Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[j-o-r-e]

Me ostimme juuri uuden omakotitalon. Rakentaja oli siis "omiin nimiinsä" alkanut tätä rakentamaan ja pisti myyntiin vasta lähempänä valmistumista. Tai no, tämä oli vasta hiljaisessa myynnissä ja välittäjä tästä vinkkasi meille tammikuussa, kun meidän vanhaa asuntoa mietittiin myyntiin. Vaikka pohjaratkaisuun ei voitukkaan vaikuttaa, tykästyttiin tähän niin, että vanha laitettiin myyntiin ja tästä annettiin sitova tarjous (=pyyntihinta), ehtona toki oli, että vanha saadaan myytyä. Takarajana oli maaliskuun loppu, jos siihen mennessä ei vanha ollut myytynä, olisi tämä tullut julkiseen myyntiin. Ja tällä markkinatilanteella olisi varmaan mennyt äkkiä. Vanha kämppä meni maaliskuun puolivälin paikkeilla. Kaapistot ja kodinkoneet tähän oli jo tilattuna, mutta lähes kaikkien muiden pintojen väreistä meiltä kysyttiin mielipidettä. Tilanne eteni lopulta nopeasti. Tammikuun 10 tavallaan aloitettiin projekti kun käytiin ensimmäistä ehdokasta katsomassa paikanpäällä. Ajatuksena oli, että tämän vuoden aikana jos päästäisiin muuttamaan. Viime lauantaina saatiin tähän avaimet ja eilen tehtiin kauppakirjat. 2 yötä ollaan nyt asuttu täällä ja kaikki suurimmat tavarat siirretty, ehkä viikonloppuna saadaan vanha niin tyhjäksi, että voi ruveta sitä siivoamaan.

 

[Juomatilaaja]

Oma haku (omakotitalot) määrät oli päälle 400kpl siinä ennen koronaa, nyt pyörii reilusti alle 250:n kohdalla. Tehtiin tuossa pari viikkoa sitten yhdestä talosta tarjous, joku teki paremman ja siis myytiin alle viikossa. Viime vuonna harkittiin yhtä, näytön jälkeen välittäjä soitteli että neljä tarjousta sisässä niin annettiin olla

Tuntuu että suurin osa tarjonnasta ollut pitkään myynnissä ja aivan ylihinnoiteltuja, yhtään järkevämmät menee heti. 70-luvun melkein alkuperäiskuntoisia yms. paljon remppaa vaativia kohteitakaan ei pyöri listoilla pitkään, noissa tuntui olevan valinnanvaraakin ennen

Varmasti asuntomarkkinoiden muutokset selittävät asiasta paljon. Mutta jos vertaat aikaan ennen koronaa (loppuvuoteen 2019 / alkuvuoteen 2020) tähän hetkeen, niin kyllä vuodenajallakin on oma merkityksensä. Pientalo kannattaa ostaa syksyllä tai talvella, jolloin piha näyttää ankeimmalta ja ihmiset ovat taas hetkeksi unohtaneet kuinka kiva olisi siirtyä omalle pihalle grillailemaan tai istuttamaan pienviljelmiään. Kevät-kesällä on aina enemmän tai vähemmän myyjän markkinat.

 

[PornReindeer]

Varmasti asuntomarkkinoiden muutokset selittävät asiasta paljon. Mutta jos vertaat aikaan ennen koronaa (loppuvuoteen 2019 / alkuvuoteen 2020) tähän hetkeen, niin kyllä vuodenajallakin on oma merkityksensä. Pientalo kannattaa ostaa syksyllä tai talvella, jolloin piha näyttää ankeimmalta ja ihmiset ovat taas hetkeksi unohtaneet kuinka kiva olisi siirtyä omalle pihalle grillailemaan tai istuttamaan pienviljelmiään. Kevät-kesällä on aina enemmän tai vähemmän myyjän markkinat.

Alkuvuosi 2020 vs 2021, yleensä keväisin on eniten kohteita myynnissä.

 

[Joukahaine]

Sijoituslainan hain hakemuksella Nordealta kaksi viikkoa sitten. Viime viikolla tuli tekstiviesti "kiitos kärsivällisyydestä" ja tänään otin yhteyttä chatin kautta, että missä hakemus menee. Kuulemma ottavat yhteyttä piakkoin. Ennätysmäärä lainahakemuksia, joten käsittelyssä kestää. Kannattaa useampi viikko siis ajoittaa lainalupauksen haku ennen kuin päätät ostaa. Taitaa mennä mulla tää sivusuun tän odottamisen takia. Noh seuraavaa kohdetta rupean katsomaan vasta kun lainalupaus taskussa.

 

[Kvarkki]

ot: Kuulostaa vähän siltä, että kohta Nordea raportoi ennätystuloksesta kvartaalilla.

 

[Mikkos]

ot: Kuulostaa vähän siltä, että kohta Nordea raportoi ennätystuloksesta kvartaalilla.

Minä ja osakkeeni olemme valmiina

 

[Scrimp]

Sijoituslainan hain hakemuksella Nordealta kaksi viikkoa sitten.

Jos viitsit niin kerro sitten minkälaista marginaalia tarjoavat sijoituslainaan. Saatan olla itse hakemassa kohtapuolin.

 

[samamies]

Itse en ottaisi korkokattoa missään tilanteessa näillä koroilla.

Jos korkokaton saa oikeasti edullisesti hyvällä korolla niin itse harkitsisin. Nuohan tulee yleensä ensimmäiselle kymmenelle vuodelle eikä pankkikaan osaa sitä tulevaisuutta ennustaa. Parhaimmillaan ero korkokaton ja vaihtuvan koron välillä voi nyt olla pienikin. Etunsa siinäkin, että tietää rahoituskulunsa seuraavaksi kymmeneksi vuodeksi puhumattakaan siitä, jos se korko sattuisi nousemaan. Mutta riippuu todella tarjouksesta.

 

[Juomatilaaja]

Jos viitsit niin kerro sitten minkälaista marginaalia tarjoavat sijoituslainaan. Saatan olla itse hakemassa kohtapuolin.

Mulle Nordea tarjosi sijoituslainaan taannoin 0,7marginaalia. Omaan kämppään olisi saanut marginaaliksi 0,4. Omat lainat on OP:ssä, jossa viimeisin sijoituslainan marginaalitarjous 0,55.

 

[Rakuun]

Onkohan mitään järkeä tälläisessä korkokatossa? Asuntolaina 140 000e, 25v, marginaali 0,55+12kk. Tarjosivat 10 vuoden ajaksi korkokatoksi 2%+0,55 marginaali. Korkokaton hinta 2200e lainan noston yhteydessä eli noin 18,3e/kk jaettuna tuolle kymmenelle vuodelle.

Saahan tuossa korot aika reilusti nousta yli tuon 2% että alkaa maksamaan tuota 2200 euroa takaisin, mutta ehkä vähän paremmin tulee yöunet jos ne korot oikeasti lähtisi nousemaan muutaman vuoden päästä.

 

[Mikkos]

Onkohan mitään järkeä tälläisessä korkokatossa? Asuntolaina 140 000e, 25v, marginaali 0,55+12kk. Tarjosivat 10 vuoden ajaksi korkokatoksi 2%+0,55 marginaali. Korkokaton hinta 2200e lainan noston yhteydessä eli noin 18,3e/kk jaettuna tuolle kymmenelle vuodelle.

Saahan tuossa korot aika reilusti nousta yli tuon 2% että alkaa maksamaan tuota 2200 euroa takaisin, mutta ehkä vähän paremmin tulee yöunet jos ne korot oikeasti lähtisi nousemaan muutaman vuoden päästä.

Korkokatto on vakuutus. Jos siltä tuntuu niin siitä vaan.
Halvemmalla pääset kun pidät vuoden lyhennysvapaan ja jemmaat siitä säästyneet rahat korkojen nousun varalta.

 

[Juomatilaaja]

Korkokatto on vakuutus. Jos siltä tuntuu niin siitä vaan.
Halvemmalla pääset kun pidät vuoden lyhennysvapaan ja jemmaat siitä säästyneet rahat korkojen nousun varalta.

Tuo sinun ehdotus ei millään tavalla pienennä korkoriskiä, vaan itse asiassa kasvattaa sitä. Kassavirtariskiä se toki pienentää.

Mitä alkuperäiseen kysymykseen tulee, niin tuo asia tulee kysyjän itsensä ratkaista. Mutta päätyypä ratkaisussa sitten mihin tahansa, niin se kannattaa joka tapauksessa selvittää, että saako tuosta korkokatosta hyvitystä takaisinpäin, jos lainan maksaa ennen aikaisesti takaisin. Jos hyvityksen saa, ja korkosuojauksen päätyy ottamaan, kannattaa sitä käyttää sitten vielä argumenttina pankin kanssa marginaalineuvotteluissa. Itsestään selvän lähtökohdan tulisi olla, että korkokattoa uuteen lainaan ottaessa marginaalin saa tingittyä alemmaksi kuin vaihtuvakorkoisessa lainassa. Laskeehan riskiprofiili sen myötä pankin silmissä, ja korkosuojauksen ostaessa pankki saa lisätuloja.

Holston-Laubach-Williamsin mallin mukaan arvioituna euroalueen neutraali korkotaso EKP:n inflaatiotavoitteen puitteessa olisi n. 2,5 %. Tuo on se korkotaso, mihin mielestäni henkisesti kannattaa varautua (jolloin 2 %:n korkokatosta ei olisi kauheasti kyllä iloa), mutta kukaanhan ei tiedä tulevaisuuden korkoja. On aivan mahdollista, että korot laskevat vielä alemmaksi kuin koskaan aiemmin. Ja on aivan mahdollista, että inflaation lähtiessä laukalle ja pankkikriisin syventyessä euroalueen korot nousevat huippuunsa (tähän astinen korkohuippu on n. 5,5 % finanssikriisin aikaan).

 

[Juomatilaaja]

Korkoihinkin liittyen ihan mielenkiintoinen artikkeli IS:ssä: Kokeneet sijoittajat näkevät selkeän markkinakuplan, jonka puhkeamista voi seurata ”jäätävä reaktio” – tällaisia ovat varoitusmerkit

Nordnetin talousasiantuntija Martin Paasi arvio:

»– On olemassa merkkejä, etteivät ihmiset enää pörssiromahdusten yhteydessä luota jenkkien pitkiin korkoihin. Tästä seuraa se, että korko saattaa lähteä ensin nousemaan, jolloin Fed (Yhdysvaltain keskuspankki) tukiostaa sitä pitääkseen korot alhaalla, jolloin markkinat toteavat, että Fed on paniikissa ja kaikki lähtevät myymään. Tästä seuraa inflaation nouseminen, joka katkaisee zombiyhtiöiden selän, josta seuraa jäätävä reaktio.

Paasin mukaan kyse on todella pelottavasta riskistä, joka kohdistuu suorien osakesijoitusten sijaan ensimmäiseksi turvasatamina pidettyihin joukkovelkakirjasijoittamiseen.

Mitä yksityissijoittajien sitten kannattaa tehdä tilanteessa, jossa kuplan puhkeamisesta on viitteitä, mutta tarkkaa aikaa ei tiedä kukaan?

Paasin mukaan kannattaa luopua ehdottomasti liikkuvakorkoisesta velasta, hinnalla millä hyvänsä. Korkotasojen nouseminen uhkaa suomalaisten velallisten taloutta.

– Liikkuvakorkoista lainaa kannattaa vähentää millä tahansa tavalla. Siitä kannattaa tehdä kiinteäkorkoista, kulutuslainoista kannattaa luopua ja liikkuvakorkoisella lainalla ostetut veneet ja muut ”tarpeettomat” käyttötavarat kannattaa myydä.»

Paasi ei nyt välttämättä ole mikään suuri talousguru ja maailmanlopun ennustajia riittää aina. Mutta jos verrataan vaikka vuoden takaiseen, niin aika paljon on näiden pankkien palkkalistoilla olevien taloutta työkseen seuraavien varoitukset korkoriskistä koventuneet. Eniten itsellä on huomio kiinnittynyt ehkä Nordean suunnalta tulleisiin kommentteihin, jotka eivät ole yhtä jyrkkiä kuin Nordnetin Paasilla, mutta joiden sävy on melko radikaalisti muuttunut vain muutaman kuukauden aikana.

 

[Taneli-]

Onhan se selvää että ikuisesti ei voi alhaiset ja varsinkaan negatiiviset korot säilyä. Mutta jos toimii nyt järkevästi ja pitää ne (asunto)velat sellaisina että tarvittaessa pystyy vaikka 5% korollakin niitä makselemaan en näkisi suurta huolta.

Asia erikseen jos sitä velkaa on kertynyt enempi ja esim. useita asuntoja vivuttu "velkaa velalle" periaatteella. Silloin on täysin järkevää ja jopa suositeltavaa ottaa se korkokatto. Koska jos korot oikeasti nousevat on paljon helpompaa päästä eroon esim. 10 asunnosta 10 vuoden aikana kuin vaikkapa 6-12kk aikana (tai miten pitkään nyt ajatteleekaan rahojensa riittävän).

Sama toki jos sen asuntolainan ottaa niin maksimissa kuin mahdollista tietäen että sitä ei millään pysty maksamaan mikäli korot nousevat ja luottaen siihen että a) ehtii myydä kämpän pois tai b) korot eivät tule nousemaan. Tällöinkin se 10v myyntiaika (vaikka tappiolla) olisi parempi kuin paniikkimyynti "heti".

Mikäli korot joskus nousevat ns. reippaasti olen varma että asuntoja alkaa tulla myyntiin ensimmäisen vuoden aikana (varsinkin jos samaan aikaan työttömyys lisääntyy ja ehkä pörssi romahtaa tms kuten 90-luvulla) jolloin siitä "pakko myydä" kämpästä on myös vaikeampi päästä eroon.

Toinen asia mitä nyt varsinkin Koronan aikaan (kun yleensä suurin osa matkustelee hieman vähempi ja viettää enempi aikaa sisällä eikä esim. ravintoloissa, festareilla jne) on kerralla siirtää tilille tai säästöön hieman enempi rahaa per kuukausi. Esim. itse olen jo pidempään siirtänyt noin 1/3 vastaavan summan kuin mitä asuntolainaa täytyisi lyhentää per kk ainoastaan 1% maksavalle tilille.

Käytännössä siis jos pitäisi lyhentää esim. 1000€/kk siirtää myös 500€ säästöön pelkästään tätä lainaa varten => mikäli esim. 3v päästä huomaa että korot nousevat on tallessa kuitenkin 1v puskuri mikä tässä esimerkissä olisi 18 000€ (+ korot mitä nyt sattuneet kasvamaan) millä voisi lainaa heti lyhentää tms.

 

[Juomatilaaja]

Tietty jos korot nousee jonnekin 10 %:iin, alkaa teurastus asuntomarkkinoilla. Mutta jos korot nousee vaikka 5 %:iin, en ole ihan vakuuttunut vaikutusten dramaattisuudesta asuntomarkkinoilla, eli että hinnat laskisi kasvukeskuksissa esim. useilla kymmenillä prosenteilla. 2000-luvun alkuvuosina nähtiin jo sellainen tilanne, että euriborit mateli vuosia parissa prosentissa, kunnes ne parin vuoden sisään ampaisi sieltä viiteen prosenttiin. Samaan aikaan asuntojen hinnat kehittyivät kuitenkin suotuisasti aina finanssikriisiin saakka.

Pörssiromahdusten ja asuntojen hintojen yhteyskään ei kauhean suurelta vaikuta. Vuonna 2008 Helsingin pörssin yleisindeksi puolittui. Asuntojen hinnat sen sijaan laskivat vain reilu 3 %. Vuonna 2009 asuntojen hinnat polkivat käytännössä paikoillaan. Myös viime vuoden hurjat pörssiheittelyt jäi suuntaan jos toiseen näkymättä asuntomarkkinoilla.

Jo niillä viiden prosentin koroilla moni asuntovelallinen olisi lirissä ja realisoisi omaisuuttaan. Eli myyntilaitaan kyllä tulee tarjontaa. Mutta melko nopeasti myös uudisrakentamisen määrä siinä tyrehtyy, ja kasvukeskuksiin kohdistuu edelleen sellaista ostopainetta, joka alkaa purkautumaan varmasti jo kohtuullisten maltillisten hintamuutosten myötä. Eli kysyntä ja tarjonta tasapainottuvat yllättävän helposti kasvukeskuksissa. Toki ostajien laatutietoisuus varmasti kasvaa. Nyt eleteään selllaista aikaa, että oli taloyhtiössä suuret remontit tehtynä tai nurkan takana, tai oli taloyhtiö omalla tai vuokratontilla, se ei tunnu kauheasti hinnassa näkyvän, vaan uudet hintaennätykset paukkuu kasvukeskuksissa vähän talossa kuin talossa. Tähän nykymenoon voisi - ja soisi - kyllä odottaa jotain rauhoittumista, vaikka korot ei nousisi yhtään mihinkään.

 

[zepi]

Tietty jos korot nousee jonnekin 10 %:iin, alkaa teurastus asuntomarkkinoilla. Mutta jos korot nousee vaikka 5 %:iin, en ole ihan vakuuttunut vaikutusten dramaattisuudesta asuntomarkkinoilla, eli että hinnat laskisi kasvukeskuksissa esim. useilla kymmenillä prosenteilla.

Vuonna 2008 Helsingin pörssin yleisindeksi puolittui. Asuntojen hinnat sen sijaan laskivat vain reilu 3 %. Vuonna 2009 asuntojen hinnat polkivat käytännössä paikoillaan. Myös viime vuoden hurjat pörssiheittelyt jäi suuntaan jos toiseen näkymättä asuntomarkkinoilla.

No onhan se nyt aivan selvää, että 600k kämppien ostajat vähentyvät dramaattisesti jos korko on 5% sen sijaan, että korko on 0.5%.

Puolen miljoonan lainassa ero asumiskulussa on yli 20 000e/v. Jos se ei muka tunnu, niin mikä sitten?

2008/2009 korot eivät nousseet, vaan ne laskivat, joten miksipä ne asuntojen hinnat olisivat laskeneet?

 

[Juomatilaaja]

No onhan se nyt aivan selvää, että 600k kämppien ostajat vähentyvät dramaattisesti jos korko on 5% sen sijaan, että korko on 0.5%.

Puolen miljoonan lainassa ero asumiskulussa on yli 20 000e/v. Jos se ei muka tunnu, niin mikä sitten?

2008/2009 korot eivät nousseet, vaan ne laskivat, joten miksipä ne asuntojen hinnat olisivat laskeneet?

Finanssikriisiä ennen viitekorot nousivat voimakkaasti (2 -> 5 %), ja asuntojen hinnat nousivat samaan aikaan. Korkojen nousu ei myöskään ohjannut asumista halvemmille asuinalueille, vaan päinvastoin esim. Helsingissä keskivertoa arvokkaampien alueiden hintakehitys on ollut vahvempaa kuin halvoissa lähiöissä.

Miksi 2008-2009 asuntojen hinnat laskivat vähän, ja miksi niiden olisi voinut odottaa laskevan enemmänkin, liittyy yleiseen taloudelliseen epävarmuuteen.

Ainoa olennainen asia ei ole se, laskeeko 600k kämppien potentiaalisten ostajien määrä, vaan se miten kysyntä ja tarjonta kohtaa. Viime vuoden hyvät, vaikkakin pieleen menneet, ennusteet asuntojen hintojen laskusta esimerkiksi näkyivät välittömästi uudiskohteiden rakentamissuunnitelmissa sekä vanhojen asuntojen myyntiin tulossa. Ja tuon seurauksena hinnat kääntyivätkin nousuun. Niin tuskin käy tulevissa kriiseissä, mutta hyväksi oppitunniksi tuo käy siitä, miten tarjonta reagoi vauhdilla ennustettuun kysynnän laskuun, ja vähintäänkin lieventää hintojen laskua. 600k asunto ei nyt kuitenkaan ole muutenkaan sen hintaluokan luukku, joka on pääosassa asuntomarkkinoilla edes Helsingissä.

Tuskin ne asuntojen hinnatkaan ikuisesti nousevat edes kasvukeskuksissa. Mutta kun aiemmin viitattiin 1990-luvun lamaan, niin kliseetä lainatakseni, tällä kertaa "kaikki" on toisin (valuutta, asuntojen käyttö vakuuksina, älytön lamaa edeltäyt hintaralli, korkotaso, kapean elinkeinosektorin aiheuttama suurtyöttömyys jne). Hintojen laskuja nähdään varmastikin tulevaisuudessa, mutta kasvukeskuksissa suurta romahdusta odottavien aika voi käydä pitkäksi.

 

[zepi]

Finanssikriisiä ennen viitekorot nousivat voimakkaasti (2 -> 5 %), ja asuntojen hinnat nousivat samaan aikaan. Korkojen nousu ei myöskään ohjannut asumista halvemmille asuinalueille, vaan päinvastoin esim. Helsingissä keskivertoa arvokkaampien alueiden hintakehitys on ollut vahvempaa kuin halvoissa lähiöissä.

Miksi 2008-2009 asuntojen hinnat laskivat vähän, ja miksi niiden olisi voinut odottaa laskevan enemmänkin, liittyy yleiseen taloudelliseen epävarmuuteen.

Ainoa olennainen asia ei ole se, laskeeko 600k kämppien potentiaalisten ostajien määrä, vaan se miten kysyntä ja tarjonta kohtaa. Viime vuoden hyvät, vaikkakin pieleen menneet, ennusteet asuntojen hintojen laskusta esimerkiksi näkyivät välittömästi uudiskohteiden rakentamissuunnitelmissa sekä vanhojen asuntojen myyntiin tulossa. Ja tuon seurauksena hinnat kääntyivätkin nousuun. Niin tuskin käy tulevissa kriiseissä, mutta hyväksi oppitunniksi tuo käy siitä, miten tarjonta reagoi vauhdilla ennustettuun kysynnän laskuun, ja vähintäänkin lieventää hintojen laskua.

Tuskin ne asuntojen hinnatkaan ikuisesti nousevat edes kasvukeskuksissa. Mutta kun aiemmin viitattiin 1990-luvun lamaan, niin kliseetä lainatakseni, tällä kertaa "kaikki" on toisin (valuutta, asuntojen käyttö vakuuksina, älytön lamaa edeltäyt hintaralli, korkotaso, kapean elinkeinosektorin aiheuttama suurtyöttömyys jne). Hintojen laskuja nähdään varmastikin tulevaisuudessa, mutta kasvukeskuksissa suurta romahdusta odottavien aika voi käydä pitkäksi.

En minä povaa hintojen romahdusta, enkä ole ikinä povannut. Mutta ei se ole mitenkään ristiriidassa sen kanssa, että uskon korkojen nopean nousun aiheuttavan vähintään kohtuullisen korjauksen asuntojen hinnoissa alaspäin.

En näe, että olisi mahdollista, että assetit säilyttäisivät arvonsa jos vaihtoehtkustannukset (diskonttauskorot) nousevat rajusti.

2-2.5% korkotasolle annan vielä jonkunlaisen toteutumismahdollisuuden. Se varmasti näkyisi hieman hinnoissa - ts. todennäköisesti kaupankäynti hidastuisi, tarjonta vähenisi vuoden päästä ja hinnat pysyisivät pari vuotta paikallaan, paikoitellen pientä laskua hinnoissa (tuskin juurikaan yli 10% tiputuksia).

5% euriboria pidän melkolailla mahdottomana ajatuksena. Jos se kuitenkin toteutuisi, en näe miten voisi käydä niin, että hinnat pysyisivät. Tai jos kävisi, niin minä ainakin pistäisin kaikki asunnot lihoiksi välittömästi huippuhintaan (kun ne eivät kerran ole laskemassa) ja siirtäisin rahani 5% korkoa tarjoaviin riskittömiin valtionlainoihin.

 

[Juomatilaaja]

En minä povaa hintojen romahdusta, enkä ole ikinä povannut. Mutta ei se ole mitenkään ristiriidassa sen kanssa, että uskon korkojen nopean nousun aiheuttavan vähintään kohtuullisen korjauksen asuntojen hinnoissa alaspäin.

En näe, että olisi mahdollista, että assetit säilyttäisivät arvonsa jos vaihtoehtkustannukset (diskonttauskorot) nousevat rajusti.

2-2.5% korkotasolle annan vielä jonkunlaisen toteutumismahdollisuuden. Se varmasti näkyisi hieman hinnoissa - ts. todennäköisesti kaupankäynti hidastuisi, tarjonta vähenisi vuoden päästä ja hinnat pysyisivät pari vuotta paikallaan, paikoitellen pientä laskua hinnoissa (tuskin juurikaan yli 10% tiputuksia).

5% euriboria pidän melkolailla mahdottomana ajatuksena. Jos se kuitenkin toteutuisi, en näe miten voisi käydä niin, että hinnat pysyisivät. Tai jos kävisi, niin minä ainakin pistäisin kaikki asunnot lihoiksi välittömästi huippuhintaan (kun ne eivät kerran ole laskemassa) ja siirtäisin rahani 5% korkoa tarjoaviin riskittömiin valtionlainoihin.

2-2,5 %:n korkovaikutuksista olen jokseenkin samaa mieltä.

5 % euriboria pidän itsekin varsin epätodennäköisenä, mutta joku todennäköisyys-luku sillekin on. Se korkotaso tuskin ihan hetkessä syntyisi, vaan kyse olisi vuosien korkojen nousun seurauksesta. En ole sanonut, etteivätkö asuntojen hinnat tuossa tilanteessa voisi hyvinkin laskea, vaan että mihinkään kasvukeskusten romahdukseen (=puhutaan kymmenistä prosenteista) en usko.

Jos euriborit nousevat 5 %:iin jollain aikajaksolla, eletään silloin todennäköisesti myös voimakkaan inflaation aikaa. Ja se taas lisää omistusasumisen houkuttelevuutta nykyistä korkeammallakin korkotasolla.

Asuntojen omistamisen taloudellinen riski on paljon merkittävämmässä määrin riippuvainen makrosijainnista ja talon/taloyhtiön hoitamisesta kuin korkokehityksestä.

 

[AndyH]

Asuntojen hinnat on seuranneet varsin hyvin palkkojen kehitystä. Ennen finanssikriisiä palkat nousi mukavasti joten niin teki myös asuntojen hinnatkin. Mielestäni jos korot nousee reilummin, oleellinen kysymys on että miten palkkojen käy, nouseeko myös ne samaan aikaan Suomessa vastaavasti. Eli jos korot ovat sopivat talouteen nähden niin tuskin mitään isompia pakkomyyntejä nähdään vaikka ne olisivatkin >5%.

Paha tilanne on jo euriborit lähtevät nousuun, mutta palkat ei. Tällöin monet joutuvat leikkaamaan omaa kulutustaan mikä näkyisi nopeasti erityisesti palvelualoilla. Kulutuksen leikkaaminen entisestään pienentäisi palkkojen nousupaineita ja pahentaisi ongelmia.

 

[Karrera]

Mitenkähän on varainsiirtovero tilanteessa jossa ostamme kaupungin vuokratontille valmistuvan valmistalon Oyltä valmiina avaimet käteen ratkaisuna. Ensiasunnon ostajina saamme tietysti talon ilman varainsiirtoveroa, mutta vuokratontin hallinto-oikeus siirtyy meille vasta kun allekirjoitamme kauppakirjan.
Kauppakirja allekirjoitetaan vasta kun talo on täysin valmis.

Haluamme ostaa tontin kaupungilta heti mutta kaupunki ei sitä myy ennen kuin meillä on hallinto-oikeus. Joten tontin osto onnistuu vasta kun olemme jo allekirjoittaneet kauppakirjan.
Verottajan sivuilta ei löydy ohjeita että saako vuokratontin oston myös ilman varainsiirtoveroa vaikka se ei tapahdu samalla kauppakirjalla eikä samana päivänä.

Onko kokemuksia että saako myös tontin ilman varainsiirtoveroa? Kyseessä on kuitenkin yksi ja sama kiinteistö.

 

[Juomatilaaja]

Mitenkähän on varainsiirtovero tilanteessa jossa ostamme kaupungin vuokratontille valmistuvan valmistalon Oyltä valmiina avaimet käteen ratkaisuna. Ensiasunnon ostajina saamme tietysti talon ilman varainsiirtoveroa, mutta vuokratontin hallinto-oikeus siirtyy meille vasta kun allekirjoitamme kauppakirjan.
Kauppakirja allekirjoitetaan vasta kun talo on täysin valmis.

Haluamme ostaa tontin kaupungilta heti mutta kaupunki ei sitä myy ennen kuin meillä on hallinto-oikeus. Joten tontin osto onnistuu vasta kun olemme jo allekirjoittaneet kauppakirjan.
Verottajan sivuilta ei löydy ohjeita että saako vuokratontin oston myös ilman varainsiirtoveroa vaikka se ei tapahdu samalla kauppakirjalla eikä samana päivänä.

Onko kokemuksia että saako myös tontin ilman varainsiirtoveroa? Kyseessä on kuitenkin yksi ja sama kiinteistö.

Ei ole tuttua, mutta käsitykseni mukaan homma menee niin, että kun tonttia lunastaessasi omistat jo vähitään puolet asuinrakennuksesta, oikeus varainsiirtoverolain mukaiseen verovapauteen on poistunut. Tontin lunastuksesta koituu silloin 4 % varainsiirtovero maksettavaksi.

 

[Juomatilaaja]

Asuntojen hinnat on seuranneet varsin hyvin palkkojen kehitystä. Ennen finanssikriisiä palkat nousi mukavasti joten niin teki myös asuntojen hinnatkin. Mielestäni jos korot nousee reilummin, oleellinen kysymys on että miten palkkojen käy, nouseeko myös ne samaan aikaan Suomessa vastaavasti. Eli jos korot ovat sopivat talouteen nähden niin tuskin mitään isompia pakkomyyntejä nähdään vaikka ne olisivatkin >5%.

Paha tilanne on jo euriborit lähtevät nousuun, mutta palkat ei. Tällöin monet joutuvat leikkaamaan omaa kulutustaan mikä näkyisi nopeasti erityisesti palvelualoilla. Kulutuksen leikkaaminen entisestään pienentäisi palkkojen nousupaineita ja pahentaisi ongelmia.

Juuri näin. Jos korot nousee merkittävästi, kyse lienee enemmänkin nimellis- kuin reaalikorkojen noususta. Inflaatio taas luo palkankorotuspaineita ja sen pohjalta tehdään tuloverotukseen inflaatiotarkistukset.

Suurimmat asuntolainat muuten otetaan Uudellamaalla ja Ahvenanmaalla, jossa uusien lainojen keskikoko on jotain 160 000 euroa. Vaikkapa se kieltämättä rohkean skenaarion 5 % korkotaso nostaisi alkuvaiheessa kuukausittaisia korkokuluja petolliset 666,66 euroa. Onko se paljon vai vähän? Jos sen rinnalla nähdään inflaation myötä nouseva nimellistulojen nousu, niin kahden keskiluokkaisen maksajan talouksissa homma lienee kohtuullisen helposti hoidettavissa. Yhden maksajan talouksissa homma menee paljon tiukemmaksi, mutta hankala nähdä että edessä olisi massiivinen asuntojen usean kymmenen prosentin "alemyynti". Semminkin kuin vain pieni osa velallisista on sen asuntolaina-historiansa ensimetrillä, ja useampi kymmenys velallisista on korkosuojannut velkansa. Ja semminkin, kun asuntolainan vaihtoehdon kustannukset, eli vuokra-asumisen kulut, varmasti myös kallistuisivat kovaa vauhta nopean inflaation laukatessa.

 

[Joukahaine]

Sijoituslainan hain hakemuksella Nordealta kaksi viikkoa sitten. Viime viikolla tuli tekstiviesti "kiitos kärsivällisyydestä" ja tänään otin yhteyttä chatin kautta, että missä hakemus menee. Kuulemma ottavat yhteyttä piakkoin. Ennätysmäärä lainahakemuksia, joten käsittelyssä kestää. Kannattaa useampi viikko siis ajoittaa lainalupauksen haku ennen kuin päätät ostaa. Taitaa mennä mulla tää sivusuun tän odottamisen takia. Noh seuraavaa kohdetta rupean katsomaan vasta kun lainalupaus taskussa.

Stna että kiuhuttaa. Soittivat sitten perään eilen ja satuin olemaan salilla, johon laittoivat viestin "soitamme seuraavana pankkipäivänä" Soittivat sitten tänään sunnuntaina klo 9 (ilm pankkipäivä) ja olin suihkussa. Nyt viesti, että soita meilleppäin. Soitin heti perään (2min oli mennyt soitosta) ja meni tietysti se johonkin asiakaspalveluun, josta ei tiedetty asiasta mitään. Sain soittoajan kahden viikon päähän! Ensimmäinen vapaa aika. Eli silloin on kuukausi lainahakemuksen tekemisestä ja minä kun kaipaisin vain vastausta, että saanko laonalupauksen vai en... Sitten kun raha pitäisi nostaa tilille niin menee varmaan toinen kk. Järkyttävät jonot, en tosiaan suosittele asuntoa katsomaan ennenkuin on pankin kanssa saanut aja n. Ei saa rajoja tilille ihan "viikossa" prkl..

 

[kuusto]

Stna että kiuhuttaa. Soittivat sitten perään eilen ja satuin olemaan salilla, johon laittoivat viestin "soitamme seuraavana pankkipäivänä" Soittivat sitten tänään sunnuntaina klo 9 (ilm pankkipäivä) ja olin suihkussa. Nyt viesti, että soita meilleppäin. Soitin heti perään (2min oli mennyt soitosta) ja meni tietysti se johonkin asiakaspalveluun, josta ei tiedetty asiasta mitään. Sain soittoajan kahden viikon päähän! Ensimmäinen vapaa aika. Eli silloin on kuukausi lainahakemuksen tekemisestä ja minä kun kaipaisin vain vastausta, että saanko laonalupauksen vai en... Sitten kun raha pitäisi nostaa tilille niin menee varmaan toinen kk. Järkyttävät jonot, en tosiaan suosittele asuntoa katsomaan ennenkuin on pankin kanssa saanut aja n. Ei saa rajoja tilille ihan "viikossa" prkl..

Olin myös sijoituslainaa kysymässä nordealta reilu vuosi sitten ja lainaneuvottelujen jälkeen lupasi soittaa kun selvittelee asioita. Neuvottelun jälkeen tuli nordean palvelutyytyväisyys tekstiviesti, jätin vastaamatta. Puhelua ei kuulunut sovittunu aikana ja odotin 3-4päivää jonka jälkeen vastasin tekstiviestiin antaen 0/10 pistettä. Seuraavaksi tuli viesti, miten voisimme parantaa, että antaisin täydet 10. Vastasin vain "jos luvataan soittaa niin soitetaan". Pian sen jälkeen nordealta soitettiin pariin otteeseen, mutta en enää vastannut. Sitten tuli ilmoitus, että verkkopankkiin on tullut viesti. Kävin lukemassa ja siellä anteeksi pyytely ja 100€ hyvitys tilille. Lainaneuvottelijakin oli laittanut viestin missä ei edes vastannut kysymykseen sijoituslainasta.

 

[Ja558]

Joka pankissa menee lainaneuvottelut tällä hetkellä ~kolmen viikon päähän.

Uusi normaali

 

[helppo92]

Täytyy sanoa, että oman pienen Osuuspankin kanssa asuntolaina-asiat sujuivat erittäin jouhevasti. Näitäkin on täällä usein moitittu, mutta ainakin tässä pankissa tuntuu homma toimivan hyvän henkilöstön takia. Marginaalissa pääsivät riittävän hyvälle tasolle, joten suuremmat kilpailutukset jätin kokonaan väliin. Toki ensin täälläkin tarjosivat yläkanttiin marginaalin, mutta pienellä neuvottelulla laski 0,52 % tasolle, mikä on alue ja kohde huomioiden mielestäni oikealla tasolla. Hyvästä ja asiantuntevasta palvelusta kuitenkin voi jotain maksaa.

 

[Joukahaine]

Joka pankissa menee lainaneuvottelut tällä hetkellä ~kolmen viikon päähän.

Uusi normaali

Se on kyllä varmaan näin. 2017 otettu viimeksi asuntolaina Nordealta ja silloin koko homma oli paketissa kolmeen päivään siitä kuin haluttiin ostaa asunto niin se oli (lainalla) maksettu jo parin päivän päästä.

 

[Juomatilaaja]

Edellisen lainahakemuksen tein itse eräänä perjantaina. Kellonaikaa en nyt muista, mutta voi hyvinkin olla, että ajankohta on ollut jo pankkien aukioloajan ulkopuolella. Vastaus viestiin tuli maanantaina ja virallinen lainalupaus tiistaina. Näin ne hommat toimii.

Pankkinani on OP. Olennaista ei kuitenkaan ole pankin nimi, sillä tuostakin pankista olen saanut ihan samperin huonoa ja hidasta palvelua. Olennaista on se, että löytää fiksun työntekijän pankista, jonka kanssa kommunikoi suoraan, eikä lähettele niitä viestejä pankin asiakaspalvelun yleisosoitteisiin.

 

[Kultahattu]

Stna että kiuhuttaa. Soittivat sitten perään eilen ja satuin olemaan salilla, johon laittoivat viestin "soitamme seuraavana pankkipäivänä" Soittivat sitten tänään sunnuntaina klo 9 (ilm pankkipäivä) ja olin suihkussa. Nyt viesti, että soita meilleppäin. Soitin heti perään (2min oli mennyt soitosta) ja meni tietysti se johonkin asiakaspalveluun, josta ei tiedetty asiasta mitään. Sain soittoajan kahden viikon päähän! Ensimmäinen vapaa aika. Eli silloin on kuukausi lainahakemuksen tekemisestä ja minä kun kaipaisin vain vastausta, että saanko laonalupauksen vai en... Sitten kun raha pitäisi nostaa tilille niin menee varmaan toinen kk. Järkyttävät jonot, en tosiaan suosittele asuntoa katsomaan ennenkuin on pankin kanssa saanut aja n. Ei saa rajoja tilille ihan "viikossa" prkl..

Pari kuukautta sitten sama kuvio Nordean ja Dansken kanssa. Handelsbanken ja OP ei edes vastannut. S-pankki laittoi lainalupauksen hyvällä marginaalilla hakemusta seuraavana päivänä, siitä parin päivän päästä löytyi kohde, soitto S-pankkiin ja vihreää valoa ja seuraavana päivänä hyväksytty tarjous. Suurin vaiva oli käydä jonottamassa Prisman tiskillä että sai pankkitunnukset lainaa varten.

 

[elmo]

Joka pankissa menee lainaneuvottelut tällä hetkellä ~kolmen viikon päähän.

Uusi normaali

Mulla käytössä pieni op (tai taitaa siinä olla nykyään 6 kylän op:t yhdistyneenä). Meni päivä hakemuksesta kun soittivat. Olin jo uskaltanut tarjota hp:nkin kun niin pieni summa, mutta meni sitten yli hp:n.

 

[taski]

Tuleekos täältä hyviä näkemyksiä aiheeseen:

Tarjolla 2003 rakennettu lamellihirsitalo joka on rakennettu teräsbetonianturalle.
Talosta ulkonevan terassin yksi nurkka sokkelista halki. Kuntotarkistusraportissa sanotaan " terassin nurkka hieman vajonnut" ja että suositellaan korjausta vuoden sisään tunkkaamalla ja korjaamalla sokkeli.

En ole mikään rakennusmies, itsellä tuli heti fiilis että nyt saa kaivaa koko sokkelin auki ja tarkistaa ympäriinsä että onko vastaavia vaurioita -> jos saa korjattua niin siltikin tulee mieleen onko pohjat huonot ja saa odottaa vastaisuudessakin tämän kaltaista ongelmaa.

 

[ANTI_L]

Tuleekos täältä hyviä näkemyksiä aiheeseen:

Tarjolla 2003 rakennettu lamellihirsitalo joka on rakennettu teräsbetonianturalle.
Talosta ulkonevan terassin yksi nurkka sokkelista halki. Kuntotarkistusraportissa sanotaan " terassin nurkka hieman vajonnut" ja että suositellaan korjausta vuoden sisään tunkkaamalla ja korjaamalla sokkeli.

En ole mikään rakennusmies, itsellä tuli heti fiilis että nyt saa kaivaa koko sokkelin auki ja tarkistaa ympäriinsä että onko vastaavia vaurioita -> jos saa korjattua niin siltikin tulee mieleen onko pohjat huonot ja saa odottaa vastaisuudessakin tämän kaltaista ongelmaa.

Onhan tossa riskinsä, mutta voi myös olla, että Terassin sokkeli on tehty huonolle pohjalle tai varsinaisen sokkelin jälkeen tms. Vaikea sanoa näkemättä kohdetta. Maapohjalla on myös suuri vaikutus ja onko salaojitus kunnossa yms. Nämähän nyt toki näkee kun katselee muuten ympäristön maapohjaa ja maastomuotoja, että johtuuko siitä, se, että miksi se sokkeli on nyt jo halki onkin sitten eri asia. Itse kovin vahvasti veikkaisin terassin osalta huonosti tehtyä pohjatyötä.

 

[taski]

Terassi on käsittääkseni rakennettu samaan aikaan talon kanssa ja anturakin on siis samalla tehty ja samaa tuon varsinaisen talon kanssa. Maasto on melko kumpuilevaa ja vaikutti olevan savimaastoa. Salaojitus kuntotarkastuksen mukaan oikeinkin hyvässä kunnossa. Talo rakennettu lievään rinteeseen. Käytännössä jos terassin sokkeli on tehty huonolle pohjalle niin mielestäni riski on oleellinen että myös loppu pohjasta on huono.

Mikäli sokkeli on halki / vajonnut niin lienee kuitenkin useamman kymppitonnin homma korjata se?

 

[ANTI_L]

Terassi on käsittääkseni rakennettu samaan aikaan talon kanssa ja anturakin on siis samalla tehty ja samaa tuon varsinaisen talon kanssa. Maasto on melko kumpuilevaa ja vaikutti olevan savimaastoa. Salaojitus kuntotarkastuksen mukaan oikeinkin hyvässä kunnossa. Talo rakennettu lievään rinteeseen. Käytännössä jos terassin sokkeli on tehty huonolle pohjalle niin mielestäni riski on oleellinen että myös loppu pohjasta on huono.

Mikäli sokkeli on halki / vajonnut niin lienee kuitenkin useamman kymppitonnin homma korjata se?

Riippuen sokelivaurion laajuudesta voi olla parista tonnista kymmeniin, jos sieltä sitten lyötyy muutakin vikaa.

Sen verran olen nähnyt noita vasemmalla kädellä tehtyjä talon sokkeleita, että tiedän, että jos terassi on kuvissa ollut vain kevyt rakenne, niin siellä on ihan hyvin voinut maanrakennusfirma vähän tehdä huonosti ne pohjat, jos rakennuttaja ei ole tarkkana. On ikävän yleistä.

 

[Juomatilaaja]

Niin kauan kun sulla on voimassa oleva tarjous et voi tehdä toisesta kiinnostavasta asunnosta tarjousta.
Tai voi, mutta riskinä on että molemmat hyväksytään. Siksi tarjoukset eivät ole kauaa voimassa alueilla, joissa kiinnostavat asunnot saattavat mennä parissa tunnissa.

Itse olen tehnyt asuntotarjouksia, jotka eivät ole olleet voimassa edes sitä 24 tuntia, vaan muutaman tunnin. Idea on siinä, että välittäjä ei halua esitellä myyjälle tarjousta, ellei sitä ole tehty kirjallisesti. Ja ostaja taas voi haluta vastauksen tyyliin heti.

V**tumaisuudella ei ole asian kanssa mitään tekemistä. Yhdenkin kohteen kohdalla esim. koin pyyntihinnan olevan kohdallaan, halusin käydä katsomassa asunnon heti ennen ensinäyttöä ja tein pyyntihinnan mukaisen tarjouksen edellytyksellä, että tarjous hyväksytään heti. Kaupat syntyi, ja sekä ostaja, myyjä että välittäjä olivat tyytyväisiä. Ja kämppä oli myyty ennen mainostettua ensinäyttöä.

 

[Niamu]

Edellisen lainahakemuksen tein itse eräänä perjantaina. Kellonaikaa en nyt muista, mutta voi hyvinkin olla, että ajankohta on ollut jo pankkien aukioloajan ulkopuolella. Vastaus viestiin tuli maanantaina ja virallinen lainalupaus tiistaina. Näin ne hommat toimii.

Pankkinani on OP. Olennaista ei kuitenkaan ole pankin nimi, sillä tuostakin pankista olen saanut ihan samperin huonoa ja hidasta palvelua. Olennaista on se, että löytää fiksun työntekijän pankista, jonka kanssa kommunikoi suoraan, eikä lähettele niitä viestejä pankin asiakaspalvelun yleisosoitteisiin.

Itselläni oli neuvottelut 16pv ja vieläkään ei ole vastausta kuulunut että kuinka paljon saa lainaa maksimissaan. Luvattiin vastailla kuitenkin heti seuraavan viikon alussa. Nykyään tuntuu että kaikki menee huonompaan suuntaa kun ennen riitti että käveli pankinjohtajan juttusille ja nosti lainan seuraavana päivänä.

 

[Iså]

Lande OP:sta herui lainalupaus kahdessa päivässä ja kaupat tehtiin 20 päivässä marginaalien tinkimisen ja panttausten säätämisen kanssa. Myyjän pankki oli vielä hukannut paperiset osakekirjat, mutta sekään ei ollut ollut ongelma. Antaisin arvioksi 9/10 OP:lle.

 

[sahtimonni]

Rupesin juuri vuosi ennen Koronaa katselemaan OKT:ta. Muutamia ihan sopivia oli tarjolla. Harmittaa ettei silloin tullut tartuttua toimeen, tällä hetkellä tuntuu olevan ihan järjetöntä paskaa ylihintaan myynnissä ja menevät silti ensimmäiseltä näytöltä kaupaksi. Ei oikein juutalainen luonne anna periksi maksaa vastaavasta 50k enempää kuin millä olisi saanut silloin ennen Koronaa. Noh, toisaalta ihan mukava näitä on seurailla kun pakottavaa tarvetta ei ole ja oma kämppäkin tullut myytyä tässä hetki sitten niin jos sattuu jotain tulemaan tarjolle niin voi sitten munat suorana pistää tarjousta.

Olisikin vain 50k. Helsingissä on hinnat lähteneet aivan järkyttävän paljon lapasesta monilla alueilla. Tuttuni osti 70-luvun rivitaloasunnon kaksi vuotta sitten. Nyt hyvin vastaavanlainen asunto (sama alue, neliöt, remonttitilanne ym.) maksoi n. 100k enemmän ja voittanut tarjous oli todella paljon pyyntihintaa korkeampi...

Tuntuu siltä, että vuodenvaihteen jälkeen on tapahtunut radikaali käänne ja mopo on lähtenyt lopullisesti lapasesta näiden hintojen suhteen. Pankkien lainapuolen aspatkin aivan ruuhkautuneita tämän vuoksi.

 

[elmo]

Ihmisillä on kuitenkin rahhoo tai siis suurimmalla osalla, keskitulosella väellä, jota korona ei ole taloudellisesti päässyt kurittamaan. Nyt sitä ei ole päässyt polttamaan ulkomaille tai cityelämään. Kyl sitä vuodessa jos toisessakin alkaa kuution betoniseinät kaatumaan päälle ja alkaa miettiä oisko jotain muutakin olemassa.

Enkä uskoisi, että tämä on ihan ohimenevä käänne ajattelumallissa vaikka korona tuosta häviääkin. Uskoisin, että jatkossa arvostetaan yhä enemmän sitä, että omalta pihalta pääsee baarin sijaan lenkkipolulle. Toki työt yms. sitoo sitten sinne lähelle kaupunkia mikä aiheuttaa sen, että siedettävän matkana päässä olevan 'omaa rauhaa' omaavat talot on nostaneet arvoa ja paljon. Niitä ei kuitenkaan määräänsä enempää ole myynnissä, mutta ottajia olisi.

Toki se menee vähän niin, että sitten kun on jotain niin ei se enää kiinnosta. Tai ainakin mulla . Pihalla oleillut kerran tänä vuonna. Omenapuun ja kuusiaidan leikkasin ja istutin muutaman tammen. Talvikamatkin nojaa vielä talon seinään. Takapihalta pääsisi suoraan maastopyöräreitille. Visiitit 0x tänä vuonna. Ennemmin vaan idlaa neljän seinän sisällä ja naputtaa konetta XD. Aut armias jos asuis kerrostalossa niin olis varmaan törkeä polte päästä näpertämään sitä ja tätä. Olis hienoa ku olis mielenlujuutta pistää elektroniikka vehkeet vaikka kuukaudeksi off... helpottaisi ainakin jos tänne sais bannit . No se on tätä. On ainakin mahdollisuus valita.

 

[Winestime]

Tässä tullut jonkun aikaa katseltua potentiaalisia omakotitaloja markkinoilta. Välillä silmiin osuu nätiksi remontoitu rintamamiestalo, mutta aina tuollaisen vanhan talon kohdalla tulee mieleen, että mikäköhän homepommi tästäkin löytyy. Suoraan sanottuna oman osaamisen ja tietotaidon puute hirvittää niin, että tuntuu kuin ostaisi sikaa säkissä.

Osaisiko palstalaiset hieman auttaa ja kertoa, mitä riskejä esim. 40-50 luvun rintsikassa voi olla? Mitä asuntonäytössä pitäisi osata tarkastaa/tutkia?

Jos nyt otetaan esimerkiksi, vaikka aika totaalisen pintaremontin kokenut kohde:

Omakotitalo, Pori, Uusikoivisto, 177 000 €, 115 m²

Onko rintamamiestalossa kellarikerroksen eristys ja asuintilaksi muuttaminen kuinka iso riski? Entä jos samalla lisätty lattianlämmitys ja koneellinen ilmanvaihto?

 

[jefreitteri]

Tässä tullut jonkun aikaa katseltua potentiaalisia omakotitaloja markkinoilta. Välillä silmiin osuu nätiksi remontoitu rintamamiestalo, mutta aina tuollaisen vanhan talon kohdalla tulee mieleen, että mikäköhän homepommi tästäkin löytyy. Suoraan sanottuna oman osaamisen ja tietotaidon puute hirvittää niin, että tuntuu kuin ostaisi sikaa säkissä.

Osaisiko palstalaiset hieman auttaa ja kertoa, mitä riskejä esim. 40-50 luvun rintsikassa voi olla? Mitä asuntonäytössä pitäisi osata tarkastaa/tutkia?

Jos nyt otetaan esimerkiksi, vaikka aika totaalisen pintaremontin kokenut kohde:

Omakotitalo, Pori, Uusikoivisto, 177 000 €, 115 m²

Onko rintamamiestalossa kellarikerroksen eristys ja asuintilaksi muuttaminen kuinka iso riski? Entä jos samalla lisätty lattianlämmitys ja koneellinen ilmanvaihto?

Kuntotarkastushan tuohon on tehty, eli ei muuta kun näyttöön ja raportti kouraan.

Aina on paikkoja mistä löytyy tarkasteltavaa tai selvitettävää. Yläpohjan tuuletus, onko tuulenohjainta, onko purut poistettu, onko 80-luvun remonteissa muovitettu kaikki rakenteet umpeen, onko lisätty koneellista ilmanvaihtoa, onko katon harja notkolla, onko märkätiloja kellarissa, jos on niin onko kaivettu auki ja salaojitettu vai miten maakosteus hallitaan, onko sokkelia lisäeristetty, onko salaojitettu, onko sähköt kaikki uutta, vanhaa vai molempia sekaisin, löytyykö tehdyistä remonteista suunnitelmia kuvien kanssa, onko ulkoverhousta uusittu, jos on niin millainen rakenne, onko ikkunat ja ovet vaihdettu uusiin, jos on niin miten on toteutettu ilmanvaihdon lisäys, onko remonteissa löytynyt aiemmin huonoja rakenteita, millaiselle maalle talo on rakennettu, savea, kalliota, jotain muuta, jne jne..

Kellariin ei kannata rakentaa mitään. Se ei lähtökohtaisesti tule toimimaan. Tästä voi olla joku jotain muuta mieltä, mutta fakta on se, että tyyppitalojen kellareita ei alunperin ole tarkoitettu asuinkäyttöön.

Itselleni tuo kyseinen talo kyllä kelpaisi.

Edit. Nyt kun katsoi ilmoituksen ajatuksen kanssa niin voin todeta, että ei kelpaisi. En suosittele muillekaan.

 

[taski]

Näistä kuntotarkistuksista jotka on jo valmiiksi tehty, jää usein vähän sellainen fiilis että kaveri on tehnyt kuntorapsan myyjälle edulliseen malliin - erityisesti jos kyseessä ei ole joku ison ja tunnetun toimijan tekemä raportti. Nimim. muutamaan tällaiseen törmännyt. Eräässä kohteessa oli ihan selkeästi jo maallikonkin nähtävillä oleva potentiaalinen melko suuri ongelma joka oli raportissa sivuutettu täysin ja ko. raportin laatijalle hän totesi että sitä osa-aluetta ei ole tutkittu lainkaan.

Mitä eroa on "kytketyllä omakotitalolla" ja paritalolla? Molemmilla oma tontti?

 

[shule]

55,5 m² Vaskipellontie 12 B 9, 01610 Vantaa Rivitalo Kaks...

Katso 13 kuvaa tästä 323000 €, 2h + avok + s, 55.5 m² Asunnot ...

asunnot.oikotie.fi

Jo on taas hinta keksitty No ei se ole tyhmä joka pyytää

 

[ANTI_L]

55,5 m² Vaskipellontie 12 B 9, 01610 Vantaa Rivitalo Kaks...

Katso 13 kuvaa tästä 323000 €, 2h + avok + s, 55.5 m² Asunnot ...

asunnot.oikotie.fi

Jo on taas hinta keksitty No ei se ole tyhmä joka pyytää

Ihme hinta ja lisäksi ihan älytön yhtiövastike, onkohan noi sisäpinnat jostain kullasta tehty, tai rakentajaporukka ollut jotain pelkkiä dippainssejä täydellä kokemuspalkalla. Tuo on myös hyvin epäselvästi ilmoitettu mihin tuo rahoitusvastike uppoaa, kun kuitenkin tuolla ostohinnalla luulisi jo aika paljon saavan ja tonttiosuuskin on jo hinnassa.

 

[KukkeliQ]

55,5 m² Vaskipellontie 12 B 9, 01610 Vantaa Rivitalo Kaks...

Katso 13 kuvaa tästä 323000 €, 2h + avok + s, 55.5 m² Asunnot ...

asunnot.oikotie.fi

Jo on taas hinta keksitty No ei se ole tyhmä joka pyytää

Joku haluaa Hilloa. Miksi ostaa OKT, kun samalla rahalla saa rivari kaksion Vantaalta.

 

[Juomatilaaja]

Ihme hinta ja lisäksi ihan älytön yhtiövastike, onkohan noi sisäpinnat jostain kullasta tehty, tai rakentajaporukka ollut jotain pelkkiä dippainssejä täydellä kokemuspalkalla. Tuo on myös hyvin epäselvästi ilmoitettu mihin tuo rahoitusvastike uppoaa, kun kuitenkin tuolla ostohinnalla luulisi jo aika paljon saavan ja tonttiosuuskin on jo hinnassa.

Mitä älytöntä on 3,6 euron neliövastikkeessa, johon sisältyy lämmitys ja valokuitu-yhteys? Jos tuosta meinaa päästä merkittävästi halvemmaksi pienessä rivarissa, niin sitten pitää tehdä kaikki isännöinnistä lähtien talkoilla.

 

[ANTI_L]

Mitä älytöntä on 3,6 euron neliövastikkeessa, johon sisältyy lämmitys ja valokuitu-yhteys? Jos tuosta meinaa päästä merkittävästi halvemmaksi pienessä rivarissa, niin sitten pitää tehdä kaikki isännöinnistä lähtien talkoilla.

Yhtiövastike, ei hoitovastike.

 

[edup]

Siis mikä tossa rahoitusvastikkeessa nyt on ongelma? Ilmoituksessa on hyvin selkeästi että velkaosuutta on se vajaa 120k jäljellä, ja rahoitusvastikkeenahan sitä pois maksellaan. Liian lyhyt takaisinmaksuaikako tuossa taloyhtiön lainassa hiertää vai mikä?

En minäkään tuollaista kohdetta ostaisi (etenkään tuohon hintaan), mutta en haluakaan omalla tontilla olevaa rivaria PK-seudulta.

 

[Juomatilaaja]

Yhtiövastike, ei hoitovastike.

Asunnon hinnasta on 120 000 euroa taloyhtiölainaa, jota lyhennellään sillä 632 euron rahoitusvastikkeella. Sekään ei mielestäni ole taloyhtiölainalla rakennetussa tönössä mikään huomiota herättävän suuri summa.