Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Itse en väitä, että on kupla, koska se on aika vahva lausunto, mutta JOS euribor korot nousisi ilman, että vuokrat kasvaisi samassa suhteessa olisi kylmää kyytiä kyllä luvassa. Toisena riskinä JOS joskus tapahtuisi jotain asumistuille, niin voisi myös alkaa rymistä, koska vuokrataso perustuu pitkälti asumistukeen. Asuntomarkkinoiden vahvuus on nojannut juuri noihin kahteen asiaan, eli mataliin korkoihin ja verorahoilla rahoitettuihin vuokriin. Vertailukohtana esim. USA:ssa (Jos nyt jättää SF ja NYC alueet ulkopuolelle) maksaa omistusasunnot suhteessa tuloihin paljon vähemmän, koska korot on olleet edes hiukan korkeammalla, ja ei ole ollut kelagold takuuvuokra järjestelmää vuokranantajien tueksi.

Itse, jos olisin nyt muuttamassa Helsinkiin töiden perässä, niin menisin varmaan vuokralle, koska vuokrat suhteessa asuntojen hintoihin on niin matalia. Jo jostain 40 neliön uudehkosta pikkuasunnosta hyvällä paikalla ja omalla saunalla saa maksaa reilusti päälle 300k€. Sellaisen saa kuitenkin vuokralle helposti tonnilla, koska maksukykyisiä vuokralaisia on niin vähän. Joku muu saisi tehdä tuosta sijoituscasen itselleen. Itse en siitä millään sellaista saa, kun huomioi asunnon kulumisen, oman pääoman vaihtoehtoiskustannuksen ja riskin. Sijoituscase voisi perustua vain jatkuvaan vuokrien ja sitä kautta arvonnousuun. Edullisemmissa asunnoissa tilanne lienee eri, mutta laadukkaammissa asunnoissa vuokra / hinta suhde tällä hetkellä mielestäni aivan absurdi. Vuokrien pitäisi nousta reilusti, jotta olisi hinnalle peruste, mutta kenellä on varaa maksaa sellaista vuokraa? Sama alkaa kyllä olla Tampereen keskustassakin tilanne.

Itse en usko, että halutuimpien alueiden vuokrissa asumistuet näyttelevät kovin merkittävää roolia. Sen sijaan noiden metsälähiöiden kämpissä ne näkyvät kyllä ja jossain Vuosaaressa ja Kontulassa vuokrat putoaisivat varmasti satasella tai parilla monissa asunnoissa jos asumistukia leikattaisiin.

Sen sijaan jossain 1500e/kk ydinkeskustan kaksioissa asumistuen muutokset eivät todennäköisesti vaikuttaisi juurikaan.

--
Tuo vuokrien ja ostamisen suhde on monissa Euroopan suurkaupungeissa vielä perverssimpi. Esim. asun itse Zürichissä alle 70m² kolmiossa josta maksamme vuokraa 2000e/kk. Vastaava kämppä maksaisi varmasti yli miljoonan, jos sellaisen voisi edes teoriassa jostain ostaa. Yleensä kun etsin omalta postinumeroltalueelta myynnissä olevia asuntoja, niin niitä on tarjolla 0kpl. Ja joskus on tarjolla joku yksittäinen "kysy hintaa" 150m² penthouse uudiskohteesta - hinnat olisivat oletettavasti jotain 15000e/neliöltä täällä massimiesten maassa.

edit:
no nyt oli about ekaa kertaa tarjolle yksi juuri sellainen asunto mitä voitaisiin haluta tuolta omalta alueelta (2.3M eur):


Tuon vuokrataso olisi ehkä 3200eur/kk. Pitäisi vissiin ruveta lottoamaan, koska ei tunnu realistiselta säästää puolta miljoonaa käteistä, jonka tarvitsisi että pankki edes harkitsisi lainan myöntämiseen. Puhumattakaan, että pitäisi tienata joku 250-300k/v, että menisi "stressitesti läpi". Harmi että olen sveitsiläisellä mittarilla persaukinen.

 

[maustevoi]

Itse kuulun kanssa VATT-epäileviin, kun väittävät ettei asumistuki vaikuta vuokriin. Omasta kokemuksesta katsoimme opiskeluaikoina optimaalista "asumistukikämppää". Nopeasti sai laskettua, että muutaman kympin sijoittamalla lisää pääsi solusta kaksioon ja asumiskustannukset asumistuen myötä nousivat vain maltillisesti.
En ihan oikeasti ymmärrä, miten VATT voi saada tuloksia, että asumistuet ei vaikuta vuokriin. Kyllä omassa elämässä vaikutti - mulla oli vara kalliimpaan kämppään, kuin "kiinteällä" tuella jolla optimoisin asumiskustannukset mahdollisimman pieniksi.
Ja juu, uskon että ei mitenkään massiivisesti, mutta jnk. verran. Ja ei se tietenkään mihinkään isoihin vuokriin vaikuta, mutta tuossa vaiheessa, kun valinta tehdään 500-900e kk vuokraisen kämpän välillä, niin laskemalla asumistuen määrää saa eri tuloksia järkevyydestä. Ainakin meillä oli helppo työ ottaa ns. 200e kk/ kalliimpi kämppä, kun tukien kanssa hinta oli meille vain esim. 70e korkeampi.

 

[jarmojs]

Valitettavasti tuo Kauppalehden juttu on maksumuurin takana:

Kauppalehti selvitti, kauanko asuntolainan maksaminen kestää 27 kaupungissa, vertaile eroja grafiikassa – Professori: ”Ovathan nämä vuodet ihan tolkuttomia”

30 neliön yksiön ostaminen Helsingistä vie keskituloiselta keskimäärin 24 vuotta. Yksiöiden ja perheasuntojen maksuajoissa on suurimpien kaupunkien välillä yli vuosikymmenen erot. Kauppalehden laskureilla voit vertailla, kauanko asunnon maksaminen kestää eri tuloilla.

Kauppalehti selvitti, kauanko asuntolainan maksaminen kestää 27 kaupungissa, vertaile eroja grafiikassa – Professori: ”Ovathan nämä vuodet ihan tolkuttomia”

 

[Mastah]

Joo, totta että monessa Euroopan kaupungissa ylikuumentuneet nuo parempien kämppien hinnat vielä enemmän kuin hesassa. Zurich varmaan ihan maailman äärimmäisimpiä tapauksia. Mutta Sveitsi nyt printtaa frangeja ostaakseen ulkomaisia yhtiöitä kuten nokiaa, joten kai niitä asuntojenkin arvoon valuu. Voipahan tuon toisaalta ajatella positiivisesti niin, että vuokrat on suhteessa asuntojen hintoihin halpoja

Siihen, että paremmat kämpät tuntuisi kannattavan vuokrata ja peruskämpät sitten ostaa itselle löytyikin ammattitalousbloggaajan artikkeli:
The Real Estate Investing Rule To Follow: Buy Utility, Rent Luxury

Siitä olen myös samaa mieltä, että asumistuet vaikuttaa vähemmän arvokkaampien kämppien vuokratasoon kuin lähiökuutioihin, mutta vaikutusta paremmissakin kämpissä kyllä on. PK-seudulla kelagold kuitenkin maksaa n. 700€ yksiöstä ja 850€ kk kaksiosta, jolloin tuo määrittää normaalisti vähintään minimitason vuokrille. Noilla vuokrilla on sitten vuokrailtu paremmiltakin alueilta kämppiä ja esim. Kalasataman alueella taisi asua yllättävän paljon asumistuen varassa eläviä. Jossain oli ennuste, että seuraavan 5 vuoden aikana nämä asumistuet tulee kasvamaan nykyisestä n. 50%. Osa tuosta tulee toki suuremmasta tuilla elävien määrästä, mutta jos tuo muutos menee hintoihin ja kela maksaa 2025 melkein tonnin yksiön, niin kyllähän se vaikuttaa kaikkien hintoihin. Niin kauan kuin tämä tukihimmeli jatkaa tällaisenaan ja korot pysyy alhaaalla niin onhan nämä asunnot hyvä sijoituskohde. Kaikkein paras niille, jotka asuu oikeasti jossain muualla, mutta vuokraa kelan maksamaa kämppää pimeästi Airbnb:ssä tms ja näitä on yllättävän paljon.

 

[JSoi]

On kaltaisieni maalla asuvien korkeakoulutettujen etu, että kaupungeissa on korkeat asumiskulut ja palkat.

Jep. Meillä meni tarjous läpi ja tiedossa muutto 2008 rakennettuun hyväkuntoiseen omakotitaloon. 1,5 hehtaarin oma tontti niin ei haittaa vaikka olisi mulkkuja naapureitakin. Keskustaan reilu 5km. Hinta vähän rapia 230k€. Helsingistä saisi varmaan yksiön samaan hintaan.

 

[Juomatilaaja]

Itse en väitä, että on kupla, koska se on aika vahva lausunto, mutta JOS euribor korot nousisi ilman, että vuokrat kasvaisi samassa suhteessa olisi kylmää kyytiä kyllä luvassa. Toisena riskinä JOS joskus tapahtuisi jotain asumistuille, niin voisi myös alkaa rymistä, koska vuokrataso perustuu pitkälti asumistukeen. Asuntomarkkinoiden vahvuus on nojannut juuri noihin kahteen asiaan, eli mataliin korkoihin ja verorahoilla rahoitettuihin vuokriin.

Pohjimmiltaan asuntomarkkinoiden vahvuus nojaa vain ja ainoastaan kysynnän sekä tarjonnan väliseen suhteeseen. Maantieteellisesti tarkasteltuna suurin osa Suomesta ei ole asuntomarkkinoiltaan lainkaan vahvassa tilassa, vaikka korot ovat nollissa ja asumistukimenot pilvissä.

Jos asumistukeen tehtäisiin merkittäviä kiristyksiä, ensiksi se taitaisi näkyä vuokramarkkinoilla uusien sijoittajavetoisten rakennuskohteiden vähenemisenä, uusien asuntosijoitusten vähenemisenä ja jossain määrin vanhojen sijoituskohteiden myymisenä. "Kova ryminä" edellyttäisi kasvukeskuksissa niin totaalista asumistukijärjestelmän romuttamista, että sitä ei kannata miettiä edes teoreettisena uhkana. Jos sellainen malli toteutettaisiin, asuntojen hintojen lasku ei olisi huolista suurin.

Korkojen nousu mietityttää itseä enemmän. Varsinkin, jos (kun) nykyjuhlat jatkuvat vielä vuosia ja nollakorot pumppaavat kasvukeskusten kämppien hintoja ylös jopa kymmenillä prosenteilla. Juhlien krapula voi osoittautua kovaksi ilman asuntomarkkinoiden suurta romahdustakin, ja kuten tunnettua, suuri joukko aloittelevia sijoittajia saapuu bileisiin viime metreillä ennen niiden päättymistä.

 

[Juomatilaaja]

Tokihan mukava on asua lähellä palveluita. Mikään pakko ei kuitenkaan ole asua nimenomaan Helsingissä tai Espoossa jonne tuntuu olevan nykyään erityisen paljon tunkua maahanmuuttajataustaisen väestönryhmien osalta. Tämä taas ajaa kantaväestöä kehyskuntiin, osittain myös se ettei tavallisella keskiluokkaisella työssäkäyvällä ole varaa enää asua Helsingissä samaan tapaan kuin sosiaalietuuksia nauttivilla ryhmillä.

Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet eniten kantakaupungissa, jossa se keskiluokka ei kyllä taistele niistä asunnoista sosiaalietuuksilla elävien ryhmien kanssa. Kehityssuunta ja alueiden eriytyminen on ollut nähtävissä jo pitkään.

Tässä yksi artikkeli aiheesta: Asuntojen hinnat pomppasivat Helsingissä hurjasti 2000-luvulla – alueiden välillä jopa 4 500 euron ero neliöhinnoissa "Vuonna 2000 Kaivopuisto-Ullanlinnan ja Jakomäki-Alppikylän välinen neliöhintaero oli 2 000 euroa, mutta vuonna 2019 ero on 6 500 euroa eli 3,5-kertainen. 1990-luvun lama painoi asuntojen hintoja alas koko Helsingissä. Sen jälkeen eri alueiden hintakehitykset ovat nousseet omilla käyrillään. Hinnat ovat nousseet eniten kuluvalla vuosituhannella juuri Kaivopuisto-Ullanlinnan alueella ja vähiten Jakomäki-Alppikylän ja Kontula-Vesalan alueilla."

Ei pelkästään Helsingissä, vaan kaikissa kasvukeskuksissa on nähtävissä ilmiö, että jopa lapsiperheetkin ovat valmiita muuttamaan pieniin keskustan kerrostaloasuntoihin, jos sijainti vain on hyvien palveluiden äärellä.

Tampere-Turku-akselilta lienee edelleen saatavilla perhekoon kerrostalokämppiä halvimmillaan noin tonnilla neliö, ja Helsingistä tyyliin tuplasti kalliimmalla, mutta silloin pitää tyytyä 60/70-lukujen lähiöihin. Keskustasssa neliöhinnat ovat moninkertaiset, ja itse povaisin eron pikemminkin kasvavan kuin kutistuvan tulevaisuudessa.

 

[Juomatilaaja]

Jollain aikajänteellä voisi kuvitella Euriborinkin käyvän jossain 5-6% tietämillä, mutta suurempaan Heliborin tapaiseen nousuun en jaksa missään olosuhteissa uskoa. Suuremmat koronnousut aiheuttaisivat kirjaimellisesti koko EU:n hajoamisen ja sitä varten on sentään vielä erinäisiä lääkkeitä olemassa. Vertailukohtaa saa tarkastelemalla vaikkapa Yhdysvaltojen asuntolainakorkojen kehitystä takavuosina.

Jos pitäisi lyödä vetoa jonkun korkoskenaarion puolesta, niin veikkaisin matalien korkojen jatkuvan vielä pitkään. Mutta niin suurena todennäköisyytenä kuitenkin pidän korkojen merkittävää nousua, että olen korkosuojannut omat lainani.

Tuo 5-6 %:n korkotaso ajaisi jo markkinat kaaokseen. Ja vähempikin riittäisi. Olikohan se Nordean kysely muutama vuosi sitten, jossa joka kahdeksas asuntovelallinen ei uskoisi selviävän 5 %:n korkotasosta. Jos tuossa on mukana marginaali, joka lienee keskimäärin prosentin luokkaa, niin silloin 4 %:n viitekorko kaataisi tuon osuuden talouden heidän omien arvioidensa mukaan. Muutamassa vuodessa tilanne tuskin on muuttunut paremmaksi, ja kun ihmisillä on tapana pikemminkin yliarvioida kuin aliarvioida oman taloutensa vahvuutta, ovat lukemat todella huolestuttavia.

Vielä huolestuttavampaa on se, että toisen kyselyn mukaan merkittävä osa suomalaisista ei ymmärrä käsitettä korko. Oletettavaa on, että silloin he eivät myöskään kykene ymmärtämään korkomuutosten vaikutusta omaan talouteensa.

Ja edelleen, huolestuttavaa on se, että merkittävällä velkavivulla liikkeellä olevatkaan eivät korkosuojaa mitenkään lainojaan. Historiallisesti lainat on kannattanut sitoa lyhyimpään tarjolla olevaan viitekorkoon, ja se on varmastikin hyvä vaihtoehto, jos maksettavana on oman kodin laina ja lainasummat ovat maltillisella tasolla tuloihin ja omaisuusarvoihin nähden. Mutta esim. asuntosijoittajien joukossakin on paljon ihmisiä, jotka ovat ottaneet velkaa äärirajoille asti korkoriskistä välittämättä. Niiden korttitalojen romahtaminen ei kauhean suurta tuulta vaadi.

 

[ravallo]

Tuo 5-6 %:n korkotaso ajaisi jo markkinat kaaokseen. Ja vähempikin riittäisi. Olikohan se Nordean kysely muutama vuosi sitten, jossa joka kahdeksas asuntovelallinen ei uskoisi selviävän 5 %:n korkotasosta. Jos tuossa on mukana marginaali, joka lienee keskimäärin prosentin luokkaa, niin silloin 4 %:n viitekorko kaataisi tuon osuuden talouden heidän omien arvioidensa mukaan. Muutamassa vuodessa tilanne tuskin on muuttunut paremmaksi, ja kun ihmisillä on tapana pikemminkin yliarvioida kuin aliarvioida oman taloutensa vahvuutta, ovat lukemat todella huolestuttavia.

Helibor oli tavallaan kaikkein hirvein painajaisskenaario, valuutan kippaamista vastaan taistelu nosti korot tappiin vaikka inflaatio ei ollut kovin ihmeellinen. Liian pieni valuutta on käsittämättömän myrkyllinen juttu lainamarkkinoille, se toimii käytännössä vain suljettujen valuutta / lainamarkkinoiden tapauksessa, tai niin että tassutellaan todella tiukasti käsikynkkää jonkun isomman valuutan kyljessä. Se altistaa oman valuutan korot tuollaisille hillittömille vaihteluille, ja lisäksi myrkyttää markkinat sillä että ihmiset voivat ottaa johonkin toiseen valuuttaan sidottuja lainoja alhaisemman koron toivossa, mistä seuraa jäätävä valuuttakurssiriski.

Ainakaan minun käsittääkseni tuollainen tilanne ei euroalueella ole kovin todennäköinen ilman euron hajoamista. Toki inflaatiovetoinen koronnousu on edelleen mahdollinen, ja siinäkin voi käydä ohraisesti jos ei itse pääse siitä osalliseksi.

Korkosuojaus on mun mielestä kannattavaa ottaa vain siinä tapauksessa että laina on vedetty talouteen nähden todella tiukaksi. Todennäköisyys sille että siitä pääsee hyötymään on hyvin pieni - oikeastaan yllättävää kuinka vähän pankit uskaltavat ottaa niiden kanssa riskiä. Kalliitahan ne eivät nykyään ole, mutta suojattavat ajat ovat yllättävän lyhyitä.

 

[Juomatilaaja]

Korkosuojaus on mun mielestä kannattavaa ottaa vain siinä tapauksessa että laina on vedetty talouteen nähden todella tiukaksi. Todennäköisyys sille että siitä pääsee hyötymään on hyvin pieni - oikeastaan yllättävää kuinka vähän pankit uskaltavat ottaa niiden kanssa riskiä. Kalliitahan ne eivät nykyään ole, mutta suojattavat ajat ovat yllättävän lyhyitä.

Toistan itseäni tässä ketjussa, mutta itse maksan n. 0,6 %:n lisähintaa 14 vuoden 0,01 %:n korkokatosta. Ts. kämppälainojen kokonaiskorko on lukittu 14 vuodeksi reilu 1,0 %:n ja reilu 1,2 %:n tasolle, kun vaihtuvakorkoisissa lainoissa hinta olisi 0,4-0,6 % plus 12 kk:n euribor. Suojausaika on mielestäni ihan riittävän pitkä. Onko hinta kallis vai kohtuullinen, se on sitten vähän tulkinnanvarainen asia.

Itse uskon hyötyväni korkosuojauksesta taloudellisesti. En tarkoita sitä, että todennäköisyyslaskelmien perusteella korkomarkkinat olisivat väärässä ja minä oikeassa. Vaan tarkoitan sitä, että kun korkoriski on pois kuvioista, voin sijoituslainoissa lisätä muuta riskiä niin, että kokonaisuus on riskienhallinnan kannalta järjellinen.

 

[ravallo]

Toistan itseäni tässä ketjussa, mutta itse maksan n. 0,6 %:n lisähintaa 14 vuoden 0,01 %:n korkokatosta. Ts. kämppälainojen kokonaiskorko on lukittu 14 vuodeksi reilu 1,0 %:n ja reilu 1,2 %:n tasolle, kun vaihtuvakorkoisissa lainoissa hinta olisi 0,4-0,6 % plus 12 kk:n euribor. Suojausaika on mielestäni ihan riittävän pitkä. Onko hinta kallis vai kohtuullinen, se on sitten vähän tulkinnanvarainen asia.

Tuo 14v alkaa jo olla järkevä aika, nuo mitä mulle on koitettu tyrkyttää on ollut jotain 6-8v. Tosin tietenkin korkoriskikin tippuu ajan myötä kun pääoma pienenee.

 

[chrisekh]

Joutuuko pankki tekemaan saman 5% stressitestin jos ottaa 14 vuoden kiintean koron? Vai onko moisia stressitesteja enaa edes olemassa? Miettinyt 0.5 Miljoonan lainaa ja moiseen ei rahket riita jos kaytetaan 5% stressitestia mutta 1.1% korolla ja 25 vuoden maksuajalla aletaan olemaan stadin vuokratasossa.

 

[zepi]

Joutuuko pankki tekemaan saman 5% stressitestin jos ottaa 14 vuoden kiintean koron? Vai onko moisia stressitesteja enaa edes olemassa? Miettinyt 0.5 Miljoonan lainaa ja moiseen ei rahket riita jos kaytetaan 5% stressitestia mutta 1.1% korolla ja 25 vuoden maksuajalla aletaan olemaan stadin vuokratasossa.

Saatko jostain 25v kiinteän 1.1% korolla?

Onko suomessa mahdollista nostaa 5v kiinteäkorkoista jonka aikana maksetaan vaikka 20% pääomasta takaisin ja sen jälkeen refinansoidaan laina?

 

[AndyH]

Saatko jostain 25v kiinteän 1.1% korolla?

OP:ltä saa 25v kiinteän. Korko riippuu mihin saat neuvoteltua, 1,1% ei ehkä ihan tipu, mutta ei kauaksi tainnu jäädä mitä kysäsin viime vuoden puolella.

Onko suomessa mahdollista nostaa 5v kiinteäkorkoista jonka aikana maksetaan vaikka 20% pääomasta takaisin ja sen jälkeen refinansoidaan laina?

Pitäs onnistua, olisko Nordealla ollut just tämä malli. Ei tosin 5v kannata ottaa kiinteällä vaan +10v.

 

[Mika!]

Mikä peruste on olla ottamatta tasaerälyhennystä korkosuojan, putken, mikälie sijaan?
Tosin ainakaan nordeasta tuota ei saanut paljon yli 20 vuoden lainaan, ettei laina-aika venyisi mahdottomiin korkojen noustessa.

 

[Juomatilaaja]

Mikä peruste on olla ottamatta tasaerälyhennystä korkosuojan, putken, mikälie sijaan?
Tosin ainakaan nordeasta tuota ei saanut paljon yli 20 vuoden lainaan, ettei laina-aika venyisi mahdottomiin korkojen noustessa.

Tasaerässä lainan takaisinmaksuaika on lyöty lukkoon, joten korkojen mahdollisesti noustessa kuukausieräkin voi muuttua merkittävällä tavalla. Korkoputkessa taas maksat nollakorkojen aikana "ylimääräistä", mutta kuukausimaksulla on selkeä katto ja siten maksuerän suuruus ei voi kamalasti nousta. Tosin korkoputkissa se suoja-aika on yleensä aika lyhyt, joten jos miettii korkoputkea tarjoavia pankkeja (lähinnä Nordea ja Danske), niin vähintäänkin kannattaa tiedustella myös pitkien kiinteiden korkojen hintaa. Tosin Nordealla kiinteiden korkojen hinta ainakin on noussut ihan järkyttävän korkeaksi.

Ylipäätään erilaisilla lyhennystavoilla voit suojata korkeintaan kassavirtaa, korkosuojauksilla taas myös syntyviä kuluja. Toki kannattaa muistaa, että korkosuojaukset ovat luonteeltaan pikemminkin vakuutuksia kuin sijoituksia, eli todennäköisyydellä jäät niistä taloudellisesti tappiolle.

 

[halenism]

Tasaerässä lainan takaisinmaksuaika on lyöty lukkoon, joten korkojen mahdollisesti noustessa kuukausieräkin voi muuttua merkittävällä tavalla...

Eikös tasaerässä juurikin kuukausierä(lyhennys+korko) ole aina vakio ja korkojen noustessa laina-aika kasvaa? Kysyjä varmaan haki sitä että tasaerä antaa suojaa korkoja vasten..
Tavallaan suojaa koska kuukasierät ei tuossa ymmärtääkseni voi pompata vaikka korot nousisi. Lopulta korkoa maksetaan sitten pidemmän laina-ajan kautta eli ei sitä pakoon pääse.

 

[Mika!]

Tasaerässä lainan takaisinmaksuaika on lyöty lukkoon, joten korkojen mahdollisesti noustessa kuukausieräkin voi muuttua merkittävällä tavalla. Korkoputkessa taas maksat nollakorkojen aikana "ylimääräistä", mutta kuukausimaksulla on selkeä katto ja siten maksuerän suuruus ei voi kamalasti nousta. Tosin korkoputkissa se suoja-aika on yleensä aika lyhyt, joten jos miettii korkoputkea tarjoavia pankkeja (lähinnä Nordea ja Danske), niin vähintäänkin kannattaa tiedustella myös pitkien kiinteiden korkojen hintaa. Tosin Nordealla kiinteiden korkojen hinta ainakin on noussut ihan järkyttävän korkeaksi.

Ylipäätään erilaisilla lyhennystavoilla voit suojata korkeintaan kassavirtaa, korkosuojauksilla taas myös syntyviä kuluja. Toki kannattaa muistaa, että korkosuojaukset ovat luonteeltaan pikemminkin vakuutuksia kuin sijoituksia, eli todennäköisyydellä jäät niistä taloudellisesti tappiolle.

Tarkoitin siis nimenomaan lyhennystapaa jossa laina-aika muuttuu korkojen mukaan, näyttää itseasiassa ainakin nordealla kulkevan nykyisin nimellä "Kiinteä tasaerälaina". Toki korkojen noustessa syntyy lisää maksua, mutta putkissa maksat enemmän alusta lähtien.

 

[Juomatilaaja]

Joo, sori. Saunaillan parin oluen jälkeen ajatus ei toimi. Olette oikeassa. Mutta siis joo, tasaerä-laina ei kuitenkaan suojaa muuta kuin kassavirtaa. Lisäksi huomautuksena, että jos laina-aika on jo valmiiksi viety maksimiin, niin pankki ei suostune siihen, että laina-aikaa pidennetään loputtomasti korkojen noustessa.

 

[zepi]

Pitäs onnistua, olisko Nordealla ollut just tämä malli. Ei tosin 5v kannata ottaa kiinteällä vaan +10v.

5V kiinteän hyvä puoli on se, että lyhyemmäksi aikaa saa alemman koron + jos tulee elämäntilannemuutoksia, niin refinancing tulee nopeammin, jolloin lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta ei tarvitse maksaa sakkomaksuja.

 

[AndyH]

5V kiinteän hyvä puoli on se, että lyhyemmäksi aikaa saa alemman koron + jos tulee elämäntilannemuutoksia, niin refinancing tulee nopeammin, jolloin lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta ei tarvitse maksaa sakkomaksuja.

Jos nuo huolettaa niin ei välttämättä kannata kiinteää ottaa lainkaan. 5v on niin lyhyt että korkojen noususta ei pääsisi hyötymään, se kiinteä korko kuitenkin maksaa aina jotain
ja normaalisti korot ei hetkessä nouse. Varmaan löytyy perusteita noinkin lyhyelle kiinteälle, mutta silti luultavasti halvempia suojauksia löytyy.

Muuten, OP:n kiinteässä ei ole sakkoa. Nordean taas oli.

 

[Kvarkki]

Muuten, OP:n kiinteässä ei ole sakkoa. Nordean taas oli.

Fakta vai op:n virkailija ”unohti” kertoa?

 

[Kan Dee Dokata]

Fakta vai op:n virkailija ”unohti” kertoa?

Kyllä ainakin omassa OP:ssani uhkailivat jäljellä olevien korkojen tulevan maksuun, jos haluan kiinteästä myöhemmin eroon.

edit. vastasin väärälle.

 

[kjns]

Fakta vai op:n virkailija ”unohti” kertoa?

OP tarjoilee omistaja-asiakkaille kiinteäkorkoista lainaa jossa on sama takaisinmaksuehto kuin vaihtuvakorkoisessa.

Kiinteä korko asuntolainaan jopa 25 vuodeksi

Valitse kiinteäkorkoinen asuntolaina välttyäksesi koron vaihtelulta. Omistaja-asiakkaana voit saada pitkän kiinteän koron asuntolainaan jopa 25 vuodeksi.

www.op.fi

Kiinteä korko suojaa lainasi koronnousulta. Osuuspankin omistaja-asiakkaana voit saada asuntolainaasi pitkän kiinteän koron koko laina-ajaksi, jopa 25 vuodeksi. Halutessasi voit maksaa pitkän kiinteäkorkoisen asuntolainasi ennenaikaisesti pois ilman, että sinulle aiheutuu siitä lisäkustannuksia.

 

[AndyH]

Fakta vai op:n virkailija ”unohti” kertoa?

Kyse oli tuosta kjns linkkaamasta tuotteesta. Virkailija mainosti että on mahdollista.

 

[Mastah]

Mullakin luki OP:lta saadussa kiinteäkorkoisessa tarjouksessa, että voi maksaa ennenaikaisesti pois, mutta pitää maksaa sopimuksen mukaiset korot sopimuksen loppuun asti. Voiko tuon sitten tulkita, että voi maksaa "ilman lisäkustannuksia", ja jo sovitut korot ei sellaisia ole? Tuossa oli tosin sijoitusasuntolainasta kyse. Korko oli silloin muistaakseni 20v kiinteä 1,4%.

Muuten Suomessa on iso harmi, että ollaan nihkeitä näiden pitkien kiinteiden korkojen kanssa. Pankeillehan noiden tarjoaminen ei ole riski, vaan he voivat suojata halutessaan antamansa lainat, mikä on tälläkin hetkellä hyvin halpaa. Suojaamisen hinnan näkee EUR Swap Rateista. Periaatteessa kiinteän koron pitäisikin olla tarjolla EUR Swap rate + marginaali + pankin kulut, mutta käytännössä Suomessa ohjataan hinnoittelulla lyhyisiin korkoihin. Tuo swap rate 20-30 vuodelle on nyt n. 0,2%. Silloin, kun sain tuon 1,4% tarjouksen oli tuo swap pakkasella, eli nyt korko olisi todennäköisesti korkeampi. Esim. Saksassa noita kiinteitä myydään aktiivisemmin ja hyvät asiakkaat voi saada pitkän kiinteän todella pienellä lisähinnalla suhteessa 12kk euriboriin. Linkin taustalla keskiarvokorkoja, joita tulisi verrata Suomen keskiarvo 12kk asuntolainan korkoihin, eikä parhaiden asiakkaiden korkoihin Suomessa.

Syynä miksei pankit noita sitten halua noita Suomessa juuri myydä lienee kaupallisia. Muuttuvakorkoisen kylkeen on helpompi myydä kalliita lisätuotteita kuten korkosuojaa jne.

 

[edup]

Mullakin luki OP:lta saadussa kiinteäkorkoisessa tarjouksessa, että voi maksaa ennenaikaisesti pois, mutta pitää maksaa sopimuksen mukaiset korot sopimuksen loppuun asti. Voiko tuon sitten tulkita, että voi maksaa "ilman lisäkustannuksia", ja jo sovitut korot ei sellaisia ole? Tuossa oli tosin sijoitusasuntolainasta kyse. Korko oli silloin muistaakseni 20v kiinteä 1,4%.

Muuten Suomessa on iso harmi, että ollaan nihkeitä näiden pitkien kiinteiden korkojen kanssa. Pankeillehan noiden tarjoaminen ei ole riski, vaan he voivat suojata halutessaan antamansa lainat, mikä on tälläkin hetkellä hyvin halpaa. Suojaamisen hinnan näkee EUR Swap Rateista. Periaatteessa kiinteän koron pitäisikin olla tarjolla EUR Swap rate + marginaali + pankin kulut, mutta käytännössä Suomessa ohjataan hinnoittelulla lyhyisiin korkoihin. Tuo swap rate 20-30 vuodelle on nyt n. 0,2%. Silloin, kun sain tuon 1,4% tarjouksen oli tuo swap pakkasella, eli nyt korko olisi todennäköisesti korkeampi. Esim. Saksassa noita kiinteitä myydään aktiivisemmin ja hyvät asiakkaat voi saada pitkän kiinteän todella pienellä lisähinnalla suhteessa 12kk euriboriin. Linkin taustalla keskiarvokorkoja, joita tulisi verrata Suomen keskiarvo 12kk asuntolainan korkoihin, eikä parhaiden asiakkaiden korkoihin Suomessa.

Joo sama oli itselläni vielä tarjouksessa viime vuoden puolella, eli kiinteäkorkoisessa olisi OP:lla tarvinnut maksaa ennenaikaisessa takaisinmaksussa koko laina-ajan korot takaisin. Kannattaa noiden kanssa olla siis tarkkana mitä sopimuksessa lukee. En osaa sanoa että eikö nuo korot ole "lisäkulu" vai onko tilanne tosiaan muuttunut niin että saisi maksaa ennenaikaisesti pois ilman korkoja.

Itseäni myös ihmetyttää tuo, ettei noita kiinteitä tarjota järkevään hintaan. Eikö se olisi pankeillekin massiivinen etu kun tarjoaa sen kiinteän swap + marginaali + pankin kulut hintaan, ja sitten edelleen on tuo ehto että ennenaikaisessa takaisinmaksussa koko laina-ajan korot tulee maksettavaksi. Saisi asiakkaat lukittua helposti oman firman asiakkaiksi 25 vuodeksi tms., ja riskit korkotasojen noususta aiheutuvista luottotappioista menisi käytännössä nollaan.

 

[GJ]

Saatiin myös oma 5v sitten uutena ostamamme paritalon puolikas myytyä. Myyntiaika 1,5 päivää, 12 yksityisnäyttöä, 3 tarjoajaa huusi kilpaa, lopullinen myyntihinta 5% yli pyynnin, klo23 yöllä oli kaikkien nimet paperissa. Voittoa tuli sellaiset 10ke/asumisvuosi. Asumiskulut vuodessa n. 6ke kun ottaa lainan pääoman lyhennyksen pois laskuista. Eli saatiin 4 tonnia vuosi rahaa siitä että asuttiin tässä.


Nyt onkin kuusinumeroinen summa käyttää seuraavaan asuntoon, samalla vaihdetaan maakuntaa niin tuolla elää aika herroiksi. Kovin on kuumentuneet pk-seudun asuntomarkkinat, ei käy kateeksi niitä jotka nyt yrittävät hypätä kelkkaan.

 

[Juomatilaaja]

Kovin on kuumentuneet pk-seudun asuntomarkkinat, ei käy kateeksi niitä jotka nyt yrittävät hypätä kelkkaan.

Kolikolla on kaksi puolta. Jos osti asunnon vaikka vuoden 2015 alussa, niin lainojen keskimarginaalit pyöri reilussa 1,4 %:ssa, vuoden euribor oli reilu 0,3 % plussaan puolella ja tulevaisuuden korkonäkymät varsin toisenlaisia kuin mitä ne toteutuneet korot ovat viime vuosina olleet.

Mutta vaikka ostajaa ei säälisikään, niin onnea silti onnistuneista asuntokaupoista myyjälle!

 

[Juomatilaaja]

Tarjouspyyntöni perusteella (v. 2017) n. 280 000€ asuntolainalle 25v kiinteä korko 2,680 (todellinen 2,8) % OP:lta olisi maksanut noin 450€/kk tavalliseen markkinakorolliseen verrattuna. Tähän saakka jos tuohon olisi tullut tartuttua olisi siis tullut maksettua mielenrauhasta vaatimattomat 16 200€.

Säästämällä ja/tai sijoittamalla tämä raha on nyt tallessa ja käytettävissä mikäli korot jossain vaiheessa nousevatkin. Jokainen tekee toki valintansa itse, toiset voittavat ja toiset häviävät.

Oikeat päätökset pitää tehdä oikealla hetkellä ja sillä hetkellä käytössä olevan tiedon perusteella. Itse en olisi edes vuonna 2017 harkinnut korkosuojausta tuollaisella hinnalla. Mutta jos leikitään, että tuon OP:n korkosuojauksen olisi ottanut, niin eiköhän jokainen valistunut lainanottaja olisi jo hyödyntänyt sitä omistaja-asiakkaille tarjottua mahdollisuutta maksaa laina kuluitta ennenaikaisesti pois, ja kilpailuttanut lainansa päivitetyin korkosuojaushinnoin viimeistään syksyllä 2019.

Korkosuojausten purkumahdollisuuksiin kannattaa kiinnittää tänäkin päivänä huomiota. Korkokehityksen kaksi pääolettamaa lienevät, että korot eivät nouse vielä vuosiin tai sitten vaihtoehtoisesti ne nousevat maltillisesti. Pienempi skenaario on korkojen jyrkkä nousu, mutta se vaihtoehto tuntuu monesti unohtuvan, että korot voivat myös laskea. Ja sekin tilanne täytyy kyetä mahdollisuuden koittaessa hyödyntämään. Tanskassa tuo tilanne on jo todellisuutta: 20 vuoden asuntolaina kiinteällä nollakorolla – nähdäänkö tämä kohta myös Suomessa?

 

[GJ]

Kolikolla on kaksi puolta. Jos osti asunnon vaikka vuoden 2015 alussa, niin lainojen keskimarginaalit pyöri reilussa 1,4 %:ssa, vuoden euribor oli reilu 0,3 % plussaan puolella ja tulevaisuuden korkonäkymät varsin toisenlaisia kuin mitä ne toteutuneet korot ovat viime vuosina olleet.

Mutta vaikka ostajaa ei säälisikään, niin onnea silti onnistuneista asuntokaupoista myyjälle!

Tämä on totta, mutta kilpailuttaa lainan parin vuoden välein niin saa hakattua kulloinkin voimassa olevaan minimiin, ei ainakaan meillä ollut ongelma. Tai meillä riitti soitto pankkiin, ei tarvinnut edes "kilpailuttaa" sanan varsinaisessa merkityksessä

 

[Juomatilaaja]

Tuolloin 2017 ei käsittääkseni ollut tarjolla juurikaan edullisempia kiinteäkorkoisia niille muuttujille mitkä lainan kohteena olivat.

Epäilemättä tilanne on ollut tuollainen. Hinnat ovat muuttuneet merkittävästi noiden aikojen jälkeen.

Lainan ennenaikainen pois maksaminen on vaihtoehto, ehdoton vaatimus ainakin itselleni. Tästä kuitenkin seuraa järjestely ym. kuluja, joten tätä ei voi pitää ideaalina vaihtoehtona.

Ei siitä mitään kuluja seuraa esim. OP:n omistaja-asiakkailleen tarjoamissa vaihtoehdoissa. Perinteiset pankkien kiinteät korot ovat sitten oma lukunsa. Itsekin lisälyhentelen käytännössä kuukausittain noita lainoja, joissa on OP:n korkosuojaus.

 

[Juomatilaaja]

Tämä on totta, mutta kilpailuttaa lainan parin vuoden välein niin saa hakattua kulloinkin voimassa olevaan minimiin, ei ainakaan meillä ollut ongelma. Tai meillä riitti soitto pankkiin, ei tarvinnut edes "kilpailuttaa" sanan varsinaisessa merkityksessä

Toki, mutta jos nostat lainan vaikka 1,5 %:n marginaalilla, niin lasket kulut sen pohjalta ja perusolettamana ei ole että se puolittuu ensi vuonna.

Sinällään parhaat asuntokaupat tekee monesti juuri silloin, kun marginaalit ovat koholla (kuten tekin taisitte tehdä). Se kummasti hillitsee samoista asunnoista kilpailevien ostointoa, tai ainakin maksuintoa. Nyt on tuossa suhteessa ikävät ajat, kun pankit lykkää rahaa asiakkaille kasvavalla innolla ja kasvukeskuksissa suunnilleen jokainen saa omaan asuntoon lainaa alle puolen prosentin marginaalilla.

 

[Juomatilaaja]

OK, eli tuollaisen kiinteäkorkoisen 25v OP-lainan saa heittämällä vaihdettua kuluitta johonkin 0,4 marginaalin markkinakorkoiseen lainaan?

Käsittääkseni OP tarjoaa siihen omistaja-asiakkailleen samanlaisia ehtoja kuin tuolle 14 vuoden korkokaton sopparille, joka itsellä on käytössä. Ts. korkosuojausta ei voi lopettaa lainasopimuksen sisällä, mutta sen voi kuluitta maksaaa ennenaikaisesti pois. Eli käytännössä voi vaihtaa pankkia toiseen ilman, että OP:llä on asiaan nokan koputtamista tai mahdollisuutta lisäkulujen perimiseen.

 

[Terrorwinston]

Muutto omakotitaloon edessä helmikuun aikana. Pankki suostui antamaan lainan ilman että että oli nykyistä kerrostalokämppää laitettu edes myyntiin kun katsoi että tässä kohteessa se menee nopeasti kaupaksi. Tällä saatiin tehtyä kohteesta suoraan ehdoton tarjous, joka hyväksyttiin vaikka toinen ostajaehdokas oli tarjonnut ehdollisena enemmän.
Oma kämppä meni viikossa ja eikä paljoa tarvinnut ottaa lisää lainaa kun 53 neliön kerrrostalokämpästä sai 220k ja omakotitalo 20min ajomatkan päässä keskustasta kohtuukokoisella tontilla maksoi 240k.
Uuteen lainaa tuli marginaaliksi 0,45 kun vanhassa oli 0,8. Tosin nyt negatiiviset euriborit eivät enää laske kokonaiskorkoa tuon 0,45 alle.

 

[Juomatilaaja]

Sillähän juuri viittasin noilla järjestelykuluilla, joita syntyy uuden lainasopimuksen laatimisesta. Mutta kyllä sopimuksen voi maksaa pois halutessaan kuluitta (OP:lle).

No se kuluerä on noin 0-250 euroa, riippuen hieman pankista ja ajankohdasta. Pankkien hinnastoissa toki on ihan tähtitieteelliset summat, mutta niistä tinkiminen on ihan lainakeskusteluiden perussettiä.

 

[Kissabussi]

Minkä porukka on kokenut helpoimmaksi tavaksi kilpailuttaa olemassa oleva asuntolaina? Omalla kohdalla on tulot nousseet reilusti lainanoton jälkeen, ja tietty laina lyhentynyt jo jonkin verran samalla kun yleinen korkotaso ilmeisesti laskenut entisestään, niin haluaisin kilpailuttaa. Muutaman pankin nettihakemukseen kun täytteli tiedot, niin sieltä tuli alustavasti jotain aivan höpöhöpötarjousta automaattisesti, ja saatetekstillä että varataan aika lainaneuvotteluun missä sitten tarkentuu tiedot. Ei vaan millään huvittaisi soitella jotain kolmen vartin puheluita jos ei alustavat tarjoukset ole edes hehtaarilleen siellä missä pitäisi että harkitsisin pankin vaihtoa, kun kuitenkin tarkoitus olisi tarkistaa marginaalia alaspäin eikä ylöspäin.

 

[Pempula]

Minkä porukka on kokenut helpoimmaksi tavaksi kilpailuttaa olemassa oleva asuntolaina? Omalla kohdalla on tulot nousseet reilusti lainanoton jälkeen, ja tietty laina lyhentynyt jo jonkin verran samalla kun yleinen korkotaso ilmeisesti laskenut entisestään, niin haluaisin kilpailuttaa. Muutaman pankin nettihakemukseen kun täytteli tiedot, niin sieltä tuli alustavasti jotain aivan höpöhöpötarjousta automaattisesti, ja saatetekstillä että varataan aika lainaneuvotteluun missä sitten tarkentuu tiedot. Ei vaan millään huvittaisi soitella jotain kolmen vartin puheluita jos ei alustavat tarjoukset ole edes hehtaarilleen siellä missä pitäisi että harkitsisin pankin vaihtoa, kun kuitenkin tarkoitus olisi tarkistaa marginaalia alaspäin eikä ylöspäin.

Olisin ensin ihan yhteydessä siihen omaan pankkiin ja toteaisin, että marginaalia olisi syytä tarkistaa alaspäin.

 

[Juomatilaaja]

Olisin ensin ihan yhteydessä siihen omaan pankkiin ja toteaisin, että marginaalia olisi syytä tarkistaa alaspäin.

Juuri näin. Itse olen edelliskerralla tinkinyt oman kämpän lainamarginaalia ilmoittamalla omaan pankkiin, että silloinen vajaa 0,6 %:n marginaali on liian suuri ja 0,4 % olisi sellainen raja, johon olisin tyytyväinen enkä jaksaisi alkaa kyselemään tarjousta muualta. Virkailija soitti, vähän köhi että hän ajatteli 0,45 %:ia, kiitteli kun sanoin selkeästi mitä tavoittelen ja lupasi viedä asiaa eteenpäin. Seuraavaksi sitten tuli ilmoitus, että lainan uusi marginaali on 0,4 %.

 

[Janezcky]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

 

[kjns]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

Onko asia sulle ongelma? Jos on niin sulla on kyllä mahdollisuus vetäytyä tarjouksesta vedoten annettujen tietojen virheellisyyteen.

 

[Juomatilaaja]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

Tyytyisin tilanteeseen tai peruisin ostotarjouksen virheelliseen tietoon vedoten.

 

[Mikkos]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

Ota ensimäisenä selvää vaikuttaako toi jotenkin rakennusoikeuksiin jne. Ettei joudu mitään purkamaan.

 

[Janezcky]

Onko asia sulle ongelma? Jos on niin sulla on kyllä mahdollisuus vetäytyä tarjouksesta vedoten annettujen tietojen virheellisyyteen.

Asia on kyllä suuri miinus kun autotalliksi olisi autotalli tullut omassa käytössä. Sitä en vielä osaa sanoa onko se niin iso miinus että ostotarjouksen lähtisin perumaan.

Ota ensimäisenä selvää vaikuttaako toi jotenkin rakennusoikeuksiin jne. Ettei joudu mitään purkamaan.

Kyllä tuosta suunnitelmat on tehty että ihan asiallinen varasto se on. Purkuhommia siis tuskin tiedossa.
Itselle silti ehkä suurin pointti tässä on että autotalli nostaa kiinteistön arvoa kun taas varasto ei sitä tee.

 

[hypodermic]

Vieläkös OP:lla on se kuluton lyhennysvapaa koska korona? Eihän tuo koronan pentele ainakaan ohi ole. Nyt kun korot on (jälleen/edelleen) niin alhaalla niin voisi ottaa tuota lyhennysvapaata toisenkin rundin vaikkei nyt varsinaisesti talous ahtaalla ole, huolimatta siitä että tulot on erinäisistä syistä poikkeuksellisen alhaiset. Korko on muistaakseni 0,28% viimeisimmän tarkistuksen jälkeen ja jos haluaa laskea OP bonuksen vielä tuosta pois niin ollaan nollan tuntumassa. Hyvä aika laittaa lainanlyhennys tauolle siis.

 

[ihvon]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

Mihin tuo vaikuttaa? Voiko varastossa varastoida autoa?

 

[pokkus]

Mihin tuo vaikuttaa? Voiko varastossa varastoida autoa?

Ei välttämättä virallisesti voi, jos sinne ei ole tehty tarvittavia palosuojauksia. Kuka sitä sitten valvoo on eri asia, mutta jos tulee tulipalo niin vakuutus voi jättää korvaukset ehkä maksamatta.

 

[Janezcky]

Ei välttämättä virallisesti voi, jos sinne ei ole tehty tarvittavia palosuojauksia. Kuka sitä sitten valvoo on eri asia, mutta jos tulee tulipalo niin vakuutus voi jättää korvaukset ehkä maksamatta.

Tämä se suurin ongelma tuossa itselle on

 

[Kvarkki]

Tämä se suurin ongelma tuossa itselle on

Laske paljonko muutos autotalliksi maksaisi ja vähennä ko. summa tarjouksestasi. Siis vaihtoehdoksi tarjouksen perumiselle.

 

[exkomura]

Asunnosta tehty ostotarjous ja nyt selvisi että autotallina mainostettu rakennus onkin varasto. Kiinteistönvälittäjän esitteessä esim. mainittu autotallista. Mitä tekisitte vastaavassa tilanteessa?

Mistäs lapusta tuon näkee, jos joka puolella mainostetaan autotallina?