Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[eitsh]

Mitäs lainan ensimmäisen lyhennyksen kanssa, jos kaupat tehdään syyskuussa niin kaiketi lokakuussa ensimmäinen lyhennys? Onko pankeilla joustoa noissa että esim lokakuussa maksaisin vain korot tai muuta vastaavaa? Sillä vaan kysyn kun vuokralla asun nyt ja irtisanomisajan takia joutuu sitten väkisin maksaan tonnin vuokraa + uuden asunnon lyhennys kun ei oikein kerkeä kauppoihin asti tän kuukauden aikana Eihän toi nyt taloutta kaada mut mitä enemmän saa puskuria pidettyä itellä niin sen parempi.

Ensiasunnon kohdalla pankki kysyi meiltä, että haluatteko aloittaa lyhennykset heti vai myöhemmin. Aloitettiin lyhennykset sitten 6kk kaupasta.

 

[latzka]

Ei tosin taida pankit helposti antaa velkaa slumlord Oy:lle.

Eikös se yksi jyrsijäfirma tässä taannoin tuon kätevästi ratkaissut sillä, että kirjaa kämpät taseeseen vaan rohkeasti yli markkinahinnan. Ja kappas, taas riittää vakuuksia vaikka mihin.

 

[elmo]

Eikös se yksi jyrsijäfirma tässä taannoin tuon kätevästi ratkaissut sillä, että kirjaa kämpät taseeseen vaan rohkeasti yli markkinahinnan. Ja kappas, taas riittää vakuuksia vaikka mihin.

Joo mut tässä kyllä määrät on kuitenkin sen verran pieniä, että pankki voi vaivautua katsomaan mitä siellä salkussa oikeasti on. Ja kun sen avaa niin paskanhajulta ei voi välttyä...

 

[JRan]

Parasta tossa on se, että omistaa koko roskan. Paskinta olisi jos omistaisi reilusti pommien osakkeita, mutta olisi muiden vietävissä.



Uskon kanssa että homma on noin jolloin juuri ei voi menettää kuin sijoittamansa pääoman. Tekisin itse samoin jos voisin... Slumlord Oy pystyyn: maksimit halpoja kiinteistöjä, mitään ei korjata ellei absoluuttinen pakko, velat tapissa maksimit rahulia omaan taskuun ja riskit vain sijoitettu pääoma. Ei tosin taida pankit helposti antaa velkaa slumlord Oy:lle.

Slumlord Oy:lle vielä hallituksen puheenjohtajaksi ja -jäseneksi pari puistokemistiä karhupuistostosta, niin lasku arkeen on vielä pehmeämpi jos alkaa niin sanotusti "seinät kaatumaan päälle". Nämä veijarit voi vielä majoittaa Helsingin asuntoihin kun tekee tukihakemukset itse ja kyykkyviini palkalla nämä paiskii hommia yötä päivää.

Jos luoton saannissa on ongelmia, niin kannattaa perustaa muutama tytäryhtiö (Ghettomajoitus Oy, Favela Oy jne.), jotka ostaa nämä asunnot velaksi ja myy ne sitten sopuhintaan Slumlord Oy:lle jolloin pankki ei hiillosta emoyhtiötä ollenkaan.

No joo tästä possesta on tosiaan ilmeisesti kaikki tiedot netissä, koska itse asuntosijoitusmogulit laulaa asioistaan, kuin Johnny Cash aikoinaan.

 

[Sakkez]

Jos haluaisin pienentää lainani nykyisiä korkokuluja, niin kumpi minun pitää valita: Ylimääräinen lyhennys, vai ennakkolyhennys? Ymmärrän noiden eron lainan lyhennyserien kannalta, mutta koron kannalta en. Ylimääräinen lyhennys ainakin varmaan pienentää korkoa heti, mutta pienentääkö ennakkoyhennys korkoa vasta seuraavan lyhennyserän yhteydessä? (voi periaatteessa olla kuukausienkin päästä)

 

[sledass]

Siellähän tuo on kerrottu, ennakkolyhennys ei pienennä korkoja. Teet vain lyhennyksen etuajassa eli siirtää seuraavan lyhennyksen eräpäivää. Ylimääräinen lyhennys pienentää lainapääomaa, ja näin myös korkoa tulevaisuudessa ja seuraava lyhennys tulee suunnitellun aikataulun mukaisesti maksuun.

 

[latzka]

Tuota OP:n tarjoaman ennakkolyhennyksen ideaa tai siitä saatavaa hyötyä en ole ikinä oikein ymmärtänyt, paitsi pankin kannalta.

 

[Boulder]

Ennakkolyhennys pienentää lainapääomaa etuajassa, eli se on sama kuin tuo ylimääräinen lyhennys mutta kohdistetaan maksueriin. Itse teen ennakkolyhennyksen aina palkkapäivänä, hippusia siitä kertyy mutta kertyypä kuitenkin. Korkohyöty taitaa näkyä suoraan vain siinä erässä, mihin se kohdistuu tai sitä edellisissä. Itsellä kun on tasalyhenteisiä lainoja niin en osaa sanoa muista sen tarkempaa. Tällä hetkellä olen maksanut elokuun ja syyskuun lyhennysosat jo pois ja sekä elo- että syyskuun lainaerät ovat pienempiä kuin ennen lyhennyksiä.

 

[edup]

Jos haluaisin pienentää lainani nykyisiä korkokuluja, niin kumpi minun pitää valita: Ylimääräinen lyhennys, vai ennakkolyhennys? Ymmärrän noiden eron lainan lyhennyserien kannalta, mutta koron kannalta en. Ylimääräinen lyhennys ainakin varmaan pienentää korkoa heti, mutta pienentääkö ennakkoyhennys korkoa vasta seuraavan lyhennyserän yhteydessä? (voi periaatteessa olla kuukausienkin päästä)

Siellähän tuo on kerrottu, ennakkolyhennys ei pienennä korkoja. Teet vain lyhennyksen etuajassa eli siirtää seuraavan lyhennyksen eräpäivää. Ylimääräinen lyhennys pienentää lainapääomaa, ja näin myös korkoa tulevaisuudessa ja seuraava lyhennys tulee suunnitellun aikataulun mukaisesti maksuun.

Tuota OP:n tarjoaman ennakkolyhennyksen ideaa tai siitä saatavaa hyötyä en ole ikinä oikein ymmärtänyt, paitsi pankin kannalta.

Tästä samasta oli täällä aiemmin keskustelua, ja ilmeisesti se kyllä siis vaikuttaa korkoihin alentavasti (koska pääoma pienenee). Tuo OP:n ilmoitus tuosta on edelleen mielestäni erikoinen, ja antaa täysin väärän kuvan siitä mitä se oikeasti tekee.

Keskustelua täällämain:

Asunnon ostaminen ja asuntolaina

Ei noissa sähkölämmitystä ole ollut useaan vuoteen. Toki materiaaleissa on säästetty, mutta niin se on monella muullakin pakettitalolla alkaen hinnalla. Huonekorkeuden ihannointia en ole ikinä ymmärtänyt. Näyttää joo jossain tilanteissa ihan kivalta, mutta vähentää usein käytännöllisyyttä sekä...

bbs.io-tech.fi

 

[JRan]

Tuota OP:n tarjoaman ennakkolyhennyksen ideaa tai siitä saatavaa hyötyä en ole ikinä oikein ymmärtänyt, paitsi pankin kannalta.

Siis tämä on vähän niinkuin käänteinen lyhennysvapaa. Soveltuu ihmiselle, joka elää kädestä suuhun ja rahat polttelee tilillä niin kauan, kun siellä mitään on. Eli jos tällainen henkilö saa rahaa jostain enemmän, niin voi käyttää sen lainan lyhentämiseen ennakkoon, johon taas ylimääräinen lyhennys ei sovellu.

Edit: kuuluu samaan kategoriaan, kuin se että pankissa saatetaan kysyä palkkapäivää ja haluta laittaa lyhennyspäiväksi se. Koska pelätään, että tilillä ei ole muina päivinä rahaa. Tämä tuskin koskettaa ketään tässä ketjussa keskustelevaa, mutta ihmisiä on moneen junaan.

 

[Sakkez]

Tästä samasta oli täällä aiemmin keskustelua, ja ilmeisesti se kyllä siis vaikuttaa korkoihin alentavasti (koska pääoma pienenee). Tuo OP:n ilmoitus tuosta on edelleen mielestäni erikoinen, ja antaa täysin väärän kuvan siitä mitä se oikeasti tekee.

Keskustelua täällämain:

Asunnon ostaminen ja asuntolaina

Ei noissa sähkölämmitystä ole ollut useaan vuoteen. Toki materiaaleissa on säästetty, mutta niin se on monella muullakin pakettitalolla alkaen hinnalla. Huonekorkeuden ihannointia en ole ikinä ymmärtänyt. Näyttää joo jossain tilanteissa ihan kivalta, mutta vähentää usein käytännöllisyyttä sekä...

bbs.io-tech.fi

Kiitos, tätä juuri hain. Täytyy ehkä itsekin vain kokeilla niin selviää.

 

[Boulder]

Siis tämä on vähän niinkuin käänteinen lyhennysvapaa. Soveltuu ihmiselle, joka elää kädestä suuhun ja rahat polttelee tilillä niin kauan, kun siellä mitään on. Eli jos tällainen henkilö saa rahaa jostain enemmän, niin voi käyttää sen lainan lyhentämiseen ennakkoon, johon taas ylimääräinen lyhennys ei sovellu.

Edit: kuuluu samaan kategoriaan, kuin se että pankissa saatetaan kysyä palkkapäivää ja haluta laittaa lyhennyspäiväksi se.

Ennakkolyhennykselle saa tällä hetkellä paremman verottoman tuoton kuin vaikka Norwegianin säästötililtä, jos siis on viime aikoina päivittynyt lainan korko

 

[Harb]

Ennakkolyhennykselle saa tällä hetkellä paremman verottoman tuoton kuin vaikka Norwegianin säästötililtä, jos siis on viime aikoina päivittynyt lainan korko

Ja päin vastoin että Norwegianilla voi saada paremman tuoton kuin ennakkolyhennykselle, jos ei ole ihan viime aikoina päivittynyt korko. Tosin tässä pitää ottaa huomioon 30% lähdevero korolle.

 

[JRan]

Ennakkolyhennykselle saa tällä hetkellä paremman verottoman tuoton kuin vaikka Norwegianin säästötililtä, jos siis on viime aikoina päivittynyt lainan korko

Muokkasin vielä vähän viestiä.

Mutta juu sen verran mitä tässä ketjussa ihmiset ovat "tutuksi tulleet", niin edellinen ei kosketa ketään täällä. Itse vaan nähnyt niin sanotusti joskus kaiken kun ollut yli 7v pankissa duunissa.

 

[Boulder]

Ja päin vastoin että Norwegianilla voi saada paremman tuoton kuin ennakkolyhennykselle, jos ei ole ihan viime aikoina päivittynyt korko. Tosin tässä pitää ottaa huomioon 30% lähdevero korolle.

Ja se, että Norwegian maksaa koron vasta vuoden viimeisenä pankkipäivänä eli massiivinen korkoa korolle-efekti jää saamatta

 

[JaySon]

Pitäneekin muistaa soittaa omalle lainakontaktille ja kysyä jos kokeilisi tuota ennakkolyhennystä että miten se sit käytännössä pelaa OP siis pankkina.

 

[renee]

Ennakkolyhennykselle saa tällä hetkellä paremman verottoman tuoton kuin vaikka Norwegianin säästötililtä, jos siis on viime aikoina päivittynyt lainan korko

Joo, lainan lyhentäminen ei ole mielestäni koskaan hullumpi idea ja nyt se on jopa sijoitusmielessä varsin kannattavaa. Kannattaa kuitenkin jättää kassaan vähän pelimerkkejä, eli ehkä pitäisin itse osan vaikka säästötilillä tms. nopeasti käteiseksi muutettavassa muodossa, kun niitä pakollisia tai "pakollisia" menoja voi tulla ja uuden rahoituksen hankkiminen voi tulla kalliiksi.

 

[Sakkez]

Tein eilen ennakkolyhennyksen OP:lla ja voin vahvistaa että nyt maksettava korko tippui heti. Minusta tuo on ihan fiksu systeemi, sillä nyt etukäteen maksamalla saan vähennettyä korkokuluja, ja halutessani saan lyhennysvapaata kun osa tulevista eristä on maksettu jo.

 

[antti-x]

Tein eilen ennakkolyhennyksen OP:lla ja voin vahvistaa että nyt maksettava korko tippui heti. Minusta tuo on ihan fiksu systeemi, sillä nyt etukäteen maksamalla saan vähennettyä korkokuluja, ja halutessani saan lyhennysvapaata kun osa tulevista eristä on maksettu jo.

Se on juuri noin, ja kuten olen ennenkin sanonut niin lisähyötynä verrattuna siihen että lyhentäisi lainaa lopusta tai juustohöylänä kaikista lyhennyseristä on se, että jos korot sattuisikin laskemaan paljon niin voi halutessaan käyttää sen itse maksetun lyhennysvapaan ja sijoittaa muualle. Esim. 2025 alussa voi sitten olla yhtä paljon lainaa kuin oli alkuperäisen maksusuunnitelman mukaan jos niin haluaa vaikka maksaisi nyt kaikki lyhennyserät 17 kuukaudelta.

 

[korpijääkäri]

Tein eilen ennakkolyhennyksen OP:lla ja voin vahvistaa että nyt maksettava korko tippui heti. Minusta tuo on ihan fiksu systeemi, sillä nyt etukäteen maksamalla saan vähennettyä korkokuluja, ja halutessani saan lyhennysvapaata kun osa tulevista eristä on maksettu jo.

Ison vai pienen lyhennyksen? Kiinnostas vain tietää millä summilla tuo on järkevää ettei mene nappikaupoiksi.

 

[Joukahaine]

Nyt on käynyt sitten asuntosijoittajan pikku lapsus. Tuli viime vuonna ostettua uusiokohde (uunituore yksiö sijoituskäyttöön). Kämpän hinta oli myyntihinta n 30t ja velaton hinta 90t. Ostin täysin velalla tuon 30t, yhden vuoden lyhennysvapaalla. Mitä en ostaessa tajunnut, että uusikohteen yhtiölaina nousi kohteessa vasta vuoden kuluttua. Tähän mennessä vuokralainen kattanut lainan ja yhtiövastikkeen ja nyt kun yhtiövastike nousi vuoden jlk niin vuokralainen kattaa lainan ja vain osan yhtiövastikkeesta. Itseltä menee n 200e/kk vastikkeen lyhentämiseen vuokrakämpässä.

Onkos tässä tilanteessa muuta kannattavaa tehdä kun myydä asunto? lainaa on maksettu (vuokralainen on maksanut) vasta n parin tonnin verran. 200e kohtuu suuri kulu kuitenkin maksaa itse sijoitusasunnosta ylimääräistä. Nää on näitä live and learn kokemuksia.

 

[elmo]

Nyt on käynyt sitten asuntosijoittajan pikku lapsus. Tuli viime vuonna ostettua uusiokohde (uunituore yksiö sijoituskäyttöön). Kämpän hinta oli myyntihinta n 30t ja velaton hinta 90t. Ostin täysin velalla tuon 30t, yhden vuoden lainalyhennyksellä. Mitä en ostaessa tajunnut, että uusikohteen yhtiölaina nousi kohteessa vasta vuoden kuluttua. Tähän mennessä vuokralainen kattanut lainan ja yhtiövastikkeen ja nyt kun yhtiövastike nousi vuoden jlk niin vuokralainen kattaa lainan ja vain osan yhtiövastikkeesta. Itseltä menee n 200e/kk vastikkeen lyhentämiseen vuokrakämpässä.

Onkos tässä tilanteessa muuta kannattavaa tehdä kun myydä asunto? lainaa on maksettu (vuokralainen on maksanut) vasta n parin tonnin verran. 200e kohtuu suuri kulu kuitenkin maksaa itse sijoitusasunnosta ylimääräistä. Nää on näitä live and learn kokemuksia.

Propsit siitä, että eka ketä kehtaa kirjoittaa tänne tehneensä tuon mitä täällä päivitelty iltapäivälehtien lööppitasolla (ellet sitten trollaa)

Eiköhän se nyt kannata vaan kaivaa se 200€/kk ja jokunen tyhjäkuukausi joskus väliin. Voit toki myydä jos sattuu löytymään sellainen 10-30k€ käteistä maksaa pankille lainasta (tai ottaa lainaa, että pääset asunnosta eroon). Myydessä nyt velattomat tarjoukset kun todennäköisesti ei ole lähellekkään sitä mitä itse maksoit vuosi sitten.

 

[antti-x]

Ison vai pienen lyhennyksen? Kiinnostas vain tietää millä summilla tuo on järkevää ettei mene nappikaupoiksi.

Nappikauppaa se tietty on yhden kuun koroissa mutta ihan normaalilla matematiikalla menee. Jos korko olisi nyt vaikka 5% helppouden vuoksi ja lyhentää nyt ylimääräisen 5 tonnia niin vuoden koroissa säästää 250€ eli yhden kuun koroissa vajaa 21€.

 

[Joukahaine]

Propsit siitä, että eka ketä kehtaa kirjoittaa tänne tehneensä tuon mitä täällä päivitelty iltapäivälehtien lööppitasolla (ellet sitten trollaa)

Eiköhän se nyt kannata vaan kaivaa se 200€/kk ja jokunen tyhjäkuukausi joskus väliin. Voit toki myydä jos sattuu löytymään sellainen 10-30k€ käteistä maksaa pankille lainasta (tai ottaa lainaa, että pääset asunnosta eroon). Myydessä nyt velattomat tarjoukset kun todennäköisesti ei ole lähellekkään sitä mitä itse maksoit vuosi sitten.

En trollaa, enkä ole juuri lukenut iltapäivälööppejä. Ehkä olisi pitänyt . Sinänsä varallisuutta on kertynyt sijoituksilla ihan hyvin. Tuon 30t lainan voisin maksaa poiskin heti, mutta koska nämä rahat ovat rahastoissa ei oikein halua kaivautua noihin vielä kun tarkoitus pitää vuosia. Tää asuntosijoittaminen oli semmoinen mitä halusin koittaa. Nyt on käynyt näin. Tuo 200e negatiivinen kassavirta ei oikein maistu eli pitää vähän pohtia mitä tässä tekisi. Maksaisiko tuon 30t lainalyhennystä enemmän kerralla? Myisikö kämpän? Odottaisiko vielä vuoden verran ja katsoo kun asunnosta on taas maksettu se pari tonnia lainaa enemmän pois.

 

[Joukahaine]

Propsit siitä, että eka ketä kehtaa kirjoittaa tänne tehneensä tuon mitä täällä päivitelty iltapäivälehtien lööppitasolla (ellet sitten trollaa)

Eiköhän se nyt kannata vaan kaivaa se 200€/kk ja jokunen tyhjäkuukausi joskus väliin. Voit toki myydä jos sattuu löytymään sellainen 10-30k€ käteistä maksaa pankille lainasta (tai ottaa lainaa, että pääset asunnosta eroon). Myydessä nyt velattomat tarjoukset kun todennäköisesti ei ole lähellekkään sitä mitä itse maksoit vuosi sitten.

Edit. Siis mitä helvettiä! Nyt tuli ajatusvirhe. 30t laina, 20v laina-aika ja 1v lyhennysvapaa. Tätä se teettää kun ei nuku hyvin..

 

[elmo]

Edit. Siis mitä helvettiä! Nyt tuli ajatusvirhe. 30t laina, 20v laina-aika ja 1v lyhennysvapaa. Tätä se teettää kun ei nuku hyvin..

Jos maksat tuon 30k pois niin onko sitten kassavirtaneutraali?

En mä kyllä lähtisi myymään ellei olisi pakko vaikka sijainti olisi pro niin tosiaan sen markkinahinta on ihan jotain muuta nyt. Samoin moni karsastaa tollasta uutta kohdetta minkä arvosta on 70% yhtiölainoitettu. Worst case scenaariossa siitä kun laukeaa kollektiivisesti osakkaille vielä muidenkin maksamattomat velat...

Rahalla nyt vaan on hinta jos nyt on se 120ke pätkää niin 5% korolla se tekee 6k€. Kyllähän se kämppä siellä taustalla lyhenee vaikka omasta kukkarosta jok kk pitää euroja laittaa... Vuoden parin päästä tilanne vo itaas olla ihan eri korkojen suhteen, mutta jos nyt otat sen 10-30k€ takkiin myymällä niin se tilanne ei muutu enää miksikään.

 

[zepi]

Nyt on käynyt sitten asuntosijoittajan pikku lapsus. Tuli viime vuonna ostettua uusiokohde (uunituore yksiö sijoituskäyttöön). Kämpän hinta oli myyntihinta n 30t ja velaton hinta 90t. Ostin täysin velalla tuon 30t, yhden vuoden lyhennysvapaalla. Mitä en ostaessa tajunnut, että uusikohteen yhtiölaina nousi kohteessa vasta vuoden kuluttua. Tähän mennessä vuokralainen kattanut lainan ja yhtiövastikkeen ja nyt kun yhtiövastike nousi vuoden jlk niin vuokralainen kattaa lainan ja vain osan yhtiövastikkeesta. Itseltä menee n 200e/kk vastikkeen lyhentämiseen vuokrakämpässä.

Onkos tässä tilanteessa muuta kannattavaa tehdä kun myydä asunto? lainaa on maksettu (vuokralainen on maksanut) vasta n parin tonnin verran. 200e kohtuu suuri kulu kuitenkin maksaa itse sijoitusasunnosta ylimääräistä. Nää on näitä live and learn kokemuksia.

En trollaa, enkä ole juuri lukenut iltapäivälööppejä. Ehkä olisi pitänyt . Sinänsä varallisuutta on kertynyt sijoituksilla ihan hyvin. Tuon 30t lainan voisin maksaa poiskin heti, mutta koska nämä rahat ovat rahastoissa ei oikein halua kaivautua noihin vielä kun tarkoitus pitää vuosia. Tää asuntosijoittaminen oli semmoinen mitä halusin koittaa. Nyt on käynyt näin. Tuo 200e negatiivinen kassavirta ei oikein maistu eli pitää vähän pohtia mitä tässä tekisi. Maksaisiko tuon 30t lainalyhennystä enemmän kerralla? Myisikö kämpän? Odottaisiko vielä vuoden verran ja katsoo kun asunnosta on taas maksettu se pari tonnia lainaa enemmän pois.

Edit. Siis mitä helvettiä! Nyt tuli ajatusvirhe. 30t laina, 20v laina-aika ja 1v lyhennysvapaa. Tätä se teettää kun ei nuku hyvin..

Ensin varmaan kannattaa opetella matikkaa ja pistää ne numerot oikeasti paperille ja laskea ihan itse niin, että ymmärrät tilanteesi. Ilmeisesti taloudellinen tilanne on se, että mitään pakkoa ei ole kuukaudessa tai kahdessa tehdä mitään.

Mikä ihmeen 30k mistä puhut näissä jälkimmäisissä viesteissä? Oletko tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä vai sotketko vaan sen mitä maksoit siihen mitä olet taloyhtiölle velkaa?

Ekasta viestistä päättelin että sulla on omaa pääomaa sisällä 30 000e, kämpän velaton ostohinta oli 90 000e ja yhtiölainaa on ~60 000e. Mutta nyt numeroita on tullut joka lähtöön ja en jaksa enää arvailla.

Edit:
Jos vuokralaiselta saamasi vuokra on suurempi kuin taloyhtiölainan korko + hoitovastike, niin tienaat edelleen joka kuukausi omistamisella jotain...

Ts. jos sun taloyhtiölainassa on korko vaikka 4.5% ja lainapääoma on 60000e ja hoitovastike vaikka 150e/kk, niin kunhan vuokratulo on yli 375e/kk, niin tienaat kyllä jotain omistuksella. (60 000e * 0.045 = 2700e, eli 225e/kk korkomenoja + vastike = 375e/kk menoja kämpästä).

Asuntosijoittaminen on ihan paska business nykyisessä korkoilmapiirissä. Jos tuottoja haluaa, ne tulevat siitä että ostetaan paskakuntoista halvalla ja rempataan omin käsin ja vuokrataan huippuhintaan stailattuna.

 

[korpijääkäri]

Nyt on käynyt sitten asuntosijoittajan pikku lapsus. Tuli viime vuonna ostettua uusiokohde (uunituore yksiö sijoituskäyttöön). Kämpän hinta oli myyntihinta n 30t ja velaton hinta 90t. Ostin täysin velalla tuon 30t, yhden vuoden lyhennysvapaalla. Mitä en ostaessa tajunnut, että uusikohteen yhtiölaina nousi kohteessa vasta vuoden kuluttua. Tähän mennessä vuokralainen kattanut lainan ja yhtiövastikkeen ja nyt kun yhtiövastike nousi vuoden jlk niin vuokralainen kattaa lainan ja vain osan yhtiövastikkeesta. Itseltä menee n 200e/kk vastikkeen lyhentämiseen vuokrakämpässä.

Onkos tässä tilanteessa muuta kannattavaa tehdä kun myydä asunto? lainaa on maksettu (vuokralainen on maksanut) vasta n parin tonnin verran. 200e kohtuu suuri kulu kuitenkin maksaa itse sijoitusasunnosta ylimääräistä. Nää on näitä live and learn kokemuksia.

Mistä saa 90t. Asunnon? Ja vielä uuden. Linkkiä kehiin.

 

[elmo]

Mistä saa 90t. Asunnon? Ja vielä uuden. Linkkiä kehiin.

Katos luin tuon väärin. Aattelin autom., että 120k ja siitä omaa rahaa (velkaa) 30k. Tosiaan 90k uusi kämppä ja niin sehän on alle nykyisten markkinahintojen jos sijainti vaan on kasvukeskuksessa (eikä kai viime vuosina uusia ole rakennettu edes muualle?).

 

[mie]

Oletettavasti kyseessä on pikkukaupungissa olevasta yksisöstä, kerran velaton hinta on vain 90ke. Mikäli ymmärsin oikein, niin Joukahaine rahoitti tuon ottamalla omiin nimiinsä 30ke pankkilainen ja 60ke on taloyhtiön kautta. Yllätyksenä tuli, että myös tuo 60ke osuus pitää maksaa pois.

Onko tuo sitten hyvä sijoitus? Kannattaa laskea paljon vuokratuotto on. Suomessa normaalisti puhutaan noin 1-4% tuotoista vuodessa asuntosijoittamisessa. 90 ke:n asunnon siis pitäisi tuottaa 900e - 3600e vuodessa voittoa, hoitovastikkeiden, tyhjien kuukausien, välittäjäpalkkioiden ja pääomakorkojen jälkeen.

 

[Joukahaine]

Ensin varmaan kannattaa opetella matikkaa ja pistää ne numerot oikeasti paperille ja laskea ihan itse niin, että ymmärrät tilanteesi. Ilmeisesti taloudellinen tilanne on se, että mitään pakkoa ei ole kuukaudessa tai kahdessa tehdä mitään.

Mikä ihmeen 30k mistä puhut näissä jälkimmäisissä viesteissä? Oletko tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä vai sotketko vaan sen mitä maksoit siihen mitä olet taloyhtiölle velkaa?

Ekasta viestistä päättelin että sulla on omaa pääomaa sisällä 30 000e, kämpän velaton ostohinta oli 90 000e ja yhtiölainaa on ~60 000e. Mutta nyt numeroita on tullut joka lähtöön ja en jaksa enää arvailla.

Edit:
Jos vuokralaiselta saamasi vuokra on suurempi kuin taloyhtiölainan korko + hoitovastike, niin tienaat edelleen joka kuukausi omistamisella jotain...

Ts. jos sun taloyhtiölainassa on korko vaikka 4.5% ja lainapääoma on 60000e ja hoitovastike vaikka 150e/kk, niin kunhan vuokratulo on yli 375e/kk, niin tienaat kyllä jotain omistuksella. (60 000e * 0.045 = 2700e, eli 225e/kk korkomenoja + vastike = 375e/kk menoja kämpästä).

Asuntosijoittaminen on ihan paska business nykyisessä korkoilmapiirissä. Jos tuottoja haluaa, ne tulevat siitä että ostetaan paskakuntoista halvalla ja rempataan omin käsin ja vuokrataan huippuhintaan stailattuna.

Minulla on pankista 30t laina asuntoa varten.

Maksoin asunnosta 30t (myyntihinta)
Asunnon velkaosuus 60t
Velaton hinta 90t

Maksan pankille 300e/kk lainanlyhennystä (tuohon 30t lainaan kun otin)
Maksan vastikkeita 400e/kk
Yht 700e

Vuokra on 500e minkä vuokralainen maksaa minulle kuukausittain

700-500 =200

Eli vuokra ei kata pankkilainaa + vastikkeita.
Luvut nyt tasalukuina.

 

[Joukahaine]

Oletettavasti kyseessä on pikkukaupungissa olevasta yksisöstä, kerran velaton hinta on vain 90ke. Mikäli ymmärsin oikein, niin Joukahaine rahoitti tuon ottamalla omiin nimiinsä 30ke pankkilainen ja 60ke on taloyhtiön kautta. Yllätyksenä tuli, että myös tuo 60ke osuus pitää maksaa pois.

Onko tuo sitten hyvä sijoitus? Kannattaa laskea paljon vuokratuotto on. Suomessa normaalisti puhutaan noin 1-4% tuotoista vuodessa asuntosijoittamisessa. 90 ke:n asunnon siis pitäisi tuottaa 900e - 3600e vuodessa voittoa, hoitovastikkeiden, tyhjien kuukausien, välittäjäpalkkioiden ja pääomakorkojen jälkeen.

Yllätyksenä tuli että piti maksaa pois noin paljon kuussa koska ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaata. Tässäpä se lapsus kävi.

 

[Vaateri]

Eli vuokra ei kata pankkilainaa + vastikkeita.
Luvut nyt tasalukuina.

Paljonko siitä lyhennyksestä on korkoa ja paljonko lainan lyhennystä? Vuokran täytyisi toki kattaa korkokulut ja vastike, mutta lainan lyhennys on sitten eri asia.

 

[sledass]

Paljonko siitä lyhennyksestä on korkoa ja paljonko lainan lyhennystä? Vuokran täytyisi toki kattaa korkokulut ja vastike, mutta lainan lyhennys on sitten eri asia.

tähän varmaan hyvä laittaa täsmennys:
Vuokran tulisi kattaa hoitovastike+rahoitusvastikkeen korko + pankkilainan korko ja ylimenevä osuus kerryttää joukahaisen omaisuutta, vaikka sinne pitäisi laittaa itse vielä vähän lisää päälle.

 

[kilroy1]

tähän varmaan hyvä laittaa täsmennys:
Vuokran tulisi kattaa hoitovastike+rahoitusvastikkeen korko + pankkilainan korko ja ylimenevä osuus kerryttää joukahaisen omaisuutta, vaikka sinne pitäisi laittaa itse vielä vähän lisää päälle.

Juuri näin. Monelle sioittajalle tulee yllätyksenä että se pankkilainan lyhennys ei lasketa pääomaveron vähennykseksi.. sijoitusasunto jossa ei ole rahoitusvastiketta voi olla kassavirtanegatiivinen mutta siitä huolimatta siitä joutuu maksamaan pääomaveroa..

 

[zepi]

Minulla on pankista 30t laina asuntoa varten.

Maksoin asunnosta 30t (myyntihinta)
Asunnon velkaosuus 60t
Velaton hinta 90t

Maksan pankille 300e/kk lainanlyhennystä (tuohon 30t lainaan kun otin)
Maksan vastikkeita 400e/kk
Yht 700e

Vuokra on 500e minkä vuokralainen maksaa minulle kuukausittain

700-500 =200

Eli vuokra ei kata pankkilainaa + vastikkeita.
Luvut nyt tasalukuina.

Paljonko saisit myymällä? Ja saisitko ylipäätään rahaa vai joudutko maksamaan, että joku suostuu ottamaan tuon yhtiölainan vaivoikseen?

Todennäköisesti juuri nyt myynti on tosi nihkeää - mutta jos joku sulle 30k tarjoaa, niin myisin heti pois…

Vaikeampi sanoa mitä tekisi jos korkein tarjous on 10k ja itselle jäisi 20k velkaa seikkailusta käteen…

 

[Joukahaine]

Paljonko saisit myymällä? Ja saisitko ylipäätään rahaa vai joudutko maksamaan, että joku suostuu ottamaan tuon yhtiölainan vaivoikseen?

Todennäköisesti juuri nyt myynti on tosi nihkeää - mutta jos joku sulle 30k tarjoaa, niin myisin heti pois…

Vaikeampi sanoa mitä tekisi jos korkein tarjous on 10k ja itselle jäisi 20k velkaa seikkailusta käteen…

Vaikea sanoa. Hyvin voisi esim joku sijoittaja tuon ostaa. Kyseessä kuitenkin vuoden -22 asunto ja meni nuo kaikki taloyhtiön/kerrostalon asunnot kaupaksi. En tietenkään myisi alle 30t.

 

[leffo]

Yllätyksenä tuli että piti maksaa pois noin paljon kuussa koska ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaata. Tässäpä se lapsus kävi.

Kai niissä papereissa ja myyntitiedoissa kuitenkin se oli mainittu? Siis että eka tai yleensä pari ekaa vuotta on lyhennysvapaita. Kaikki ilmoitukset mitä mä olen nähnyt mainitsee tämän ja monissa myös on ilmoitettu mikä on lyhennysvastike, suoraan ilmoituksessa, lopuissa se lukee rakennuttajan esittelysivuilla.

Ymmärtäisin hyvin että se vastine nyt on yllättävän suuri koska korot ovat nousseet niin paljon ja taloyhtiöiden korot ovat selvästi korkeammat.



Tuosta toisesta jutusta, oikotieltä ihan haulla löytyy helposti n. 90k hintaisia 2021 ja uudempia asuntoja. Menin jo poistamaan haun mutta siis Oulua, Mikkeliä ja Kuopiota löytyi, ja vastaavia keskisuuria kaupunkeja.

 

[antti-x]

Juuri näin. Monelle sioittajalle tulee yllätyksenä että se pankkilainan lyhennys ei lasketa pääomaveron vähennykseksi.. sijoitusasunto jossa ei ole rahoitusvastiketta voi olla kassavirtanegatiivinen mutta siitä huolimatta siitä joutuu maksamaan pääomaveroa..

Toki asunnosta voi tehdä poistoja eli jäljellä olevasta hankintamenosta sen 4% voi vähentää verotuksessa mutta se hyöty tietty säilyy vain niin kauan kuin asunnon omistaa, koska vain poistamattoman osuuden voi sitten myydä sijoitusasunnosta verovapaasti.

 

[Diegoo]

Toki asunnosta voi tehdä poistoja eli jäljellä olevasta hankintamenosta sen 4% voi vähentää verotuksessa mutta se hyöty tietty säilyy vain niin kauan kuin asunnon omistaa, koska vain poistamattoman osuuden voi sitten myydä sijoitusasunnosta verovapaasti.

Poistot voi tehdä vaan, jos omistaa rakennukse suoraan itse eli osakkeesta ei voi tehdä poistoja. Toki poistot vaikuttavat vastikkeen kautta verotukseen, mutta siitä ei ole hirveästi yksittäiselle sijoittajalle hyötyä.

 

[overcome]

Mikähän tämä suuri muutos on?

EKP vihjaa suuresta muutoksesta – Suomalaiset saattavat joutua pettymään pahasti

Kaikki puhuu sen puolesta, että korkotaso euroalueella joka tapauksessa nousee edelleen. Lisäksi EKP on tehnyt selväksi, että korot aiotaan myös pitää saavutetulla tasolla pitkään.

www.kauppalehti.fi

 

[AeshmA]

Mikähän tämä suuri muutos on?

EKP vihjaa suuresta muutoksesta – Suomalaiset saattavat joutua pettymään pahasti

Kaikki puhuu sen puolesta, että korkotaso euroalueella joka tapauksessa nousee edelleen. Lisäksi EKP on tehnyt selväksi, että korot aiotaan myös pitää saavutetulla tasolla pitkään.

www.kauppalehti.fi

Itse kun samaa uutista katselin aiemmin, niin todennäköisesti viitataan tuossa alaotsikossa olevaan:
Kaikki puhuu sen puolesta, että korkotaso euroalueella joka tapauksessa nousee edelleen. Lisäksi EKP on tehnyt selväksi, että korot aiotaan myös pitää saavutetulla tasolla pitkään.

 

[renee]

Suomi ei tarvitsisi enää koronnostoja, mutta suurissa euromaissa on tehty melko mukavia palkankorotuksia Suomeen verrattuna ja koronnostot eivät näy niissä läheskään niin nopeasti kuin meillä, koska esim. asuntolainojen korot sidotaan yleisimmin pitkiin korkoihin.

 

[Seese]

Suomi ei tarvitsisi enää koronnostoja, mutta suurissa euromaissa on tehty melko mukavia palkankorotuksia Suomeen verrattuna ja koronnostot eivät näy niissä läheskään niin nopeasti kuin meillä, koska esim. asuntolainojen korot sidotaan yleisimmin pitkiin korkoihin.

Belgiassa/Italiassahan korotukset oli 13% luokkaa ostovoiman ylläpitämiseksi.

Luulisi että kansantalouden etu olisi tuoda takaisin korkojen verovähennykset, mutta se viime hallituksen palkkaama ajatushautomo kovaan ääneen toitotti että älkää vaan palauttako sitä missään nimessä.

 

[korpijääkäri]

Taitaa pelkästään Suomalaiset maksaa pitkästi yli miljardin edestä pelkkiä korkoja vuositasolla. Kaikki tämä on pois muusta kulutuksesta.

 

[zepi]

Taitaa pelkästään Suomalaiset maksaa pitkästi yli miljardin edestä pelkkiä korkoja vuositasolla. Kaikki tämä on pois muusta kulutuksesta.

Ei raha tai ostovoima mihinkään sillä katoa, että raha siirtyy henkilöltä A pankille B.

Pankki B maksaa sillä rahalla ensin pankkihenkilökunnalle C palkkoja ja maksaa sen jälkeen henkilölle D (osakkeenomistaja) voittoja osinkona (plus valtiolle E veroina). C + D + E ostovoima lisääntyy tasan identtisen määrän kuin henkilön A ostovoima vähenee -> ei vaikutusta kansantalouteen.

 

[korpijääkäri]

Ei raha tai ostovoima mihinkään sillä katoa, että raha siirtyy henkilöltä A pankille B.

Pankki B maksaa sillä rahalla ensin pankkihenkilökunnalle C palkkoja ja maksaa sen jälkeen henkilölle D (osakkeenomistaja) voittoja osinkona (plus valtiolle E veroina). C + D + E ostovoima lisääntyy tasan identtisen määrän kuin henkilön A ostovoima vähenee -> ei vaikutusta kansantalouteen.

Äh.
Kerroppas sitten miten pääsemme inflaatiosta eroon jos koron nostoilla tähän ei päästä.

 

[Wanzel]

Ei raha tai ostovoima mihinkään sillä katoa, että raha siirtyy henkilöltä A pankille B.

Pankki B maksaa sillä rahalla ensin pankkihenkilökunnalle C palkkoja ja maksaa sen jälkeen henkilölle D (osakkeenomistaja) voittoja osinkona (plus valtiolle E veroina). C + D + E ostovoima lisääntyy tasan identtisen määrän kuin henkilön A ostovoima vähenee -> ei vaikutusta kansantalouteen.

No ei nyt kyllä sinne päinkään

 

[Tc4pb]

Osaako joku sanoa noin suurin piirtein minkälaisia kiinteän koron lainatarjouksia tällä hetkellä on tarjolla asuntolainoihin?

 

[JRan]

Suomi ei tarvitsisi enää koronnostoja, mutta suurissa euromaissa on tehty melko mukavia palkankorotuksia Suomeen verrattuna ja koronnostot eivät näy niissä läheskään niin nopeasti kuin meillä, koska esim. asuntolainojen korot sidotaan yleisimmin pitkiin korkoihin.

Niin toisaalta näissä maissa on maksettu kokoajan kovempaa korkoa, eli kun itse makselimme jotain 0-0,5% paikkeilla niin pitkät korot on kuitenkin ollut jotain 1-3% välillä silloinkin ja toki marginaalit päälle. Joten varmasti täytyy vielä vettä virrata Vantaassa paljon (ja korkojen noustakin edelleen) jotta tässä matikassa tappiolle jäämme jos leikitään ajatuksella, että laina on otettu vaikka 15 vuotta sitten pitkällä vs lyhyellä korolla.

Historian näkökulmasta taitaa olla ne pidemmät (esim. 5v ja 10v) korot aina tulleet kalliimmaksi, kuin lyhyet korot. Toki jos puoli vuotta ennen Venäjän aloittamaa sotaa onnistui lukitsemaan 10v koron kiinni, niin saattaa olla voittaja, mutta toki jotkut voittaa lotossakin.