Omakotitalossa asuminen (yleistä höpinää elämisestä ja kustannuksista)

[DroiAn]

Kaupan ehtona on hyväksytty kuntotarkastus, jossa ei ilmennyt huomautettavaa. Tarkastuksen kustannuksista vastaavat myyjä ja ostaja kummatkin puoliksi.

Voisikohan tuon kuntotarkastuksen maksaja-osuuden vielä rajata niin, että jos löytyy sellaista vikaa kiinteistöstä, jonka takia kauppoja ostaja ei halua tehdä, kuntotarkastuksen kustannukset jäisivät kokonaisuudessaan myyjälle? Mutta jos kaupat syntyy niin kulut menisi puoliksi.

Itse tekisin näin, joskaan ei ole kokemusta kuin yhdestä tehdystä tarjouksesta joka hylättiin (oli muotoiltu kustannukset noin). Ilmeisesti kuitenkin yleistä rajata kulupuoli niin, että jos ostaja vetäytyy kaupoista niin hänelle ei jää kuluja?

 

[tietokonerikki]

Ennen kiinteistöä, josta päädyimme tarjoamaan, teimme tarjouksen eräästä erillistalosta, joka oli osa isompaa yhtiötä, käytännössä siis omakotitaloja erillisillä tonteillaan. Tuossa oli todellakin aihetta kuntotarkastukselle, mutta ehdottaessamme muotoilua karkeasti: "ostaja voi vetäytyä kaupasta minkä tahansa kuntotarkastuksessa esiintyvän syyn takia" välittäjä totesi, että tuollaisella tarjouksella voi myyjä pyyhkiä perseensä, koska eihän tuo sido ostajaa mihinkään. Ihmettelin vähän asennetta, kun oltiin kuitenkin ostamassa kämppää, jonka osalta yhtiöjärjestyksessäkin kaikki kunnossapito omasta rakennuksesta on osakkaan vastuulla, eli käytännössä tarkastuksessa olisi voinut esiintyä vaikka mitä ja sopimussakko olisi sitonut ostajaa. Onneksi kiinteistössä, jonka lopulta ostimme oli järkevä välittäjä.

Kyllähän toi kiinteistönvälittäjä oikeassa oli, vaikkakin sanamuodon fiksumpi olis muotoillut toisin. Myyjän kannalta tarjouksesi oli huono, ja helposti voi käydä niin, että kauppoja jatketaan toisen tarjouksen tekijän kanssa. => eli pointtina se että kuntokartoikusessa löytyy käytännössä aina, jotain mitä sinne raporttiin pitää kirjata, vaikkakin merkitykseltään olisi vähäinen.

Eli jos kohde oikeasti kiinnostaa... ja kysyntää on.

Voisikohan tuon kuntotarkastuksen maksaja-osuuden vielä rajata niin, että jos löytyy sellaista vikaa kiinteistöstä, jonka takia kauppoja ostaja ei halua tehdä, kuntotarkastuksen kustannukset jäisivät kokonaisuudessaan myyjälle? Mutta jos kaupat syntyy niin kulut menisi puoliksi.

Itse tekisin näin, joskaan ei ole kokemusta kuin yhdestä tehdystä rarjouksesta joka hylättiin (oli muotoiltu kustannukset noin).

Ton voi tulkita myös niin, ettei ostaja ole välttämättä tosissaan, vaan on ns. renkaanpotkija. Kyllä tossa pitäisi myyjän kannalta olla joku raja sille mikä
laukaisee vasta ton myyjän täydellisen vastuun. Vaikea asia kun sen kohteen hintakin vaikuttaa asiaan. Tai ainakin pitäisi vaikuttaa, jos on vanhaa talo
siinä on yleensä aina enemmän puutteita kuin uudessa.

 

[jonesky12345]

Voisikohan tuon kuntotarkastuksen maksaja-osuuden vielä rajata niin, että jos löytyy sellaista vikaa kiinteistöstä, jonka takia kauppoja ostaja ei halua tehdä, kuntotarkastuksen kustannukset jäisivät kokonaisuudessaan myyjälle? Mutta jos kaupat syntyy niin kulut menisi puoliksi.

Itse tekisin näin, joskaan ei ole kokemusta kuin yhdestä tehdystä tarjouksesta joka hylättiin (oli muotoiltu kustannukset noin). Ilmeisesti kuitenkin yleistä rajata kulupuoli niin, että jos ostaja vetäytyy kaupoista niin hänelle ei jää kuluja?

Noin se taisi meilläkin olla, tosin parin tonnin kuntotarkastus nyt on puoliksi maksettuna suht halpa, jos kauppoja oikeasti ollaan tekemässä, ja jos tarkastuksesta löytyisi jotain erikoisempaa niin eiköhän siinä sit koiteta se huomioiden tehdä ne kaupat alennetulla hinnalla, ellei myyjänä satu olemaan joku raksaukko, joka esim esittää mahdolliseksi hoitaa puutteet kuntoon.

Kyllähän toi kiinteistönvälittäjä oikeassa oli, vaikkakin sanamuodon fiksumpi olis muotoillut toisin. Myyjän kannalta tarjouksesi oli huono, ja helposti voi käydä niin, että kauppoja jatketaan toisen tarjouksen tekijän kanssa. => eli pointtina se että kuntokartoikusessa löytyy käytännössä aina, jotain mitä sinne raporttiin pitää kirjata, vaikkakin merkitykseltään olisi vähäinen.

Eli jos kohde oikeasti kiinnostaa... ja kysyntää on.


Ton voi tulkita myös niin, ettei ostaja ole välttämättä tosissaan, vaan on ns. renkaanpotkija. Kyllä tossa pitäisi myyjän kannalta olla joku raja sille mikä
laukaisee vasta ton myyjän täydellisen vastuun. Vaikea asia kun sen kohteen hintakin vaikuttaa asiaan. Tai ainakin pitäisi vaikuttaa, jos on vanhaa talo
siinä on yleensä aina enemmän puutteita kuin uudessa.

Joo, ymmärrän että myyjän kannalta on ikävää, jos tarjous ei ole sitova, mutta kuka hullu menisi esim pkseudun hintatasolla tulevilla toistakymmentä tonnia hinnaltaan olevilla sopimussakoilla sitoutumaan kauppaan, jos vetäytymismahdollisuuksia ei ole, mikäli tarkastuksesta ilmenee jotain. Välittäjä oli sitä mieltä, että tarjous pitäisi muotoilla niin, että perääntyä voi, jos tarkastuksesta löytyy jotain asumisterveyteen vaikuttavaa. Itse näkisin kuitenkin esim jotain 70-80 luvun kämppää ostaessa aika paljon kaikenlaista vaihtelun mahdollisuutta eri rakenneosien kunnossa etenkin kohteissa, joissa rakenteet ovat yksinomaan omistajan vastuulla.

Kuntotarkastus on kuitenkin omakotitaloissa tekijä, josta loppuviimein paljastuu asioiden kunto, on helppoa hinnoitella tarjouksessa esim ajatus siitä, että joku ilmanvaihtokone on käyttöikänsä päässä, mutta entäs jos paljastuisi vaikkapa jotain puutteita, esim aluskate olisi jätetty laittamatta joko ihan silloisen tavan vuoksi tai hyvän tavan vastaiseksi ja kate oliskin vuotanut yläpohjan eristeisiin ja sais alkaa vaihtamaan eristeitä ja remppaamaan kattoa. Tai jos vaikkapa salaojia ei piirustuksista huolimatta löytyisikään mutta kämppä olisi selvinnyt hyvän karkean vierustäytön ja korkean sokkelin ansiosta kuivana, mutta ne salaojat melkeenpä pitäis silti laittaa. Listaa voisi jatkaa loputtomiin asioista, jotka maksavat kymppitonneja, mutta eivät aiheuta epäterveellistä kämppää.

 

[tietokonerikki]

Noin se taisi meilläkin olla, tosin parin tonnin kuntotarkastus nyt on puoliksi maksettuna suht halpa, jos kauppoja oikeasti ollaan tekemässä, ja jos tarkastuksesta löytyisi jotain erikoisempaa niin eiköhän siinä sit koiteta se huomioiden tehdä ne kaupat alennetulla hinnalla, ellei myyjänä satu olemaan joku raksaukko, joka esim esittää mahdolliseksi hoitaa puutteet kuntoon.


Joo, ymmärrän että myyjän kannalta on ikävää, jos tarjous ei ole sitova, mutta kuka hullu menisi esim pkseudun hintatasolla tulevilla toistakymmentä tonnia hinnaltaan olevilla sopimussakoilla sitoutumaan kauppaan, jos vetäytymismahdollisuuksia ei ole, mikäli tarkastuksesta ilmenee jotain. Välittäjä oli sitä mieltä, että tarjous pitäisi muotoilla niin, että perääntyä voi, jos tarkastuksesta löytyy jotain asumisterveyteen vaikuttavaa. Itse näkisin kuitenkin esim jotain 70-80 luvun kämppää ostaessa aika paljon kaikenlaista vaihtelun mahdollisuutta eri rakenneosien kunnossa etenkin kohteissa, joissa rakenteet ovat yksinomaan omistajan vastuulla.

Joo asiaoilla on monta puolta ja jos olit AsOy: ta ostamassa ja annoit yli 10000 käsirahan, niin ymmärrettävää kannaltasi. Mutta en myyjänä sulle myisi, noin tiukalla tarjousehdolla, jos olis toinen tarjous olemassa, kuten pääkaupunkiseudulla usein on. Tässäkin sitten se hinta/ kunto vaikuttanee miten kukin asiaa käsittelee. Myyjähän haluaa myydä ja tarjouksestasi saa sellaisen käsityksen, että voi olla "epävarma" ostaja.

Ps Tuolla taloyhtiön hallitus ketjussa oli puhetta yhtiöjärjestyksen merkityksestä sekä miten sitä voidaan muuttaa.

 

[Taneli-]

Ei nyt kai kukaan sellaiseen suostu että ainoastaan jos asumisterveyteen vaikuttavaa löytyy kauppoja ei synny. Mutta esim. jos isompaa korjattavaa löytyy. Koska käytännössähän aina löytyy jotain, kuten pinnat tarvii hioa, tapetti poistaa ja uudet maalit laittaa tilalle, emäntä ei tykkää keittiön tasosta vaan haluaa uusia sen eri materiaaleista, sitten parketit on vääränlaiset jne jne.

Mutta yhdessä oli esim. ehtona että tehdään kunnollinen tarkistus pesuhuoneeseen (porataan laattoja ja seiniä) ja jos mitään kosteutta tai ongelmia ei sieltä löydy niin ostaja ostaa sen, muuten ei. Sekä tietysti puoliksi tuo kuntotarkistus. Olisi toki muutenkin uusinut sen kylpyhuoneen (jos sitä ei meinaa uusia ei ehkä kannata koepaloja ottaa ja porata reikiä koska viimeistään se tuhoaa kosteussulut kyllä).

Eli sanoisin että jos mitään isompaa korjattavaa mitä ei ole jo etukäteen ilmoitettu ei löydy niin kauppa solmitaan <= tuo olisi sellainen mihin puhtaat jauhot pussissa oleva myyjä varmaan ilomielin suostuu koska itse uskoo ettei mitään piileviä vikoja ole ja myös säästää siinä pitkän pennin kun niitä ei sitten ilmene seuraavan 5v aikana tms. kun uusi omistaja alkaa tekemään remonttia ja huomaa piileviä vikoja jolloin pyytää rahoja takaisin pahimmillaan...

 

[DroiAn]

Kyllähän toi kiinteistönvälittäjä oikeassa oli, vaikkakin sanamuodon fiksumpi olis muotoillut toisin. Myyjän kannalta tarjouksesi oli huono, ja helposti voi käydä niin, että kauppoja jatketaan toisen tarjouksen tekijän kanssa. => eli pointtina se että kuntokartoikusessa löytyy käytännössä aina, jotain mitä sinne raporttiin pitää kirjata, vaikkakin merkitykseltään olisi vähäinen.

Eli jos kohde oikeasti kiinnostaa... ja kysyntää on.


Ton voi tulkita myös niin, ettei ostaja ole välttämättä tosissaan, vaan on ns. renkaanpotkija. Kyllä tossa pitäisi myyjän kannalta olla joku raja sille mikä
laukaisee vasta ton myyjän täydellisen vastuun. Vaikea asia kun sen kohteen hintakin vaikuttaa asiaan. Tai ainakin pitäisi vaikuttaa, jos on vanhaa talo
siinä on yleensä aina enemmän puutteita kuin uudessa.

Toki näinkin. Ja jos kohde oikeasti kiinnostaa niin puutteista toki pitäisi pystyä myyjän kanssa sopimaan niin että kaupat syntyy joka tapauksessa. Eri asia sitten jos paljastuisi esim. homekoirien merkkausten/jatkotutkimusten perusteella täydeksi hometaloksi.

Itse olen katsellut hieman edullisemman pään taloja joissa rakennusvuodet sieltä 50-luvulta 90-luvun alkupuolelle. Näissähän on aina jotakin laittoa kuntotarkastusten perusteella.

 

[jonesky12345]

Joo asiaoilla on monta puolta ja jos olit AsOy: ta ostamassa ja annoit yli 10000 käsirahan, niin ymmärrettävää kannaltasi. Mutta en myyjänä sulle myisi, noin tiukalla tarjousehdolla, jos olis toinen tarjous olemassa, kuten pääkaupunkiseudulla usein on. Tässäkin sitten se hinta/ kunto vaikuttanee miten kukin asiaa käsittelee. Myyjähän haluaa myydä ja tarjouksestasi saa sellaisen käsityksen, että voi olla "epävarma" ostaja.

Ps Tuolla taloyhtiön hallitus ketjussa oli puhetta yhtiöjärjestyksen merkityksestä sekä miten sitä voidaan muuttaa.

Joo siis asoy hommia eli erillistalo oli kyseessä ja siis kyseessä ei ole mikään käsiraha vaan esim 4% sopimussakko, joka tulee kyseeseen nimenomaan osakehuoneistokaupassa. Yhtiöjärjestysasioita ei kannata asiaan nyt erikseen sekoittaa, sillä kyseessä oli ihan perusmeinkiä tuollaiselle yhtiölle eli yhtiö ei remppaile tai ylläpidä rakennuksia, joka tekee tilanteesta ikäänkuin omakotitaloasumista, jolloin rakennuksen kuntokin on ylläpidoltaan omakotitalomaista ja kaupanteon muuttujia on vastaavalla tavalla.

Toki voi olla, että toinenkin tarjous oli saatu, ja ei ehkä niin kriittisillä ehdoilla kuin mitä me asetimme, mutta ymmärsit varmaan pointin, ettei tuossa nyt mitään yhtiön kunnossapitovastuulla olevaa rivari/kerrostalokämppää ostettu. Nostin koko homman vain esimerkiksi siitä, että siinä missä kiinteistökaupoissa mitään sopimussakkoja ei ole, niin asia voi yllättää yhtiömuotoisissa ratkaisuissa, jolloin on ostajan roolissa syytä olla tarkempi.

 

[CoreFusion]

Millaisilla sanamuodoille olette ostotarjoukseen väsänneet kuntotarkastusehdon?

Meillä oli näin (kiinteistökauppa):

Kohteelle suoritetaan kattava kuntotarkastus ja tarvittaessa tarkemmat kuntotutkimukset tehdyn kuntotarkastuksen löydösten perusteella. Ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta, mikäli edellä mainituissa kuntotarkastuksessa tai -tutkimuksissa ilmenee merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia. Mikäli kauppaa ei synny kohteen merkittävän virheen tai puutteellisuuden vuoksi vastaa myyjä kuntotarkastuksen ja -tutkimusten kustannuksista. Muussa tapauksessa kulut jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken. Myyjä ja ostaja sopivat keskenään millä yrityksellä kuntotarkastus ja mahdolliset tarkemmat kuntotutkimukset tehdään.

 

[Tege]

Kannattaa myös homekoira ottaa tuohon mukaan ellei kuulu vakiopakettiin.

 

[hanski3]

Meillä oli näin (kiinteistökauppa):

Kohteelle suoritetaan kattava kuntotarkastus ja tarvittaessa tarkemmat kuntotutkimukset tehdyn kuntotarkastuksen löydösten perusteella. Ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta, mikäli edellä mainituissa kuntotarkastuksessa tai -tutkimuksissa ilmenee merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia. Mikäli kauppaa ei synny kohteen merkittävän virheen tai puutteellisuuden vuoksi vastaa myyjä kuntotarkastuksen ja -tutkimusten kustannuksista. Muussa tapauksessa kulut jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken. Myyjä ja ostaja sopivat keskenään millä yrityksellä kuntotarkastus ja mahdolliset tarkemmat kuntotutkimukset tehdään.

Onkohan tuon löydöksen merkittävyydelle mitään määritelmää tai esimerkkiä? Meillä oli kanssa vähän vastaava ehto omassa tarjouksessa ja lopulta kauppoja ei syntynyt vedoten tuohon merkittävyyteen. Laskettiin, että ylimääräisiä korjauskustannuksia olisi tullut n. 20k€ kun kauppahinta pli noin 200k€ eli noin 10 prossaa olisi ollut korjausten kustannus. Tiedä sitten onko kyseessä merkittävä, mutta ei myyjä ainakaan mitään valittanut tästä päätöksestä.

 

[jonesky12345]

Onkohan tuon löydöksen merkittävyydelle mitään määritelmää tai esimerkkiä? Meillä oli kanssa vähän vastaava ehto omassa tarjouksessa ja lopulta kauppoja ei syntynyt vedoten tuohon merkittävyyteen. Laskettiin, että ylimääräisiä korjauskustannuksia olisi tullut n. 20k€ kun kauppahinta pli noin 200k€ eli noin 10 prossaa olisi ollut korjausten kustannus. Tiedä sitten onko kyseessä merkittävä, mutta ei myyjä ainakaan mitään valittanut tästä päätöksestä.

Tuolla määrittelyllä ei tarvitse olla kiinteistökaupassa niin tarkkana, sillä kumpi tahansa osapuoli voi vetäytyä tarjouksesta ennen kuin nimet ovat papereissa, ja "petetty" osapuoli voi ainoastaan vaatia todistetusti pieleenmenneistä kaupoista aiheutuvia kustannuksia, joiden summa yleensä on suht merkityksetön, esim korvattuja kilsoja ylimääräisestä ajelusta. Jos nyt vaikkapa ostaja palkkaisi jonkun konsultin kuntotarkastusta seuraamaan, esim oman paikallepääsyn estyessä, niin jonkun tuollaisen kustannuksen voisi ostaja myyjältä sitten takaisin, mikäli myyjä vetäytyy kaupoista näin niinkun esimerkkinä, mutta kustannustaso mistä puhutaan on satasia, kun joissain as oy muotoisissa kohteissa tarjous on siinä määrin sitova, että sopimussakot tulevat kyseeseen, mikäli tarjous vedetään pois ja tällöin potentiaali mahdollisen löydön merkittävyyden aiheuttamiin erimielisyyksiin nousee vasta kunnolla esiin, sillä jos ostaja tulee katumapäälle, niin myyjä voi halutakin sen sopimussakon.

Kiinteistökaupoissa lausekkeen voi muotoilla suhteellisen vapaasti miten lystää, ellei joku suhteellisen kiero välittäjä teetätä jotain näitä maakaaren mukaisia esisopimuksia tms, joilla sitten tuo sopimussakko voidaan saattaa voimaan. Parasta on toki vähintään keskustelun tasolla käydä asia välittäjän kanssa läpi etenkin, jos tarjouksia on potentiaalisesti pöydällä useampia, jotta myyjätaho saa käsityksen siitä, minkälaisella pohjalla tarjous on tehty, paljonko ostajaosapuoli tietää / osaa arvioida rakennuksen kuntoa silmämääräisesti, minkälaisiin remontteihin ollaan jo ajatuksen tasolla varauduttu jokatapauksessa jne. Mikään tuollainen ei kuitenkaan sido sen enempää loppuviimein.

Yhteenveto voisi olla: Kiinteistökaupassa homma ei ole niin tarkkaa, sillä sopimussakkoja ei normaalisti ole, eikä tarjous normaalitilanteessa ole sitova. AS Oy muotoisissa kohteissa kannattaa olla tarkempi, koska sopimussakot voivat olla isoja.

Mahdollinen erimielisyys voisi johtua tilanteesta, jossa kuntotarkastus on sovittu maksettavaksi puoliksi, mutta halutaan vetäytyä kaupasta, ja tällöin tuollainen merkittävä vika tai puutteellisuus voi olla tulkinnanvaraista, mutta onneksi silloin kyse on äkkiä n. 1000€ hintaluokasta eikä kymppitonnista.

 

[tietokonerikki]

Toki näinkin. Ja jos kohde oikeasti kiinnostaa niin puutteista toki pitäisi pystyä myyjän kanssa sopimaan niin että kaupat syntyy joka tapauksessa. Eri asia sitten jos paljastuisi esim. homekoirien merkkausten/jatkotutkimusten perusteella täydeksi hometaloksi.

Itse olen katsellut hieman edullisemman pään taloja joissa rakennusvuodet sieltä 50-luvulta 90-luvun alkupuolelle. Näissähän on aina jotakin laittoa kuntotarkastusten perusteella.

Kun vanhaa myy tai ostaa. Pitää/pitäsi (myyjän ja ostajan) ymmärtää, että hinta sisältää sen, että sitä taloa pitää korjata. Pääkaupunkiseudulla hyvillä paikoilla olevista taloista on vähän tarjontaa. Monesti se tontti on arvokkaampi sijaintinsa takia kuin itse talo. Lähes kaikki talot voidaan korjata asumiskuntoisiksi.

Kuntokartoittajat tekevät työnsä ja kirjoittavat raporttiinsa paljon sellaisiakin asioita. Joiden korjaaminen ei ole asumisen kannalta välttämätöntä.
Vaikka esimerkkeinä vesikatteen aluskatteen puuttuminen peltikatteisissa taloissa joissa on suuri kattokaltevuus. Tai maanvarainen kellari ilman vesieristystä kph lattiassa tai seinässä hiushalkeamia jne...

Useinhan noita vanhoja ostavat sellaiset, joilla ei ole "peukalo keskellä kämmentä" ja ymmärtävät rakentamisesta muutenkin jotain.

Jos ostaa Asunto OY muotoisen OK-talon, yhtiöjärjestyksen merkitys ja miten sitä voi, siinä yhtiössä, muuttaa. On mielestäni hyvä tiedostaa.
Ne mukavat naapurit/ yhtiökumppanit voivat vaihtua. Ystävienkin kesken voi tulla erimielisyyksiä kuka maksaa ja mitä tehdään.

 

[B12]

Omakotitalon ostaminen ja myyminen on mennyt todelliseksi panikoinniksi. Ymmärrystä on entistä harvemmalla.

^ meillä esim on rapattu harkkorunkoinen talo ja on siinä toki muutamia hishalkeamia ulkokuoressa. Googlettaa vaikka hiushalkeamat talossa, niin osa tuloksista sanoo, että perustukset pettäneet ja talo purkukunnossa. Osa vastauksista taas sitten tyyliin, että näytä minulle kivitalo, jossa ei ole yhtään hiushalkeamaa.

Entistä vähemmän on myös minkäänlaista remppahalua tai -taitoa omaavia ostajia ja halutaan talon olevan 100% uuden veroinen, vaikka ikääkin jo on.

 

[kajakkivajakki]

Niimpä!
Autoissa ymmärretään että kun ostaa 10 vuotta vanhan koslan niin siinä ei ole sähkömoottoria, mutta kun ostaa vanhan talon niin siinä pitäisi olla kaikki nykyajan hienoudet.
Eikä olla heti myyjän kimpussa kun kynnyskotelossa on ruostekukkanen joka on nähtävissä samoin kuin hiushalkeama sokkelissa.

 

[tietokonerikki]

Omakotitalon ostaminen ja myyminen on mennyt todelliseksi panikoinniksi. Ymmärrystä on entistä harvemmalla.

^ meillä esim on rapattu harkkorunkoinen talo ja on siinä toki muutamia hishalkeamia ulkokuoressa. Googlettaa vaikka hiushalkeamat talossa, niin osa tuloksista sanoo, että perustukset pettäneet ja talo purkukunnossa. Osa vastauksista taas sitten tyyliin, että näytä minulle kivitalo, jossa ei ole yhtään hiushalkeamaa.

Entistä vähemmän on myös minkäänlaista remppahalua tai -taitoa omaavia ostajia ja halutaan talon olevan 100% uuden veroinen, vaikka ikääkin jo on.

Näinhän se näyttäisi olevan, korjauskelpoisia talojakin puretaan ton takia. Ja ostaessa silmää haittaa pieni rako jossain listan ja seinän välissä, vaikka muutaman viikon asumisen jälkeen asiaan ei enää mitään huomiota kiinnitä.
Ammattilaisilla usein tulee ongelma siitä, missä kulkee raja mikä pitää korjata ( ja siihen vaikuttaa myös onko Olohuone vai vaatekomero) ja minkä voi jättää korjaamatta. Rakentaminen on käsityötä ja siinä sen ko. tekijän "kädenjälki" aina näkyy.

Kiinteistökaupoissa lausekkeen voi muotoilla suhteellisen vapaasti miten lystää, ellei joku suhteellisen kiero välittäjä teetätä jotain näitä maakaaren mukaisia esisopimuksia tms, joilla sitten tuo sopimussakko voidaan saattaa voimaan. Parasta on toki vähintään keskustelun tasolla käydä asia välittäjän kanssa läpi etenkin, jos tarjouksia on potentiaalisesti pöydällä useampia, jotta myyjätaho saa käsityksen siitä, minkälaisella pohjalla tarjous on tehty, paljonko ostajaosapuoli tietää / osaa arvioida rakennuksen kuntoa silmämääräisesti, minkälaisiin remontteihin ollaan jo ajatuksen tasolla varauduttu jokatapauksessa jne. Mikään tuollainen ei kuitenkaan sido sen enempää loppuviimein.

Yhteenveto voisi olla: Kiinteistökaupassa homma ei ole niin tarkkaa, sillä sopimussakkoja ei normaalisti ole, eikä tarjous normaalitilanteessa ole sitova. AS Oy muotoisissa kohteissa kannattaa olla tarkempi, koska sopimussakot voivat olla isoja.

Mahdollinen erimielisyys voisi johtua tilanteesta, jossa kuntotarkastus on sovittu maksettavaksi puoliksi, mutta halutaan vetäytyä kaupasta, ja tällöin tuollainen merkittävä vika tai puutteellisuus voi olla tulkinnanvaraista, mutta onneksi silloin kyse on äkkiä n. 1000€ hintaluokasta eikä kymppitonnista.

En ymmärrä miksi kiinteistön välittäjä olisi "suhteellisen kiero" jos haluaa että annettu tarjous sitoo myös ostajaa. Siksihän se vakuus vaaditaan, että se kertoo että ollaa tosissaan ostamassa. Näinhän se on muissakin Asunto-osakekaupoissa.
Näin se myyjäkin tietää, että nyt on tosiostaja kyseessä eikä "renkaanpotkija" ja hintatarjouksen miellyttäessä ei enää jatka myyntiä.

 

[seppohovinhaamu]

On vain monella kiinteistöllä täysin turha maksu. Esimerkiksi omassa lähiympäristössä ei ole minkäänlaista kaupungin hulevesijärjestelyä, ei edes ojia mene tontin vieressä. Silti pitää tuotakin turhaketta maksaa. Ei oikein kohdennus toimi, sanoisin.

Taas vähän vanhaan vastailen, mutta menköön. Tosiaan, kohdennuksessa on monesti ongelmia varsinkin pienemmillä kunnilla, joilla ei ole resurssia/osaamista/tietoa määrittää maksuja mitenkään tarkemmin kuin ehkä asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnän mukaan. Toisaalta se tarkempi määrittelykin on äkkiä aika loputon suo, koska rajatapauksia on aina. Ja toisaalta, kunnasta riippuen niitä kiinteistöjä, jotka eivät mitenkään ole tekemisissä kunnan hulevesijärjestelmän kanssa, voi olla olematon määrä. Lähinnä näitä lienee harjualueilla. Omassa elämässä tuli vastaan mm. yksi tapaus, joka kivenkovaan väitti että ei hyödy kunnan hulevesijärjestelmästä mitenkään, kun ojia ei ole lähellä ja talokin järven rannassa. Niitä ojia ei mennyt siksi, että kyseisen asuinalueen yläpuoliset vedet oli aikanaan käännetty kulkemaan eri uomaan - luonnollinen reitti oli aikanaan (ja olisi edelleen ollut, jos oja olisi riittävästi tukkeutunut) suoraan kyseisen tyypin kiinteistön läpi/ohi. Monesti nämä asuinalueiden isommat kuivatusojat ja vastaavat unohtuvat asukkailta aika äkkiä, kun ne eivät välttämättä mene oman kiinteistön lähimaillakaan.

 

[Andan]

Taas vähän vanhaan vastailen, mutta menköön. Tosiaan, kohdennuksessa on monesti ongelmia varsinkin pienemmillä kunnilla, joilla ei ole resurssia/osaamista/tietoa määrittää maksuja mitenkään tarkemmin kuin ehkä asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnän mukaan. Toisaalta se tarkempi määrittelykin on äkkiä aika loputon suo, koska rajatapauksia on aina. Ja toisaalta, kunnasta riippuen niitä kiinteistöjä, jotka eivät mitenkään ole tekemisissä kunnan hulevesijärjestelmän kanssa, voi olla olematon määrä. Lähinnä näitä lienee harjualueilla. Omassa elämässä tuli vastaan mm. yksi tapaus, joka kivenkovaan väitti että ei hyödy kunnan hulevesijärjestelmästä mitenkään, kun ojia ei ole lähellä ja talokin järven rannassa. Niitä ojia ei mennyt siksi, että kyseisen asuinalueen yläpuoliset vedet oli aikanaan käännetty kulkemaan eri uomaan - luonnollinen reitti oli aikanaan (ja olisi edelleen ollut, jos oja olisi riittävästi tukkeutunut) suoraan kyseisen tyypin kiinteistön läpi/ohi. Monesti nämä asuinalueiden isommat kuivatusojat ja vastaavat unohtuvat asukkailta aika äkkiä, kun ne eivät välttämättä mene oman kiinteistön lähimaillakaan.

Voihan niitä hulevesijärjestelyjä tosiaan olla kauempanakin. Meidän kiinteistö on aika lailla pitkän loivan rinteen päällä, että en tiedä mistä tänne mitään myöskään merkittävästi valuisi tai miten kyseinen paikka olisi jotenkin suojattu kauempana hulevesiltä alemmalla tasolla Tietty jos vesistöjen pinnat alkavat nousta useita kymmeniä metriä, niin jossain vaiheessa sitä "hulevettä" ilmestyisi omallekin tontille.

Eikä kyse ole edes mistään kovin pienestä kaupungista, mutta helpompihan noita on laiskasti laskuttaa kaikilta kuin alkaa tarkemmin tutkimaan tuhansia kiinteistöjä.

 

[seppohovinhaamu]

helpompihan noita on laiskasti laskuttaa kaikilta kuin alkaa tarkemmin tutkimaan tuhansia kiinteistöjä.

Laiskuus on suhteellista, kun etenkin pientalokiinteistöillä kustannustehokkuus menee aika nopeasti, vaikka ei ryhdyttäisi mitenkään käsipelillä kaikkia käymään läpi. Vaikka kunnalla olisi käytössä riittävän hyvä aineisto, että esim. valuma-alueiden ja hulevesiverkon analyysillä saataisiin määriteltyä kiinteistökohtaisia hyötyjä (ja sitä kautta maksuja), pitäisi kuitenkin käytännössä olla mahdollisuus jollain tavalla anoa vapautusta tai pääsyä toiseen luokkaan, koska missään aineistossa ei ole kaikkia okt-pellepelottomien kiinteistökohtaisia ratkaisuja - vaikka johtamisia vanhoihin kaivoihin, suurempaa kastelukäyttöä ja muuta vastaavaa. Ja tietysti osa kokee maksun suuruuden muuten vaan vääräksi, joten maksuun muutosta hakevia voi olla vaikkapa 10 %. Muutoksenhakua käsittelee varmaan ainakin yksi virkahenkilö, jonka kustannus kunnalle on varmaan jossain 40-60 euron välillä / tunti. Hulevesimaksut eivät taida oikein missään olla pientalokiinteistöille yli sataa euroa, ja valtaosin huomattavasti tätä halvempia, jossain 20-60 euron välillä. Eli jos muutoksenhaun käsittelyyn menisi yksi tunti, valtaosa saatavasta maksusta menisi jo käsittelyssä. Eikä tietysti automaattianalyysien rakentaminenkaan (tai konsultilta tilaaminen) ihan ilmaista lystiä ole. Sikäli on tehokkaampaa käytännössä vaikkapa tehdä jonkinlainen laskelma siitä, paljonko esim. eri käyttötarkoitustyypeillä on lähtökohtaisesti läpäisemätöntä pintaa (ja kokoa) ja johtaa tästä maksujen suuruusluokkaa.

Tietysti monissa kunnissa maksun periminen on vielä aika tuoretta - kaikki eivät vielä edes peri ja suuri osa perivistä on ottanut sen käyttöön vasta n. viimeisen viiden vuoden sisällä - joten toivoa voi, että käytännötkin paranisivat. Varsinkin se, miten maksuun voi hakea muutosta (tai ylipäänsä voiko) on aika kirjavaa toistaiseksi. Oma ongelmansa on sekin, että mitä epätarkempaa maksujen kohdentuminen on, sitä vähemmän se taas kannustaa hulevesien hoitamiseen mahdollisimman laajasti kiinteistön sisällä - mikä taas olisi kaikkien kannalta paras ratkaisu.

 

[Andan]

Laiskuus on suhteellista, kun etenkin pientalokiinteistöillä kustannustehokkuus menee aika nopeasti, vaikka ei ryhdyttäisi mitenkään käsipelillä kaikkia käymään läpi. Vaikka kunnalla olisi käytössä riittävän hyvä aineisto, että esim. valuma-alueiden ja hulevesiverkon analyysillä saataisiin määriteltyä kiinteistökohtaisia hyötyjä (ja sitä kautta maksuja), pitäisi kuitenkin käytännössä olla mahdollisuus jollain tavalla anoa vapautusta tai pääsyä toiseen luokkaan, koska missään aineistossa ei ole kaikkia okt-pellepelottomien kiinteistökohtaisia ratkaisuja - vaikka johtamisia vanhoihin kaivoihin, suurempaa kastelukäyttöä ja muuta vastaavaa. Ja tietysti osa kokee maksun suuruuden muuten vaan vääräksi, joten maksuun muutosta hakevia voi olla vaikkapa 10 %. Muutoksenhakua käsittelee varmaan ainakin yksi virkahenkilö, jonka kustannus kunnalle on varmaan jossain 40-60 euron välillä / tunti. Hulevesimaksut eivät taida oikein missään olla pientalokiinteistöille yli sataa euroa, ja valtaosin huomattavasti tätä halvempia, jossain 20-60 euron välillä. Eli jos muutoksenhaun käsittelyyn menisi yksi tunti, valtaosa saatavasta maksusta menisi jo käsittelyssä. Eikä tietysti automaattianalyysien rakentaminenkaan (tai konsultilta tilaaminen) ihan ilmaista lystiä ole. Sikäli on tehokkaampaa käytännössä vaikkapa tehdä jonkinlainen laskelma siitä, paljonko esim. eri käyttötarkoitustyypeillä on lähtökohtaisesti läpäisemätöntä pintaa (ja kokoa) ja johtaa tästä maksujen suuruusluokkaa.

Tietysti monissa kunnissa maksun periminen on vielä aika tuoretta - kaikki eivät vielä edes peri ja suuri osa perivistä on ottanut sen käyttöön vasta n. viimeisen viiden vuoden sisällä - joten toivoa voi, että käytännötkin paranisivat. Varsinkin se, miten maksuun voi hakea muutosta (tai ylipäänsä voiko) on aika kirjavaa toistaiseksi. Oma ongelmansa on sekin, että mitä epätarkempaa maksujen kohdentuminen on, sitä vähemmän se taas kannustaa hulevesien hoitamiseen mahdollisimman laajasti kiinteistön sisällä - mikä taas olisi kaikkien kannalta paras ratkaisu.

Lähinnä tuolla laiskuudella meinasinkin tuota tarkemman laskutuksen vaivalloisuuden/kustannusten välttämistä. Itse kyllä olen sitä mieltä, että ei pitäisi lähteä laskuttamaan yhtään mitään, jos ei pysty kohdistamaan oikein. Aloittaisivat laskutuksen vaikkapa pelkästään selkeistä tapauksista esim. kaupunkien keskustojen asfalttikentiltä ja muilta alueilta, missä selkeästi on rakennettu hulevesiratkaisuja ja jätetään loput alueet täysin laskutuksen ulkopuolelle.

Nyt laskutetaan kaikkia ihan vaan, koska voi.

Itse asiassa kaupunki voisi lähettää rahaa meillepäin, koska tontin yhden rajan takana on kaupungin aluetta oleva pieni kumpu, josta periaatteessa valuu rinnettä pitkin vettä meidän nurmikolle. Imeytämme siis kaupungin hulevesiä, koska tuollakaan rajalla ei mitään ojia tai vastaavia ole.

 

[PornReindeer]

Itse kyllä olen sitä mieltä, että ei pitäisi lähteä laskuttamaan yhtään mitään, jos ei pysty kohdistamaan oikein.

Suattaapi olla että aika pieni osa veroista/valtion&kuntien maksuista oikeasti kohdennetaan. Toki käyttämällä kaikkia palveluja reilusti pääsee lähimmäksi

 

[Andan]

Suattaapi olla että aika pieni osa veroista/valtion&kuntien maksuista oikeasti kohdennetaan. Toki käyttämällä kaikkia palveluja reilusti pääsee lähimmäksi

No ei ihan vastaavaa turhakemaksua tule yhtäkkiä mieleen ts. maksua jostain, mitä et käytä ollenkaan, mutta tietty jos alkaa maksettuja veroja ja niistä saatuja omakohtaisia hyötyjä kokonaisuudessa vertailemaan, niin heikosti käy

 

[iltanen]

Asennettiin kattoon ympäri taloa Enston alasvaloja (ALDD120PU/DW). Yhden huoneen neljästä valaisimesta yksi välkkyy himmennettynä ja sammuu ennen muita pienellä teholla.

Mistä päästä lähteä selvittelemään vian syytä? Vai onko valo lähtökohtaisesti rikki, jos muut toimivat ongelmitta?

 

[Kahvilalli]

Pari sadevesikaivoa umpijäässä ja kerää nyt suojakelillä vettä ikävästi maahan kun ei vedä, millä auki?

Työnsin sulatussuolaa riittävästi muttei tunnu olevan mitään vaikutusta. Ajattelin että se hiljalleen sulattais nuo auki.

 

[Lucas]

Taas vähän vanhaan vastailen, mutta menköön. Tosiaan, kohdennuksessa on monesti ongelmia varsinkin pienemmillä kunnilla, joilla ei ole resurssia/osaamista/tietoa määrittää maksuja mitenkään tarkemmin kuin ehkä asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnän mukaan. Toisaalta se tarkempi määrittelykin on äkkiä aika loputon suo, koska rajatapauksia on aina. Ja toisaalta, kunnasta riippuen niitä kiinteistöjä, jotka eivät mitenkään ole tekemisissä kunnan hulevesijärjestelmän kanssa, voi olla olematon määrä. Lähinnä näitä lienee harjualueilla. Omassa elämässä tuli vastaan mm. yksi tapaus, joka kivenkovaan väitti että ei hyödy kunnan hulevesijärjestelmästä mitenkään, kun ojia ei ole lähellä ja talokin järven rannassa. Niitä ojia ei mennyt siksi, että kyseisen asuinalueen yläpuoliset vedet oli aikanaan käännetty kulkemaan eri uomaan - luonnollinen reitti oli aikanaan (ja olisi edelleen ollut, jos oja olisi riittävästi tukkeutunut) suoraan kyseisen tyypin kiinteistön läpi/ohi. Monesti nämä asuinalueiden isommat kuivatusojat ja vastaavat unohtuvat asukkailta aika äkkiä, kun ne eivät välttämättä mene oman kiinteistön lähimaillakaan.

Täällä Oulussa hulevesimaksu on lisävero, joka peritään kaikilta asemakaava-alueella sijaitsevilta kiinteistöiltä. Sillä ei ole pienintäkään vaikutusta maksuun vaikka sattuisi talo sijaitsemaan jyrkästi 10 metriä alapuolella jokeen tai mereen kallistuvalla tontilla.

Muistaakseni Juha Sipilän hallitus tuon paskalain toi Suomeen, kun eivät suoranaisesti halunneet veroja korottaa vaan keksivät niiden tilalle uusia veroluonteisia pakkomaksuja.

 

[B170]

Pari sadevesikaivoa umpijäässä ja kerää nyt suojakelillä vettä ikävästi maahan kun ei vedä, millä auki?

Työnsin sulatussuolaa riittävästi muttei tunnu olevan mitään vaikutusta. Ajattelin että se hiljalleen sulattais nuo auki.

Höyryllä, millä jäätyneitä vesiputkiakin sulatellaan. Konevuokraamoista varmaan löytyy.

 

[seppohovinhaamu]

Täällä Oulussa hulevesimaksu on lisävero, joka peritään kaikilta asemakaava-alueella sijaitsevilta kiinteistöiltä. Sillä ei ole pienintäkään vaikutusta maksuun vaikka sattuisi talo sijaitsemaan jyrkästi 10 metriä alapuolella jokeen tai mereen kallistuvalla tontilla.

Muistaakseni Juha Sipilän hallitus tuon paskalain toi Suomeen, kun eivät suoranaisesti halunneet veroja korottaa vaan keksivät niiden tilalle uusia veroluonteisia pakkomaksuja.

Oulu on yksi esimerkki siitä, miten maksun rakenne on aika hassu. Isot kiinteistöt saavat paljousalennusta (miksi?), ja hulevesimaksusta kerrotaan netissä auliisti, kuinka se on julkisoikeudellinen maksu, josta ei voi saada vapautusta. Joo, itse maksusta ei voida vapauttaa, mutta kunta voisi määritellä hulevesijärjestelmän vaikutusalueen eri tavoin ja/tai lisätä esim. alennetun taksaluokan niin halutessaan vaikka räikeimmille tapauksille - tapauskohtainen määrittäminen on näemmä käytössä korottavissa tapauksissa. Mutta tietysti sitten palataan taas tuohon kustannustehokkuuteen.

Ja tosiaan, onhan tämä yksi hiukan veroluonteinen maksu, mutta kannattaa kuitenkin muistaa, että tässä on sentään edes teoriassa mahdollisuus kohdentaa maksua käyttäjille. Muuten nämäkin kustannukset katettaisiin kunnallisverosta ja/tai valtionosuuksista, jolloin esim. haja-asutusalueella asuvat maksaisivat näistäkin.

 

[calm]

Asennettiin kattoon ympäri taloa Enston alasvaloja (ALDD120PU/DW). Yhden huoneen neljästä valaisimesta yksi välkkyy himmennettynä ja sammuu ennen muita pienellä teholla.

Mistä päästä lähteä selvittelemään vian syytä? Vai onko valo lähtökohtaisesti rikki, jos muut toimivat ongelmitta?

Vaihekulmasäätimen perässä säätyvät ledivalot ovat ylipäätään vähän semmoista toimii jos toimii -kategoriaa. Kokeile vaihtaa sen yhden erilailla ryhmässä käyttäytyvän tilalle joku toinen yksilö semmoisesta paikasta mistä yksi vähän eri lailla käyttäytyvä ei pääse erottumaan.

Seuraavan kerran uusia valaisimia ostaessa osta sitten semmoiset missä ohjaava himmennin on vasta siellä lediajurissa.

 

[teho75]

Arvon io-techiläiset!

Kyseessä on vanhempieni ok-talo. Talo on rakennettu 1930-luvulla, täysremontti tehty 1988-1990.
Talo on osin hirsirunkoinen, ja sitä on aikoinaan jatkettu talon päädystä lautarakenteisesti.
En tunne rakennustekniikka juuri lainkaan, mutta viime aikoina olen kuullut, että kymmeniä vuosia sitten tehdyt hirsitaloremontit olisivat nykytietämyksen mukaan väärin tehtyjä.

Täysremontissa 1988-1990 aikoinaan hirren sisäpuolelle laitettiin lasivilla eristeeksi, ja muovia sen jälkeen.
Olen kuullut, että tämä tapa olisi väärä. Rakenne ei hengittäisi tms. Voisiko joku kertoa asiasta enemmän.

 

[Lucas]

Arvon io-techiläiset!

Kyseessä on vanhempieni ok-talo. Talo on rakennettu 1930-luvulla, täysremontti tehty 1988-1990.
Talo on osin hirsirunkoinen, ja sitä on aikoinaan jatkettu talon päädystä lautarakenteisesti.
En tunne rakennustekniikka juuri lainkaan, mutta viime aikoina olen kuullut, että kymmeniä vuosia sitten tehdyt hirsitaloremontit olisivat nykytietämyksen mukaan väärin tehtyjä.

Täysremontissa 1988-1990 aikoinaan hirren sisäpuolelle laitettiin lasivilla eristeeksi, ja muovia sen jälkeen.
Olen kuullut, että tämä tapa olisi väärä. Rakenne ei hengittäisi tms. Voisiko joku kertoa asiasta enemmän.

Se lisäeritys pitäisi tehdä sinne hirren ulkoilman puolelle seinää. Muovi on myös siinä pahasta.

Kannattaisi kenties kirjastosta lainata pari kirjaa hirsitalojen ja rintamamiestalojen tms. korjausrakentamisesta. Niistä selviäisi asiat kun vaatisi kymmeniä tai satoja sivua asiaa, että se kokonaisuus alkaa hahmottua.

 

[jonesky12345]

Hirsi on tavanomaisesti rakennusmateriaalina sellainen, ettei eristeitä mielellään edes käytetä. Jos haluaa lisäeristää, niin se pitäisi tehdä ulkopuolelle ja mielellään jollain ekovilalla, jolla on kyky sitoa kosteutta, jota väistämättä vanhan hirren läpi konvektiolla menee seinän läpi villaan. Lasivillalla kosteus jäätyy ja kun se pääsee lopulta sulamaan, se kastelee paikat, sillä lasivilla ei sido kosteutta vaan se vaan valuu villasta ulos. Tuolloin se kosteudenvaihtelu tapahtuu ekovillalla villassa, ei enää entiseen tapaan siinä hirressä. Normi lasivilloilla tuo vaatisi höyrynsulun hirren ulkopuolelle, mikä on aika vaikea toteuttaa.

Jos eristeet on laitettu sisäpuolelle, on hirret todennäköisesti homeessa tai mätiä.

 

[Taneli-]

Sanotaan että tuo voi olla hyvin ongelmallinen, siis ihan kaikilla vanhemmilla rakennuksilla miettien Suomen intoa valvoa noita direktiivejä sekä uutta energia direktiiviä mikä äänestettiin ja hyväksyttiin 14.3.
Käytännössä siis esim. vanhempiesi talon pitäisi:
" Olemassa olevien asuinrakennusten energialuokan olisi oltava vähintään E vuoteen 2030 mennessä ja D vuoteen 2033 mennessä. Muille kuin asuinrakennuksille ja julkisille rakennuksille tavoitevuodet olisivat 2027 ja 2030."

Eli maalämpö, uudet ikkunat jne.. ..mutta jos on esim. vanha hirsimökki niin millä sen saa energialuokkaan D?
"
Mitä tarkoittaa energialuokka D?

Rakennuksen energialuokitus tehdään laskettuun energiatehokkuuden vertailulukuun eli E-lukuun (kWh/m2 vuosi). Tässä luokituksessa energialuokka A on paras ja G huonoin. Uudisrakennusten pitäisi nykyisin olla vähintään luokkaa C. Useimmiten esimerkiksi vanhojen pientalojen energialuokka on luokkaa D tai E.
"


Tässä vielä hieman pohdintaa miten tuo vaikuttaa Suomessa:

Energiatehokkuusdirektiivin sopu voi vaarantaa suomalaisen yhteiskunnan ja teollisuuden sähköistymisen

valtioneuvosto.fi

Tässä aiempaa artikkelia edellisistä vaatimuksista, missä nuo E ja D olivatkin F ja E, eli niitä kiristetään. Jotenkin tuntuu siltä että Suomessa noita valvotaan hieman tarkemmin kuin monessa muussa EU:n maassa...

Millaisiin taloihin EU-ehdotuksen ”pakkoremontti” voisi kohdistua? Nämä asiat vaikuttavat energialuokkaan

Monet pientalonomistajat joutuvat lähivuosina hakemaan energiatodistusta, jos komission esitys menee sellaisenaan lävitse.

www.is.fi

Esim. meillä oli:

Energialuokka
F2013

Ennen ikkunaremonttia ja maalämpöprojektia kun käytössä oli 1980-luvun alun ikkunat sekä samaa ikäluokkaa oleva öljypoltin.

 

[Lucas]

Hirsi on tavanomaisesti rakennusmateriaalina sellainen, ettei eristeitä mielellään edes käytetä. Jos haluaa lisäeristää, niin se pitäisi tehdä ulkopuolelle ja mielellään jollain ekovilalla, jolla on kyky sitoa kosteutta, jota väistämättä vanhan hirren läpi konvektiolla menee seinän läpi villaan. Lasivillalla kosteus jäätyy ja kun se pääsee lopulta sulamaan, se kastelee paikat, sillä lasivilla ei sido kosteutta vaan se vaan valuu villasta ulos. Tuolloin se kosteudenvaihtelu tapahtuu ekovillalla villassa, ei enää entiseen tapaan siinä hirressä. Normi lasivilloilla tuo vaatisi höyrynsulun hirren ulkopuolelle, mikä on aika vaikea toteuttaa.

Jos eristeet on laitettu sisäpuolelle, on hirret todennäköisesti homeessa tai mätiä.

Voihan se olla, että ne hirret ovat vielä kunnossa siellä seinissä. Riippuu miten ovat päässeet tuulettumaan. Miten enemmän hirsien välissä on kaikenlaisia rakoja, niin sitä paremmin voineet säilyä.

Usein hirsitaloja ja mökkejä taidetaan nykyään lisäeristää ulkopuolelta jollakin 55mm paksulla tyvek-pintainen tuulensuojaeristeellä.

Sehän 55 millisen villan eristävyys ei ole kaukana 2000-luvullakin vielä rakennettujen Siporex-harkkotalojen seinän lämmöneristävyydestä. Yhtä tärkeä kuin se lisäeristys on saada tukittua ne kaikki ilmavuodot hirsiseinän väleistä. Niitä tosiaan riittää hirsitaloissa. Myös uusissa.

 

[Andan]

Sanotaan että tuo voi olla hyvin ongelmallinen, siis ihan kaikilla vanhemmilla rakennuksilla miettien Suomen intoa valvoa noita direktiivejä sekä uutta energia direktiiviä mikä äänestettiin ja hyväksyttiin 14.3.
Käytännössä siis esim. vanhempiesi talon pitäisi:
" Olemassa olevien asuinrakennusten energialuokan olisi oltava vähintään E vuoteen 2030 mennessä ja D vuoteen 2033 mennessä. Muille kuin asuinrakennuksille ja julkisille rakennuksille tavoitevuodet olisivat 2027 ja 2030."

Eli maalämpö, uudet ikkunat jne.. ..mutta jos on esim. vanha hirsimökki niin millä sen saa energialuokkaan D?
"
Mitä tarkoittaa energialuokka D?

Rakennuksen energialuokitus tehdään laskettuun energiatehokkuuden vertailulukuun eli E-lukuun (kWh/m2 vuosi). Tässä luokituksessa energialuokka A on paras ja G huonoin. Uudisrakennusten pitäisi nykyisin olla vähintään luokkaa C. Useimmiten esimerkiksi vanhojen pientalojen energialuokka on luokkaa D tai E.
"


Tässä vielä hieman pohdintaa miten tuo vaikuttaa Suomessa:

Energiatehokkuusdirektiivin sopu voi vaarantaa suomalaisen yhteiskunnan ja teollisuuden sähköistymisen

valtioneuvosto.fi

Tässä aiempaa artikkelia edellisistä vaatimuksista, missä nuo E ja D olivatkin F ja E, eli niitä kiristetään. Jotenkin tuntuu siltä että Suomessa noita valvotaan hieman tarkemmin kuin monessa muussa EU:n maassa...

Millaisiin taloihin EU-ehdotuksen ”pakkoremontti” voisi kohdistua? Nämä asiat vaikuttavat energialuokkaan

Monet pientalonomistajat joutuvat lähivuosina hakemaan energiatodistusta, jos komission esitys menee sellaisenaan lävitse.

www.is.fi

Esim. meillä oli:

Energialuokka
F2013

Ennen ikkunaremonttia ja maalämpöprojektia kun käytössä oli 1980-luvun alun ikkunat sekä samaa ikäluokkaa oleva öljypoltin.

Muutenkin ihan potaskaa tuo EU ehdotus, kun pitäisi olla yleisesti käytössä oleva yhteinen luokitus. Nyt yrittävät tunkea suhteellista maakohtaista luokitusta käyttöön eli Suomessa kun on valmiiksi paremmin eristettyjä rakennuksia, niin vaatimustaso pistetään kivasti korkeammaksi perustamalla heikoin luokka olemassaolevan rakennuskannan mukaan. Saisivat tehdä nuo luokitukset EU-tasolla, niin ei tarvitsisi täällä kovin äkkiä lähteä parantamaan, kun hommat aloitettaisiin läpipuhaltavista seinistä Etelä-Euroopassa

 

[kmot]

Lisäksi eikös tuossa ole aika paljon muutenkin maakohtaista harkintaa, eli Suomessa varmaan tehdään taas mallioppilaana kaikki heti ja viimeisen päälle, ja keski-euroopassa vaan katsellaan, että josko jossain vaiheessa jotain pientä näperrellään...

 

[Lucas]

Muutenkin ihan potaskaa tuo EU ehdotus, kun pitäisi olla yleisesti käytössä oleva yhteinen luokitus. Nyt yrittävät tunkea suhteellista maakohtaista luokitusta käyttöön eli Suomessa kun on valmiiksi paremmin eristettyjä rakennuksia, niin vaatimustaso pistetään kivasti korkeammaksi perustamalla heikoin luokka olemassaolevan rakennuskannan mukaan. Saisivat tehdä nuo luokitukset EU-tasolla, niin ei tarvitsisi täällä kovin äkkiä lähteä parantamaan, kun hommat aloitettaisiin läpipuhaltavista seinistä Etelä-Euroopassa

Suomessa energiatodistuksessa törkeää on se poliittinen kerroin, jolla talon laskennallinen ominaisenergiakulutus kerrotaan sitten mielivaltaisella poliittisella kertoimella. Esimerkiksi öljyllä se poliittinen kerroin on pienempi kuin sähköllä.

Esimerkiksi talo saattaa mennä E-luokkaan öljylämmitteisenä ja jos on identtinen talo vesikiertoisella sähkölämmityksellä niin se voikin olla sitten luokkaa G ja vaatia kalliita remontteja EU-parlamentin ehdotuksen mukaan. Tai no kallis ja kallis kun ostaa jostakin öljypolttimen ja tökkää sen paikoilleen niin talo onkin sen jälkeen aitoa E-luokkaa nykyisellä laskentavalla ja maailma pelastuu eikä mitään remontteja enempää tarvita.

 

[mikkot]

Arvon io-techiläiset!

Kyseessä on vanhempieni ok-talo. Talo on rakennettu 1930-luvulla, täysremontti tehty 1988-1990.
Talo on osin hirsirunkoinen, ja sitä on aikoinaan jatkettu talon päädystä lautarakenteisesti.
En tunne rakennustekniikka juuri lainkaan, mutta viime aikoina olen kuullut, että kymmeniä vuosia sitten tehdyt hirsitaloremontit olisivat nykytietämyksen mukaan väärin tehtyjä.

Täysremontissa 1988-1990 aikoinaan hirren sisäpuolelle laitettiin lasivilla eristeeksi, ja muovia sen jälkeen.
Olen kuullut, että tämä tapa olisi väärä. Rakenne ei hengittäisi tms. Voisiko joku kertoa asiasta enemmän.

Luultavasti hirret ovat ihan kunnossa, mikäli lisäeristysmäärä on kohtuullinen. Turvallisena määränä sisäpuolella pidetään noin 50 milliä. Itse olen purkanut 60mm kivivillan hirsiseinän sisäpuolelta, jossa muovikin oli kaikkea muuta kuin tiivis. Ihan priimaa 100-vuotiasta hirttä siellä oli alla. Kivivilla toki on lasivillaa parempi vaihtoehto. Joskus jostain luin, että hirsipinnan paperointi ja siihen hunton-levy tai vastaava olisi maksimi mitä sisäpinnalle on järkeä laittaa. Sisäpuolisella eristyksellä menettää massiivirakenteen edut.

 

[Andan]

Suomessa energiatodistuksessa törkeää on se poliittinen kerroin, jolla talon laskennallinen ominaisenergiakulutus kerrotaan sitten mielivaltaisella poliittisella kertoimella. Esimerkiksi öljyllä se poliittinen kerroin on pienempi kuin sähköllä.

Esimerkiksi talo saattaa mennä E-luokkaan öljylämmitteisenä ja jos on identtinen talo vesikiertoisella sähkölämmityksellä niin se voikin olla sitten luokkaa G ja vaatia kalliita remontteja EU-parlamentin ehdotuksen mukaan. Tai no kallis ja kallis kun ostaa jostakin öljypolttimen ja tökkää sen paikoilleen niin talo onkin sen jälkeen aitoa E-luokkaa nykyisellä laskentavalla ja maailma pelastuu eikä mitään remontteja enempää tarvita.

Jep, tuokaan ei kyllä nykyisessä laskentatavassa yhtään auta asiaa.

 

[tietokonerikki]

Arvon io-techiläiset!

Kyseessä on vanhempieni ok-talo. Talo on rakennettu 1930-luvulla, täysremontti tehty 1988-1990.
Talo on osin hirsirunkoinen, ja sitä on aikoinaan jatkettu talon päädystä lautarakenteisesti.
En tunne rakennustekniikka juuri lainkaan, mutta viime aikoina olen kuullut, että kymmeniä vuosia sitten tehdyt hirsitaloremontit olisivat nykytietämyksen mukaan väärin tehtyjä.

Täysremontissa 1988-1990 aikoinaan hirren sisäpuolelle laitettiin lasivilla eristeeksi, ja muovia sen jälkeen.
Olen kuullut, että tämä tapa olisi väärä. Rakenne ei hengittäisi tms. Voisiko joku kertoa asiasta enemmän.

Oletan, että se muovi on siellä huoneen puolella heti "levyn" alla. Jos näin niin, uskoisin sen toimivan, kunhan et päästä sitä taloasi esim. talvella "kylmemmäksi kuin mitä ulkona on" eli käytännössä lämmität sitä läpi vuoden, etkä jäähdytä sitä liikkaa kesän helteillä.

Jos rempastasi on kulunut yli 30-vuotta niiden ongelmien pitäisi jo näkyä, jos on näkyäkseen. Jos epäilyttää ota jostain nurkasta lattian rajasta auki ja katso miltä näyttää.

 

[TeknoR]

Onko täällä muita joilla URAANIN määrä juomavedessä on ongelmana?

Miten olette ratkaisseet?

Suodatuslaitteita löytyy jos jonkinlaista ... mihin laitteeseen olette päätyneet ja miksi?

 

[noreth]

Onko täällä muita joilla URAANIN määrä juomavedessä on ongelmana?

Miten olette ratkaisseet?

Suodatuslaitteita löytyy jos jonkinlaista ... mihin laitteeseen olette päätyneet ja miksi?

Tutkin kanssa suodatinlaitteita ja itse päädyin Aqvan myUltra laitteeseen, mutta putkimies ei suostunut asentamaan sitä puuttuvan STF luokituksen takia. Odottelen sitä vielä. Uraanin poistoon voi sopia käänteisosmoosi, siitä heillä oli asiakas kokemuksia.

Kaivovesianalyysi selvittää, onko vesi juomakelpoista

Vaikka juomavesi vaikuttaisi hyvältä, siinä voi silti olla epäpuhtauksia. Kaivovesianalyysi paljasti Timo Lehtoselle, että kodin juomavedessä oli uraania.

www.aqva.fi

 

[Tege]

Olohuone/keittiön huonekorkeus noin 3,5m eli korkea. Tilassa siis kaikuu. Onko mitään design ideoita seinille millä imeä kaikua? Mietin että asentaisiko kattoon mutta ehkä seinät ensin.

Mietin jotain värillisiä paneeleita mutta kysellään jos muitakin ideoita.

 

[Taneli-]

Olohuone/keittiön huonekorkeus noin 3,5m eli korkea. Tilassa siis kaikuu. Onko mitään design ideoita seinille millä imeä kaikua? Mietin että asentaisiko kattoon mutta ehkä seinät ensin.

Mietin jotain värillisiä paneeleita mutta kysellään jos muitakin ideoita.

Itselläni olohuoneessa useampi kirjahylly täynnä kirjoja (tai sarjakuvia jos pitää niistä enempi). Tiedän, tästä on jotkut valittaneet että "kuka nykyisin mitään lukee" tai jopa "liian kallista ostaa kirpparilta kirjoja 50senttiä kpl tai jotain tietosanakirjasettiä". Jos ei lue niin idea huono. Matot lattialla, ikkunoissa pitkät verhot. Ei pahemmin kaikua ole ja TV:tä voi hyvin katsella 5.1 systeemin kautta ilman ongelmia.

Toki jos pitää näyttää modernilta miten esim. joku akustiikkataulu? Käytännössä siis melua vaimentava levy joka näyttää taululta, kuva painetaan erikoiskankaalle ja kangas kiinnitettään kehyksiin kuin taulu. Alla on ääntä vaimentava levy joka on tehty 40mm paksusta kivivillasta. Tauluja ja kehyksiä tehdään toki tilauksesta. Melunvaimennus on luokkaa A.

Vaimenna melu fiksuilla materiaaleilla

Hukkuuko puheesi kaiun ja taustamelun alle? Lue lisää tästä. Löysimme 8 materiaalia, jotka vaimentavat melua ja parantavat akustiikkaa.

teeitse.com

 

[pipo]

Olohuone/keittiön huonekorkeus noin 3,5m eli korkea. Tilassa siis kaikuu. Onko mitään design ideoita seinille millä imeä kaikua? Mietin että asentaisiko kattoon mutta ehkä seinät ensin.

Mietin jotain värillisiä paneeleita mutta kysellään jos muitakin ideoita.

Meillä kaikuminen tiedostettiin rakennusvaiheessa ja olkkarin akustiikka hoidettiin Konton paneeleilla kattoon kevyesti laskettuna ja paksulla matolla. Toimii aika hyvin.

Spoileri: Kuvat toisesta ketjusta

Meille tuli olkkariin sekä epäsuoraa valoa että himmennettävä perinteinen valaisin, joita käytetään erikseen fiiliksen mukaan. Kuvat spoilerin takana. Ledinauhat ovat akustiikkalevyillä päällystetyssä alaslaskussa. Valon ja varjon raja keskellä kattoa korostuu kuvassa, mutta on se silti näkyvissä. Kun tulee hankinnan hetki niin ledinauhan värintoistoindeksiin kannattaa kiinnittää huomiota.

Kuvissa kurkkaa myös 3,6 metrissä oleva palovaroitin. Suosittelen välttämään tuollaista ratkaisua

Spoileri: Valokuvat

 

[Tohelo]

Normeerattu sähkönkulutus.

Yritän tässä laskea tammi-maaliskuun normeeratun sähkönkulutuksen 2022 vs 2023(mielenkiinnosta kun nyt kuluneen vuoden tammikuusta lähtien on ILP ollu käytössä). Nyt ei meinaa mulle avautua pari kohtaa.

Tällä kaavalla pitäis laskea, mutta... Lasketaanko noihin S arvoihin siis tammi-maaliskuun keskiarvo?
Q totetunut eli tuolta ajalta kulutettu sähkö?

Mutta mistäs helvetistä mie tuon 'Q lämmin käyttövesi' tähän saan?

Lämmitystarveluvut täältä: Lämmitystarveluvut - Ilmatieteen laitos

 

[latzka]

Valkoiset rännit on vuosien saatossa päässeet alapuolelta aika rumaan kuntoon ja vihreää alkaa olla melkein yhtä paljon kuin valkoista. Löytyykö hyviä vinkkejä, millaisilla myrkyillä ja työvälineillä noiden palauttamista valkoiseksi kannattaa lähteä kokeilemaan?

 

[Pollos]

Valkoiset rännit on vuosien saatossa päässeet alapuolelta aika rumaan kuntoon ja vihreää alkaa olla melkein yhtä paljon kuin valkoista. Löytyykö hyviä vinkkejä, millaisilla myrkyillä ja työvälineillä noiden palauttamista valkoiseksi kannattaa lähteä kokeilemaan?

Vaikka pehmeä autonpesuharja pitkällä varrella ja mäntysuopavedellä harjailee puhtaaksi. Pelkkä vihreä sammal ei ole kovinkaan tiukassa, mutta jos on nokea niin se vaatii vähän enemmän.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Valkoiset rännit on vuosien saatossa päässeet alapuolelta aika rumaan kuntoon ja vihreää alkaa olla melkein yhtä paljon kuin valkoista. Löytyykö hyviä vinkkejä, millaisilla myrkyillä ja työvälineillä noiden palauttamista valkoiseksi kannattaa lähteä kokeilemaan?

Painepesurilla. Sitä ennen liuotinta hetkeksi pintaan.

 

[Zigh]

En käyttäisi painepesuria, se roiskii joka puolelle. Varrellinen autonpesuharja tosiaan hyvä. Jostain luin että veneen pohjan pesuun tarkoitettu aine olisi tähänkin toimivaa, ajattelin itse tuota kokeilla kesällä.

 

[B12]

En käyttäisi painepesuria, se roiskii joka puolelle. Varrellinen autonpesuharja tosiaan hyvä. Jostain luin että veneen pohjan pesuun tarkoitettu aine olisi tähänkin toimivaa, ajattelin itse tuota kokeilla kesällä.

Veneen pesuaineen luulisi tepsivän juuri tuollaiseen levään.

 

[Datamooses]

Katselemme tarjolla olevia omakotitaloja alueeltamme säännöllisen epäsäännöllisesti. Jokin aika sitten huomasin melko kiinnostavan kokonaisuuden, jossa kuitenkin on aiemmista kiinnostavista kohteista poiketen viemäröintinä oma panospuhdistamo.

Omakotitaloista mitään tietämättömänä kyselisinkin onko näissä kunnan viemäriverkkoon kuulumattomissa kiinteistöissä jotain erityistä huomioitavaa? Mitä vaihtoehtoja ylipäätään on ja niiden hyviä/huonoja puolia? Ymmärtääkseni voi koitua suurempiakin kuluja, jos kunnan viemäriverkkoon joutuu tulevaisuudessa liittymään? Onko kunnan viemäriverkkoon kuuluminen ylipäätään positiivinen asia (olettaisin varmaan ainakin helppouden osalta)?