Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[FinMaky]

Ilmeisesti takuutyönä.
Mistä kaikesta voi päättää? Ja siis mistä kaikesta haitallisesta minun kannaltani?
Niin, sitä juuri mietin, että mitä kaikeka se omistaja voi sitten jyrätä, kun omistaa useat muut asunnot? Saako jotenkin keploteltua minulta rahaa? Yhtiö siis vuokraa muita taloyhtiön asuntoja ihmisille ja olen itsekin ollut siinä vuokralla, olisin ostamassa itselle sijoituskäyttöön tiskin alta asuntoa, jossa olen asunut itsekin.
Kannattaako pakittaa, kun vielä voi?
Kauppahinta on mielestäni kohtuullinen sijoituskäyttöön.

HS Espoo | Keskellä kalleinta Tapiolaa ränsistyy kokonainen kerrostalo: Mistä on kyse? Pahin skenario: Ei korjata mitään ja arvo laskee.

 

[Grez]

Mulle tarjosi OP juuri lainaa 0,45% marginaalilla ja 30v maksuajalla, mutta vain jos ottaa 1,550 prosentin korkokaton 14 vuodeksi (eli 1,1% todellinen vuosikorko). Ilman kattoa 0,55% marginaali ja maksimilaina-aika 25 vuotta. Takaisinmaksuturvaa tarjosivat myös 120€/kk.

No paljonko se korkokatto sitten maksaa?

Jossain 2017 vuoden esimerkissä OP:n korkokaton hinta oli 0,45% lisämarginaali. Jos sama hinta sinunkin kohdallasi (eli käytännössä 0,9% marginaali korkokatolla) niin sitten suurella todennäköisyydellä tuo katoton 0,55% marginaali olisi lopulta edullisempi.

 

[Grez]

Mistä kaikesta voi päättää? Ja siis mistä kaikesta haitallisesta minun kannaltani?

Missä tahansa päätöksessä kaikkia osakkaita täytyy kuitenkin kohdella tasapuolisesti.

 

[maustevoi]

HS Espoo | Keskellä kalleinta Tapiolaa ränsistyy kokonainen kerrostalo: Mistä on kyse? Pahin skenario: Ei korjata mitään ja arvo laskee.

Jep, toisaalta yhtiö suorittaaa minusta ihan laadukasta vuokraustoimintaa. On toiminut ISS-palvelut ja ilmaistoinninsäädöt yms.. ja tilinpäätöskin ok.
Kai se firma nyt omaisuudestaan haluaa huolta pitää?

Missä tahansa päätöksessä kaikkia osakkaita täytyy kuitenkin kohdella tasapuolisesti.

Niin pitää, sillä mietinkin että jos firma omistaa muut niin eikös se niille tuottoa halua itsekin? Kuten siis minäkin, eli tottakai tarpeelliset korjataan ja omaisuudesta huolta pidetään?

Mutta mitä muuta?
Toimitusjohtaja itse tätä minulle on myymässä, vaikuttaa ihan asialliselta kaverilta, mutta tosiaan mietin mahdollisia suojamekanismeja, että kun toimii firman kautta - niin onko jostain vastuussa?

--
Myyntihinta vuokratuottoineen on ok tasolla ja tämä sinällään olisi sijoituskämpäksi ostettuna oikein mainio omasta mielestäni; kassavirtapositiivinen kohde. Siksi houkuttaa.
Tämä osakeyhtiö omistaa siis +40 asuntoa, ja tästä rivitalokokonaisuudesta 1-4, eli noin 30 asuntoa. Olisin ostamassa näistä yhtä omaan sijoituskäyttöön ja ryhdyin miettimään, mitä riskejä tähän liittyy kustannusten muodossa? Tai jatkomyynnin tai vuokraamisen?

 

[Grez]

No periaatteessahan pääomistaja voisi valita taloyhtiölle vaikka sikahintaisen samaan konserniin kuuluvan isännöitsijän ja kierrättää sitä kautta rahaa vastikkeista itselleen. (En sit tiedä voisiko noin suorassa riippuvuussuhteessa vaatia yhtiökokouksessa pääomistajan jääväämistä päätöksenteosta)

Mutta siis ainahan kusetuksen mahdollisuuksia on.

 

[Zigh]

Niin pitää, sillä mietinkin että jos firma omistaa muut niin eikös se niille tuottoa halua itsekin? Kuten siis minäkin, eli tottakai tarpeelliset korjataan ja omaisuudesta huolta pidetään?

Kuten yllä sanottu, voidaan alkaa pihistelemään ja tarpeellisia korjauksia ei tehdäkään ajallaan. Tai ostetaan huoltopalveluita ylihinnalla joltain saman konsernin yhtiöltä. Kaikenlaisia mahdollisuuksia on.

 

[maustevoi]

Kuten yllä sanottu, voidaan alkaa pihistelemään ja tarpeellisia korjauksia ei tehdäkään ajallaan. Tai ostetaan huoltopalveluita ylihinnalla joltain saman konsernin yhtiöltä. Kaikenlaisia mahdollisuuksia on.

Onko tuon ylihintaisen ostamisen tarkoituksena vähentää jotenkin omaa verotusta? Silloin tuon voisi ymmärtääkin, että ns. isot kulut ja voi vähentää vuokratuotoista?

Koska tuskin nyt huoltopalveluista (vaikka hinta nousisikin) nyt yhdeltä osakkaalta eli minulta on paljoa nyhdettävissä, kun kait ne nyt samassa suhteessa joutuu muutkin asunnot niitä maksamaan (firma)?

Jos taas joku isompi remontti tehdään, heitetään vaikka kylppärit, niin samalla suhteellahan ne muut asunnot eli kyseinen firma osallistuu kuluihin? Eikai se firmankaan etu ole isoja kuluja hankkia, vaan pitää huolta omaisuudestaan?



Kiinnostava tilanne, koska kehittyi itsellekin yllättäen ja nopeasti.
Rupesipa mietityttämään - kauppakirjaraakileet jo valmiina.

Korjaan, firmalla on yli 150 asuntoa ja perustettu 95 tienoilla.. VAikuttaako asiaan=?

 

[Zigh]

Kiinnostava tilanne, koska kehittyi itsellekin yllättäen ja nopeasti.
Rupesipa mietityttämään - kauppakirjaraakileet jo valmiina.

Onko käsitystä miksi firma haluaa myydä tämän asunnon? Onko sillä aikomusta myydä niitä enemmänkin? Miksi? Jos tuotto on kerta hyvä, miksi myydä?

 

[maustevoi]

Onko käsitystä miksi firma haluaa myydä tämän asunnon? Onko sillä aikomusta myydä niitä enemmänkin? Miksi? Jos tuotto on kerta hyvä, miksi myydä?

Ei ole. Kyllä minäkin sitä mietin, että miksi. Onko jokin kosteusvaurio tms.? Toisaalta, isännöitsijätodistuksissa ja korjaussuunnitelmisssa ei ollut mitään ihmeellistä, ihan hyvää perushuoltoa ja asioiden hoitoa. Itsekin olen asunnossa viihtynyt ja huoltoa tehty ajallaan.

Paitsi että myymällä tulisi firmaan investointirahaa esim. johonkin uudiskohteen myyntihintaan tms.. Niin minä toimisin firmana, möisin tuottavan pois ostaakseni pari myyntihintaista tilalle.
Ainakin itse möisin firmana ihan mielellään tuottavan kohteen, jos saa sitten pari uutta tilalle.

 

[Grez]

Onko tuon ylihintaisen ostamisen tarkoituksena vähentää jotenkin omaa verotusta? Silloin tuon voisi ymmärtääkin, että ns. isot kulut ja voi vähentää vuokratuotoista?

Totta kai kulut on suoraan vuokratuotoista vähennettävissä, mutta sitten taas sieltä ylihintaista palvelua laskuttavasta yhtiöstä joutuu vastaavasti verot maksamaan voitoista. Eli käytännössä verovaikutus olisi plus miinus nolla (ellei sitten joku firmoista oo matalamman verotuksen piirissä jossain veroparatiisissa tai "hollantilaisessa voileivässä" tms)

Koska tuskin nyt huoltopalveluista (vaikka hinta nousisikin) nyt yhdeltä osakkaalta eli minulta on paljoa nyhdettävissä, kun kait ne nyt samassa suhteessa joutuu muutkin asunnot niitä maksamaan (firma)?

Niin no jos siirtelee taskusta toiseen, niin on varmaan aika se ja sama kuinka isoja seteleitä siirtelee. Eli jos yhtiövastiketta saataisiin paisutettua vaikka keskimäärin satasella kuussa niin kai siitä firman ulkopuolisilta jo jonkinlainen summa kertyisi vuodessa. Itse en muutaman tonnin takia viitsisi alkaa mitään jäätävää kusetusta virittelemään, mutta teoriassa mahdollisuus on olemassa.

Sinänsä en pitäisi mitenkään mahdottomana että ihan vaan haluavat hajauttaa riskiä ja sitä myöten omistaa pienemmän osuuden kustakin taloyhtiöstä. Ja ehkä uudiskohteessa on parempi tuotto kuin vanhassa sinänsä hyvin tuottavassa kohteessa.

 

[maustevoi]

Totta kai kulut on suoraan vuokratuotoista vähennettävissä, mutta sitten taas sieltä ylihintaista palvelua laskuttavasta yhtiöstä joutuu vastaavasti verot maksamaan voitoista. Ei käytännössä verovaikutus plus miinus nolla.


Niin no jos siirtelee taskusta toiseen, niin on varmaan aika se ja sama kuinka isoja seteleitä siirtelee. Eli jos kaikki yhtiövastiketta saataisiin paistettua vaikka keskimäärin satasella kuussa niin kai siitä firman ulkopuolisilta jo jonkinlainen summa kertyisi vuodessa. Itse en muutaman tonnin takia viitsisi alkaa mitään jäätävää kusetusta virittelemään, mutta teoriassa mahdollisuus on olemassa.

Sinänsä en pitäisi mitenkään mahdottomana että ihan vaan haluavat hajauttaa riskiä ja sitä myöten omistaa pienemmän osuuden kustakin taloyhtiöstä. Ja ehkä uudiskohteessa on parempi tuotto kuin vanhassa sinänsä hyvin tuottavassa kohteessa.

Tässä nyt vielä firman tulos, eli hyvää tulosta tekee. Olisin siis ainut yksityinen omistaja tässä noin 30 asunnon rivitaloyhtiössä. Yhtiötä on korjattu mielestäni fiksusti, toki riskit huolettaa + ne muutamat listojen reunoista ilmestyneet sokerimuurahaiset, jotka tapoin raidilla kesällä - eivätkä palanneet.

Kyllä mä itse firman puikoissa ostaisin mieluummin minulta saaduilla rahoilla pari uudiskohdetta myyntihinnalla, paremman tuoton ne siten saisivat. Että kyllä tuottoisankin kohteen myynnille mielestäni voi olla perusteita.

--
Asunnosta: Hyvä sijainti, ok tuotto, ok hinta, hinta tulee laskemaan tulevaisuudessa (arvonkehitys), mutta kassavirtapositiivisena kohteena kiiinnostaa silti.
Vaarat: Ainut yksityinen omistaja taloyhtiössä, mitä tekee hallitus, saanko remontoida ja huoltaa asuntoani?

 

[Grez]

saanko remontoida ja huoltaa asuntoani?

Vaikea kuvitella hallituksen tuosta vaan keksittävissä olevaa perustetta, millä asunnon remontoinnin voisi kieltää. Tosin esim. kylpyhuoneeseen ei välttämättä kannata tehdä pintaremonttia jos taloyhtiössä on alle kymmenen vuoden kuluessa tulossa putkiremppaa, märkätilojen muuta uusintaa tms. (Menee sitten taas pinnat uusiksi eli omalle rempalle laskettavissa oleva takaisinmaksuaika jää lyhyeksi)

 

[zepi]

No periaatteessahan pääomistaja voisi valita taloyhtiölle vaikka sikahintaisen samaan konserniin kuuluvan isännöitsijän ja kierrättää sitä kautta rahaa vastikkeista itselleen. (En sit tiedä voisiko noin suorassa riippuvuussuhteessa vaatia yhtiökokouksessa pääomistajan jääväämistä päätöksenteosta)

Mutta siis ainahan kusetuksen mahdollisuuksia on.

Taloyhtiöissä on kait usein äänileikkurit, joten vaikka yksi osakas omistaisi 60% osakkeista, äänestyksissä äänivalta on rajattu 20%:iin.

Toki kannattaa tarkastaa se äänileikkurin toiminta sieltä yhtiöjärjestyksestä.

 

[Grez]

Taloyhtiöissä on kait usein äänileikkurit, joten vaikka yksi osakas omistaisi 60% osakkeista, äänestyksissä äänivalta on rajattu 20%:iin.

Toki kannattaa tarkastaa se äänileikkurin toiminta sieltä yhtiöjärjestyksestä.

Hyvä pointti. Se menee vieläpä niin päin että kaikissa taloyhtiöissä on äänileikkuri, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä:

Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Tosin jos omistajia olisi vain kaksi, niin sitten yhtiökokouksessa ainoastaan yksimieliset päätökset menisi läpi.

 

[Captain]

Olen mahdollisesti ostamassa omakotitaloa vuokratontilla, yksityiseltä myyjältä, ilman välittäjää. Talossa on kaksi asuntoa. Molemmat asunnot kuuluu kauppaan ja toinen asunnoista myydään vuokrattuna. Mitä kaikkea tälläisessä kohteessa tulisi ottaa huomioon?

Talossa on 90-luvun alussa päivitetty öljylämmitys ja 50-luvulla tehdyt putket, joten isompaakin remppaa olisi lähiaikoina tulossa.

 

[Butali]

En näistä oikein mitään ymmärrä, niin voisiko joku viisas kertoa, onko tässä kaikki ok ja kannattaako minun ottaa korkokattoa, kun maksan lainani n. 10-15 vuodessa pois.
Tarjous OP:lta.

Todellinen vuosikorko 0,7 % (sisältää koron lisäksi yllä mainitut muut kulut)
Tarjoamme korkokattoa luoton turvaksi. Tällöin korko ei nouse sovitun tason yläpuolelle

yleisen korkotason noustessa.
Esimerkiksi tällä hetkellä (19.04.2021) 1,265 prosentin korkokatto 10 vuoden ajaksi
vaikuttaisi korkokattoaikana maksamaasi lainan marginaaliin 0,680 prosenttiyksikköä.
Todellinen vuosikorko olisi 1,433 %.
Lopullinen korkokatto ja korkokaton vaikutus korkoon määräytyvät, kun sopimus
korkokatosta tehdään.

Kiitos.

 

[kjns]

Olen mahdollisesti ostamassa omakotitaloa vuokratontilla, yksityiseltä myyjältä, ilman välittäjää. Talossa on kaksi asuntoa. Molemmat asunnot kuuluu kauppaan ja toinen asunnoista myydään vuokrattuna. Mitä kaikkea tälläisessä kohteessa tulisi ottaa huomioon?

Kannattaa katsoa sen tontin vuokrasopimus; koska se on tehty ja miten kauan voimassa, onko vuokra nykyään suunnilleen markkinatasoa vai onko tiedossa roima korotus, voiko lunastaa omaksi.

Jos ostat vuokratun asunnon niin sinusta tulee vuokranantaja, kannattaa miettiä mitä kaikkea se tarkoittaa ja haluatko sellaiseksi tulla. Mikäli tarvitset myös vuokratun asunnon omaan käyttöön niin voit irtisanoa vuokrasopimuksen, mutta irtisanomisaika voi olla jopa 6kk sinun puolelta, vuokralainen voi lähteä lätkimään kuukauden irtisanomisajalla.

Putkiremppa sulla varmaan olis tohon tulossa aika pian...

 

[Mikkos]

En näistä oikein mitään ymmärrä, niin voisiko joku viisas kertoa, onko tässä kaikki ok ja kannattaako minun ottaa korkokattoa, kun maksan lainani n. 10-15 vuodessa pois.
Tarjous OP:lta.

Todellinen vuosikorko 0,7 % (sisältää koron lisäksi yllä mainitut muut kulut)
Tarjoamme korkokattoa luoton turvaksi. Tällöin korko ei nouse sovitun tason yläpuolelle

yleisen korkotason noustessa.
Esimerkiksi tällä hetkellä (19.04.2021) 1,265 prosentin korkokatto 10 vuoden ajaksi
vaikuttaisi korkokattoaikana maksamaasi lainan marginaaliin 0,680 prosenttiyksikköä.
Todellinen vuosikorko olisi 1,433 %.
Lopullinen korkokatto ja korkokaton vaikutus korkoon määräytyvät, kun sopimus
korkokatosta tehdään.

Kiitos.

Itse en ottaisi korkokattoa missään tilanteessa näillä koroilla.

 

[kjns]

En näistä oikein mitään ymmärrä, niin voisiko joku viisas kertoa, onko tässä kaikki ok ja kannattaako minun ottaa korkokattoa, kun maksan lainani n. 10-15 vuodessa pois.
Tarjous OP:lta.

Nämä korkokatot ja korkoputket ym. maksulliset suojaustuotteet pitää mieltää vakuutuksen tyyppisenä ratkaisuna. Sinä maksat pankille ekstraa siitä, että lainasi korko ei nouse mahdollisen korkojen nousun tapahtuessa yli sovitun tason. Jos korot hyppäävät niin saatat jäädä voitolle, jos korot eivät nouse tai nousevat vain vähän niin jäät tappiolle. Hyvänä puolena on se, että sinulla on mielenrauha korkotason suhteen ja tiedät että siellä on se tietty kattotaso mihin korot pysähtyvät mikäli lähtevät nousemaan.

Sun esimerkin numeroilla sun lainan tämänhetkinen korko noin kaksinkertaistuu tuon korkokaton ottamalla, eli maksat kaksi kertaa enemmän euroja pankille korkoina kuin ilman korkokattoa, mikäli korot eivät korkokaton voimassaoloaikana nouse korkokaton ylittävälle tasolle. Korkokatto alkaa hyödyttämään sinua vasta siinä vaiheessa jos korot nousevat suht nopeasti katon ylittävälle tasolle. Kattoa alemmilla tasoilla maksat korkokatonkin kanssa kuitenkin aina samaa markkinakorkoa kuin ilman kattoa, lisättynä sillä korkokattomaksulla.

 

[Butali]

Nämä korkokatot ja korkoputket ym. maksulliset suojaustuotteet pitää mieltää vakuutuksen tyyppisenä ratkaisuna. Sinä maksat pankille ekstraa siitä, että lainasi korko ei nouse mahdollisen korkojen nousun tapahtuessa yli sovitun tason. Jos korot hyppäävät niin saatat jäädä voitolle, jos korot eivät nouse tai nousevat vain vähän niin jäät tappiolle. Hyvänä puolena on se, että sinulla on mielenrauha korkotason suhteen ja tiedät että siellä on se tietty kattotaso mihin korot pysähtyvät mikäli lähtevät nousemaan.

Sun esimerkin numeroilla sun lainan tämänhetkinen korko noin kaksinkertaistuu tuon korkokaton ottamalla, eli maksat kaksi kertaa enemmän euroja pankille korkoina kuin ilman korkokattoa, mikäli korot eivät korkokaton voimassaoloaikana nouse korkokaton ylittävälle tasolle. Korkokatto alkaa hyödyttämään sinua vasta siinä vaiheessa jos korot nousevat suht nopeasti katon ylittävälle tasolle. Kattoa alemmilla tasoilla maksat korkokatonkin kanssa kuitenkin aina samaa markkinakorkoa kuin ilman kattoa, lisättynä sillä korkokattomaksulla.

Eli olisitko itse sitä mieltä, että maailmassa ei ole lähitulevaisuudessa semmoista korkojen nostopainetta olemassa, että kannattaisi kattoa ottaa? Itse ainakin asiaa olen järkeillyt niin, että koronan runtelemassa maailmassa ei ole oikein korkoja vara nostella, jotta raha pysyy liikkeessä?
Entä kun muutama päivä sitten oli uutisissa, kuinka kiinassa on ruettu korkoja nostelemaan, vai liittyiköhän tämä vain johonkin yksittäiseen tapahtumaan?

 

[kjns]

Eli olisitko itse sitä mieltä, että maailmassa ei ole lähitulevaisuudessa semmoista korkojen nostopainetta olemassa, että kannattaisi kattoa ottaa? Itse ainakin asiaa olen järkeillyt niin, että koronan runtelemassa maailmassa ei ole oikein korkoja vara nostella, jotta raha pysyy liikkeessä?
Entä kun muutama päivä sitten oli uutisissa, kuinka kiinassa on ruettu korkoja nostelemaan, vai liittyiköhän tämä vain johonkin yksittäiseen tapahtumaan?

Mulla oli joskus korkoputki lainassa, ja muutamassa vuodessa useita tuhansia euroja oppirahoja siitä maksaneena kilpailutuksen ja pankin vaihdon jälkeen lainaan ei tullut mitään suojaustuotteita.

Edit: korkosuojausten yksi jekkuhan on siinä, että korkoa maksetaan euromääräisesti eniten lainan alussa, jolloin se korkotaso on suht vakaasti tällä hetkellä alhainen, jos korko joskus myöhemmin nousee niin pääoma on jo pienentynyt ja korkojen osuus lyhennyksissä sitä myötä myös.

Se tapa miten korkosuojaus meillä tällä hetkellä hoidetaan on sellainen, että joka kuukausi laitetaan parisataa euroa Svean 0,85% kiinteää korkoa maksavalle säästötilille talteen. Jos korot joskus nousee niin siellä on rahaa jolla kohonneita korkomenoja voi kompensoida, tai vaikka lyhentää lainaa ekstrana. Jos korot ei nouse (ainakaan kovin korkealle kuten itse veikkaan) niin sinne jää aika kiva kasa rahaa parempaan käyttöön kuin pankin osingonjakoon.

Syy miksi säästötili eikä sijoittaminen on ihan vain hajauttaminen ja varmuus, tuolla ne rahat säilyy varmasti, sijoituksissa on aina riskiä. Sijoituksiakin on (vähän), mutta tämä ”vakuutus” pidetään niistä erillään.

 

[Mikkos]

Eli olisitko itse sitä mieltä, että maailmassa ei ole lähitulevaisuudessa semmoista korkojen nostopainetta olemassa, että kannattaisi kattoa ottaa? Itse ainakin asiaa olen järkeillyt niin, että koronan runtelemassa maailmassa ei ole oikein korkoja vara nostella, jotta raha pysyy liikkeessä?
Entä kun muutama päivä sitten oli uutisissa, kuinka kiinassa on ruettu korkoja nostelemaan, vai liittyiköhän tämä vain johonkin yksittäiseen tapahtumaan?

Maailman yksinkertaisin indikaattori on se, että pankit pelaa aina omaan pussiin niin että ovat laskeneet että eivät jää tappiolle joten korkojen nousua tuskin tarvitsee pelätä.
Siinä vaiheessa kun pankit lopettaa korkokattojen tarjoamisen alkaa olla syytä huoleen korkojen noususta.

 

[Ja558]

Maailman yksinkertaisin indikaattori on se, että pankit pelaa aina omaan pussiin niin että ovat laskeneet että eivät jää tappiolle joten korkojen nousua tuskin tarvitsee pelätä.
Siinä vaiheessa kun pankit lopettaa korkokattojen tarjoamisen alkaa olla syytä huoleen korkojen noususta.

No ei nyt ihan näinkään. Pankki suojaa myös omaa lainasalkkuaan näillä korkosuojauksilla. Eihän se pankillekkaan ilmainen tuote ole. Kukaan ei pysty ennustamaan, että mitä koroille tapahtuu tulevaisuudessa.

Kuten jo mainittua, korkosuojaus on käytännössä vakuutus. Itse toteuttaisin tällä hetkellä suojaamisen siten, että laittaisin tilille/rahastoon tuon korkosuojan hinnan verran rahaa joka kuukausi.

 

[Grez]

Vakuutusyhtiöt jäävät keskimäärin voitolle, eli vakuutusta ei kannata ottaa mikäli riskin pystyy kantamaan muuten.

Itse näkisin että suuri ongelma noissa korkosuojauksissa on tässä jo mainittujen lisäksi se, että niitä usein tarjotaan esim. vain ensimmäiselle 15 vuodelle 30 vuoden lainasta. Eli maksetaan isosta pääomasta efektiivesti korkeampaa korkoa juuri se aika kun korkokaton ylittyminen on kaikkein epätodennäköisintä. Toki siellä lähes puolet pienemmällä lainapääomalla se korkea korko ei sinänsä oo niin paha ongelma, että tuo suojauksen loppuminen "kesken" ei yleensä oo katastrofi. Voin kuvitella että 30v korkokatto olis niin kallis, että ei menisi sitäkään vertaa kaupaksi.

Itsekin nykykoroilla makselen paria asuntolainaa ihan mieluusti, mutta on myös puskuria maksaa korkeampaakin korkoa tai jos korot oikein laukalle lähtis niin vaikka mahdollisuus maksaa nopeutetusti pois.

Olen siis henkilökohtaisesti katsonut, että riski ei ole niin suuri, että sitä vastaan kannattaisi vakuuttaa.

Vakuutus on olennaisesti lottoa. Järjestäjä jää aina voitolle. (pelaajat saa kollektiivisesti jotain 40-50% takaisin maksamistaan rahoista) Ero on vaan siinä että lotossa voittaa jos käy hyvä tuuri. Vakuutuksessa voittaa jos käy huono tuuri.

 

[vrds]

Miten rankkaisitte pankkien verkkopankit ja niiden appsit? OP ollut mielestäni hyvin toimiva, mutta muista syistä ei jatkoon. Ts. mihin pankkiin "kannattaisi" siirtää asiakkuudet jos laina ja sen ehdot eivät ole se merkitsevä tekijä.

 

[minapamina]

Nordealla on imo ihan hyvät appsit, jos ei haittaa että niitä on 3kpl. Suht simppelit normiasioihin, mutta mitään monimutkaista ei oikeen voi tehdä. Vanhat nettisivut ihan tuubaa, uudet ihan käytettävät. OP kanssa ihan hyvä appsin kannalta, niitä on vain 1, ja siihen ahdettu vähän enemmän tavaraa. Loppuviimein tottumiskysymys, kumpi noista on parempi, kummastakaan ei itsellä ole suurta kritiikkiä normaalissa käytössä.

 

[eba]

Miten rankkaisitte pankkien verkkopankit ja niiden appsit? OP ollut mielestäni hyvin toimiva, mutta muista syistä ei jatkoon. Ts. mihin pankkiin "kannattaisi" siirtää asiakkuudet jos laina ja sen ehdot eivät ole se merkitsevä tekijä.

Itse käytän aktiivisesti OP + Nordea, niin Nordea vie käytettävyydeltään vähäsen, vaikka OP on kirinyt hyvin lähiaikoina...

 

[kjns]

mihin pankkiin "kannattaisi" siirtää asiakkuudet jos laina ja sen ehdot eivät ole se merkitsevä tekijä.

Olen tämän jo täällä aiemminkin sanonut, Nordealla on erittäin toimivat digipalvelut ja tuotekehitys puskee uutta ominaisuutta koko ajan ulos. Oman mutun perusteella muut tulee digipalveluissa pari tai useamman vuoden perässä siitä miten Nordea tekee. Mikä tärkeintä, Nordealla ne asiat on yleensä jo aika valmiita kun ne pusketaan pihalle kun taas esim. Danskella noi sofat on ihan ihme raakileita joita sitten päivitellään vuodesta toiseen ennen kuin ominaisuudet alkaa olla olemassa.

 

[Janezcky]

Miten rankkaisitte pankkien verkkopankit ja niiden appsit? OP ollut mielestäni hyvin toimiva, mutta muista syistä ei jatkoon. Ts. mihin pankkiin "kannattaisi" siirtää asiakkuudet jos laina ja sen ehdot eivät ole se merkitsevä tekijä.

Itse Nordeasta siirryin Op:hen ja Nordea toimi kyllä hyvin, chat palvelu jostain syystä ei ole toiminut kovinkaan usein lähiaikoina vaan vaatinut soiton. Toisaalta viesteihin vastaavat n. päivän viiveellä. App omasta mielestä aikalailla yhtä hyvä kuin op:n vastaava.

 

[Juomatilaaja]

Maailman yksinkertaisin indikaattori on se, että pankit pelaa aina omaan pussiin niin että ovat laskeneet että eivät jää tappiolle joten korkojen nousua tuskin tarvitsee pelätä.
Siinä vaiheessa kun pankit lopettaa korkokattojen tarjoamisen alkaa olla syytä huoleen korkojen noususta.

Edelleen muistutuksena, että pankki ei ole mikään osapuoli korkoriskin kantajana noissa suojaustuotteissa, vaan ainoastaan välittäjän osassa. Se sinällään pitää paikkansa, että pankki ei missään tilanteessa jää tuossa tappiolle, koska se välittäjänä saa oman provikkansa.

Pankit eivät myöskään tule lopettamaan korkokattojen tarjoamista korkojen nousupaineiden lisääntyessä, vaan muuttavat tuotteiden hinnoittelua. Itse asiassa korkosuojausten hinnat ovat jo nousseetkin vuodenvaihteesta.

Korkoriskiltä kannattaa ja pitää suojautua aina. Sen voi tehdä esim. talouspuskuria keräämällä tai korkosuojauksen ottamalla.

Kuten aiemminkin on tullut ketjusssa mainittua, itse olen korkosuojannut kaikki asuntolainani OP:n korkosuojauksella. Hinta on ollut reilu 0,6 % marginaalin päälle 14 vuoden suoja-ajalla. Onko se paljon vai vähän, siihen ei varmaan löydy oikeaa vastausta. Mutta itse en pidä ihan maailman pöhköimpänä asetelmana, että oman kämpän korko on lukittu 2030-luvun puolivälin tuntumaan reilu 1 %:n kokonaiskorkoon ja sijoituslainoissakin reilu 1,2 %:n kokonaiskorkoon. Myös taloyhtiöpuolella olen puhunut korkosuojausten puolessa; juuri yhdessä yhtiössä lunastettiin tontti ja otettiin lainaan 10 vuoden korkosuojaus. Korkosuojauksen hinnasta osa kuittaantui pienemmällä lainan järjestelypalkkiolla ja matalammalla perusmarginaalilla, joten lisäkulut jäivät erittäin maltillisiksi.

Itse olen laskenut, että korkosuojaus on minulle kaikissa tilanteissa taloudellisesti kannattava ratkaisu. Se on sitä, vaikka korot eivät nousisi koskaan ja siten maksaisin "liikaa". Korkoriskin poistumisella voin kuitenkin lisätä toisaalla riskinottoa, mikä kuittaa mennen tullen korkokatosta aiheutuvat kulut.

 

[Juomatilaaja]

Eli olisitko itse sitä mieltä, että maailmassa ei ole lähitulevaisuudessa semmoista korkojen nostopainetta olemassa, että kannattaisi kattoa ottaa? Itse ainakin asiaa olen järkeillyt niin, että koronan runtelemassa maailmassa ei ole oikein korkoja vara nostella, jotta raha pysyy liikkeessä?
Entä kun muutama päivä sitten oli uutisissa, kuinka kiinassa on ruettu korkoja nostelemaan, vai liittyiköhän tämä vain johonkin yksittäiseen tapahtumaan?

Kiihtyvä inflaatio tai pankkikriisi, niin johan alkaa korot näyttämään toisenlaiselta. Väistämättä. Pankkikriisissä keskuspankit ovat sitten se, joka vikisee eikä vie.

Toki siitä kiistellään, että nähdäänkö tulevaisuudessa enää tavoiteltua inflaatiota, puhumattakaan inflaation kiihtymisestä ei-toivottavalle tasolle. Ja nyt puhutaan siis muusta kuin lyhytaikaisista muutaman kuukauden muutoksista. Molempiin suuntiin on kuultu vakuuttavia argumentteja. Joka tapauksessa pitkät korot ovat jo tänä vuonna nousseet euroalueellakin sen verran, että Hypon kaikkitietävätkään eivät ole enää hetkeen julistaneet, että markkinat odottavan euroalueelle ikuisia nollakorkoja.

 

[kjns]

Sehän on ihan totta, että korkojen nousemiseen kannattaa varautua jollain tavalla. Se, onko se pankin tarjoama korkosuojaus, seteleiden piilottaminen patjan alle vai jotain tuolta väliltä on sitten jokaisen henkilökohtaisesti päätettävä oman tilanteensa pohjalta.

Jos korkokaton/putken/kiinteän koron tai muun vastaavan saa niin halvalla että sen ottaminen tuntuu hyvältä ja sen ansiosta nukkuu yönsä paremmin niin silloin sitä kannattaa vakavasti harkita.

Jos se taas tuntuu kalliilta niin kannattaa laskeskella kuinka paljon mikäkin korkotaso vaikuttaa omiin lyhennyksiin ja rahatilanteeseen, ja olisiko jokin toinen varautumiskeino itselle sopivampi.

 

[Juomatilaaja]

Vakuutusyhtiöt jäävät keskimäärin voitolle, eli vakuutusta ei kannata ottaa mikäli riskin pystyy kantamaan muuten.

Itse näkisin että suuri ongelma noissa korkosuojauksissa on tässä jo mainittujen lisäksi se, että niitä usein tarjotaan esim. vain ensimmäiselle 15 vuodelle 30 vuoden lainasta. Eli maksetaan isosta pääomasta efektiivesti korkeampaa korkoa juuri se aika kun korkokaton ylittyminen on kaikkein epätodennäköisintä. Toki siellä lähes puolet pienemmällä lainapääomalla se korkea korko ei sinänsä oo niin paha ongelma, että tuo suojauksen loppuminen "kesken" ei yleensä oo katastrofi. Voin kuvitella että 30v korkokatto olis niin kallis, että ei menisi sitäkään vertaa kaupaksi.

Itsekin nykykoroilla makselen paria asuntolainaa ihan mieluusti, mutta on myös puskuria maksaa korkeampaakin korkoa tai jos korot oikein laukalle lähtis niin vaikka mahdollisuus maksaa nopeutetusti pois.

Olen siis henkilökohtaisesti katsonut, että riski ei ole niin suuri, että sitä vastaan kannattaisi vakuuttaa.

Vakuutus on olennaisesti lottoa. Järjestäjä jää aina voitolle. (pelaajat saa kollektiivisesti jotain 40-50% takaisin maksamistaan rahoista) Ero on vaan siinä että lotossa voittaa jos käy hyvä tuuri. Vakuutuksessa voittaa jos käy huono tuuri.

Itse asiassa vakuutus on hyvin vähän lottoa, jos puhutaan esim. rahojen palautusprosentista. Globaalisti tarkasteltuna vakuutusyhtiöiden kulusuhde on hyvin lähellä 100 %:ia. Eli liikekulujen ja maksettujen korvausten määrä on samaa suuruusluokkaa kuin asiakkailta perittyjen vakuutusmaksujen suuruus. Bisnestä on tehty sitten sillä, että sisällä olevilla vakuutusmaksuilla on harjoitettu sijoitustoimintaa. Nyt viime vuosina tämäkin on toki osin muuttunut, kun vakuutusyhtiöt eivät saa riskittömistä korkosijoituksista tuottoa entiseen tapaan, ja tulovirtaa on alettu etsimään myös suoraan vakuutusmaksuista, ja kulusuhde on hyvillä vakuutusyhtiöillä painunut alle 90 %:n.

 

[Grez]

Eli liikekulujen ja maksettujen korvausten määrä on samaa suuruusluokkaa kuin asiakkailta perittyjen vakuutusmaksujen suuruus.

No mähän puhuinkin maksetuista korvauksista, en lisättynä liikekuluilla. Onhan veikkauksellakin kulut+tuet+maksetut voitot hyvin lähelle 100%:ia.

 

[pete874]

Tässä nyt vielä firman tulos, eli hyvää tulosta tekee. Olisin siis ainut yksityinen omistaja tässä noin 30 asunnon rivitaloyhtiössä. Yhtiötä on korjattu mielestäni fiksusti, toki riskit huolettaa + ne muutamat listojen reunoista ilmestyneet sokerimuurahaiset, jotka tapoin raidilla kesällä - eivätkä palanneet.



Kyllä mä itse firman puikoissa ostaisin mieluummin minulta saaduilla rahoilla pari uudiskohdetta myyntihinnalla, paremman tuoton ne siten saisivat. Että kyllä tuottoisankin kohteen myynnille mielestäni voi olla perusteita.

--
Asunnosta: Hyvä sijainti, ok tuotto, ok hinta, hinta tulee laskemaan tulevaisuudessa (arvonkehitys), mutta kassavirtapositiivisena kohteena kiiinnostaa silti.
Vaarat: Ainut yksityinen omistaja taloyhtiössä, mitä tekee hallitus, saanko remontoida ja huoltaa asuntoani?

No nyt on kyllä vähän tämmöstä turhaa miettimistä. Meinaatko että yhtiön hallitus kieltää sua huoltamasta asuntoa joka sijaitsee samassa rakennuksessa kuin heidän omistamat kämpät? Luuletko että he haluavat sinun ostamaan asuntoon esimerkiksi vesivahingon(mikä ei johdu sinun huolimattomuudesta) , jonka kustannukset luonnollisesti jaetaan yhtiön kesken.

 

[Juomatilaaja]

No mähän puhuinkin maksetuista korvauksista, en lisättynä liikekuluilla. Onhan veikkauksellakin kulut+tuet+maksetut voitot hyvin lähelle 100%:ia.

Voitoista taisit puhua, johon tarkensin mistä ne voitot syntyy. Jos puhutaan rahojen palautusprosentista, niin Lotossa se on noin 40 % ja vakuutusmaksuissa 1,5-2 kertaa suurempi.

Mutta joo, tämä menee jo aika paljon aiheen ohi.

 

[Unihiekkamyrsky]

Onkohan mistään saatavilla numeroita ja käppyröitä Etuoven ilmoitusten lukumäärän muutoksesta?

Meinaan siis että voisi katsoa vaikka että 5.5.2017 on ollut myynnissä x asuntoa Etuovessa.

Etuovihan kertoo tämän tiedon suoraan etusivullaan, niin ei olisi iso homma koodata nettisivua joka noutaisi kerran päivässä tämän tiedon ja tallentaisi tietokantaan. Mutta onko kukaan tehnyt niin?

Radiokanavillehan vastaava on olemassa joka kirjaa talteen eri kanavien soittamat biisit - biisit.info

Kysyn tätä siksi että olisi kiva tietää että mikä oli ilmoitusmäärä vaikka viikko ennen koronan alkua, ja mikä on ollut kaikkien aikojen huippu. Voisi sitten saada itselle prosentteja että nyt ollaan x prosenttia jäljessä huipusta. Ja tietty sekin olisi kiva tietää että minä päivänä tilastollisesti on vuodessa yleensä eniten kohteita myynnissä. Itse veikkaan että 31.5 olisi varmaan aika hyvä ehdokas maksimipäiväksi...

 

[arthur3.0]

Onkohan mistään saatavilla numeroita ja käppyröitä Etuoven ilmoitusten lukumäärän muutoksesta?

Jos ilmoittaa etusivullaan, niin olisikohan Webarchivesta tai vastaavasta palvelusta apua?

 

[Unihiekkamyrsky]

Jos ilmoittaa etusivullaan, niin olisikohan Webarchivesta tai vastaavasta palvelusta apua?

Kiitos vinkistä, näkyy toimivan

Pitääpä iltapuhteena koostaa käppyröitä aiheesta

 

[minapamina]

Vuoden vaihteessa juttelin asuntovälittäjän kanssa, ja tuli puheeksi kämppien määrä. Espoossa hänen sanojensa mukaan n. 3x vähemmän vanhoja asuntoja myynnissä, kuin pari vuotta takaperin. Eli siis 1/3 parin vuoden takaisesta. Uusia toki tehdään varmaan siihen päälle about samalla tavalla kuin aiemmin.

 

[AndyH]

En näistä oikein mitään ymmärrä, niin voisiko joku viisas kertoa, onko tässä kaikki ok ja kannattaako minun ottaa korkokattoa, kun maksan lainani n. 10-15 vuodessa pois.

Jos noin nopeasti ajattelit maksaa pois, niin mielestäni ei siinä tapauksessa mieltä. Lainasi pääoma on pienentynyt jo reippaasti kun/jos korot ovat noustakseen.

Sitten jos lainaa on paljon tuloihin nähden (vaikka joutunut vaihtamaan huonommin palkattuun duuniin?), niin voisi olla järkevää vakuuttaa. Tai muuten vaan haluaa elää just nyt (lapsiperhe?) eikä halua/voi säästää.

 

[Unihiekkamyrsky]

Yllättävän loivalta näyttää tuo lasku kun kaavioon laittaa. Mutta 1.7.2019 huipusta ollaan -21 903 kohdetta. Eli 33% vähemmän kohteita.

 

[minapamina]

Yllättävän loivalta näyttää tuo lasku kun kaavioon laittaa. Mutta 1.7.2019 huipusta ollaan -21 903 kohdetta. Eli 33% vähemmän kohteita.

mikä on uusien kohteiden suhde muihin? Eli onko uusien kohteiden määrä ollut suunilleen sama, ja tuo muutos pelkästään vanhoista kohteista?

 

[Unihiekkamyrsky]

mikä on uusien kohteiden suhde muihin? Eli onko uusien kohteiden määrä ollut suunilleen sama, ja tuo muutos pelkästään vanhoista kohteista?

tätä tietoa ei taida valitettavasti saada, jos etuovi ei sitten kerro jollain staattisella sivulla joka on myös arkistossa. 1.2.2020 lähtien piti muuten käyttää old.etuovi.com sivua joka on arkistoitu harvemmin, koska uusi sivu ei näytä lukumäärää staattisessa näkymässä.

 

[minapamina]

tätä tietoa ei taida valitettavasti saada, jos etuovi ei sitten kerro jollain staattisella sivulla joka on myös arkistossa. 1.2.2020 lähtien piti muuten käyttää old.etuovi.com sivua joka on arkistoitu harvemmin, koska uusi sivu ei näytä lukumäärää staattisessa näkymässä.

Haussa voi valita näytetäänkö uudiskohteita vai ei, mutta se ei tosiaan etusivun numeroon suoraan välity. Esim. nyt uudiskohteita on 14k, eli n. 1/3.

 

[Ja558]

Käy kyllä todella kuumana asuntokauppa. Naapurista (Pasila) myytiin kaksio ~380k eurolla

 

[taski]

Rupesin juuri vuosi ennen Koronaa katselemaan OKT:ta. Muutamia ihan sopivia oli tarjolla. Harmittaa ettei silloin tullut tartuttua toimeen, tällä hetkellä tuntuu olevan ihan järjetöntä paskaa ylihintaan myynnissä ja menevät silti ensimmäiseltä näytöltä kaupaksi. Ei oikein juutalainen luonne anna periksi maksaa vastaavasta 50k enempää kuin millä olisi saanut silloin ennen Koronaa. Noh, toisaalta ihan mukava näitä on seurailla kun pakottavaa tarvetta ei ole ja oma kämppäkin tullut myytyä tässä hetki sitten niin jos sattuu jotain tulemaan tarjolle niin voi sitten munat suorana pistää tarjousta.

 

[Kvarkki]

Omassa kotikunnassa Turun vieressä okt-ilmoitusten määrät tippuneet puoleen ja kaikki järkevät näyttää katoavan noin viikossa. Kuuma on markkina. Yksi 2015 ostettu kämppä tuli kevyesti pintarempattuna keittiöstä myyntiin 60 k€ kalliimmalla ja katos samantien. Siinä joku onnellinen osti 200 k€:lla kunnon kasan paskaa, kun kaikki tekniikka oli edelleen korkeintaan 70-luvulta öljypolttimon asennuksen ajalta. Paikka/tontti on toki hyvä, että tuskin ostaja katuu ennen kuin tajuaa paljonko remppoja on tulossa purulaatikkoon...

 

[demo69]

Rupesin juuri vuosi ennen Koronaa katselemaan OKT:ta. Muutamia ihan sopivia oli tarjolla. Harmittaa ettei silloin tullut tartuttua toimeen, tällä hetkellä tuntuu olevan ihan järjetöntä paskaa ylihintaan myynnissä ja menevät silti ensimmäiseltä näytöltä kaupaksi. Ei oikein juutalainen luonne anna periksi maksaa vastaavasta 50k enempää kuin millä olisi saanut silloin ennen Koronaa. Noh, toisaalta ihan mukava näitä on seurailla kun pakottavaa tarvetta ei ole ja oma kämppäkin tullut myytyä tässä hetki sitten niin jos sattuu jotain tulemaan tarjolle niin voi sitten munat suorana pistää tarjousta.

Minä olen myös katsellut OKT:ta nimenomaan rantatontilta nyt pari vuotta. Oikeastaan tuo pari vuotta meni vain ihmetellessä ja haaveillessa, koska työkuvioiden takia ei ollut oikeasti järkevää ostaa. Nyt voisikin ostaa, mutta hinnat on karanneet ihan käsistä ja sopivat menee kaupaksi ennen kuin ehtii edes näytölle. Toisaalta ei ole mikään ongelma jatkaa kerrostalossa asumista ja odottaa tilanteen normalisoitumista.

 

[PornReindeer]

Oma haku (omakotitalot) määrät oli päälle 400kpl siinä ennen koronaa, nyt pyörii reilusti alle 250:n kohdalla. Tehtiin tuossa pari viikkoa sitten yhdestä talosta tarjous, joku teki paremman ja siis myytiin alle viikossa. Viime vuonna harkittiin yhtä, näytön jälkeen välittäjä soitteli että neljä tarjousta sisässä niin annettiin olla

Tuntuu että suurin osa tarjonnasta ollut pitkään myynnissä ja aivan ylihinnoiteltuja, yhtään järkevämmät menee heti. 70-luvun melkein alkuperäiskuntoisia yms. paljon remppaa vaativia kohteitakaan ei pyöri listoilla pitkään, noissa tuntui olevan valinnanvaraakin ennen