Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[JRan]

Menee jo varmaan offtopic -puolelle tämä, mutta vastaan silti. Minulla on tuttavapiirissä paljon ihmisiä perheineen jotka asuvat pk-seudulla. Joillain heistä jo ihan makea kesämökki suht lähellä ja käytännössä asuvat siellä jo. Keskustakämppä sitten vain tyhjillään ja kuluja pitää kuitenkin maksella. Ei mene aikaakaan kun kaupunkiasunto menee myyntiin ja siirtävät kirjat pois hesasta. Sitten on niitä jotka vielä hakevat sopivaa residenssiä jostain korvesta ja kun sopiva löytyy, niin lähtee kirjat pois hesasta. Kaikille tämä ei tietysti käy, koska esim. puoliso voi työskennellä alalla jossa ei vaan etätyöt onnistu. On toki niitäkin joille hesa se paras paikka ikinä, mutta ne lähinnä sitä nuorempaa sukupolvea, joille asumisen 1. kriteerinä on hienot mestat lähellä tai jotain

Sellaiset terveiset täältä pk-seudulta, että tästä ilmiöstä varmasti myös kertoo se, että jokaiselle tyhjälle tontille rakennetaan. Vanhoja rakennuksia puretaan jokaiselta nurkalta ja tilalle tulee entistä korkeampia kerrostaloja. Myös huomannut, että 60-luvun kerrostalojakin näyttää päättyneen purkuun uusien alta. Muutamia uutisia lueskelleena näyttää myös, että Helsingissä lohkotaan jo vanhoja kerrostalotontteja uusille kerrostaloille. Tämä on toki houkutteleva vaihtoehto vanhojen taloyhtiöiden osakkaille rahoittaa julkisivu- ja putkirempat. Tämä kaikki kyllä ainakin itselle kertoo jostain ihan muusta, kuin ihmisten poismuutosta.

Koko juttu kuulostaa yhtä uskomattomalta kuin se, että pankkien keskenään määrittelemä ja käyttämä korko olisi nyt negatiivisten korkojen aikana mystisesti muuttanut muotoaan.

Minä toimin Tampereen seudulla. Tampere oli muuttovoitossa vuonna 2019 kolmannella sijalla, vuonna 2020 ykkössijalla ja vuoden 2021 ensimmäisellä puoliskolla kakkossijalla. Toki jos itse asuisin Helsingissä ja tuntisin alueet mikrosijainnin tarkkuudella hyvin, keskittyisin ilman muuta sikäläisiin asuntomarkkinoihin. Myös Turku kelpaisi vaihtoehtona oikein hyvin. Kaikkeen muuhun sitten suhtautuisinkin jo paljon varauksellisemmin.

Uskoisin, että Tampere on loistava paikka asuntosijoittamiselle ja riskin hajauttaminen ei vaadi ihan niin isoa kassaa.

Tällä hetkellä nopea vilkaisu Etuovi.com:ista kertoo sen, että Helsingin arvo-alueilla yksiöt on 200k€-350k€ ja kaksiot 350k€-600k€. Vuokrat noilla samoilla alueilla nopealla tarkastelulla yksiöt 750€-1100€/kk kaksiot 1000€-1550€/kk. Hyväähän näissä etenkin Kampin, Kluuvin, Kruununhaan, Eiran, Ullanlinnan, Kallion, Töölön jne. asunnoissa on se, että vastike saattaa olla 10€/kk, koska taloyhtiö omistaa alakerran liiketilat, joiden vuokratulot on yleensä todella kovat. Remppoihin saattaa löytyä rahat taloyhtiön kassasta.

Sitten jos liikutaan ydinkeskustasta länteen (Jätkäsaari, Ruoholahti, Lauttasaari jne.) ja vaihdetaan 50-100 vuotta vanhat asunnot huomattavasti uudempiin, vaikka 2000-luvulla rakennettuihin. Niin saatetaan päästä vielä ihan erilaisiin hintoihin.

 

[Zigh]

Sellaiset terveiset täältä pk-seudulta, että tästä ilmiöstä varmasti myös kertoo se, että jokaiselle tyhjälle tontille rakennetaan. Vanhoja rakennuksia puretaan jokaiselta nurkalta ja tilalle tulee entistä korkeampia kerrostaloja. Myös huomannut, että 60-luvun kerrostalojakin näyttää päättyneen purkuun uusien alta. Muutamia uutisia lueskelleena näyttää myös, että Helsingissä lohkotaan jo vanhoja kerrostalotontteja uusille kerrostaloille. Tämä on toki houkutteleva vaihtoehto vanhojen taloyhtiöiden osakkaille rahoittaa julkisivu- ja putkirempat. Tämä kaikki kyllä ainakin itselle kertoo jostain ihan muusta, kuin ihmisten poismuutosta.

Ja sama myös pientaloalueilla. Vanhoja 60-70 -luvun taloja isoilla tonteilla puretaan pois ja tilalle rakennetaan kolme uutta taloa à 900ke ja kaikki menee kaupaksi.

Kyllä se kaupungistuminen on megatrendi mikä ei ole mihinkään katoamassa.

 

[Juomatilaaja]

Kyllä se kaupungistuminen on megatrendi mikä ei ole mihinkään katoamassa.

Tuo asia on helppo todeta tilastoihin tutustumalla. Toisaalta, tosiasioilta silmänsä ummistaminen on sekin ihan inhimillistä, jos itse on tullut tehtyä se taloudellisessa mielessä tyhmä päätös ja iskettyä rahat muuttotappiokunnan kämppään.

Asuntomarkkinoilla monilla vallitsee vähän samanlainen käsitys kuin mitä monilla piensijoittajilla on osakemarkkinoilla. Eli kun joku romahtaa paljon tai ei ole noussut muiden vauhtia, ajatellaan siinä olevan eniten nousuvaraa. Tai kun omat rahat on kiinni missä tahansa Talvivaarassa, niin silloin ollaan taipuvaisia uskomaan kaikkiin positiivisiin väittämiin, mitä joku jossain läpällä tai ymmärtämättömyyttään laukoo, ja suljetaan silmät sekä korvat vakavasti otettavalta infomaatiolta.

Melko huonosti monet tuntuvat sisäistävän myös muuttotappion dramaattisuuden. Jos sen oman kotikunnan asukasluku putoaa kymmenen vuoden aikahaarukalla vaikka 5000 asukkaasta 4000 asukkaaseen, jää monelta sisäistämättä mitä se väistämättä tarkoittaa kunnan veropohjalle, palveluiden tuottamismahdollisuuksille sekä asuntojen hintakehitykselle. Sekä se, kuinka tuo kierre ruokkii kiihtyvällä tavalla itseään. Lopputuloksena kylät täyttyvät lähes arvottomista tai jopa negatiivisen omaisuusarvon tönöistä, jotka ovat huonojen golf-osakkeiden lailla vain taloudellinen rasite.

Oma lukunsa on sitten vielä se, että vaikka sen oman kotikylän asuntomarkkinat olisivat täysin kuolleet, moni asunnostaan eroon haluava määrittelee hinnan ostohinnan kautta. "Kyllä tästä ainakin omansa pitää saada". Etuovet ja Oikotiet ovat sitten täynnä omakotitaloja, jotka roikkuvat palveluissa vuosikausia, joita kukaan ei jaksa käydä edes katsomassa ja joiden pyyntihinnoista saisi leikata suosilla 2/3 pois.

 

[Cuthalu]

Tuo asia on helppo todeta tilastoihin tutustumalla. Toisaalta, tosiasioilta silmänsä ummistaminen on sekin ihan inhimillistä, jos itse on tullut tehtyä se taloudellisessa mielessä tyhmä päätös ja iskettyä rahat muuttotappiokunnan kämppään.

Onko? Juuri nythän muuttoliikenteen kehitys on ottanut suuntaa pois pk-seudulta pienempien kuntien hyväksi. Suurimpien kaupunkien jatkuvasti kohoava hintataso voi myös vaikuttaa kehitykseen omalta osaltaan - kaikilla ei ole varaa tai kiinnostusta pistää sellaisia summia asumiseen, mitä kalleimmilla alueilla vaaditaan. Mitä korkeammaksi hinnat nousevat suhteessa tuloihin, sitä vaikeampaa kaupungistumisesta tulee "megatrendinä".

"Monin paikoin kunnissa katkaistiin pitkään jatkuneita muuttotappioita. Suomessa oli 65 kuntaa, jotka kärsivät muuttotappiosta vuonna 2019, mutta olivat koronavuoden muuttovoittajia.

Voittajien keskuudesta erottui monien kasvukeskusten naapuruskuntia, kuten Turun naapuri Kaarina, joka keräsi yli 600 hengen muuttovoiton."

Totta se on! Muuttoliike Suomessa kääntyi radikaalisti – katso tilanne karttagrafiikoista

Yli 60 kuntaa onnistui kääntämään muuttotappion voitoksi koronapandemian värittämänä vuonna 2020.

www.iltalehti.fi

 

[Juomatilaaja]

Onko? Juuri nythän muuttoliikenteen kehitys on ottanut suuntaa pois pk-seudulta pienempien kuntien hyväksi. Suurimpien kaupunkien jatkuvasti kohoava hintataso voi myös vaikuttaa kehitykseen omalta osaltaan - kaikilla ei ole varaa tai kiinnostusta pistää sellaisia summia asumiseen, mitä kalleimmilla alueilla vaaditaan. Mitä korkeammaksi hinnat nousevat suhteessa tuloihin, sitä vaikeampaa kaupungistumisesta tulee "megatrendinä".

"Monin paikoin kunnissa katkaistiin pitkään jatkuneita muuttotappioita. Suomessa oli 65 kuntaa, jotka kärsivät muuttotappiosta vuonna 2019, mutta olivat koronavuoden muuttovoittajia.

Voittajien keskuudesta erottui monien kasvukeskusten naapuruskuntia, kuten Turun naapuri Kaarina, joka keräsi yli 600 hengen muuttovoiton."

Totta se on! Muuttoliike Suomessa kääntyi radikaalisti – katso tilanne karttagrafiikoista

Yli 60 kuntaa onnistui kääntämään muuttotappion voitoksi koronapandemian värittämänä vuonna 2020.

www.iltalehti.fi

Kuten artikkelisi lopusta löytyvästä tilastosta ilmenee, kymmenen suurinta muuttovoittajaa ovat Tampere ja Turku sekä niiden kehyskunnat, Helsingin seudun kunnat ja Oulu.

Helsingin ja Espoon muuttotappiota lukuun ottamatta tilastosta on myös nähtävillä se, että suurelta osin vuoden 2019 muuttotappiokunnat olivat muuttotappiokuntia myös vuonna 2020. Ja vuoden 2019 muuttovoittokunnat olivat muuttovoittokuntia myös vuonna 2020.

Ja tuo tilasto kuvaa siis muuttoliikettä kuntien välillä. Kun mukaan otetaan maahanmuutto, on suurten kaupunkien kasvu suurempaa.

 

[Seinger]

Ensiasunnon ostaminen olisi nyt ajankohtainen vakkarityöpaikan saatuani ja muutamissa asuntonäytöissä on tullut käytyäkin. Erään pintaremonttia vaativan kohteen myyntihinta on 79000€ ja velkaosuus n. 7500€ eli velaton hinta pyörii 86000€ kieppeillä. Näkisittekö järkeväksi kuitata asuntolainalla tuon velkaosuuden kerralla pois alta? Ja pitääkö tuossa kerralla maksussa huomioida jotakin? Rahoitusvastike on 66,5e/kk.
Myyntihinnasta ajattelin kuitenkin tingata pois muutamia tonneja. Alustavan lainatarjouksen mukaan marginaali olisi 0,994, mikä kuulostaa varsin korkealta eli sitäkin voisi yrittää neuvotella matalammaksi.

 

[Juomatilaaja]

Ensiasunnon ostaminen olisi nyt ajankohtainen vakkarityöpaikan saatuani ja muutamissa asuntonäytöissä on tullut käytyäkin. Erään pintaremonttia vaativan kohteen myyntihinta on 79000€ ja velkaosuus n. 7500€ eli velaton hinta pyörii 86000€ kieppeillä. Näkisittekö järkeväksi kuitata asuntolainalla tuon velkaosuuden kerralla pois alta? Ja pitääkö tuossa kerralla maksussa huomioida jotakin? Rahoitusvastike on 66,5e/kk.
Myyntihinnasta ajattelin kuitenkin tingata pois muutamia tonneja. Alustavan lainatarjouksen mukaan marginaali olisi 0,994, mikä kuulostaa varsin korkealta eli sitäkin voisi yrittää neuvotella matalammaksi.

Ihan makukysymyshän tuo on, että haluaako roikottaa yhtiölainaa vai maksaa sen pankkilainalla veks. Monet korvaa yhtiölainan omalla lainalla siksi, että jälkimmäinen on edullisempaa. Mutta esittämäsi marginaalin perusteella tuossa tapauksessa edes tuo argumentti ei välttämättä päde.

 

[CoreFusion]

Voisin kommenttina heittää tuohon aiempaan korkosuoja-keskusteluun, että n. 2 vuotta sitten kun ostettiin nykyinen OKT niin otettiin OP:lta kiinteä korko koko laina-ajalle (25v). Korko oli tuolloin n. 1,6%. Nyt kun kyselin remonttilainaan samaa niin vastaava korko oli n. 2%.

Ja kyllä, suhteessa vaihtuviin korkoihin toki reilusti korkeampi, mutta itse sain mielenrauhaa siitä, että ei tarvitse uhrata sekuntiakaan korkomuutosten pohtimiselle tuon 25v aikana.

 

[kjns]

Ja kyllä, suhteessa vaihtuviin korkoihin toki reilusti korkeampi, mutta itse sain mielenrauhaa siitä, että ei tarvitse uhrata sekuntiakaan korkomuutosten pohtimiselle tuon 25v aikana.

Tää oli varmaan se OP:n spesiaali jossa on normaalit vaihtuvakorkoisen lainan ehdot mutta kiinteä korko, eli et joudu maksamaan korkomenetyksiä pankille jos maksat lainan ennenaikaisesti takaisin? Varmaan olisin ottanut itsekin 1,6% kiinteän koko 25v laina-ajalle jos ehdot olis ollut normaalit ja olisi ollut tarjolla...

 

[MJay]

Muilla kokemuksia OP:n korkosuojauksen irtisanomisesta sopimusaikana? Ei tunnu onnistuvan millään, joten vaihtoehtona lienee vain kilpailuttaa laina myös muilla pankeilla, jolloin myös tuosta pääsee eroon. Otettiin alkujaan "vakuutuksena" siksi aikaa, että vaimokin aloitti työelämän; tarvetta ei enää ole, mutta pankki ei kertonut, ettei tuosta pääsekään eroon niin halutessaan. Kuulemma muutokset korkosuojauksen tasoon onnistuvat, mutta kokonaan luopuminen muutoksena ei ole mahdollinen.

Maksetaan tuosta siis tällä hetkellä marginaalissa 0,51 % extraa ja suojauksen taso sellainen, että ei ole mitenkään tarpeellinen (korkotason enimmäismäärä 1,5 % yli marginaalin).

 

[CoreFusion]

Tää oli varmaan se OP:n spesiaali jossa on normaalit vaihtuvakorkoisen lainan ehdot mutta kiinteä korko, eli et joudu maksamaan korkomenetyksiä pankille jos maksat lainan ennenaikaisesti takaisin? Varmaan olisin ottanut itsekin 1,6% kiinteän koko 25v laina-ajalle jos ehdot olis ollut normaalit ja olisi ollut tarjolla...

Jep, saa lyhennellä ja maksella nopeammin jos haluaa ja saa pitää lyhennysvapaita. Ja tämä on siis tarjolla OP:n omistaja-asiakkaille, kysäisee vaan.

 

[Juomatilaaja]

Muilla kokemuksia OP:n korkosuojauksen irtisanomisesta sopimusaikana? Ei tunnu onnistuvan millään, joten vaihtoehtona lienee vain kilpailuttaa laina myös muilla pankeilla, jolloin myös tuosta pääsee eroon. Otettiin alkujaan "vakuutuksena" siksi aikaa, että vaimokin aloitti työelämän; tarvetta ei enää ole, mutta pankki ei kertonut, ettei tuosta pääsekään eroon niin halutessaan. Kuulemma muutokset korkosuojauksen tasoon onnistuvat, mutta kokonaan luopuminen muutoksena ei ole mahdollinen.

Ehhehe. Ettekö te tosiaan ole lukenut sitä sopimuspaperia, jonka te olette allekirjoittaneet? Siellä lukee todennäköisesti seuraavalla tavalla: "Korkokattoa ei voi päättää ennenaikaisesti. Jos laina maksetaan korkokaton voimassaoloaikana ennenaikaisesti loppuun, myös korkokatto päätetään ennenaikaisesti eikä siitä veloiteta erillistä kulua". Tuota tekstiä ei tarvitse edes etsiä sieltä kilometrin pituisesta Velan yleiset ehdot -tekstistä, vaan se löytyy sieltä varsin tiiviistä sopimustekstistä. Mielestäni asia on ilmaistu erittäin selkeästi ja yksiselitteisesti.

About samanlainen teksti löytynee myös siitä 25v kiinteän koron sopparista. Ja tosiaan, lainoja voi lyhentää mielensä mukaan tai siirtää toiseen pankkiin, mutta ei irtisanoa korkokatto-sopimusta olemassa olevan lainasopimuksen puitteissa. Mielestäni tuo on ihan loogista.

 

[Mikkos]

Ehhehe. Ettekö te tosiaan ole lukenut sitä sopimuspaperia, jonka te olette allekirjoittaneet? Siellä lukee todennäköisesti seuraavalla tavalla: "Korkokattoa ei voi päättää ennenaikaisesti. Jos laina maksetaan korkokaton voimassaoloaikana ennenaikaisesti loppuun, myös korkokatto päätetään ennenaikaisesti eikä siitä veloiteta erillistä kulua". Tuota tekstiä ei tarvitse edes etsiä sieltä kilometrin pituisesta Velan yleiset ehdot -tekstistä, vaan se löytyy sieltä varsin tiiviistä sopimustekstistä. Mielestäni asia on ilmaistu erittäin selkeästi ja yksiselitteisesti.

About samanlainen teksti löytynee myös siitä 25v kiinteän koron sopparista. Ja tosiaan, lainoja voi lyhentää mielensä mukaan tai siirtää toiseen pankkiin, mutta ei irtisanoa korkokatto-sopimusta olemassa olevan lainasopimuksen puitteissa. Mielestäni tuo on ihan loogista.

Niin ja mikä virka on korkokatolla jos asiakas sen vois irtisanoo koska vaan?

 

[Oksa]

Voisin kommenttina heittää tuohon aiempaan korkosuoja-keskusteluun, että n. 2 vuotta sitten kun ostettiin nykyinen OKT niin otettiin OP:lta kiinteä korko koko laina-ajalle (25v). Korko oli tuolloin n. 1,6%. Nyt kun kyselin remonttilainaan samaa niin vastaava korko oli n. 2%.

Ja kyllä, suhteessa vaihtuviin korkoihin toki reilusti korkeampi, mutta itse sain mielenrauhaa siitä, että ei tarvitse uhrata sekuntiakaan korkomuutosten pohtimiselle tuon 25v aikana.

Onhan tuo hyvä korko noin pitkäksi aikaa, mutta silti kallista tällä hetkellä. Todellinen vuosikorko lienee n. prosenttiyksikön verran enemmän kuin tavallisessa muuttuvakorkoisessa lainassa olisi ollut viimeiset pari vuotta ja olisi edelleen todennäköisesti vielä usean vuoden ajan. Jos asuntolainaa on kuusinumeroinen summa, niin kuukausittaisissa korkokuluissa on melko suuri ero varsinkin lainan alkuaikoina.

Jos tästä laskee erotuksen ja laittaisi sen kuukausisäästönä vaikka johonkin matalakuluiseen indeksirahastoon, niin kummallakohan vaihtoehdolla olisi omaisuus paremmin karttunut 25 vuoden päästä? Eihän sitä kukaan voi varmasti tietää, mutta itse valitsen nykytilanteessa edelleen muuttuvakorkoisen.

 

[MJay]

Ehhehe. Ettekö te tosiaan ole lukenut sitä sopimuspaperia, jonka te olette allekirjoittaneet? Siellä lukee todennäköisesti seuraavalla tavalla: "Korkokattoa ei voi päättää ennenaikaisesti. Jos laina maksetaan korkokaton voimassaoloaikana ennenaikaisesti loppuun, myös korkokatto päätetään ennenaikaisesti eikä siitä veloiteta erillistä kulua". Tuota tekstiä ei tarvitse edes etsiä sieltä kilometrin pituisesta Velan yleiset ehdot -tekstistä, vaan se löytyy sieltä varsin tiiviistä sopimustekstistä. Mielestäni asia on ilmaistu erittäin selkeästi ja yksiselitteisesti.

About samanlainen teksti löytynee myös siitä 25v kiinteän koron sopparista. Ja tosiaan, lainoja voi lyhentää mielensä mukaan tai siirtää toiseen pankkiin, mutta ei irtisanoa korkokatto-sopimusta olemassa olevan lainasopimuksen puitteissa. Mielestäni tuo on ihan loogista.

No kun siitähän tästä nyt väännetäänkin, kun ei tuota lausetta sopimuksessamme (velkakirja) lue. Ei sopimusosuudessa eikä ehdoissa. Korkokaton esitesivulla verkossa tuokin toki nykyään lukee: Asuntolainan korkokatto – Korkosuojaus asuntolainaan

Neuvottelijakaan ei tuota asiaa kanssamme aikoinaan läpi käynyt. Allekirjoittamassamme sopimuksessa (korkokaton osalta tehtiin sopimus heti / muutaman päivän päästä lainan noston jälkeen sähköisesti) ehtojen osalta lukee vain:

"Korkokattoluoton erityisehdot:

- Viitekorkoa ei voi vaihtaa korkokaton voimassaoloaikana.

- Osuuspankilla / OP-Asuntoluottopankilla on oikeus kattaa tämän
luottosopimuksen korkoehdosta pankille avautuva korkoriski osana pankin
kokonaiskorkoriskin hallintaa tasehallinnan menetelmin siten kuin
yhteenliittymän keskusyhteisö OP Osuuskunta ohjeistuksissaan edellyttää."

Niin ja mikä virka on korkokatolla jos asiakas sen vois irtisanoo koska vaan?

Tuosta maksetaan ja on maksettu kuitenkin tähän saakka kokoajan lainan marginaalissa. Ei tuo kuitenkaan kiinteä laina ole eikä korkokaton osuuden korkosummaakaan joutuisi maksamaan vaikka lainan maksaisi ennenaikaisesti pois.

Katsotaan mihin tämän kanssa päädytään, lainan siirron hakemukset laitettu nyt kuitenkin myös muihin pankkeihin. Toki ei tässä voi kuin itseään syyttää tässä kohtaa, mutta katsotaan millaiseen ratkaisuun tässä päädytään.

 

[CoreFusion]

Onhan tuo hyvä korko noin pitkäksi aikaa, mutta silti kallista tällä hetkellä. Todellinen vuosikorko lienee n. prosenttiyksikön verran enemmän kuin tavallisessa muuttuvakorkoisessa lainassa olisi ollut viimeiset pari vuotta ja olisi edelleen todennäköisesti vielä usean vuoden ajan. Jos asuntolainaa on kuusinumeroinen summa, niin kuukausittaisissa korkokuluissa on melko suuri ero varsinkin lainan alkuaikoina.

Jos tästä laskee erotuksen ja laittaisi sen kuukausisäästönä vaikka johonkin matalakuluiseen indeksirahastoon, niin kummallakohan vaihtoehdolla olisi omaisuus paremmin karttunut 25 vuoden päästä? Eihän sitä kukaan voi varmasti tietää, mutta itse valitsen nykytilanteessa edelleen muuttuvakorkoisen.

Tämä pitää toki täysin paikkaansa. Kirjoitin kommentin lähinnä tuodakseni esille, että eri vaihtoehtoja on. Jokainen tekee sitten omat päätöksensä omien arvojensa pohjalta. Tämä ratkaisu oli meille sopiva

 

[Juomatilaaja]

Jos tästä laskee erotuksen ja laittaisi sen kuukausisäästönä vaikka johonkin matalakuluiseen indeksirahastoon, niin kummallakohan vaihtoehdolla olisi omaisuus paremmin karttunut 25 vuoden päästä? Eihän sitä kukaan voi varmasti tietää, mutta itse valitsen nykytilanteessa edelleen muuttuvakorkoisen.

No tuo ihan samahan pätee esimerkiksi about kaikkiin vakuutuksiin. Koska korkosuojaus on tuotteena mielestäni pikemminkin vakuutustuote kuin sijoitustuote, tulee sitä mielestäni myös käsitellä sellaisena.

Itse ajattelen asiaa niin, että kun eliminoin korkoriskin, niin voin sitten lisätä taloudellista riskiä toisaalla. Tästä yhtälöstä loppupeleissä syntyy mielestäni se korkosuojauksen kannattavuus. Ja missään tapauksessa korkosuojaus ei ole kaikille suositeltava maksuerä. Omalla kohdallani näen sen perustelluksi valinnaksi.

 

[Juomatilaaja]

No kun siitähän tästä nyt väännetäänkin, kun ei tuota lausetta sopimuksessamme (velkakirja) lue. Ei sopimusosuudessa eikä ehdoissa. Korkokaton esitesivulla verkossa tuokin toki nykyään lukee: Asuntolainan korkokatto – Korkosuojaus asuntolainaan

Neuvottelijakaan ei tuota asiaa kanssamme aikoinaan läpi käynyt. Allekirjoittamassamme sopimuksessa (korkokaton osalta tehtiin sopimus heti / muutaman päivän päästä lainan noston jälkeen sähköisesti) ehtojen osalta lukee vain:

"Korkokattoluoton erityisehdot:

- Viitekorkoa ei voi vaihtaa korkokaton voimassaoloaikana.

- Osuuspankilla / OP-Asuntoluottopankilla on oikeus kattaa tämän
luottosopimuksen korkoehdosta pankille avautuva korkoriski osana pankin
kokonaiskorkoriskin hallintaa tasehallinnan menetelmin siten kuin
yhteenliittymän keskusyhteisö OP Osuuskunta ohjeistuksissaan edellyttää."


Tuosta maksetaan ja on maksettu kuitenkin tähän saakka kokoajan lainan marginaalissa. Ei tuo kuitenkaan kiinteä laina ole eikä korkokaton osuuden korkosummaakaan joutuisi maksamaan vaikka lainan maksaisi ennenaikaisesti pois.

Katsotaan mihin tämän kanssa päädytään, lainan siirron hakemukset laitettu nyt kuitenkin myös muihin pankkeihin. Toki ei tässä voi kuin itseään syyttää tässä kohtaa, mutta katsotaan millaiseen ratkaisuun tässä päädytään.

No onpa erikoista. Nimenomaan tuossa erityisehdot-osiossa tuon lauseen pitäisi lukea. Saako kysyä, että minä vuonna tuo korkokatto-sopimus on tehty?

 

[MJay]

No onpa erikoista. Nimenomaan tuossa erityisehdot-osiossa tuon lauseen pitäisi lukea. Saako kysyä, että minä vuonna tuo korkokatto-sopimus on tehty?

Näin luulisin kanssa. 2017 loppuvuodesta.

 

[Oksa]

No tuo ihan samahan pätee esimerkiksi about kaikkiin vakuutuksiin. Koska korkosuojaus on tuotteena mielestäni pikemminkin vakuutustuote kuin sijoitustuote, tulee sitä mielestäni myös käsitellä sellaisena.

Itse ajattelen asiaa niin, että kun eliminoin korkoriskin, niin voin sitten lisätä taloudellista riskiä toisaalla. Tästä yhtälöstä loppupeleissä syntyy mielestäni se korkosuojauksen kannattavuus. Ja missään tapauksessa korkosuojaus ei ole kaikille suositeltava maksuerä. Omalla kohdallani näen sen perustelluksi valinnaksi.

Vakuutushan se on. Itse olen vakuuttanut sellaisia asioita, jotka voivat aiheuttaa korkeita kustannuksia täysin yllättäen. Korkojen kanssa en tällaiseen usko. En pidä nykypäivänä mitenkään mahdollisena euriborien nousemista sellaisella tahdilla mitä esim. helibor-korolle tapahtui 90-luvun alussa.

Mutta kuten todettu, makuasioita, eikä kukaan voi tietää varmasti olevansa oikeassa pitkällä ajanjaksolla

 

[Juomatilaaja]

Vakuutushan se on. Itse olen vakuuttanut sellaisia asioita, jotka voivat aiheuttaa korkeita kustannuksia täysin yllättäen. Korkojen kanssa en tällaiseen usko. En pidä nykypäivänä mitenkään mahdollisena euriborien nousemista sellaisella tahdilla mitä esim. helibor-korolle tapahtui 90-luvun alussa.

Mutta kuten todettu, makuasioita, eikä kukaan voi tietää varmasti olevansa oikeassa pitkällä ajanjaksolla

Kaikki on mahdollista, mutta sanotaan nyt vaikka näin, että itse pidän todennäköisempänä kotini palamista kolmeen kertaan seuraavan kymmenen vuoden aikana kuin että euriborit nousisivat samalla aikajaksolla 1990-luvun alun heliborien tasolle. Eli en usko korkojen nouseva mihinkään kaksinumeroisiin lukuihin.

Itselläni lainataso suhteessa nettovarallisuuteen on maltillinen, mutta suhteessa "varmaan" tulopohjaan sen verran suuri, että haluan karsia kuluriskejä. Jos käyttäisin vaihtuvaa korkoa, käyttäisin myös pienempää velkavipua.

Tämä ei mene yks´yhteen strategiani kanssa, mutta simppelin esimerkin voimin yritän selittää:

Jos ostaisin sijoitusasunnon vaihtuvalla korolla 0,6 % marginaalilla, en varmasti viitsisi ottaa kuin 70 %:n lainavivun uuteen hankintaan. Jos ostettavan asunnon arvo olisi vaikka 100t euroa ja velka siis 70t euroa, maksaisin korkoa ensimmäisenä vuonna 420 euroa. Kun huomioin korkojen verovähennyksen, jää korkoja maksettavaksi pyöreästi 300 e / vuosi.

Kun ostan sijoitusasunnon 14 vuoden korkosuojauksella, on korko luokkaa 1,3 %, mutta uskallan ottaa 100 % lainavivun. Korkokulut ovat siis 1300 e / vuosi, ja verovähennyksen jälkeen pyöreästi 900 e / vuosi.

Jälkimmäisessä vaihtoehdossa minulle jää siis se 30t rahaa muuhun käyttöön. Koska tässä esimerkin tapauksessa haluan sijoittaa sen osakemarkkinoita turvallisempaan kohteeseen ja lainani ovat OP:stä, päätän heitää summan OP:n tuotto-osuuksiin. Sen tuottotavoite on melko olematon 3,25 %, eli 975 euroa vuodessa. Koska tuota sijoitusmuotoa verotetaan kohtuullisella 7,5 %:n verolla, on tulo verojen jälkeen pyöreästi 900 e / vuosi.

Tietenkin siinä 100t lainassa on korkeammat pääoman lyhennyskulut, mutta sitä en koe vaikkapa 20 vuoden lainassa nyt niin kriittisenä asiana.

Toki näitä lukuja voi pyöritellä mitenpäin haluaa, ja lähteä vaikka ajatuksesta että otetaan se 100 % velkavipu vaihtuvalla korolla, laitetaan fyrkat osakkeisiin ja lasketaan niille keskimääräistä historiallista tuottoa. Mutta esitin nyt tuollaisen varovaisen miehen version, jossa 30 % asunnon hinnasta tuotto-osuuksiin laittamalla jo ensimmäisenä vuonna kattaa niiden tuloilla korkosuojatun lainan kaikki korkomenot, ja tulevina vuosina tekee tietenkin jo enemmän tulosta kuin mitä korkoihin menee. Jos korot lähtevät nousuun, niin silloin asuntolainan korko pysyy suojattuna entisellään, mutta tuotto-osuuden koron voi hyvällä syyllä olettaa kasvavan.

 

[tarzam]

Kyllä itsekkin suosittelen korkokattoa. On sen verran halpaa nyt ottaa se että ei ole järkeä olla ottamatta.

 

[Taneli-]

Kyllä itsekkin suosittelen korkokattoa. On sen verran halpaa nyt ottaa se että ei ole järkeä olla ottamatta.

Itse suosittelen katsomaan sitä tapauskohtaisesti. Ottaen huomioon ne omat tulot sekä otetun lainan määrän.

Esim: jos otat 25v lainan ja asuntokohteen hinta on luokkaa 150K mihin otat vaikka 120k lainaa et tarvitse korkokattoa vaikka ottaisit sen lainan yksin. (4800€/vuodessa + korot ja muut maksut eli noin 400€/kk + muut maksut)

Esim 2: jos otat 25v lainan ja asuntokohteen hinta on luokkaa 1000000 mihin otat vaikka 800k lainaa suosittelen korkokattoa vaikka olisi 2kpl lainaa ottamassa. (32 000€/vuodessa + korot ja muut maksut eli noin 2680€/kk + muut maksut)

Esimerkki 3: Lainaa on jäljellä 80 000€ ja laina-aikaa 20 vuotta vielä. En ottaisi korkokattoa tai varaisi pankkiin vielä aikaa sitä varten.

Esimerkki 4: Lainaa on jäljellä 600 000€ ja laina-aikaa 20 vuotta vielä. Ottaisin korkokaton ja varaisin pankkiin aikaa...

Toki on aina mahdollista joutua työttömäksi tms. mutta uskoisin että ylimmässä vaihtoehdossa moni uskaltaisi silti nukkua yönsä ihan rauhallisesti vaikkei sitä korkokattoa ottaisikaan. Tietysti nämä ovat mielipideasioita.

 

[Kvarkki]

No onpa erikoista. Nimenomaan tuossa erityisehdot-osiossa tuon lauseen pitäisi lukea. Saako kysyä, että minä vuonna tuo korkokatto-sopimus on tehty?

OP:n kanssa enemmänkin sääntö kuin poikkeus, että ”unohtavat” mainita/kirjata oleellisia pikkujuttuja ja sit esittää et kyllä tää sinuakin koskee. Kysyjälle helpointa on vaihtaa pankkia, koska jos eivät heti nosta räpylää ylös virheen merkiksi, niin ei ne sitten muuta tee kuin pelaa aikaa/yrittää väsyttää. Joko on syytelty, et asiakas on väärin sopinut heidän kanssaan, kun ei ole ymmärtänyt, että tottakai kirjaamattomat asiat soppariin kuului?

 

[MJay]

OP:n kanssa enemmänkin sääntö kuin poikkeus, että ”unohtavat” mainita/kirjata oleellisia pikkujuttuja ja sit esittää et kyllä tää sinuakin koskee. Kysyjälle helpointa on vaihtaa pankkia, koska jos eivät heti nosta räpylää ylös virheen merkiksi, niin ei ne sitten muuta tee kuin pelaa aikaa/yrittää väsyttää. Joko on syytelty, et asiakas on väärin sopinut heidän kanssaan, kun ei ole ymmärtänyt, että tottakai kirjaamattomat asiat soppariin kuului?

Ensi viikolle sovittu kolmen pankin kanssa puhelu-/videoneuvottelut. Vähän tuntuu että eivät suostu vastaamaan selvään kysymykseeni tuon korkokattosopimuksemme ehdoista vaikka olen siitä suoraan kysynyt ja maininnut mitä meillä tuossa lukee ja toimittanut allekirjoitetun sopimuksenkin nykyiselle virkailijalle kenen kanssa tästä nyt väännetään. Sanoi kyllä jo aiemmin, että olisimme sitoutuneet korkokattoon sovituksi ajaksi kun sopimuksen allekirjoitimme, mutta sanoin ettei näin ymmärtääkseni tapauksessamme ole, koska irtisanomista ei ehdoissamme ole kielletty. Enää ei ole kysymyksiin vastannut kun kävin sopimuksemme läpi ja toimitin heille lisätietoja.

Edit. Ja nyt lainan perusmarginaali on kyllä jo riittävällä tasolla, tiputtivat nyt tuota 0,7 -> 0,55. Tiputtivat tuota viimeksi kaksi vuotta sitten alkuperäisestä 0,9 -> 0,7. Nyt on kuitenkin itsellä periaatepäätös että tuo korkosuojaus tulee lainasta lähtemään, joko helpolla tai sitten vaikean kautta. Pyydetään muutama kilpaileva tarjous nyt ainakin ja katsotaan muuttuuko suhtautuminen nykyisessä pankissa.

 

[Kvarkki]

Minulla meni virkailijan nahkalompakkoon enemmän ja enemmän hiekkaa mitä useammin joutui vääntämään. Yhtäkään virhettä ei myönnetty. Op:lla olleen maksuton lyhennysvapaa kampanjan jouduin kierrättämään ”kansallisen” tason virkailijan kautta, että paikalliskonttorin rouva hiekkalompakko uskoi mitä op:n sivuilla luki. Muilla isoilla pankeilla toiminta on huomattavasti vähemmän yksittäisen tädin armoilla, se hoitaa kenelle kysymys sattuu osumaan. Pohjolassa sama meininki, hyvällä kaverilla kaikki hoituu, hiekkalompakon kanssa ei mikään. Paitsi asiakkaan syyttely.

Disclaimer: Kirjoittaja on useamman kokeilun jälkeen pysyvästi entinen op/pohjola omistaja-asiakas.

 

[Juomatilaaja]

Itse suosittelen katsomaan sitä tapauskohtaisesti. Ottaen huomioon ne omat tulot sekä otetun lainan määrän.

Esim: jos otat 25v lainan ja asuntokohteen hinta on luokkaa 150K mihin otat vaikka 120k lainaa et tarvitse korkokattoa vaikka ottaisit sen lainan yksin. (4800€/vuodessa + korot ja muut maksut eli noin 400€/kk + muut maksut)

Esim 2: jos otat 25v lainan ja asuntokohteen hinta on luokkaa 1000000 mihin otat vaikka 800k lainaa suosittelen korkokattoa vaikka olisi 2kpl lainaa ottamassa. (32 000€/vuodessa + korot ja muut maksut eli noin 2680€/kk + muut maksut)

Esimerkki 3: Lainaa on jäljellä 80 000€ ja laina-aikaa 20 vuotta vielä. En ottaisi korkokattoa tai varaisi pankkiin vielä aikaa sitä varten.

Esimerkki 4: Lainaa on jäljellä 600 000€ ja laina-aikaa 20 vuotta vielä. Ottaisin korkokaton ja varaisin pankkiin aikaa...

Toki on aina mahdollista joutua työttömäksi tms. mutta uskoisin että ylimmässä vaihtoehdossa moni uskaltaisi silti nukkua yönsä ihan rauhallisesti vaikkei sitä korkokattoa ottaisikaan. Tietysti nämä ovat mielipideasioita.

Olen ihan samaa mieltä, että järkevyys on yksilökohtaista. Mutta silti, kovin huolettomasti monet korkoriskiin suhtautuvat. Ammattimaiset sijoittajat eivät suhtaudu asiaan lainkaan yhtä kevyesti. Esim. Kojamo on jatkuvasti nostanut suojausastettaan, vaikka kaikki tietävätkin kertoa että korot eivät nouse tyyliin koskaan. Vuonna 2017 Kojamon suojausaste oli 79 ja seuraavana vuonna 87. Viimeisessä puolivuotiskatsauksessa suojausaste oli jo 92.

 

[Taneli-]

Mutta silti, kovin huolettomasti monet korkoriskiin suhtautuvat.

Tämä on totta, on tullut jo kokonaan uusi sukupolvi joka ei joko edes elänyt tai sitten on ehtinyt täysin unohtaa 90-luvun laman sekä miten paljon konkursseja ja itsemurhia se aiheutti. Eli ei se ole "automaattista" tai pysyvä tila että korot olisivat "aina" miinuksella.

Kirjoitus juontaa juurensa niistä monista henkilöistä jotka valittavat kun ei saa 100% lainaa ja miksei uskota että kyllä se talous kunnossa pysyy ja varmasti hoidetaan lainat ajallaan jos nyt saisi vielä asuntolainaan opintolan ja autolainan vielä liitettyä. Kun eihän sitä saa mitään säästöön kun keskustan kämpän vuokra on niin kallis. Unohtamatta niitä jotka valittelevat että pätkätyö on jatkunut jo miltei 6kk mutta pankki ei tahdo myöntää satojen tuhansien lainaa.

Eli ainakin itselleni on tullut sellainen tunne että tällä hetkellä moni nuori tuntuu ottavan sen ensimmäisen asuntolainansa tarkoituksena ottaa "maksimi laina" ja hankkia kerralla iso asunto kun nyt ollaan ensimmäiseen työhön päästy ja "kyllä sitä nyt jaksaa" miettimättä että jos se 25v iässä ehkä jaksaakin tehdä ylityötä ja pitkää päivää niin 25 vuoden laina olisi maksettu 50v ikäisenä takaisin ja ehkä elämässäkin on saattanut "jotain pientä" muutosta tapahtua. Myös sen euriborin suhteen.

 

[JRan]

Tämä on totta, on tullut jo kokonaan uusi sukupolvi joka ei joko edes elänyt tai sitten on ehtinyt täysin unohtaa 90-luvun laman sekä miten paljon konkursseja ja itsemurhia se aiheutti. Eli ei se ole "automaattista" tai pysyvä tila että korot olisivat "aina" miinuksella.

Niin pitää tosiaan muistaa, että lama tai kunnon alamäki ja taantuma ei aiheuta vain korkojen nousua, vaan työpaikat alkaakin yllättävän äkkiä loppua juuri näiden konkurssien myötä. Jokainen voi toki tehdä laskelmansa esimerkiksi sen mukaan, että tulotaso putoaa muutamaan sataan euroon kuussa. Siitä voi sitten vielä pohtia tilannetta, että kun rahat on loppu ja jos mitään tukia haluaa, niin asunto ja kaikki omaisuus pitää myydä, jotta enemmän tukia irtoaa. Asunnon myynti tilanteessa, kun ostajia ei ole missään onkin mielenkiintoinen tilanne. Toki tämä on myös paras hetki ostaa asuntoja, jos sattuu olemaan käteiskassa kunnossa, miljoona-asuntoja menee yllättäen 200k€ hintaan tai halvemmalla pakkohuutokauppojen kautta.

 

[Panzo]

Eräs rivitalo kiikarissa, mutta tulevia remontteja on vesikaton uusiminen. Paljonhan tuollaiseen kannattaa miettiä lisäkuluja?

 

[JRan]

Eräs rivitalo kiikarissa, mutta tulevia remontteja on vesikaton uusiminen. Paljonhan tuollaiseen kannattaa miettiä lisäkuluja?

Toihan riippuu toki täysin talon/yhtiön koosta, katon tyypistä jne., mutta kyllähän toi rivaririin varmasti kymppitonneja maksaa, isommassa yhtiössä varmaan 6 numeroinen summa, jos omakotitalo on luokassa 10k€-30k€. Toki eiköhän nämä hoidu yhtiölainalla, joten vastike vähän nousee, kun omaa osuutta makselee pois.

Toivottavasti ei oo kattoremppa siksi tulossa, että se on alkanut vuotamaan. On meinaan varmasti myös umpi homeessa tämän seurauksena muutamassa vuodessa.

Eli halpaan asuntoon remppa on suhteessa kohtuullisen kallis, mutta kalliiseen asuntoon ei juuri mitään.

Kannattaa myös tarkastella sitä tehdyt remontit listaa ja pohtia asunnon iän mukaan, että näyttääkö se järkevältä vai onko seuraavassa yhtiökokouksessa tulossa kasa uusia remppoja.

 

[Panzo]

Toihan riippuu toki täysin talon/yhtiön koosta, katon tyypistä jne., mutta kyllähän toi rivaririin varmasti kymppitonneja maksaa, isommassa yhtiössä varmaan 6 numeroinen summa, jos omakotitalo on luokassa 10k€-30k€. Toki eiköhän nämä hoidu yhtiölainalla, joten vastike vähän nousee, kun omaa osuutta makselee pois.

Toivottavasti ei oo kattoremppa siksi tulossa, että se on alkanut vuotamaan. On meinaan varmasti myös umpi homeessa tämän seurauksena muutamassa vuodessa.

Eli halpaan asuntoon remppa on suhteessa kohtuullisen kallis, mutta kalliiseen asuntoon ei juuri mitään.

Kannattaa myös tarkastella sitä tehdyt remontit listaa ja pohtia asunnon iän mukaan, että näyttääkö se järkevältä vai onko seuraavassa yhtiökokouksessa tulossa kasa uusia remppoja.

Karkeasti tuo jaettaisiin 16 asunnon kesken, koska pari isompaa asuntoa. Näin katon paikan päällä, eikä pitäisi olla vuotanut. Suhteellisen karsean näköisessä kunnossa se on, koska käytetty jotakin lama-ajan uutta huippua. Talo rakennettu 90-luvun puolivälissä, johon on isketty sinkityn pellin päälle pvc muovipinnoite, joka nyt kivasti lohkeillut.

Putkiremontti oli muutamia vuosia takaperin jo tehty, joka hiukan hämmensi noin uudessa asunnossa, mutta kuulemma muutamassa kämpässä vettä oli pistevuotoina tiputellut. Muuten julkisivumaalaukset yms. tehty, eikä asuntoa tarvisi remppailla laisinkaan.

Kattorempan lisäksi tulossa on lämmönsiirtimen, linjasäätöventtiilien ja patteriventtiilien uusinta, jonka hinnasta ei ole kyllä mitään käryä.. Kattoremontin arvelinkin kyllä olevan vähintään sen 10keuroa.

Mietin vaan, että astunko ihan paskaan, kun noin paljon isoja remppoja tehty/tehtävänä noin "uudessa" asunnossa, vai tuotako tuo lama-ajan rakentaminen oli? Hintaluokka on aika tyypillinen tälle alueelle (120k-140k välillä).

 

[Juomatilaaja]

Karkeasti tuo jaettaisiin 16 asunnon kesken, koska pari isompaa asuntoa. Näin katon paikan päällä, eikä pitäisi olla vuotanut. Suhteellisen karsean näköisessä kunnossa se on, koska käytetty jotakin lama-ajan uutta huippua. Talo rakennettu 90-luvun puolivälissä, johon on isketty sinkityn pellin päälle pvc muovipinnoite, joka nyt kivasti lohkeillut.

Putkiremontti oli muutamia vuosia takaperin jo tehty, joka hiukan hämmensi noin uudessa asunnossa, mutta kuulemma muutamassa kämpässä vettä oli pistevuotoina tiputellut. Muuten julkisivumaalaukset yms. tehty, eikä asuntoa tarvisi remppailla laisinkaan.

Kattorempan lisäksi tulossa on lämmönsiirtimen, linjasäätöventtiilien ja patteriventtiilien uusinta, jonka hinnasta ei ole kyllä mitään käryä.. Kattoremontin arvelinkin kyllä olevan vähintään sen 10keuroa.

Mietin vaan, että astunko ihan paskaan, kun noin paljon isoja remppoja tehty/tehtävänä noin "uudessa" asunnossa, vai tuotako tuo lama-ajan rakentaminen oli? Hintaluokka on aika tyypillinen tälle alueelle (120k-140k välillä).

Pahempaa se 1980-luvun lopun asuntokupla-ajan rakentaminen taisi olla kuin lama-ajan rakentaminen.

Itseäni mietityttäisi pesuhuoneiden kunto. Jos niitä on vielä alkuperäisessä kunnossa talossa, niin voi varautua siihen vedeneristys on mitä on.

 

[PornReindeer]

Eräs rivitalo kiikarissa, mutta tulevia remontteja on vesikaton uusiminen. Paljonhan tuollaiseen kannattaa miettiä lisäkuluja?

Meillä oli lasku viime vuonna jotain rapiat 8 tuhatta (kokonaishinta 130-140t), tiilestä peltiin. Tampereella 16 asuntoa neljässä talossa, puolet kaksikerroksisia ja asunnot hieman limittäin, parveketta ja ulkovarastoa, eli olettaisin ettei halvin suorakaide rempattavaksi, mutta paljonko se sitten vaikuttaisi hintaan

En tiedä näkyykö yleinen rakentamisbuumi noissakin hinnoissa, me vältettiin tuo juuri sopivasti..

 

[JRan]

Itseäni mietityttäisi pesuhuoneiden kunto. Jos niitä on vielä alkuperäisessä kunnossa talossa, niin voi varautua siihen vedeneristys on mitä on.

Tämä on myös oikein hyvä pointti. Jos vedet on laskettu ~25v suoraan rakenteisiin, niin kyllä siinä saattaa hiukan olla yllätyksiä pinnan alla. 2000 vuosi taitaa olla tässä se leikkuri, jolloin vesieristeet on jo ollut lähempänä nyky määräyksiä, mutta toki näissäkin voi olla reikiä porattuna seinään miten sattuu.

Nykymääräysten mukaisen märkätilan tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Vuoden 1999 jälkeen kylpyhuoneisiin on tullut asentaa RakMK/C2-määräysten mukainen vedeneristys. Ennen vedeneristeenä on käytetty lähinnä kosteussivelyä, jonka käyttöikä oli vain 10-15 vuotta. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki ennen vuotta 1999 rakennetut märkätilat ovat käytännössä elinkaarensa päässä.

 

[Panzo]

Tämä on myös oikein hyvä pointti. Jos vedet on laskettu ~25v suoraan rakenteisiin, niin kyllä siinä saattaa hiukan olla yllätyksiä pinnan alla. 2000 vuosi taitaa olla tässä se leikkuri, jolloin vesieristeet on jo ollut lähempänä nyky määräyksiä, mutta toki näissäkin voi olla reikiä porattuna seinään miten sattuu.

Nykymääräysten mukaisen märkätilan tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Vuoden 1999 jälkeen kylpyhuoneisiin on tullut asentaa RakMK/C2-määräysten mukainen vedeneristys. Ennen vedeneristeenä on käytetty lähinnä kosteussivelyä, jonka käyttöikä oli vain 10-15 vuotta. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki ennen vuotta 1999 rakennetut märkätilat ovat käytännössä elinkaarensa päässä.

Pahempaa se 1980-luvun lopun asuntokupla-ajan rakentaminen taisi olla kuin lama-ajan rakentaminen.

Itseäni mietityttäisi pesuhuoneiden kunto. Jos niitä on vielä alkuperäisessä kunnossa talossa, niin voi varautua siihen vedeneristys on mitä on.

Ainoastaan pieni wc oli alkuperäisessä kunnossa, kylpyhuone oli laitettu uusiksi 10 vuotta sitten.
Muuten on aika tiptop kunnossa pl. nuo tulevat rempat.

Meillä oli lasku viime vuonna jotain rapiat 8 tuhatta (kokonaishinta 130-140t), tiilestä peltiin. Tampereella 16 asuntoa neljässä talossa, puolet kaksikerroksisia ja asunnot hieman limittäin, parveketta ja ulkovarastoa, eli olettaisin ettei halvin suorakaide rempattavaksi, mutta paljonko se sitten vaikuttaisi hintaan

En tiedä näkyykö yleinen rakentamisbuumi noissakin hinnoissa, me vältettiin tuo juuri sopivasti..

Tämä on jo hyvä osviitta! Kiitoksia.
Muutamaa asuntoa käynyt katsomassa ja muut kyllä lähti samantien ajatuksista pois, mutta tämä jäi mieleen positiivisessa mielessä.

 

[Juomatilaaja]

Ainoastaan pieni wc oli alkuperäisessä kunnossa, kylpyhuone oli laitettu uusiksi 10 vuotta sitten.
Muuten on aika tiptop kunnossa pl. nuo tulevat rempat.

Tässä kannattaa muistaa taloyhtiön vastuu kylpyhuoneista. Eli onko muissa asunnoissa kylpyhuoneissa pommeja, jotka räjähtää kaikkien osakkaiden käsiin yhteisvastuullisesti maksettavaksi.

 

[Panzo]

Tässä kannattaa muistaa taloyhtiön vastuu kylpyhuoneista. Eli onko muissa asunnoissa kylpyhuoneissa pommeja, jotka räjähtää kaikkien osakkaiden käsiin yhteisvastuullisesti maksettavaksi.

Miten voin selvittää, onko muut rempanneet kylpyhuoneet?

 

[Juomatilaaja]

Miten voin selvittää, onko muut rempanneet kylpyhuoneet?

Voisit vaikka haastatella taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa ja kysyä häneltä käsitystä taloyhtiön kylpyhuoneiden remonttitilanteesta sekä siitä, että onko niissä ilmennyt hänen näkemyksensä mukaan sellaisia riskejä, jotka voivat lisätä taloyhtiön kulueria merkittävästi lähivuosina. Vaikka et mitään 100 % luotettavaa vastausta saisikaan, niin jo vastaustapa kertoo paljon siitä, kuinka vastuullisesti taloyhtiössä on tuollaisia asioita mietitty.

 

[MJay]

Ensi viikolle sovittu kolmen pankin kanssa puhelu-/videoneuvottelut. Vähän tuntuu että eivät suostu vastaamaan selvään kysymykseeni tuon korkokattosopimuksemme ehdoista vaikka olen siitä suoraan kysynyt ja maininnut mitä meillä tuossa lukee ja toimittanut allekirjoitetun sopimuksenkin nykyiselle virkailijalle kenen kanssa tästä nyt väännetään. Sanoi kyllä jo aiemmin, että olisimme sitoutuneet korkokattoon sovituksi ajaksi kun sopimuksen allekirjoitimme, mutta sanoin ettei näin ymmärtääkseni tapauksessamme ole, koska irtisanomista ei ehdoissamme ole kielletty. Enää ei ole kysymyksiin vastannut kun kävin sopimuksemme läpi ja toimitin heille lisätietoja.

Edit. Ja nyt lainan perusmarginaali on kyllä jo riittävällä tasolla, tiputtivat nyt tuota 0,7 -> 0,55. Tiputtivat tuota viimeksi kaksi vuotta sitten alkuperäisestä 0,9 -> 0,7. Nyt on kuitenkin itsellä periaatepäätös että tuo korkosuojaus tulee lainasta lähtemään, joko helpolla tai sitten vaikean kautta. Pyydetään muutama kilpaileva tarjous nyt ainakin ja katsotaan muuttuuko suhtautuminen nykyisessä pankissa.

Nyt alustavasti saatu kaksi sen verran hyvää tarjousta, että sai hyvin vipuvartta OPn kanssa vääntämiseen. Katsotaan mitä vastaavat, kun luettelin heille ehdot millä asiakkuus säilyy heillä. Muussa tapauksessa alkaakin sitten selvittely mitä kaikkea pankkiasiakkuuden siirto käytännössä vaatii.

 

[Runtuu]

Op laittoi tarjouksen korkokatosta 14 vuodelle(käytännössä kiinteä kun katto 0.01%, marginaalin 0,531% ja katon hinnan 0,8% päälle) . Ajattelin tarttua 1.341% 14 vuodelle kuulostaa asialliselta omaan korvaan. 25v laina-aika.

Garantian hinta 75k puuttuvalle vakuudelle 3375€.

Ja tuohon MJay purku hommaan niin meillä lukee ainakin, että ei voida purkaa.

muut kokemukset:

s-pankki sijoitusasunnon taloyhtiönlainan myötä liikaa lainaa. = hylsy
Danske 0.47% ja 10 vuoden korkokatto 3% hinta 0,2%
Oma sp sekoilua yhteyshenkilön kanssa, en jaksanut soitella kolmatta kertaa perään.
Nordea lupaili, mutta eivät parissa viikossa saaneet tarjousta aikaan.

Op yhteyshenkilö 10/10, mukava palailla heille muutaman vuoden Danske hairahduksen jälkeen.

Ja kyseessä omakotitalo Pks kehyskunnassa.

 

[Juomatilaaja]

Op laittoi tarjouksen korkokatosta 14 vuodelle(käytännössä kiinteä kun katto 0.01%, marginaalin 0,531% ja katon hinnan 0,8% päälle) . Ajattelin tarttua 1.341% 14 vuodelle kuulostaa asialliselta omaan korvaan. 25v laina-aika.

Ei paha. Viime vuoden lopulla sain vastaavan 14 vuoden korkosuojaustarjouksen tasolla 0,6 %, kun 15 vuoden euroswapit oli samaan aikaan lähemmäs 0,1 % pakkasella. Muutama viikko sitten puolestaan tein vastaavan diilin tasolla 0,7 %, kun swapit oli tuolloin noin 0,1 plussalla. Nyt swapit on noin 0,3 % plussalla.

Ts. pitkien korkojen noustessa se pankin ja jälleenrahoittajansa kate näyttää supistuvan, kun vertailua tehdään tuohon 15 vuoden euroswapiin. Em. lukemissa se ero oli viime vuoden lopulla 0,7 %, tuolloin muutama viikko sitten 0,6 % ja sinun saamassasi tarjouksessa enää 0,5 %.

Ps. En tiedä onko tuo OP:ltä saamasi marginaalitarjous sidottuna korkokaton ottamiseen. Jos ei ole, kannattaa vielä tinkiä marginaalia alas sillä perusteella, että otat tuon korkosuojauksen. Mulle on sijoituskämppien kohdalla sanottukin ihan suoraan, että korkosuojauksen ottamalla marginaalia saa 0,1 % alas. Toisaalta, kun korkosuojasin oman kämppäni vanhan lainan, niin siinä yhteydessä ei enää marginaalikeskustelua saanut avattua, vaan kommenti oli että olemassa oleva 0,4 % marginaali on OP:n mielestä jo matala.

 

[Honey Baron]

Myyjä hyväksyi ehdollisen (kuntotarkastus ja lainaehto) ostotarjouksemme omakotitalosta. Välittäjä valmistelee esisopimuksen.

2009 rakennettu, oma tontti ja hyvässä kunnossa ainakin päältäpäin. Kunhan tuo kuntotarkastus menee kunnialla läpi, niin päästään jo tänä vuonna omaan kotiin.

Vähän pitää ehkä vielä pankin kanssa neuvotella, Nordealla oli niin surkeaa palvelua että kunhan OP laittaa vähän paremmaksi, niin otetaan sieltä.

 

[maustevoi]

Rivitalo 1991, hyvä hinta, ok sijainti ja tarjotakin kuulemma vielä saa.
Mutta.
Tupakanhaju, paha sellainen.
= Kaikki uusiksi, 75m2.
Mutta miten kaikki, pitääkö tyyliin levytkin seinissä vaihtaa ja taikka katon paneelit vaihtaa?
Onko toivoakaan saada järkevää?

Tästä voisi törkytarjouksen tehdä, tosin on kyllä törkeä tuo hajukin joten ei törkytarjous välttättä niin törkeä olekaan.

 

[MJay]

Nyt alustavasti saatu kaksi sen verran hyvää tarjousta, että sai hyvin vipuvartta OPn kanssa vääntämiseen. Katsotaan mitä vastaavat, kun luettelin heille ehdot millä asiakkuus säilyy heillä. Muussa tapauksessa alkaakin sitten selvittely mitä kaikkea pankkiasiakkuuden siirto käytännössä vaatii.

Ei lähtenyt OP kilpailemaan eivätkä vieläkään vastanneet suoriin kysymyksiini koskien korkosuojauksemme ehtoja. "Korkosuojausta me emme valitettavasti voi purkaa. " Marginaalin olisivat olleet valmiit tiputtamaan 0,5 %.

Nyt ovat Aktia ja S-Pankki tarjoustensa suhteen melko lähellä toisiaan, S-Pankki itse asiassa vielä kiristi omaa tarjoustaan ja alkaa vaikuttaa hyvinkin siltä, että asiakkuus heille siirtyy. Vakuusvajeen kattaminenkin onnistuu heidän rahastoihin säästämällä, eikä tarvitse ottaa maksullista lisävakuutta. Marginaali viimeisimmässä tarjouksessa 0,4 % ja toimitusmaksu 250e. Vaihtuu laina takaisin 25v, nyt oli noin 21v jäljellä, mutta katsoin että laskeneen korkotason takia lyhennyksen määrä pysyy tässä vaiheessa melko samana (nyt noin 680 e/kk, uudessa lainassa noin 635 e/kk), koska korkojen osuus tippuu selvästi. Lisätietona, että asunto (rivari vm. -85) pääkaupunkiseudulla ja lainan tarve melko tasan 200k, perheen nettotulot melko tasan 5k, kaksi lasta.

Tarjoukset pyydetty myös muista kaikista mahdollisista pankeista. Nordealta tuli tekstari etteivät ehdi tarjota. POPPankin tarjous oli todella heikko. Ålandsbankenilla pitäisi olla 100% vakuudet. Danskesta, Handelsbankenista, Hyposta ja Säästöpankista ei ole kuulunut mitään.

 

[eba]

Rivitalo 1991, hyvä hinta, ok sijainti ja tarjotakin kuulemma vielä saa.
Mutta.
Tupakanhaju, paha sellainen.
= Kaikki uusiksi, 75m2.
Mutta miten kaikki, pitääkö tyyliin levytkin seinissä vaihtaa ja taikka katon paneelit vaihtaa?
Onko toivoakaan saada järkevää?

Tästä voisi törkytarjouksen tehdä, tosin on kyllä törkeä tuo hajukin joten ei törkytarjous välttättä niin törkeä olekaan.

Varmaan jotain 2k-20k~ riippuen riittääkö joku tehokkaampi kemikaalipesu kaikille mahdollisille pinnoille yms, vai pitääkö lähteä oikeasti remppaamaan koko kämppä.

 

[Collusion]

Rivitalo 1991, hyvä hinta, ok sijainti ja tarjotakin kuulemma vielä saa.
Mutta.
Tupakanhaju, paha sellainen.
= Kaikki uusiksi, 75m2.
Mutta miten kaikki, pitääkö tyyliin levytkin seinissä vaihtaa ja taikka katon paneelit vaihtaa?
Onko toivoakaan saada järkevää?

Tästä voisi törkytarjouksen tehdä, tosin on kyllä törkeä tuo hajukin joten ei törkytarjous välttättä niin törkeä olekaan.

Tässä voisi toki kokeilla myös tilojen otsonointia vaikka huone kerrallaan. Se ei toki poista pinnoille pinttynyttä likaa/tervaa, mutta itse hajun määrää voisi saada vähennettyä merkittävästi, sillä pinnoilta irtovien hajumolekyylien määrä on aina rajallinen.

 

[lelfonso]

Rivitalo 1991, hyvä hinta, ok sijainti ja tarjotakin kuulemma vielä saa.
Mutta.
Tupakanhaju, paha sellainen.
= Kaikki uusiksi, 75m2.
Mutta miten kaikki, pitääkö tyyliin levytkin seinissä vaihtaa ja taikka katon paneelit vaihtaa?
Onko toivoakaan saada järkevää?

Tästä voisi törkytarjouksen tehdä, tosin on kyllä törkeä tuo hajukin joten ei törkytarjous välttättä niin törkeä olekaan.

Pahimmillaan tuossa on hiottava/vaihdettava ikkunankarmeja myöten kaikki pinnat jotka on savulle altistuneet.

 

[Kvarkki]

Kyllähän tuollainen voi olla ihan hyvä ostos, jos itsellä pysyy vasara kädessä ja myyjä on aidosti pakkoraossa. Mut hinnan puolesta saa kyllä olla sitten mieluusti sellainen, että teetettynäkin jäisit +-0 tulokseen alueen "normaaliin" kämppään nähden. Jos sitten selviät vähemmällä, niin plussaahan se vain on. Itse ehkä lähtisin vaihtamaan suosiolla pinnat, se on sitten ainakin varma tulos ja ei mene turhaan kokeiluihin aikaa/rahaa. Plus saat uudet pinnat, 90-luvun seinissä on jo varmasti "elämää" näkyvissä.

 

[tarzam]

Ei paha. Viime vuoden lopulla sain vastaavan 14 vuoden korkosuojaustarjouksen tasolla 0,6 %, kun 15 vuoden euroswapit oli samaan aikaan lähemmäs 0,1 % pakkasella. Muutama viikko sitten puolestaan tein vastaavan diilin tasolla 0,7 %, kun swapit oli tuolloin noin 0,1 plussalla. Nyt swapit on noin 0,3 % plussalla.

Ts. pitkien korkojen noustessa se pankin ja jälleenrahoittajansa kate näyttää supistuvan, kun vertailua tehdään tuohon 15 vuoden euroswapiin. Em. lukemissa se ero oli viime vuoden lopulla 0,7 %, tuolloin muutama viikko sitten 0,6 % ja sinun saamassasi tarjouksessa enää 0,5 %.

Ps. En tiedä onko tuo OP:ltä saamasi marginaalitarjous sidottuna korkokaton ottamiseen. Jos ei ole, kannattaa vielä tinkiä marginaalia alas sillä perusteella, että otat tuon korkosuojauksen. Mulle on sijoituskämppien kohdalla sanottukin ihan suoraan, että korkosuojauksen ottamalla marginaalia saa 0,1 % alas. Toisaalta, kun korkosuojasin oman kämppäni vanhan lainan, niin siinä yhteydessä ei enää marginaalikeskustelua saanut avattua, vaan kommenti oli että olemassa oleva 0,4 % marginaali on OP:n mielestä jo matala.

Itse olen ollut pankin ehdoilla ei ole neuvotteluvaraa ollut. Toki pieni asiakas olen. Välillä marginaali kovempi ja välillä alhaisempi.