Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[latzka]

Odottaisin vuoden niin nykyisellä menolla 500k kämppä on sitten jotain 420k. Asunnon hinnan maksat vaan kerran mutta korkoa vuosia joten kannattaa miettiä ajoitus.

Samaa tahtia siinä tosin sulaa oman kämpänkin arvo, joten lainamäärässä erotus tuskin kasvaa kovin ihmeelliseksi, ellei muuta jostain hinnat alkaen kaksiosta. Samalla käy helposti niin, että se haaveiden kämppä löytää ostajan ja ajoittamalla saa sitten jonkin toisen 420k luukun, joka ei ole kuitenkaan ihan yhtä mieleinen.

Näihin vuoden päähän ulottuviin kristallipalloennustuksiin saisi muutenkin laittaa vähän lihaa näkemysten ympärille. Ei osu kovin hyvin nimittäin ammattilaisiltakaan, jos katsoo vajaan vuoden takaisia ulostuloja.

 

[Boulder]

Huomasin tuossa korttelissa, että siellä alkaa nyt tulla asuntoja hyvin myyntiin. On sen verran uusi talo, että taloyhtiölainan lyhennysvapaat on päättymässä ja taloyhtiö on lisälainalla lunastanut vuokratontin omaksi, eli lisää tullut osakkaille lainaa. Lisäksi usea myytävä kohde on vuokralla tai jopa täysin tyhjänä vuokralaisten lähtiessä, joten aika ihme on jos hintajoustoa ei ole tapahtumassa. Monella neliön uudisasunnosta ostaneella alkaa varmaan hiki pikkuhiljaa otsalla virrata.

Tässä on toinen ongelma sen "lainanhoitokulut vs. nettotulot" lisäksi. Olisin erittäin varovainen nyt näiden voimakkaasti vivutettujen kohteiden kanssa. Osakkaat ovat yhteisesti vastuussa siitä, että taloyhtiöllä riittää rahaa hoitaa velvoitteensa jos jollain alkaa jäämään vastikkeet rästiin. Olen itse yhdessä semiongelmataloyhtiössä hallituksen pj:nä, ja touhu on joskus aika tuskaista (tässä tapauksessa isoimmat korjausliikkeet oli jo tehty ennen kuin ostin huoneiston).

 

[Erno]

Tuore lainalupaus 90t €:

Nordea: 0,72% + 12kk eur + 300€ tai 0.92% + 6kk eur + 300€. Myöskin 3kk ja 1kk euribor mainittiin, mutta niistä en pyytänyt tarjousta.

S-Pankki tarjosi ensin 0.94% + 12kk eur + 600€, mutta tuli Nordean 12kk tarjouksen kanssa tasoihin kysyttyäni uutta tarjousta.

Nostokuluja ei saanut alle 300€:n yrittämälläkään, kuulemma minimisumma, josta ei pysty joustamaan.

OP ja Danske kokeiltu myös, ei jatkoon.

ASP-tilillä 2v maksimit, nettotulot ~1900€/kk, Kymenlaakso.

 

[Anagonda]

Vaikka lyhyemmässä on korkeampi marginaali niin ottaisin sen. Kokonaiskorko tällä hetkellä merkitsee. Marginaalia voi muutaman vuoden välein keskustella uusiksi. Ainakin itse olen saanut marginaalia alas sitä mukaan kun velat pienenee ja säästöt/omistukset nousee. Eli siihen on helpompi vaikuttaa vuosien päästä kuin ehkä euribor tason muutokseen.
Itse ottaisin 1kk jos sellaisen saisi järkevällä marginaalilla. Pankki suostuu niihin hyvin harvoin.
Oma laina on 6kk euriborissa ollut jo kohta 10v. Marginaalia korjattu kaksi kertaa, mutta pienemmästä euriborista ovat pyytäneet korvausta.

 

[Ja558]

Itselle Danske tarjosi huomattavasti huonommilla ehdoilla (hinta,määrä,kulut) lainaa, kuin OP tai Nordea, nyt alkaa olla neuvottelut loppusuoralla.

Onhan tämä melkoisen työläs prosessi

 

[Iså]

Itselle Danske tarjosi huomattavasti huonommilla ehdoilla (hinta,määrä,kulut) lainaa, kuin OP tai Nordea, nyt alkaa olla neuvottelut loppusuoralla.

Onhan tämä melkoisen työläs prosessi

Harvassa hommassa pääsee samoille tuntiansioille.

 

[Jevuli]

Löydettiin unelma-asunto ja pitihän sitä kysellä pankilta tarjousta josko sitä pitäisi repäistä nykyisen remontoimisen sijaan.
Toistaiseksi vain OPlta kysytty, kun heidän asiakkaita kerran ollaan.

Lainaa haettiin 320k, 30v ajalla, 6kk euribor ja 0,601 marginaali.
Korkokattoa tarjosivat myös 5 vuoden ajalle. 2% katto ja 1,59% lisämarginaali.
0,5 alkavan marginaalin olisin halunnut (nykyisessä 0,46 12kk euriborilla) niin pitänee kysellä muualtakin

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

 

[JRan]

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

Näitä tulee joskus vastaan. Itse olin aikanaan menossa katsomaan "uutta" asuntoa välittäjän kanssa. Se oli rivari, mistä yksi asunto myymättä, rakennuttajana joku pieni toimija paikkakunnalta. No itse olin siihen päivään mennessä pari uudisasuntoa ostanut ja tiesin mitä odottaa ja mistä valittaa. Yllätys oli kohtuullinen, kun käveltiin ovesta sisään välittäjän ja vaimoni kanssa. Sen rakennuttaja yrityksen joku äijä oli varmaan noin 2 promillen kännissä juuri herännyt sunnuntai iltapäivänä siitä ja yritti pakata pulloja kassiin. Myös järjetön tupakansavu hiukan häiritsi näyttöä. Pinnat oli jo valmiiksi paskana ja olkkarin seinä näytti siltä että siihen olisi ammuttu haulikolla. No se oli nopea visiitti....

 

[BongisKhan]

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

Noh, kaikki on suhteellista. Nuo sinun luettelemasi jutut kun on korkeintaan muutaman tonnin / max 10k maksavaa kevyttä pintaremppaa, siinä missä oikeasti isot remontit menee helposti kymmeniin tuhansiin. Toki nelosella alkava hinta tässä markkinatilanteessa kuulostaa aika paksulta, varsinkin jos vastaavia on mennyt kuitenkin merkittävästi alle sen.

Tosin kyllähän noita toiveikkaita näkee. Itse menin oman asuntojahdin aikana hyvin pian sekaisin laskuista siinä, kuinka monesta täydellisen peruskorjauksen (tyyliin katto+kylppäri+salaojat+lämmitysjärjestelmä = helposti sata donaa ostotyönä) lähivuosina vaativista 60-70-luvun kämpistä yritettiin pyytää samaa hintaa kuin vastaavista uudemmista kämpistä, tai sellaisista joissa nuo oli tehty jo.

 

[vwmies]

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

Toisaalta nuo mainitsemasi asiat ovat suht pieniä ja pinnallisia ja niinhän ne välittäjätkin aina sanoo että seinissä tapetit ja maali vaihtuu omistajien mukaan

 

[mattix]

Lainasopimuksessa muutoskustannus 200€/muutos. Tällä saatiin OP:ssa vaihdettua 12kk --> 3kk ilman marginaalin säätämistä. Muutos astuu voimaan seuraavassa korontarkistuksessa, se sopi erinomaisesti. Jotain pankkihenkilö sopersi, että viitekoron vaihto oli mahdollinen, koska he tarjoavat tällä hetkellä 3kk lainoja. 1kk viitekorkoon siirtyminen ei sentään onnistunut.

Parisen vuotta sitten sain väännettyä lainan ilman käsittelymaksua ja 0.4% marginaalilla, mutta se on pitkä tarina. Silloin omarahoitus n. 40% ja laina 2.5x perheen nettovuositulot. Korkokattoa tarjosivat 0.5% lisämarginaalilla, jossa katto 1.9% tai olikohan 2%. Eipä tullut tartuttua, vaikka nyt olisi jees.

 

[latzka]

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

Ei kai siinä kuin tarjous asunnon kunnon mukaan ja listaa puutteet perusteluiksi, jos muuten tosiaan se unelmakämppä kyseessä. Kuten yllä sanottua, pinnat ja pelkät keittiökaappien ovet ei ole kuitenkaan mahdottoman kallis keikka. Tinkiminen sen mukaan, että teettää työukoilla.

Kuulostaa tosin siltä, että siinä on jo valmiiksi aika iso gäppi hintaodotuksen ja realistisen hinnan välillä myyjällä.

 

[Jituska]

Tästähän tuli villi kuvio. Asunnon hinta antoi ymmärtää että olisi priimakunnossa ja siksi olimmekin valmiit maksamaan ylimääräistä.
Myyjät siis toivoivat tarjousten alkavan nelosella, kun vastaavia asuntoja oli samasta taloyhtiöstä myyty ~340k hintaan aiemmin.
Totuus oli että asunnossa on ollut kaksi poikalasta ja pinnat sen mukaiset (ylä- sekä alakerran lattiat olisi pitänyt hioa/uusia, seinät maalata/tapetoida ja keittiön kaappien ovet olisi pitänyt uusia ennen asuntoon muuttamista).
Hauskuutta lisää se, että asunnon välittäjä omistaa kyseisen asunnon ja oli vakuuttunut että heidän arvio OMAN asuntonsa hinnasta on oikea.

Lienee sanomattakin selvää että tuosta ei tarjottu senttiäkään.

Itse kun etsittiin nykyistä asuntoa, niin myyntiin tuli spekseihin sopiva kämppä, ilman kuvia. Soitin välittäjälle ja kysyin millainen pommi oli kyseessä, kun kuvia ei ollut ja ilmaisin kiinnostukseni. No välittäjä maalasi sateenkaaria ja vakuutti, että hyvä asunto, jossa remontti oli jäänyt vain hieman kesken eli pitäisi hommata keittiöön vetimet jne.

Sovittiin sitten näyttö ja puolison kanssa, että jos kämppä on kuvauksen mukainen, niin isketään kiinni heti.

Järkytys oli aikamoinen, kun asuntoon astuessa kasvoille löi järkkyy haju. Joku oli jättänyt kauppakassin mätänemään keittiön lattialle ja siitä nesteet oli valuneet pitkin lattiaa. Kylppäriin oli tehty reikiä rakenteisiin ja piirretty tussilla. Lattia oli asennettu ihan päin prinkkalaa. Keittiön välitilassa kurkisteli betoniseinä kiviseinän takaa (välittäjän mukaan se kuului asentaa niin, ei muuten kuulu), parvekkeella oli 2cm kerros remonttiroskaa ja lattialistan vieressä matoja + joku virtsannut lattialle.

Ei muuten tullut kauppoja. Eikä kyseisen firman näyttöihin enää menty sen jälkeen, koska välittäjä luetteli niin paksua tuubaa siinä näytöllä. Lisäksi isännöitsijältä selvisi, että siihen "remonttiin" ei asukkaan toimesta oltu haettu lupaa, joten kaikki sähköistä lähtien olisi pitänyt tarkistaa ja tehdä todennäköisesti uusiksi.

En vieläkään käsitä mitä hittoa kyseisen välittäjän päässä oikein liikkui?

 

[Herpati]

Pitkällisen Googlettelun ja tuskailun tuloksena päätin rekisteröityä tänne, täällä vaikuttaa olevan tolkkua porukkaa ja toivottavasti joku teistä voisi avata minulle tätä asiaa ja lievittää ahdistusta. Mistään muualta en löytänyt vastausta tähän.

Asuntolaina Danskesta viittä vaille allekirjoitettu. Tasaerälaina.
Ensin 6kk euribor + marginaali korkoputkella 10v
==> 12kk euribor+ marginaali ilman korkoputkea 15v.

Kysyimme asuntolainaneuvottelijalta, että mikä olisi meidän maksimikuukausierä mikäli 6kk euribor nousee korkoputken kattolukemiin tässä korkoputken voimassaolon aikana. Saatiin vastaus, että ei voi tietää koska tähän vaikuttaa myös tuo tuleva 12kk euribor. Tätä emme tyhmät ymmärtäneet, kun käsitys oli että maksettava kuukausierä ei voi nousta yli tietyn summan tämän tulevan 10v aikana. Kysyimme tarkentavan kysymyksen sähköpostitse ja alla lainauksissa vastaus.

"
Korkoputkilainassa viitekorko tarkistetaan korkoputken voimassaoloaikana 6 kuukauden välein.
Viitekoron tarkistuspäivänä lainan maksuohjelma lasketaan uudestaan koko laina-ajalle. Koska lainan
viitekorko vaihtuu korkoputkijakson päättyessä velkakirjaehtojen mukaisesti 6 kk euriborista 12 kk
euriboriksi, huomioidaan laskelmassa myös viitekoron tarkistuspäivän mukainen 12 kk euriborin arvo
tuleville korkoputkijakson jälkeisille maksuerille.
"

Meneekö tämä aina tällä tavalla? Te, joilla on esim 6kk euribor korkoputkella 10 vuotta jonka jälkeen loput suojaamatonta 6kk euriboria (toisin kuin meillä, jossa vaihtuu 6kk -> 12kk) - toimiiko korkoputki oikeasti teilläkin ylläolevalla tavalla? Että siinä on ikään kuin vain semmoinen jarrutusefekti mikäli korot lähtee lapasesta, eikä todellinen katto. Vai onko meitä höynäytetty tässä pahemman kerran.

Kiitos jo etukäteen... On tämä hommaa.

 

[antti-x]

Pitkällisen Googlettelun ja tuskailun tuloksena päätin rekisteröityä tänne, täällä vaikuttaa olevan tolkkua porukkaa ja toivottavasti joku teistä voisi avata minulle tätä asiaa ja lievittää ahdistusta. Mistään muualta en löytänyt vastausta tähän.

Asuntolaina Danskesta viittä vaille allekirjoitettu. Tasaerälaina.
Ensin 6kk euribor + marginaali korkoputkella 10v
==> 12kk euribor+ marginaali ilman korkoputkea 15v.

Kysyimme asuntolainaneuvottelijalta, että mikä olisi meidän maksimikuukausierä mikäli 6kk euribor nousee korkoputken kattolukemiin tässä korkoputken voimassaolon aikana. Saatiin vastaus, että ei voi tietää koska tähän vaikuttaa myös tuo tuleva 12kk euribor. Tätä emme tyhmät ymmärtäneet, kun käsitys oli että maksettava kuukausierä ei voi nousta yli tietyn summan tämän tulevan 10v aikana. Kysyimme tarkentavan kysymyksen sähköpostitse ja alla lainauksissa vastaus.

"
Korkoputkilainassa viitekorko tarkistetaan korkoputken voimassaoloaikana 6 kuukauden välein.
Viitekoron tarkistuspäivänä lainan maksuohjelma lasketaan uudestaan koko laina-ajalle. Koska lainan
viitekorko vaihtuu korkoputkijakson päättyessä velkakirjaehtojen mukaisesti 6 kk euriborista 12 kk
euriboriksi, huomioidaan laskelmassa myös viitekoron tarkistuspäivän mukainen 12 kk euriborin arvo
tuleville korkoputkijakson jälkeisille maksuerille.
"

Meneekö tämä aina tällä tavalla? Te, joilla on esim 6kk euribor korkoputkella 10 vuotta jonka jälkeen loput suojaamatonta 6kk euriboria (toisin kuin meillä, jossa vaihtuu 6kk -> 12kk) - toimiiko korkoputki oikeasti teilläkin ylläolevalla tavalla? Että siinä on ikään kuin vain semmoinen jarrutusefekti mikäli korot lähtee lapasesta, eikä todellinen katto. Vai onko meitä höynäytetty tässä pahemman kerran.

Kiitos jo etukäteen... On tämä hommaa.

Korkoputki toimii kyllä voimassa ollessaan absoluuttisena kattona sille korolle mitä kulloinkin jäljellä olevasta lainasummasta maksetaan. Eli jos putki on vaikka 2-3% + 0,8% marginaali, niin lainan korko ei nouse yli 3,8% putken ollessa voimassa (eikä laske alle 2,8%). Mutta kun lasketaan tasaeriä 25 vuodelle niin siinä pitää huomioida myös se, mikä korkotaso on sitten kun putki ei ole enää voimassa ja yleensä siinä laskennassa käytetään laskentahetken viitekorkojen tasoja.

Eli se maksatko 10 vuoden päästä 1% vai 5% korkoa vaikuttaa tämän hetken maksueriin kuitenkin koska kyseessä on tasaerälaina. Tasaerälainassa lasketaan aina koko jäljellä olevan laina-ajan korkomenoja että voitaisiin arvoida minkä suuruisella maksuerällä laina tulee maksettua loppuun suunniteltuna hetkenä. Mutta toistan vielä, korko 10 vuoden päästä ei silti vaikuta siihen mikä lainasta maksettava korko nyt on.

Jos ajatellaan että kokonaiskorko olisi 10 vuoden päästä 1%, niin voi jättää aika paljon lainaa maksamatta ekan 10 vuoden aikana kun korkomenot eivät silti ole vuonna 2033 kovin isot ja voi silloin sitten lyhentää lainaa nopeammin. Mutta jos ajatellaan että korko onkin 2033 6% niin silloin lainaa pitää lyhentää enemmän aikaisemmin että tasaerinä saa sen koko summan maksettua tavoiteltuun hetkeen mennessä.

 

[latzka]

Pitkällisen Googlettelun ja tuskailun tuloksena päätin rekisteröityä tänne, täällä vaikuttaa olevan tolkkua porukkaa ja toivottavasti joku teistä voisi avata minulle tätä asiaa ja lievittää ahdistusta. Mistään muualta en löytänyt vastausta tähän.

Asuntolaina Danskesta viittä vaille allekirjoitettu. Tasaerälaina.
Ensin 6kk euribor + marginaali korkoputkella 10v
==> 12kk euribor+ marginaali ilman korkoputkea 15v.

Kysyimme asuntolainaneuvottelijalta, että mikä olisi meidän maksimikuukausierä mikäli 6kk euribor nousee korkoputken kattolukemiin tässä korkoputken voimassaolon aikana. Saatiin vastaus, että ei voi tietää koska tähän vaikuttaa myös tuo tuleva 12kk euribor. Tätä emme tyhmät ymmärtäneet, kun käsitys oli että maksettava kuukausierä ei voi nousta yli tietyn summan tämän tulevan 10v aikana. Kysyimme tarkentavan kysymyksen sähköpostitse ja alla lainauksissa vastaus.

"
Korkoputkilainassa viitekorko tarkistetaan korkoputken voimassaoloaikana 6 kuukauden välein.
Viitekoron tarkistuspäivänä lainan maksuohjelma lasketaan uudestaan koko laina-ajalle. Koska lainan
viitekorko vaihtuu korkoputkijakson päättyessä velkakirjaehtojen mukaisesti 6 kk euriborista 12 kk
euriboriksi, huomioidaan laskelmassa myös viitekoron tarkistuspäivän mukainen 12 kk euriborin arvo
tuleville korkoputkijakson jälkeisille maksuerille.
"

Meneekö tämä aina tällä tavalla? Te, joilla on esim 6kk euribor korkoputkella 10 vuotta jonka jälkeen loput suojaamatonta 6kk euriboria (toisin kuin meillä, jossa vaihtuu 6kk -> 12kk) - toimiiko korkoputki oikeasti teilläkin ylläolevalla tavalla? Että siinä on ikään kuin vain semmoinen jarrutusefekti mikäli korot lähtee lapasesta, eikä todellinen katto. Vai onko meitä höynäytetty tässä pahemman kerran.

Kiitos jo etukäteen... On tämä hommaa.

Viitekoron osuudelle on katto 10 vuoden ajaksi, mutta se ei tarkoita, että kuukausittaisella maksuerällä olisi katto. Jos 12kk euribor nousee kovinkin korkeaksi, on lainaa jo korkoputken aikana lyhennettävä suuremmalla summalla, jotta laina tulee määräajassa maksetuksi.

Koko potille on siis yksi maksuohjelma, joka päivittyy puolivuosittain ja myöhemmin vuosittain silloisen korkotilanteen mukaiseksi.

 

[Timo 2]

Lainasopimuksessa muutoskustannus 200€/muutos. Tällä saatiin OP:ssa vaihdettua 12kk --> 3kk ilman marginaalin säätämistä. Muutos astuu voimaan seuraavassa korontarkistuksessa, se sopi erinomaisesti. Jotain pankkihenkilö sopersi, että viitekoron vaihto oli mahdollinen, koska he tarjoavat tällä hetkellä 3kk lainoja. 1kk viitekorkoon siirtyminen ei sentään onnistunut.

Parisen vuotta sitten sain väännettyä lainan ilman käsittelymaksua ja 0.4% marginaalilla, mutta se on pitkä tarina. Silloin omarahoitus n. 40% ja laina 2.5x perheen nettovuositulot. Korkokattoa tarjosivat 0.5% lisämarginaalilla, jossa katto 1.9% tai olikohan 2%. Eipä tullut tartuttua, vaikka nyt olisi jees.

Itsellä nordeassa syksyllä luvattiin (kun alustavasti kysyin. Silloin oli vielä 0 korko) ettei marginaaliin kosketa ja vaihto olisi maksuton. Nyt kysyessä olikin maksullinen ja marginaali nousisi. Ei auta kuin kilpailuttaa pankit uudelleen. Omaisuuttakin on semoiset 3,5x - 4x lainan määrä. Joten katsotaan mitä sanovat.

 

[JRan]

Erikoisen kuuloinen tämä korkoputki tasaerällä. Eihän tossa ole mitään järkeä, Danskeko sen määrittelee nykyisen 12kk eb:n perusteella, että mitä korot on 10 vuoden päästä. Älyttömin viritys mitä olen ikinä kuullut tai sitten en ymmärtänyt, että mistä kyse.

 

[JerryKannu]

Erikoisen kuuloinen tämä korkoputki tasaerällä. Eihän tossa ole mitään järkeä, Danskeko sen määrittelee nykyisen 12kk eb:n perusteella, että mitä korot on 10 vuoden päästä. Älyttömin viritys mitä olen ikinä kuullut tai sitten en ymmärtänyt, että mistä kyse.

Korkohan ja sitä kautta maksuerän suuruus voi olla silloin 10v päästä ihan mitä tahansa, joko pienempi tai suurempi kuin nyt, tai siltä väliltä. Tämä pääpiirteittäin selviää vasta lähempänä hetkeä kun se realisoituu, ja lopullisesti kun vaihdos tapahtuu ja korko tarkistetaan.

Jollainhan se pitää nyt laskea, koska laina-ajan pituus on lukittu. Muuten yhtälöstä jää yksi muuttuja tuntemattomaksi eikä nykyisen maksuerän suuruutta voisi laskea lainkaan.

Yhtä hyvinhän - juurikin epätietoisuuden takia - sen loppupään voisi jättää "avoimeksi" eli ottaa saman euriborin koko ajalle (katto ekalle 10v) ja sitten tarvittaessa vaihtaa siihen 12kk jos siltä näyttää, ja maksaa ne muutoskulut, jos on siinä hetkessä taloudellisesti kannattavaa...Sinänsä hieman erikoiinen kuvio tuo että pitäisi osata ennustaa se 12kk kannattavuus (tai kannattamattomuus) 10v päästä jo nyt. Luultavasti se 6kk on silloinkin halvempi, ehkä.

 

[kajakkivajakki]

Kuten tuossa jo selitettykin, kun yksi muuttuja eli laina-ajan pituus on lukittu niin muuttuva korko vaikuttaa kuukausierään suuruuteen.
Nyt kun alkuvuodet lainasta on korkosuojattu (joko kiinteällä tai tässä tapauksessa putkella) -> Laskennallisesti silti suojaamaton osuus laina-ajasta täytyy ottaa huomioon kuukausierää laskettaessa.

Kun kysyjällä on 10 vuoden korkoputki ja jos haluaa tietää mikä on maksimikuukausierä koko 10 vuoden korkosuojauksen ajan niin lainan maksusuunnitelma pitäisi muuttaa tasalyhennykseen -> Tästä seuraisi se, että lainan alkuvuosina kuukausittainen maksuohjelma on paljon suurempi kuin nyt valitussa tasaerässä.

Jos avataan lukemia hieman kuvitteellisten summien ja korkoskenaarioiden mukaan niin asiasta saa paremman käsityksen.

Lainasumma 400000€, korkokatto 5% (sisältäen marginaalin ja korkokatto on laskennallisesti heti käytössä) ja laina-aika 25 vuotta. Oletuksena marginaali, korkolattia jne poistettu yhtälöstä.

Tasaerälainassa kuukausimaksu on ~2300€ (ensimmäisessä erässä lyhennystä 700€ ja korkoa 1600€)
5 vuoden kuluttua kuukausimaksu on edelleen 2300€ (Lyhennystä tässä 870€ ja korkoa 1430€)
10 vuoden kuluttua 2300€ (1110€, 1190€)
Korkosuojauksen päätyttyä lainasta on jäljellä ~73%

Tasalyhennyslainassa lyhennys on aina vakio eli 400000/(25x12)=1333€/kk
Ensimmäinen maksuerä on 1333€+korko 1606€ = 2940€
5 vuoden kuluttua maksuerä on 1333+1290=2623€
Vasta 10 vuoden kuluttua maksuerä on pudonnut tasaerälainan kanssa samaan eli 2300€/kk josta lyhennystä edelleen sama 1333€ ja korkoa 967€ -> Tästä tasalyhennyslainasta johtuen lainan pääoma on kuitenkin kutistunut 60% alkuperäisestä.

Tasaerälainassa maksetaan aina lainaa takapainoitteisesti, korkotaso määrää takapainon jyrkkyden -> 3% korolla lainasta on kymmenen vuoden kuluttua jäljellä ~68%, 8% korolla ~80%

Tuo korkosuojauksen päättymisen jälkeinen osuus tavallaan määrittelee kysyjän tasaerän suuruuden jokaisella korkotarkistus hetkellä.

 

[JRan]

Kuten tuossa jo selitettykin, kun yksi muuttuja eli laina-ajan pituus on lukittu niin muuttuva korko vaikuttaa kuukausierään suuruuteen.
Nyt kun alkuvuodet lainasta on korkosuojattu (joko kiinteällä tai tässä tapauksessa putkella) -> Laskennallisesti silti suojaamaton osuus laina-ajasta täytyy ottaa huomioon kuukausierää laskettaessa.

Kun kysyjällä on 10 vuoden korkoputki ja jos haluaa tietää mikä on maksimikuukausierä koko 10 vuoden korkosuojauksen ajan niin lainan maksusuunnitelma pitäisi muuttaa tasalyhennykseen -> Tästä seuraisi se, että lainan alkuvuosina kuukausittainen maksuohjelma on paljon suurempi kuin nyt valitussa tasaerässä.

Jos avataan lukemia hieman kuvitteellisten summien ja korkoskenaarioiden mukaan niin asiasta saa paremman käsityksen.

Lainasumma 400000€, korkokatto 5% (sisältäen marginaalin ja korkokatto on laskennallisesti heti käytössä) ja laina-aika 25 vuotta. Oletuksena marginaali, korkolattia jne poistettu yhtälöstä.

Tasaerälainassa kuukausimaksu on ~2300€ (ensimmäisessä erässä lyhennystä 700€ ja korkoa 1600€)
5 vuoden kuluttua kuukausimaksu on edelleen 2300€ (Lyhennystä tässä 870€ ja korkoa 1430€)
10 vuoden kuluttua 2300€ (1110€, 1190€)
Korkosuojauksen päätyttyä lainasta on jäljellä ~73%

Tasalyhennyslainassa lyhennys on aina vakio eli 400000/(25x12)=1333€/kk
Ensimmäinen maksuerä on 1333€+korko 1606€ = 2940€
5 vuoden kuluttua maksuerä on 1333+1290=2623€
Vasta 10 vuoden kuluttua maksuerä on pudonnut tasaerälainan kanssa samaan eli 2300€/kk josta lyhennystä edelleen sama 1333€ ja korkoa 967€ -> Tästä tasalyhennyslainasta johtuen lainan pääoma on kuitenkin kutistunut 60% alkuperäisestä.

Tasaerälainassa maksetaan aina lainaa takapainoitteisesti, korkotaso määrää takapainon jyrkkyden -> 3% korolla lainasta on kymmenen vuoden kuluttua jäljellä ~68%, 8% korolla ~80%

Tuo korkosuojauksen päättymisen jälkeinen osuus tavallaan määrittelee kysyjän tasaerän suuruuden jokaisella korkotarkistus hetkellä.

Ymmärrän idean, mutta en tuotetta. Tasaerä, jonka erät lasketaan uusiksi 6kk välein ja johon vaikuttaa myös aina korontarkastuspäivän 12kk eb, joka tulee käyttöön vasta 10 vuoden päästä. Eli olisi mahdollista siis päätyä tilanteeseen, missä erät nousee holtittomasti korkoputkesta huolimatta, jos 12 kk eb nousisi, vaikka 20 prosenttiin. Toisaalta rahat ei menisi hukkaan putken ansiosta, mutta silti voitaisiin helposti päätyä tilanteeseen, missä rahat ei riitä erien maksuun.

 

[kajakkivajakki]

Kukaanhan ei voi varmasti kertoa miten korot tulevat jatkossa käyttäytymään ja kysyjä ei avannut sen tarkemmin omia lainaspeksejään niin korkoputkea ei voi ajatella kuin vakuutuksena -> Josta toki voidaan olettaa että laina on iso(hko) tuloihin nähden.

Jos talous kestää tasalyhennyksen maksuohjelman kyseisen korkoputken arvoilla -> Silloin lainasta on suojauksen aikana maksettu 40% pois. -> Pahinta kauhuskenaariota on siirretty 10 vuotta eteenpäin.

Jos paska ei osunutkaan tuulettimeen niin tasalyhennyksellä on ns turhaan kiristetty vyötä kurjistamalla lähivuosien taloustilannetta.

Lainan kokonaiskustannuksessa tasalyhennyksessä pankin saamat korot on jokatapauksessa vähäisemmät.

 

[JRan]

Kukaanhan ei voi varmasti kertoa miten korot tulevat jatkossa käyttäytymään ja kysyjä ei avannut sen tarkemmin omia lainaspeksejään niin korkoputkea ei voi ajatella kuin vakuutuksena -> Josta toki voidaan olettaa että laina on iso(hko) tuloihin nähden.

Jos talous kestää tasalyhennyksen maksuohjelman kyseisen korkoputken arvoilla -> Silloin lainasta on suojauksen aikana maksettu 40% pois. -> Pahinta kauhuskenaariota on siirretty 10 vuotta eteenpäin.

Jos paska ei osunutkaan tuulettimeen niin tasalyhennyksellä on ns turhaan kiristetty vyötä kurjistamalla lähivuosien taloustilannetta.

Lainan kokonaiskustannuksessa tasalyhennyksessä pankin saamat korot on jokatapauksessa vähäisemmät.

Kyllä selkeästi vain vakuutus, mutta kysyjä on selkeästi ollut ottamassa jotain muuta tuotetta, koska tätä kysyi. Itse kyllä menisin tasalyhennyksellä, mutta toki jos laina on tähän liian iso, niin ehkä pitäisi miettiä koko lainaa uudestaan.

 

[kajakkivajakki]

Ymmärrän idean, mutta en tuotetta. Tasaerä, jonka erät lasketaan uusiksi 6kk välein ja johon vaikuttaa myös aina korontarkastuspäivän 12kk eb, joka tulee käyttöön vasta 10 vuoden päästä. Eli olisi mahdollista siis päätyä tilanteeseen, missä erät nousee holtittomasti korkoputkesta huolimatta, jos 12 kk eb nousisi, vaikka 20 prosenttiin. Toisaalta rahat ei menisi hukkaan putken ansiosta, mutta silti voitaisiin helposti päätyä tilanteeseen, missä rahat ei riitä erien maksuun.

Juuri noinhan voisi teoriassa tapahtua. Sama tosin tapahtuisi varmemmin ilman tuota korkoputkea koska koronnousu realisoituisi heti täysimääräisesti.
Eli kyllä se tuossakin mallissa ns vakuutuksena toimii.

Ajatusleikkinä jos korot nousisivat 20% ja sitten 10 vuoden päästä olisvatkin taas vain 1% -> Tuosta vakuutuksesta olisi saatu maksimaalinen hyöty jos vain kuukausierästä olisi selviytynyt. Vakuutuksen avulla siitä selviytymisen mahdollisuus on parempi.

Tosin 20% korko olisi kuolinisku asuntolainoille

 

[JRan]

Juuri noinhan voisi teoriassa tapahtua. Sama tosin tapahtuisi varmemmin ilman tuota korkoputkea koska koronnousu realisoituisi heti täysimääräisesti.
Eli kyllä se tuossakin mallissa ns vakuutuksena toimii.

Ajatusleikkinä jos korot nousisivat 20% ja sitten 10 vuoden päästä olisvatkin taas vain 1% -> Tuosta vakuutuksesta olisi saatu maksimaalinen hyöty jos vain kuukausierästä olisi selviytynyt. Vakuutuksen avulla siitä selviytymisen mahdollisuus on parempi.

Tosin 20% korko olisi kuolinisku asuntolainoille

Juurikin näin.

Uskon, että tasalyhennys+katto/putki olisi voinut olla parempi, niin tällä olisi pystynyt ennakoimaan sen maksimierän tämän 10v aikana. Tätä kysyjä oli kuitenkin pankissa kysynyt.

 

[kajakkivajakki]

Juu, jos tarkoituksena on ollut saada varmuus kuukausierän suuruudesta niin pankki on myymässä väärää tuotetta. Tuollainen hybridimalli kun ei sitä ole.
10 vuoden korkoputki lienee nykyisessä markkinatilanteessa aivan erihintainen tuote kuin vaikka vuosi sitten. Tämä ei tietysti poista sitä mahdollisuutta, että sekin voisi osoittautua hyväksi liiketoimeksi.

Ei liene kuin sopimustekninen seikka muuttaa tasalyhenteiseksi, mutta kuten sanoit -> jos talous ei sitä kestä niin lainamäärä on liian iso tuloihin nähden.
Tosin tuota seikkaa vastoin sotii se pankkien stressitesti, joka pitäisi 6% korolla suorittaa > Jos korkokatto on isompi kuin stressitesti > Stressitestin tasoa lienee syytä korottaa

 

[ilkkes]

Mikä pankki kyseessä?

Nordea

 

[JRan]

Juu, jos tarkoituksena on ollut saada varmuus kuukausierän suuruudesta niin pankki on myymässä väärää tuotetta. Tuollainen hybridimalli kun ei sitä ole.
10 vuoden korkoputki lienee nykyisessä markkinatilanteessa aivan erihintainen tuote kuin vaikka vuosi sitten. Tämä ei tietysti poista sitä mahdollisuutta, että sekin voisi osoittautua hyväksi liiketoimeksi.

Ei liene kuin sopimustekninen seikka muuttaa tasalyhenteiseksi, mutta kuten sanoit -> jos talous ei sitä kestä niin lainamäärä on liian iso tuloihin nähden.
Tosin tuota seikkaa vastoin sotii se pankkien stressitesti, joka pitäisi 6% korolla suorittaa > Jos korkokatto on isompi kuin stressitesti > Stressitestin tasoa lienee syytä korottaa

Täysin samaa mieltä.

Kyllä noi putket ja katot pankeille varmaan ihan hyviä tuotteita edelleen on, niihin on jopa leivottu enemmän hintaa kuin pari vuotta sitten koska riski on tosiaan suurempi tämän hetken markkinoilla. Myyntikin on helpompaa, kun on näyttöä siitä nyky lainaajalle, että korot voi oikeasti nousta.

Nyt jo näkynyt Ilta-Sanomat ja Iltalehti täynnä kirjoituksia, että "näin paljon lainasi korko voi nousta" ja taulukko missä on laskettu valmiiksi summat jotta ihmiset voi vertailla lainojaan, kuin sähkösopimuksiaan. Kuukaudessa maksettavilla summillahan näitä tosiaan verrataan, eikä millään muulla, koska muusta ei ymmärretä mitään. Mistään muusta ei ymmärretty myöskään lainaa ottaessa (kuin "kuukausi hinnasta"), joten tilannehan ei ole varsinaisesti muuttunut. Nyt ollaan ihan järkyttyneitä kun tämä pankissa sovittu hinta onkin noussut. Taloussanomissa oli juuri maininta, että inflaatio nostaa kaiken hintoja, itse aina luullut sen olevan päinvastoin.

Seuraavaksi varmaan ajokortteja voitaisiin myöntää jos tietää minkä hintaisia autot on ja mitä tankillinen bensaa maksaa. Litrahintojen ymmärtämisellä voisi saada suoraan jo C-kortin.

Nordea

On kyllä hurja marginaalin nosto. Kannattaa ehkä ottaa neuvottelun tueksi tarjous jostain muusta pankista. OP esim. tuntunut olevan suht asiallinen lyhyiden korkojen ja marginaalien suhteen. Käsittelykuluilla ei niin merkitystä jos nyt ei mihinkään tonniin nouse. Aika nopeasti kuitattu toki sekin pienemmällä marginaalilla ja lyhyemmällä korolla.

 

[maukka]

Aika hyvä nyrkkisääntö lainan ottamiseen ylipäätään on, että jos saa päänsä kipeäksi putkia ja kattoja funtsaamalla, tai tasalyhennyslainan maksuerät tuntuvat alkuun liian suurilta, niin on yksinkertaisesti ottamassa liikaa lainaa maksukykyynsä nähden.

 

[T. S]

Kovasti muut vaihtavat lyhyempään euriboriin. Meillä lainahakemukset vireillä ja pohdiskelemme mikä euribori voisi olla paras. Historiaa jos katsoo, niin 12kk:n euribor oli viimeksi 6.10.2022 pienempi kuin 3kk:n euribor tänään, eli liki 4kk sitten.
Jos historiaa halutaan jollain tapaa soveltaa tulevaan, tähänhetkiseen oletettuun lainannostoon, niin neljän kuukauden ajan saa nauttia pienempää viitekorkoa 3kk:n euriborin muodossa. Ensimmäisenä 3kk:n euriborin korontarkistuspäivänä tullaan melkein 12kk:n euriborin tasoille. Ja varmaankin toisena korontarkistuspäivänä menee ohi tuosta oletetusta 12kk:n euriborista.

Kysymyksenäni onkin, että eikö tälläisen ajattelun mukaan 12kk:n euribor voisi olla kannattavampi. Luuletteko te jotka olette vaihtaneet 3kk:n euriboriin, että nousevat euriborkorot tästä pian tasoittuvat ja/tai jopa putoavat, jolloin 3kk:n euribor on tosiaankin vahvoilla.

Olemme molemmat työuramme alkuvaiheissa, minä vielä opiskelijana. S-pankilta yllättävän hyvä ensimmäinen tarjous, 200t lainalle, 50t säästöjä, 6 tai 12kk euribor, 0,55 marginaalilla.

 

[Timo 2]

Kovasti muut vaihtavat lyhyempään euriboriin. Meillä lainahakemukset vireillä ja pohdiskelemme mikä euribori voisi olla paras. Historiaa jos katsoo, niin 12kk:n euribor oli viimeksi 6.10.2022 halvempi kuin 3kk:n euribor nyt, eli runsas 3kk sitten.
Jos historiaa halutaan jollain tapaa soveltaa tulevaan, tähänhetkiseen oletettuun lainannostoon, niin kolmen kuukauden ajan saa nauttia pienempää viitekorkoa 3kk:n euriborin muodossa, kunnes se ohittaa hypotettisesti valitun 12kk:n euriborin jo seuraavana korontarkistuspäivänä.

Kysymyksenäni onkin, että eikö tälläisen ajattelun mukaan 12kk:n euribor voisi olla kannattavampi. Luuletteko te jotka olette vaihtaneet 3kk:n euriboriin, että nousevat euriborkorot tästä pian tasoittuvat ja/tai jopa putoavat, jolloin 3kk:n euribor on tosiaankin vahvoilla.

Olemme molemmat työuramme alkuvaiheissa, minä vielä opiskelijana. S-pankilta yllättävän hyvä ensimmäinen tarjous, 200t lainalle, 50t säästöjä, 6 tai 12kk euribor, 0,55 marginaalilla.

Jos historia katsoo niin 3kk on lähes aina ollut edullisempi.

 

[T. S]

Jos historia katsoo niin 3kk on lähes aina ollut edullisempi.

Kyllä, lainan nostohetkellä 3kk on edullisempi. Mutta pohdintojeni mukaan 3kk saavuttaa/ohittaa (silloisen hypoteettisesti valitun) 12kk:n jo toisella koron tarkistuspäivällä.

 

[Vaateri]

Kyllä, lainan nostohetkellä 3kk on edullisempi. Mutta pohdintojeni mukaan 3kk saavuttaa/ohittaa (silloisen hypoteettisesti valitun) 12kk:n jo toisella koron tarkistuspäivällä.

No jos tulevaisuuden korot tietää varmasti korkeammaksi kuin nyt ja että nousukulma on jyrkkä, niin sittenhän päätös on helppo ja kannattaa lyödä kiinni mahdollisimman pitkään vakiona pysyvä, jos siltä näyttää.

 

[Fabulous]

Lyhyesti: jos laina-aika on kymmeniä vuosia niin 3kk on lähes varmasti halvempi kuin 12kk. Jos laina-aika on muutama vuosi niin ei voi varmaksi tietää ja jokainen voi arvella mitä haluaa.

Ei sitä tarvitse sen enempää pohdiskella.

 

[kuoris]

Muistan kun korot aikanaan lähtivät suht nopeasti laskuun niin kuukauden euribor toki paljon parempi lainan kannalta.

Kaveri sai vaihdettua OP:sta ilman mitään maksua, vaan pyytämällä. Menin itse pyytämään samaa niin olisivat halunneet neuvotella marginaalit uudestaan (isommiksi), uusi ”aloitusmaksu” ja kaikkea paskaa. Kuitenkin väitän että olin heille parempi (isompi) asiakas. Pärstäkerroin. Sen jälkeen meni usko Osuuspankkiin, pitäköön tunkkinsa.

 

[Zigh]

Itse mietin kannattaisiko vaihtaa 12kk -> 6kk, tästä menisi ainoastaan käsittelykulu 200€. Korontarkistus joulukuussa, jolloin oletettavasti korot ovat saavuttaneet nykytiedon valossa toistaiseksi korkeimman tasonsa ja lähtevät mahdollisesti noilla tienoin laskuun.

Itse ajattelin vaihtaa suoraan 12kk->3kk mutta toki vasta sitten kun korot selvästi jo laskussa.

 

[T. S]

No jos tulevaisuuden korot tietää varmasti korkeammaksi kuin nyt ja että nousukulma on jyrkkä, niin sittenhän päätös on helppo ja kannattaa lyödä kiinni mahdollisimman pitkään vakiona pysyvä, jos siltä näyttää.

Joo. Onkohan sille sitten jotain mututuntumaa tai päättelyä, että korot lähtisivät tästä laskemaan lähitulevaisuudessa... Minulle tuo vaikuttaisi siltä, että korot jatkavat nousuaan ja/tai jäävät näille tiennoille.

 

[antti-x]

Markkinat olettaa että EKP nostaa ohjauskorkoa vielä kerran kunnolla puoli pinnaa ja se puoli pinnaa on jo pikkuhiljaa hinnoiteltu euriboreihin sisälle. EKP:n päästä kyllä ilmoitellaan että korkoja saatetaan hyvinkin nostella lisää sen jälkeen, mutta toisaalta monet tahot ovat niillä linjoilla että lisänostoja ei tarvita. Oma veikkaus on että ohjauskorko nousee tosiaan 3 prosenttiin seuraavaksi, ja ehkä vielä kesällä nostettaan vähän 3,25% tasolle jolloin noin puoli prosenttia ohjauskoron yli menevä 12kk euribor menisi jonnekin 3,7-3,8 tasolle, ehkä hetken yli 4%.

 

[Vaateri]

Joo. Onkohan sille sitten jotain mututuntumaa tai päättelyä, että korot lähtisivät tästä laskemaan lähitulevaisuudessa... Minulle tuo vaikuttaisi siltä, että korot jatkavat nousuaan ja/tai jäävät näille tiennoille.

Ainoa tilannne, jossa 12 kk euribor voittaa 3 kk on jatkuva nopea nousu. Jos tosiaan uskot että niin käy, niin sitten hyvä. Näille tienoille jääminen ei riitä, koska siinä 3 kk on parempi.

 

[Rantakemisti]

Jos nuo eri viitekorot mietityttävät niin kannattaa lukaista tämä artikkeli. Siinä on tosi selkeästi ja kansanomaisesti avattu noita eroja ja myös syitä korkoeroille. Sen enempää en lähde referoimaan kun samat asiat on kerrottu tässä ketjussa monta kertaa ja ihan nyt muutaman minuutin sisällä. Mikä on paras viitekorko? - Asuntopehtoori LKV

Jos olisin nyt itse hakemassa lainaa niin valitsisin 3kk Euriborin ilman suurempia pohdintoja. Uuteen lainaan on ehkä vähän helpompi neuvotella marginaali, viitekorko ja muut ehdot kuin vanhaan. Kannattaa tässä vaiheessa myös miettiä vähän kauemmas kuin kuukausien tai parin vuoden päähän. Näitä nousuja ja laskuja tulee tulevaisuudessa vaikka kuinka paljon. Ei kannata myöskään luottaa siihen, että lyhyempiä viitekorkoja saa sitten kun korot lähtevät laskuun. Tässä elettiin ainakin viiden vuoden pätkä, jolloin vain harvat saivat jotain muutakin kuin pitkiä viitekorkoja.

Itse sain vaihdettua tammikuun alussa oman viitekoron pitkän vääntämisen jälkeen. Puoliso taas jätti omalle lainalleen 12kk Euriborin, sillä ei halua miettiä vaihtelevaa lyhennysmäärää muutaman kuukauden välein. Jokainen valitkoon viitekoron oman stressisietokyvyn mukaan.

 

[Jituska]

Meillä periaatteessa mennään +- 0 tilanteeseen, jos 6kk euribor 3.5 seuraavassa korontarkistuksessa kesällä. Jos yli sen, niin maksetaan enemmän kuin jos oltaisiin pidetty 12kk euribor.

Toki nykyisällään euribor pitäisi nousta noin 5.5% tasolle, että maksettaisi lainaa kuluineen yhtä paljon kk kuin jos oltais pidetty 12kk euribor.

Muoks. Lyhennettiin siis laina-aikaa myös samalla. Joten tällä lyhyemmällä pitäis nousta 5.5% 6kk euribor ja vasta sen jälkeen olisi ei kannattava.

 

[latzka]

Markkinat olettaa että EKP nostaa ohjauskorkoa vielä kerran kunnolla puoli pinnaa ja se puoli pinnaa on jo pikkuhiljaa hinnoiteltu euriboreihin sisälle. EKP:n päästä kyllä ilmoitellaan että korkoja saatetaan hyvinkin nostella lisää sen jälkeen, mutta toisaalta monet tahot ovat niillä linjoilla että lisänostoja ei tarvita. Oma veikkaus on että ohjauskorko nousee tosiaan 3 prosenttiin seuraavaksi, ja ehkä vielä kesällä nostettaan vähän 3,25% tasolle jolloin noin puoli prosenttia ohjauskoron yli menevä 12kk euribor menisi jonnekin 3,7-3,8 tasolle, ehkä hetken yli 4%.

EKP:n puuhastelun seuraaminen on kyllä ollut hieman kuin huonoa komediaa katsoisi. Ulostuloista ei ota mitään selvää, kun takki tuntuu kääntyvän vähän väliä. Jossain vaiheessa kai tämä ennustuksien kanssa sekoilu piti lopettaa kokonaan ja keskittyä dataan päätöksenteossa, mutta joka toinen päivä Lagarde tai jonkin EU-maan ollirehn mölisee mediassa omalla suullaan mielipiteitään koronnostoista.

Luultavasti suunnilleen peesaavat Fediä, tapahtuipa lätäkön tällä puolen mitä vaan.

 

[JaySon]

Itse ajattelin vaihtaa suoraan 12kk->3kk mutta toki vasta sitten kun korot selvästi jo laskussa.

Niin kuin Rantakemisti tuossa jo mainitsikin niin tosiaan jossain kohden voi olla etteivät pankit enää auliisti jakele noita 3kk Euriboriin sidottuja soppareita. Eli se kandee tosiaan huomioida ettei jää vaihtamatta.

 

[Fortucry]

Markkinat olettaa että EKP nostaa ohjauskorkoa vielä kerran kunnolla puoli pinnaa ja se puoli pinnaa on jo pikkuhiljaa hinnoiteltu euriboreihin sisälle. EKP:n päästä kyllä ilmoitellaan että korkoja saatetaan hyvinkin nostella lisää sen jälkeen, mutta toisaalta monet tahot ovat niillä linjoilla että lisänostoja ei tarvita. Oma veikkaus on että ohjauskorko nousee tosiaan 3 prosenttiin seuraavaksi, ja ehkä vielä kesällä nostettaan vähän 3,25% tasolle jolloin noin puoli prosenttia ohjauskoron yli menevä 12kk euribor menisi jonnekin 3,7-3,8 tasolle, ehkä hetken yli 4%.

Handelsbankenilta tuli tänään talousennustetta ja syksyllä olisi korko "vain" 3,6%. Pidän kyllä tuota skenaariota erittäin positiivisena kaiken pelottelun jälkeen.
Handelsbanken: Asuntovelallisten kannattaa varautua vielä korkojen nousuun | Verkkouutiset

 

[Pete88]

Voin melkein luvata, että mikäli tämä energiakriisi yms. selätetään pienin vaurioin, niin sitten kysyntäinflaatio alkaa taas näkymään markkinoilla, joka pakottaa keskuspankin nostamaan korkoja. Sitä en mene kommentoimaan kuinka paljon. Mutta on tästä ihan esimerkkikin olemassa, josta on uutisissakin viimeaikoina kerrottu, eli se jenkkien volcker-shokki. Luultiin ensiksi, että homma on taputeltu ja markkina ylikuumeni hetkessä, jolloin korkoja nostettiinkin aivan uusille tasoille tilanteen korjaamiseksi. Siksi melkein tässä kohtaa jopa toivon, ettei kurssia käännetä liian aikaisin, koska tässä on ihan oikeat ainekset edelleen inflaation karkaamiselle entisestään.

 

[latzka]

Voin melkein luvata, että mikäli tämä energiakriisi yms. selätetään pienin vaurioin, niin sitten kysyntäinflaatio alkaa taas näkymään markkinoilla, joka pakottaa keskuspankin nostamaan korkoja. Sitä en mene kommentoimaan kuinka paljon. Mutta on tästä ihan esimerkkikin olemassa, josta on uutisissakin viimeaikoina kerrottu, eli se jenkkien volcker-shokki. Luultiin ensiksi, että homma on taputeltu ja markkina ylikuumeni hetkessä, jolloin korkoja nostettiinkin aivan uusille tasoille tilanteen korjaamiseksi. Siksi melkein tässä kohtaa jopa toivon, ettei kurssia käännetä liian aikaisin, koska tässä on ihan oikeat ainekset edelleen inflaation karkaamiselle entisestään.

Inflaation mittarit, joihin keskuspankit reagoivat, ovat pääosin taaksepäin katsovia. Korkotason muutokset realisoituvat useimpiin komponentteihin jopa useiden kuukausien viiveellä. Jos inflaatio lähtisi lähitulevaisuudessa nousuun, se tarkoittaisi käytännössä, ettei keskuspankkien viime vuoden toimilla olisi ollut vaikutusta inflaatioon.

Samalla tässä ollaan hiljalleen pääsemässä eroon myös koronan aiheuttamista tarjontapuolen pullonkauloista, kun kiinalaisetkin luopuivat tuulimyllyjä vastaan taistelusta.

Energian hinta on kysymysmerkki, mutta siihen ei keskuspankkien toimilla voi juurikaan vaikuttaa.

Myöskään mikään taho ei ole liputtanut vielä korkojen laskemisen puolesta. Enkä välttämättä näe syytäkään, että ilman syvää taantumaa korkojen laskemiselle olisi perusteita. Lainarahan ei kuulu olla ilmaista.

 

[glomerulus]

Kyselin kanssa Nordeasta viitekoron vaihtoa 12 kk --> 3 kk. Kuulemma joutuvat "tarkistamaan" marginaalia tässä tapauksessa. Ketuttaa tuollainen kaunistelu kun kyseessä on kuitenkin nostaminen. Asiakaspalvelijan mukaan minimimarginaali 3 kk Euriborin yhteydessä on 0,79%. Oma marginaali on 0,36% niin enpä lähde vaihtamaan ainakaan Nordean sisällä. Muualta voisi kyselläkin.

 

[helppo92]

Kyselin kanssa Nordeasta viitekoron vaihtoa 12 kk --> 3 kk. Kuulemma joutuvat "tarkistamaan" marginaalia tässä tapauksessa. Ketuttaa tuollainen kaunistelu kun kyseessä on kuitenkin nostaminen. Asiakaspalvelijan mukaan minimimarginaali 3 kk Euriborin yhteydessä on 0,79%. Oma marginaali on 0,36% niin enpä lähde vaihtamaan ainakaan Nordean sisällä. Muualta voisi kyselläkin.

Eipä myöskään OP:lla onnistunut 0,52% marginaalilla vaihtaa viitekorkoa, koska olevinaan nyt marginaalien alataso on selvästi korkeampi vastaaville asiakkaille. En ole pankille mikään erityinen asiakas ja varmaan nuo viitekoron vaihdot onnistuneet varakkaammille asiakasryhmille.

 

[JaySon]

Eipä myöskään OP:lla onnistunut 0,52% marginaalilla vaihtaa viitekorkoa, koska olevinaan nyt marginaalien alataso on selvästi korkeampi vastaaville asiakkaille. En ole pankille mikään erityinen asiakas ja varmaan nuo viitekoron vaihdot onnistuneet varakkaammille asiakasryhmille.

Ainakaan Danskelta siirtyessä pankinvaihdon yhteydessä OP antoi suorilta 0,4% marginaalin ja mikään kroisos en tod ole.

 

[Ja558]

Itselle ei Danske edes tarjonnut kuin 12kk viitekorkoa, kuulemma muuta ei ole myynnissä , no ei sitä aina asiakkaaksi haluta. Nordea puolestaan pyysi kaikki paperit suurinpiirtein koiran rokotustodistusta myöten.

Noh, OP lupasi ihan kohtuullisen tarjouksen 0,48 +6kk. Jos kuluja saa painettua alas niin laitetaan sieltä, saahan sen kilpailutettua myöhemmin.

Haen lainaa yksin ja käsirahaa asuntoon n. 15%