Taloyhtiön hallitus

[Nomber]

Minun caseni on lyhykäisyydessään seuraava:

Olen taloyhtiön hallituksen pj, haluan ILP:n. Meillä ei ole parvekkeita (jotka mielestäni tuo oikeusjuttu vaatii).
Hallituksen yksi jäsen on ehdottomasti vastaan. Hän asuu kokonaan niin, että hänen ulkopuolella on pelkkää tielle näkyvää julkisivua. Itse asun niin, että on monta vaihtoehtoa piilottaa se ILP.
Hallituksen toinen jäsen vuokraa asuntoaan ja ei asu täällä enää. Hänen kämppäänsä saa myös ILP:n asennettua helposti takapihan puoleiselle seinälle, mutta hän ei halua sitä vuokralaiselleen kustantaa ja ainakin tällä hetkellä miettii melunäkökulmaa ja niitä kondenssivesiä. Niistä saan kuulla joka kerta. Meillä on rännit kuitenkin..
Yhtiökokous menee niin, että nämä ihmiset on enemmistössä ja siellä on lisäksi pari vuokranantajaa (olemme hyvällä paikalla, meillä on varmaan puolet vuokra-asuntoja). Ainakin korona-aikana.

Nyt pitäisi saada se hallitus taivuteltua ja olen vähän eri mieltä @jad kanssa siitä, koskeeko tuo oikeusjuttu meidän taloyhtiötä. Lisäksi meillä on ihan demokratia, niin yritän nyt ajan kanssa ja järkiargumentein tätä ajaa eteenpäin - enhän tarvitse kuin toisen jäsenistä asettumaan puolelleni. Täytyy katsoa, jos ensi kesänä toisin ihan ILP-firman edustajan hallituksen kokoukseen; kertomaan, että osa noista teidän tekosyistä on ihan mutua ja aiheetonta pelkoa.

Tämähän ei ole pelkästään hallituksen asia, kaupungilta ja museolta pitää kysyä lupa ja riippuen rakennuksesta voi olla helposti mahdotonta saada lupaa tehdä pienintäkään muutosta julkisivuun.

Toki jos hallitus on jo lähtökohtaisesti vastaan niin hankala tuota lupaakaan on kysyä koska lausunto varmaan maksaa jotain.

 

[tietokonerikki]

En nyt yhtäkkiä löytänyt ratkaisusta tuollaista tapauskohtaisuuden korostamista. Kiinteistöliiton tiedotteessa kyllä yritettiin tehdä mustasta valkoista. Loppupeleissähän se on ihan sama mitä ollaan asentamassa tai tekemässä, ratkaiseva asia oli se läpivientireikä seinässä. Ilmalämpöpumpulla ei ole laissa mitään erityisasemaa, korkeimman oikeuden päätöksen yksi ydinkohdista on se, että parvekkeen ja huoneiston välinen seinä tulkitaan olevan osakashallinnassa.

En ole KKO:n päätöstä lukenut, mutta linkkaamillani YLE:n sivuilla,
"KKO kuitenkin toteaa, että muutostyön kieltämisen kohtuullisuutta koskeva arviointi on viime kädessä tapauskohtaista."

Lämpöpumpuissa on jäähdytyskäytössä on myös kastepisteen muodostumisongelma rakenteisiin, varsinkin puukerrostaloissa siitä pitkillä hellejaksoilla voi tulla homehtymisongelmia. Epäilen, etteivät kaikki asukkaat osaa/halua sitä ongelmaksi tunnustaa.

Tottakai julkisivusäännökset ajaa yli, vaikka taloyhtiö päättäisi mitä. Osakas vastaa tekemistään muutostöistä ja osakehuoneiston omistajuuden siirtyessä myös vastuu muutostöistä siirtyy uudelle omistajalle.

Mistä tuollaiseen tulkintaan tulit, lukeeko se teidän yhtiöjärjestyksessä?

 

[tietokonerikki]

Minun caseni on lyhykäisyydessään seuraava:

Olen taloyhtiön hallituksen pj, haluan ILP:n. Meillä ei ole parvekkeita (jotka mielestäni tuo oikeusjuttu vaatii).
Hallituksen yksi jäsen on ehdottomasti vastaan. Hän asuu kokonaan niin, että hänen ulkopuolella on pelkkää tielle näkyvää julkisivua. Itse asun niin, että on monta vaihtoehtoa piilottaa se ILP.
Hallituksen toinen jäsen vuokraa asuntoaan ja ei asu täällä enää. Hänen kämppäänsä saa myös ILP:n asennettua helposti takapihan puoleiselle seinälle, mutta hän ei halua sitä vuokralaiselleen kustantaa ja ainakin tällä hetkellä miettii melunäkökulmaa ja niitä kondenssivesiä. Niistä saan kuulla joka kerta. Meillä on rännit kuitenkin..
Yhtiökokous menee niin, että nämä ihmiset on enemmistössä ja siellä on lisäksi pari vuokranantajaa (olemme hyvällä paikalla, meillä on varmaan puolet vuokra-asuntoja). Ainakin korona-aikana.

Nyt pitäisi saada se hallitus taivuteltua ja olen vähän eri mieltä @jad kanssa siitä, koskeeko tuo oikeusjuttu meidän taloyhtiötä. Lisäksi meillä on ihan demokratia, niin yritän nyt ajan kanssa ja järkiargumentein tätä ajaa eteenpäin - enhän tarvitse kuin toisen jäsenistä asettumaan puolelleni. Täytyy katsoa, jos ensi kesänä toisin ihan ILP-firman edustajan hallituksen kokoukseen; kertomaan, että osa noista teidän tekosyistä on ihan mutua ja aiheetonta pelkoa.

Valitettavaa kannaltasi, minustakaan ei KKO:n päätös ei koske tapaustasi. Ulkoseinä ei ole mitenkään kohdallasi tulkittavissa huoneiston väliseinäksi ja taloyhtiö päättää ja vastaa ulkoseinien korjauksesta/ muutoksista rakennusvalvonnan hyväksymisen puitteissa.

 

[jad]

Mistä tuollaiseen tulkintaan tulit, lukeeko se teidän yhtiöjärjestyksessä?

mm. Kiinteistöliiton propagandapläjäyksestä Vastuu osakkaan muutostyöstä ja sen kunnossapidosta | Kiinteistölehti
edit: Toinenkin juttu Kunnossapito- ja muutostyöt - Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy

 

[tietokonerikki]

mm. Kiinteistöliiton propagandapläjäyksestä Vastuu osakkaan muutostyöstä ja sen kunnossapidosta | Kiinteistölehti

Tuossakin sanotaan, ettei vahingonkorvausvastuu siirry uudelle osakkaalle, kun asennuksen teettänyt myy osakkeensa.

-Usein homevahingot tulevat esiin vasta vuosien päästä

 

[jad]

En ole KKO:n päätöstä lukenut, mutta linkkaamillani YLE:n sivuilla,
"KKO kuitenkin toteaa, että muutostyön kieltämisen kohtuullisuutta koskeva arviointi on viime kädessä tapauskohtaista."

Lämpöpumpuissa on jäähdytyskäytössä on myös kastepisteen muodostumisongelma rakenteisiin, varsinkin puukerrostaloissa siitä pitkillä hellejaksoilla voi tulla homehtymisongelmia. Epäilen, etteivät kaikki asukkaat osaa/halua sitä ongelmaksi tunnustaa.

Tuossakin sanotaan, ettei vahingonkorvausvastuu siirry uudelle osakkaalle, kun asennuksen teettänyt myy osakkeensa.

-Usein homevahingot tulevat esiin vasta vuosien päästä

KKO:n perustelut kokonaisuudessaan:

Muutostyön kieltämisen kohtuullisuutta koskeva arvio

22. Tässä tapauksessa yhtiö ei ole asettanut muutostyölle ehtoja, vaan se on kieltänyt ilmalämpöpumppujen asentamisen kokonaan. Tuomioistuimen ratkaistavaksi on saatettu kysymys siitä, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja A:lle koituva hyöty, sekä kysymys siitä, oikeutetaanko A asentamaan ilmalämpöpumppu.

23. Korkein oikeus toteaa, että viime kädessä osakkeenomistajan teettämän muutostyön aiheuttamien haittojen ja siitä koituvan hyödyn arviointi on tapauskohtaista. Tässä tapauksessa yhtiön valitus ei anna aihetta muuttaa hovioikeuden tuomiota siltä osin kuin hovioikeus on arvioinnissaan päätynyt siihen, että ilmalämpöpumpun asentamisesta koituu A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta on suhteellisen vähäinen.

Boldaukset minun. En nyt näe, että tässä erityisesti korostettaisiin tapauskohtaista harkintaa nimenomaan ILP asennuksissa.

Ainoa kosteusongelma joka ilmalämpöpumpusta voi aiheutua on se, että osakas laiminlyö kunnossapitovastuunsa ja kondensiovesiletkun tukkeutuminen aiheuttaa ylivuodon ja seinän kastumisen. Selvä laiminlyönti ja vastuu osakkaalla. Tuo kosteusongelmilla pelottelu lähentelee jo homehysteriaa.

Valitettavaa kannaltasi, minustakaan ei KKO:n päätös ei koske tapaustasi. Ulkoseinä ei ole mitenkään kohdallasi tulkittavissa huoneiston väliseinäksi ja taloyhtiö päättää ja vastaa ulkoseinien korjauksesta/ muutoksista rakennusvalvonnan hyväksymisen puitteissa.

Nyt kun @hsalonen on omaa tapaustaan enemmän avannut, tuskin kukaan on sitä mieltä, että tuo KKO:n päätös olisi tähän sovellettavissa. Toki joku IS:n toimittelija tuosta voi vetää otsikoita, että nyt kaikki saa asentaa ilmälämpöpumpun, mutta ei se muuta sitä faktaa, että kyse oli pääasiassa parvekkeen ja huoneiston välisen seinän hallinnasta.

 

[kjns]

Lämpöpumpuissa on jäähdytyskäytössä on myös kastepisteen muodostumisongelma rakenteisiin, varsinkin puukerrostaloissa siitä pitkillä hellejaksoilla voi tulla homehtymisongelmia. Epäilen, etteivät kaikki asukkaat osaa/halua sitä ongelmaksi tunnustaa.

Tästä toistuvasti puhutaan ja kovasti tietyissä paikoissa varoitellaan, mutta yhtään varmistettua tapausta ei taida olla vielä koskaan ilmaantunut. Juuri taisi viime viikolla olla edellinen kerta kun tämä taas nostettiin esille jossain iltapäivälehdessä ja jälleen todettiin että ei kyllä ihan helpolla tapahdu ellei puhalla kämppää jääkaappilämpötiloihin...

 

[tietokonerikki]

KKO:n perustelut kokonaisuudessaan:

Boldaukset minun. En nyt näe, että tässä erityisesti korostettaisiin tapauskohtaista harkintaa nimenomaan ILP asennuksissa.

KKO:2021:32

11. Muutostyöoikeus ei edelleenkään ole ehdoton. Siihen sovellettavat, yhtiön ja toisten osakkeenomistajien edun
huomioon ottamiseksi tarpeelliset rajoitukset vastaavat aiemmin voimassa ollutta lakia. Esimerkiksi parvekkeiden
osalta muutostyöoikeutta rajoittaa aiemmin voimassa ollutta lakia vastaavasti myös se, miten muutos vaikuttaa
kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus on
parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle
osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaventuminen) tai joissakin
tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi
asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai jopa kieltää sen lain 5 luvun 3 §:ssä tarkemmin säädetyin tavoin. (HE
24/2009 vp s. 49 ja 100.)

21. Korkein oikeus toteaa, että siitä, että ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle on arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä, ei seuraa, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on rajoittamaton. Kuten
edellä kohdassa 11 selostetussa hallituksen esityksessä on todettu, muutoksen aiheuttama haitta voi olla parvekkeen
osalta erilainen kuin asuinhuoneiston sisätilojen osalta muun muassa siitä syystä, että parvekkeella tehtävät
muutokset voivat muuttaa rakennuksen julkisivua tai vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin
rakennuksen osiin. Yhtiö voikin asettaa näillä perusteilla muutostyölle ehtoja ja sillä on asunto-osakeyhtiölain 5
luvun 7 §:n 1 momentin nojalla oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä
vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä asetettuja ehtoja noudattaen.

Tulkitsen tuon tarkoittavan tapauskohtaista arviointia.
-Esim. puurunkoisessa kerrostalossa voitaisiin tulla erilaiseen lopputulemaan, suuremman homevaaran takia?

Ainoa kosteusongelma joka ilmalämpöpumpusta voi aiheutua on se, että osakas laiminlyö kunnossapitovastuunsa ja kondensiovesiletkun tukkeutuminen aiheuttaa ylivuodon ja seinän kastumisen. Selvä laiminlyönti ja vastuu osakkaalla. Tuo kosteusongelmilla pelottelu lähentelee jo homehysteriaa.

Taloissa asuu "monenkirjavaa" asukasta, kaikilla ei ole kykyä/tahtoa/halua eikä välttämättä rahaakaan huolehtia noiden lämpöpumppujen kunnossapidosta. Asentajajillakin on "huonot päivänsä" => Taloyhtiön valvonta.

Mitä tulee homevaaraan voi olla tai ei ongelman hysteriointia, mutta ainakin puurunkoisissa taloissa sen ongelman (kastepisteen muodostuminen) tiedostaminen on hyvä tiedostaa ja huolehtia siitä ettei jäähdytä liikkaa.
- @kjns kesällä ilmatieteen laitoksen sivuilla kerrotaan missä lämpötiloissa helteellä kastepiste muodostuu. (Viimeisen helteen aikaan oli päiviä, missä sisälämpötila sai olla yli 20 astetta ja kastepiste syntyi)

Sekä päätöstä tehdessä/asiaa käsiteltäessä se miten virheiden korjausvastuu siirtyy yhtiölle osakkaan myydessä asuntonsa.
KKO ei tainut tuota edes huomata/huomioida?

 

[kjns]

- @kjns kesällä ilmatieteen laitoksen sivuilla kerrotaan missä lämpötiloissa helteellä kastepiste muodostuu. (Viimeisen helteen aikaan oli päiviä, missä sisälämpötila sai olla yli 20 astetta ja kastepiste syntyi)

Jep, olen varsin tietoinen asiasta.
Tässä tulee myös huomioida sellainen asia, että sen rakenteen lämpötilan, eli seinän sisäosien, tulisi olla kastepisteen lämpötilassa jotta kosteus kondensoituisi sinne. Se, että asunnon sisällä olisi 20 astetta (joka on todella vähän jos) ulkona on 30 asteen helle ei vielä riitä siihen että seinärakenteissa olisi se sama 20 astetta.

Asumismukavuuden kannalta asuntoa ei myöskään kannata jäähdyttää kesällä 30+ asteen helteillä esim. 20 asteeseen, koska se tuntuu silloin todella kylmältä ja vetoisalta.

Teknologian tutkimuskeskus VTT:n tutkija Ari Laitinen ei näe asuntojen jäähdyttämisessä kosteusriskejä.

– Riski on älyttömän pieni, jos sitä on ollenkaan, hän sanoo.

Laitisen mukaan asian ydin on niin kutsuttu kastepistelämpötila.

Kuten tunnettua, lämmin ilma kykenee sitomaan enemmän kosteutta kuin viileä ilma. Kun se saavuttaa viileän pinnan, muodostuu pisaroita. Ongelmia voisi Laitisen mukaan syntyä, jos lämmin kostea ulkoilma jäähtyisi seinärakenteissa kastepistelämpötilaan – silloin ilman sisältämä kosteus tiivistyisi.

Laitinen kuitenkin perustelee, miksi ongelmat eivät hänen mukaansa ole todennäköisiä.

Ensinnäkin jäähdytyskausi, jolloin sisäilman lämpötilaa jäähdytetään alle ulkoilman, on vain muutamia viikkoja vuodessa.

Toiseksi Suomen olosuhteissa kastepistelämpötila on harvoin kovin korkea. Tämä tarkoittaa kääntäen sitä, että asunnon olisi oltava hyvin viileä, jotta kastepistelämpötila saavutettaisiin seinärakenteissa.

Esimerkiksi Joensuussa on haastattelupäivänä 32 astetta lämmintä ja ilmankosteus 45 prosenttia. Laitinen laskee, että kastepistelämpötila olisi hieman alle 19 astetta. Se ei kuitenkaan käytännössä riitä kastepisteen saavuttamiseen.

– Alle 19 asteen lämpötila seinärakenteissakuitenkin edellyttäisi, että sisällä huoneissa lämpötila olisi reippaasti viileämpi, Laitinen sanoo.

– Suomessa ei jäähdytetä taloja kylmiöolosuhteisiin.

Kolmanneksi Laitinen painottaa, että seinillä on kyky myös kuivua.

– Seinärakenne kestää vähäisen kastumisen aika ajoin, jos se pääsee kuivumaan. Kun meidän jäähdytyskautemme ovat niin lyhyitä, ongelmia ei käytännössä synny.

Lähde: Lämpöpumppu viilentää ihanasti, mutta talon rakenteille voi koitua yllättäviä seurauksia – professori varoittaa riskeistä tietylle talotyypille

Toki siinä olet 100% oikeassa, että tämä asia on syytä jokaisen jäähdyttävää ilmastointia käyttävän huomioida jos tykkää puuhkua kämppänsä todella kylmäksi kesäisin.

 

[jad]

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai jopa kieltää sen lain 5 luvun 3 §:ssä tarkemmin säädetyin tavoin.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Tulkitsen tuon tarkoittavan tapauskohtaista arviointia.
-Esim. puurunkoisessa kerrostalossa voitaisiin tulla erilaiseen lopputulemaan, suuremman homevaaran takia?

Kyllä tapauskohtaista arviointia tarvitaan lähes kaikissa AsOY hallituksen päätöksissä, mutta edelleenkään ilmalämpöpumpuilla ei ole mitään erityisasemaa ja koska nykytulkinnan mukaan parvekkeen ja osakehuoneiston välisen seinän puhkaiseminen kuuluu osakkaan muutostyöoikeuden piiriin, ei sitä voida kieltää vain kieltämisen ilosta, jokin perusteltu syy pitää keksiä. Joku irrationaalinen home- tai kosteusvaurion pelko ei riitä. En nyt tähän hätään löytänyt esimerkkitapauksia, mutta osakashallinnassa olevan muutostyön kieltämiseksi käytännössä vaaditaan, että haitta on ihan oikeasti olemassa ja osoitettavissa.

- @kjns kesällä ilmatieteen laitoksen sivuilla kerrotaan missä lämpötiloissa helteellä kastepiste muodostuu. (Viimeisen helteen aikaan oli päiviä, missä sisälämpötila sai olla yli 20 astetta ja kastepiste syntyi)

Joo, esimerkiksi Tampereen härmälän mittauspisteeltä 1.6. - 28.6. kaikkiaan 4005 mittauspistettä (10 min välein), peräti kuusi mittapistettä kun kastepiste ylittää 20 astetta. 51 mittauspistettä ylittää 19 astetta ja 211 mittauspistettä ylittää 18 astetta. Toki sijainti vaikuttaa. Ei muuta kun etsimään täältä suomen kostein mittauspiste.

Kuten @kjns tuossa jo totesikin, pitää sen huoneilman lämpötilan olla (paljon/vähän/jonkinverran) alempi kuin kastepiste, jotta ne seinärakenteet saavuttava kastepistelämpötilan.

Mutta eiköhän siirretä tämä kastepiste- ja homekeskustelu takaisin tuonne kämpän viilennysketjuun ja jatketaan täällä noista lakipykälistä, muutostyöoikeudesta ja AsOy hallituksen päätöksenteosta.

 

[MJay]

Ennakkoon jo kyselen täältä näkemystä oman taloyhtiön tulevaan korjaushankkeeseen. Itse toimin hallituksessa puheenjohtajana nykyisin, mutta historiatietoa ei ole yhtiössä asumisesta kuin pari vuotta ja tuntuu, että aiempia päätöksiä ym. ei ole täysin oikein yhtiössä tehty.

Meillä on siis menossa yhtiön toimesta alkuperäiset / vanhat sähköpatterit keskitetysti uusiksi koko yhtiössä. Näitä on aiemmin uusittu yksitellen sitä mukaa kun ovat hajonneet. Kylpyhuoneissa ja saunoissa on myös alkujaan ollut patterit. Osakkaiden tekemien kylppäriremonttien yhteydessä patterit on kuitenkin pääosin purettu ja korvattu rättipatterilla ja lattialämmityksellä. Ja nuo siis osakkaiden kunnossapitovastuulla, koska eivät ole taloyhtiön alkuperäisen varustelun mukaisia. Kirjauksia näistä ei ole kuitenkaan asuntokohtaisesti viety isännöitsijäntodistuksiin ja oman asuntoni osalta väänsinkin asiasta jo isännöitsijän kanssa, kun meilläkin siis patterit purettu, ja lattialämmityksen termostaatti hajosi. Itse olin sitä mieltä, että korjaus kuuluu taloyhtiölle, koska lämmitys perusjärjestelmänä kuuluu taloyhtiölle eikä aikoinaan ole vaadittu asentamaan patteria tilaan lainkaan takaisin / en tiedä miten tuosta asiasta on remontin yhteydessä sovittu. En enempää alkanut asiasta kuitenkaan tappelemaan, koska tuli kuntoon termarin vaihdolla.

Tämän laajemman patterien uusimisen yhteydessä tämä kylpyhuoneiden lämmitys ja niiden vastuiden jakaantuminen tulee kuitenkin mielestäni käsitellä samalla kertaa ettei ongelmia ja epäselvyyksiä näiden suhteen jatkossa tule. Onko ainut vaihtoehto viedä tiedot kunkin asunnon osalta isännöitsijäntodistukseen, jos patterit tilasta on purettu ja korvattu osakkaan kunnossapitovastuulla olevalla lattialämmityksellä vai mikä tässä olisi järkevin etenemistapa asian suhteen? Ja voiko tuollaista kirjausta edes tehdä jälkikäteen, jos asiasta ei osakkaan kanssa ole erikseen sovittu?

 

[jad]

Tämän laajemman patterien uusimisen yhteydessä tämä kylpyhuoneiden lämmitys ja niiden vastuiden jakaantuminen tulee kuitenkin mielestäni käsitellä samalla kertaa ettei ongelmia ja epäselvyyksiä näiden suhteen jatkossa tule. Onko ainut vaihtoehto viedä tiedot kunkin asunnon osalta isännöitsijäntodistukseen, jos patterit tilasta on purettu ja korvattu osakkaan kunnossapitovastuulla olevalla lattialämmityksellä vai mikä tässä olisi järkevin etenemistapa asian suhteen? Ja voiko tuollaista kirjausta edes tehdä jälkikäteen, jos asiasta ei osakkaan kanssa ole erikseen sovittu?

Osakkaan tekemien muutostöiden kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle. Tässä sinun tapauksessasi jos lattialämmitys rikkoontuu, niin yhtiön vastuulla on alkuperäiseen tasoon saattaminen, eli uuden sähköpatterin asentaminen. Toki tätä olisi voinut sovitella sillä, että taloyhtiön ei tarvitse asentaa (kalliimpaa) sähköpatteria ja korvaa sinulle sen termostaatin vaihdon. Vastaavasti jos lähdet piikkaamaan lattiaa ja korjaamaan lämmitykaapelia, taloyhtiön vastuu rajoittuu sen sähköpatterin asennuksen hintaan.

Itse toisin tuon vastuun siirtämisen taloyhtiölle omana käsiteltävänä kohtanaaan yhtiökokoukseen, erillään itse patterien uusimisesta. Ja luonnollisestikin jos ehdotus menee läpi, niin sen jälkeen kirjataan poistetut patterit ja lattialämmitykset isännöitsijäntodistukseen. Viimeisen kymmenen vuoden ajalta isännöitsijällä pitäisi olla tieto näistä muutoksista, muutostyöilmoitusvelvollisuus tuli 2009 lakimuutoksen yhteydessä.

Kokonaan toinen asia on sitten se, että hyväksyykö yhtiökokous (tai esittääkö edes kukaan) sitä, että koska näihin lattialämmityskylpyhuoneisiin ei tarvita sitä uutta patteria, niin pitäisikö näiden osakkaiden päästä remontista halvemmalla...

muoks:Sekin mahdollisuus tietysti vielä, että lattialämmityksistä huolimatta kaikille asennetaan se sähköpatteri ja lattialämmityksen kunnossapitovastuu säilytetään osakkaalla.

 

[MJay]

Osakkaan tekemien muutostöiden kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle. Tässä sinun tapauksessasi jos lattialämmitys rikkoontuu, niin yhtiön vastuulla on alkuperäiseen tasoon saattaminen, eli uuden sähköpatterin asentaminen. Toki tätä olisi voinut sovitella sillä, että taloyhtiön ei tarvitse asentaa (kalliimpaa) sähköpatteria ja korvaa sinulle sen termostaatin vaihdon. Vastaavasti jos lähdet piikkaamaan lattiaa ja korjaamaan lämmitykaapelia, taloyhtiön vastuu rajoittuu sen sähköpatterin asennuksen hintaan.

Itse toisin tuon vastuun siirtämisen taloyhtiölle omana käsiteltävänä kohtanaaan yhtiökokoukseen, erillään itse patterien uusimisesta. Ja luonnollisestikin jos ehdotus menee läpi, niin sen jälkeen kirjataan poistetut patterit ja lattialämmitykset isännöitsijäntodistukseen. Viimeisen kymmenen vuoden ajalta isännöitsijällä pitäisi olla tieto näistä muutoksista, muutostyöilmoitusvelvollisuus tuli 2009 lakimuutoksen yhteydessä.

Kokonaan toinen asia on sitten se, että hyväksyykö yhtiökokous (tai esittääkö edes kukaan) sitä, että koska näihin lattialämmityskylpyhuoneisiin ei tarvita sitä uutta patteria, niin pitäisikö näiden osakkaiden päästä remontista halvemmalla...

muoks:Sekin mahdollisuus tietysti vielä, että lattialämmityksistä huolimatta kaikille asennetaan se sähköpatteri ja lattialämmityksen kunnossapitovastuu säilytetään osakkaalla.

Ongelma tässä siis lähinnä mielestäni se, että patterien poistosta ja tilan lämmityksen kunnossapitovastuun siirtymisestä näiltä osin ei ole kirjausta isännöitsijäntodistuksessa eikä tietokaan tällöin siirry osakkaiden vaihtuessa. Epäilen myös, että tätä asiaa ei ole aikoinaan yhtiössä edes pohdittu, kun näitä kylpyhuoneremontteja on tehty ja hyväksytty sisällöltään. Nyt tuota ei ole kuitenkaan oikein uusien osakkaiden näkökulmasta tehty ja ongelmia varmasti tulee muissakin asunnoissa lämmityksien vikaantuessa. Jos kylpyhuoneet olisi tarkoitus remontoida keskitetysti olisi vanhat patterit helppo korvata lattialämmityksillä ja ottaa nämä taloyhtiön vastuulle (oletin näin siis toimitun rempattujen kylppäreiden osalta, mutta näin ei kuitenkaan ollut), mutta kylpyhuoneita on uusittu osakkaiden toimesta eri aikoihin eri sisällöillä, enkä usko että laajempaan keskitettyyn uusimiseen niiden osalta joudutaan päätymään, kun putkiremonttikaan ei tätä tule vaatimaan. Tuo lopun tapa olisi hallinnollisesti helpoin, mutta ei toteutustavaltaan millään tavoin järkevä.

Tulee pohtia tätä hallituksen ja isännöitsijän kanssa vielä ennen seuraavaa yhtiökokousta. Patterien uusiminen on jo hyväksytty ja lähtee työn alle, kunhan ensin kierretään ja kartoitetaan vielä kaikki huoneistot ja patterit läpi. Tulee laittaa nyt hyvin ylös miten kylppäreiden lämmitys on missäkin asunnossa toteutettu. En usko että tuosta kustannuspuolesta tulee näiden suhteen vääntöä mutta mahdollista toki tuokin.

 

[jad]

Ongelma tässä siis lähinnä mielestäni se, että patterien poistosta ja tilan lämmityksen kunnossapitovastuun siirtymisestä näiltä osin ei ole kirjausta isännöitsijäntodistuksessa eikä tietokaan tällöin siirry osakkaiden vaihtuessa. Epäilen myös, että tätä asiaa ei ole aikoinaan yhtiössä edes pohdittu, kun näitä kylpyhuoneremontteja on tehty ja hyväksytty sisällöltään.

Jos yhtiökokouspäätöstä (tai edes hallituksen) yhtiön vastuulle ottamisesta, niin kunnossapitovastuu on nyt melko yksiselitteisesti osakkaalla. Vaikka huoneisto olisi vaihtanut omistajaa.

Puuttuvat kirjaukset taas on isännöitsijän virhe. Ja toki hallituksenkin kun ei ole huolehtinut riittävästä valvonnasta ja vahtinut isännöitsijän tekemisiä

 

[MJay]

Jos yhtiökokouspäätöstä (tai edes hallituksen) yhtiön vastuulle ottamisesta, niin kunnossapitovastuu on nyt melko yksiselitteisesti osakkaalla. Vaikka huoneisto olisi vaihtanut omistajaa.

Puuttuvat kirjaukset taas on isännöitsijän virhe. Ja toki hallituksenkin kun ei ole huolehtinut riittävästä valvonnasta ja vahtinut isännöitsijän tekemisiä

Juuri näin, kunnossapitovastuu on selkeä kyllä näiden osalta, mutta päätöksiä ja kirjauksia näiden suhteen ei ole tällä hetkellä oikein tehty ja tuossa lopussa tuo asia onkin kiteytettynä. Ja jälkikäteen on hieman hankala alkaa enää vaatia pattereiden asentamista noihin tiloihin jos ne on aiemmin purettu eikä asiaa silloin ole vaadittu. Ja tämä tulee nyt pohtia nimenomaan patterien uusimisen tapauksessa, jos useampia tällaisia kylppäreitä ja saunoja on, miten näiden kanssa nyt toimitaan.

Yritän nyt jälkikäteen korjata tilanteen näiden osalta sellaiseksi, että jatkossa menettely näiden kanssa on selkeä ja tehdään oikein ja uudetkin osakkaat ovat tietoisia miten vastuut näiden kanssa menevät. Valitettavasti en itse eikä kukaan mukaan enää pysty aikaisempien hallituksien toimiin ja toimettomuuteen vaikuttamaan.

 

[jad]

Yritän nyt jälkikäteen korjata tilanteen näiden osalta sellaiseksi, että jatkossa menettely näiden kanssa on selkeä ja tehdään oikein ja uudetkin osakkaat ovat tietoisia miten vastuut näiden kanssa menevät.

Sinun kengissäsi lisäisin seuraavaan yhtiökokouskutsuun yksinkertaisesti jotain tämän kaltaista:

X. Päätetään osakasmuutostyönä asennettujen kylpyhuoneiden lattialämmitysten kunnossapitovastuusta.
Vaihtoehto 1: Yhtiö ottaa kunnossapitovastuun kokonaisuudessaan
Vaihtoehto 2: Osakas vastaa kunnossapidosta siltä osin kun korjauskustannukset ylittävät perustasoisen (patterilämmityken) korjauskustannuksen.
Tähän sitten tarkentavaa speksiä ja selostusta siitä, että termostaattien vaihdot sun muut korjaukset missä ei tarvitse alkaa lattiaa piikkaamaan menee yhtiön piikkiin.

Tuon kokouksen jälkeen asia on kaikille selvä.

 

[Aatos]

Onko muuten ideoita millä saisi fiksusti ylläpidettyä huoneistokohtaisia tietoja isännöitsijätodistusta ym varten?

 

[tietokonerikki]

Kyllä tapauskohtaista arviointia tarvitaan lähes kaikissa AsOY hallituksen päätöksissä, mutta edelleenkään ilmalämpöpumpuilla ei ole mitään erityisasemaa ja koska nykytulkinnan mukaan parvekkeen ja osakehuoneiston välisen seinän puhkaiseminen kuuluu osakkaan muutostyöoikeuden piiriin, ei sitä voida kieltää vain kieltämisen ilosta, jokin perusteltu syy pitää keksiä. Joku irrationaalinen home- tai kosteusvaurion pelko ei riitä. En nyt tähän hätään löytänyt esimerkkitapauksia, mutta osakashallinnassa olevan muutostyön kieltämiseksi käytännössä vaaditaan, että haitta on ihan oikeasti olemassa ja osoitettavissa.

Näinpä, mutta epäiltävissä on että noista lämpöpumpuista tulee hallituksille ongelmia, koska ne melkoisella varmuudella tulevat yleistymään. Otin tuon kastepisteen esille, koska siitä tiedottaminen (hallitus/ isännöitsijä) ja ennenkaikkea tilanteen seuraaminen on kaikkien osakkaiden etu. Nyt muutenkin tehdään uusissa taloissa riskirakenteita ja noiden ilmalämpöpumppujen väärä käyttö/huono asennus/ huollon laiminlyönti sitä lisää.
Näin kun ei ole oma lehmä ojassa voi yrittää puolueettomasti asiaa tarkastella riskien osaltakin.

Riskejä jotka olisi hallitustenkin hyvä tiedostaa ja muistaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun merkitys
-sähkösyöttöjen riittävyys, yhdelle laitteelle tuskin ongelma, mutta jos nousulinjaan laiteteaan useita esim. 6 tai yli. => tuleeko tarvetta uusia nousulinjoja (niitä kuormittaa jo ennestään kaikki asunnon sähkölaitteet).
-vesien jäätyminen jo yhdestä tulee OK-taloissa iso jäätikkö (jos asiaa ei ole kunnolla ratkaistu)=> määrän kasvaessa ongelmakin kasvaa
-parvekelinjojen koneista tulevien kondenssivesien poisto monesti vain n.50mm poisto-/ulosheittoputken varassa => miten kondenssivedet johdetaan talvella (jäätyminen) ja kesällä (etteivät johdu alakerran parvekkeelle)

- Koneiden äänten siirtyminen rakennuksen runkon kautta rakenteisiin jos niitä on 10kpl=> yhteisäänen voimakkuus kaksinkertaistuu. (DIY asentaja saattaa jättää jopa vaimennuskumit kokonaan pois)
- Ääni haittaa niitä naapureita, joilla ei ole omaa viilennystä ja haluaisivat tuulettaa omaa asuntoaan pitämällä kesällä ikkunaa auki.
- Koneiden laakereiden kulumisen aiheuttamat vinkumiset => kuinka nopeasti voidaan tarvittaessa pakottaa asukas korjaamaan asia.

-Reiän teko rakenteeseen niin, ettei kondenssivedet valu sinne ja tarvittavat suojaputket tulee asiallisesti laitettua ja reikä kunnolla tiivistetty, erilaisia rakenneratkaisuja on paljon.

- Virheiden korjausvastuun siirtyminen taloyhtiölle osakkaan myydessä osakkeensa. Esim. homeongelmat tulevat usein esiin vasta vuosien päästä.

Yksittäisiä asennuksia ei mielesätäni kannattaisi hyväksyä yhtiön kontolle

AsOY laki
"Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään."
-lakimiehet sitten kertonevat mitä tuo oikeuskäytännöissä on tarkoittanut.

Joo, esimerkiksi Tampereen härmälän mittauspisteeltä 1.6. - 28.6. kaikkiaan 4005 mittauspistettä (10 min välein), peräti kuusi mittapistettä kun kastepiste ylittää 20 astetta. 51 mittauspistettä ylittää 19 astetta ja 211 mittauspistettä ylittää 18 astetta. Toki sijainti vaikuttaa. Ei muuta kun etsimään täältä suomen kostein mittauspiste.

Kuten @kjns tuossa jo totesikin, pitää sen huoneilman lämpötilan olla (paljon/vähän/jonkinverran) alempi kuin kastepiste, jotta ne seinärakenteet saavuttava kastepistelämpötilan.

Mutta eiköhän siirretä tämä kastepiste- ja homekeskustelu takaisin tuonne kämpän viilennysketjuun ja jatketaan täällä noista lakipykälistä, muutostyöoikeudesta ja AsOy hallituksen päätöksenteosta.

Ei ollut uohon linkkiä, joten vielä sen verran tässä. Homeelle riittää kasvuun 85% kosteus ja jos uskotaan ilmastonlämpenemiseen, pitempien hellejaksojen kesto tullee jatkossa lisääntymään. Kun jäähdytetään vuorokausi niin
usean seinämateriaalin pintalämpö putoaa sinne jäädhydetylle tasolle (toivottavasti vähintään yli 23astetta) ja joissain rakenteissa on heti sen alla vettä läpäisemätön muovi, johon voi kertyä jopa vettäkin.

 

[jad]

Näinpä, mutta epäiltävissä on että noista lämpöpumpuista tulee hallituksille ongelmia, koska ne melkoisella varmuudella tulevat yleistymään. Otin tuon kastepisteen esille, koska siitä tiedottaminen (hallitus/ isännöitsijä) ja ennenkaikkea tilanteen seuraaminen on kaikkien osakkaiden etu. Nyt muutenkin tehdään uusissa taloissa riskirakenteita ja noiden ilmalämpöpumppujen väärä käyttö/huono asennus/ huollon laiminlyönti sitä lisää.
Näin kun ei ole oma lehmä ojassa voi yrittää puolueettomasti asiaa tarkastella riskien osaltakin.

Siitä olen kanssasi täysin samaa mieltä, että hallituksen pitää pohtia asioita ja riskejä monelta kantilta päätkösiä tehdessään. ILP nyt vaan ei ole sellainen asia, johon sisältyisi valtavia risekjä. Se on yksi reikä seinässä.

En nyt ala kokeilemaan mitään Quote-akrobatiaa, joten menköön yhteen nippuun.
Alkaa olemaan melko tuuheita nämä riskiarviosi. Lehmiä en minäkään omista.

- en ymmärrä miten tämä liittyy yhdenvertaiseen kohteluun
- jos taloyhtiön sähkön nousulinjat on noin huonossa hapessa, niin asap suunnittelemaan remppaa. Miten tälläinen taloyhtiö pärjää lauantaisin kun kaikki saunoo, tai jouluna kun kinkut tirisee uunissa
- mihinkähän vesien jäätymiseen nyt viittaat, yleensä kesät on sen verran lämpimiä, että jäätymisestä ei ole pelkoa
- jos parvekkeissa ei ole kunnollista viemäröintiä, niin astiaan kerääminen on viimeinen vaihtoehto. Parashan olisi hoitaa se sisäyksikön kondenssivesi suoraan esim. keittiön tai WC:n viemäriin. Ja jos taas talöyhtiön lämmitysjärjestelmä on niin sekaisin, että talvellakin pitää aktiivisesti jäähdyttää, niin hallituksella on isompiakin ongelmia kun joku ilmalämpöpumppu
- minkäänlaista ääniongelmaahan ei ole, mutta asumisterveysohjeesta löytyy selvät rajat ääniongelmille, ei tarvitse hallituksen pohtia
- mitään diy asennuksiahan ei edes saa tehdä, taloyhtiö voi vaatia läpivientisarjojen käyttöä. Enkä nyt heti keksi skenaariota, jossa kondenssivedet saisi valumaan läpivientiin
- huolenpitovastuu pysyy ja siirtyy osakkaalla, vahingonkovausvastuu ei, mutta sekin on sentään 10 vuotta alkuperäisellä osakkaalla. Tosin mitään homeongelmiahan näistä ei tule.
- miksi asennuksia edes hyväksyttäisiin yhtiön vastuulle ? ja vaikka hyväksyttäisiinkin, niin se on yhtiökokousasia, ei hallituksen ongelma

AsOY laki:
"joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen"
- lakimiehet kyllä vääntävät asiat vaikka minkälaisiin solmuihin, mutta käytännössä tämän on tulkittu koskevan esim. hanojen vaihtoa, jotka on yhtiön vastuulla, mutta osakas on näitä voinut vaihdella ihan vaan vaihtamisen ilosta. "rinnastuu yhtiön toteuttamaan" = yhtiön vastuulla oleva, mutta osakas syystä tai toisesta tehnyt itse

Jäähdytetään vaikka kymmenen vuorokautta, niin ei ne seinärakenteet ikinä ole samassa lämpötilassa kuin (jäähdytetty) sisäilma. Lämpö siirtyy aina lämpimämmästä kylmempään.

 

[Teura]

Kun sitä itsekin tulee taloyhtiön hallituksessa oltua ja ei siitä kauaakaan ole kun ILP tuli osakkaan pyynnöstä käsittelyyn niin mainitaan nyt mihin päädyttiin. Yksi rakennus, 30 asuntoa, kaikilla lasitettu parveke.

ILPin saa asentaa, mutta osakas joutuu allekirjoittamaan vastuunjakosopimuksen siitä, että kuka on vastuussa mistäkin jos ongelmia pumpun kanssa ilmenee. Jos asunnon myy, on uuden ostajan myös allekirjoitettava sama sopimus, tai myyjä joutuu omalla kustannuksellaan poistattamaan pumpun ja palauttamaan rakenteet alkuperäistilaansa.

E: Niin, ja ilpin on oltava vain jäähdytykseen kykenevää mallia.

 

[jad]

Kun sitä itsekin tulee taloyhtiön hallituksessa oltua ja ei siitä kauaakaan ole kun ILP tuli osakkaan pyynnöstä käsittelyyn niin mainitaan nyt mihin päädyttiin. Yksi rakennus, 30 asuntoa, kaikilla lasitettu parveke.

ILPin saa asentaa, mutta osakas joutuu allekirjoittamaan vastuunjakosopimuksen siitä, että kuka on vastuussa mistäkin jos ongelmia pumpun kanssa ilmenee. Jos asunnon myy, on uuden ostajan myös allekirjoitettava sama sopimus, tai myyjä joutuu omalla kustannuksellaan poistattamaan pumpun ja palauttamaan rakenteet alkuperäistilaansa.

E: Niin, ja ilpin on oltava vain jäähdytykseen kykenevää mallia.

Tuo sopimus on kyllä oikein hyvä keino varmistaa, että kaikki osapuolet tietää missä mennään. Itse olisin kyllä pistänyt ostajan purkamaan pumpun pois. Ja tuo mallin rajoituskin vähän niin ja näin, rajoittaa jonkinverran valikoimaa. Yhtä hyvin voisi tuossa sopimuksessa kieltää lämmityskäytön ja sallia myös lämmittävät pumput.

 

[Teura]

Tuo sopimus on kyllä oikein hyvä keino varmistaa, että kaikki osapuolet tietää missä mennään. Itse olisin kyllä pistänyt ostajan purkamaan pumpun pois. Ja tuo mallin rajoituskin vähän niin ja näin, rajoittaa jonkinverran valikoimaa. Yhtä hyvin voisi tuossa sopimuksessa kieltää lämmityskäytön ja sallia myös lämmittävät pumput.

Eihän tuota teknisesti voi mitenkään rajatakaan kuka sen pumpun poiston maksaa, että onko se ostaja vai myyjä. Voivat sitten kaupanteossa sen sopia kummalle kustannukset tulee jos ostaja ei sopimusta hyväksy, mutta oletus oli että myyjä hoitaa, kun hän on sopimuksenkin tehnyt.

 

[jad]

Eihän tuota teknisesti voi mitenkään rajatakaan kuka sen pumpun poiston maksaa, että onko se ostaja vai myyjä. Voivat sitten kaupanteossa sen sopia kummalle kustannukset tulee jos ostaja ei sopimusta hyväksy, mutta oletus oli että myyjä hoitaa, kun hän on sopimuksenkin tehnyt.

Joo, totta. Minä vain lähdin siitä näkökulmasta, että ostaja ostaa kämpän siinä kunnossa kun se on ja myyjä karkaa tiehensä. Jos sitten ostaja ei sopimusta hyväksy, niin purkakoon pois.

 

[miloytyn]

Joo, totta. Minä vain lähdin siitä näkökulmasta, että ostaja ostaa kämpän siinä kunnossa kun se on ja myyjä karkaa tiehensä. Jos sitten ostaja ei sopimusta hyväksy, niin purkakoon pois.

Meillä myyjän vastuu pumpusta jatkuu kunnes ostaja ottaa sen haltuunsa uudella sopimuksella.

 

[tietokonerikki]

Kun sitä itsekin tulee taloyhtiön hallituksessa oltua ja ei siitä kauaakaan ole kun ILP tuli osakkaan pyynnöstä käsittelyyn niin mainitaan nyt mihin päädyttiin. Yksi rakennus, 30 asuntoa, kaikilla lasitettu parveke.

ILPin saa asentaa, mutta osakas joutuu allekirjoittamaan vastuunjakosopimuksen siitä, että kuka on vastuussa mistäkin jos ongelmia pumpun kanssa ilmenee. Jos asunnon myy, on uuden ostajan myös allekirjoitettava sama sopimus, tai myyjä joutuu omalla kustannuksellaan poistattamaan pumpun ja palauttamaan rakenteet alkuperäistilaansa.

E: Niin, ja ilpin on oltava vain jäähdytykseen kykenevää mallia.

Toikin on hyvä tapa hoitaa asia, jättää kyllä riskin siitä ettei myynnin yhteydessä taloyhtiö muista varmistaa, että sopimus on tehty.
Miten olette hoitaneet, että taloyhtiö saa oikeaksi todistetun kopion uudesta sopimuksesta? Entä miten on varauduttu siihen ettei sopimusta uusita ja nykyinen osakas ei suostu/pysty myynnin jälkeen asiaa korjaamaan ennalleen?

 

[vihta]

Meillä asia järjestettiin niin, että yhtiöjärjestys päivitettiin ja sinne tuli oma pykälä. Pykälässä vastuut vyörytetään osakkaalle, vaikka pumpun olisi asennuttanut aiempi osakas.

 

[noreth]

Meillä asia järjestettiin niin, että yhtiöjärjestys päivitettiin ja sinne tuli oma pykälä. Pykälässä vastuut vyörytetään osakkaalle, vaikka pumpun olisi asennuttanut aiempi osakas.

Samoin on meidän taloyhtiössä, tuossa on vielä kiinteistöliiton ohje:

Kerrostaloasunnon viilennys ilmalämpöpumpulla - ohje osakkaan

Ohjeessa käsitellään ilmalämpöpumpun hankintaa viilennyskäyttöön asuinkerrostalossa osakkaan omana muutostyönä. Ohjeen ovat laatineet yhteistyössä laatineet yhteistyössä Kiinteistöliitto, Kiinteistöliitto Uusimaa, Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ja Rakennustieto. Viimeisin päivitys 18.10.2021

issuu.com

 

[tietokonerikki]

Meillä asia järjestettiin niin, että yhtiöjärjestys päivitettiin ja sinne tuli oma pykälä. Pykälässä vastuut vyörytetään osakkaalle, vaikka pumpun olisi asennuttanut aiempi osakas.

Tämä on minusta se oikein tapa toimia. Tuolla se menee "ohi "AsOY lain ja on kaikille selkeä. Muuta ei enää puutu kuin, että ensiasunnon ostajat ymmärtävät tuon lukea ennen ostamistaan.

 

[PornReindeer]

Meillä asia järjestettiin niin, että yhtiöjärjestys päivitettiin ja sinne tuli oma pykälä. Pykälässä vastuut vyörytetään osakkaalle, vaikka pumpun olisi asennuttanut aiempi osakas.

Me päivitetään juuri yhtiöjärjestystä muusta syystä, ehdottelin että pitäisikö ilmalämpöpumppuasiat päivittää sinne samalla, mutta ei herättänyt vastakaikua

No tarjoukseni eräästä omakotitalosta hyväksyttiin, ei oikeastaan enää kiinnosta tämä itseänikään

 

[Paris]

.

 

[Mikkos]

Tuoreena hallituksen jäsenenä tämä hämmästytti suuresti, pankille menee keskimäärin yli 50€ kuukaudessa palvelumaksuihin! Taloyhtiössä alle 40 asuntoa.

Onko mitään arvausta mitä nämä kulut ovat? Laskun maksuja? Isännöitsijältä tähän varmasti saisi tietoa, mutta se on tod. näk. tuntiveloitteista kysyä häneltä.

Tervetuloa hallitukseen. Tulet vielä huomaamaan kuinka joka ikinen asia maksaa "joitain tonneja" kun teetetään tai tehdään. Joten ei ole mikään ihme että pankkipalveluistakin maksetaan maksimit.

 

[Senator]

Tuoreena hallituksen jäsenenä tämä hämmästytti suuresti, pankille menee keskimäärin yli 50€ kuukaudessa palvelumaksuihin! Taloyhtiössä alle 40 asuntoa.

Onko mitään arvausta mitä nämä kulut ovat? Laskun maksuja? Isännöitsijältä tähän varmasti saisi tietoa, mutta se on tod. näk. tuntiveloitteista kysyä häneltä.

Todennäköisesti nuo laskut tulee konekielisistä tiliotteista yms. mitä tietoa siirtyy isännöitsijätoimistoon päin päivittäin. Joilla taasen sitten isännöitsijätoimisto seuraa As Oy:n vastikkeiden maksua yms. tilillä tapahtuvaa toimintaa ja tekee mm. näiden perusteella kirjanpitoa. Mikäli on lainoja, niin kustannukset hieman suurempia.
Mutta kustannuksena ihan normaalisuuruinen, tähän ei niinkään taloyhtiön koko vaikuta.

 

[Graf af Kexholm]

Tuoreena hallituksen jäsenenä tämä hämmästytti suuresti, pankille menee keskimäärin yli 50€ kuukaudessa palvelumaksuihin! Taloyhtiössä alle 40 asuntoa.

Onko mitään arvausta mitä nämä kulut ovat? Laskun maksuja? Isännöitsijältä tähän varmasti saisi tietoa, mutta se on tod. näk. tuntiveloitteista kysyä häneltä.

Kuulostaa hyvin tyypilliseltä pankin palvelumaksulta yritykselle, kun on konekieliset tiliotteet ja maksuliikenne. Ehdottomasti väärä paikka ruveta säästämään, ellei siellä ole seassa tarpeetonta ja päällekkäistä pankin e-laskua.

 

[Grazer]

Tuoreena hallituksen jäsenenä tämä hämmästytti suuresti, pankille menee keskimäärin yli 50€ kuukaudessa palvelumaksuihin! Taloyhtiössä alle 40 asuntoa.

Onko mitään arvausta mitä nämä kulut ovat? Laskun maksuja? Isännöitsijältä tähän varmasti saisi tietoa, mutta se on tod. näk. tuntiveloitteista kysyä häneltä.

Meillä näyttää ja talousarviossa (ja viime vuoden toteutunut) olevan pankki/maksuliikennekulut noin 550 EUR. Kolme vuotta vanha 67 asunnon kerrostalo, lainaa yhtiöllä noin 3,5 miljoonaa.

Kerta olet uusi jäsen, niin isännöitsijältä tai muilta mahdollisesti pidempään hallituksessa olleilta kysymään, että onhan sopimukset kilpailutettu. Sähkö, netti, vaihtomatot, vakuutus, hissin huolto, huoltoyhtiön soppari. Ja tietysti isännöitsijän oma soppari. Jos nuo on pelkästään isännöitsijän harteilla, niin ei välttämättä ole kilpailutettu, kun ei se häneltä ole pois eikä hänelle tuo säästöä.

 

[Rantakemisti]

Meillä näyttää ja talousarviossa (ja viime vuoden toteutunut) olevan pankki/maksuliikennekulut noin 550 EUR. Kolme vuotta vanha 67 asunnon kerrostalo, lainaa yhtiöllä noin 3,5 miljoonaa.

Kerta olet uusi jäsen, niin isännöitsijältä tai muilta mahdollisesti pidempään hallituksessa olleilta kysymään, että onhan sopimukset kilpailutettu. Sähkö, netti, vaihtomatot, vakuutus, hissin huolto, huoltoyhtiön soppari. Ja tietysti isännöitsijän oma soppari. Jos nuo on pelkästään isännöitsijän harteilla, niin ei välttämättä ole kilpailutettu, kun ei se häneltä ole pois eikä hänelle tuo säästöä.

Tämä on hyvä neuvo. Melkein kaikki sopparit ja viimeiset laskut kannattaa käydä läpi ja katsoa ettei siellä ole mitään ylimääräistä. Esimerkiksi taloyhtiön väestönsuojatiloissa voi olla vielä ikivanha lankapuhelinliittymä, jonka hinta voi olla jopa 50€/kk. Nykyään tuollaista ei enää vaadita vaan esimerkiksi liittymän saa korvata GSM-lisäantennilla.

Tosi paljon myös isännöitsijästä kiinni, että millä tarkkuudella tutkii hyväksyttävät laskut. Meillä ainakin tuntuu menevän kaikki alle 500€ laskut läpi ilman suurempia kyselyjä.

 

[Kaiffa]

. Esimerkiksi taloyhtiön väestönsuojatiloissa voi olla vielä ikivanha lankapuhelinliittymä, jonka hinta voi olla jopa 50€/kk. Nykyään tuollaista ei enää vaadita vaan esimerkiksi liittymän saa korvata GSM-lisäantennilla.

Tästä sivuraiteelle… tuo VSS-touhu se on kyllä kans niin turhaa kulua kaikille, ettei paremmasta väliä. Meilläkin pitäisi pienenä yhtiönä huolehtia liittymät, suojelulaitteiden testaukset ja huollot, pelastussuunnitelmat jne. Käytännössä kaikki minimipanoksella, liittymiä ei ole, suunnitelma on netistä kopioitu, kukaan ei valvo ja tehdään lisää joskus, jos joku pakottaa. Kai sitä periaatteessa voisi hallituksen jäsenenä joutua jossain tilanteessa vastuuseen, mutta vaikea kuvitella missä.

 

[Nomber]

Tästä sivuraiteelle… tuo VSS-touhu se on kyllä kans niin turhaa kulua kaikille, ettei paremmasta väliä. Meilläkin pitäisi pienenä yhtiönä huolehtia liittymät, suojelulaitteiden testaukset ja huollot, pelastussuunnitelmat jne. Käytännössä kaikki minimipanoksella, liittymiä ei ole, suunnitelma on netistä kopioitu, kukaan ei valvo ja tehdään lisää joskus, jos joku pakottaa. Kai sitä periaatteessa voisi hallituksen jäsenenä joutua jossain tilanteessa vastuuseen, mutta vaikea kuvitella missä.

Meillä on joku maksullinen palvelu joka ylläpitää tuota pelastussuunnitelmaa. En usko että sitä on kukaan koskaan lukenut enkä edes tiedä mistä se löytyy. Väestönsuojassakin pitäisi olla tietyt jutut, mutta vähän veikkaan ettei ole kuitenkaan ihan kunnossa.

 

[Awelonian]

Kyllä. Jostain kumman syystä ihmisiä ei tunnu kiinnostavan edes yhtiökokouksiin osallistuminen. Luulisi, että asunnot on niin kalliita, että niistä haluaisi pitää mahdollisimman hyvää huolta ja olla mukana päättämässä asioista.
Niinpä se sama hallitus siellä sitten tekee päätöksiä vuodesta toiseen kun kokouksissa on muutama seniili alkuasukas ja muut hallituksen hännystelijät.

Tähän lisätään vielä se, että hallituksen päätöksiä pitää aina haukkua. Tosin, mulla on ratkaisu joka toimii sen AsOy kohdalla jossa itse olen PJ:nä. En omista osaketta, ei ole mitään rahallista sitoutumista siihen, mutta olen silti hoitamassa näitä.

Ei tällä rikastu, mutta hyvänä pointtina olen täysin ulkopuolinen taho joten myös neutraali, ja hoidan homman vailla tunnefiiliksiä.

 

[Nomber]

Tähän lisätään vielä se, että hallituksen päätöksiä pitää aina haukkua. Tosin, mulla on ratkaisu joka toimii sen AsOy kohdalla jossa itse olen PJ:nä. En omista osaketta, ei ole mitään rahallista sitoutumista siihen, mutta olen silti hoitamassa näitä.

Ei tällä rikastu, mutta hyvänä pointtina olen täysin ulkopuolinen taho joten myös neutraali, ja hoidan homman vailla tunnefiiliksiä.

Miksi? Saat kai tuosta jotain kunnon palkkaa?

 

[KiLLPaTRiCK]

Laitetaan tänne, vaikka kyse on ehkä ennemmän taloyhtiössä asumisesta.
Ollaan vuosia asuttu ja 1 osakas 8 talouden yhtiössä on alkanut vainoamaan muita osakkaita. Lähettelee pitkiä kirjeitä pari kertaa vuodessa, joissa syyttelee muita osakkaita, vaatii muilta osakkailta toimenpiteitä. Nämä kirjeet siis liittyvät osakkaiden hallinnassa oleviin piha-alueisiin ja jokainen pensas/puu on hänen mielestään hänen näköalansa tiellä ja taloyhtiöin maalle ilman lupaa istutettu.
Miten hänet saisi hiljennettyä? Voidaanko lunastaa tuo asunto? Joku äänestys, jossa kerrotaan, että kaikki säilyy pihoissa, kuten ne nyt ovat? On saanut 1-2 muuta osakasta omalle puolelle, kun heillä on jotain muita juttuja, joita yrittävät nyt sitten tämän liiton avulla ajaa. Nämä muut vain hännystelevät ja eivät aktiivisesti osallistu, mutta tällä pääjehulla ei tunnu olevan mitään muuta kuin aikaa ja rahaa tuhlata tähän. On otellut valokuvia pihoista ja tullut aidan toiselle puolelle huutelemaan. Palkkasi jopa asianajan yhtiökokoukseen. Alkaa minulta ja muilta yhtiössä enemmistönä olevilta osakkailta hermot mennä tämän kanssa. Apua kaivataan. Onko mitään tehtävissä?

 

[Issuj]

Ei taida tuo riittää asunnon haltuunottoon (eli ei ole "uhkailua" tms.). Yhtiökokouksessa saa räyhätä ja sitten siellä päätetään enemmistön kanta. Hallitus toki voi halutessaan ottaa kantaa muutoinkin.

 

[KiLLPaTRiCK]

Mites se sitten oikein menee? Kun mietin, että voidaanko sama asia ottaa joka vuosi esille ja sitten heitetään taas arpaa, jos tällä kertaa saa enemmistön? Kun mistä tietää, ketä tähän seuraavaksi muuttaa? Kaksi kohteeksi joutunutta osakasta nosti jo kytkintä ja muuttivat omakotitaloon. Syynä juuri rauha ja että voivat tehdä pihoillaan mitä haluavat, ilman että joku koko ajan kyttää ja käy esittämässä vaatimuksia.

 

[kjns]

On otellut valokuvia pihoista ja tullut aidan toiselle puolelle huutelemaan. Palkkasi jopa asianajan yhtiökokoukseen. Alkaa minulta ja muilta yhtiössä enemmistönä olevilta osakkailta hermot mennä tämän kanssa. Apua kaivataan. Onko mitään tehtävissä?

Kaksi kohteeksi joutunutta osakasta nosti jo kytkintä ja muuttivat omakotitaloon. Syynä juuri rauha ja että voivat tehdä pihoillaan mitä haluavat, ilman että joku koko ajan kyttää ja käy esittämässä vaatimuksia.

Jos teillä on asuntojen pihat asukkaan hallussa, niin silloin se oma piha on kotirauhan piirissa ja sinne tuleminen / sen tarkoituksellinen kuvaaminen / asukkaiden toimien "valvonta" on kotirauhan häirintää josta voi tehdä ilmoituksen poliisille. Ja vaikkeivät olisikaan niin käsitykseni mukaan rivarikämpän piha kuuluu kuitenkin kotirauhan piiriin asukkaan siellä oleillessa, ja jatkuva toisten asioihin puuttuminen voidaan muutenkin katsoa häirinnäksi tai jopa vainoamiseksi.

Yleisellä tasolla kyllä tällaisilla ärsyttävillä räyhääjillä on valitettavan paljon vapauksia. Taloyhtiöympäristössä esim. tällainen henkilö voi kyllä hallitukselle ja yhtiökokoukselle napista kaikenlaista ja se on ihan ok, mutta jos tämä lähettää jotain pitkiä marmatuskirjeitä suoraan asukkaille ja tulee naamatusten valittamaan toistuvasti lopettamispyynnöistä huolimatta niin se ei ole enää ok. Jos kyseessä on taloyhtiöasia niin hänelle voi sano että osoittaa yhteydenotot taloyhtiön hallitukselle joka sitten käsittelee ne kokouksissaan, tai mikäli kyseessä on yhtiökokousasia niin se tuodaan yhtiökokouksen esityslistalle ja käsitellään siellä.

 

[KiLLPaTRiCK]

Ensin lähetteli marmatus kirjeitä kaikille. Kai joku ihme kuvitelma, että vain hän on oikeassa ja muut väärässä. Ja aina niissä oli vittuileva sävy.
Nyt ilmeisesti tuon asianajan vaikutuksesta lähettelee enää hallitukselle. Eli on vaan kestettävä?
Nyt on sitten muutkin asiat jäissä esim terassien lasitukset, kun nämä haluavat riidellä kaikesta.

 

[stabbulamus]

Toki teillä on niin pieni yhtiö, että kaikki tuntee kaikki. Jos isännöitsijä olisi olemassa niin ensijainen yhteyshenkilö olisi hän, joka sitten välittäisi tiedon luultavasti sähköpostilla hallituksen jäsenille. Toki tapoja on varmasti monia. Voittehan myös sopia, että kuinka viestintä yhtiössä hoidetaan vaikka tulevaisuudessa jos se alkaa häiritsevää olla.

Yhtiökokouksessa päätettävissä asioissa äänestys on loppupelissä määräävä tapa ja jos enemmistö on jotain mieltä niin sillä mennään? Toki on semmoisia asioita mihin vaaditaan yksimielinen päätös, mutta joku pikku remppa ei varmaan semmoinen ole.

 

[Issuj]

Ja yhtiökokouksen kai vaikka joka vuosi käsiteltävä tuo sama asia, jos se asianmukaisesti osataan sinne asiakohdaksi toimittaa. Toki kannattaa yhtiöjärjestyskin varmuuden välttämiseksi lukaista, josko sieltä jotain apuja löytyisi.

 

[SweeneyTodd]

Ja yhtiökokouksen kai vaikka joka vuosi käsiteltävä tuo sama asia, jos se asianmukaisesti osataan sinne asiakohdaksi toimittaa. Toki kannattaa yhtiöjärjestyskin varmuuden välttämiseksi lukaista, josko sieltä jotain apuja löytyisi.

Ei kai yhtiökokouksessa tarvitse käsitellä samaa asiaa joka vuosi, jos siitä on jo asiallisesti päätetty? Luulisi, että voi vaan ilmoittaa, että tämä asia päätettiin jo edellisessä yhtiökokouksessa eikä asiaan ole tullut oleellisesti päätöksen tekoon vaikuttavia muutoksia.

 

[Sally_Spectra]

Ensin lähetteli marmatus kirjeitä kaikille. Kai joku ihme kuvitelma, että vain hän on oikeassa ja muut väärässä. Ja aina niissä oli vittuileva sävy.
Nyt ilmeisesti tuon asianajan vaikutuksesta lähettelee enää hallitukselle. Eli on vaan kestettävä?
Nyt on sitten muutkin asiat jäissä esim terassien lasitukset, kun nämä haluavat riidellä kaikesta.

Eli teillä ei siis asukkaiden enemmistö ollut remontin kannalla? Eihän tuo remppa muuten pitäisi jäissä olla jonkun yhden sekopään takia.

 

[Issuj]

On se silti "käsiteltävä" yhtiökokouksessa, vaikka sitten noin lyhyemmänkin kaavan mukaan. Jos ei noudata tuota pykälää voi häirikkö vaatia koko yhtiökokousta mitätöitäväksi / uusittavaksi.
Tosin näin tarkemmin ajateltuna tuo pihojen istutusasettelu nyt ei as.oy.lain mukaan kuulu siellä käsiteltäviin (eli ns."isoihin") asioihin. Eli ainoa laillinen keino häiriköllä lie tuo hallitukselle reklamointi ja järkevä hallitus ei noihin puutu. Parvekelasitukset ym.taas kuuluu päättää yhtiökokouksessa (vaikuttaa mm.vastikkeisiin ym.) eikä häirikkö voi siellä päätettyä enää torpata.

6 §
Oikeus saada asia käsiteltäväksi

Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle tämän lain nojalla kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

 

[tietokonerikki]

Ei kai yhtiökokouksessa tarvitse käsitellä samaa asiaa joka vuosi, jos siitä on jo asiallisesti päätetty? Luulisi, että voi vaan ilmoittaa, että tämä asia päätettiin jo edellisessä yhtiökokouksessa eikä asiaan ole tullut oleellisesti päätöksen tekoon vaikuttavia muutoksia.

Jos yhtiöjärjestyksen mukaisesti asia tuodaan oikein kokoukseen , niin vaikka 50-vuotta peräjälkeen. Äänenestetään ja todetaan, ettei mennyt läpi, ellei vuoden aikana ole enemmistön mielipide vaihtunut.
-3 osakasta 8:sta on niin iso osuus, että pitääkin voida tuoda asioita yhtiökokoukseen käsiteltäväksi. Samahan se on perheen sisällä "jankataan kunnes menee läpi". Muu häiriköinti sitten erikseen.