Asuntosijoittaminen

[Smugu]

Eipä se osakesijoittaminenkaan ole oikotie onneen ja osakesijoittaminen varmaankin mielletään abstraktimmaksi. Lisäksi vuokratulo on passiivista tuloa eikä tarvitse jatkuvasti kytätä osakekursseja.

Itse en kyttää osakekursseja ikinä. Raha menee automaattisesti kerran kuukaudessa etf:iin ja omaksi tehtäväksi jää vain sen pääoman hankkiminen palkkatöistä. Tällä on saavutettu n. 10% vuosittainen tuotto.

 

[N1kkel]

Itse en kyttää osakekursseja ikinä. Raha menee automaattisesti kerran kuukaudessa etf:iin ja omaksi tehtäväksi jää vain sen pääoman hankkiminen palkkatöistä. Tällä on saavutettu n. 10% vuosittainen tuotto.

No jos puhutaan suorista osakeostoista, niin pakkohan niitä kursseja on kytätä enemmän tai vähemmän. ETF ja indeksirahastot on vähän eri juttu.

 

[skude]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

Paljon tuotto rahastoissa keskimäärin? Oma viimeisin ostos pk seudulla noin 18% pääoman tuotolla.

 

[Smugu]

No jos puhutaan suorista osakeostoista, niin pakkohan niitä kursseja on kytätä enemmän tai vähemmän. ETF ja indeksirahastot on vähän eri juttu.

Miksi me vain niistä puhuttaisiin? Itse yritän saada perusteluja vaan sille, että miksi ihmeessä porukka sijoittaa asuntoihin rahaa versus arvopaperit (esim rahastot, etf:ät, osakkeet).

Ja siis periaatteessa en ole edes asuntosijoittamista vastaan, mutta se ei tämän(kään) ketjun perusteella kuulosta kovin houkuttelevalta vaihtoehdolta verrattuna siihen, ettei tee yhtään mitään sijoitetun rahan eteen.

 

[zepi]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

Ainakin nollakorkoaikaan tuotot olivat ihan ok vivuttamalla. Tyyliin 20-25% omaa rahaa ja loput lainaa, kokonaiskorko alle 1% -> kämppä vuokralle ja vähätkin lainakorot sai vähennettyä tuotoista. Itselläni opo keikkui monena vuonna 15-20% kieppeillä vaikka mitään arvonnousua ei olettanutkaan.

Tämä vaan muuttui hyvin nopeasti kun korot nousivat. Samalla myös mahdolliset arvonnousut sulivat pois.

 

[eGe]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

Perimmäinen ajatus asuntosijoittamisessa velkavivulla on se, että ostat asunnon rahalla jota sinulla ei ole, vuokraat sen jollekulle jotta voit maksaa lainaa pois rahalla joka "ei ole omaa" ja pitkässä juoksussa olet konvertoinut tuon lainapääoman omaksi omaisuudeksi tavallisten tulojen ohessa toivoen, että asunnon (nimellis-)arvo ei olisi ainakaan laskenut vuosien saatossa. Eroaa siis ajatuksena merkittävästi siitä, että sijoitetaan palkkatuloja säännöllisesti kuukausittain ja nautitaan sen tuotoista pidemmän päälle. Ja kuten aiemmin yksinkertaistetussa laskuharjoituksessa jo pystyttiin toteamaan, ei asuntosijoittamisessa ole kauheasti järkeä omarahoitteisesti laskennallisen tuoton jäädessä niin onnettoman huonoksi. Rahastoihin on huono sijoittaa vastaavalla systeemillä, kun et voi hoitaa lainanlyhennyksiä samankaltaisella mekanismilla vaikka jostain järkevän lainan onnistuisitkin siihen taikomaan.

Nollakorkoaikana asuntosijoittaminen oli ihan suhteellisen helppoa toimintaa, kun korkokulut eivät juuri rasittaneet laskelmia. 3-4% lainakorolla alkaa tehdä jo tiukkaa pystyä kilpailemaan isoja vuokranantajia vastaan, kun neutraali kassavirta vaatisi jo melko korkeaa vuokraa verrattuna markkinoiden yleiseen tasoon. Melko varmasti moni 2019-2021 ensimmäistä sijoitusasuntoa hankkineet ovat kokeneet karvaan todellisuuden, kun vuokratulot eivät ole enää kattaneetkaan kaikkia kuluja ja omista tuloista joutuu lyömään erotuksen verran lisää.

 

[midlands]

Lisäksi vuokratulo on passiivista tuloa eikä tarvitse jatkuvasti kytätä osakekursseja.

Hyvälläkin vuokralaisella voi hajota liesi tai jääkaappi, tai yläkerran naapuri aiheuttaa vesivahingon. Noiden asioiden hoitaminen kuntoon vuokranantajana on kyllä eeppisen kaukana passiivisuudesta. Yksikään arvopaperilappu ei ole vielä soitellut kesken lauantaisaunan ja vaatinut vuokranalennusta siitä, että naapurin narkkikämpässä toistuvasti metelöidään. Ja se hyvä vuokralainenkin muuttaa joskus pois, jolloin käytät aikaasi uuden löytämiseen. Ja niiden huonojen vuokralaisten edesottamuksista voikin sitten lukea lähes viikottain iltapäivälehdistä.

 

[james123]

Joku kysyi miksi sijoittaa asuntoihin?

Velkavivun käytön mahdollisuus yksi iso plussa. Jos saat ostettua huonokuntoisia asuntoja alle markkinahinnan ja teet remontin pääosin itse niin kyllä siinä ihan hyville tuotoille pääsee kasvukolmion ulkopuolella.

Vuokratuottoprosentit voivat olla yli kymmentä ja asunto reilusti kassavirtapositiivinen. Toki näiden asuntojen arvo ei enää nouse ja tarkkana pitää olla mistä ostaa. Lisäksi ei ole helppoa löytää kohteita alle markkinahinnan.

Helppoa,passiivista ja vaivatonta? Ei todellakaan ja koko asuntosijoittaminen on ylikuumentunut tällä hetkellä eli "sijoittajat" maksavat liikaa asunnoista.

Sopii joillekin, mutta helpommalla pääsee kun laittaa rahat vaikka indeksirahastoon.

 

[Jees]

Suurin ongelma tällä hetkellä on vuokra-asuntojen hyvä tarjonta ja vähitellen markkina kääntyy enempi vuokralaisen markkinaksi. Kunnollisten vuokralaisten saanti on jatkuvasti vaikeampaa ja vuokralaisissa on jo ihan ammattimaisia kusettajia ja huumeongelmaisia. Sitten kun vielä yksityisihmisten maine vuokranantajina on tiettyjen mätämunien johdosta kärsinyt, niin monet vuokraa vain suurilta yhtiöiltä. Entisenlaista varmuutta tuotoista ei enää ole.

 

[Mittubisi]

Itsellä juuri pohdinnassa mitä tehdä seuraavaksi, kun hyvä (senhän näkee vasta irtisanomishetkellä) vuokralainen nostaa kytkintä. Itsellä yksiö Helsingin keskustasta ja myymisen jälkeen jäisi noin 50-60k riippuen myyntihinnasta käteen, kun asunnon myy. Itse en asuntoa vuokra tarkoituksessa alunperin ostanut vaan itselle asumiseen. Kuitenkin nämä isommat rempat ja hajoavat pesukoneet yms. laittavat enemmän ja vähemmän ajattelemaan, jos siirtäisi suoraan indekseihin rahat. Ei tässä varmaan oikeaa eikä väärää ratkaisua ole ja katson varmaan myös vuokratilannetta sillä hetkellä. Hankalaksi tekee vaan sen hyvän löytäminen ja aiheuttaa jonkun verran harmaita hiuksia.

Tällä korkotasolla lyhennyksiin ja korkoihin menee se 50/50 noin 600e summasta ja tämän lisäksi vastike. Nyt alkaa olee taas sitä tasoa 3kk euriborilla ettei tarvitse laittaa omaa rahaa hirveämmin per kk. Voitolle kuitenkin jää jonkun verran vastikkeen, koron ja verojen jälkeen. Hyvää pohdintaa kaikilla ja hyvä peilata omaa tilannetta.

 

[maustevoi]

Onko kokemuksia, paljonko suunnilleen keskikokoisessa kaupassa on kerrostalossa tontin lunastushinta?

En nyt saa sattumaan hakuehtoihin sellaista, mistä pääsisin vastauksen lukemaan.

Mutta mitä suuruusluokkaa ne voisi olla ja mistähän saisin tietoa siitä?

 

[ddali]

Onko kokemuksia, paljonko suunnilleen keskikokoisessa kaupassa on kerrostalossa tontin lunastushinta?

En nyt saa sattumaan hakuehtoihin sellaista, mistä pääsisin vastauksen lukemaan.

Mutta mitä suuruusluokkaa ne voisi olla ja mistähän saisin tietoa siitä?

No eiköhän se selviä ihan välittäjältä kysyttäessä tai uudiskohteessa myyntiesitteestä, hankalaa tuohon on antaa suoraa vastausta niin kaupunki/alue kohtaista. Kyllä siinä varmasti muutamasta kymppitonnista minimissään puhutaan.

 

[maustevoi]

No eiköhän se selviä ihan välittäjältä kysyttäessä tai uudiskohteessa myyntiesitteestä, hankalaa tuohon on antaa suoraa vastausta niin kaupunki/alue kohtaista. Kyllä siinä varmasti muutamasta kymppitonnista minimissään puhutaan.

Kyseessä jo omistuksessa oleva talo, joka myytiin "omalla tontila".
Yleensä markkinointivaiheessa saattaa olla lunastushinta saatavilla, jos yksityinen tontti tms.

Kun selasin myynnissä olevia kohteita, näkyi esim. kaupunki x vuokrantantajan, vuosivuokra esim. 40 000e. ---> miten saan tuosta allokoitua asuntokohtaisen tontin lunastushinnan? Esim. 50 asuntoa? Onko ideoita?

 

[Warwick]

Kyseessä jo omistuksessa oleva talo, joka myytiin "omalla tontila".
Yleensä markkinointivaiheessa saattaa olla lunastushinta saatavilla, jos yksityinen tontti tms.

Kun selasin myynnissä olevia kohteita, näkyi esim. kaupunki x vuokrantantajan, vuosivuokra esim. 40 000e. ---> miten saan tuosta allokoitua asuntokohtaisen tontin lunastushinnan? Esim. 50 asuntoa? Onko ideoita?

Menet Oikotielle ja laitat hakuehdoiksi Koko Suomi, Kerrostalo, Asumistyyppi: Omistus, Tontti: Valinnainen vuokratontti. Sitten vain katsot kartalta sopivan ilmoituksen ja sieltä saat katsottua tontin lunastushinnan.
Mutta oikea kysymys on, että miten on onnistuttu ostamaan vuokratontilla oleva asunto kuvitellen sen olevan omalla tontilla? Huomattavan korkea vastike olisi ainakin pitänyt soittaa hälytyskelloja.

 

[teppo mörkö]

Kyseessä jo omistuksessa oleva talo, joka myytiin "omalla tontila".
Yleensä markkinointivaiheessa saattaa olla lunastushinta saatavilla, jos yksityinen tontti tms.

Kun selasin myynnissä olevia kohteita, näkyi esim. kaupunki x vuokrantantajan, vuosivuokra esim. 40 000e. ---> miten saan tuosta allokoitua asuntokohtaisen tontin lunastushinnan? Esim. 50 asuntoa? Onko ideoita?

Jos kerrostalo on faktuaalisesti vuokratontilla, niin ei kai siitä voi mitenkään lunastaa omaa osuutta pois…?

 

[Warwick]

Jos kerrostalo on faktuaalisesti vuokratontilla, niin ei kai siitä voi mitenkään lunastaa omaa osuutta pois…?

Sitä kutsutaan valinnaiseksi vuokratontiksi. Nämä on yleensä tonttirahastojen omistamia tontteja, joista asukas voi lunastaa oman asuntonsa osuuden taloyhtiölle ja lakata maksamasta tonttivuokraa omalta osaltaan.

 

[bowtie81]

ihan lähtökohta kaikkeen on minusta, että ei missään nimessä osta mitään vuokratontilta. Nuo oman osuuden lunastamisetkin on vähän niin ja näin, jos käy niin, että olet yksin lunastanut oman osuuden ja tapahtuu jotain, niin minkä arvoinen se lopulta on? Esim. taloyhtiö ajautuu konkurssiin kun korkojen nousun takia ei yhteisvastuullisista lainoista ole enää selvitty.

 

[Warwick]

ihan lähtökohta kaikkeen on minusta, että ei missään nimessä osta mitään vuokratontilta. Nuo oman osuuden lunastamisetkin on vähän niin ja näin, jos käy niin, että olet yksin lunastanut oman osuuden ja tapahtuu jotain, niin minkä arvoinen se lopulta on? Esim. taloyhtiö ajautuu konkurssiin kun korkojen nousun takia ei yhteisvastuullisista lainoista ole enää selvitty.

Kaikki on tapauskohtaista. On niissä vuokratonteissa hyviäkin puolia. Esim kaupungin vuokratontin on yleensä kohtuullisemmin hinnoiteltuja kuin rahaston ja parempia ehdoiltaan. Lisäksi kaupungin vuokratontilla ei tarvitse maksaa tontista kiinteistöveroa.
Valinnaiset vuokratontit taitaa olla tämän vuosituhannen keksintöjä ja taloyhtiöiden konkurssit uhkaa lähinnä syrjäiseutuja ja korjausvelkaisia taloja. Kovasti maalattiin kauhukuvia uusien kerrostalojen konkursseista, mutta tilastojen mukaan ei niissä ole vastikerästejä tai muita maksuongelmia ollut sen enempää kuin aiemminkaan.
Toki konkurssin sattuessa tontin lunastaneelle kävisi huonosti, mutta niin kävisi myös vaikka se tontti olisi kokonaan taloyhtiön omaisuutta. Vähiten häviäisi, jos ei olisi mennyt laittamaan euroakaan tonttiin eli pitänyt sen vuokralla.

 

[Jeesbox]

Toki konkurssin sattuessa tontin lunastaneelle kävisi huonosti [...]

Mistä tiedät, ettei tontin lunastanut henkilö saisi pitää osuuttaan tontista? Aijemmassa postauksessa luki, että se on erillinen yhtiö.

 

[oongee]

Mistä tiedät, ettei tontin lunastanut henkilö saisi pitää osuuttaan tontista? Aijemmassa postauksessa luki, että se on erillinen yhtiö.

Mietipä mitä konkurssi tarkoittaa. Konkurssipesästä realisoidaan pesän omaisuus ja maksetaan ensin velat velkojille lain mukaisessa järjestyksessä ja suhteessa. Sen jälkeen katsotaan, jos jotain jäi yli. Yleensä ylijäämää ei jää, koska miksipä muuten olisi ajauduttu konkurssiin. Omistaessasi tuollaista yhtiöitettyä tonttia omistat palan sitä konkurssiin menevää yhtiötä, etkä pientä palaa maata.

 

[Jeesbox]

Omistaessasi tuollaista yhtiöitettyä tonttia omistat palan sitä konkurssiin menevää yhtiötä, etkä pientä palaa maata.

Niin, mutta jos tonttirahasto omistaa tontin. Se lienee asuntoyhtiöstä erillinen entiteetti.

 

[oongee]

Niin, mutta jos tonttirahasto omistaa tontin. Se lienee asuntoyhtiöstä erillinen entiteetti.

Totta. Eli voisi tapahtua tonttirahaston konkurssi tai asuntoyhtiön konkurssi. Kummassakaan tapauksessa tonttiosuuden maksanut yksityishenkilö ei välttämättä ole vahvoilla.

Seuraavalla sivulla on jonkin verran avattu tätä järjestelyä: Kannattaako vuokratontin osuus lunastaa omaksi vai ei?

Jutusta ilmenee myös yksi ei niin ilmeinen riski, joka noissa valinnaisissa vuokratonteissa piilee, koska sopimussuhteessa tontin omistajaan on taloyhtiö, eikä jokainen asukas erikseen:

Juristi muistuttaa, että vuokratontteihin liittyy myös riski, johon yksittäinen asunnon ostaja ei pysty varautumaan käytännössä mitenkään. Mitä tapahtuu silloin, jos joku toinen osakas ei kykene lunastamaan tonttia eikä maksamaan omaa vuokravastikettaan?

Piilo muistuttaa, että osakkaat eivät lunasta tonttiaan itselleen. Osakas maksaa taloyhtiölle sovitun vastikkeen, jolla taloyhtiö ostaa omistukseensa osuuden tontista. Niinpä, jos joku ei pysty maksamaan osuuttaan tontista, viime kädessä yhtiö on vastuussa tontin vuokrasta tai loppuosuuden lunastuksesta.

Ja yhtiön velvoitteista vastaavat osakkaat - myös ne, jotka ovat jo maksaneet oman osuutensa.

– Sama tilanne on yhtiölainoissa. Nekin ovat yhtiön lainoja, ja kaikki osakkaat ovat niistä vastuussa, Piilo sanoo.

 

[ddali]

Kyllä itsekkin välttelisin noita "uusia" ei-kaupungin vuokratontilla olevia asuntoja, yleensä vuokraa korotetaan indeksin mukaan tai tyyliin "minimissään 2%" tjsp, varma voi kuitenkin olla että vuokra ei koskaan laske. Lunastushintaa voi myös haarukoida jos tietää kokonaistontin vuokranmäärän, kertoo esim 20x vuosivuokra nii saa jotain suuntaa antavaa, tämä toki jyvitetään asunnon m2 suhteessa koko as oy:n neliömäärään, helpoimmin varman tiedon saa kysymällä isännöitsijältä tms.

Tietyilla ehdoilla kaupungin vuokratontti voi olla ihan ok ostos jos vuokra halpa ja vuokra-aikaa paljon jäljellä, erityisesti tilanteessa jossa suunnittelee myyvänsä ennen vanhan vuokrasopimuksen loppumista.

Niin ja jos asuu vuokratontilla, niin kannattaako se lunastaa? Mielestäni kyllä, ja aina. Jos tontin vuokra 5% ostohinnasta niin ennen veroja pitäisi saada vaihtoehtoista riskintöntä tuottoa sijoitukselle toisaalta noin 7,2% ennekuin kannattaisi jättää lunastamatta. Ennekun joku alkaa ulisemaan S&P500 keskimääräisestä tuotosta niin kysymyksessä oli tosiaan riskitön tuotto, sellaista ei taida yli 7% olla missään.

 

[oongee]

Niin ja jos asuu vuokratontilla, niin kannattaako se lunastaa? Mielestäni kyllä, ja aina. Jos tontin vuokra 5% ostohinnasta niin ennen veroja pitäisi saada vaihtoehtoista riskintöntä tuottoa sijoitukselle toisaalta noin 7,2% ennekuin kannattaisi jättää lunastamatta. Ennekun joku alkaa ulisemaan S&P500 keskimääräisestä tuotosta niin kysymyksessä oli tosiaan riskitön tuotto, sellaista ei taida yli 7% olla missään.

Paitsi ettei se yhtiön omistama tonttikaan nollariskinen ole, kuten yllä avasin. Riskit sen ja S&P500:n välillä ovat erilaiset ja vaikeasti vertailtavat, mutta eivät mielestäni kummassakaan olemattomat.

 

[eGe]

Niin ja jos asuu vuokratontilla, niin kannattaako se lunastaa? Mielestäni kyllä, ja aina. Jos tontin vuokra 5% ostohinnasta niin ennen veroja pitäisi saada vaihtoehtoista riskintöntä tuottoa sijoitukselle toisaalta noin 7,2% ennekuin kannattaisi jättää lunastamatta. Ennekun joku alkaa ulisemaan S&P500 keskimääräisestä tuotosta niin kysymyksessä oli tosiaan riskitön tuotto, sellaista ei taida yli 7% olla missään.

Eihän siitä vuokratontin lunastusosuudesta mitään tuottoa saa ennen kuin menee ajassa sen pisteen yli, missä kumulatiiviset vuokranmaksut menisivät lunastussumman yli? Ja tämäkin vain silloin, jos tuon lunastuksen suorittaa käteisellä eikä asuntolainalla. Itse näkisin tuon lunastuksen järkeväksi lähinnä silloin, jos asunnossa näkee itsensä asumassa aidosti pitkään.

 

[ddali]

Paitsi ettei se yhtiön omistama tonttikaan nollariskinen ole, kuten yllä avasin. Riskit sen ja S&P500:n välillä ovat erilaiset ja vaikeasti vertailtavat, mutta eivät mielestäni kummassakaan olemattomat.

Nojoo, ei olemattomat mutta (toistaiseksi) ei noita uusia yhtiöitä ole mennyt konkurssiin, pääasiassa as oy:t jotka ovat menneet nurin ovat juurikin noita kuolevien pitäjien ikivanhoja yhtiöitä missä valtavat korjausvelat yms. Toki mahdollista että uusikin yhtiö voi mennä konkurssiin mutta uskoisin että kuitenkin aika epätodennäköistä nykyiselläänkin. Usein sijaitsevat hyvillä paikoilla (juuri tästä syystähän ostohintaa on haluttu saada alemmaksi irroittamalla tontti ja rakennus toisistaan) joten varmasti jotain arvoa asunnoilla aina on.

Taloyhtiöillä on kuitenkin aina mahdollisuus periä lisää vastiketta ja se turvaa konkurssiriskiä vastaan ja asukkaatkin maksavat isoakin vastiketta "mielellään" vs konkurssi.

Eihän siitä vuokratontin lunastusosuudesta mitään tuottoa saa ennen kuin menee ajassa sen pisteen yli, missä kumulatiiviset vuokranmaksut menisivät lunastussumman yli? Ja tämäkin vain silloin, jos tuon lunastuksen suorittaa käteisellä eikä asuntolainalla. Itse näkisin tuon lunastuksen järkeväksi lähinnä silloin, jos asunnossa näkee itsensä asumassa aidosti pitkään.

Saahan sille rahalle kokoajan tuottoa kun ei tarvitse enää maksaa vuokraa tontista. Ajatteleppa näin sinulla on 30kEUR pankkitilillä, tontin vuokra on 1500e/vuosi (=eli 5% ostohinnasta) asuntosi kohdalla. Tällöinhän vaihtoehtoina on:

1) maksa tonttiosuus käteisvaroista pois ja tähän sijoitettu raha tuottaa sinulle 1500e vuosi vähentyneiden kulujen muodossa
2) sijoita 30kEUR johonkin muualle korkeammalla tuotolla kuin 5% + verovaikutus. Tonttivuokrahan pitää maksaa nettotuloista eli korota 5% / 0,7 = 7,14% tuottovaatimus ennen pääomatuloveroa

 

[ddali]

Jouduin tätä asiaa 5v sitten itse pohtimaan kun ostin kunnan tontin. Ja onneksi ostinkin. Tarkistin hinnat silloin ja nyt ja tässä tulos:

2020 tontin myyntihinta 33000€ tai vuosivuokra 5% eli 1650€/vuosi.
2025 vastaava tontti myyntihinta 40000€ tai vuosivuokra 5% 2000€/vuosi

Eli kun ostin tontin maksoin 33000€ ja sen jälkeen kuluneen 5v aikana noin 350€/vuosi kiinteistöveroa.

JOS olisin vuokrannut tontin rahaa olisi mennyt (tasainen vuokrakorotus huomioiden)
Keskimääräinen vuosivuokra 5v ajalta (1650 + 2000) / 2 = 1825€ vuosi
Ja tämä tekee viidelle vuodelle 1825€-350€ (vähennän kiinteistöveron tästä) * 5 = 7375€

Eli sijoittamalla 33kEUR tonttiin olen saanut tuottoa 7375€ viiden vuoden aikana vähentyneiden kulujen muodossa. Aika hyvä sijoitus sanoisin.

Ja toisaalta jos nyt vasta lunastaisin tontin olisi rahaa mennyt 7375€ vuokriin + nykyinen lunastushinta 40 000€ = 47375€ eli lunastus olisi tullut kaikkineen 14 375€ kalliimmaksi nyt kuin alunperin.

 

[eGe]

Saahan sille rahalle kokoajan tuottoa kun ei tarvitse enää maksaa vuokraa tontista. Ajatteleppa näin sinulla on 30kEUR pankkitilillä, tontin vuokra on 1500e/vuosi (=eli 5% ostohinnasta) asuntosi kohdalla. Tällöinhän vaihtoehtoina on:

1) maksa tonttiosuus käteisvaroista pois ja tähän sijoitettu raha tuottaa sinulle 1500e vuosi vähentyneiden kulujen muodossa
2) sijoita 30kEUR johonkin muualle korkeammalla tuotolla kuin 5% + verovaikutus. Tonttivuokrahan pitää maksaa nettotuloista eli korota 5% / 0,7 = 7,14% tuottovaatimus ennen pääomatuloveroa

No joo totta, vuokrahan on tietysti puhdas kuluerä ja maksettuja vuokraeriä ei voi saada edes teoriassa takaisin. Lisäksi tuossa on myös se hyvä huomio, että jos tontin aikoo lunastaa niin se täytyy ehdottomasti lunastaa välittömästi asuntoa/kiinteistöä ostettaessa jotta hommassa olisi mitään järkeä. Mielestäni näissä menee silti melko sujuvasti kassavirran ja tuoton käsitteet sekaisin, kun tuotto tiedetään tosiasiassa vasta asuntoa/kiinteistöä myydessä eikä sitä voi asumisajalta laskea suoraan sellaisenaan. Eli et voi laskea tuon vuokratontin lunastuksen (lopullista) tuottoa suoraan säästyneistä kuukausivuokrista, kun et voi tietää maksaisiko seuraava ostaja sinnepäinkään samaa summaa tuosta tontin osuudesta. Suomen asuntomarkkinat tuntuvat olevan niin kieroutuneita, että isoissa kaupungeissa ei näytä olevan myyntihinnoissa oikein mitään eroa vuokratontin ja omistustontin välillä vaan hintoihin vaikuttavat melkolailla ihan kaikki muut seikat vaikkei siinä mitään järkeä olekaan. Lisäksi jos asuntoon kohdistuu ollenkaan asuntolainaa, joudut myös huomioimaan lainan korot tuossa tonttivuokran lunastussummassa (koska muutenhan olisit voinut vain lyhentää asuntolainaa samalla summalla) mikä syö oletettuja tuottoja entisestään. Inflaatio on myös asia joten kannattaa huomata puhuvansa nimellistuotoista eikä reaalituotoista muihin sijoitusmuotoihin vertaillessa, joskin inflaatio korottaa myös uudempien vuokratonttisopimusten vuokria jolloin laskenta menee vähän monimutkaisemmaksi.

Itselläni on siis vähän sellainen mututuntuma, että noita taloyhtiöiden tonttiosuuksien lunastuksiin työnnettyjä euroja ei tule käytännössä saamaan koskaan takaisin. Kerrostalokämppiä tuli katseltua paljon ympäriinsä viime syksyyn asti (ensin ostomielessä, sitten myyntimielessä) eikä pyyntihinnoissa tuntunut olevan mitään eroa omatonttisten tai vuokratontilla olevien yhtiöiden välillä. Sama koski myös asuntoja parhaimmillaan samasta yhtiöstä joista toisessa oli tonttiosuus lunastettuna ja toisessa ei. Kiinteistöjen osalta vuokratontilla olevia purkukuntoisia omakotitalojakin näkyy olevan myynnissä hyvillä alueilla jokseenkin samaan hintaan, kuin mitä samankuntoiset omalla tontilla olevat talot ovat. Jos alue on siis riittävän haluttua seutua, ei tuolla tontin omistusmuodolla tunnu olevan ihmeemmin merkitystä (Tre ja pks omassa tarkastelussa). Sama koskee toki myös ihan tuoreampiakin omakotitaloja.

Yksi konkreettinen esimerkki tontin arvonmuodostuksesta omistusmuodosta huolimatta on Tampereella Härmälä, jossa koko alue on täynnä satavuotiasta lautakasaa ja kaikki tontit ovat vuokratontteja. Tuolta on nyt paljon taloja myynnissä, koska vanhat tonttivuokrasopimukset ovat uudistuneet tai uudistuvat viimeistään tämän vuosikymmenen aikana jolloin mukaan tulee inflaatiokorotukset. Noissa siis tonttivuokrat nousivat kertaheitolla jostakin 600e/vuosi tasolta yli 3000e/vuosi tasoon. Surkeimmatkin mummonmökit näkyvät olevan pyyntihinnoiltaan 180ke luokkaa (ja ne häviävät myös myynnistä suhteellisen nopeasti) ja enemmän rempatut yksilöt huutelevat 300ke pinnassa. Käytännössähän vuokratontilla ei pitäisi olla mitään arvoa myyntihinnassa mutta rohkenen väittää, että täydellistä jälleenrakentamista vaativa rintamamiestalo ei ole 180ke arvoinen vaan pyyntihinnassa on laskettu jotain arvoa myös sijainnille vaikka itse maapalaa ei pystyisikään omistamaan itse.

Itse lasken omistustontille enemmän hyvän mielen arvoa kuin rahallista sellaista. Sillä saa mielenrauhaa, kun tulevaisuudessa ei voi tulla yllätyssuuria vuokrankorotuksia eikä sitä maakaistaletta pysty kukaan yllättäen vaatimaan "takaisin" vuokrasopimuksen ollessa katkolla. Rahallisesti excelissä pyöriteltynä käytännössä kaikissa myynnissä olleista kohteista olisi kuitenkin kannattanut mieluummin pitää ne tontin lunastusrahat maailmaindeksissä ja maksella tonttivuokraa vuosittain, koska inflaatiokorotuksetkin huomioituna kumulatiivinen vuokra olisi saavuttanut lunastushinnan vasta jossain 20 vuoden päässä tulevaisuudessa. Se mitä yritän siis sanoa on se, että tonttiosuuden lunastukselle ei pysty laskemaan helposti vertailukelpoista tuottoprosenttia jolloin perustelut kannattaa hakea enemmän muista tekijöistä. Tuskin sillä mahdotonta tappiotakaan tekee, jos vain samassa osoitteessa majailee pidempäänkin. Alle 10 vuoden ennakoidulla asumisajalla en välttämättä lähtisi itse lunastuslinjalle.

 

[Warwick]

Jouduin tätä asiaa 5v sitten itse pohtimaan kun ostin kunnan tontin. Ja onneksi ostinkin. Tarkistin hinnat silloin ja nyt ja tässä tulos:

2020 tontin myyntihinta 33000€ tai vuosivuokra 5% eli 1650€/vuosi.
2025 vastaava tontti myyntihinta 40000€ tai vuosivuokra 5% 2000€/vuosi

Eli kun ostin tontin maksoin 33000€ ja sen jälkeen kuluneen 5v aikana noin 350€/vuosi kiinteistöveroa.

JOS olisin vuokrannut tontin rahaa olisi mennyt (tasainen vuokrakorotus huomioiden)
Keskimääräinen vuosivuokra 5v ajalta (1650 + 2000) / 2 = 1825€ vuosi
Ja tämä tekee viidelle vuodelle 1825€-350€ (vähennän kiinteistöveron tästä) * 5 = 7375€

Eli sijoittamalla 33kEUR tonttiin olen saanut tuottoa 7375€ viiden vuoden aikana vähentyneiden kulujen muodossa. Aika hyvä sijoitus sanoisin.

Ja toisaalta jos nyt vasta lunastaisin tontin olisi rahaa mennyt 7375€ vuokriin + nykyinen lunastushinta 40 000€ = 47375€ eli lunastus olisi tullut kaikkineen 14 375€ kalliimmaksi nyt kuin alunperin.

Taustapeilistä on hyvä katsella sijoitustuottoja. Esim. 33000e sijoitettuna osakkeisiin vuonna 2020 olisi nyt 50-60ke. Sijaintia ei tässä nyt mainittu ja oliko alunperin jokin edullinen tontti sijaintiin nähden, mutta parin kympin tontit kuulostavat siltä, että niiden todellinen arvonkehitys vuosikymmenien mitassa on myös kyseenalainen.

 

[chrisekh]

Itselläni on siis vähän sellainen mututuntuma, että noita taloyhtiöiden tonttiosuuksien lunastuksiin työnnettyjä euroja ei tule käytännössä saamaan koskaan takaisin.

Mä olen joskus pohtinut että jos lunastan tontin niin olisko mahdollista että en sitä myisi asunnon mukana vaan vuokraisin asunnon ostajalle.

 

[jinx1980]

Mä olen joskus pohtinut että jos lunastan tontin niin olisko mahdollista että en sitä myisi asunnon mukana vaan vuokraisin asunnon ostajalle.

omakotitalossa mahdollista, as oy:ssä ei jos/kun samoilla osakkeilla hallitaan sekä asuntoa että tonttia.

 

[jinx1980]

Kyseessä jo omistuksessa oleva talo, joka myytiin "omalla tontila".
Yleensä markkinointivaiheessa saattaa olla lunastushinta saatavilla, jos yksityinen tontti tms.

Kun selasin myynnissä olevia kohteita, näkyi esim. kaupunki x vuokrantantajan, vuosivuokra esim. 40 000e. ---> miten saan tuosta allokoitua asuntokohtaisen tontin lunastushinnan? Esim. 50 asuntoa? Onko ideoita?

1) Katsoisin okt-tonttien rakennusoikeuden neliöhinnan ja sitten kertoisin tuon ~1,3-1,6x:llä joka kerrotaan asunnon koolla
2) Laskisin 40000e*asunnon_koko/koko_talon_koko * (20v...25v)

Molemmilla tavoilla tavoilla päästäneen hehtaarille "uudistuotannossa" missä tontti on jonkun yhtiön hallussa. Mutta kun kysymyksesi koski kaupunkia vuokranantajana, niin tehtävä on lähes mahdoton
a) kaupunki ei myy sitä tonttia eli kysymyksesi on lähinnä teoreettinen, ts. vastauksella ei ole mitään merkitystä
b) jos tontti on vuokrattu "aikoja sitten" niin vuokra on hyvin todennäköisesti reilusti alihintainen ja seuraavassa korotuksessa pompsahtaa mikäli ollaa jossain kasvukeskuksessa
c) kaupungin tontit yleensä yksityisiä halvempia

 

[ddali]

Taustapeilistä on hyvä katsella sijoitustuottoja. Esim. 33000e sijoitettuna osakkeisiin vuonna 2020 olisi nyt 50-60ke. Sijaintia ei tässä nyt mainittu ja oliko alunperin jokin edullinen tontti sijaintiin nähden, mutta parin kympin tontit kuulostavat siltä, että niiden todellinen arvonkehitys vuosikymmenien mitassa on myös kyseenalainen.

Kyllä kyllä mutta jälleen riskitön tuotto,, silloin pitäis verrata esim valtiovelkakirjoihin jotka olivat nollassa 2020 ja vasta parin viime vuoden aikana nousseet tuotolle. Kunnan tontit alueella noin 50% yksityisten hinnoista joten uskon että aikanaan saan omani pois, varsinkin kun tarkoitus on jatkaa asumista.

Siinä olen samaa mieltä että jostain syystä erityisesti kerrostaloissa ei näytä oma vs vuokratontti juurikaan vaikuttavan hintaan vaikka omasta mielestäni tämä on erittäin merkittävä tekijä.

 

[eGe]

Kyllä kyllä mutta jälleen riskitön tuotto,, silloin pitäis verrata esim valtiovelkakirjoihin jotka olivat nollassa 2020 ja vasta parin viime vuoden aikana nousseet tuotolle. Kunnan tontit alueella noin 50% yksityisten hinnoista joten uskon että aikanaan saan omani pois, varsinkin kun tarkoitus on jatkaa asumista.

Siinä olen samaa mieltä että jostain syystä erityisesti kerrostaloissa ei näytä oma vs vuokratontti juurikaan vaikuttavan hintaan vaikka omasta mielestäni tämä on erittäin merkittävä tekijä.

Peräpeiliin katsoessa kaikki tuotot ovat riskittömiä. Yhtälailla se tontin arvo olisi voinut olla nousematta mikä on sitä ihan samaa huomioitavaa riskiä, kuin osakemarkkinassakin.

Mahtaako muuten otsikon aiheeseen liittyen asuntosijoittajillakaan olla koskaan hyötyä lunastaa tonttiosuuksia itselleen? Korkeamman vastikkeen pystyy vähentämään verotuksessa (jos kirjanpito menee "oikein") mutta lainan koroista ei saa yhtä suurta vähennystä aikaiseksi, ja se todellinen tuottokin on hieman kyseenalainen?