Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[minapamina]

Aika mekaanisesti nuo yleensä pankissa tuon miettivät, eli vakuuksia tarvii olla sen 30% ostohinnasta (tuosta voi vähän kaupunki- ja kohdekohtaisesti neuvotella) asunnon itsensä lisäksi, eli jos ostaa 200k kämppää niin lainaa sitä vasten saa 140k, enemmän jos on pistää jotain lisävakuudeksi. Periaatteessa omaa rahaa pitäisi olla vähintään 15% hyvässäkin vakuustilanteessa, mutta olen kyllä ymmärtänyt että kyseessä on hidaste, ei este.

Sitten tulot pitää olla sellaiset että niillä pakollisten menojen jälkeen pystyy maksamaan lyhennyksen ja koron jos korkotaso nousee 6%:iin, eli jos tienaat 3000€/kk, verojen sun muiden jälkeen jää 2200€, vastikkeen ja safkan jälkeen 1300€ ja auton kulujen jälkeen 1000€, niin voit maksaa takaisin n. 155 000€ lainaa 25v ajalla ilman että stressitesti kippaa.

Noita voi pyöritellä vaikka noilla Norpan laskureilla: Lainalaskurit | Korkolaskuri | Laske lainan määrä Erityisen kätevä on mun mielestä tuo "sopivan kokoisen asuntolainan laskuri", mikä aika lailla laskee vastauksen tuohon alkuperäiseen kyssäriin.

Jos noiden tulojen kanssa on tiukkaa, niin kannattaa tehdä oma menoexcel, jolla voi perustella omat kulut pienemmiksi kuin pankin laskuri sen laskee, siellä esimerkiksi oman auton kohtelu on varsin synkeää jos siitä ei ole velkaa ja huollot ovat omatoimisia / edullisia, tai se ei edes ole välttämättömyys, vaan sen voi pistää paalaamoon jos lainanmaksun kanssa tekee tiukkaa. Nuo pitää vain asiallisesti osata lainaneuvotteluissa perustella niin että se 6% stressitesti nettotuloilla menee läpi.

Tuo sopivan kokoinen asuntolaina antaa aika alakanttiin lainamäärän, eli ei tosiaan ole mikään "maksimi". Omalla kohdallani se esimerkiksi antaa n. 40% pienemmän lainan, kuin mitä pankit tarjosivat.

 

[ravallo]

Tuo sopivan kokoinen asuntolaina antaa aika alakanttiin lainamäärän, eli ei tosiaan ole mikään "maksimi". Omalla kohdallani se esimerkiksi antaa n. 40% pienemmän lainan, kuin mitä pankit tarjosivat.

Siinä on vähän ihmeellinen vipuvaikutus tietynlaisen taloudellisen aseman kohdalla, mun kohdalla se ampui taas niin rankasti yli että en missään nimessä ottaisi niin isoa lainaa mitä tuo lupasi. Vaikka tietenkin jos haluaisi helvetin kalliissa kämpässä syödä purkkihernekeittoa niin se ehkä olisi ollut mahdollista

Mut tosiaan tuon 30% omarahoituksen ja 6% korolla 25v lainan kuukausierän kanssa siinä voi kikkailla - vakuuden arvoa voi koittaa neuvotella yläkanttiin (suhteellisen hankalaa), keksiä lisävakuuksia (hankalaa), esittää vankat perustelut pankin arvioita pienemmistä menoista (suht helppoa) jne... Tulojaan ei oikein voi paisutella, mutta kannattaa katsoa että pankki muistaa huomioida ne kaikki, jos (säännöllistä) tuloa tulee useista lähteistä.

Kävin itse pari viikkoa sitten lainaneuvottelut Nordean kanssa, ja siellä on nykyään myös jonkinlainen sisäinen luottoluokitus vanhoille asiakkaille. En tiedä mitä se ihan tarkalleen sisältää, mutta siihen vaikuttavat ainakin Nordean tileille tulevat palkat ja historia aiempien lainojen takaisinmaksusta. Sillä tuskin on itsessään ihan mahdottoman isoa merkitystä yli tuon 30%/6% -kuvion, mutta esimerkiksi kun halusin ottaa siltarahoituslainan jotta voin jättää ehdottoman tarjouksen, tuo saattoi vaikuttaa myöntöpäätökseen.

 

[mt247]

Noita voi pyöritellä vaikka noilla Norpan laskureilla: Lainalaskurit | Korkolaskuri | Laske lainan määrä Erityisen kätevä on mun mielestä tuo "sopivan kokoisen asuntolainan laskuri", mikä aika lailla laskee vastauksen tuohon alkuperäiseen kyssäriin.

Tää oli hyvä, kannattaa vielä tuon jälkeen painaa tuota tarkempaa laskelmaa. Esimerkiksi itsellä tuo laskuri oletti menot n. 900€ suuremmiksi kuin ne todellisuudessa ovat.

vs

En tiedä sitten kuinka paljon pankki katsoo sinun omia menoja ja uskooko ne arvioitasi.

 

[minapamina]

Viides vaihtoehto maksullisen vakuuden, valtion takauksen, muun omaisuuden ja toisen henkilön takauksen lisäksi on vakuusvaje. Toki pankit ei sitä mainosta, mutta saa sitä lainaa myös vakuusvajeella, toki määrä ja muu on sitten tuurista, virkailijasta ja omasta rahatilanteesta kiinni.

 

[ravallo]

En tiedä sitten kuinka paljon pankki katsoo sinun omia menoja ja uskooko ne arvioitasi.

Kyllä ne uskoo kun ne esittää tarpeeksi uskottavasti, läppäri messiin ja "mulla on tässä tällainen excel, mihin oon trackannyt mun menoja tässä viimeisen vuoden ajan ja täältä näkyy että..."

Ei mulla ainakaan oo tullut mitään mussutusta kun oon vetänyt vaikka mun auton kuluexcelin esiin ja näyttänyt mitä huollot, tankkaukset sun muut on maksaneet, ihan kiltisti on näpytelty siellä kuluiksi ne todelliset pankin arvion tilalle.

 

[Jeesbox]

Viides vaihtoehto maksullisen vakuuden, valtion takauksen, muun omaisuuden ja toisen henkilön takauksen lisäksi on vakuusvaje. Toki pankit ei sitä mainosta, mutta saa sitä lainaa myös vakuusvajeella, toki määrä ja muu on sitten tuurista, virkailijasta ja omasta rahatilanteesta kiinni.

Jep, itselläni on just vakuusvaje mun lainassa. Pankille riitti siis pelkästään tää ostettu asunto vakuudeksi. Se tuli aika puskista, mut vaikutti lopulta päätökseen siitä, mistä lainan otan.

 

[Jeesbox]

Vähän vaikea näitä on täyttää kun ei tiedä mihin on mahkuja vai pitäiskö vaan heittää jotain hatusta ja lähteä siitä sitten neuvottelemaan? Toivoisin jotain 220k€+ asp lainaa niin olisi mahdollisuuksia suhteellisen uusiin rivareihin / paritaloihin. Neukkokuutiota eivät hirveästi innosta (näitä saa sitten alkaen 100k€).

Joku arvion oon kans kuullut, et 1/3 nettotuloista sais vaan mennä asumiseen. Tolla ku laskee 25 vuoden mukaan, ni saa kyl aikalailla sen maksimin. Tosin se maksimi vaihtelee sit myös pankeittain.

 

[nepax]

Minkä tasoisia marginaaleja Nordeasta on lähiaikoina saanut? Olevan lainan kilpailutus alkamassa ja laina tällä hetkellä tuolla.

 

[Difton]

Vanhaa asuntolainaa taas kilpailutin. Alueena keskikokoinen kaupunki. Lainan määrä 200 k€.

Vanha laina OP:lla ja marginaali 0,65 % +12 kk euribor. Nordealle hakemukset, neuvottelupuhelu ja tuloksena 0,57 % + 12 euribor. Noh, ensimmäisenä vastasin takaisin, että OP:n bonukset huomioon ottaen on reaalikorko OP:lla noin 0,48 %. 15 minuuttia ja Nordealta tarjous 0,46 % (+euribor joko 6 kk tai 12 kk)

Sitten omaan pankkiin viestiä, että pitäisi tarkastaa lainankorko tai palveluntarjoaja vaihtuu. Nyt sattuikin sitten niin kitupiikki täti (oma täti vaihtanut muihin hommiin), että voi jeesus. Oli niin takkuista kuin olla voi. Lopulta sain hinkattua 0,60 %,. Samalla tarkastettiin Pohjolan tädin kanssa vakuutukset kuntoon. Tuloksena se, että kokonaisuudessaan +- 0. Helpompi ratkaisu oli siis jäädä.

No ei mennyt kuin pari viikkoa, niin huomasin, että lainalle otetun takaisinmaksuturvan työttömyysvakuutus lakkasi olemasta. Kuolinkorvaus sekä toimeentulokorvaus vakavan tapaturman jäljiltä jäivät kuitenkin voimaan. Tämä turva otettiin isolle lainalle aikoinaan, koska itse olin määräaikaisella sopimuksella, kun lainaa otettiin. Nyt voimassa Pohjolassa henkivakuutus pariturvana sekä toimeentulovakuutus vakavan tapaturman haitan (invaliditeetin) varalta. Korvaussummat selvästi korkeammat kuin takaisinmaksuturvalla. Ei siis mitään järkeä pitää kahta vakuutusta päällekäin (tosin turvat eivät olleet toisensa poissulkevia). Eli ei muutakuin irtisanomaan takaisinmaksuturva (palveluntarjoaja AXA).

Omaan pankkiin viestiä, että irtisanotaan. Luulisi, että kirjallinen ilmoitus riittäisi eikä soittoja tule 10x "oletko ihan varma, lukitaanko?". Meni täysin luottamus Osuuspankin toimintaan. Takaisinmaksuturva otettiin siis koko laina-ajalle ja turvan maksu (9000 €) lisättiin lainaan. Ja soppa syntyi nyt siitä, että palautetaanko jäljellä oleva vakuutusmaksu vakuutuskenottajalle vai onko pankilla oikeus vähentää ylimääräinen vakuutusmaksu lainan pääomasta? Ehdoissa selvästi sanotaan, että irtisanomisen yhteydessä ylimääräinen vakuutusmaksu palautetaan suoraan vakuutuskenottajalle. Tätä väännettiin ja väännettin. Aloin jo tädille selittää, että ei ole ihme, että pankeilla menee huonosti, jos pankki omatoimisesti lyhentää asiakkaan lainaa (pankin korkotulo vähenee) ja toisaalta asiakkaan ostokykykin pienenee. Näin matalan koron aikaan keksin n+1 järkevämpää keinoa rahalle, kuin lyhentää lainaa... Lopulta päätös oli, että vakuutusmaksu palautetaan tilille.

Oli kyllä niin moniulotteinen ja hermojaraastava vääntö, että nyt lähti pankkipalvelut Nordeaan!

 

[Juomatilaaja]

Minkä tasoisia marginaaleja Nordeasta on lähiaikoina saanut? Olevan lainan kilpailutus alkamassa ja laina tällä hetkellä tuolla.

Joulukuussa tarjosivat lainan kilpailutustilanteessa omaan kämppään suoraan 0,4 %, mutta tinkivaraa sille ei enää näyttänyt löytyvän. No sen 0,4 se marginaali oli OP:ssä jo ennestäänkin, joten ei löytynyt perusteita vaihtaa pankkia. Semminkin, kun sijoituskämppien osalta Nordean marginaali olisi ollut OP:tä kovempi ja korkosuojaustuotteet mielestäni kehnompia.

 

[ravallo]

Joulukuussa tarjosivat lainan kilpailutustilanteessa omaan kämppään suoraan 0,4 %, mutta tinkivaraa sille ei enää näyttänyt löytyvän. No sen 0,4 se marginaali oli OP:ssä jo ennestäänkin, joten ei löytynyt perusteita vaihtaa pankkia. Semminkin, kun sijoituskämppien osalta Nordean marginaali olisi ollut OP:tä kovempi ja korkosuojaustuotteet mielestäni kehnompia.

0,45 % sain tarjoukseen pari viikkoa sitten, mutta voi olla että tuo tipahtaa takaisin 0,4 %:aan kun lainaa ei tarvitakaan ihan haettua määrää. 6kk järjestely / siltalainan marginaali oli 0,6%.

 

[Vision]

Omassa asuntokaupassani taannoin meni eräs merkittävä asia pahasti pieleen mikä oli kylläkin kirjattuna kauppakirjaan mutta myyjän välittäjä sekä oma pankkini eivät tätä muistaneet/huomioineet kaupan teon yhteydessä.

Tästä virheestä johtuen isännöitsijä alkoi painostamaan toden teolla että jos tätä virhettä ei korjata, niin minä joutuisin maksamaan tämän virheen.

Oman aikani asiaa odotellen kyllästyin tilanteeseen jossa kukaan ei tuntuisi ottavan vastuuta asiassa ja otin itse yhteyttä myyjän välittäjään sekä omaan pankkiini.

Oman pankkini suhtautuminen asiaan ei olisi voinut tämän parempi enää olla, asia hoitui loppujen lopuksi sitten yllättävänkin nopeasti pankin ottaessa täyden vastuun tästä mokasta.

Pankin yhteyshenkilöni esimies soitti juuri ennen viikonlopun alkua todeten että minun ei tarvitsisi tästä asiasta huolehtia/murehtia tämän enempiä, he selvittävät ja hoitavan asian kuntoon ja minä voisin nukkua jatkossa yöni rauhassa.

Aiemmin tällä viikolla pankki oli sitten siirtänyt huomattavan summan tililleni jolla kuittasin pieleen menneen ehdon kauppakirjassa.

En voi valitettavasti tämän paremmin avata asiaa mutta sanotaanko näin, että minun ymmärtämykseni mukaan pankin ei olisi tarvinnut ojentaa auttavaa kättään.

Usko pankkeihin jos se nyt koskaan kateissa olikaan, palautui kyllä kertaheitolla ja varmisti ainakin sen että olen asiakkaana oikeassa pankissa

 

[jefreitteri]

Omassa asuntokaupassani taannoin meni eräs merkittävä asia pahasti pieleen mikä oli kylläkin kirjattuna kauppakirjaan mutta myyjän välittäjä sekä oma pankkini eivät tätä muistaneet/huomioineet kaupan teon yhteydessä.

Tästä virheestä johtuen isännöitsijä alkoi painostamaan toden teolla että jos tätä virhettä ei korjata, niin minä joutuisin maksamaan tämän virheen.

Oman aikani asiaa odotellen kyllästyin tilanteeseen jossa kukaan ei tuntuisi ottavan vastuuta asiassa ja otin itse yhteyttä myyjän välittäjään sekä omaan pankkiini.

Oman pankkini suhtautuminen asiaan ei olisi voinut tämän parempi enää olla, asia hoitui loppujen lopuksi sitten yllättävänkin nopeasti pankin ottaessa täyden vastuun tästä mokasta.

Pankin yhteyshenkilöni esimies soitti juuri ennen viikonlopun alkua todeten että minun ei tarvitsisi tästä asiasta huolehtia/murehtia tämän enempiä, he selvittävät ja hoitavan asian kuntoon ja minä voisin nukkua jatkossa yöni rauhassa.

Aiemmin tällä viikolla pankki oli sitten siirtänyt huomattavan summan tililleni jolla kuittasin pieleen menneen ehdon kauppakirjassa.

En voi valitettavasti tämän paremmin avata asiaa mutta sanotaanko näin, että minun ymmärtämykseni mukaan pankin ei olisi tarvinnut ojentaa auttavaa kättään.

Usko pankkeihin jos se nyt koskaan kateissa olikaan, palautui kyllä kertaheitolla ja varmisti ainakin sen että olen asiakkaana oikeassa pankissa

En tiedä mutta jotenkin tuli mieleen, että jokin tarkastelua kestämätön tapahtuma tuossa on käynyt ja nyt pankki maksoi sinut hiljaiseksi. Sadan prosentin varmuudella voin sanoa, että pankki ei hyvää hyvyyttään maksa kenellekään mitään.

 

[Vision]

En tiedä mutta jotenkin tuli mieleen, että jokin tarkastelua kestämätön tapahtuma tuossa on käynyt ja nyt pankki maksoi sinut hiljaiseksi. Sadan prosentin varmuudella voin sanoa, että pankki ei hyvää hyvyyttään maksa kenellekään mitään.

Ei pankki toki mikään hyväntekijä ole mutta tästä ei kuitenkaan ole kyse, varmasti yrittävät saada tuon menetetyn summan takaisin mutta ei kuitenkaan allekirjoittaneelta mikä itselleni tärkeintä.

 

[Kvarkki]

Ilmeisesti pankki on mennyt maksamaan koko velattoman summan myyjälle vaikka ehtojen mukaan kaupan yhteydessä piti kuitata joku taloyhtiölaina pois. Hankala kyllä kuvitella, miksi tällaista seikkaa et voisi suoraan kertoa, kun et edes pankkia mainitse. Eli jos kyseessä on joku eksoottisempi ehto, niin kikkelis kokkelis, mitäs läksit Sinällään liikasiirto on nolo tapahtuma, mutta korjaushan tuossa on helppo, jos rahat ova menneet taholle, joka ei ole juonut niitä samantien pois. Onhan sitä ennenkin summia siirretty väärälle tilille ja vähin äänin korjattu sieltä pois, kun virhe on havaittu (saldon riittäessä). Ainoa mitä vähän ihmettelen, että kun ainakin itse jouduin kaikki siirrot sun muut kuittaamaan, että eikö sinunkin olisi pitänyt huomata?

 

[Unihiekkamyrsky]

Koskahan asuntomarkkinat tervehtyvät ja yli 30-vuotiaiden talojen arvoksi tulee tontti miinus purkukustannukset?

No, vähän kärjistin. Mutta on se hassua kuinka hyvin ja mihin hintaan vanhat rotiskot käyvät edelleen kaupaksi.

Hollannissa asuva sisko naureskelee että kun Suomessa 1970-luvun taloa pidetään arvottomana, niin siellä on pelkästään heidän 20 000 asukkaan pikkukaupungissa myynnissä 200kpl yli 200 vuotta vanhoja taloja

 

[Vision]

Ilmeisesti pankki on mennyt maksamaan koko velattoman summan myyjälle vaikka ehtojen mukaan kaupan yhteydessä piti kuitata joku taloyhtiölaina pois. Hankala kyllä kuvitella, miksi tällaista seikkaa et voisi suoraan kertoa, kun et edes pankkia mainitse. Eli jos kyseessä on joku eksoottisempi ehto, niin kikkelis kokkelis, mitäs läksit Sinällään liikasiirto on nolo tapahtuma, mutta korjaushan tuossa on helppo, jos rahat ova menneet taholle, joka ei ole juonut niitä samantien pois. Onhan sitä ennenkin summia siirretty väärälle tilille ja vähin äänin korjattu sieltä pois, kun virhe on havaittu (saldon riittäessä). Ainoa mitä vähän ihmettelen, että kun ainakin itse jouduin kaikki siirrot sun muut kuittaamaan, että eikö sinunkin olisi pitänyt huomata?

Mun alkuperäisen postauksen tarkoitus ei toki ollut järjestää minkäänlaista kyselytuntia vaan kertoa että virheitä tapahtuu ja itselläni kävi hyvin.

Lisäksi koska en edelleenkään kaikkea tiedä, yrittänyt muotoilla vain omia sanomisiani varovaiseen sävyyn koska tässä on itseni lisäksi myös muitakin osapuolia.

En itse nähnyt sitä mahdollisuutta laisinkaan että pankki olisi tullut tällä tavoin vastaan koska aina on se riski että jäävät nyt ilman omia saamiaan.

Mitä tulee siirtojen kuittailuihin niin pankkini hoiti täysin kaiken, tätä isännöitsijäkin ensimmäisenä allekirjoittaneelta "kyseli"

Harvinaisen hyvää palvelua siis pankin puolelta vaikkakin tähän tilanteeseen toki päädyttiin juurikin pankin oman mokan vuoksi.

Itse en taloudellisesti hyötynyt tästä millään tavoin mutta sain isännöitsijän kimpustani pois

En ole millään tavoin erityisen "tuottava" asiakas pankilleni, siksi niin ihmeissäni tästä kaikesta koska odotin pahempaa.

Taloyhtiölaina kuitattiin kylläkin, muusta siis kyse.

 

[Narghar]

Niin no siis 100% varmuudella pankki ei tee mitään "hyvää hyvyyttään" ovat oman mokansa korjanneet ja yrittäneet kääntää sen pr voitoksi.

 

[Kvarkki]

Mun alkuperäisen postauksen tarkoitus ei toki ollut järjestää minkäänlaista kyselytuntia vaan kertoa että virheitä tapahtuu ja itselläni kävi hyvin.

Lisäksi koska en edelleenkään kaikkea tiedä, yrittänyt muotoilla vain omia sanomisiani varovaiseen sävyyn koska tässä on itseni lisäksi myös muitakin osapuolia.

En itse nähnyt sitä mahdollisuutta laisinkaan että pankki olisi tullut tällä tavoin vastaan koska aina on se riski että jäävät nyt ilman omia saamiaan.

Mitä tulee siirtojen kuittailuihin niin pankkini hoiti täysin kaiken, tätä isännöitsijäkin ensimmäisenä allekirjoittaneelta "kyseli"

Harvinaisen hyvää palvelua siis pankin puolelta vaikkakin tähän tilanteeseen toki päädyttiin juurikin pankin oman mokan vuoksi.

Itse en taloudellisesti hyötynyt tästä millään tavoin mutta sain isännöitsijän kimpustani pois

En ole millään tavoin erityisen "tuottava" asiakas pankilleni, siksi niin ihmeissäni tästä kaikesta koska odotin pahempaa.

Taloyhtiölaina kuitattiin kylläkin, muusta siis kyse.

Eli maksamattomista vastikkeista kyse ja myynnin hoiti ulosottovirasto

Hyvin on pankki pr:n hoitanut, kun heidän mokan korjaus kääntyy asiakkaan silmissä hyväksi palveluksi. Mielestäni tuo nyt on se minimi, mitä pankki voi tehdä ko. tilanteessa... Itsellä lähti OP:n tantta vaihtoon periaattessa parin satkun mokan takia, kun luotto rouvan puheisiin ja tekemiseen meni täysin. Hiukan kyllä ihmettelen edelleen sitä, että rahat voivat liikkua ilman sinun nimenomaista valtuutusta. Kauppakirjan mukaan pankkitäti toimi minullakin, mutta silti oli pakko x+10 paperipalaan pistää nimi. Ehkä pankki yrittää sumuttaa, ettet vahingossa mene pyytämään luvattomasti siirretyn kauppasumman palauttamista tilillesi Toki itsellä oli pre-korona aikana tehty kauppa ja ihan konttorissa käytiin, jolloin helpompi vetää kuittausshow läpi. Sopimuksestasi sen tietysti näkee minkälaisen toimintavaltuutuksen olet pankille antanut hyväksyessäsi lainan/kaupan.

 

[nepax]

Lainan kilpailuttamiseen liittyen ajattelin testata noita palveluita, joissa saa tarjoukset useammalta pankilta samalla hakemuksella. Testasin sekä etua.fi että summarum.fi, eikä kumpikaan suostu ottamaan hakemusta edes käsittelyyn? Vuosituloja taloudessa bruttona n. 90k€, varallisuutta melkein 100k€ ja kilpailutettavan lainan määrä n. 165k€, kummallakin vakituinen työ. Kustannuskysymykset varsinkin tuolla summarumissa hieman tulkinnanvaraisia, ensimmäisen epäonnistuneen hakemuksen jälkeen testasin toisillakin kustannusluvuilla, mutta sama lopputulos. Tuon asuntolainan lisäksi taloudessa n. 30k€ autolaina. Sijaintina keskisuuri kaupunki noin 1h pääkaupunkiseudulta.

Ei tuon nyt luulisi olevan liian kova lainakuorma näillä tuloilla? Voiko sillä olla vaikutusta, että hakijoiden tulot ovat suhteessa noin 60/40?

 

[PetriV]

Olemme laittamassa nykyistä asuntoa myyntiin ja siirtymässä uuteen, isompaan asuntoon.

Aiomme myydä itse nykyisen asunnon ja nyt kaipaisinkin jotain vinkkejä. Olen tutkinut netistä, että mitä papereita tarvitsee olla ja mitä annetaan ostajaehdokkaille. Ilmeisesti myös ilmoituksen tekeminen on helppoa Etuoveen tai muuhun vastaavaan palveluun. Mutta tarjouksien vastaanottaminen on vielä vähän kysymysmerkki. Miten se menee ja koska "hyväksytyn" tarjouksen saa hylätä?

Heitän tähän kolme esimerkkiä:
1. Ostaja tekee tarjouksen ja me hyväksymme tarjouksen, ostaja maksaa myös 4% käsirahan.
- Tässä tapauksessa kaikki on selvää. Käsittääkseni käsirahaa ei juurikaan palauteta, mutta onko olemassa jotain yleisiä tapauksia missä käsiraha maksetaan takaisin? Kyseessä siis tilanne, jossa ostaja peruu kaupat.

2. Ostaja tekee tarjouksen ja hyväksymme tarjouksen. Ostaja ei maksa käsirahaa.
- Saammeko hyväksyä muita tarjouksia vielä, koska kauppaa ei ole vielä "lukittu" käsirahalla? Ainakin kun jostain luin, niin näin voisi toimia.

3. Ostaja tekee lainaehdollisen tarjouksen ja hyväksemme tarjouksen. Ostaja ei maksa käsirahaa.
- Tällöin vissiin saamme ottaa kilpailevia tarjouksia vastaan?

 

[debuggeri]

"Myyjän ehdollinen tarjouksen hyväksyntä on vastatarjous ostotarjouksen tehneelle, joka voi sen puolestaan hyväksyä tai hylätä. Siten ostotarjouksen tekijän tulee vielä kirjallisesti hyväksyä myyjän vastatarjous eli myyjän ehdollinen hyväksyntä, jotta osapuolten välille syntyy sitova sopimus."

Tarjousmenettely : KVKL

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto

kvkl.fi

 

[Taneli-]

Mutta tarjouksien vastaanottaminen on vielä vähän kysymysmerkki. Miten se menee ja koska "hyväksytyn" tarjouksen saa hylätä?

Yleensähän noissa on reuna/lisäehtoja. Esim: "tarjous on voimassa 3 päivää" tai "ostan talon hintaan X mikäli kuntotarkastuksessa ei ilmene sellaisia seikkoja joihin vedoten kauppaa ei synny" tms. Juuri siksi ettei synny tilannetta missä mahdollinen ostaja "miettii" asiaa kohtuuttoman pitkään tai kääntäen mahdollinen myyjä saa miettiä tarjousta viikkoja/kuukausia ja sen aikana kertoa kaikille "pitäisi vähän enemmän saada, tästä on jo parempaa tarjousta sisällä".

Samaten kaikki kauppaan sisältyvä yleensä kirjoitetaan hyvinkin tarkasti ylös (ei vaan suusanallisesti koska noistakin on tyypit oikeudessa vääntäneet). Toki voi yleisesti sanoa että kaikki irtain mitä ei mainita asunnon sisällä ei kuulu kauppaan ja myyjä huolehtii siitä että niitä ei ole talon tontin sisäpuolella kun asunto luovutetaan ostajalle (ettei pahimmillaan romuja ole vaan heitetty ikkunasta ulos ja jätetty pihaan).

Yleensä oletetaan että pihassa kiinteästi kasvavat puut, pensaat, kiveykset jne jne. pysyvät mutta esim. paljuista, leikkimökeistä, matontamppaustelineistä sun muista kannattaa mainita ihan kirjallisesti.

Typerimpiä mistä lukenut on joku myyjä käärinyt nurmikon mukaan ja siitä väänetty oikeutta (ilmeisimminkin kauppojen jälkeen tullut jotain eripuraa ja kun "ei erikseen lukenut" yritti viedä pihanurmikon mukanaan) vaikka tietysti myyjä sen hävisikin.

Oikeataan tähän tiivistyy se tärkein:
"Asunnon myyjä vastaa tiedoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei poista myyjän vastuuta. Asunnosta annetuilla tiedoilla on merkitystä silloin, jos ostaja kaupan jälkeen ilmoittaa asunnon virheestä."

Asuntokauppa: Myyjä vei jääkaapinkin mukanaan. Mitkä esineet kuuluvat kauppaan? :: Lakiasiaintoimisto Kristian Krokfors Oy

Välillä voi olla epäselvää, mitkä asunnossa olevat esineet (esim. jääkaappi, uuni ja sälekaihtimet) kuuluvat kauppaan.

www.krokforslaki.com

 

[jinx1980]

Sanoisin että jos paljusta, leikkimökistä ei ole erikseen sovittu niin jäävät pihaan. Nuo ovat ehkä vähän harmaalla alueella joten nuo kannattaa ehdottomasti mainita kauppakirjassa että mikä niiden kohtalo on. Sen sijaan terassikalusteet, grillit ovat vastaavasti selvästi myyjän.

En tekisi sopimusta kuntotarkastuksesta laveasti ”jos merkittävää löytyy”, koska tuo on ihan sanahelinää. Ostajana laitoin pykälän ”mikäli yli 500€ yksittäisiä huomautuksia löytyy, ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta - tarkoituksena siis jättää vakiot ”ilmastointihormien puhdistukset” ulos ja muiden osalta miettiä viitsiikö ottaa vaivoikseen. Myyjänä tass kannattaa kirjailla jotain %N kauppahinnasta min. nnnnn eur, eli ostaja ei voi vetäytyä kaupasta vaikka jotain löytyykin, mutta toki tuo nnnnn pitää sitten huomioida lopullisessa kauppasummassa.

Älä ota ”jos saan lainan” pois sulkevana tarjouksena, eli sopimukseen että myyjä saa silti jatkaa myyntiä ja myydä ensimmäiselle sitovalle tarjoukselle. Yritä saada päiviä ostajan tarjouksen voimassaololle, vastaavasti ostajana anna tunteja. Muista että vastatarjouksessa alkuperäinen tarjous raukeaa _heti_ (vaikka aikaa olisikin jäljellä) eli älä 88000 tarjoukseen tee 77500 vastatarjousta vaan hyväksy tuo 88. Vakuus (max 4%) ei tartte olla rahana, riittää että sen on kirjattu soppariin, myyjänä vaadi 4, ostajana niin vähän kuin mahdollista. Nykyään ei edes rahapanttia käytetä, oikeuteen (kulut 200€ pintaan selvässä tapauksessa) ja rahat sieltä jos ei muuten maksa.

 

[killerm]

Olen menossa ensiviikolla katsomaan ensimmäistä kertaa omaa asuntoa. Kyseessä olisi 80 luvulla rakennettu riviari, johono kunnossapitoselvityksessä ei muita suuria korjaustoimenpiteitä ole tulossa paitsi kuidun asentaminen ja autopistokepaikkojen lämpöpistokkeet kytketään huoneistojen sähköihin. Kyseinen rivari on yksi 20 huoneistosta, jotka 5000m2 yhtiön omalla tontilla. Jotain spessua mitä olisi hyvä tietää 80 luvun taloista?

Mitäs kannattaisi vällittäjältä kysyä, mietin esimerkiksi seuraavia?
-Onko huoneistosta tai talosta tehty kuntotarkastus? Jos ei, voiko sellaista tehdä.
-Huolto / korjaushistoria
-Onko ongelmia asentaa ilmanlämpöpumppu?

Sen lisäksi jos talo kiinostaa niin lisätyönä vaikka
-Jututtaa naapureita ja vaikka hallitusta / pj


Miten tuo asuntolaina käytännössä toimii? Haen pankista X summalle lainaa, joka voimassa X kuukautta. Sitten sinä aikana voi huolletta katsella asuntoja ja voin tehdä suoraan vaikka tarjouksen jos pankki jo aikasemmin luvannut X summalle lainaa? Vai tehdääkö asunnosta ensiksi tarjous jonka jälkeen pankista tarkemmat keskutellut? Miten vaan kun jotkun kohteet ovat sellaisia, jotka menevät heti kun tulevat myyntiin.

 

[Juomatilaaja]

Olen menossa ensiviikolla katsomaan ensimmäistä kertaa omaa asuntoa. Kyseessä olisi 80 luvulla rakennettu riviari, johono kunnossapitoselvityksessä ei muita suuria korjaustoimenpiteitä ole tulossa paitsi kuidun asentaminen ja autopistokepaikkojen lämpöpistokkeet kytketään huoneistojen sähköihin. Kyseinen rivari on yksi 20 huoneistosta, jotka 5000m2 yhtiön omalla tontilla. Jotain spessua mitä olisi hyvä tietää 80 luvun taloista?

Ensinnäkin unonda se ajatus, että taloyhtiöön ei ole tulossa suuria remontteja ja tarkkaile sitä, onko taloyhtiössä tehty remontit oikea-aikaisesti. Moni menee siihen halpaan, että katselee vain remonttisuunnitelmia, ja silloin remonttinsa laiminlyönyt/laiminlyövä yhtiö voi näyttää paperilla houkuttelevammalta kuin mitä on.

Toiseksi, huomioi että 1980-luvun rivitaloihin liittyy vielä monia riskirakenteita: 1970- ja 1980-luvun rivitalo voi olla jopa korjauskelvoton | Rakennuslehti 1980-luvulla esim. vedeneristysvaatimukset eivät ole olleet nykyisen kaltaisia, mikä aiheuttaa yhtiöille monesti kuluja.

Lämmityskulut voivat myös olla vanhoissa rivareissa paha järkytys, jos kämppää joutuu lämmittämään esim. suorasähköllä. Esim. maalämpö taas kummasti helpottanee sitä tuskaa, mikä 1980-luvun talojen heikompi energiatehokkuus lämmityspuolella aiheuttaa.

Kiinnittäisin huomiota myös rakennusvuoteen vuosikymmenen sisällä. 1980-luvun lopulla asuntomarkkinat olivat pahasti ylikuumentuneita, jolloin rakennettiin suhteessa paljon enemmän sutta ja sekundaa kuin esim. saman vuosikymmenen puolivälissä. Toki sitä vuosilukua kannattaa tarkastella myös siitä näkökulmasta, että milloin rakennusmääräykset ovat muuttuneet parempaa laatua suosiviksi. Vedeneristyksen osalta yksi ratkaiseva ajankohta oli tosin vasta 1990-luvun jälkipuolisko ja äänieristyksen osalta 2000-luvun alku (siitä voidaan sitten väitellä, miten nuo äänieritystysvaatimukset rivareissa käytännössä toteutuvat).

Mitäs kannattaisi vällittäjältä kysyä, mietin esimerkiksi seuraavia?
-Onko huoneistosta tai talosta tehty kuntotarkastus? Jos ei, voiko sellaista tehdä.
-Huolto / korjaushistoria
-Onko ongelmia asentaa ilmanlämpöpumppu?

Taloyhtiö tuskin alkaa kuntotarkastusta teettämään asunnon ostajan toiveesta, ja laajemmat huoneistokohtaiset rakenteisiin menevät kuntotarkastuksetkin ovat asunto-osakeyhtiöissä mutkikkaita. Korjaushistoriaan kannattaa ilman muuta tutustua. Ilmalämpöpumpun osalta saat osviittaa jo sillä, että vilkaiset löytyykö masiinoita muiden kämppien pihalta.

Sen lisäksi jos talo kiinostaa niin lisätyönä vaikka
-Jututtaa naapureita ja vaikka hallitusta / pj

Kyllä, aina kannataa jututtaa hallituksen pj:tä. Itsekin olin takavuosina kiinnostunut yhdestä rivarikohteesta, josta välittäjä selitti kirkkain silmin, että suunnitellut remontit kustantaa kämpälle muutaman tonnin. Keskustelu pj:n kanssa avasi tilannetta ja selvisi, että remonttilasku tullaan kämpän kohdalla laskemaan kymmenissä tuhansissa euroissa. Lähtökohta: älä usko koskaan mitä välittäjä sanoo. Usko siihen, mitä viralliset dokumentit sinulle kertoo tai mitä saat muuten varmistettua toisaalta.

Miten tuo asuntolaina käytännössä toimii? Haen pankista X summalle lainaa, joka voimassa X kuukautta. Sitten sinä aikana voi huolletta katsella asuntoja ja voin tehdä suoraan vaikka tarjouksen jos pankki jo aikasemmin luvannut X summalle lainaa? Vai tehdääkö asunnosta ensiksi tarjous jonka jälkeen pankista tarkemmat keskutellut? Miten vaan kun jotkun kohteet ovat sellaisia, jotka menevät heti kun tulevat myyntiin.

Hae lainalupaus etukäteen. Jos asunnosta on vähänkin kilpailua, niin neuvottelematon asuntolaina on ongelma: joko joudut tekemään sakkomaksujen riskillä tarjouksia ilman lainalupauksia tai sitten tekemään lainaehtoisen tarjouksen, joka on myyjän silmissä aina toisarvoinen tarjous siihen tarjoukseen nähden, jossa ei tuollaista ehtoa ole.

 

[JSoi]

Hae lainalupaus etukäteen. Jos asunnosta on vähänkin kilpailua, niin neuvottelematon asuntolaina on ongelma: joko joudut tekemään sakkomaksujen riskillä tarjouksia ilman lainalupauksia tai sitten tekemään lainaehtoisen tarjouksen, joka on myyjän silmissä aina toisarvoinen tarjous siihen tarjoukseen nähden, jossa ei tuollaista ehtoa ole.

Tätä komppaan. Meidänkin tuleva talomme herätti poikkeuksellisen paljon kiinnostusta tällä alueella ja muutama pariskunta oli tarjonnut täyttäkin pyyntihintaa, mutta meillä oli laina-asiat katsottu jo etukäteen valmiiksi eikä ollut vanhaa kämppää mikä olisi pitänyt saada myytyä alta pois, joten myyjä päätyi tekemään kaupat meidän kanssamme.

 

[Saadisti]

Hollannissa asuva sisko naureskelee että kun Suomessa 1970-luvun taloa pidetään arvottomana, niin siellä on pelkästään heidän 20 000 asukkaan pikkukaupungissa myynnissä 200kpl yli 200 vuotta vanhoja taloja

Mielummin kyllä ostan 200v vanhan talon kuin 70-luvulla rakennetun. (Kunhan sitä ei ole rempattu 60-80 - luvulla)

 

[Kvarkki]

80-luvun rivarista. Hometalkoot.fi kannattaa katsella läpi vaikka ei ihan rivareita koskekaan. Perustuksissa voi helposti olla häikkää (valesokkeli, maanvarainen tuplalaatta jne.) ja jos on alkuperäinen kylppäri, niin lienee ns. valmis ja isoriskinen. Kysele onko yhtiössä tehty kylppäriremppoja. Tuon ikäisessä joutuu edelleen pohtimaan asbestia, lähinnä siis mahdolliset rempat kalliimpia toteuttaa. Lämmöneristys voi olla mitä sattuu. Ikkunat ja ovet lienevät ikänsä päässä, jos ei ole tehty huoltoja, samaten katto.

 

[killerm]

Ensinnäkin unonda se ajatus, että taloyhtiöön ei ole tulossa suuria remontteja ja tarkkaile sitä, onko taloyhtiössä tehty remontit oikea-aikaisesti. Moni menee siihen halpaan, että katselee vain remonttisuunnitelmia, ja silloin remonttinsa laiminlyönyt/laiminlyövä yhtiö voi näyttää paperilla houkuttelevammalta kuin mitä on.

Toiseksi, huomioi että 1980-luvun rivitaloihin liittyy vielä monia riskirakenteita: 1970- ja 1980-luvun rivitalo voi olla jopa korjauskelvoton | Rakennuslehti 1980-luvulla esim. vedeneristysvaatimukset eivät ole olleet nykyisen kaltaisia, mikä aiheuttaa yhtiöille monesti kuluja.

Lämmityskulut voivat myös olla vanhoissa rivareissa paha järkytys, jos kämppää joutuu lämmittämään esim. suorasähköllä. Esim. maalämpö taas kummasti helpottanee sitä tuskaa, mikä 1980-luvun talojen heikompi energiatehokkuus lämmityspuolella aiheuttaa.

Kiinnittäisin huomiota myös rakennusvuoteen vuosikymmenen sisällä. 1980-luvun lopulla asuntomarkkinat olivat pahasti ylikuumentuneita, jolloin rakennettiin suhteessa paljon enemmän sutta ja sekundaa kuin esim. saman vuosikymmenen puolivälissä. Toki sitä vuosilukua kannattaa tarkastella myös siitä näkökulmasta, että milloin rakennusmääräykset ovat muuttuneet parempaa laatua suosiviksi. Vedeneristyksen osalta yksi ratkaiseva ajankohta oli tosin vasta 1990-luvun jälkipuolisko ja äänieristyksen osalta 2000-luvun alku (siitä voidaan sitten väitellä, miten nuo äänieritystysvaatimukset rivareissa käytännössä toteutuvat).

Kyseisessä rivarissa on maakaasulämmitus, joka kuuluu vastikkeeseen joten en usko että ongelma.

Menneet remontit pitäisi varmaan selvitä aika hyvin virallisista dokumenteista, josta näkee oikea-aikaisuudet yms? Kuinka paljon eteenpäin olisi hyvä katsoa, että onko jotain isompaa tulossa / onko heillä edes suunnitelmissa sellaisia?

80-luvun rivarista. Hometalkoot.fi kannattaa katsella läpi vaikka ei ihan rivareita koskekaan. Perustuksissa voi helposti olla häikkää (valesokkeli, maanvarainen tuplalaatta jne.) ja jos on alkuperäinen kylppäri, niin lienee ns. valmis ja isoriskinen. Kysele onko yhtiössä tehty kylppäriremppoja. Tuon ikäisessä joutuu edelleen pohtimaan asbestia, lähinnä siis mahdolliset rempat kalliimpia toteuttaa. Lämmöneristys voi olla mitä sattuu. Ikkunat ja ovet lienevät ikänsä päässä, jos ei ole tehty huoltoja, samaten katto.

Voiko noita perustuksia jotenkin tarkistaa tai tarkistuttaa ennen ostoja, että mikä niiden tilanne on että ei tuli mitään pommia / yllätyksiä? Tätä kyseistä rivari on onneksi remontoitu aika hyvin, kuten esimerkiksi kylppäri + sauna ja keittiö.

EDIT:
Onkohan jossain jotain "listaa" milloin mitäkin korjauksia olisi pitänyt tehdä? Eli mistä voin tietää onko joku korjaus tehty ja onko se tehty ajallaan?

 

[Lassivv]

Onko minkälaisia marginaaleja porukalla tällä hetkellä itsellä nyt 0.55% nordeassa. Mietin onko tuota mahdollista hioa vielä alaspäin.

 

[Juomatilaaja]

Onko minkälaisia marginaaleja porukalla tällä hetkellä itsellä nyt 0.55% nordeassa. Mietin onko tuota mahdollista hioa vielä alaspäin.

Eihän tuollaiseen "onko tuota mahdollista hioa vielä alaspäin" -kysymykseen voi vastata. 0,55 %:n marginaali on lähtökohtaisesti kasvukeskuksissa korkeintaan keskinkertainen, kun taas jossain muuttotappiokunnissa se voi olla uskomattoman edullinen. Mutta riippuuhan se tietty myös lainan koosta, vakuuksista, tuloista yms, mihin marginaali asettuu.

 

[Juomatilaaja]

Menneet remontit pitäisi varmaan selvitä aika hyvin virallisista dokumenteista, josta näkee oikea-aikaisuudet yms? Kuinka paljon eteenpäin olisi hyvä katsoa, että onko jotain isompaa tulossa / onko heillä edes suunnitelmissa sellaisia?

Ikävän usein nuo suuret remontit tulee siinä mielessä "puskista", että niitä ei ole ennakoitu kyllin ajoissa. Mutta kannattaa vaikka Etuovesta etsiä saman ikäluokan taloja, katsoa mitä remontteja niissä on tehty ja suunnitteilla, ja sen pohjalta jututtaa vaikka taloyhtiön pj:tä/isännöitsijää.

Voiko noita perustuksia jotenkin tarkistaa tai tarkistuttaa ennen ostoja, että mikä niiden tilanne on että ei tuli mitään pommia / yllätyksiä? Tätä kyseistä rivari on onneksi remontoitu aika hyvin, kuten esimerkiksi kylppäri + sauna ja keittiö.

Noissa vesivahinko-asioissa ikävä puoli onkin se, että jos vaikka naapurisi alkuperäisessä kylppärissä on kosteusongelmia, niin siten kaikki osakkaat ovat kustantamassa remonttia. Siksi itse annan arvoa sille, että koko taloyhtiössä on vedeneristyskuviot joko rakennusvuoden tai kaikkien kylppäreiden myöhemmän (yleensä LVIS:n yhteydessä tehdyn) rempan ajankohdan vuoksi kunnossa.

Valesokkelien riskien kartoituksen osalta lähtisin siitä, että asiallinen yhtiö on seurannut niiden kuntoa ja osaa myös raportoida niiden tilan. Valitettavasti tuo taitaa olla tosielämässä harvinaista herkkua, ja asioita aletaan usein tutkia vasta siinä vaiheessa kun konkreettiset ongelmat ovat jo niskassa.

 

[mt247]

Mielenkiintoista kun näistä kaksioista joutuu myös taistelemaan asuntosijoittajien kanssa. Tuntuu vähän siltä, että asuntosijoittajien paljouden takia nämä pienempien asuntojen neliöhinnat aivan järkyttäviä varsinkin uudiskohteissa.

Kohteesta johon oli tulossa n. 10 000e täysi parvekeremontti sekä sisätiloissa pitäisi tehdä täydellinen keittiöremontti ja pintaremontti, jos asunnosta haluaisi itselleen mukavan kodin. 3 asuntosijoittajaa tuosta jo tehnyt tarjouksia ja nostanut hinnan sellaiseksi, että ei kannata lähteä remppaamaan itselle asuntoa. Kai se hinta ihan kohtuullinen, jos jättää kaiken sisätiloissa tekemättä ja laittaa suoraan vuokralle. Sijoittajille luultavasti riittää että keittiössä oli jotkut uudet halvimmat mahdolliset senzin jääkaappi ja hella.

 

[Mikkos]

Mielenkiintoista kun näistä kaksioista joutuu myös taistelemaan asuntosijoittajien kanssa. Tuntuu vähän siltä, että asuntosijoittajien paljouden takia nämä pienempien asuntojen neliöhinnat aivan järkyttäviä varsinkin uudiskohteissa.

Kohteesta johon oli tulossa n. 10 000e täysi parvekeremontti sekä sisätiloissa pitäisi tehdä täydellinen keittiöremontti ja pintaremontti, jos asunnosta haluaisi itselleen mukavan kodin. 3 asuntosijoittajaa tuosta jo tehnyt tarjouksia ja nostanut hinnan sellaiseksi, että ei kannata lähteä remppaamaan itselle asuntoa. Kai se hinta ihan kohtuullinen, jos jättää kaiken sisätiloissa tekemättä ja laittaa suoraan vuokralle. Sijoittajille luultavasti riittää että keittiössä oli jotkut uudet halvimmat mahdolliset senzin jääkaappi ja hella.

Mikäs siinä kun voi käytännössä pitää niin kovaa vuokraa kun kehtaa kun veronmaksajat (=asumistuki) ison osan kulusta korvaa.

 

[Juomatilaaja]

Mielenkiintoista kun näistä kaksioista joutuu myös taistelemaan asuntosijoittajien kanssa. Tuntuu vähän siltä, että asuntosijoittajien paljouden takia nämä pienempien asuntojen neliöhinnat aivan järkyttäviä varsinkin uudiskohteissa.

Kohteesta johon oli tulossa n. 10 000e täysi parvekeremontti sekä sisätiloissa pitäisi tehdä täydellinen keittiöremontti ja pintaremontti, jos asunnosta haluaisi itselleen mukavan kodin. 3 asuntosijoittajaa tuosta jo tehnyt tarjouksia ja nostanut hinnan sellaiseksi, että ei kannata lähteä remppaamaan itselle asuntoa. Kai se hinta ihan kohtuullinen, jos jättää kaiken sisätiloissa tekemättä ja laittaa suoraan vuokralle. Sijoittajille luultavasti riittää että keittiössä oli jotkut uudet halvimmat mahdolliset senzin jääkaappi ja hella.

Uudiskohteiden hinnoista about 2/3 menee veroihin ja tontin kuluihin. Jos sijoittajat poistuisivat markkinoilta, niin en oikein usko että se johtaisi esim. rakennusmiesten palkkojen laskemiseen tai rakentajien siitä keskimäärin muutaman prosentin tuottosiivun poistumiseen. Ennemmin se johtaisi uudiskohteiden rakennusmäärien laskuun.

Liioin en myöskään usko, että sijoittajat pääsääntöisesti ostaisivat vanhoja sisätiloiltaan räjähtäneitä asuntoja sillä asenteella, että vuokrataan ne siinä kunnossa eteenpäin. Toki jos alue on huono, ja tuleva vuokralainen on oletusarvoisesti elämänhallintansa menettänyt reppana, voi noinkin tapahtua. Mutta peruslähtökohta on se, että hyvän vuokralaisen saaminen edellyttää hyvä vuokra-asunnon tarjoamista, ja ne asuntojen pinnat kannattaa vuokranantajan pitää kunnossa.

 

[Juomatilaaja]

Mikäs siinä kun voi käytännössä pitää niin kovaa vuokraa kun kehtaa kun veronmaksajat (=asumistuki) ison osan kulusta korvaa.

Vuokratuotto kasvukeskuksissa taitaa asettua yleensä jonnekin 3-4 %:n tasolle (esim. Helsingin hyvillä alueilla jopa vielä alemmaksi). Muuttotappioalueilla se on oletusarvoisesti huomattavasti korkeampi, mutta riskit ja asuntojen hintakehitys on sen mukainen. Kovin suurena ahneutena tuota on vaikea pitää. Mitä vuokratasoon tulee, niin kysyntä ja tarjonta on siinä kaiken keskiössä. Vaikka kuinka Suomessa olisi asumistukijärjestelmä, niin osassa maata vuokrat ei juurikaan poikkea yhtiövastikkeen tasosta. Siellä sen sijaan vuokrat (ja asuntojen hinnat) nousee, jossa tarjonta ei riitä vastaamaan kysyntään.

 

[Iså]

Kyseisessä rivarissa on maakaasulämmitus, joka kuuluu vastikkeeseen joten en usko että ongelma.

Menneet remontit pitäisi varmaan selvitä aika hyvin virallisista dokumenteista, josta näkee oikea-aikaisuudet yms? Kuinka paljon eteenpäin olisi hyvä katsoa, että onko jotain isompaa tulossa / onko heillä edes suunnitelmissa sellaisia?


Voiko noita perustuksia jotenkin tarkistaa tai tarkistuttaa ennen ostoja, että mikä niiden tilanne on että ei tuli mitään pommia / yllätyksiä? Tätä kyseistä rivari on onneksi remontoitu aika hyvin, kuten esimerkiksi kylppäri + sauna ja keittiö.

EDIT:
Onkohan jossain jotain "listaa" milloin mitäkin korjauksia olisi pitänyt tehdä? Eli mistä voin tietää onko joku korjaus tehty ja onko se tehty ajallaan?

Kysyt taloyhtiön PJ:ltä tai isännöitsijältä mitä remontteja on tehty viimeisen 20 vuoden aikana.

Nämä kiinnostaisivat ainakin itseäni (vm-81 rivariyhtiön PJ:n kokemuksella):

-Onko kylppärit saunat ja keittiöt rempattu joka asunnossa? Jos osassa ei ole niin siellä voi tulla rempattavaa muiden osakkaiden piikkiin koska 80-luvun kylppärit ovat kypsiä. Kylppäriremontin hinta mutulla 10-15k per asunto. Kunnon vesieristeet tulivat vasta 2000-luvulla.
-Katto? Jos on vielä alkuperäinen tiilikatto niin sinne tulee remontti lähivuosina. Remontissa saattaa joutua lisäämään myös palokatkoja, aluskatteita ja läpivientejä yläpohjan tuuletukselle. Kattoremontin hinta mutulla +-10k per asunto.
-Salaojat pitää olla rempattuna mielellään 2000-luvulla. 80-luvulla alkuperäiset salaojat olivat 1 kerrossalaojaputkea joka ei kestä juuri mitään ja ne ovat tukossa/rikkoontuneet painehuuhtelussa. Hintamutu 10k+ per asunto.
-Ulkoverhous? Tiiliverhouksessa on puutteellinen tuuletusrako josta voi tulla ongelmia.
-Ikkunat ja ovet, jos ovat vielä alkuperäiset niin hintaa tulee n. 5 tonnia per huoneisto.
-Asuntojen ilmanvaihto, miten se on järjestetty? Jos asunnossa ei ole raitisilmaventtiilejä/rakoja tuuletusikkunoissa niin ilma ei vaihdu riittävästi. Menet asuntoon ja haistelet heti eteisessä haiseeko mummon kellari tai jokin muu outo haju.

En ostaisi jos johonkin huoneistoon on tehty alapohjien korjauksia johtuen puutteellisesta salaojituksesta/valesokkelista/rakennusjätteestä alapohjasta. En myöskään ostaisi jos yhtiö sisältää osittain maanalaisia asuinkerroksia tai kohteessa on valesokkeleita.

 

[paasi]

Millaisia korkosuojauksia on tarjolla näinä päivinä? Tanskalaisesta tarjottiin 10v kiinteää 1,05% tai putkea 0,2% pohjalla marginaalin pysyessä nykyisellään. Irtoaako tässä markkinassa mistään parko? Elvytyksen tuoma inflaatiopeikko voisi olla tulossa, mutta näillä hinnoilla vähän meh ja toisaalta etelä-eurooppa ei kestäisi korkojen nousua..

 

[killerm]

Kysyt taloyhtiön PJ:ltä tai isännöitsijältä mitä remontteja on tehty viimeisen 20 vuoden aikana.

Nämä kiinnostaisivat ainakin itseäni (vm-81 rivariyhtiön PJ:n kokemuksella):

-Onko kylppärit saunat ja keittiöt rempattu joka asunnossa? Jos osassa ei ole niin siellä voi tulla rempattavaa muiden osakkaiden piikkiin koska 80-luvun kylppärit ovat kypsiä. Kylppäriremontin hinta mutulla 10-15k per asunto. Kunnon vesieristeet tulivat vasta 2000-luvulla.
-Katto? Jos on vielä alkuperäinen tiilikatto niin sinne tulee remontti lähivuosina. Remontissa saattaa joutua lisäämään myös palokatkoja, aluskatteita ja läpivientejä yläpohjan tuuletukselle. Kattoremontin hinta mutulla +-10k per asunto.
-Salaojat pitää olla rempattuna mielellään 2000-luvulla. 80-luvulla alkuperäiset salaojat olivat 1 kerrossalaojaputkea joka ei kestä juuri mitään ja ne ovat tukossa/rikkoontuneet painehuuhtelussa. Hintamutu 10k+ per asunto.
-Ulkoverhous? Tiiliverhouksessa on puutteellinen tuuletusrako josta voi tulla ongelmia.
-Ikkunat ja ovet, jos ovat vielä alkuperäiset niin hintaa tulee n. 5 tonnia per huoneisto.
-Asuntojen ilmanvaihto, miten se on järjestetty? Jos asunnossa ei ole raitisilmaventtiilejä/rakoja tuuletusikkunoissa niin ilma ei vaihdu riittävästi. Menet asuntoon ja haistelet heti eteisessä haiseeko mummon kellari tai jokin muu outo haju.

En ostaisi jos johonkin huoneistoon on tehty alapohjien korjauksia johtuen puutteellisesta salaojituksesta/valesokkelista/rakennusjätteestä alapohjasta. En myöskään ostaisi jos yhtiö sisältää osittain maanalaisia asuinkerroksia tai kohteessa on valesokkeleita.

Mitä tuo "rempattavaa muiden osakkaiden piikkiin" käytännössä tarkoittaa? Eikö kaikki maksa omat huoneistoon kohdistuvat remontit itse ja itse kiinteistöön kohdistuvat sitten yhdessä? Eli vaikka jos haluan remontoida kylpyhuonetta koska se on vanhanaikainen tai haluan muuttaa asunnossa X asiaa, niin ei kai muut siihen osallistua? Vai olenko ymmärtänyt joten väärin asian?

Edit:
Sain tietoa rempoista ja tulevista (en jutellut pj:lle, naapureille isännöitsijälle vielä.) Eniten ehkä kiinnitin huomiota "rakennusalueen maan painuminen". Ei kuulosta hyvältä. Tossa ei suoraan ollut mainintaa ainakaan salaojista tai kylppäri rempoista eikä myöskään viidelle seuraavalle vuodelle.



Sain käsiini myös 2019 taseen. Kuinka tarkista näitä tietoja olisi hyvä tarkastella?

 

[Taneli-]

Mitä tuo "rempattavaa muiden osakkaiden piikkiin" käytännössä tarkoittaa? Eikö kaikki maksa omat huoneistoon kohdistuvat remontit itse ja itse kiinteistöön kohdistuvat sitten yhdessä? Eli vaikka jos haluan remontoida kylpyhuonetta koska se on vanhanaikainen tai haluan muuttaa asunnossa X asiaa, niin ei kai muut siihen osallistua? Vai olenko ymmärtänyt joten väärin asian?

Se vähän riippuu. Teoriassa noin, käytännössä jossain vaiheessa (sanotaan nyt että syystä X olisi 80-luvun kylppäri) ne uusitaan kaikille virallisesti. JOS joku on omaan rahaansa uusinut ne muovimatot pois ja laittanut kaakelia pintaan hän voi (ja yleensä sen tekeekin) kieltäytyä remontista omalta osaltaan mutta joutuu silti maksamaan sen yleisen remontin. Eli se että itse on tehnyt jotain ei tarkoita etteikö joutuisi osallistumaan muiden remonttiin, JOS ne tehdään kaikille.

Tosin se jos ns. "tämä keittiö ei ole kaunis, haluan paremman WC tilan ja kylppäriäkin täytyy uusia" remonttia tekee niin yksin sen joutuu maksamaan. Ainoastaan jos kaikille remontoidaan ne TAI jos tulee vesivahinkoa tms. niin taloyhtiö maksaa. Silloinkin vain "vastaavaan kuntoon kuin muissa asunnoissa" / "alkuperäiseen kuntoon". Yleensä voi tietysti maksaa hieman lisää ja ottaa haluamansa laatoituksen, sävytettyä saunanovea tms. maksamalla itse sen erotuksen firmalle joka tuon tekee.

 

[Jluk]

Kuinka paljon arvon raadilla on tullut vastaan kiinteistökaupoilla sellaista, että kiinteistövälittäjä on vailla 10% käsirahaa tarjoukseen kauppatapaan? Olen itse käyttänyt yleensä sopimussakkoa joka on max. 4% kauppasummasta ja ilman käsirahaa. Kiinteistönvälittäjä yritti ilmeisesti neuvotella asiakkaan suuntaan parempia ehtoja?

Kuinkahan tuollainen 10% käsiraha menee, jos olettetaan, että tuo samainen rahasumma vastaa lainan omarahoitusosuutta. Pitääkö tällöin nostaa jo osa lainasta ja kikkaikka kiinnityksillä vai maksetaanko tuo käsiraha omasta pussista?

 

[Zigh]

Kuinka paljon arvon raadilla on tullut vastaan kiinteistökaupoilla sellaista, että kiinteistövälittäjä on vailla 10% käsirahaa tarjoukseen kauppatapaan? Olen itse käyttänyt yleensä sopimussakkoa joka on max. 4% kauppasummasta ja ilman käsirahaa. Kiinteistönvälittäjä yritti ilmeisesti neuvotella asiakkaan suuntaan parempia ehtoja?

Kuinkahan tuollainen 10% käsiraha menee, jos olettetaan, että tuo samainen rahasumma vastaa lainan omarahoitusosuutta. Pitääkö tällöin nostaa jo osa lainasta ja kikkaikka kiinnityksillä vai maksetaanko tuo käsiraha omasta pussista?

Eihän kiinteistökaupassa yleensä käytetä mitään käsirahaa kun mitään sopimussakkoja ei voi olla. En kyllä itse maksaisi yhtään mitään ennakkoa.

 

[Taneli-]

Komppaisin edellistä. Eli JOS jo sovitusta kaupasta peräännytään voi tulla jotain sakkoa mutta ei nyt yleensä etukäteen maksella mitään käsirahoja tms. Kerralla se kaikki maksetaan kun paperit vaihtavat omistajaa (yleensä pankilta toiselle) ja rahat myös. Yleensä sitä kämppää ei myöskään käydä "koe ajamassa" vaan sinne saa muuttaa vasta kauppojen jälkeen, monesti kun myyjä on muuttanut pois. Samaten myös avainten luovutukset jne.

Ellei sitten ole jokin oudompi sopimus nyt kyseessä missä maksellaan jotain prosentteja etukäteen, sovitaan että asutaan ns. "vuokralla" vuosi vaikka ja sitten maksetaan loput 90% kun virallisesti muutetaan sinne tms? Mutta nuo ovat jotain erikoisempia kuvioita jo.

 

[kjns]

Kiinteistökaupassahan sopimussakkopykälä ei ole samalla tavalla sitova kuin osakkeiden kaupassa, joten noissa skeptinen myyjä voi vaatiakin käsirahan maksua tarjouksen hyväksymisen yhteydessä.

Itse asiassa edes tarjous ei ole sitova koska kiinteistökauppaa säätelevä maakaari ei sitä tunne. Siellä on vain kaksi sitovaa sopimusta asiaan liittyen; kaupanvahvistajan vahvistama esisopimus (jolla sovitaan kaupasta ja sen ehdoista, vastaa aikalailla tarjousta osakekaupassa) sekä kauppakirja joka myöskin tulee olla kaupanvahvistajan vahvistama ollakseen sitova.

Jos tarjouksen hyväksymisen jälkeen maksat 10% kauppasummasta myyjälle ja haluatkin perääntyä kaupasta, voi rahojen saaminen takaisin olla aika vaikeaa., Jos taas et maksa käsirahaa niin käytännössä voit vetäytyä kaupasta sanktiotta korvausvelvollisuuden rajoittuessa myyjälle aiheutuneisiin todellisiin kuluihin

 

[FinMaky]

Mitens menee tämmöinen tilanne yhtiölainoitusten ja maksujen kannalta: Taloyhtiö johon kuuluu 7 kerrostaloa. 4 kpl rak 1975 ja 3kpl 1985. Kiinnostus ostaa asunto tuosta -85 talosta, asumisaika näillä näkymin 5-10 vuoden välissä, eli ennen putkiremppaa pois tod.näk. Mutta noihin 4 tulee varmasti remppa tuossa välissä, eli joudun maksumieheksi niihin?

 

[Juomatilaaja]

Mitens menee tämmöinen tilanne yhtiölainoitusten ja maksujen kannalta: Taloyhtiö johon kuuluu 7 kerrostaloa. 4 kpl rak 1975 ja 3kpl 1985. Kiinnostus ostaa asunto tuosta -85 talosta, asumisaika näillä näkymin 5-10 vuoden välissä, eli ennen putkiremppaa pois tod.näk. Mutta noihin 4 tulee varmasti remppa tuossa välissä, eli joudun maksumieheksi niihin?

Tietenkin joudut, jos ne ovat samaa taloyhtiötä. Miksi muuten haluat ostaa asunnon tuollaisesta taloyhtiöstä, jos jo etukäteen tiedät muuttavasi sieltä pois ehkä jo viiden vuoden kuluessa? Putkiremontin kuluja ei saa ainakaan kovin nopeasti leivottua asunnon myyntihintaan. Ja ostajan silmissä voi näyttää vielä kamalammalta tilanne, jossa pohjalla on jo (muiden talojen osalta tullutta) yhtiölainaa ja oman talon putkiremontti-helvetti on nurkan takana.

Vuonna 1985 rakennettu talo alkaa muuten olla niiden käyttövesiputkien suhteen jo finaalissa. Viemäriremonttiin voi hyvällä lykyllä olla vielä pidempi matka. Jos yhtiö päättää tehdä laajan LVIS-urakan, voi olla järkevintä tehdä koko roska kerralla talojen eri-ikäisyydestä huolimatta. Siinä -85 talossa kun on putkien lisäksi myös esim. kylppärit finaalissa, ellei niitä ole osakkaiden toimesta rempattu.

 

[FinMaky]

Tietenkin joudut, jos ne ovat samaa taloyhtiötä. Miksi muuten haluat ostaa asunnon tuollaisesta taloyhtiöstä, jos jo etukäteen tiedät muuttavasi sieltä pois ehkä jo viiden vuoden kuluessa? Putkiremontin kuluja ei saa ainakaan kovin nopeasti leivottua asunnon myyntihintaan. Ja ostajan silmissä voi näyttää vielä kamalammalta tilanne, jossa pohjalla on jo (muiden talojen osalta tullutta) yhtiölainaa ja oman talon putkiremontti-helvetti on nurkan takana.

Yritän löytää sopivaa 3-4 makuuhuoneen perheasuntoa, kunnes lapset muuttaa pois. Vaihtoehdot halutulta alueelta ovat: ~70 rakennettuja 130-190k€, kaikissa putkari tulossa eli + 100k€ 1-3v päästä (perustuu yhden alueella olevan jo tehdyn kustannuksiin, jotka oli 108k€ / tämän kokoluokan asunto). Tuo yksi -85 rakennettu tai uusia 300k€ 4h+k 64m2 koppeja. Käytännössä isoja kämppiä ei vaan oikeen tunnu löytyvän. Toki laajentanut katselua pidemmällekkin.

 

[debuggeri]

Yritän löytää sopivaa 3-4 makuuhuoneen perheasuntoa, kunnes lapset muuttaa pois. Vaihtoehdot halutulta alueelta ovat: ~70 rakennettuja 130-190k€, kaikissa putkari tulossa eli + 100k€ 1-3v päästä (perustuu yhden alueella olevan jo tehdyn kustannuksiin, jotka oli 108k€ / tämän kokoluokan asunto). Tuo yksi -85 rakennettu tai uusia 300k€ 4h+k 64m2 koppeja. Käytännössä isoja kämppiä ei vaan oikeen tunnu löytyvän. Toki laajentanut katselua pidemmällekkin.

Haluttu alue on väärä. Suosiolla landelle.

 

[pokkus]

Yritän löytää sopivaa 3-4 makuuhuoneen perheasuntoa, kunnes lapset muuttaa pois. Vaihtoehdot halutulta alueelta ovat: ~70 rakennettuja 130-190k€, kaikissa putkari tulossa eli + 100k€ 1-3v päästä (perustuu yhden alueella olevan jo tehdyn kustannuksiin, jotka oli 108k€ / tämän kokoluokan asunto). Tuo yksi -85 rakennettu tai uusia 300k€ 4h+k 64m2 koppeja. Käytännössä isoja kämppiä ei vaan oikeen tunnu löytyvän. Toki laajentanut katselua pidemmällekkin.

Vähissä on pk-seudulla kehä 3:n sisällä tuollaiset kohteet. Itse lopulta iskettiin kiinni kehä 3:n sisältä 2000-luvun alun paritaloon (4h ja 106m2) joka oli sisältä remonttia vaativassa kunnossa monelta osin. Ostohinta oli karvan yli 300k€ ja itse laitettiin 15k€ remppaan, jotta saatiin sisältä kaikki pinnat uusiksi (kylppärien kaakeleita lukuunottamatta). Asunnossa ei ole seuraavaan 10 vuoteen ainakaan tiedossa mitään isompaa korjattavaa ja yhtiön kassa on sen verran hyvässä kunnossa, että yllättävät korjaustarpeet voidaan maksaa kassan rahoilla. Rempan ansiosta kämpän arvokin noussut 10-15%. Vastike on hiukan korkeahko (3,80 €/m2/kk), mutta toisaalta nyt juuri vastiketta ei peritä kahdelta kuukaudelta, koska yhtiön tilanne on sen verran hyvä (käytännössä siis 3,17 €/m2/kk).