Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Juomatilaaja]

Erikoisia nuo puheet korkojen suuremmasta noususta kun samalla noita korkoputkia tarjotaan kuitenkin 0,5-1,5% kokonaiskorolla. Eikai pankki noita myisi jos tiedossa on korkotason selkeä nousu jo suhteellisen lyhyen aikavälin näköpiirissä.

Sen enempää pankeilla kuin muillakaan tahoilla ei ole tietoa tulevaisuuden korkokehityksestä. Ainoastaan valistuneita arvauksia. Toisekseen, korkosuojaukset ovat pankeille lähinnä välitystuotteita, joista pankki nettoaa välityspalkkiolla ja jossa korkoriski on kolmannella taholla. Pankin siis kannattaa tarjota kaikissa tilanteissa korkosuojausta.

Korkosuojaus ei ole sijoitus vaan vakuutus. Jokaisen kannattaa sitten miettiä millaisia riskejä vastaan kannattaa suojautua. Kaikille riskeille voi laske todennäköisyysarvioita, ja jonkun suuruinen todennäköisyysarvio löytyy sillekin, että korot nousevat merkittävästi tulevina vuosina.

 

[Kvarkki]

Olet kyllä oikeassa siinä suhteen, että OKT rakentaminen kokoajan vähentyy Suomessa. 30-vuotiaat ostelee rivaritaloja paljon ja myös sen näkee niissä, että niitä rakennetaan paljon. Ihmisillä ei ole aikaa hoitaa omakotitaloja mutta arvostat "omaa" rauhaa, joten rivari on tähä monelle hyvä lähtökohta.

En minäkään juuri osannut mitään tehdä. Omakotitalo otettiin sisusta itse-valmiustasolla ja nyt autotallia tehty alusta asti itse. Toki isäukko on timpuri ammatiltaa, muttei hän välimatkan takia ole ollut kuin muutamia kertoja auttamassa.

Mutta konsulttiapu ollut puhelimessa kultaakin kalliimpaa.

Itse olen oppinut paljon rakentamisesta näinä 3vuotena, jota tämä projekti on ottanut suunnittelusta lähtien.

Rivari on kyllä omakotitalon ja kerrostalojen haittojen yhdistelmä, jonkunmoinen piha hoidettavana ja kusipäänaapurit jakaa seinän. Remppaaminen sinänsä monessa asiassa on helppoa ja ohjeita löytyy hyvin, jos uskaltaa aloittaa. Toki niille, jotka tuppaa jättää asiat kesken tai on sahannut sormensa puutyötunnilla en suosittele. Esim. salaojien tekeminen ei nyt mitään ihmeitä vaadi. Lähinnä nyt sen, että hommaa kaivurikuskin. Remonttien pyyntihinnat ovat aikamoisia.

Kaupassa käydessä silmiin osui Vesivekin mainos, että katto vesitiiviiksi päivässä tms. Rupesin pohtimaan, että onko se nyt oikeastaan etu/meriitti, kun väkisinkin tarkoittaa, että pohjatöissä joutuu oikomaan. Yleensä kattorempan kohteissa kun tuppaa siinä pohjan alla olevan kuitenkin jotain huomautettavaa. Kovin kummoista vauriokorjausta ei päivässä tehdä, jos aluskatteelle asti päivässä pitää saada.

 

[JSoi]

Mekin päästiin muuttamaan hiljattain ostamaamme omakotitaloon, eikä meilläkään ole suuremmin kokemusta remonttihommista. Talo on kuitenkin rakennettu 2008, joten isompia remppatarpeita ei vielä ole. Autotalli on keskeneräinen, joten siellä pääsee harjoittelemaan alkuun.

 

[Taneli-]

Erikoisia nuo puheet korkojen suuremmasta noususta kun samalla noita korkoputkia tarjotaan kuitenkin 0,5-1,5% kokonaiskorolla. Eikai pankki noita myisi jos tiedossa on korkotason selkeä nousu jo suhteellisen lyhyen aikavälin näköpiirissä.

Kannattaa nyt kuitenkin muistaa että jo ennen tätä foorumia Murossakin moni kertoili miten ei ehdottomasti kannata ottaa nyt asuntovelkaa, ihan kohta hinnat romahtavat ja lainojen korot raketoivat.

Nyt ollaan jo eri vuosikymmenellä mutta kyllähän se jos tarpeeksi pitkään jaksaa siellä vuokrakuutiossa vakuutella että negatiiviset korot kääntyvät plussan puolelle se tulee tapahtumaan. Jos ei vielä tämän vuosikymmenen aikana niin sitten seuraavan.

Tyly fakta on kuitenkin se että jos vertaa nyt esim. 10 vuoden takaisia asuntojen hintoja niin ylöspäinhän ne ovat menneet, asia minkä nämä maailmanlopun profeetat helposti unohtavat. Tosin he eivät halua ajatella asiaa pidemmän päälle (esim. paljonko on mennyt vuokriin 10 tai 20 vuoden aikana, jos maksavat niitä itse omista rahoistaan) koska silloin se oma elämä voisi joutua ehkä jopa arvioinnin alaiseksi ja tulla suru puseroon.

 

[Juomatilaaja]

Rivari on kyllä omakotitalon ja kerrostalojen haittojen yhdistelmä, jonkunmoinen piha hoidettavana ja kusipäänaapurit jakaa seinän. Remppaaminen sinänsä monessa asiassa on helppoa ja ohjeita löytyy hyvin, jos uskaltaa aloittaa. Toki niille, jotka tuppaa jättää asiat kesken tai on sahannut sormensa puutyötunnilla en suosittele. Esim. salaojien tekeminen ei nyt mitään ihmeitä vaadi. Lähinnä nyt sen, että hommaa kaivurikuskin. Remonttien pyyntihinnat ovat aikamoisia.

Kaupassa käydessä silmiin osui Vesivekin mainos, että katto vesitiiviiksi päivässä tms. Rupesin pohtimaan, että onko se nyt oikeastaan etu/meriitti, kun väkisinkin tarkoittaa, että pohjatöissä joutuu oikomaan. Yleensä kattorempan kohteissa kun tuppaa siinä pohjan alla olevan kuitenkin jotain huomautettavaa. Kovin kummoista vauriokorjausta ei päivässä tehdä, jos aluskatteelle asti päivässä pitää saada.

No jaa. Itsellä on tällainen useamman asunnon järjestely, johon sisältyy sekä kerrostalo- ja rivitalo-asumista. Minä olen kyllä jälkimmäisestä löytänyt sitä kaipaamaani rauhaa, ja naapurustoonkaan ei eksy ns. ongelmallisia tapauksia siinä määrin kuin kerrostaloissa. Oma pihapläntti on mukava lisä asumisviihtyvyyteen ja samaten sellainen sauna, jossa oikeasti ilmakin vaihtuu.

Mutta ei kahta sanaa, jos minä hallitsisin edes jollain tasolla perusremonttien teon, niin omakotitaloonhan minä suuntaisin. Oma piha on kivempi kuin oma pihaosuus, ja puukiuas on kivempi kuin sähkökiuas. Noin esimerkkeinä. Mutta näillä mennään ja tällä remonttiosaamisella (eli osaamattomuudella) koen nykyiset asumiskuviot jokseenkin parhaina mahdollisina itselleni.

 

[Teräsmiäs]

Kaupassa käydessä silmiin osui Vesivekin mainos, että katto vesitiiviiksi päivässä tms. Rupesin pohtimaan, että onko se nyt oikeastaan etu/meriitti, kun väkisinkin tarkoittaa, että pohjatöissä joutuu oikomaan. Yleensä kattorempan kohteissa kun tuppaa siinä pohjan alla olevan kuitenkin jotain huomautettavaa. Kovin kummoista vauriokorjausta ei päivässä tehdä, jos aluskatteelle asti päivässä pitää saada.

Meillä kattopintaa autotallissa kattopinta-ala 122m2.

Tehtiin ruoteet 32x100mm VL/SL. Isäukko sahasi, eikä katsonut mittoja vaan hoiti päästä, eli ei käynyt katolla mittaamassa, mutta silti tavara oli just mitä pitää ja kun itselle tekee niin haluankin ettei oiota.
Silti tuli tavaraa jatkuvasti katto viereen odottamaan. Ei ollut tuulista, eli aluskate oli helppo laittaa.

Appiukko ja minä olimme katolla ja molemmilla omat runkonaulaimet ja koko hommassa meni 14h taukoinee eli ei tehty päivässä, toki kaksi erillistä kattoa erissä tasossa eli jos 122m2 katto on yhteinäinen niin onnistuu helposti päivässä.

Osa ei tee kunnolla ruoteita ja myös jotkut ei laita ollenkaan tosiaan ilmaväliä.

 

[Charlie Glide]

Ekologinen ajattelu on ilman muuta kannatettavaa. Mutta silti laina-asioita miettiessä kannattaa muistaa. että jos teet mittavan rempan vaikka peruskorjaamattomaan 1960-luvun omakotitaloon, niin remontin jälkeenkin se on edelleen 1960-luvun omakotitalo. Ja se taas tarkoittaa sitä, että ulkopuolisella teetetyn remontin saaminen talon arvoon voi olla kohtuullisen haasteellista. Ja edelleen, se on taas vähintäänkin ongelmallista jos asunnon markkina-arvo olisi vähäisempi kuin asuntolainan suuruus.

Riippuu mitä tekee ja riippuu todella paljon siitä missä tällainen talo sijaitsee, mutta kyllä asunnon hinnassa on vissi ero onko se peruskuntoinen vaiko laitettu ammattilaisen toimesta. Kovin moni ei edes halua remonttikohdetta hankkia.

Mekin laskettiin että tuolla sijainnilla mistä remonttikohde ostettiin tuottaa kyllä remppaan sijoitetun euron takaisin.

 

[Taneli-]

Kuinka isona riskinä pidätte asunnon ostamista 1979 valmistuneesta rivitaloyhtiöstä, jossa on tapahtunut muutamia märkätilojen kosteusvaurioita viimevuosina? Myytävä asunto on vasta pinta- ja sähkörempattu ja kylpyhuone/sauna on saneerattu.

Poimintoja taloyhtiön remonteista:

• 2000 - Huopakate ja vesikourut (vesikaton tarkastus 2019)
• 2008 - Ulko-ovet ja lukot
• 2009 - Yhden rakennuksen viemäriputki
• 2009 - Huoltomaalauksia
• 2013 - Sokkelin kunnostus

Suunnitelmissa vesikaton tarkastus, huoltomaalauksia ja sokkelin ongelmakohtien arviointia.

Minkälaista remppaa olisi mahdollisesti odotettavissa seuraavan kymmenen vuoden aikana? Itsellä tuli mieleen ikkunat ja loppujen remppaamattomien märkien tilojen saneeraus. Kuinka isosta operaatiosta tyypillisesti puhutaan kun viemäri- ja käyttövesiputkia rempataan rivitalossa?

Yleensä vesi ja viemäröinti tehdään noin 50-60v sisällä / jälkeen / aikoihin. Se että nyt on alkanut tulla kosteusvaurioita / onnettomuuksia tuolla osastolla viittaa vahvasti siihen että jos yhtiö teettäisi nyt 10v suunnitelman se varmaankin jo sisältäisi tuon remontin (mikä on kohtuullisen iso raha kuitenkin). Toki tuo on yksilöillistä ja muistaakseni 90-luvulla tuotiin Puolasta putkia jotka menivät todella nopeasti hajalle joten se remontti voi tulla nopeamminkin vastaan.

Voit itse katsoa miten putket on vedetty siellä (jos pääset esittelyyn). Mikäli ns. pintavetona eikä ole useampia kerroksia käytössä noiden putkien uusiminen ei ole ollenkaan paha rasti, kuten esim. kerrostaloissa missä ne on yleensä ihan rakennustavasta johtuen tehty pintojen sisälle ja kulkevat kerroksesta toiseen.

Täältä voi katsoa hieman lisää asiasta: Putkiremontti eli linjasaneeraus - Talokummi
Nopeasti katsoen jos pintavetoa niin noin 100-200€ / neliö eli halvimmillaan 100m2 rivitalokämpässä jonkun 10-20k mutta jos on perinteisestä kyse päästään 50-80 000€ hintahaarukkaan mikä nostaa hintaa jo jonkun verran.

Edit: ikkunat eivät ole kalliita: hinta noin 100m2 kämppään noin 3000€ eli se ei ole paha rasti ja työnä (rivitalossa, lasit maantasolla, avattavat ja nykyiset standardit täyttävät) nopea yhden päivän (muutaman tunnin) homma per asunto. Toki se hinta tulee kalliimmaksi jos ottaa sen kuukausittaisena maksuna seuraavat X vuotta (korot).

 

[Kvarkki]

Kuinka isona riskinä pidätte asunnon ostamista 1979 valmistuneesta rivitaloyhtiöstä, jossa on tapahtunut muutamia märkätilojen kosteusvaurioita viimevuosina? Myytävä asunto on vasta pinta- ja sähkörempattu ja kylpyhuone/sauna on saneerattu.

Poimintoja taloyhtiön remonteista:

• 2000 - Huopakate ja vesikourut (vesikaton tarkastus 2019)
• 2008 - Ulko-ovet ja lukot
• 2009 - Yhden rakennuksen viemäriputki
• 2009 - Huoltomaalauksia
• 2013 - Sokkelin kunnostus

Suunnitelmissa vesikaton tarkastus, huoltomaalauksia ja sokkelin ongelmakohtien arviointia.

Minkälaista remppaa olisi mahdollisesti odotettavissa seuraavan kymmenen vuoden aikana? Itsellä tuli mieleen ikkunat ja loppujen remppaamattomien märkien tilojen saneeraus. Kuinka isosta operaatiosta tyypillisesti puhutaan kun viemäri- ja käyttövesiputkia rempataan rivitalossa?

Sokkelin kunnostus ja varsinkin ongelmakohtien arviointi kyllä nostaa itsellä punaisen lipun ylös välittömästä. Mitä siellä on tehty ja minkälainen se sokkelin rakenne on? Jos sokkelisssa on ollut kosteusongelmia isommalla alueella, niin suorilta lähtisin seuraavaa kohdetta kohti. Muutenkin tuon aikakauden talot tuppaavat olemaan houkuttelevia lähinnä hintansa puolesta. Putkistojen vaihdosta isäinnöitsijä tietänee tuon yhden rempan perusteella, mutta asuntokohtaisesti toki seuraukset voivat olla arvaamattomat. Todennäköisesti seinien sisästä putket hyppää pintoihin ja siinähän sitten teet uudet pinnat. Kylppärikin voi räjähtää uusiksi, jos (viemäri)putkia ei ole rempan yhteydessä sopivasti vaihdeltu varuiksi. 10 vuotta sitten jo ekat viemärit hajonneet, ei hyvä. Lämmitysjärjestelmän ja ilmastoinnin kunto? Huopakate on tasaisen vauhdin taulukolla vaihtokunnossa, toki 2000 pistetyt voi olla materiaaleiltaan paremmat, mutta en pidättäisi hengitystä.

En ostais. Vaikuttaa just siltä, että joku innoissaan ostanut kämpän ja tehnyt pakolliset pinta- ja sähkörempat siinä samalla ja nyt huomannut paskan osuvan kohta tuulettimeen. Yrittää myydä pois, kun turhaan tehdyistä pinnoista saa vielä jotain.

 

[Juomatilaaja]

Kannattaa nyt kuitenkin muistaa että jo ennen tätä foorumia Murossakin moni kertoili miten ei ehdottomasti kannata ottaa nyt asuntovelkaa, ihan kohta hinnat romahtavat ja lainojen korot raketoivat.

Nyt ollaan jo eri vuosikymmenellä mutta kyllähän se jos tarpeeksi pitkään jaksaa siellä vuokrakuutiossa vakuutella että negatiiviset korot kääntyvät plussan puolelle se tulee tapahtumaan. Jos ei vielä tämän vuosikymmenen aikana niin sitten seuraavan.

Tyly fakta on kuitenkin se että jos vertaa nyt esim. 10 vuoden takaisia asuntojen hintoja niin ylöspäinhän ne ovat menneet, asia minkä nämä maailmanlopun profeetat helposti unohtavat. Tosin he eivät halua ajatella asiaa pidemmän päälle (esim. paljonko on mennyt vuokriin 10 tai 20 vuoden aikana, jos maksavat niitä itse omista rahoistaan) koska silloin se oma elämä voisi joutua ehkä jopa arvioinnin alaiseksi ja tulla suru puseroon.

Mä olen nyt itse kolmella vuosikymmenellä elänyt tätä asuntovelallisen elämää. Aina ennen olen vannonut lyhyiden muuttuvien korkojen nimeen. Nyt korkosuojaan lainat pitkälle. Siis niin pitkälle, että taloyhtiölainoissakin saarnaan korkosuojausten puolesta.

Muutos liittyy totta kai osittain muutoksiin omassa velkaantumisessani: nyt kun asuntoja on monta ja lainaa omiin vuosituloihin nähden aiempaa enemmän, kannattaa riskeiltä suojautua entistä enemmän. Mutta on myös maailma muuttunut vaikka siinä kymmenessä vuodessa. Ensinnäkin korkosuojauksen hinta on ihan naurettava vielä muutaman vuoden takaiseen hinnoitteluun nähden. Toisekseen, ainakin itselleni on entistä hankalampaa esittää edes valistuneita arvauksia siitä, mihin tämä harjoitettu rahapolitiikka tulee euroalueellakin johtamaan.

 

[Juomatilaaja]

Sokkelin kunnostus ja varsinkin ongelmakohtien arviointi kyllä nostaa itsellä punaisen lipun ylös välittömästä. Mitä siellä on tehty ja minkälainen se sokkelin rakenne on? Jos sokkelisssa on ollut kosteusongelmia isommalla alueella, niin suorilta lähtisin seuraavaa kohdetta kohti. Muutenkin tuon aikakauden talot tuppaavat olemaan houkuttelevia lähinnä hintansa puolesta. Putkistojen vaihdosta isäinnöitsijä tietänee tuon yhden rempan perusteella, mutta asuntokohtaisesti toki seuraukset voivat olla arvaamattomat. Todennäköisesti seinien sisästä putket hyppää pintoihin ja siinähän sitten teet uudet pinnat. Kylppärikin voi räjähtää uusiksi, jos (viemäri)putkia ei ole rempan yhteydessä sopivasti vaihdeltu varuiksi. 10 vuotta sitten jo ekat viemärit hajonneet, ei hyvä. Lämmitysjärjestelmän ja ilmastoinnin kunto? Huopakate on tasaisen vauhdin taulukolla vaihtokunnossa, toki 2000 pistetyt voi olla materiaaleiltaan paremmat, mutta en pidättäisi hengitystä.

En ostais. Vaikuttaa just siltä, että joku innoissaan ostanut kämpän ja tehnyt pakolliset pinta- ja sähkörempat siinä samalla ja nyt huomannut paskan osuvan kohta tuulettimeen. Yrittää myydä pois, kun turhaan tehdyistä pinnoista saa vielä jotain.

Kyllä tuon ajan kohteissa monesti houkuttelee moni muukin asia kuin hinta. Itse olen katsellut monesti kuolaten monia 1970-luvun rivareita, joiden väljä rakentaminen, isot pihat ja usein loistavat sijainnit asuinalueilla houkuttelevat paljonkin. Mutta tosiaan, mainitsemasi syyt ovat saaneet pysymään tuollaisista kohteista kaukana. Mielestäni rivareissa kannattaa katse suunnata 2000-luvun tuotantoon. Silloin monet pahimmat riskirakenteet ovat poissa kuvioista, märkätilat on rakennettu nykyaikaisin määräyksin, paloturvallisuus ja äänieristys on nykyaikaa jne.

Toki monia muitakin asioita kannattaa miettiä kuin rakennusmääräyksiä. Yleisesti esim. on tiedosssa, että 1980-luvun lopulla rakennettiin keskimääräisesti huonompia taloja kuin muutamaa vuotta aikaisemmin. Ja se taas johtuu 1980-luvun kuumentuneista asuntomarkkinoista, jonka myötä alalle tuli monenlaisia toimijoita ja hommat tehtiin kiireellä alta pois.

 

[Mika!]

Riippuu mitä tekee ja riippuu todella paljon siitä missä tällainen talo sijaitsee, mutta kyllä asunnon hinnassa on vissi ero onko se peruskuntoinen vaiko laitettu ammattilaisen toimesta. Kovin moni ei edes halua remonttikohdetta hankkia.

Mekin laskettiin että tuolla sijainnilla mistä remonttikohde ostettiin tuottaa kyllä remppaan sijoitetun euron takaisin.

Tavallisen tallaajan on paljon helpompi saada asuntolainaa 300K€ rempattuun taloon, kun 150K€ taloon ja 100K€ sen rempaamiseen.

 

[Taneli-]

Muutos liittyy totta kai osittain muutoksiin omassa velkaantumisessani: nyt kun asuntoja on monta ja lainaa omiin vuosituloihin nähden aiempaa enemmän, kannattaa riskeiltä suojautua entistä enemmän.

Toki tämä on tärkeä pointti. JOS pystyy laskemaan että esim. maksamalla "hieman enempi" (tai vaikka laittamalla puskurivarastoon) esim. 3-5 vuoden sisällä lopun aikaa kuukausittainen erä (sen loput 20v esim.) menisi esim. alle 500€ nykyisellä korolla niin en hirveästi tuskailisi. (Edelleen halvempi kuin vuokra vaikka korot nousisivat 5% rasitukseen tms)

Mutta jos pystyy jo nyt laskemaan että hinta on vaikka ~1500€ max per kuukausi (0.6% marginaalilla ja 0.4% korolla) mutta leikin joutuu jättämään kesken jos korot nousevat esim. sinne 2.5% päälle (1917€/kk, 5% korolla kuukausierä jo lähes 2500€) tällöin lainan määrä olisi 400 000€.

 

[Charlie Glide]

Tavallisen tallaajan on paljon helpompi saada asuntolainaa 300K€ rempattuun taloon, kun 150K€ taloon ja 100K€ sen rempaamiseen.

Se tuli kyllä huomattua omassa projektissa. Vaati hieman vakuusjärjestelyjä. Siksi mielestäni ASP saisi kattaa myös remontoinnin, ainakin tapauskohtaisesti.

 

[Kvarkki]

Meillä kattopintaa autotallissa kattopinta-ala 122m2.

Tehtiin ruoteet 32x100mm VL/SL. Isäukko sahasi, eikä katsonut mittoja vaan hoiti päästä, eli ei käynyt katolla mittaamassa, mutta silti tavara oli just mitä pitää ja kun itselle tekee niin haluankin ettei oiota.
Silti tuli tavaraa jatkuvasti katto viereen odottamaan. Ei ollut tuulista, eli aluskate oli helppo laittaa.

Appiukko ja minä olimme katolla ja molemmilla omat runkonaulaimet ja koko hommassa meni 14h taukoinee eli ei tehty päivässä, toki kaksi erillistä kattoa erissä tasossa eli jos 122m2 katto on yhteinäinen niin onnistuu helposti päivässä.

Osa ei tee kunnolla ruoteita ja myös jotkut ei laita ollenkaan tosiaan ilmaväliä.

Vesivekin pitäisi ensin purkaa vanhat pois, jonkun tiilikaton repiminen alas ei tapahtu ihan tuosta vain. Peltikatossakin lienee oma työnsä, ei ole kokemusta. Vanhasta rintsikasta kannattaisi ottaa alushuopa pois ennen uusia rakenteita, ihme on jos piipun vierestä ja räystäiltä ei löydy korjattavaa. Huopanaularivienkin kohdalta lieen vaihtokunnossa laudat. Siihen sitten vielä uuden katon rakenteet kuntoon ja aluskate päälle. Reippaitakin miehiltä kunnolla tehden päivässä urakoituna aika homma.

 

[zepi]

Vain tarjontaa suurempi kysyntä nostaa hintoja.

Helsingissä ASP-lainan enimmäismäärä nousee 185 000e -> 215 000e. Mitä luulet tapahtuvan 240 000e asuntojen kysynnälle kun ASP-lainalla ostamista miettineet voivatkin harkita sen ostamista, siinä missä aikaisemmin se ei onnistunut?

Kysyntä tuon hintaisiin kämppiin nousee, joka nostaa hintoja...

 

[Juomatilaaja]

Helsingissä ASP-lainan enimmäismäärä nousee 185 000e -> 215 000e. Mitä luulet tapahtuvan 240 000e asuntojen kysynnälle kun ASP-lainalla ostamista miettineet voivatkin harkita sen ostamista, siinä missä aikaisemmin se ei onnistunut?

Kysyntä tuon hintaisiin kämppiin nousee, joka nostaa hintoja...

Kyllä, jos tarjonta ei vastaa lisääntyvään kysyntään, hinnat todennäköisesti nousevat. Niin käynee Helsingissä. Monilla muilla paikkakunnilla tilanne on toinen.

Asiasta toiseen, mieleeni putkahti yht´äkkiä takavuosien uutisointi Valkeakoskelle rakennetusta kerrostalosta, jonka kämppien myynti oli kauniisti sanottuna haastavaa. Pakko oli googlettaa nykytilanne. Talo on ollut valmiina yli kaksi vuotta ja yhä edelleen 41 asunnosta on 30 uusina kohteina myynnissä: Asunto Oy Valkeakosken Kuohu - OP Koti Myydyt asunnot ovat suurelta osin niitä, jotka menivät jo rakentamis- tai valmistumisvaiheessa kaupaksi. Ainakaan viimeiseen noin puoleen vuoteen ei ole myyty yhtään asuntoa. Kämpät ovat tyhjillään, niihin ei ole otettu edes vuokralaisia, ja hintapyynnöistä ei ole tingitty euroakaan.

Muistaakseni rakentajana oli joku uusi toimija, ja yhtiölainojen lyhennysvapaa on tainnut juuri päättyä. Mielenkiintoista nähdä mitä tuossa tarinassa seuraavaksi tapahtuu. Realistiselta skenaariolta ei kuulosta se, että rakentaja maksaa jatkossa tyhjistä kämpistä 30 x yhtiölainalyhennyksiä + hoitovastikkeita päälle. Ja kämppien hintataso on sellainen, että ne eivät välttämättä menisi ihan heti kaupaksi sellaisellakaan hinnalla, joka kattaisi yhtiölainat + myyntikustannukset.

Joko tuollaisissa kohteissa aletaan näkemään tilaneita, joissa korkeiden yhtiölainaosuuksien riskit realisoituvat osakkaille?

 

[Teräsmiäs]

Vesivekin pitäisi ensin purkaa vanhat pois, jonkun tiilikaton repiminen alas ei tapahtu ihan tuosta vain. Peltikatossakin lienee oma työnsä, ei ole kokemusta. Vanhasta rintsikasta kannattaisi ottaa alushuopa pois ennen uusia rakenteita, ihme on jos piipun vierestä ja räystäiltä ei löydy korjattavaa. Huopanaularivienkin kohdalta lieen vaihtokunnossa laudat. Siihen sitten vielä uuden katon rakenteet kuntoon ja aluskate päälle. Reippaitakin miehiltä kunnolla tehden päivässä urakoituna aika homma.

Sitä koitin kaunisti vihjaista, että vaikka olisi neljäkin miestä ei tuo vaan ole mahdollista.

Toki jos katto on 10m2 ja se on huopakatto, niin onnistuu jos on neljä ammattilaista (nyt vähä kevennystä).

Mutta tosiaan huopakatto tehdään monesti niin, että ruode vaan lyödään kiinni vanhan huovan päälle ja thät's it.

Tiilikatto ei onnistu ikinä päivässä vaikka olis 10kpl äijää, koska ei katolle vaan mahdu tuohuamaan.

 

[Mikkos]

Kyllä, jos tarjonta ei vastaa lisääntyvään kysyntään, hinnat todennäköisesti nousevat. Niin käynee Helsingissä. Monilla muilla paikkakunnilla tilanne on toinen.

Asiasta toiseen, mieleeni putkahti yht´äkkiä takavuosien uutisointi Valkeakoskelle rakennetusta kerrostalosta, jonka kämppien myynti oli kauniisti sanottuna haastavaa. Pakko oli googlettaa nykytilanne. Talo on ollut valmiina yli kaksi vuotta ja yhä edelleen 41 asunnosta on 30 uusina kohteina myynnissä: Asunto Oy Valkeakosken Kuohu - OP Koti Myydyt asunnot ovat suurelta osin niitä, jotka menivät jo rakentamis- tai valmistumisvaiheessa kaupaksi. Ainakaan viimeiseen noin puoleen vuoteen ei ole myyty yhtään asuntoa. Kämpät ovat tyhjillään, niihin ei ole otettu edes vuokralaisia, ja hintapyynnöistä ei ole tingitty euroakaan.

Muistaakseni rakentajana oli joku uusi toimija, ja yhtiölainojen lyhennysvapaa on tainnut juuri päättyä. Mielenkiintoista nähdä mitä tuossa tarinassa seuraavaksi tapahtuu. Realistiselta skenaariolta ei kuulosta se, että rakentaja maksaa jatkossa tyhjistä kämpistä 30 x yhtiölainalyhennyksiä + hoitovastikkeita päälle. Ja kämppien hintataso on sellainen, että ne eivät välttämättä menisi ihan heti kaupaksi sellaisellakaan hinnalla, joka kattaisi yhtiölainat + myyntikustannukset.

Joko tuollaisissa kohteissa aletaan näkemään tilaneita, joissa korkeiden yhtiölainaosuuksien riskit realisoituvat osakkaille?

Rahat taskuun, rakentaja konkkaan, veronmaksajat maksumieheksi.

 

[Kvarkki]

Sitä koitin kaunisti vihjaista, että vaikka olisi neljäkin miestä ei tuo vaan ole mahdollista.

Toki jos katto on 10m2 ja se on huopakatto, niin onnistuu jos on neljä ammattilaista (nyt vähä kevennystä).

Mutta tosiaan huopakatto tehdään monesti niin, että ruode vaan lyödään kiinni vanhan huovan päälle ja thät's it.

Tiilikatto ei onnistu ikinä päivässä vaikka olis 10kpl äijää, koska ei katolle vaan mahdu tuohuamaan.

Juu, ymmärsin. Mahtaiskohan joku kattotoimittaja uskaltaa mainostaa, että "emme tee päivässä suojaan vaan kunnolla" Saattoi siellä Vesivekillä toki olla joku "jopa päivässä" rajoitus pienellä kirjattuna.

 

[IcyT]

Yleensä vesi ja viemäröinti tehdään noin 50-60v sisällä / jälkeen / aikoihin. Se että nyt on alkanut tulla kosteusvaurioita / onnettomuuksia tuolla osastolla viittaa vahvasti siihen että jos yhtiö teettäisi nyt 10v suunnitelman se varmaankin jo sisältäisi tuon remontin (mikä on kohtuullisen iso raha kuitenkin). Toki tuo on yksilöillistä ja muistaakseni 90-luvulla tuotiin Puolasta putkia jotka menivät todella nopeasti hajalle joten se remontti voi tulla nopeamminkin vastaan.

Voit itse katsoa miten putket on vedetty siellä (jos pääset esittelyyn). Mikäli ns. pintavetona eikä ole useampia kerroksia käytössä noiden putkien uusiminen ei ole ollenkaan paha rasti, kuten esim. kerrostaloissa missä ne on yleensä ihan rakennustavasta johtuen tehty pintojen sisälle ja kulkevat kerroksesta toiseen.

Täältä voi katsoa hieman lisää asiasta: Putkiremontti eli linjasaneeraus - Talokummi
Nopeasti katsoen jos pintavetoa niin noin 100-200€ / neliö eli halvimmillaan 100m2 rivitalokämpässä jonkun 10-20k mutta jos on perinteisestä kyse päästään 50-80 000€ hintahaarukkaan mikä nostaa hintaa jo jonkun verran.

Edit: ikkunat eivät ole kalliita: hinta noin 100m2 kämppään noin 3000€ eli se ei ole paha rasti ja työnä (rivitalossa, lasit maantasolla, avattavat ja nykyiset standardit täyttävät) nopea yhden päivän (muutaman tunnin) homma per asunto. Toki se hinta tulee kalliimmaksi jos ottaa sen kuukausittaisena maksuna seuraavat X vuotta (korot).

Sokkelin kunnostus ja varsinkin ongelmakohtien arviointi kyllä nostaa itsellä punaisen lipun ylös välittömästä. Mitä siellä on tehty ja minkälainen se sokkelin rakenne on? Jos sokkelisssa on ollut kosteusongelmia isommalla alueella, niin suorilta lähtisin seuraavaa kohdetta kohti. Muutenkin tuon aikakauden talot tuppaavat olemaan houkuttelevia lähinnä hintansa puolesta. Putkistojen vaihdosta isäinnöitsijä tietänee tuon yhden rempan perusteella, mutta asuntokohtaisesti toki seuraukset voivat olla arvaamattomat. Todennäköisesti seinien sisästä putket hyppää pintoihin ja siinähän sitten teet uudet pinnat. Kylppärikin voi räjähtää uusiksi, jos (viemäri)putkia ei ole rempan yhteydessä sopivasti vaihdeltu varuiksi. 10 vuotta sitten jo ekat viemärit hajonneet, ei hyvä. Lämmitysjärjestelmän ja ilmastoinnin kunto? Huopakate on tasaisen vauhdin taulukolla vaihtokunnossa, toki 2000 pistetyt voi olla materiaaleiltaan paremmat, mutta en pidättäisi hengitystä.

En ostais. Vaikuttaa just siltä, että joku innoissaan ostanut kämpän ja tehnyt pakolliset pinta- ja sähkörempat siinä samalla ja nyt huomannut paskan osuvan kohta tuulettimeen. Yrittää myydä pois, kun turhaan tehdyistä pinnoista saa vielä jotain.

Kyllä tuon ajan kohteissa monesti houkuttelee moni muukin asia kuin hinta. Itse olen katsellut monesti kuolaten monia 1970-luvun rivareita, joiden väljä rakentaminen, isot pihat ja usein loistavat sijainnit asuinalueilla houkuttelevat paljonkin. Mutta tosiaan, mainitsemasi syyt ovat saaneet pysymään tuollaisista kohteista kaukana. Mielestäni rivareissa kannattaa katse suunnata 2000-luvun tuotantoon. Silloin monet pahimmat riskirakenteet ovat poissa kuvioista, märkätilat on rakennettu nykyaikaisin määräyksin, paloturvallisuus ja äänieristys on nykyaikaa jne.

Toki monia muitakin asioita kannattaa miettiä kuin rakennusmääräyksiä. Yleisesti esim. on tiedosssa, että 1980-luvun lopulla rakennettiin keskimääräisesti huonompia taloja kuin muutamaa vuotta aikaisemmin. Ja se taas johtuu 1980-luvun kuumentuneista asuntomarkkinoista, jonka myötä alalle tuli monenlaisia toimijoita ja hommat tehtiin kiireellä alta pois.

Kiitos vastauksista! Vahvistitte omia pahaenteisiä tuntemuksia kyseisestä kohteesta. Lähtökohtaisesti haussa hieman lyhyemmän aikavälin (n. 5 vuotta) asumusta, joten parempi jättää tämä välistä ja etsiä uudempi kohde, jossa olisi tiedossa huoletonta asumista ja säilyttäisi arvonsa paremmin.

 

[Teräsmiäs]

Kiitos vastauksista! Vahvistitte omia pahaenteisiä tuntemuksia kyseisestä kohteesta. Lähtökohtaisesti haussa hieman lyhyemmän aikavälin (n. 5 vuotta) asumusta, joten parempi jättää tämä välistä ja etsiä uudempi kohde, jossa olisi tiedossa huoletonta asumista ja säilyttäisi arvonsa paremmin.

Pysyykö vasara ja naulain kädessä? Itse yrittäisin etsiä aika peruskuntoista ja tekisin itse, samalla saisi arvonnousua.

 

[Henesuo]

Kun olette kilpailuttaneet lainan niin millainen on marginaali ollut OP:lla verrattuna muihin pankkeihin? Viime lainankilpailutuskierroksella tarjosivat aina marginaalia kaavalla: muiden pankkien marginaali+ heidän bonuksien prosentti. Pahoin pelkään, että tällä kierroksella sama juttu. Mikä järki kun maksan omat "bonukset" korkeammassa marginaalissa vai haksahtaako jotkut näihin niin tuputetaan tai sitten tämä on joku paikallinen erikoisuus (Länsi-Suomen OP)?

 

[Jabstatic]

Kun olette kilpailuttaneet lainan niin millainen on marginaali ollut OP:lla verrattuna muihin pankkeihin? Viime lainankilpailutuskierroksella tarjosivat aina marginaalia kaavalla: muiden pankkien marginaali+ heidän bonuksien prosentti. Pahoin pelkään, että tällä kierroksella sama juttu. Mikä järki kun maksan omat "bonukset" korkeammassa marginaalissa vai haksahtaako jotkut näihin niin tuputetaan tai sitten tämä on joku paikallinen erikoisuus (Länsi-Suomen OP)?

Vastaava kokemus minullakin, kun tässä alkuvuodesta kilpailutin asuntolainan.
4 muun pankin tarjotut marginaalit välillä 0,40-0,45 - Helsingin OP:n 0,512 %. En ottanut toiselle kierrokselle, joten en tiedä olisivatko parantaneet tarjoustaan.

 

[IcyT]

Kuinka paljon olette laskeneet arvoa OP:n bonuksille suhteessa marginaaliin? Kuinka kilpailukykyisiä Pohjolan vakutuukset hinnaltaan ovat näin yleisesti?

 

[Teräsmiäs]

Kuinka paljon olette laskeneet arvoa OP:n bonuksille suhteessa marginaaliin? Kuinka kilpailukykyisiä Pohjolan vakutuukset hinnaltaan ovat näin yleisesti?

OP sanoo, että verrallinen on jopa 0,25% mutten tähä paskapuheeseen usko, mutta itse olen laskenut 0,10% mukaan.
Koska myös lähtökohtaisesti joku toinen vakuutusyhtiö on huomattavasti halvempi.

Tällä hetkellä OP:ssa on kaikki vakuutukset, mutta voisi hyvin pitää pari vuotta taukoa ja taas ottaa vuodeksi ilmaiset vakuutusmaksut pelkillä bonareilla?

 

[pokkus]

Kuinka paljon olette laskeneet arvoa OP:n bonuksille suhteessa marginaaliin? Kuinka kilpailukykyisiä Pohjolan vakutuukset hinnaltaan ovat näin yleisesti?

Itse lasken tuon melkein täysmääräisenä eli 0,25% arvoisena, koska ainakin meillä Pohjolalta löytyy aina kilpailukykyinen vakuutus joka tai joka toinen vuosi ostettavaksi. Muualta pankista voi saada pankkipalvelut ilmaiseksi lainanottajalle, jotka sitten OP:lla kuitataan bonuksilla. Siksi en itse laskisi etua ehkä ihan 0,25%:n arvoiseksi.

 

[pokkus]

Koska myös lähtökohtaisesti joku toinen vakuutusyhtiö on huomattavasti halvempi.

Ainakin autovakuutuksissa "uutena asiakkaana" olen Pohjolalta aina saanut kilpailukykyisen tarjouksen. Kahta autoa kun vuoronperään käyttää toisessa yhtiössä aina välillä niin käytännössä voi OP:ssa olla aina yksi auto vakuutettuna hyvällä hinnalla.

 

[pokkus]

Kun olette kilpailuttaneet lainan niin millainen on marginaali ollut OP:lla verrattuna muihin pankkeihin? Viime lainankilpailutuskierroksella tarjosivat aina marginaalia kaavalla: muiden pankkien marginaali+ heidän bonuksien prosentti. Pahoin pelkään, että tällä kierroksella sama juttu. Mikä järki kun maksan omat "bonukset" korkeammassa marginaalissa vai haksahtaako jotkut näihin niin tuputetaan tai sitten tämä on joku paikallinen erikoisuus (Länsi-Suomen OP)?

Meillä toisen pankin paras marginaalitarjous viime kerralla oli 0,38%, johon OP vastasi 0,40% tarjouksella (oma asunto + sijoitusasunto lainat). Ei lähdetty vaihtamaan pankkia noin mitättömän eron takia.

 

[Teräsmiäs]

Ainakin autovakuutuksissa "uutena asiakkaana" olen Pohjolalta aina saanut kilpailukykyisen tarjouksen. Kahta autoa kun vuoronperään käyttää toisessa yhtiössä aina välillä niin käytännössä voi OP:ssa olla aina yksi auto vakuutettuna hyvällä hinnalla.

Yep, tämän itsekkin olen huomannut ja varsinkin kun Pohjolassa on välillä vielä extra kampanja.

 

[kjns]

Ainakin autovakuutuksissa "uutena asiakkaana" olen Pohjolalta aina saanut kilpailukykyisen tarjouksen. Kahta autoa kun vuoronperään käyttää toisessa yhtiössä aina välillä niin käytännössä voi OP:ssa olla aina yksi auto vakuutettuna hyvällä hinnalla.

Tämä varmaan aina riippuu auton mallista sekä mahdollisesti kuun ja tähtien asennosta. Itse kun kilpailutin vakuutuksia niin OP ei pystynyt edes määräaikaisena sisäänvetotarjouksena tarjoamaan mitään mikä olisi ollut edes olemassa olevien vakuutusten hintaista.

 

[Henesuo]

Te olette sentään saaneet OP:lta kilpailukykyisen marginaalin eli vain hieman korkeampi, ei 0,25%, verrattuna muihin. Itsekin arvottaisin ehkä OP:n bonukset noin 0,10% arvoisiksi vs. 0,25% jota OP toitottaa. Vakuutuksia ei niin kiinnosta vaihtaa, koska If on toiminut hyvin silloin kun on tarvinnut käyttää vaikka olisikin vähän kalliimpi. OP:lta ei myöskään bonuksilla voi kattaa esim. Garantian maksullista lisävakuutta, ennen oli OP:n oma vakuusinstrumentti ja onnistui. Dansken 0,45% marginaali (0€ toimituskulu + halpa Garantia) alkaa jo kuulostaa ihan hyvältä, 250k€ lainaa hakusessa, maksimina saataisiin 350 - 400k€ yhteensä.

 

[Jabstatic]

Itse vertailussa laskin maksavani pankkikulut bonuksilla, en muuta. Mutta se ei ole valtava kilpailuetu, kun eräiltä muiltakin pankeilta saa ilmaiset peruspankkipalvelut.
Vakuutuksia en edes harkinnut, kun jostakin syystä Fennia tarjoaa minulle liikennevakuutuksen n. 50% halvemmalla kuin muut.

(Jos kiinnostaa, päädyin Hypo/S-pankki komboon. Hypo ei ollut edes halvin tarjous, mutta annoin arvoa sille, etten ole naimisissa minkään pankin etuasiakkuuden kanssa)

 

[Juomatilaaja]

OP:tä oman asunnon lainassa on marginaali 0,4 % (tingitty viimeksi vuonna 2019) ja viimeisimmässä sijoitusasuntolainassa marginaali on 0,55 % (tämä uudehko lukema). Jälkimmäinen lienisi hieman kalliimpi, ellei minulla olisi ostoinnokkuutta korkosuojauksia kohtaan.

OP:n bonukset lasken noin 2/3 arvoon. Toki koti- ja matkavakuutuksetkin tulee noilla kuitattua, mutta eniten arvoa annan niille pankkipalvelumaksujen ja uusien asuntolainojen järjestelypalkkioiden kuittaamisessa.

 

[maustevoi]

Paljo Garantian takauksen pitäisi maksaa? Nyt tarjolla 2050e (130k laina) ? Kallis vai perus?

 

[kjns]

Paljo Garantian takauksen pitäisi maksaa? Nyt tarjolla 2050e (130k laina) ? Kallis vai perus?

Hinta riippuu ihan puhtaasti tarvittavan vakuuden suuruudesta ja sen osuudesta lainan kokonaissummasta. Kuinka paljon sitä garantian vakuutta oli tuohon tulossa?

edit: Käsittääkseni pankit laskuttaa suoraan sen summan mitä garantian laskuri heille antaa eikä hinnoissa juuri ole tinkivaraa..

 

[edup]

Paljo Garantian takauksen pitäisi maksaa? Nyt tarjolla 2050e (130k laina) ? Kallis vai perus?

Lainamäärä ei ole se olennainen, vaan se miten paljon sun omat vakuudet jäävät vajaaksi. Noilla tiedoilla ei voi sanoa onko kallis vai halpa.

 

[maustevoi]

Lainamäärä ei ole se olennainen, vaan se miten paljon sun omat vakuudet jäävät vajaaksi. Noilla tiedoilla ei voi sanoa onko kallis vai halpa.

Noin 30 000e vajaata. Eli lasketaanko se karkeasti 2050:30 000e eli noin 7% tuotto garantialle? Linjassaan?
Laskeneeko hinta lineaarisesti, ku oisha tuota vara maksaa vaikka siten, että jäisi vaa 15k vajaaksi? Saisi ilmeisesti 7% tuoton tuolle muuville?

 

[kjns]

Noin 30 000e vajaata. Eli lasketaanko se karkeasti 2050:30 000e eli noin 7% tuotto garantialle? Linjassaan?
Laskeneeko hinta lineaarisesti, ku oisha tuota vara maksaa vaikka siten, että jäisi vaa 15k vajaaksi? Saisi ilmeisesti 7% tuoton tuolle muuville?

Vilkaisin muuten tuota omaa sopimusta ja siellä luki ihan suoraan ”takauksen perustamismaksu on +4% takauksen määrästä”, meidän tapauksessa takausta tarvittiin noin 40k ja se maksoi meille reilun 1600 euroa.

Sun kohdalla hinta näyttäis olevan n. 7%. Ellei noiden hinnat nyt kauheasti ole muuttunut, niin tästä voisi päätellä, että mitä suurempi osa lainasta katetaan lisävakuudella, sen kalliimpi se suhteessa on.

 

[maustevoi]

Vielä sen verran; asunnossa on nähty muurahaisia (sokerimuurahaisia) kesän alussa, joskin kuolevat RAID-annostuksella.

Onko harmiton vaiva, vai iso riski?

Kohde 2011 rivitalo, kattotiilit uusittu kertaalleen, osakeyhtiön omistama rivitalo.

Pitääkö ottaa jotain erityistä huomioon, jos ostaa asunnon osakeyhtiöltä vs. yksityiseltä? Jos paljastuu jotain, pääseekö osakeyhtiö kuin koira-veräjästä - toisaalta osakeyhtiö edelleen omistaa viereiset asunnot jatkossakin?

 

[Iså]

OP boonuksilla tuo 2/3 arvostus on varmaan aika lähellä omalla kohdalla. Osa vakuutuksista on karvan verran kalliimmat kuin muilla mutta sijoitusasunnon ja omakotitalon laina kuittaavat lähes tonnin edestä vakuutuksia. Lainamarginaalit ovat kyllä hieman korkeat (OK 0,55% ja sijoitusasunto 0,73%) mutta samoja tarjouksia tuli muiltakin pankeilta täällä landella ja pakko jotain arvoa laskea että konttori löytyy läheltä. Ei enää oikein kiinnosta ajella parin tunnin reissuja Danskeen allekirjoittamaan papereita.

 

[Zigh]

Pitääkö ottaa jotain erityistä huomioon, jos ostaa asunnon osakeyhtiöltä vs. yksityiseltä? Jos paljastuu jotain, pääseekö osakeyhtiö kuin koira-veräjästä - toisaalta osakeyhtiö edelleen omistaa viereiset asunnot jatkossakin?

Siis hetkinen. Olet ostamassa asuntoa yhtiöstä, jossa kaikki muut asunnot ovat jonkun sijoitusyhtiön tai muun omistuksessa? Sellainen tulee mieleen, että tämä suuromistaja voi silloin käytännössä yksin päättää melkein kaikista yhtiön asioista. En kyllä tuollaiseen missään tapauksessa lähtisi.

Ja miten voi 2011 asennetut kattotiilet olla jo kertaalleen uusittu?

 

[maustevoi]

Siis hetkinen. Olet ostamassa asuntoa yhtiöstä, jossa kaikki muut asunnot ovat jonkun sijoitusyhtiön tai muun omistuksessa? Sellainen tulee mieleen, että tämä suuromistaja voi silloin käytännössä yksin päättää melkein kaikista yhtiön asioista. En kyllä tuollaiseen missään tapauksessa lähtisi.

Ja miten voi 2011 asennetut kattotiilet olla jo kertaalleen uusittu?

Ilmeisesti takuutyönä.
Mistä kaikesta voi päättää? Ja siis mistä kaikesta haitallisesta minun kannaltani?
Niin, sitä juuri mietin, että mitä kaikeka se omistaja voi sitten jyrätä, kun omistaa useat muut asunnot? Saako jotenkin keploteltua minulta rahaa? Yhtiö siis vuokraa muita taloyhtiön asuntoja ihmisille ja olen itsekin ollut siinä vuokralla, olisin ostamassa itselle sijoituskäyttöön tiskin alta asuntoa, jossa olen asunut itsekin.
Kannattaako pakittaa, kun vielä voi?
Kauppahinta on mielestäni kohtuullinen sijoituskäyttöön.

 

[FinMaky]

Ilmeisesti takuutyönä.
Mistä kaikesta voi päättää? Ja siis mistä kaikesta haitallisesta minun kannaltani?
Niin, sitä juuri mietin, että mitä kaikeka se omistaja voi sitten jyrätä, kun omistaa useat muut asunnot? Saako jotenkin keploteltua minulta rahaa? Yhtiö siis vuokraa muita taloyhtiön asuntoja ihmisille ja olen itsekin ollut siinä vuokralla, olisin ostamassa itselle sijoituskäyttöön tiskin alta asuntoa, jossa olen asunut itsekin.
Kannattaako pakittaa, kun vielä voi?
Kauppahinta on mielestäni kohtuullinen sijoituskäyttöön.

HS Espoo | Keskellä kalleinta Tapiolaa ränsistyy kokonainen kerrostalo: Mistä on kyse? Pahin skenario: Ei korjata mitään ja arvo laskee.

 

[Grez]

Mulle tarjosi OP juuri lainaa 0,45% marginaalilla ja 30v maksuajalla, mutta vain jos ottaa 1,550 prosentin korkokaton 14 vuodeksi (eli 1,1% todellinen vuosikorko). Ilman kattoa 0,55% marginaali ja maksimilaina-aika 25 vuotta. Takaisinmaksuturvaa tarjosivat myös 120€/kk.

No paljonko se korkokatto sitten maksaa?

Jossain 2017 vuoden esimerkissä OP:n korkokaton hinta oli 0,45% lisämarginaali. Jos sama hinta sinunkin kohdallasi (eli käytännössä 0,9% marginaali korkokatolla) niin sitten suurella todennäköisyydellä tuo katoton 0,55% marginaali olisi lopulta edullisempi.

 

[Grez]

Mistä kaikesta voi päättää? Ja siis mistä kaikesta haitallisesta minun kannaltani?

Missä tahansa päätöksessä kaikkia osakkaita täytyy kuitenkin kohdella tasapuolisesti.

 

[maustevoi]

HS Espoo | Keskellä kalleinta Tapiolaa ränsistyy kokonainen kerrostalo: Mistä on kyse? Pahin skenario: Ei korjata mitään ja arvo laskee.

Jep, toisaalta yhtiö suorittaaa minusta ihan laadukasta vuokraustoimintaa. On toiminut ISS-palvelut ja ilmaistoinninsäädöt yms.. ja tilinpäätöskin ok.
Kai se firma nyt omaisuudestaan haluaa huolta pitää?

Missä tahansa päätöksessä kaikkia osakkaita täytyy kuitenkin kohdella tasapuolisesti.

Niin pitää, sillä mietinkin että jos firma omistaa muut niin eikös se niille tuottoa halua itsekin? Kuten siis minäkin, eli tottakai tarpeelliset korjataan ja omaisuudesta huolta pidetään?

Mutta mitä muuta?
Toimitusjohtaja itse tätä minulle on myymässä, vaikuttaa ihan asialliselta kaverilta, mutta tosiaan mietin mahdollisia suojamekanismeja, että kun toimii firman kautta - niin onko jostain vastuussa?

--
Myyntihinta vuokratuottoineen on ok tasolla ja tämä sinällään olisi sijoituskämpäksi ostettuna oikein mainio omasta mielestäni; kassavirtapositiivinen kohde. Siksi houkuttaa.
Tämä osakeyhtiö omistaa siis +40 asuntoa, ja tästä rivitalokokonaisuudesta 1-4, eli noin 30 asuntoa. Olisin ostamassa näistä yhtä omaan sijoituskäyttöön ja ryhdyin miettimään, mitä riskejä tähän liittyy kustannusten muodossa? Tai jatkomyynnin tai vuokraamisen?

 

[Grez]

No periaatteessahan pääomistaja voisi valita taloyhtiölle vaikka sikahintaisen samaan konserniin kuuluvan isännöitsijän ja kierrättää sitä kautta rahaa vastikkeista itselleen. (En sit tiedä voisiko noin suorassa riippuvuussuhteessa vaatia yhtiökokouksessa pääomistajan jääväämistä päätöksenteosta)

Mutta siis ainahan kusetuksen mahdollisuuksia on.

 

[Zigh]

Niin pitää, sillä mietinkin että jos firma omistaa muut niin eikös se niille tuottoa halua itsekin? Kuten siis minäkin, eli tottakai tarpeelliset korjataan ja omaisuudesta huolta pidetään?

Kuten yllä sanottu, voidaan alkaa pihistelemään ja tarpeellisia korjauksia ei tehdäkään ajallaan. Tai ostetaan huoltopalveluita ylihinnalla joltain saman konsernin yhtiöltä. Kaikenlaisia mahdollisuuksia on.

 

[maustevoi]

Kuten yllä sanottu, voidaan alkaa pihistelemään ja tarpeellisia korjauksia ei tehdäkään ajallaan. Tai ostetaan huoltopalveluita ylihinnalla joltain saman konsernin yhtiöltä. Kaikenlaisia mahdollisuuksia on.

Onko tuon ylihintaisen ostamisen tarkoituksena vähentää jotenkin omaa verotusta? Silloin tuon voisi ymmärtääkin, että ns. isot kulut ja voi vähentää vuokratuotoista?

Koska tuskin nyt huoltopalveluista (vaikka hinta nousisikin) nyt yhdeltä osakkaalta eli minulta on paljoa nyhdettävissä, kun kait ne nyt samassa suhteessa joutuu muutkin asunnot niitä maksamaan (firma)?

Jos taas joku isompi remontti tehdään, heitetään vaikka kylppärit, niin samalla suhteellahan ne muut asunnot eli kyseinen firma osallistuu kuluihin? Eikai se firmankaan etu ole isoja kuluja hankkia, vaan pitää huolta omaisuudestaan?



Kiinnostava tilanne, koska kehittyi itsellekin yllättäen ja nopeasti.
Rupesipa mietityttämään - kauppakirjaraakileet jo valmiina.

Korjaan, firmalla on yli 150 asuntoa ja perustettu 95 tienoilla.. VAikuttaako asiaan=?