vuokralle ajatellen että 25 vuoden kuluttua sitten voi asua halvalla vastikkeella kun vuokralainen on maksanut yhtiölainat ja asuntolainat?

EDIT: lisäksi yhtiölainan ensimmäinen lyhennys on 30.5.2024 eli teoriassa silloin voi käydä niin että jos kämppiä ei ole myyty voi ostaja joutua maksamaan myös naapureiden lainaa...

OP toteaa että "Tämä kohde omaksi 10 447€/kk" ja ilmeisesti sen päälle sitten ehkä tuo yhtiövastike 12 648,36€/kk + vesi ja muut maksut...

Näyttää joltain geneeriseltä toimistotilalta, älytön ajatus että joku maksaisi tuosta 2+ miljoonaa ja vielä Tampereella.

 

[Vaateri]

Näyttää joltain geneeriseltä toimistotilalta, älytön ajatus että joku maksaisi tuosta 2+ miljoonaa ja vielä Tampereella.

Eikö tollaiset ole perinteisesti vuokrattu esimerkiksi ulkomaisille yritysjohtajille, jotka tulevat tänne muutaman vuoden pestiin? Tai muille vastaaville, jotka tarvitsevat asunnon jota voi käyttää myös edustamiseen.

 

[renee]

Toisaalta taas täytyy miettiä että kuka sitten ostaa esim. tälläisen asunnon aivan Tampereen ydinkeskustasta ja edes olettaa että kun yhtiövastike on 12 648,26€ ja päälle noin 900 000€ laina (velaton hinta olisi "vain" 2 miljoonaa 369 230€) siihen saisi asukkaan joka maksaa vuokraa mieluusti tuollaisen lähes 15 000€ tai päälle kuukaudessa?

Kerrostalo, Tampere, Keskusta, 2 132 000 €, 192.5 m²

5-6h, k, s, 2 x terassi. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Eli ei kai koskaan ole ollut tilannetta että voi ostaa "mitä tahansa" ja laittaaa vaan vuokralle ajatellen että 25 vuoden kuluttua sitten voi asua halvalla vastikkeella kun vuokralainen on maksanut yhtiölainat ja asuntolainat?

EDIT: lisäksi yhtiölainan ensimmäinen lyhennys on 30.5.2024 eli teoriassa silloin voi käydä niin että jos kämppiä ei ole myyty voi ostaja joutua maksamaan myös naapureiden lainaa...

OP toteaa että "Tämä kohde omaksi 10 447€/kk" ja ilmeisesti sen päälle sitten ehkä tuo yhtiövastike 12 648,36€/kk + vesi ja muut maksut...

Välittäjien mukaan yli 800 000 ke asuntojen kaupassa ei juuri velkarahalla enää pelata. Toki korkotaso vaikuttaa ja jos korko on nollissa, niin voihan varakaskin ottaa lainaa asuntoa vastaan, mutta pääasiassa siihen ei ole tarve.

 

[Jezme]

Välittäjien mukaan yli 800 000 ke asuntojen kaupassa ei juuri velkarahalla enää pelata. Toki korkotaso vaikuttaa ja jos korko on nollissa, niin voihan varakaskin ottaa lainaa asuntoa vastaan, mutta pääasiassa siihen ei ole tarve.

Eivätkös varakkaammat, tai ehkä oikeammin taloudellisemmin orientoituneet, ihmiset nimenomaan osta käytännössä kaiken lainalla mikäli korko on edes auttavasti järkevä. Onhan se nyt älytöntä lyödä vaikka joku puolimiljoonaa käteistä asuntoon vs. ottaa 1-4% korkoista lainaa ja samalla sijoittaa se 500k€ 7%+ tuotto-odotuksella.

 

[renee]

Eivätkös varakkaammat, tai ehkä oikeammin taloudellisemmin orientoituneet, ihmiset nimenomaan osta käytännössä kaiken lainalla mikäli korko on edes auttavasti järkevä. Onhan se nyt älytöntä lyödä vaikka joku puolimiljoonaa käteistä asuntoon vs. ottaa 1-4% korkoista lainaa ja samalla sijoittaa se 500k€ 7%+ tuotto-odotuksella.

Jos korkotaso on matala suhteessa vaihtoehtoistuottoon, niin toki, mutta tosi varakkaille hajautuskin on tärkeää eikä ole enää ole järkevää maksimoida tuottoja, vaan osa kannattaa pistää kiinni esim. siihen omaan asuntoon.

 

[pasi-ipa]

Eivätkös varakkaammat, tai ehkä oikeammin taloudellisemmin orientoituneet, ihmiset nimenomaan osta käytännössä kaiken lainalla mikäli korko on edes auttavasti järkevä. Onhan se nyt älytöntä lyödä vaikka joku puolimiljoonaa käteistä asuntoon vs. ottaa 1-4% korkoista lainaa ja samalla sijoittaa se 500k€ 7%+ tuotto-odotuksella.

Varakkaalle (varallisuus 50M€+) tuommoinen puoli miljoonaa on karkkirahaa, jonka vaihtoehtoiskustannuksia ei tarvitse edes miettiä. Sama kuin joku pulliainen (varallisuus 100k€) ostaisi tonnin fillarin. Ei sekään mieti kuinka paljon tuolle tonnille saisi korkoa pörssissä.

 

[Liverbox2.0]

Varakkaalle (varallisuus 50M€+) tuommoinen puoli miljoonaa on karkkirahaa, jonka vaihtoehtoiskustannuksia ei tarvitse edes miettiä. Sama kuin joku pulliainen (varallisuus 100k€) ostaisi tonnin fillarin. Ei sekään mieti kuinka paljon tuolle tonnille saisi korkoa pörssissä.

Varakkaan raja 50M?

 

[pasi-ipa]

Varakkaan raja 50M?

Subjektiivista. Miljonäärinä joudun budjetoimaan tarkasti hankintojani, joten en miellä itseäni varakkaaksi, vaan mielestäni se raja tulee vastaan joissain kymmenissä miljoonissa.

 

[renee]

Jossain vaiheessa varallisuusakselilla tulee eteen tilanne, jossa suurin ongelma on säilyttää varallisuus eikä enää sen kasvattaminen. Tämä siis koskee yksityishenkilöitä, yritykset tietysti pyrkivät koko ajan vain maksimoimaan tuottoja, koska niille se on ainoa tavoite. Siksi menestyvätkin yritykset ajavat jatkuvasti isolla velkalastilla. Eivät toki ihan kaikki.

Ja totta, se on subjektiivista, että milloin varallisuutta on riittävästi...

Mutta tuon välittäjien kommentin luin ihan hiljattain, eli olivat sitä mieltä, että 800ke asunnoissa ei enää lainakorot näyttele suurta roolia - tai siis laina ylipäätään.

 

[dropadrop]

Eivätkös varakkaammat, tai ehkä oikeammin taloudellisemmin orientoituneet, ihmiset nimenomaan osta käytännössä kaiken lainalla mikäli korko on edes auttavasti järkevä. Onhan se nyt älytöntä lyödä vaikka joku puolimiljoonaa käteistä asuntoon vs. ottaa 1-4% korkoista lainaa ja samalla sijoittaa se 500k€ 7%+ tuotto-odotuksella.

Ei kai se kuitenkaan tarkoita, että laina pitää ottaa tavalla jossa on vastuu naapurinkin veloista?

Välittäjähän ei varmaan tiedä ostetaanko asunto rahalla vai velaksi ellei asiaa oteta esille.

 

[Vipa^]

Osaako jengi omalla kokemuksella sanoa millä ehdoilla saa ihminen jolla ei säästöjä, valmistunut sairaanhoitaja eli töitä on lainaa? Ajatuksessa tässä olisi jossain vaiheessa asuntoa katsella ja mietitty, että ottaisin ite isomman % ja puoliso tulisi esim 50k potilla mukaan. Lyhentämiseen laskureiden mukaan ei paljon mene, mutta tarvitseeko olla joku vakuuttamassa vaikka "pieni" summa. Kysellään pankilta jossain vaiheessa niin ajattelin näin etukäteen tiedustella.
Entä onko jotain huonoja/erikoisia puolia jos laina on asunnosta esim 75/25 ja myöhemmin jos on niin tullakseen niin ostaa isomman siivun?

Vaikea omaa tilannetta verrata tähän, mutta minä ostin kämpän yksin ilman mitään sukulaisten takauksia yms. Kämpän hinta hieman alta 80 000 euroa, joten omiin tuloihin nähden en ottanut liian suurta lainaa, joten sain sen helpostikin pankilta. Minulla oli silloin noin 10 000 euroa säästöjä, joten varmasti myös helpotti mahdollisuutta. Vakituinen työsuhde alla, joten varmasti helpotti sekin myös omalta osaltaan tilannetta.
Kämppä on kerrostalossa, 70-luvulla valmistunut. Oma tontti, LVIS- ja julkisivuremontti tehtynä ennen ostoa.
Pankki arvotti asunnon 75%:iin lainamäärästä, joten takuut tarvitsin lopuille. Käyttelin Garantiaa tähän, joka sitten pienellä summalla (joku 1200 euroa) antoi vakuudet lopulle, mitä tarvittiin. Ja tässä sitä ollaan, "omassa" kämpässä 5 vuotta jo asuneena. Saas nähdä kauan tässä viihtyy, toistaiseksi ihan jees.

 

[Joukahaine]

Osaako jengi omalla kokemuksella sanoa millä ehdoilla saa ihminen jolla ei säästöjä, valmistunut sairaanhoitaja eli töitä on lainaa? Ajatuksessa tässä olisi jossain vaiheessa asuntoa katsella ja mietitty, että ottaisin ite isomman % ja puoliso tulisi esim 50k potilla mukaan. Lyhentämiseen laskureiden mukaan ei paljon mene, mutta tarvitseeko olla joku vakuuttamassa vaikka "pieni" summa. Kysellään pankilta jossain vaiheessa niin ajattelin näin etukäteen tiedustella.
Entä onko jotain huonoja/erikoisia puolia jos laina on asunnosta esim 75/25 ja myöhemmin jos on niin tullakseen niin ostaa isomman siivun?

Lainakattolain mukaan lainaa voi pankki myöntää max 90% kauppahinnasta. Loput olisi oltava jotain muuta vakuutta. Nordealla voi ostaa esim omatakauksen, joka kattaa tuon lopun. Riippuen kohteesta ja lainasta tuon hinta on ollut jotain tonnista pariin tonniin. Itsellä aina ollut käteisenä väh tuo 10%, joten ei kokemuksia jos ei ole yhtään säästöjä.
Toki loppuvakuus voi olla vaikka vanhempien asunto jos pankki (ja vanhemmat) hyväksyy. Itse periaatteesta en halunnut apuja vanhemmilta tai takausapuja heiltä. Mielestäni jos ei saa puuttuvaa 10% kasaan itse niin vaikea vakuuttaa, että on kyvykäs maksamaan lainaa.

 

[Mikkos]

Vaikea omaa tilannetta verrata tähän, mutta minä ostin kämpän yksin ilman mitään sukulaisten takauksia yms. Kämpän hinta hieman alta 80 000 euroa, joten omiin tuloihin nähden en ottanut liian suurta lainaa, joten sain sen helpostikin pankilta. Minulla oli silloin noin 10 000 euroa säästöjä, joten varmasti myös helpotti mahdollisuutta. Vakituinen työsuhde alla, joten varmasti helpotti sekin myös omalta osaltaan tilannetta.
Kämppä on kerrostalossa, 70-luvulla valmistunut. Oma tontti, LVIS- ja julkisivuremontti tehtynä ennen ostoa.
Pankki arvotti asunnon 75%:iin lainamäärästä, joten takuut tarvitsin lopuille. Käyttelin Garantiaa tähän, joka sitten pienellä summalla (joku 1200 euroa) antoi vakuudet lopulle, mitä tarvittiin. Ja tässä sitä ollaan, "omassa" kämpässä 5 vuotta jo asuneena. Saas nähdä kauan tässä viihtyy, toistaiseksi ihan jees.

Riippuuhan tuo missä asunto on, mutta omat asumisstandardit oli sen verran kovat, että omaa kämppää en ostanu ostamisen ilosta vaan sen piti olla juuri sopiva itselle missä on tilaa ja viihtyy ja on tarivttavat mukavuudet, kuten ilmalämpöpumppu ja oma sauna. Ja sellaisia ri alle 100k saanu omalta kylältä. Mielummin sitten vuokralla kun ostaa kämppää mikä ei ole sellainen kuin haluaa.
Siihen hintaan mitä aikaisemmin olisin lainaa saanut ei olis saanu kuin hikisen yksiön tai saunattoman kaksion ilman ILPiä ja siihen en halunnu lähteä.

No, onneks pankki sitten laski silloiselta toiselta puolelta saatavaa rahaa tuloiksi ja sain itse sen kokoisen lainan että sain asunnon minkä halusin.
7v siinä tuli mukavasti eleltyä kunnes omakotitaloon maalle eikä ole paljon hinkua kaupunkiin.

 

[renee]

Välittäjähän ei varmaan tiedä ostetaanko asunto rahalla vai velaksi ellei asiaa oteta esille.

Jos asiakas jättää tarjouksen, niin luultavasti tietää, jos tarjous jätetään ehdollisena siten, että ostaja saa tarvittavan rahoituksen. Aika usein näin varmasti on.

 

[Taneli-]

Riippuuhan tuo missä asunto on, mutta omat asumisstandardit oli sen verran kovat, että omaa kämppää en ostanu ostamisen ilosta vaan sen piti olla juuri sopiva itselle missä on tilaa ja viihtyy ja on tarivttavat mukavuudet

Samaa mieltä. Toki muistan ja tajuan että "vanhemmat sukupolvet silloin" toimivat juuri noin, mutta en itsekään halunnut aloittaa jostain surkeasta yksiöstä jossain ikivanhassa kerrostalossa ja jatkaa siitä hiljakseen sitten itseä kiinnostavaan asuntoon missä oikeasti tykkää asuakin noin 3-5 asunnon vaihdon jälkeen.

Tietysti realismia on hyvä olla sen verran mukana että siitä lainasta myös selviää ja ensinnäkin sen saa tai voi lopun ikäänsä haaveilla siitä miljoonien marmoripalatsista palvelijoineen mihin se tulevaisuuden vaimo ja 10 lasta hyvin mahtuvat sekä palvelijoille on omat tilat.

 

[Zigh]

Mutta tuon välittäjien kommentin luin ihan hiljattain, eli olivat sitä mieltä, että 800ke asunnoissa ei enää lainakorot näyttele suurta roolia

Ei varmaan näyttele kun tuon hintaluokan asuntojen ostajat osaa sen verran laskea, että ymmärtävät mikä korko on ja miten sen muuttuminen vaikuttaa kuukausierään. Lainaa kyllä otetaan, mutta sen verran, että korkeakaan korkotaso ei ole ongelma (toki johtuu osin myös siitä, että tulot ja varallisuus ovat ns. riittävät).

Ilmeisesti edullisempien kämppien ostajista löytyy sitten paljon niitä, joille jo tämä nykyinen melko pieni korkotason nousu on osoittautunut ongelmaksi.

 

[dropadrop]

Jos asiakas jättää tarjouksen, niin luultavasti tietää, jos tarjous jätetään ehdollisena siten, että ostaja saa tarvittavan rahoituksen. Aika usein näin varmasti on.

Tämä nyt liittyi enemmän siihen, tarvitseeko varakas taloyhtiölainaa koska ”vivuttaa kaiken ja miettii maksimaalista tuottoa omaisuudelleen”. Vastaus tietysti on ettei tarvitse, koska varakkaalla on joko korkeat tulot jotka tekevät suurestakin pankkilainasta pienen, tai reilusti omaisuutta vakuudeksi (yleensä varmaan molemmat).

En osaa arvioida kuinka usein varakkaiden tarjoukset ovat ehdollisia, mutta veikkaisin että harvemmin kuin köyhemmillä.

Me ollaan ostettu 3 kämppää ja kaikkiin otettu 1/4-1/2 pankin ilmoittamasta maksimilainasta. Kun ei ota maksimilainoja ei pankilla ole ongelmaa antaa lainalupausta etukäteen, eli tommosta ehtoa ei ole tarvittu… En kuitenkaan pidä itseäni varakkaana, lähinnä varovaisena. En myöskään kuvittele olevani tilastollisesti merkittävä esimerkki.

 

[Exotus]

Lainakattolain mukaan lainaa voi pankki myöntää max 90% kauppahinnasta. Loput olisi oltava jotain muuta vakuutta. Nordealla voi ostaa esim omatakauksen, joka kattaa tuon lopun. Riippuen kohteesta ja lainasta tuon hinta on ollut jotain tonnista pariin tonniin. Itsellä aina ollut käteisenä väh tuo 10%, joten ei kokemuksia jos ei ole yhtään säästöjä.
Toki loppuvakuus voi olla vaikka vanhempien asunto jos pankki (ja vanhemmat) hyväksyy. Itse periaatteesta en halunnut apuja vanhemmilta tai takausapuja heiltä. Mielestäni jos ei saa puuttuvaa 10% kasaan itse niin vaikea vakuuttaa, että on kyvykäs maksamaan lainaa.

Jokseenkin näin, mutta tässä menee ehkä hieman sekaisin ns. lainakatto ja muut tarvittavat vakuudet.

Eli lainakatto on nykyään tuo 90% asunnon arvosta (paitsi ensiasunnon ostajalle ilman ASPia 95%). Loppu 10% (tai 5%) täytyy olla omia varoja tai vakuuksia, mutta nämä vakuudet eivät voi olla esim. pankilta ostettuja vakuuksia tai henkilötakauksia. Eli käytännössä ainoa hyväksyttävä vakuus on jokin realisoitavissa oleva omaisuus (edit: tai ilmeisesti myös Garantia).

Tämän lisäksi täytyy huomioida, että lainakatosta riippumatta koko nostettavaa lainamäärää varten tarvitaan vakuus, ja tyypillisesti ostettava asunto kelpaa lainan vakuutena 75% arvostaan. Tässä kohti voi sitten käyttää niitä pankista ostettavia lisävakuuksia tai valtiontakausta kattamaan puuttuvan vakuusmäärän. Esimerkki: 100k asunto ostetaan 10k käteisellä ja 90k lainalla. Asunnon vakuusarvo on 75k jolloin tarvitaan vielä 15k muita vakuuksia lainalle.

 

[Husse]

Jokseenkin näin, mutta tässä menee ehkä hieman sekaisin ns. lainakatto ja muut tarvittavat vakuudet.

Eli lainakatto on nykyään tuo 90% asunnon arvosta (paitsi ensiasunnon ostajalle ilman ASPia 95%). Loppu 10% (tai 5%) täytyy olla omia varoja tai vakuuksia, mutta nämä vakuudet eivät voi olla esim. pankilta ostettuja vakuuksia (kuten Nordean omatakaus) tai henkilötakauksia. Eli käytännössä ainoa hyväksyttävä vakuus on jokin realisoitavissa oleva omaisuus.

Tämän lisäksi täytyy huomioida, että lainakatosta riippumatta koko nostettavaa lainamäärää varten tarvitaan vakuus, ja tyypillisesti ostettava asunto kelpaa lainan vakuutena 75% arvostaan. Tässä kohti voi sitten käyttää niitä pankista ostettavia lisävakuuksia tai valtiontakausta kattamaan puuttuvan vakuusmäärän. Esimerkki: 100k asunto ostetaan 10k käteisellä ja 90k lainalla. Asunnon vakuusarvo on 75k jolloin tarvitaan vielä 15k muita vakuuksia lainalle.

Onkos tässä tullut jotain muutoksia, kun vuosi sitten otettiin asuntolaina 0 €:n omarahoituksella? Garantian vakuus jouduttiin toki ottamaan (5000€ kulu). Ei siis mitään muita vakuuksia tai omia säästöjä. Jos tämä olisi tiedetty, niin olisi otettu laina jo aikaa sitten.

 

[SheikYerbouti]

Onkos tässä tullut jotain muutoksia, kun vuosi sitten otettiin asuntolaina 0 €:n omarahoituksella. Garantian vakuus jouduttiin toki ottamaan (5000€ kulu)? Ei siis mitään muita vakuuksia tai omia säästöjä.

Meilläkin kelpasi Garantian vakuus koko määrälle. Tämä noin kuukausi sitten.

 

[kjns]

Onkos tässä tullut jotain muutoksia, kun vuosi sitten otettiin asuntolaina 0 €:n omarahoituksella? Garantian vakuus jouduttiin toki ottamaan (5000€ kulu). Ei siis mitään muita vakuuksia tai omia säästöjä. Jos tämä olisi tiedetty, niin olisi otettu laina jo aikaa sitten.

Meilläkin kelpasi Garantian vakuus koko määrälle. Tämä noin kuukausi sitten.

Jos asunto maksettiin 100% lainalla eikä teillä ollut mitään muita vakuuksia itse asunnon ja Garantian tms lisäksi, niin pankki on silloin rikkonut lakia ja luotottanut teitä yli sallitun rajan. Tähän lainakaton yli menevään osaanhan ei nykyään kelpaa edes henkilötakaus vaan sen pitää olla reaalivakuutta

Lainakatto oli 06/2021 välillä 85% ja 12/2023 palautettiin takasin 90%:iin, joten viime vuonna vähintään tuo 15% (tai ensiasunnon ostajalla 5%) olis pitänyt löytyä joko omaa rahaa maksaa osa kauppahinnasta tai muuta vakuutta jotta lainaa on voitu myöntää 100% kauppahinnasta.

Lainauksessa Finanssivalvonnan tietopaketti lainakatosta lyhyesti

Asuntolainan määrä saa luottolaitoslain mukaan olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä (enimmäisluototussuhde eli lainakatto). Lainakattosääntelyn mukaisesti sinulla tulee siis olla vähintään 10 prosenttia omia säästöjä tai riittävästi muita vakuuksia asuntoa ostaessasi. Poikkeuksena tähän on ensiasunnon hankintaa varten otettu lainan määrä, joka saa sääntelyn mukaan olla enintään 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä.

Asuntoa ei siis voi ostaa kokonaan lainarahalla, jos vakuutena on ainoastaan ostettava asunto. 10 prosenttia (tai ensiasunnossa viisi prosenttia) asunnon hinnasta on katettava säästöillä tai muilla vakuuksilla. Finanssivalvonnalla on oikeus alentaa näitä luottolaitoslaissa määriteltyjä lähtötasoja enintään 10 prosenttiyksiköllä.

Lainan enimmäismäärää laskettaessa hyväksyttäviä vakuuksia ovat:

• ensisijainen asuntopantti (asunto-osakeyhtiön osakekirjat, kiinteistön panttikirjat, asumisoikeussopimuksen pääoma-arvo, osaomistussopimuksen pääoma-arvo)
• muut asuntopantit mukaan lukien vapaa-ajan asunnot
• talletusvakuudet
• muut reaalivakuudet (esim. osakkeet, rahasto-osuudet)
• saadut vierasvelkapantit.

Lainakaton laskennassa pankki ei käytännössä ota huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia. Lisäksi henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle.

 

[Exotus]

Mielenkiintoista, tällainen mahdollisuus tuli kyllä nyt yllätyksenä, mutta noinhan se näyttää menevän. Ilmeisesti tuo Garantian vakuus on pyöräytetty paperilla sellaiseen muotoon, että se käy vakuudeksi myös omarahoitusosuudesta, toisin kuin perinteiset pankkien lisävakuudet. Tuollaisella puljauksella voidaan sitten kiertää lain henkeä, mutta tämä lienee ihan ok kun Fiva ei ole asiaan puuttunut.

Toivottavasti pankit, jotka myöntävät 100% lainoja Garantian vakuudella, tsekkaavat todella tarkkaan näiden asiakkaiden maksukyvyn.

 

[Husse]

Mielenkiintoista, tällainen mahdollisuus tuli kyllä nyt yllätyksenä, mutta noinhan se näyttää menevän. Ilmeisesti tuo Garantian vakuus on pyöräytetty paperilla sellaiseen muotoon, että se käy vakuudeksi myös omarahoitusosuudesta, toisin kuin perinteiset pankkien lisävakuudet. Tuollaisella puljauksella voidaan sitten kiertää lain henkeä, mutta tämä lienee ihan ok kun Fiva ei ole asiaan puuttunut.

Toivottavasti pankit, jotka myöntävät 100% lainoja Garantian vakuudella, tsekkaavat todella tarkkaan näiden asiakkaiden maksukyvyn.

Eikös pankki juurikin siirrä riskin Garantialle asiakkaan vakuusosuudesta. Asunnon arvo sitten kattaa loput vakuudesta. Pankille suht riskitön.

 

[Exotus]

Eikös pankki juurikin siirrä riskin Garantialle asiakkaan vakuusosuudesta. Asunnon arvo sitten kattaa loput vakuudesta. Pankille suht riskitön.

Ei minua tuossa oikeastaan pankin riski huoleta, vaan että tuo on taas yksi tapa lisää puhaltaa kuumaa ilmaa asuntokauppaan, kun saadaan helpommin mukaan ostajia joilla ei välttämättä oikeastaan olisi varaa asuntoonsa. Tuollaisesta riskin ulkoistamisesta tulee tietyllä tapaa mieleen subprime-velkakriisin synty.

 

[Taneli-]

Eikös pankki juurikin siirrä riskin Garantialle asiakkaan vakuusosuudesta. Asunnon arvo sitten kattaa loput vakuudesta. Pankille suht riskitön.

Voiko ja saako niin suuria Garantian vakuuksia otettua?
Eli jos asunto kattaa tyypillisesti max 75% arvostaan vakuutena niin esim. Helsingissä jonkun ns. normi 300 000€ kämpästä se tarkoittaisi jo 75 000€ jolloin loppulaina olisi 225 000€.

Jossain syrjemmällä se asunnon arvo voi olla 50% tai allekin mitä pankki siitä suostuu laskemaan... Toki ne lainatkin ovat pienempiä mutta jos ottaa vaikka 100 000€ lainan mistä 50 000€ on Garantian takausta ja toinen 50 000€ pankin lainaa ei se kovin hyvältä kuulosta.

 

[Husse]

Ei minua tuossa oikeastaan pankin riski huoleta, vaan että tuo on taas yksi tapa lisää puhaltaa kuumaa ilmaa asuntokauppaan, kun saadaan helpommin mukaan ostajia joilla ei välttämättä oikeastaan olisi varaa asuntoonsa. Tuollaisesta riskin ulkoistamisesta tulee tietyllä tapaa mieleen subprime-velkakriisin synty.

Kyllä meillä tarkkaan syynättiin tulot ja menot. Lisäksi ehtona oli että piti olla tarpeeksi uusi asunto ja tarpeeksi suuressa yhtiössä. Omakotitalo ei saanut olla. Itse pidin tätä Garantian takausta aivan loistavana, voi kun joku olisi kertonut tästä aikaisemmin. Lainan ottaminen oli aina jäänyt, kun olisi pitänyt jokunen kymppitonni säästää ekaksi. Oma vika säästämättömyys tietenkin, mutta semmoista elämä on. Nyt ei ole mitään ongelmia maksaa lainaa pois, ilman Garantiaa olisi taas osto siirtynyt jonnekin tulevaisuuteen.

 

[Husse]

Voiko ja saako niin suuria Garantian vakuuksia otettua?
Eli jos asunto kattaa tyypillisesti max 75% arvostaan vakuutena niin esim. Helsingissä jonkun ns. normi 300 000€ kämpästä se tarkoittaisi jo 75 000€ jolloin loppulaina olisi 225 000€.

Jossain syrjemmällä se asunnon arvo voi olla 50% tai allekin mitä pankki siitä suostuu laskemaan... Toki ne lainatkin ovat pienempiä mutta jos ottaa vaikka 100 000€ lainan mistä 50 000€ on Garantian takausta ja toinen 50 000€ pankin lainaa ei se kovin hyvältä kuulosta.

En oikein tunne siis koko systeemiä, mutta meille annettiin lainakatto ja siihen oli saatavissa Garantian vakuus. Ja tosiaan ehtona oli tuore yhtiö, ei remppoja tulossa, tarpeeksi iso yhtiö, ”oikea” paikkakunta. Jokaisesta ehdokkaasta piti lähettää pankille kaikki yhtiön tiedot ja sitten tuli päätös, että saako tehdä tarjouksen. Eli tarkkaan varmasti punnitsevat tapauskohtaisesti, mille asunnolle myöntävät lainaa 0 omarahoituksella.

 

[Exotus]

Perinteisesti kai jokusen kymppitonnin säästämistä on pidetty yhtenä osoituksena pitkäjänteisestä lainanmaksukyvystä. Mutta onhan se nykymaailmassa pankille parempaa liiketoimintaa myöntää mahdollisimman paljon "varmoja" lainoja, etenkin kun kilpailijatkin myöntävät.

Meinaan vaan että tuo lainakatto on ihan hyvästä syystä olemassa, ja tällaisella järjestelyllä sitä nyt osittain kierretään. Muutenhan tuo järjestely on varmaan ihan pätevä mutta systeemisen riskin edessä se murtuu, eli tuollaisen järjestelyn olemassaolo lisää yleistä asuntovelkakriisin riskiä, vaikkakin vähemmän kuin että lainakattoa ei olisi lainkaan. Kun nyt tutustuin aiheeseen lisää niin Fivalla ja Garantialla on tästä ollut vääntöäkin, mutta lopputulema kai sitten ollut että järjestely saa jatkua.

 

[zepi]

Garantiahan vetää niin massiiviset rahat noista takauksistaan, että siellä on varmaan vähän riskinsietokykyäkin.

 

[elmo]

Riippuu lainan tyypistä. Jos esim sulla annuiteettilaina, niin korontarkastuksessa laskee erät uudelleen. Ja pidentää taas laina-ajan sovittuun pituuteen.

Ja tää meni just näin op:llä muuttuvalla annuiteetilla. Pari kk meni about vanhalla summalla mutta jäljellä oli vaan muutama vuosi. Nyt kun oli 3kk eb korontarkistuspäivä niin lyhennys summa tippui ja vuodet pomppas takas sinne 20v.

Eli jos tekee isompia lyhennyksiä niin ne kannattaa ajoittaa likemmäs sitä korontarkistuspäivää jos tavoitteena on saada kk erät alas.

 

[Andan]

Ja tää meni just näin op:llä muuttuvalla annuiteetilla. Pari kk meni about vanhalla summalla mutta jäljellä oli vaan muutama vuosi. Nyt kun oli 3kk eb korontarkistuspäivä niin lyhennys summa tippui ja vuodet pomppas takas sinne 20v.

Eli jos tekee isompia lyhennyksiä niin ne kannattaa ajoittaa likemmäs sitä korontarkistuspäivää jos tavoitteena on saada kk erät alas.

Nordealla taas ei mene noin annuiteetin kanssa vaan laina-aika lyhenee pysyvästi ylimääräisellä lyhennyksellä. Tämä testattu viimeksi viime vuonna, ja sitä ennen useamman kerran eri vuosina.

 

[Joukahaine]

Ja tää meni just näin op:llä muuttuvalla annuiteetilla. Pari kk meni about vanhalla summalla mutta jäljellä oli vaan muutama vuosi. Nyt kun oli 3kk eb korontarkistuspäivä niin lyhennys summa tippui ja vuodet pomppas takas sinne 20v.

Eli jos tekee isompia lyhennyksiä niin ne kannattaa ajoittaa likemmäs sitä korontarkistuspäivää jos tavoitteena on saada kk erät alas.

Miten toi menee jos on vaikka tonni jäljellä? Toki se kannattaa maksaa pois niin ei mene korkoa, mutta jakaako se tonnin 20vuodelle/50e vuosi

 

[elmo]

Miten toi menee jos on vaikka tonni jäljellä? Toki se kannattaa maksaa pois niin ei mene korkoa, mutta jakaako se tonnin 20vuodelle/50e vuosi

Eiköhän se tollee mee, joku automaatti nää varmaan hoitaa eikä siellä ihminen puutu asiaan niin voi tulee jotain päättömiä ratkaisuja. Oli 96k€, maksoin 80k€ pois. Ennen lyhennys oli n.600€/kk ja nyt 100€/kk ja aikaa jäljellä 21v. 60€korkoa ja 40€ lyhennystä.

Kai tollanen pois kannattaisi kokonaan maksaa, mutta enpä tiedä onko täysi velattomuuskaan ihan jees. Näistä kuitenkin saa ämpäri bonuksia millä voi kuitata kulut.

 

[Joukahaine]

Eiköhän se tollee mee, joku automaatti nää varmaan hoitaa eikä siellä ihminen puutu asiaan niin voi tulee jotain päättömiä ratkaisuja. Oli 96k€, maksoin 80k€ pois. Ennen lyhennys oli n.600€/kk ja nyt 100€/kk ja aikaa jäljellä 21v. 60€korkoa ja 40€ lyhennystä.

Kai tollanen pois kannattaisi kokonaan maksaa, mutta enpä tiedä onko täysi velattomuuskaan ihan jees. Näistä kuitenkin saa ämpäri bonuksia millä voi kuitata kulut.

Kovan summan maksoit pois. Kunnioitusta ja pientä kateutta perään

 

[PornReindeer]

Sitä vähän ihmettelen miten automaatti on hoitanut tämän

Pitää muistaa pitää vähän sukanvarressa kun laina-aika loppuu

 

[elmo]

Kovan summan maksoit pois. Kunnioitusta ja pientä kateutta perään

Tänks. Eipä toi välttämättä isossa kuvassa ollut fiksu veto kun otin sijoituksista pois, mutta tulipa nyt tehtyä näin. Edellisen crypto kuplan huipulla mietin, että jos maksaisi lainan pois. No se kupla puhkes enkä tehnyt niin, jäi vähän kaivelee. Tästä viisastuneena tein sitten seuraavaksi noin, mutta vaan realisoisin kaikki muut sijoitukset paitsi cryptot XD.

 

[Aksjdjjk]

nyt 100€/kk ja aikaa jäljellä 21v. 60€korkoa ja 40€ lyhennystä.

Kai tollanen pois kannattaisi kokonaan maksaa, mutta enpä tiedä onko täysi velattomuuskaan ihan jees. Näistä kuitenkin saa ämpäri bonuksia millä voi kuitata kulut.

Kovat bonukset ja kulut jos kannattaa niiden vuoksi maksaa 60€/kk korkoa

 

[KiLLPaTRiCK]

Kovat bonukset ja kulut jos kannattaa niiden vuoksi maksaa 60€/kk korkoa

Mietin ihan samaa ja 21 vuotta.

 

[vasu]

Kaveri on juuri lyhentänyt 80 kilolla lainaa ja täällä vaan vittuillaan, että mikset lyhentänyt enempää kun on noita kulujakin. Eiköhän tuo tule maksettua nopeammin kuin 21 vuodessa, kun on hetken ensin haukannut happea.

 

[TommiZeliard]

Mietin ihan samaa ja 21 vuotta.

Niin no, paljonko kyseinen 16 k€ tuottaa osingot uudelleensijoittavassa maailma-ETF:ssä 21 vuoden aikana? Riittäisikö sen tuotto ja ämpäribonukset yhdessä parempaan kuin poismaksamisesta seuraava 60 €/kk-säästö (korkotaso varmaan keskimäärin pienempi 21 v aikana)?

Jos reaalituotto olisi 6 %, niin 21 vuodessa reaalituottoa 16 k€:lle tulisi 38,4 k€, eli pyöreästi 150 €/kk, jos reaalituoton jakaa tasaisesti jokaiselle 252 kuukaudelle. Ekana vuonna 80 €/kk ja lopussa noin 270 €/kk. Ja ämpärit päälle, niin ei pitäisi liiemmin harmittaa maksella lainaa 100 €/kk.

 

[KiLLPaTRiCK]

Niin no, paljonko kyseinen 16 k€ tuottaa osingot uudelleensijoittavassa maailma-ETF:ssä 21 vuoden aikana? Riittäisikö sen tuotto ja ämpäribonukset yhdessä parempaan kuin poismaksamisesta seuraava 60 €/kk-säästö (korkotaso varmaan keskimäärin pienempi 21 v aikana)?

Jos reaalituotto olisi 6 %, niin 21 vuodessa reaalituottoa 16 k€:lle tulisi 38,4 k€, eli pyöreästi 150 €/kk, jos reaalituoton jakaa tasaisesti jokaiselle 252 kuukaudelle. Ekana vuonna 80 €/kk ja lopussa noin 270 €/kk. Ja ämpärit päälle.

Sittenhän sitä 80K ei kannattanut maksaa pois?
Laske kuinka paljon sen reaalituotto olisi 6% 21 vuotta.

 

[TommiZeliard]

Sittenhän sitä 80K ei kannattanut maksaa pois?
Laske kuinka paljon sen reaalituotto olisi 6% 21 vuotta.

Aivan oikein, jos numeroilla laskee, mutta jonkun yöunet saattavat olla paremmat, jos sopivasti maksaa pois. Lainan korko vaikuttaa sijoitukset vs. lainamäärä -kannattavuuteen, joten minä ja kaksi kaveriani maksoimme vähän lainoja pois korkotason noustua. Emme kuitenkaan kaikkea, vaikka ainakin kahdella meistä olisi mahdollisuus maksaa asuntolainat pois myymällä osa arvopapereista.

Jos laskee 80k + 16k, 96k:llä, niin 6 % 21 vuodessa tuottaa 230,4k.

Jos riskitön (=lainan poismaksu) ja riskillinen lähestyvät tuotoltaan toisiaan, siirtyy aiempaa enemmän pelimerkkejä riskittömään. Esim. jos tilirahalle saa hyvää korkoa, voi tilillä pitää suurempaakin summaa. Nollakorolla ei kannata pitää tilillä yhtään yli normaalin puskurin, ellei ole lähiaikoina menossa asuntokaupoille tms. Tulee muuten rahojen makuutus kalliiksi.

 

[JRan]

Sittenhän sitä 80K ei kannattanut maksaa pois?
Laske kuinka paljon sen reaalituotto olisi 6% 21 vuotta.

Niin tämähän riippuu täysin siitä, että mihin olettaa maailman menevän, eli onko 6% tuotto vaan puhetta ja esimerkiksi 8% korko todellisuutta.