Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Ed!]

Kesäkuussa hain itselleni 145000€ lainan. 0,85 marginaali ja 6kk euribor. Ja tulot jää hienoisesti alle keskitulorajan. Omia säästöjä ei ollut penniäkään, varainsiirtoverot joutu maksaan.

 

[rehtori]

S-Pankin nettipankissa sai näköjään haettua lyhennysvapaata asuntolainalle 1-12 kk. Pistin suoraan maksimit ja siirrän lyhennysrahat suoraan Nordnettiin. Jäljelle jäävän koron saan kuukausittain "lyhennettyä" suoraan S-bonuksilla, joten tuohan meni niinkuin elokuvissa.

Minä sitten taas tein päinvastoin ja nostin nordnetistä etf kuukausisäästö pois ja pistän ne ylimääräisenä lyhennyksenä asuntolainaan.

 

[Welmari]

Mitä veloittavat tuosta lyhennysvapaasta vai onko ilmaista?

100 euroa ne otti maksusuunnitelman muutosta.

 

[iunknown]

Minä sitten taas tein päinvastoin ja nostin nordnetistä etf kuukausisäästö pois ja pistän ne ylimääräisenä lyhennyksenä asuntolainaan.

Miksi? Odotatko että ETF -tuotto on pienempi kuin asuntolainan korko? Muuten tuossa ei ole mitään järkeä.

 

[iunknown]

Tänään tarkastettiin mullakin viitekorko miinuksen puolelle. Jää tosta vielä marginaalin kanssa vähän maksettavaa, mutta onhan tämä kivaa. Lainaa ottaessa odotin 3-5% korkoja ja varauduin mahdollisesti vielä suurempaan, mutta nyt mennään kertaluokassa kymmenesosa tuosta. Ei ole tarvinnut lyhennysvapaita ainakaan vielä vaikka äitiys-, isyys- ja hoitovapaita käytetty huoletta eli palkka ei ole normiluokkaa ollut.

Itselläni on (USA:ssa) 3% korko josta marginaalin osuus on reilun prosentin. Laina on ns. ARM jossa korko voi vielä nousta määrätyn ajan jälkeen. Keskimääräisesti asuntolainojen korot ovat täällä reilusti korkeammalla, mutta vastapainona verotuksessa voi vähentää korkojen osuuden tuloista kokonaan.

 

[rehtori]

Miksi? Odotatko että ETF -tuotto on pienempi kuin asuntolainan korko? Muuten tuossa ei ole mitään järkeä.

On alkanut tuntumaan että omat sijoitukset epäonnistuu, joten pistän nyt kuukausittaiset sijoitukset asuntoon ja nautiskelen velattomuudesta mahdollisesti jo puolta nopeammin kuin alunperin ajattelin.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Moi, mulla meni 0.8:n asti kun ekan kierroksen vedin, voisin laittaa samalla tekniikalla 0.7% hakuun. Katsotaan mitä vastailevat.

Ja 0.7 haettu ja saatu. Sillä sitten mennään.

 

[Skyline]

Mikä on muuten hyväksyttävä marginaali ASP-lainaan? Tässä kyselin omasta pankista (op) taannoin ASP-lainaa ja ehdottivat 1% marginaalia. Minusta tommonen olis ihan ok jos normaali laina, mut asp:ssä pitäisi olla pienempi?

 

[Kaiser Soze]

voisin veikata omakotitalolla olevan vähemmän seinää potkijoita,

Toisen käden tietona voin sanoa että vain tosiostajat omakotitaloissa pyörii. Ainakin kalliimmassa hintaluokassa.

 

[Kaiser Soze]

ASP mietintää. Rouvan kanssa yhteensä säästöjä noin 18k€. Kesällä (3. kvartaali) avattu asp-tilit molemmille. Kiikarissa ollut noin 100-140k€ asunto. Kannattaako näillä säästöillä kärvistellä nykyisessä asunnossa edullisella vuokralla sen verran, että saadaan asp-tilin hyödyt käyttöön vaiko unohtaa koko asp ja lähteä suoraan ostamaan kämppää? 1½ vuoden kuluttua kun asp ehdot täyttyisivät niin säästöjä olisi kasassa 22-26k€.

Jos on ostoaikeita niin ei mikään estä katselemasta kämppiä jo nyt. Suurin hyöty tuossa ASP-lainassa on valtion tarjoama hyvitys korkojen noustessa, eli ns. korkokatto. Tämän saa monilta pankeilta lisähintaan ilman ASP-lainaa. Muistaakseni Danskella se olisi maksanut noin 2000 euroa. Eli jos vastaan tulee unelmien asunto, osta pois, jos ei niin odottakaa seitsemännen kvartaalin päättymistä (tällöin voi saada jo asp-lainan käyttöönsä joltain pankeilta).

Näin. Noin ilmaisessa kämpässä ASPin hyödyt ovat vähän mitättömät.

 

[Kaiser Soze]

Jos olen väärässä, niin joku voi valistaa minua.

Noihinhan on vuosikausien jonot!

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Oliko täällä sitä porukkaa joka ei käyttänyt välittäjää asuntokaupoissa. Kuinka pian on esim. syytä alkaa tarkastamaan myyntihintaa alas päin ja millaisia tiputuksia kerrallaan on syytä tehdä?

 

[glomerulus]

Oliko täällä sitä porukkaa joka ei käyttänyt välittäjää asuntokaupoissa. Kuinka pian on esim. syytä alkaa tarkastamaan myyntihintaa alas päin ja millaisia tiputuksia kerrallaan on syytä tehdä?

Anna nyt hieman vinkkiä kämpän haluttaavuudesta eli minkälaisesta kämpästä kyse ja missäpäin maailmaa..

 

[jeppejehu]

Oliko täällä sitä porukkaa joka ei käyttänyt välittäjää asuntokaupoissa. Kuinka pian on esim. syytä alkaa tarkastamaan myyntihintaa alas päin ja millaisia tiputuksia kerrallaan on syytä tehdä?

Varmaan riippuu siitä millaisia tarjouksia olet saanut tai jos et ole saanut. Katso netistä samankaltaisien ja saman hintaluokan asuntojen myyntiaikoja

 

[kibe]

Mikä on muuten hyväksyttävä marginaali ASP-lainaan? Tässä kyselin omasta pankista (op) taannoin ASP-lainaa ja ehdottivat 1% marginaalia. Minusta tommonen olis ihan ok jos normaali laina, mut asp:ssä pitäisi olla pienempi?

Asuntolainan korko määräytyy maksukykysi mukaan ja sillä perustein, minkälainen riski laina on pankille. ASP:ssä se alempi marginaali tarkoittaa tyyliin 0.1% normaalia alempaa. Toiselle se normaali on 1.5%, toiselle 0.7%.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Anna nyt hieman vinkkiä kämpän haluttaavuudesta eli minkälaisesta kämpästä kyse ja missäpäin maailmaa..

Hyvinkäältä rivitaloasunto. Ihan hyvällä seudulla ja vaihtuvuutta on myös kohtuudella lähiseuduilla. Tarjouksia ei ole tullut ja asunto ollut myynnissä päälle kuukauden.

 

[Kaiser Soze]

Hyvinkäältä rivitaloasunto. Ihan hyvällä seudulla ja vaihtuvuutta on myös kohtuudella lähiseuduilla. Tarjouksia ei ole tullut ja asunto ollut myynnissä päälle kuukauden.

Hyvinkää nyt ei varsinaisesti ole mikään boom town. Hintahan tuossa on vikana jos ei ihan perämetsässä ole. Mikset katso millaisia kauppoja naapurit ovat tehneet?

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Ne mitä referenssejä internetistä otin, antaa kyllä suurinpiirtein samoja myyntihintoja kuin mitä minullakin hintapyyntö on. Tosin muutaman tonnin kalliimpaa hintaa pyydän kuin mitä tästä läheltä on lähtenyt. Olenko liian hätäinen jos tiputan hintaa heti ensimmäisen kuun jälkeen vai milloin tuota kannattaa vaihtoehtona ajatella? Ja onko jotain mallia "x prosenttia" myyntihinnasta 1kk jälkeen, 2kk jälkeen.
Joku sanoi joskus, että asuntokaupoissa pitää olla jäitä hatussa, ja paljon. Mikään kiire myynnillä ei tässä tapauksessa ole, mutta olisi kiva edistää asiaa.

 

[zepi]

Ne mitä referenssejä internetistä otin, antaa kyllä suurinpiirtein samoja myyntihintoja kuin mitä minullakin hintapyyntö on. Tosin muutaman tonnin kalliimpaa hintaa pyydän kuin mitä tästä läheltä on lähtenyt. Olenko liian hätäinen jos tiputan hintaa heti ensimmäisen kuun jälkeen vai milloin tuota kannattaa vaihtoehtona ajatella? Ja onko jotain mallia "x prosenttia" myyntihinnasta 1kk jälkeen, 2kk jälkeen.
Joku sanoi joskus, että asuntokaupoissa pitää olla jäitä hatussa, ja paljon. Mikään kiire myynnillä ei tässä tapauksessa ole, mutta olisi kiva edistää asiaa.

Montako kauppaa lähialueilla tapahtuu vuodessa? Ei Hyvinkää ole mikään Kallio missä pienet asunnot menevät viikossa jos hinta on kohdillaan.

 

[Kaiser Soze]

Ne mitä referenssejä internetistä otin, antaa kyllä suurinpiirtein samoja myyntihintoja kuin mitä minullakin hintapyyntö on. Tosin muutaman tonnin kalliimpaa hintaa pyydän kuin mitä tästä läheltä on lähtenyt. Olenko liian hätäinen jos tiputan hintaa heti ensimmäisen kuun jälkeen vai milloin tuota kannattaa vaihtoehtona ajatella? Ja onko jotain mallia "x prosenttia" myyntihinnasta 1kk jälkeen, 2kk jälkeen.
Joku sanoi joskus, että asuntokaupoissa pitää olla jäitä hatussa, ja paljon. Mikään kiire myynnillä ei tässä tapauksessa ole, mutta olisi kiva edistää asiaa.

Miksi ihmeessä oma asuntosi olisi kalliimpi? Hyvinkää(ehkä aseman alue pois luettuna) ei todellakaan ole mikään Helsinki tai Espoo missä asunto viedään käsistä, kuten tuossa joku jo sanoi. Tämän linkin mukaan esimerkiksi Tampereella ja Porvoossakin on suuremmat hinnat. http://www.asuntojenhinnat.fi/myytyjen-asuntojen-tilastot/kunta/Hyvinkää Tuolta löytyy myös linkki Tilastokeskukseen joka tuottaa hintatietoa asuntojen hinnoista

 

[Kaiser Soze]

Montako kauppaa lähialueilla tapahtuu vuodessa? Ei Hyvinkää ole mikään Kallio missä pienet asunnot menevät viikossa jos hinta on kohdillaan.

2015 näkyi olleen 200 kauppaa koko kunnassa pien- ja rivitaloista...

edit. leikin vähän tilastoilla ja Helsingissä tehdään kaikkia kauppoja 10999 kappaletta per 629512 asukasta. Hyvinkäällä 677 kappaletta 46477 asukkaalle.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

No oma asuntoni olisi kalliimpi koska se on parempi asunto kuin muiden, ja koska minä olen parempi kuin ne muut. Ja koska haluan mahdollisimman paljon rahaa, koska olen ahne. Eiköhän ne siinä kiteytetty.
No jos ei nyt verrata Helsinkiin kuitenkaan, koska siellä nyt luontaisesti asunnot vaihtuvat riippumatta älyttömistä hinnoista. Karttaako mahdolliset ostajaehdokkaat sitten sellaisia kohteita, jotka ovat ehkä muutaman tonnin kalliimpia kuin aiemmin myydyt. Siitä on tovi aikaa kun olen itse ostanut asuntoa ja muistan, että vaikka kohteet olivat yli oman budjetin ja hinnoiteltu hieman yli, niin mikään ei estänyt tarjoamasta itselle sopivaa hintaa. Tässä tapauksessa nyt ei yli kuukauteen ole mitään kuulunut, joten voinko olettaa että markkinoilla on hiljaista ja maltti on valttia?

 

[tiimalasi]

http://solidhouse.fi/milloin-on-paras-hetki-myyda-asunto/

Tässä viimekuukausina kierretty katselemassa uutta kämppää ja välittäjät kiihkeästi tyrkyttävät palvelujaan vanhan myymiseksi. Muistan jonkun kommentoineen, että isoja asuntoja vaihdetaan, kun lapsilla on lomat, eli kaupat tehdään yleensä alkuvuodesta ja vaihto kesällä. Näin loppuvuodesta kuulemma tahtoo olla myynti hiljaisempaa.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Okei, eli jäitä hattuun. Hyvä linkki, siitä kiitos. Ehkä jos tuossa joulunkieppeillä haluaisi oikein repäistä, niin pieni hinnantiputus. Alku vuodesta sitten olisi hinta suoraan kohdillaan valmiina innokkaita ostajia varten

 

[Taneli-]

Karttaako mahdolliset ostajaehdokkaat sitten sellaisia kohteita, jotka ovat ehkä muutaman tonnin kalliimpia kuin aiemmin myydyt. Siitä on tovi aikaa kun olen itse ostanut asuntoa ja muistan, että vaikka kohteet olivat yli oman budjetin ja hinnoiteltu hieman yli, niin mikään ei estänyt tarjoamasta itselle sopivaa hintaa. Tässä tapauksessa nyt ei yli kuukauteen ole mitään kuulunut, joten voinko olettaa että markkinoilla on hiljaista ja maltti on valttia?

Maltti on valttia mutta talo saa helposti "maineen".

Tarkoitan tällä sitä että jos (varsinkin pienemmällä paikalla) yksi talo tunnetaan siitä että "toi on sen XXXXXX:n entinen talo, se on ollut nyt jo puolivuotta [tai x vuotta] myynnissä eikä siellä edes käy kukaan" <= ihmiset ajattelevat että talossa on pakko olla jotain vikaa.

Se että taloa ei saa myytyä kuukaudessa tai parissa ei vielä mitään mainetta kerää eikä ole syy epätoivoon.

Tosin kannattaa katsoa hieman tarkemmin sitä taloa, mahdollisen "normaalin" ostajan silmin. (Pyydä vaikka puolentusinaa random mahdollisimman erilaista kaveriasi katsomaan sitä)

Jos hinta on kalliimpi tuleeko syy esille esitteessä? Mikäli on valinnanvaraa eikä näy erityistä syytä kalliimpaan hintaan miksi edes käydä tutustumassa kohteeseen?

Onko värit neutraalit? Onko pinnat kunnossa? Onko piha kunnossa? Onko naapurit pihassaan jatkuvasti tupakalla / ryyppäämässä? Kuuluuko tiettyyn aikaan junan / koulun / jonkun muun äänet ärsyttävästi ja kovaa?
Onko sellaiset ongelmakohdat peitetty mitä nyt helposti saa piiloon kun näyttöä tulee (esim. nirhamat / kulumat seinissä / lattiassa). Onko kuvat ilmoitukseen siistejä, otettu ns. ammattilaisen näköisesti (toki sekin pistää juttua liikkeelle jos siellä poseeraa puolialasti itse aseen kanssa ja naisystävä sidottuna...)

Onko ilmoitukseen mainittu lähellä olevat jutut sekä etäisyydet, jollekin ne on tärkeitä vaikka itseä ei kiinnostaisi:
Lähin Lidl, muut kaupat noin 5km säteellä (jos ei nyt kymmeniä ole, jollekin se tieto että siwa on 300m päässä mistä saa kaljaa voi olla tärkeää), bussipysäkit, parkkipaikat, vierasparkit, koulut, lastenhoitopaikat, arvontakeskus, muut lääkäri, sairaala jne. palvelut hieman iäkkäämpiäkin ajatellen. Mainittu jos on tilaa sen verran että esim. kävelykepin / pyörätuolin kanssa mahtuu liikkumaan jne.

Toki kannattaa mainita miten pitkään kävelee / ajaa itse / pääsee bussilla ydinkeskustaan / läheisiin mahdollisiin isoihin kaupunkeihin / kauppakeskittymiin / isoihin työpaikkakeskittymiin.

Jos lähellä on jotain mielenkiintoista sekin kannattaa mainita (takana alkaa metsää, lähellä järveä tai ulkoilumaastoa, hiihtopolkua jne jne) koska eri ihmisiin vetoaa eri jutut.

Spoileri

Nimimerkillä itse sain tingittua useampia tuhansia alaspäin jo alennetusta hinnasta sinänsä pieniin vikoihin huomiota kiinnittäen + myyjien epätoivoon. Kun muuttovaiheessa meni itse ensin kämppään, hioi seinät (entiset omistajat eroava pari missä naaras asui Riihimäellä ja mies Pirkanmaanpuolella tapetit oli revitty varmaan käsin ja huonosti irti, päälle maalattu valkoista maalia) ja maalasi mihin meni ehkä muutama päivä + poisti lastenhuoneesta ärsyttävät motivointi tarrat tietysti seinästä sekä tyhjät viinapullot. Myös vessan lukko tarvi uusia, ei maksanut montaa euroa eikä tainnut viedä edes 5min aikaa.

Ostajana ei ollut hirmuista kiirettä, talo ehti olla muistaakseni päälle 5kk myynnissä ja hinta laskea hyvin. Paperit tehtiin hieman ennen joulua, tammikuun puolessavälissä saatiin avaimet ja helmikuusta virallisesti asuttiin. Kohta siis 3v asuttu tässä.

Hinta oli lopuksi päälle 10% halvempi kuin käytännössä identtiset asunnot vieressä olisivat maksaneet.

 

[panaani]

Olen kilpailuttanut lainoja ja saanut seuraavat tarjoukset: Danske 0,78% + 12kk euribor, Hypo 0,9% + 6kk euribor. Kumpaan näistä tarttuisitte? 6kk euribor ilmeisesti useimmiten halvempi varsinkin kun laina-aika tulee olemaan 25 vuotta.

 

[Taneli-]

Olen kilpailuttanut lainoja ja saanut seuraavat tarjoukset: Danske 0,78% + 12kk euribor, Hypo 0,9% + 6kk euribor. Kumpaan näistä tarttuisitte? 6kk euribor ilmeisesti useimmiten halvempi varsinkin kun laina-aika tulee olemaan 25 vuotta.

Tällä hetkellä -0.217 vs -0.081 mutta pitemmälläkin tähtäimellä ottaisin varmaan tuon 6kk. Koska kuten totesit se on lähes aina halvempi. Eikä tuossa pääsisi kuin maksimissaan 6kk nauttimaan halvemmasta korosta ideaali tilanteessa.

 

[Kaiser Soze]

No oma asuntoni olisi kalliimpi koska se on parempi asunto kuin muiden, ja koska minä olen parempi kuin ne muut. Ja koska haluan mahdollisimman paljon rahaa, koska olen ahne. Eiköhän ne siinä kiteytetty.
No jos ei nyt verrata Helsinkiin kuitenkaan, koska siellä nyt luontaisesti asunnot vaihtuvat riippumatta älyttömistä hinnoista. Karttaako mahdolliset ostajaehdokkaat sitten sellaisia kohteita, jotka ovat ehkä muutaman tonnin kalliimpia kuin aiemmin myydyt. Siitä on tovi aikaa kun olen itse ostanut asuntoa ja muistan, että vaikka kohteet olivat yli oman budjetin ja hinnoiteltu hieman yli, niin mikään ei estänyt tarjoamasta itselle sopivaa hintaa. Tässä tapauksessa nyt ei yli kuukauteen ole mitään kuulunut, joten voinko olettaa että markkinoilla on hiljaista ja maltti on valttia?

Suomi on nyt ollut lamassa sen 10v. Helsingin(ja ympäryskuntien) ulkopuolella asuntojen hinnat ovat laskeneet absoluuttisesti/reaalisesti. Et kertonut paljonko sinulla on neliöitä mutta Hyvinkäälläkin rivitalon hinta voi pompata sellaiseksi että ei sitä kannata sijoitukseksi ostaa esim.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

No joo. Pitää nyt miettiä vielä tota hintaa. Eikös etuovessa tule se "hintaa laskettu" kyltti siihen ilmotukseen kun menee hintaan koskemaan? Kuinkahan kauan se siellä ilmoituksessa sitten näkyy, kun tulee heti mieleen että se antaa huonoa signaalia potentiaalisille ostajille.

 

[Taneli-]

Tässä vielä jotain hyödyllistä asuntoa myyvälle tai ostavalle:
http://asunnot.oikotie.fi/ löytyy ihan toimiva palvelu "talosivu" missä on mahdollista myyntihistoriaa hintoineen. Samalla sivustolla näkee alueella (postinumeron mukaan) toteutuneet myynnit ja ihan kartasta talon valitsemalla (mikäli moinen vaihtoehto löytyy = taloa on myyty siten että tiedot ovat tuonne päivittyneet) tarkempia tietoja kuten: pyyntihinta, neliöhinta, markkinointiaika.

Tässä vielä linkkiä palveluun.

 

[zepi]

Se virallinen sivu noiden kauppatietojen haeskeluun löytyy myös täältä:
http://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/

Toki tuolla ei hirveän tarkasti löydy, etenkään postinumeroalueilla joissa käydään vähän kauppaa.

 

[Perse-Laakkonen]

Ajattelin muuttaa Iisalmeen koska siellä olisi minulle sopiva uusi työpaikka kiikarissa. Kannattaisiko ostaa tuosta näppärä saunallinen yksiö? Kuitenkin yli 40 neliötä ja alle 20 vuotta vanha. Yhtiövastikekin ihan naurettava 38,48 euroa.

http://www.etuovi.com/kohde/d47843?sc=M1025767098&so=praq&pos=1

Vai onko tässä nyt joku juju mitä en tajua? Tuollaisen lainan lyhennyshän on puolet siitä mitä vastaavan kämpän vuokra.

 

[Elspeth]

Varmaan tuo 15km joka ilmansuuntaan pelkkää metsää tekee jotakin. Naapurit voivat olla myös kysymysmerkki.

 

[pelittäjä]

Ajattelin muuttaa Iisalmeen koska siellä olisi minulle sopiva uusi työpaikka kiikarissa. Kannattaisiko ostaa tuosta näppärä saunallinen yksiö? Kuitenkin yli 40 neliötä ja alle 20 vuotta vanha. Yhtiövastikekin ihan naurettava 38,48 euroa.

http://www.etuovi.com/kohde/d47843?sc=M1025767098&so=praq&pos=1

Vai onko tässä nyt joku juju mitä en tajua? Tuollaisen lainan lyhennyshän on puolet siitä mitä vastaavan kämpän vuokra.

Jos tuosta nyt jotain tulee mieleen niin ainakin se, että varmaankin ns. viimeiseksi asunnoksi oiva valinta, eli jos olet päättänyt tuolla asua lopun elämääsi metsän keskellä niin mikäs siinä, piti ihan tarkastaa niin linnuntietä 15km tarkoittaa noin 30km tietä pitkin lähimpiin kyliin. Muutoin uskon, että tuollaisen myyminen voi olla jatkossa aika kivinen tie jos vaikka parin kolmen vuoden jälkeen päättää vaihtaa maisemaa. Sijainti kaukana kaikesta karsii aika hyvin vanhukset pois ostajistosta. Arvohan tuossa asunnossa ei todennäköisesti nouse merkittävästi pidemmälläkään aikavälillä, joten sijoitusmielessä ei mistään kultakaivoksesta voi puhua. Toki ainahan sitä ennemmin itselle maksaa kuin vuokraloordille, tosin vuokraloordista pääsee tarpeen vaatiessa eroon aika pikaisesti toisin kuin ehkä tuosta asunnosta.

Mitä tulee itse asuntoon, niin ainakin itselle tuli mieleen, että noinkohan tuollainen as oy koskaan saa esim lainaa pankista isompiin korjauksiin, joten kannattaa varmaan varautua myös siihen, että omiin nimiin otetaan esim. kattorempan tms. lainat. Lisäksi rekisteristä poistetut autot katoksen täytteenä antaa vakavaraisen ja huolitellun kuvan as oy:n tilasta ja toiminnasta. Kannattaa varmaan aika tarkalla seulalla katsella läpi se as oy:n tilinpäätös ja muut paperit, jotta tietää missä mennään noin yhtiön tasolla. Pieni vastike nyt ei tarkoita sitä, että kaikki olisi hirveän hyvin hoidettua, se voi myös olla merkki siitä, että mitään ei ole ollut rahaa hoitaa.

Tuossa nyt äkkiseltään mietteitä tuosta linkin asunnosta.

 

[Maxxi]

Pahoittelut heti ensi alkuun pitkästä postauksesta

Itsellä on ensi vuonna uuden kämpän hommaaminen edessä kun meni vaimon kanssa lusikat jakoon. Tässä nyt pähkäillyt mitenkä kannattaisi tehdä kun nykyisestä kämpästä jää "käsirahaa" seuraavaan noin 80000€. Tästä piti sitten tehdä oikein kunnon excel helvetti mikä laskee kaikki skenaariot

Skenaario 1:
Kämpän ostohinta 130000€
Käsiraha: 20000€
Kuukausilyhennys: 557€ (tasaerä)
Korot laina-ajalta: 12 443 €
Rempparaha: 10000€
Sijoitettava osuus: 50000€

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 81 200 €
Tuotto: 111 961 €
Pääoma yhteensä: 193 161 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 7,5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 81 200 €
Tuotto: 217 038 €
Pääoma yhteensä: 298 238 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 10% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 81 200 €
Tuotto: 382 511 €
Pääoma yhteensä: 463 711 €

---------------------------------------------------------------------------------

Skenaario 2:
Kämpän ostohinta 130000€
Käsiraha: 70000€
Kuukausilyhennys: 304€ (tasaerä)
Korot laina-ajalta: 6 787 €
Rempparaha: 10000€
Sijoitettava osuus: 0€

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 600€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 50€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 353€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 82 676 €
Tuotto: 74 511 €
Pääoma yhteensä: 157 187 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 7,5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 600€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 50€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 353€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 82 676 €
Tuotto: 129 655 €
Pääoma yhteensä: 212 331 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 10% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 600€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 50€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 353€/kk seuraavat 18 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 82 676 €
Tuotto: 209 078 €
Pääoma yhteensä: 291 754 €

---------------------------------------------------------------------------

Skenaario 3:
Kämpän ostohinta 130000€
Käsiraha: 20000€
Kuukausilyhennys: 557€ (tasaerä)
Rempparaha: 10000€
Sijoitettava osuus: 50000€

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 3 vuotta ja tämän jälkeen nostetaan sijoitettavaa summaa 20€/kk/vuosi seuraavat 15 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 108 080 €
Tuotto: 122 415 €
Pääoma yhteensä: 230 495 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 7,5% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 3 vuotta ja tämän jälkeen nostetaan sijoitettavaa summaa 20€/kk/vuosi seuraavat 15 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 108 080 €
Tuotto: 233 164 €
Pääoma yhteensä: 341 244 €

Lasketaan sijoitukselle teoreettinen 10% vuosikorko jossa joka päivälle on sama korko. Ensimmäiset 2 vuotta alkupääoman lisäksi sijoitetaan 500€/kk joka kuun viimeinen päivä. Tältä 2 vuodelta asunnosta maksetaan pelkkiä korkoja (1,08%) josta tulee summaksi 92€/kk. Tämän jälkeen sijoitetaan 100€/kk seuraavat 3 vuotta ja tämän jälkeen nostetaan sijoitettavaa summaa 20€/kk/vuosi seuraavat 15 vuotta.

Tulos 20 vuoden jälkeen:

Oma pääoma: 108 080 €
Tuotto: 405 571 €
Pääoma yhteensä: 513 651 €

---------------------------------------------------------------------------

Loppuyhteenveto:
Vaikka tämä on pelkkää teoriaa niin antaa kuitenkin vähän kuvaa mitä kannattaisi tehdä. Toki muuttujia riittää, kaikki sijoitetut rahat voi hävitä, joku vuosi voi tulla vaikka 20% takkiin, asuntolainan korot voi kasvaa 5% ym ym. Tasalyhennyksellä kuitenkin vain laina-aika kasvaa mikäli korot nousee joten sijoitettavat summat pysyisivät samana. Molemmissa skenaarioissahan menee sama kulu kuukaudessa ja asunto on maksettu pois samassa ajassa.

Katsotaan nyt mitä loppujen lopuksi tekee. Nykyisellään olen sijoittanut tuon 100€/kk Nordnetin kautta superrahastoihin ja yhdysvaltoihin rahastoihin ja esim. viimeisen kuukauden tuotto on ollut 4,80% kulujen jälkeen.

Ja koko hommassa ois tarkoitus pystyä jäämään eläkkeelle viimeistään siinä vaiheessa kun kämppä on maksettu.

Jos joku haluaa tehdä omalla kohdallaan vastaavia laskelmia niin voin helposti syöttää tarvittavat tiedot tuohon exceliin ja saan nopeasti laskelmat ulos

 

[zepi]

5% vakaa tuotto vaatii jo riskinsietokykä, sillä mitään Saksan velkakirjoja ei voi ostella. Tai niissä ei lähinnä kuponkikorkoa saa noin ylös ja kaikki muu tuotto vaatii korkojen alentumista entisestään.

Yhden kuukauden toteutunut 4.8% ei kerro vielä pitkästä aikavälistä mitään.

 

[Maxxi]

Laskin tuon myös 2,5% korolla jota en tuohon laittanut mutta siltikin 20 vuodessa tuotto on 9231€ enemmän niin että ottaa suuremman asuntolainan ja sijoittaa ison pääoman ja kun laskee korkoeron mukaan niin silti jää voitolle 3575€. Nämä toki täysin teoreettisia laskelmia.

Ja yksi mitä tässä myös miettinyt sen osalta jos asuntolainan korot nousee = talous kasvaa = tuotto kasvaa.

Ja todennäköisesti pyrin kuukausittain sijoittamaan enemmän kuin näissä laskelmissa on laskettu mikäli talous sen vaan sallii.

 

[aittis]

Tänään hyväksyin lainatarjouksen 0,75% marginaalilla. Kyseinen pankki oli todella paljon muita halvempi.

 

[Benji]

Me otettiin 165ke pätkää 0,89 + 12kk. Lisäksi asunnossa on yhtiölainaa 60ke. Pidän itse marginaalia kohtuullisena, sillä lopulta vain yksi pankki oli valmis rahoittamaan hankkeemme.
Samalla (nykyisillä koroilla) kk-menotkin pienenevät satkulla.

Itse olen miettiny samaa kuin rehtori, että käyttäisi lyhennysvapaata vivuttamiseen nyt kun raha on halpaa.. Nordealla on kätevä 10% jousto, mistä ei veloiteta mitään ylimääräistä.
Mitäs mieltä muut ovat joustolla vivuttamisesta?

 

[Kirk Johnson]

Pankki ei anna mitään ilmaiseksi. Jouston takana on pitempi laina-aika ja sitä myötä enemmän maksettavaa pankille.

Vivuttamisessa on järkeä vain jos et ole persaukinen. Jo valmiiksi persaukiselle vivuttamisen mennessä vipuun tulee enemmän persaukisuutta.

 

[Taneli-]

Itse olen miettiny samaa kuin rehtori, että käyttäisi lyhennysvapaata vivuttamiseen nyt kun raha on halpaa.. Nordealla on kätevä 10% jousto, mistä ei veloiteta mitään ylimääräistä.
Mitäs mieltä muut ovat joustolla vivuttamisesta?

Se riippuu. Kuten yllä mainittiin (vaikkakin vähemmän kohteliain sanakääntein) se on järkevää JOS pystyt tarvittaessa AINA maksamaan heti käteisellä ottamasi luoton.

Eli ei kannata laskea paljonko saat työstäsi palkkaa vaan paljonko esim. metsäsi ja vuokraamasi kiinteistöt tuottavat varmasti (jos ei muuten niin myydessä).

Se että on paljon vaikka Talvivaaraa ei tarkoita etteikö se voisi kaikki mennä jos huonosti käy. (Kyllä tässä on sarkasmia, muistelen että tämänkin foorumin käyttäjistä osa osti Talvivaaraa usealla tonnilla kun hinta tipahti ja "halvalla sai")

Jos siis sijoittaa niitä rahoja pitäisi ajatella kuin niitä ei koskaan olisi ollutkaan. Eli sijoitettu (riskisijoitus siis) raha pitäisi olla ns. ylimääräistä rahaa.

Ei missään nimessä velkarahaa ja ns. ainoaa pääomaa => jos syystä X menetät sijoituksesi sinulle jää vain velka.

Tällä hetkellä ei ehkä kannata lainaa lyhennellä ns. ylimääräistä (ellei sitten helposti ostele jotain turhuuksia ja raha ei vaan pysy hyppysissä) mutta heti kun lainojen korot nousevat on järkevää lyhentää lainaansa nopeasti.

Mikäli ottaa lyhennysvapaata syyn olisi syytä olla hyvä.
Esim. vuoden-parin lyhennysvapaa siksi että joutuisi ottamaan muuten uuden lainan ostaakseen autoa hajonneen tilalle. Makselee sen tonnin/kk mitä muutenkin lyhentelisi asuntolainaa tuota autoa ja jatkaa sitten kämpän lyhentämistä.
Mutta ei; ostetaas nyt Nokiaa kun uutisista luin että moni suomalainen sitä nyt ostaa.. ..varmasti rikastun ja laitan lasteni opiskeluun säästetyt rahat sinne myös ehtiihän tässä hyvin maksella ne vielä takaisin kun tässä melkein 5v aikaa ennenkuin tarvitsevat...

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Kirkin vastaus täysin naulankantaan. Lyhennysvapaita pitäisi tarvita vain taloudellisen hädän hetkellä. Talous on kuralla jos etelän reissua varten pitää vapailla pari kuukautta.

 

[Benji]

Ajatukseni ei ollut ostaa Nokiaa eikä mitään muutakaan yksittäistä osaketta vaan kustannustehokkaita indeksirahastoja pitkällä tähtäimellä. Se miksi ajattelin tehdä sitä vivulla olisi alkuun pääseminen (nyt kun raha on halpaa). Jouduin juuri myymään noin 12ke rahastoni (ok voitolla) asunnon ostoa varten. Riskiähän siinä on toki, mutta ehkä hallittua..

 

[Poro-]

Taitaa olla hieman marginaalit laskeneet tässä syksyn ja talven aikana. Itsellä oli kesällä tarjoukset välillä 0.8-1.6% kun avokin kanssa asuntoa ostettiin. Parin sadan tonnin laina, nolla omaa rahaa. Asunnon ostohetkellä toinen oli vasta aloittelemassa töitä joten käytännössä yhden hengen tulojen perusteella laskettu laina mutta hieman sai marginaalia tingittyä kun oli kaksi velallista. Lyhennysvapaista sen verran, että moni tuntuu käyttävän jopa näillä, naurettavan alhaisilla korkotasoilla, lyhennysvapaita kulutuksen buffaamiseen. Pitkässä juoksussa muodostuu ongelmaksi, erityisesti niillä, joilla on esimerkiksi Nordean laina jossa lyhennysvapaat on sidottu tiettyyn euromäärään. Jos halvalla lainalla kuluttelee lyhennysvapaat pois, saattaa tulla hauskoja ylläreitä tulevaisuudessa.

 

[zepi]

Kirkin vastaus täysin naulankantaan. Lyhennysvapaita pitäisi tarvita vain taloudellisen hädän hetkellä. Talous on kuralla jos etelän reissua varten pitää vapailla pari kuukautta.

Kysehän ei ollutkaan siitä, että olisi tarve. Ja rahoja ei edes aiota käyttää perisuomalaiseen tyyliin tuhlaten, vaan lähtökohtaisesti tuottavaan investointiin.

Jos rahoilla oltaisiin ostamassa uutta Corollaa, niin kiroaisin tass kysyjää mielessäni, mutta kun tavoitteena on ostaa Toyotaa ja Mersua yhtä aikaa, on tilanne eri...

 

[Dechaque]

Myyntiturvalla on kiinteä välityspalkkio, joka on usein huomattavasti edullisempi kiinteistömaailmaan ym. perinteisiin välittäjiin verrattuna. Moni tuttuni käyttänyt myyntiturvaa, ja pelkästään kehuja tullut. Suosittelen.

 

[aittis]

Myyntiturvalla on kiinteä välityspalkkio, joka on usein huomattavasti edullisempi kiinteistömaailmaan ym. perinteisiin välittäjiin verrattuna. Moni tuttuni käyttänyt myyntiturvaa, ja pelkästään kehuja tullut. Suosittelen.

Toi kiinteä myyntihinta aika kova peliveto Myyntiturvalta liiketoiminnan kannalta.

 

[Nomber]

Vuokratontilla olevaa asuntoa ei kannattane ostaa oikein mihinkään hintaan. Näköjään kaupunki tiivistämisen nimissä voinee jättää vuokrasopparin uusimatta. Tiedä sitten saavatko asunnon omistajat mitään vai joutuvatko maksamaan jopa purkukustannukset.

http://www.helsinginuutiset.fi/arti...kamista-oulunkylassa-asukas-kauhuskenaario-on

Ei mitään päätöksiä vielä ole, mutta turha omistajien kuvitellakkan myyvänsä asuntoja tommosessa epätietoisuudessa.

 

[plösöpulla]

Vuokratontilla olevaa asuntoa ei kannattane ostaa oikein mihinkään hintaan. Näköjään kaupunki tiivistämisen nimissä voinee jättää vuokrasopparin uusimatta. Tiedä sitten saavatko asunnon omistajat mitään vai joutuvatko maksamaan jopa purkukustannukset.

http://www.helsinginuutiset.fi/arti...kamista-oulunkylassa-asukas-kauhuskenaario-on

Ei mitään päätöksiä vielä ole, mutta turha omistajien kuvitellakkan myyvänsä asuntoja tommosessa epätietoisuudessa.

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1966/19660258

34 §
Kun vuokrasuhde päättyy, on vuokranantaja, jollei tässä laissa toisin säädetä, velvollinen suorittamaan lunastuksen tontilla olevista rakennuksista, puista ja pensaista sekä pysyvään käyttöön tarkoitetuista laitteista ja laitoksista, mitkä vuokrasuhteen päättyessä siirtyvät hänen omistukseensa.

Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä laitteita tai laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen tarkoitukseen.

Lunastusta suoritetaan se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohta paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioidaan siinä kunnossa missä se silloin on. Jos rakennuksia, laitteita ja laitoksia voidaan edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, on arvioinnissa lisäksi otettava huomioon niiden tuotto.

Muu sopimusehto on mitätön.

Kaupunki joutuu lunastamaan rakennukset käyvästä arvosta. Kuinka pitkäkestoinen prosessi tuo on, ja mikä on 70-luvulla rakennetun elementtitalon arvo, jos putki- julkisivu- ja parvekeremontti ovat tekemättä, on sitten yleensä sellainen asia mistä tapellaan hallinto-oikeudessa. Jokaisesta asunto-osakeyhtiöstä varmasti löytyy muutama jäärä jotka menevät tuon asian riitauttamaan.

 

[Nomber]

Joka tapauksessa melkoinen miina tuo on. Pahimmillaan oikeudessa riidellään kauan jonka aikana talo rapistuu käsiin ja myynti on tietenkin mahdotonta. Ei kauhean kiva tilanne jos on aikeita muuttaa mutta kaikki raha ja isot velat on tommosessa kiinni.