Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Grazer]

Osa on huolimattomia / huolettomia. Toisaalta, osa on mielestäni myös ylivarovaisia. Itse pidän kaupungin tontteja varsin kelpoina vaihtoehtoina, kunhan tontin omistusmuoto näkyy asunnon hinnassa jossain järkevässä määrin. 100 %:sesti sen ei tarvitse näkyä, sillä kyllähän vuokraoikeudellakin oma taloudellinen arvo on. Mutta tosiaan, vuokrasopimukseen kannattaa aina kiinnittää huomiota.

Kaupungin tontteja enemmän ihmettelen sitä, kuinka huolettomasti ihmiset suhtautuvat tonttirahastojen tontteihin. Ja nimenomaan sellaisiin, joita ei saa edes lunastettua itselle. Niissä lähtövuokratkin ovat usein jo älyttömällä tasolla, vuokrasopimukset monesti lyhyitä (esim. 30 vuotta) jne.

Puhtaista vuokratonteista puhuttaessa (valinnaiset vuokratontit on sitten toki oma lukunsa) itselleni kaikki muut kuin kaupungin tontit ovat ei-ei-ei-vaihtoehtoja. Vaikken kirkkoon kuulukaan, niin takavuosina olisin ehkä voinut omata sen verran uskoa seurakunnan kohtuullisuuden ajatteluun, että sen tontti olisi myös kelvannut sopivan vaihtoehdon tullessa vastaan. Mutta nykyään sekään ei olisi minkäänlainen vaihtoehto: Seurakunta tuplaa vuokrat – asukasyhdistyksen puheenjohtaja: Eläkkeet eivät riitä vastikkeeseen ja asuntojen arvo syöksyy

Ikävä kehityssuunta on se, että etenkin uudiskohteissa se oma tontti on nykyään entistä harvemmin tarjolla oleva vaihtoehto. Toki kaupungeissa on ollut jo vuosikymmeniä kaupunginosia, joissa ei ole käytännössä yhtään omistustonttia. Mutta nyt monien perinteisten omien tonttien kaupunginosiinkin rakennetaan käytännössä kaikki uudistuotanto joko kaupungin tai tonttirahastojen tonteille.

Jos talo on vuokratontilla, eikä vuokrasopimuksessa ole lunastuspykälää niin itse vetäisin välittömästi henkselit tällaisen kohteen yli ja katsomaan seuraavaa.

 

[qtba]

Tällaisista ensiasunnoista kilpaillaan nyt rajusti Tampereella – Parikymppiset Liisi Rajala ja Santeri Hatakka löysivät täydellisen unelmakodin Vuoreksesta: ”Kyllä oma on oma”

Selvitimme, kuinka paljon ensiasunnon ostajat nostavat lainaa Tampereella ja mitä tavanomaisella lainasummalla saa. Kiinteistönvälitysfirman osakas Mentor Orllati kertoo, että vanhojen suosikkien rinnalle on noussut uusia suosittuja asuinalueita. Liisi Rajala ja Santeri Hatakka löysivät kaikki...

www.aamulehti.fi

Ensiasunnon ostajat haluavat Orllatin mukaan yhä valmiimpia asuntoja remonttikohteiden sijaan.

Orllati arvioi, että vuonna 2020 asuntokauppaa kiristi niukempi tarjonta. Hän sanoo, että asuntoja on ollut tarjolla jopa kolmannes vähemmän kuin edellisinä vuosina.

– Kun avaat hyvän peruskohteen, ensimmäisen viikon aikana käy yleensä viisi kävijää, nyt 15, Orllati sanoo.

Ensiasunnon ostajat ovat Orllatin mukana hyvin perillä kovasta kilpailusta. Hän kertoo myyneensä tänä vuonna useita asuntoja yli pyyntihinnan. Orllati kertoo, että monesti jo ensimmäinen tarjous on yli pyydetyn.

----------

Välittäjän väittämiin voi toki suhtautua varauksella, mutta käytännön kokemukset tuntuvat olevan samalla tasolla.

 

[Ploro]

Jos talo on vuokratontilla, eikä vuokrasopimuksessa ole lunastuspykälää niin itse vetäisin välittömästi henkselit tällaisen kohteen yli ja katsomaan seuraavaa.

Tämä tietysti rajoittaa paljon alueita joista edes katsella. Nopeasti esim Tampereelta vilkaistuna, kaikki 5km säteen sisällä keskustasta olevat kohteet saa suoraan unohtaa.

 

[Nomber]

Osa on huolimattomia / huolettomia. Toisaalta, osa on mielestäni myös ylivarovaisia. Itse pidän kaupungin tontteja varsin kelpoina vaihtoehtoina, kunhan tontin omistusmuoto näkyy asunnon hinnassa jossain järkevässä määrin. 100 %:sesti sen ei tarvitse näkyä, sillä kyllähän vuokraoikeudellakin oma taloudellinen arvo on. Mutta tosiaan, vuokrasopimukseen kannattaa aina kiinnittää huomiota.

Kaupungin tontteja enemmän ihmettelen sitä, kuinka huolettomasti ihmiset suhtautuvat tonttirahastojen tontteihin. Ja nimenomaan sellaisiin, joita ei saa edes lunastettua itselle. Niissä lähtövuokratkin ovat usein jo älyttömällä tasolla, vuokrasopimukset monesti lyhyitä (esim. 30 vuotta) jne.

Puhtaista vuokratonteista puhuttaessa (valinnaiset vuokratontit on sitten toki oma lukunsa) itselleni kaikki muut kuin kaupungin tontit ovat ei-ei-ei-vaihtoehtoja. Vaikken kirkkoon kuulukaan, niin takavuosina olisin ehkä voinut omata sen verran uskoa seurakunnan kohtuullisuuden ajatteluun, että sen tontti olisi myös kelvannut sopivan vaihtoehdon tullessa vastaan. Mutta nykyään sekään ei olisi minkäänlainen vaihtoehto: Seurakunta tuplaa vuokrat – asukasyhdistyksen puheenjohtaja: Eläkkeet eivät riitä vastikkeeseen ja asuntojen arvo syöksyy

Ikävä kehityssuunta on se, että etenkin uudiskohteissa se oma tontti on nykyään entistä harvemmin tarjolla oleva vaihtoehto. Toki kaupungeissa on ollut jo vuosikymmeniä kaupunginosia, joissa ei ole käytännössä yhtään omistustonttia. Mutta nyt monien perinteisten omien tonttien kaupunginosiinkin rakennetaan käytännössä kaikki uudistuotanto joko kaupungin tai tonttirahastojen tonteille.

Tonttirahasto tontteja miettinyt, että miten lie 10-20v päästä kun korotus vuokraan on sen 5%/vuosi. Jonkun kaksion pelkkä vastike menee varmaan yli 1000 €/kk niin mikä on asunnon arvo sen jälkeen? Miksi kukaan ostaisi tollaista asuntoa?

Itse en aio kyllä koskaan ostaa vuokratontilla olevaa asuntoa.

 

[mt247]

Tämä tietysti rajoittaa paljon alueita joista edes katsella. Nopeasti esim Tampereelta vilkaistuna, kaikki 5km säteen sisällä keskustasta olevat kohteet saa suoraan unohtaa.

Kyllä tomalla tontilla olevia löytyy esimerkiksi Tammelassa. Vähemmän niitä tietysti on ja uudiskohteista lähes missään Tampereella ei ole enää omaa tonttia.

 

[Juomatilaaja]

Kyllä tomalla tontilla olevia löytyy on esimerkiksi Tammelassa. Vähemmän niitä tietysti on ja uudiskohteista lähes missään Tampereella ei ole enää omaa tonttia.

Tammela on vanhojen talojen osalta lähes kokonaan omatonttista aluetta. Mutta sitten heti vieressä esim. Kalevassa tarjolla on vain vuokratonttisia vaihtoehtoja.

Omatonttisia yhtiöitä löytyy siltä aiemman kirjoittajan määrittelemältä "5 km säteen sisällä keskustasta" myös itse keskustasta sekä esim. Pispalasta/Tahmelasta ja toiseen suuntaan mennessä tyyliin Jankasta. Mutta valtaosa inhimillisen hintaisista asuinalueista tuolla säteellä on lähes kokonaan vuokratonttista aluetta, kuten Hatanpää, Härmälä-Rantaperkiö, Nekala, Viinikka jne.

 

[jarhu]

Tampereen kaupungin alueella tosiaan uudiskohteissa omistustontit vähissä, kun kaupunki ei pääsääntöisesti enää myy tontteja. Tietysti jos nyt tekee 50v vuokrasopimuksen, niin riski siirtyy seuraaville omistajille eikä hyvin todennäköisesti enää itse asu paikalla tuohon mennessä.

 

[SheikYerbouti]

Varmaan siksi kun kaikki muutkin haluaa sen uudehkon ei mitään isompaa remppaa vaativan kohteen. Mielellään edullisesti.

Tuskin se tilanne helpottaa kasvukeskuksissa tulevaisuudessakaan ja kevään koittaessa omakotitalot alkaa kiinnostamaan vielä enemmän.

Totta.

Tämän päivän havainnot:

- suht hyväkuntoinen 90-luvun omakotitalo pk-seudulta. Oma tontti. Sisältä rempattu. Otin välittäjään yhteyttä: tänään tulossa lähes 20 perhettä katsomaan asuntoa.
- perusrivari, 2000-luvun alusta. Vuokratontilla. Viime kesänä samasta yhtiöstä myyty viimeeksi asunto, tuolloin meni 3000 euroa pyyntiä kalliimmalla. Nyt pyynti lähes 30 000 euroa enemmän. Sisältä aika peruskuntoinen.

Niukkaa on tarjontaa, laajaa on kysyntä. Ei paljoa jää tinkimiselle varaa.

 

[Juomatilaaja]

Tampereen kaupungin alueella tosiaan uudiskohteissa omistustontit vähissä, kun kaupunki ei pääsääntöisesti enää myy tontteja. Tietysti jos nyt tekee 50v vuokrasopimuksen, niin riski siirtyy seuraaville omistajille eikä hyvin todennäköisesti enää itse asu paikalla tuohon mennessä.

Uusissa kohteissa Tampereen kaupungilla taitaa olla ainakin asunto-osakeyhtiöiden kohdalla 60 vuotta tavanomainen sopimusaika. Itse en puhuisi vuokratontista kaupungin tontista puhuttaessa riskinä vaan rasitteena. Tosiasiassa se kerrostalo seisoo vuokratontilla 100 vuoden kuluttua yhtä suurella todennäköisyydellä kuin omallakin tontilla. Jos vuokra kymmenkertaistuu 60 vuoden päästä, vastaten kuitenkin markkinahintaa, tarkoittaa se sitä, että aika pitkään taloyhtiössä on saanut elellä edullista vuokraa maksaen.

 

[jarhu]

Uusissa kohteissa Tampereen kaupungilla taitaa olla ainakin asunto-osakeyhtiöiden kohdalla 60 vuotta tavanomainen sopimusaika. Itse en puhuisi vuokratontista kaupungin tontista puhuttaessa riskinä vaan rasitteena. Tosiasiassa se kerrostalo seisoo vuokratontilla 100 vuoden kuluttua yhtä suurella todennäköisyydellä kuin omallakin tontilla. Jos vuokra kymmenkertaistuu 60 vuoden päästä, vastaten kuitenkin markkinahintaa, tarkoittaa se sitä, että aika pitkään taloyhtiössä on saanut elellä edullista vuokraa maksaen.

Viittasinkin nimenomaan tuohon vuokran korotuksen riskiin uudella omistajalla kun osakkeet siirtyy tulevaisuudessa eteenpäin. Kaupunki kyllä uusii aina vuokrasopimukset, mutta riitoja siitä varmasti saadaan taloyhtiöissä. Mielenkiintoinen pointti vasta oli tuossa Pyynikin keississä, että mikäli sopimusta ei saada sovittua kaupunki joutuu lunastaan kiinteistön kovaan hintaan ja sen takia uusissa sopimuksissa on lunastushinta 60% teknisestä arvosta, mikä taasen on markkina-arvoa huomattavasti matalampi. Nykyisillä vanhoilla sopimuksillaa taloyhtiöt voi riidellä rauhassa kaupungin kanssa ja mahdollisesti saa halvemman vuokrasopimuksen, koska kaupunki ei halua joutua lunastaan kerros- tai rivitaloja.

Näiden kerrostaloasuntojen arvohan tankkaa johtuen vuokran korotuksista lopulta, koska hoitovastike on huomattavasti korkeampi kuin muissa vastaavissa taloyhtiöissä kun tonttivuokra on useita satoja euroja kuukaudessa. En yhtään ihmettele ettei isoja asuntoja haluta rakentaa kerrostaloihin, kun niiden kulut ovat järkyttävän suuria jo ilman kohtuuttomia vuokraosuuksia.

 

[Ploro]

Itse olen myös sitä mieltä, että ne kaupungin 50v vuokrasopimukset ovet myös melko turvallisia.
Tammelasta omalla tontilla on kyllä hyvä diili.

 

[Juomatilaaja]

Mielenkiintoinen pointti vasta oli tuossa Pyynikin keississä, että mikäli sopimusta ei saada sovittua kaupunki joutuu lunastaan kiinteistön kovaan hintaan ja sen takia uusissa sopimuksissa on lunastushinta 60% teknisestä arvosta, mikä taasen on markkina-arvoa huomattavasti matalampi. Nykyisillä vanhoilla sopimuksillaa taloyhtiöt voi riidellä rauhassa kaupungin kanssa ja mahdollisesti saa halvemman vuokrasopimuksen, koska kaupunki ei halua joutua lunastaan kerros- tai rivitaloja.

Pyynikin vanha vuokrasoppari lienee muodoltaan samanlainen kuin suurella osalla muistakin taloyhtiöistä. Moni on yrittänyt kinata kaupungin kanssa vuokrankorotuksia vastaan ja aina tilanne on päätynyt kaupungin voittoon. En usko hetkeäkään, että kaupunki taipuisi tuossakaan tapauksessa vuokrankorotuksissa, sillä se laukaisisi melkoisen ketjureaktion muiden vuokrasopparien suhteen. Sen sijaan toivottavaa olisi, että taloyhtiö onnistuisi taistelemaan lunastusehdot vanhaa sopimusta vastaaviksi.

 

[Zelll]

Miten vaikuttaa vuokran korotukseen jos tontillla asutaan suojeltuissa puutaloissa ja tontilla on myös kaupungin koulu, mutta ei kerrostaloja? Kaupungin vuokrasopimus on n. puolessä välissä.

https://kaupunkisuunnittelu.turku.fi/kaavoitus/12033-2017Kaavakartta-Voimaantulo.pdf

 

[mt247]

Uusissa kohteissa Tampereen kaupungilla taitaa olla ainakin asunto-osakeyhtiöiden kohdalla 60 vuotta tavanomainen sopimusaika. Itse en puhuisi vuokratontista kaupungin tontista puhuttaessa riskinä vaan rasitteena. Tosiasiassa se kerrostalo seisoo vuokratontilla 100 vuoden kuluttua yhtä suurella todennäköisyydellä kuin omallakin tontilla. Jos vuokra kymmenkertaistuu 60 vuoden päästä, vastaten kuitenkin markkinahintaa, tarkoittaa se sitä, että aika pitkään taloyhtiössä on saanut elellä edullista vuokraa maksaen.

Tosin millaisia ovat nämä nykyään solmittavat kaupungin vuokrasopimukset? Itse löysin tällaista: "Kaupunginvaltuuston hyväksymien linjausten mukaan vuokratun asuintontin vuosivuokra on 4 prosenttia tontin pääoma-arvosta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin." Eli taitaa nuo nykyiset vuokrasopimukset pysyä paljon paremmin linjassa hintatason kanssa eikä pysyä erityisen halpana 60v putkeen kunnes uusitaan taas.

 

[Nomber]

Nykyään kai vuokrasopparit on sellaisia että vuokra nousee vuosittain eikä enää näitä 60 vuotta sitten tehtyjä kiinteä hintaisia. Aika erikoista kanssa että kaupunki on aikanaan tehnyt kiinteähintaisia soppareita? Eikö silloin kukaan tullut ajatelleeksi inflaatiota?

 

[maustevoi]

Oisko mahdollista pyöräyttää tavan asuntolaina joiltakin osuuksiltaan yhtiölsinaksi esim. taloyhtiön hallituksessa?

 

[Zigh]

Oisko mahdollista pyöräyttää tavan asuntolaina joiltakin osuuksiltaan yhtiölsinaksi esim. taloyhtiön hallituksessa?

Kysymys vaatisi kyllä vähän täsmennystä, että minkä kokoisesta yhtiöstä puhutaan? Lähtökohtaisesti täysin absurdi ajatus, mutta jos kyseessä esim. joku pienen piirin perheyhtiö, niin ehkä jotenkin mahdollista.

Mutta yhtiössä lainan nostamisesta päättää aina yhtiökokous, ei hallitus.

 

[Taneli-]

Nykyään kai vuokrasopparit on sellaisia että vuokra nousee vuosittain eikä enää näitä 60 vuotta sitten tehtyjä kiinteä hintaisia. Aika erikoista kanssa että kaupunki on aikanaan tehnyt kiinteähintaisia soppareita? Eikö silloin kukaan tullut ajatelleeksi inflaatiota?

Kai sitä ajateltiin mutta täytyy muistaa millaista aikaa elettiin 60-luvulla.
"
1960-luvulla koettiin voimakas muuttoaalto maaseudulta, lähinnä Itä-Suomesta tai Lapista Etelä-Suomeen tai Ruotsiin. Suomen väkiluku 1960-luvulla oli noin neljä ja puoli miljoonaa.
"

Myös muuallakin maailmassa tapahtunut "1960-luvulla koettiin myös nuoren suuren ikäluokan kapina silloin vallitsevaa järjestelmää vastaan " tosin suomessa ei koettu samanlaista väkivaltaa kuin esim. Ranskassa.

Eli 60-luvulla oli kiire pykätä "ei niin hyviä" betonikerrostaloja mitä saatiin rakennettua nopeasti & halvalla muuttoväestölle & opiskelijoille kun kämpän vuokra saatiin myös painettua alas. Ei niitä alunperin edes ajateltu korjattavan tai asuttavan näin pitkään mutta vieläkin noita näkee ympäriinsä isommissa kaupungeissa.

 

[shams]

Nykyään kai vuokrasopparit on sellaisia että vuokra nousee vuosittain eikä enää näitä 60 vuotta sitten tehtyjä kiinteä hintaisia. Aika erikoista kanssa että kaupunki on aikanaan tehnyt kiinteähintaisia soppareita? Eikö silloin kukaan tullut ajatelleeksi inflaatiota?

Lehtisaari on hyvä esimerkki tästä. Vuosikymmeniä sitten Helsingin seurakunnan (eli tonttien omistajan) kanssa tehdyt kiinteähintaiset vuokrasopimukset umpeutuivat, ja kun vuokranantaja sitten nosti uusissa sopimuksissa vuokrat nykyiselle markkinatasolle niin itku alkoi. Jokaiselle joka on tuolta ostanut asunnon viime vuosina olisi pitänyt olla selvää että tuon todennäköisyys on suuri, ja ottaa se huomioon ostotarjouksessa.

 

[Juomatilaaja]

Lehtisaari on hyvä esimerkki tästä. Vuosikymmeniä sitten Helsingin seurakunnan (eli tonttien omistajan) kanssa tehdyt kiinteähintaiset vuokrasopimukset umpeutuivat, ja kun vuokranantaja sitten nosti uusissa sopimuksissa vuokrat nykyiselle markkinatasolle niin itku alkoi. Jokaiselle joka on tuolta ostanut asunnon viime vuosina olisi pitänyt olla selvää että tuon todennäköisyys on suuri, ja ottaa se huomioon ostotarjouksessa.

Lehtisaaren ongelmat nimenomaan eivät liittyneet Helsingin seurakuntayhtymän, vaan Vantaan seurakuntayhtymän vuokrankorotuksiin. Helsingin seurakunta teki omille Lehtisaaren tonteilleen huomattavasti maltillisempia vuokrankorotuksia kuin Vantaan seurakunta. Kyse ei myöskään ollut vain tonttien arvostamisesta markkinatasolle, vaan myös tavoitellusta vuokratuotosta.

Jälkiviisastelu on aina helppoa, mutta omalta osaltani voin todeta, että jos olisin ollut ostamassa tuolta asuntoa, niin olisin todennäköisesti arvioinut vuokrankorotukset sen pohjalta, millaisia sopimuksia Helsingin seurakuntayhtymä oli alueella hieman aiemmin taloyhtiöiden kanssa tehnyt. Ja jos sen varaan olisi arvionsa rakentanut, olisi arviot mennyt pahasti metsään Vantaan seurakuntayhtymän vuokrauspolitiikan todellisuuden kanssa.

Mutta lopputulos on kuitenkin se, että tappelusta huolimatta Vantaan seurakuntayhtymä toteutti vuokrankorotuksensa täysimääräisesti. Ja se toimi asiassa ainakin käräjäoikeuden ratkaisun perusteella täysin laillisesti. Ilmeisesti asiasta käydään kuitenkin edelleenkin kinaa korkeimmissa oikeusasteissa.

 

[PornReindeer]

Miten vaikuttaa vuokran korotukseen jos tontillla asutaan suojeltuissa puutaloissa ja tontilla on myös kaupungin koulu, mutta ei kerrostaloja? Kaupungin vuokrasopimus on n. puolessä välissä.

https://kaupunkisuunnittelu.turku.fi/kaavoitus/12033-2017Kaavakartta-Voimaantulo.pdf

Tietämättä tuosta tapauksesta, mutta Tampereella oli keissi jossa tonttivuokrat olivat hyppäämässä "järjettömiksi" joissan vanhoissa puutaloissa. Taustalla siis kaava joka sallisi tonteille rakennettavan ison kerrostalon ja kaupunki haluaa kerrostalotontista kuitenkin reilusti vuokraa. Jokin kaavamuutos jossa rajoitettaisiin rakennusoikeutta ja vuokra säädettäisiin vastaamaan sitä ainakin oli valitusten järkeen harkinnassa. En ole seurannut onko vielä työnalla...

 

[qtba]

Tietämättä tuosta tapauksesta, mutta Tampereella oli keissi jossa tonttivuokrat olivat hyppäämässä "järjettömiksi" joissan vanhoissa puutaloissa. Taustalla siis kaava joka sallisi tonteille rakennettavan ison kerrostalon ja kaupunki haluaa kerrostalotontista kuitenkin reilusti vuokraa. Jokin kaavamuutos jossa rajoitettaisiin rakennusoikeutta ja vuokra säädettäisiin vastaamaan sitä ainakin oli valitusten järkeen harkinnassa. En ole seurannut onko vielä työnalla...

Tampereen Juhannuskylän taloyhtiöt saivat vaatimuksensa osittain läpi – Kaupunginhallitus päätti käynnistää koko alueen kaavoituksen

Aamulehti

www.aamulehti.fi

Osittainen voitto sieltä ainakin tuli.

 

[Juomatilaaja]

Onhan se nyt jännä että tontin omistaja pyytää sopimuksen umpeuduttua markkinahintaa omistuksestaan. Itseasissa ne jotka noilla pitkillä sopimuksilla puoli-ilmaiseksi nauttivat asumisestaan saisivat pitää itseään erityisen onnekkaina. Nyt he kuitenkin käräjöivät asiasta? Joku ei mene yksiin.

Sinä et nyt selvästikään olle perillä tuosta kyseisestä keissistä. Se "markkinahinta" on jotain ihan muuta kuin se markkinoiden hinta, josta voi hakea vertailukohtaa tonttivuokrille.

Tässä asiaa selvennetään jokseenkin kansantajuisesti: Kiinteistövälittäjä iskee luvut pöytään: Lehtisaaren tonttivuokrat ovat kohtuuttomat verrattuna Helsingin tasoon – "He tulevat aiheuttamaan suuria taloudellisia ongelmia ihmisille"

Ja mikäli oikein olen ymmärtänyt, on Vantaan seurakuntayhtymä laskenut vielä kiinteistöveron tuon jutussa mainitun tuottovaateen päälle.

 

[Juomatilaaja]

Eikö tuo Lehtisaari ole kuitenkin yksi Helsingin kalleimmista alueista, joten paha sanoa mikä on "kohtuutonta". Tokihan se ikävää on jos on nauttinut puoli-ilmaisista vuokrista vuosikymmenet ja nyt tulee maksuun tosiasiallinen markkinahinta, joka voi olla vieläpä alue huomioonottaen tuntuvan korkea.

Vanha vuokrataso on merkityksetön asia, eikä tuossa keississä edes ole vedottu siihen perinteiseen argumenttiin, kuinka moninkertaiseksi vanha vuokra kohoaa. Vuokria on verrattu nimenomaan muiden taloyhtiöiden ja alueen/kaupungin päivitettyihin markkinavuokriin. Esimerkiksi niihin vuokriin, mitä Helsingin seurakunta samalla alueella perii uusissa vuokrasopimuksissaan.

Mitä tulee asuntojen hintoihin, niin noista Vantaan seurakuntayhtymän tontilla sijaitsevista Lehtisaaren kerrostaloista saa hyväkuntoisen suuren asunnon LVIS-rempatun yhtiön ylimmästä kerroksesta alle 3500 e / neliö. Eikä se neliöhinta kauheasti pienemmissäkään asunnoissa tuosta nouse, joten enpä puhuisi mistään Helsingin kalleimpiin kuuluvasta alueesta noiden talojen osalta.

 

[Kvarkki]

Eikö tuo Lehtisaari ole kuitenkin yksi Helsingin kalleimmista alueista, joten paha sanoa mikä on "kohtuutonta". Tokihan se ikävää on jos on nauttinut puoli-ilmaisista vuokrista vuosikymmenet ja nyt tulee maksuun tosiasiallinen markkinahinta, joka voi olla vieläpä alue huomioonottaen tuntuvan korkea.

En myöskään näe kovin suurta vääryyttä siinä, että tontin omistaja ottaa nyt omansa pois mikä on vuosikymmeniä jäänyt saamatta vuokranantajaa kohtaan kohtuuttoman sopimuksen takia.

Vastaavanlaista polemiikkia taisi olla Tapiolassa. Siinäkin nautittiin muuhun markkinahintaan nähden suhteettoman edullisista tonttivuokrista ja kun sopimukset uusittiin tuli täytenä yllätyksen, että markkinahintaa halutaan maasta pyytää.

Eiköhän se ole aika kohtuutonta, jos Helsingin seurakuntaan naapuritontilla ja muihin vastaaviin alueisiin nähden Vantaan verenimijät kiskoo rahaa kertoimella 3. ”Worst case” markkinahintaankin nähden kertoimella 2. Täysin posketon tuottovaatimus.

 

[Juomatilaaja]

Eiköhän se ole aika kohtuutonta, jos Helsingin seurakuntaan naapuritontilla ja muihin vastaaviin alueisiin nähden Vantaan verenimijät kiskoo rahaa kertoimella 3. ”Worst case” markkinahintaankin nähden kertoimella 2. Täysin posketon tuottovaatimus.

Näin. Ja täytyi vielä varmistaa, ja niinhän se oli: Vantaan seurakuntayhtymän tuottovaade on 5 % plus kiinteistövero.

Osmo Soininvaara kirjoitti tuosta keissistä hyvin taannoin blogissaan: Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan – Soininvaara

"Kyse on maanvuokrasta, joka ylittää selvästi markkinavuokran. Jos tontti olisi tyhjä, siitä ei olisi mitään edellytystä periä sellaisia vuokria kuin nyt peritään. Mutta kun tontilla on kerrostalo panttivankina, maanomistaja voi nostaa vuokran niin korkeaksi, että perii tosiasiassa vuokraa myös rakennuksesta, vaikkei omista sitä. Jos talossa olisi pyörät, ei onnistuisi."

"Nyt on ilmennyt aivan outo ajatus. Seurakunnat aikovat lisätä maanvuokraan omistajan maksettavaksi lankeavan kiinteistöveron. Peruste tähän on, että jos tuottotavoite on 5 % (reaalituottoa!), sen tulee olla 5 % myös kiinteistöveron jälkeen. (...) Kiinteistövero on omaisuusvero ja kuuluu omistajan maksettavaksi."

"Kun tämä Lehtisaari nyt tuli puheeksi, pitää myös kysyä, miksi seurakuntayhtymät panttaavat kaavoitettuja tontteja tyhjillään? (...) Tontit eivät ole kuulemma menneen kaupaksi. No eivät mene, jos niillä on tuollainen tuottovaatimus. Parempia aikoja tässä tuskin odotetaan, koska tätä parempia aikoja ei tule. (...) Odotetaanko tässä sitä, että saadaan nuo nykyiset vuokrasopimukset pois pöydältä ennen kuin tunnustetaan, ettei vapailla markkinoilla makseta tuollaisia vuokria?"

 

[Mastah]

Tottakaihan tuo kiinteistövero pitää huomioida tuottovaatimusta laskiessa - niinhän kaikki asuntosijoittajatkin tekee ja se on omatonttisissa yhtiövastikkeessa mukana. Kysymys tuossa voi sitten olla, että onko 5%:n tuottovaatimus kohtuullinen. Tässä korkoympäristössä ehkä ei.

Siltikin olen tässä enimmäkseen omistajan puolella ja kyllähän he saavat päättää mitä tontilla tekevät. Ihmiset tapaa aliarvioida asunnoissa sen tontin arvon ja yliarvioivat vastaavasti sen tontin päällä rapistuvan rakennuksen arvon. Varmaan suurimmassa osassa Helsinkiä (Ainakin paremmilla alueilla) tontilla on enemmän arvoa kuin sillä remppaa kaivaavalla rakennuksella. Asunnon/rakennuksen arvohan lähes aina ikääntyessään laskee, mutta sen tontin/sijainnin arvo on se mikä nousee. Niiden vuokratontillisten asuntojen, joiden arvo nousee vanhetessa se nousu on perustunut myöskin tontin arvonnousuun, josta on päässyt osaksi sitä kautta, että se kaupungin perimä vuokra on alle todellisen markkinahintatason => Näin ollen vuokratontillisessakin asunnossa tontilla voi olla periaatteessa arvoa, jos on hyvä sopimus.

Kun kerran asunnonostaja on säästänyt ostamalla vuokratontillisen, niin tottakai sillä on hintansa tulevaisuudessa sopimusehtojen mukaan. Ehkä kuitenkin itse tontin omistajana kohtuullistaisin tuota tuottovaatimusta esim. tasolle euribor 12kk + 2,5% tjsp, koska nyt keräävät tällä niin paljon negatiivista huomiota, että se iskenee vielä omaan nilkkaan.

Itse en missään nimessä ostaisi kämppää yksityisen tahon vuokraamalla tontilla. Kunnan vuokratontti taas voi olla ok. Periaatteessa kunta oikeasti kuitenkin omistaa myös ne "omistustontit", joita se voi verottaa kiinteistöverolla haluamassaan määrin.

Ps. Vertailukohtana poliitikothan sankarillisesti vastikään illmoittivat, että sähkönsiirtomaksujen takana oleva kohtuullinen tuotto saa jatkossa olla 4%, josta me kaikki saadaan nauttia. Lisäksi saavutuksena ilmoittivat sen, että sähkönsiirtomaksut saa kaksinkertaistua korkeintaan 9 vuoden välein, eli eiköhän ne tuon sitten tee, kun niin kerran sovittiin.

 

[Juomatilaaja]

Tottakaihan tuo kiinteistövero pitää huomioida tuottovaatimusta laskiessa - niinhän kaikki asuntosijoittajatkin tekee ja se on omatonttisissa yhtiövastikkeessa mukana. Kysymys tuossa voi sitten olla, että onko 5%:n tuottovaatimus kohtuullinen. Tässä korkoympäristössä ehkä ei.

Yleisesti kun puhutaan tonttimaan tuottovaatimuksesta, niin ei siihen lisätä mitään tontin omistajan maksettavaksi jääviä omaisuusveroja päälle. Ihan samoin kuin asuntosijoittajatkaan eivät tuottotavoitteista puhuttaessa lisää pääomaverojen osuutta summan päälle, vaan verot maksetaan tavoitellusta tuotosta. Eipä kai tällä muuta väliä ole, mutta tuo ilmaisutapa hämärtää sitä tontin vuokran ylihintaisuutta, kun vertailua tehdään muihin vuokraajiin.

Siltikin olen tässä enimmäkseen omistajan puolella ja kyllähän he saavat päättää mitä tontilla tekevät.

Tässä päästään ikuisuuskysymykseen siitä, tuleeko meidän pyrkiä täysin vapaaseen markkinatalouteen, vai asettaa sille tiettyjä rajoitteita. Samaa keskustelua käydään myös esim. sähkön siirtohintojen kohdalla. Niiden kohdallakin voidaan tietenkin argumentoida, että kyllähän omistaja saa päättää mitä siirrosta veloittavat. Monopolimaisessa ympäristössä tuossa on kuitenkin tiettyjä ongelmia.

Nyt Lehtisaaressa on toteutettu vuokrankorotus, joka on romahduttanut asuntojen hinnat ja aiheuttanut asukkaille melkoisen talousrasitteen muihin asukkaisiin nähden. Jos se on ok, niin olisiko omistajalla oikeus mennä vielä pidemmälle? Esim. nostaa vuokrat vielä kolminkertaisiksi, jolloin ihmiset varmaan alkaisivat maksamaan jo siitä, että joku ottaisi heidän omistamansa asoy:n osakkeet vastaan?

Itse en missään nimessä ostaisi kämppää yksityisen tahon vuokraamalla tontilla. Kunnan vuokratontti taas voi olla ok. Periaatteessa kunta oikeasti kuitenkin omistaa myös ne "omistustontit", joita se voi verottaa kiinteistöverolla haluamassaan määrin.

Tuosta olen täysin samaa mieltä, paitsi jos yksityisen tontin voi lunastaa selkein ehdoin. Silloin nekin on ok. Mutta toisaalta, mielestäni ihmisillä on voinut olla myös hyvät perusteet uskoa siihen, että seurakunta ei tonttivuokraajana osoittaudu ahneemmaksi toimijaksi kuin monet kaupalliset tonttirahastot. Semminkin, kun Lehtisaarikin on tullut seurakunnille jonkun näkemyksen mukaan taivaan lahjana ja toisen näkemyksen mukaan suojelurahoina. Näin Wikipedia: "Lehtisaaren omistavat pääasiassa Helsingin ja Vantaan seurakunnat. Saari on todennäköisesti lahjoitettu katoliselle kirkolle ns. sielunmessulahjana, joka katolisen opin mukaan saattoi vapauttaa lahjoittajan kiirastulesta. Tällainen maaomistus palautettiin 1500-luvulla uskonpuhdistuksen yhteydessä yleensä kirkolta kruunulle, mutta Lehtisaari jäi tuntemattomasta syystä luterilaisen kirkon eikä valtion omistukseen."

 

[Mastah]

Yleisesti kun puhutaan tonttimaan tuottovaatimuksesta, niin ei siihen lisätä mitään tontin omistajan maksettavaksi jääviä omaisuusveroja päälle. Ihan samoin kuin asuntosijoittajatkaan eivät tuottotavoitteista puhuttaessa lisää pääomaverojen osuutta summan päälle, vaan verot maksetaan tavoitellusta tuotosta. Eipä kai tällä muuta väliä ole, mutta tuo ilmaisutapa hämärtää sitä tontin vuokran ylihintaisuutta, kun vertailua tehdään muihin vuokraajiin.

Pääomatulovero on verona ihan eri tyyppinen. Kiinteistövero vertautuisi ehkä paremmin vaikkapa taksiyrittäjän maksamaan ajoneuvoveroon, jonka on maksanut liiketoiminnassaan käyttämästään "omaisuudesta". Ja kyllä tottakai taksiyrittäjä pyrkii kattamaan voitoillaan tuon veron. Tuolta osin tässä kyse siis ihan normaalista käytännöstä ja olisi poikkeavaa, jos vuokranantaja ei huomioisi kiinteistöveroa tuottovaateessaan. Pääomatulovero on sitten toinen asia.

IMO tuo sähkönsiirtomonopoli on paljon pahempi ongelma, koska siltä ei ole voinut oikein mitenkään välttyä. Lehtisaaresta asunnon ostajat on saaneet kuitenkin tehdä valinnan ja vuokrausehdot on olleet etukäteen tiedossa. Seuraavaksi ilmiöksi veikkaan, että kalliita yhtiölainallisia kohteita muutaman vuoden lyhennysvapaalla ostaneet sankarit alkaa valittamaan, kun lyhennykset alkaa lopulta juosta ja vastike nousee Mutta joo olen samaa mieltä siitä, että vähän liian "kohtuullista" vuokraa tuosta seurakunta tosiaan pyytää

 

[elmo]

Totta.

Tämän päivän havainnot:

- suht hyväkuntoinen 90-luvun omakotitalo pk-seudulta. Oma tontti. Sisältä rempattu. Otin välittäjään yhteyttä: tänään tulossa lähes 20 perhettä katsomaan asuntoa.
- perusrivari, 2000-luvun alusta. Vuokratontilla. Viime kesänä samasta yhtiöstä myyty viimeeksi asunto, tuolloin meni 3000 euroa pyyntiä kalliimmalla. Nyt pyynti lähes 30 000 euroa enemmän. Sisältä aika peruskuntoinen.

Niukkaa on tarjontaa, laajaa on kysyntä. Ei paljoa jää tinkimiselle varaa.

Jotta olisko sitten syytä poiketa valtavirrasta jos halajaa kaupoille?

Sijainti, terve ja tomiva pohja lienee se tärkein. Mutta mitä omat vähät kokemukset kertoo niin kasvukeskuksissa menee kyllä remppakohteetkin nopeasti kaupaksi ja pommeistakin pääsee eroon. Jotta jos pariskunta on mallia ei tehdä itse vaan teetetään niin kalliiksi nuokin tulee.

Mut tätä se on kun 'kaikki' saa sen 200k per naama lainaa.

 

[Jeesbox]

Jotta olisko sitten syytä poiketa valtavirrasta jos halajaa kaupoille?

Sijainti, terve ja tomiva pohja lienee se tärkein. Mutta mitä omat vähät kokemukset kertoo niin kasvukeskuksissa menee kyllä remppakohteetkin nopeasti kaupaksi ja pommeistakin pääsee eroon. Jotta jos pariskunta on mallia ei tehdä itse vaan teetetään niin kalliiksi nuokin tulee.

Mut tätä se on kun 'kaikki' saa sen 200k per naama lainaa.

Kylhä hinnat on tosiaa PK-seudulla nousussa. Itsekkin piti maksaa 5k yli pyynnin, et sain ostettua neukkukuution. Jännityksellä odotan, et onks tää (korona-)kupla, vai jääkö noi hintoihin.

 

[Juomatilaaja]

Kylhä hinnat on tosiaa PK-seudulla nousussa. Itsekkin piti maksaa 5k yli pyynnin, et sain ostettua neukkukuution. Jännityksellä odotan, et onks tää (korona-)kupla, vai jääkö noi hintoihin.

Lainaa saa entistä helpommin, entistä enemmän, entistä pienemmällä korolla ja entistä pidemmällä maksuajalla. Niin kauan kuin meno jatkuu tuollaisena, mikään todellinen tai kuviteltu kupla tuskin puhkeaa, vaan hintojen nousu kasvukeskuksissa jatkuu. Mielenkiintoinen kysymys on sitten se, että kuinka pienet muutokset nykymenoon riittävät järisyttämään asuntomarkkinoita.

 

[Juomatilaaja]

Mihin perustuu väite lainan entistä helpommasta saatavuudesta? Pankit on nykyään huomattavasti tiukempia antamaan lainoja kuin, esim. 2010.

Finanssivalvonta pienensi juuri reilu puoli vuotta sitten asuntolainan omarahoitusvaatimuksia ja nosti lainakattoa. Noiden muutosten ihan julki lausuttu tavoitekin oli helpottaa asuntolainojen saatavuutta.

Ihan omalla kohdalla taas olen huomannut, että pankit jaksaa entistä vähemmän "ristikuulustella" tulo/meno-puolesta ja siinä missä ennen vaadittiin erilaisten asiakirjojen kopioita tulojen osoitukseksi, näyttää nyt riittävän muutaman lauseen raapustaminen nettipankissa. Ok, onhan se kiva että asiakkaaseen luotetaan ja jokainen on tietenkin vastuussa omasta velanotostaaan, mutta jollain tavalla itseäni hirvittää se meno, että monen vuoden nettotuloja vastaavan summan lainalupauksen saat yhtä helposti kuin pizzan kotiinkuljetuksella.

 

[vipe]

Ihan omalla kohdalla taas olen huomannut, että pankit jaksaa entistä vähemmän "ristikuulustella" tulo/meno-puolesta ja siinä missä ennen vaadittiin erilaisten asiakirjojen kopioita tulojen osoitukseksi, näyttää nyt riittävän muutaman lauseen raapustaminen nettipankissa. Ok, onhan se kiva että asiakkaaseen luotetaan ja jokainen on tietenkin vastuussa omasta velanotostaaan, mutta jollain tavalla itseäni hirvittää se meno, että monen vuoden nettotuloja vastaavan summan lainalupauksen saat yhtä helposti kuin pizzan kotiinkuljetuksella.

No näinhän sen juuri pitääkin mennä, että katsotaan mieluummin lukuja eikä pärstäkerrointa.

 

[Juomatilaaja]

Tämä voi pitää paikkansa jos olet ostamassa asuntoa varsinkin pk-seudulta ja muutamasta muusta kasvukeskuksesta. Pankit odottavat asuntojen hintojen jatkavan nousuaan.

Kiinteistön hankkimisen tai rakentamisen rahoitus on kuitenkin kiristynyt merkittävästi viimevuosina. Ainakin Danske kertoi minulle lainatarjouksen yhteydessä kiristäneensä luototusehtoja myös koronan vuoksi. Pankit eivät myöskään enää ole kiinnostuneita rahoittamaan kiinteistöjen rakentamista asemakaavojen ulkopuolelle.

Joo, tein nyt sen perusvirheen, että yleistin asuntolainamarkkinat muutaman kasvukeskuksen tilanteen pohjalta. Monin paikoin Suomea tilanne on haastavampi, lainan saanti vaikeaa ja marginaalit korkeampia. Kaikkein haastavimmilla asuinalueilla sen ostettavan asunnon vakuusarvon määritteleminenkin on mahdotonta, kun asuntomarkkinat ovat paikkakunnalla täysin jäissä.

 

[Juomatilaaja]

No näinhän sen juuri pitääkin mennä, että katsotaan mieluummin lukuja eikä pärstäkerrointa.

Lukuja toki nimenomaan pitää katsoa. Mutta jos keskeneräisen vuoden osalta riittää selvitykseksi muutama kirjoitettu rivi, eikä esim. minkään luvut oikeaksi osoittavien dokumenttien perään kysellä, niin se hieman ihmetyttää tällaista talousasioissa konservatiivisempaa ihmistä.

Toki niiden vapaamutoisesti ilmoitettujen tulotietojenkin tulee olla oikein, ja lainalupausten hankkiminen väärillä tiedoilla olisi rikos. Mutta silti mietityttää, että kuinka paljon lainahakemuksia menee läpi joko väärillä tai vaillinaisilla tiedoilla.

 

[Lucas]

Joo, tein nyt sen perusvirheen, että yleistin asuntolainamarkkinat muutaman kasvukeskuksen tilanteen pohjalta. Monin paikoin Suomea tilanne on haastavampi, lainan saanti vaikeaa ja marginaalit korkeampia. Kaikkein haastavimmilla asuinalueilla sen ostettavan asunnon vakuusarvon määritteleminenkin on mahdotonta, kun asuntomarkkinat ovat paikkakunnalla täysin jäissä.

Jo muutama vuosi sitten tilanne oli sellainen, että esimerkiksi Rovaniemen kaupungissa sijaitseviin kiinteistöihin sai pankilta vakuusarvot ja niitä vastaan lainaa. Muutaman kymmenen kilometrin päässä siitä kaupungista sijaitseviin asuntoihin vakuusarvo oli ainakin yhden pankin mukaan tasan nolla euroa. Näin ainakin kuulin ihmiseltä joka omisti sieltä nurkilta useampiakin kerrostaloja ja pienempiä kiinteistöjä.

PK-seudullakin taitaa olla heti useampi kymmenen prosentti ilmaa asuntojen hinnoissa. Kunhan nollakorkojen aikakausi päättyy ja korona ajan kymmenien miljardien vuosittainen velalla talouden pitäminen pystyssä loppuu, niin eiköhän tuo asuntojen hintakuplakin silloin viimeistään puhkea.

 

[Juomatilaaja]

PK-seudullakin taitaa olla heti useampi kymmenen prosentti ilmaa asuntojen hinnoissa. Kunhan nollakorkojen aikakausi päättyy ja korona ajan kymmenien miljardien vuosittainen velalla talouden pitäminen pystyssä loppuu, niin eiköhän tuo asuntojen hintakuplakin silloin viimeistään puhkea.

Tällä hetkellä minun mielestäni eniten ilmaa on monien muuttotappiokuntien vanhoissa taloissa, joiden asuntojen myyntihinnat ovat tyyliin muutamia kymmeniä tuhansia euroja. Kuinka realistista on, että noihin taloihin tehdään koskaan peruskorjausremontteja tai joku rahoittaisi niitä? Tonttien arvo taas ei kata usein edes talon purkukuluja.

PK-seudun hinnat ovat tämän aikakauden hintoja, jossa kysyntä ylittää tarjonnan. Jos korot nousisivat vaikka 3 %:iin, niin aika harva taitaa uskoa, että reaalihintataso säilyisi nykyisellään. Toisaalta, jos korot laskevat edelleen tai jollain ihmeen kaupalla inflaatio saataisiin polkaistua käyntiin, niin ainakin nimellishinnoissa on vielä nousuvaraaakin.

Itse en uskalla arvailla, mihin nykyinen raha- ja korkopolitiikka johtaa, joten olen korkosuojannut kaikki lainani ja yritän pitää velkavivun sellaisena, että jos merkittäviä hintalaskuja nähdään, niin sekin tilanne on ehkä mahdollista hyödyntää. Tosin jos asuntojen hinnat laskee roimasti kasvukeskuksissa, niin usein taustalla on myös pankkijärjestelmän kriisi ja sen myötä lainahanojen kiinni meneminen, joten voi jäädä senkin tilanteen hyödyntämismahdollisuudet laimeiksi. Ja siihen ei oma kärsivällisyyteni riitä, että alkaisin keräämään rahaa säästöön markkinahäiriöiden odottelun vuoksi.

 

[Juomatilaaja]

Matalien korkojen aikakausi ei ole aivan pian päättymässä. Japanissa on eletty nollakorkojen kanssa jo yli 20-vuotta sillä maan väestö ikääntyy ja talouskasvu on pysähtynyt. Johtuneeko markasta, 80-luvusta vai mistä kun niin monella suomalaisella on sellainen käsitys, että isojen talousalueiden korot (Euribor) käyttäytyisivät edes etäisesti samaan tapaan kuin (Helibor) 90-luvulla. Talouden toipuessa korot tulevat hiukan nousemaan, mutta pienetkin koronnostot saavat helposti orastavankin talouskasvun pysähtymään. Mikään ei tällä hetkellä ennusta Eurooppaan sellaista talouskasvua, joka loisi tarvetta (merkittäville) koronnostoille.

Tulevaisuuden koroista voi parhaimmillaankin esittää vain valistuneita arvauksia. Jos inflaatio lähtee laukalle tai saadaan kunnon pankkikriisi aikaan, menee korkoennustukset aika vauhdilla uusiksi. Varsinkin inflaatio tuntuu aika kaukaiselta riskiltä, kun sitä ei tunnuta saavan kohtuullisessa määrin edes yrittämällä aikaiseksi. Toisaalta, nyt tehdään sellaista rahapoliittista kokeilua, jota ei ole aikaisemmin nähty ja jonka riskikuvia ei voi katsoa historiasta. Samaan aikaan sekä deflaatio että (tavoiteltua korkeampi) inflaatio ovat molemmat ihan huomioimisen arvoisia riskikuvia.

Heliborien sijasta niitä korkomuutoksia voi kuriositeetiksi katsoa euriborin historiasta. Vuosina 2005-2007 korot nousivat melko lyhyessä ajassa parista prosenttiyksiköstä viiteen prosenttiyksikköön. Ja 2010-2011 silloinkin korot nousivat noin prosenttiyksiköllä. Aikoina entisinä tuollaiseen osattiin suhtautua normaalina korkovaihteluna, mutta tänä päivänä esim. parin prosenttiyksikön korkojen nousu ajaisi jo monia kotitalouksia pahaan liriin.

Itse ihmettelen korkoriskistä puhuttaessa eniten sitä, että vaikka lainakanta siirtyy entistä enemmän taloyhtiölainoihin, niin korkoriski mielletään vain viitekoron riskiksi. Asuntolainoissa suurin korkoriski piilee kuitenkin taloyhtiölainoissa, joiden marginaaleja pankit voivat varsin mielivaltaisesti muutella. Kyseessä ei ole edes mikään teoreettinen uhkakuva, vaan tuo tilanne on jo koettu monissa taloyhtiöissä viime vuosikymmenellä: Kirje pankilta: taloyhtiönne lainamarginaali nousee 700 prosenttia

Jos uudiskohteiden taloyhtiölainojen korot nousisivat viitekorkojen lievän nousun ja marginaalien tarkistuksen myötä yhteensä esim. kolme-neljä prosenttiyksikköä, olisi moni taloyhtiö jo todella pahasti lirissä, ja markkinoilla alkaisi kyllä riittämään tarjontaa sen kysynnän vastapainoksi. Ja vaikkei korot nousisikaan, lisää paisuvat asuntolainat muutenkin lainanhoitoon liittyviä riskejä. Korkoriski on vain yksi osa maksukyky-riskiä.

Japanista vielä sen verran, että se tuskin kelpaa sellaiseksi esimerkiksi, jota EKP tai kukaan muukaan haluaa seurata. Toisaalta kannattaa huomioida, että Japanin matalan koron tie alkoi jo 1980-luvulla ja siitä maan keskuspankki yritti pyristellä 1990-luvulla varsin jyrkinkin koronnostoin eroon. Olkoonkin, että nyt ollaan tosiaan eletty nollakorkomaailmassa jo todella pitkään.

 

[Saadisti]

Nyt on sitten tämäkin nähty, asuntolainan korko 0.000%.

 

[munse]

Jo muutama vuosi sitten tilanne oli sellainen, että esimerkiksi Rovaniemen kaupungissa sijaitseviin kiinteistöihin sai pankilta vakuusarvot ja niitä vastaan lainaa. Muutaman kymmenen kilometrin päässä siitä kaupungista sijaitseviin asuntoihin vakuusarvo oli ainakin yhden pankin mukaan tasan nolla euroa. Näin ainakin kuulin ihmiseltä joka omisti sieltä nurkilta useampiakin kerrostaloja ja pienempiä kiinteistöjä.

Tilanne on samanlainen muualla maassa kasvukeskuksia ja taajamia lukuunottamatta.

Itse asun kaupungissa, jonka väkiluku on välillä 50k-100k.

15 km keskustasta saa silti maksaa uudehkosta omakotitalosta 300k. Haja-asutusalueillakin vanhat omakotitalot ovat 200k molemmin puolin.

Eli vaihtelee. Kai täällä sitten on töitä.

 

[mt247]

Itse ihmettelen korkoriskistä puhuttaessa eniten sitä, että vaikka lainakanta siirtyy entistä enemmän taloyhtiölainoihin, niin korkoriski mielletään vain viitekoron riskiksi. Asuntolainoissa suurin korkoriski piilee kuitenkin taloyhtiölainoissa, joiden marginaaleja pankit voivat varsin mielivaltaisesti muutella. Kyseessä ei ole edes mikään teoreettinen uhkakuva, vaan tuo tilanne on jo koettu monissa taloyhtiöissä viime vuosikymmenellä: Kirje pankilta: taloyhtiönne lainamarginaali nousee 700 prosenttia

Jos uudiskohteiden taloyhtiölainojen korot nousisivat viitekorkojen lievän nousun ja marginaalien tarkistuksen myötä yhteensä esim. kolme-neljä prosenttiyksikköä, olisi moni taloyhtiö jo todella pahasti lirissä, ja markkinoilla alkaisi kyllä riittämään tarjontaa sen kysynnän vastapainoksi. Ja vaikkei korot nousisikaan, lisää paisuvat asuntolainat muutenkin lainanhoitoon liittyviä riskejä. Korkoriski on vain yksi osa maksukyky-riskiä.

Nämä erittäin suuret taloyhtiölainat kuumottelee näissä uudiskohteissa. Miettinyt juuri mitä oikein kävisi, jos joku esimerkiksi asuntosijoittaja ei pystyisi maksamaan lainojaan ja hänen taloyhtiölainansa osuus siirtyisi muiden maksettavaksi. Kuinka suuri riski se on lopulta, että näissä uudiskohteissa joutuu muiden lainojen maksajaksi, kun jopa 80% asuntojen hinnasta on nykyisin yhtiölainaa?

 

[Juomatilaaja]

Nämä erittäin suuret taloyhtiölainat kuumottelee näissä uudiskohteissa. Miettinyt juuri mitä oikein kävisi, jos joku esimerkiksi asuntosijoittaja ei pystyisi maksamaan lainojaan ja hänen taloyhtiölainansa osuus siirtyisi muiden maksettavaksi. Kuinka suuri riski se on lopulta, että näissä uudiskohteissa joutuu muiden lainojen maksajaksi, kun jopa 80% asuntojen hinnasta on nykyisin yhtiölainaa?

Riskin suuruudesta en tiedä, mutta sitä ihmettelen kuinka tuota riskiä väheksytään tyyliin "ainahan taloyhtiö voi ottaa huoneiston haltuunsa ja vuokrata sen". Tosiasia kuitenkin on, että merkittävässä osassa yhtiölainakohteista hoito- ja rahoitusvastike on nollakorkojen aikaankin suurempi kuin asunnosta saatava vuokra. Korkojen noustessa epäsuhta tietenkin kasvaa. Toinen argumentti on, että ainahan sen asunnon saa viime kädessä vaikka ulosmitattua. Kuitenkaan kukaan ei tiedä, paljonko kullakin osakkaalla on velkaa ja mikä taloyhtiön asema ulosottotilanteissa lopulta olisi. Ja tuollaisessa ulosottotilanteessakin muut osakkaat joutuisivat vähintäänkin väliaikaisesti rahoittamaan maksunsa laiminlyöneiden osakkaiden menoja.

Oma lukunsa on sitten tonttirahastojen kanssa tehdyt vuokrasopimukset ja mahdolliset taloyhtiöiden huonot sijainnit, jotka voivat aiheuttaa lisää ongelmia omaisuuden realisointiarvossa. Suurten taloyhtiölainojen kohteita ei ole rakennettu vain kasvukeskuksiin, vaan myös monille sellaisille muuttotappiopaikkakunnille, joissa hinnat ovat jatkuvassa laskussa ja myyntiajat jatkuvassa kasvussa.

 

[mt247]

Riskin suuruudesta en tiedä, mutta sitä ihmettelen kuinka tuota riskiä väheksytään tyyliin "ainahan taloyhtiö voi ottaa huoneiston haltuunsa ja vuokrata sen". Tosiasia kuitenkin on, että merkittävässä osassa yhtiölainakohteista hoito- ja rahoitusvastike on nollakorkojen aikaankin suurempi kuin asunnosta saatava vuokra. Korkojen noustessa epäsuhta tietenkin kasvaa. Toinen argumentti on, että ainahan sen asunnon saa viime kädessä vaikka ulosmitattua. Kuitenkaan kukaan ei tiedä, paljonko kullakin osakkaalla on velkaa ja mikä taloyhtiön asema ulosottotilanteissa lopulta olisi. Ja tuollaisessa ulosottotilanteessakin muut osakkaat joutuisivat vähintäänkin väliaikaisesti rahoittamaan maksunsa laiminlyöneiden osakkaiden menoja.

Oma lukunsa on sitten tonttirahastojen kanssa tehdyt vuokrasopimukset ja mahdolliset taloyhtiöiden huonot sijainnit, jotka voivat aiheuttaa lisää ongelmia omaisuuden realisointiarvossa. Suurten taloyhtiölainojen kohteita ei ole rakennettu vain kasvukeskuksiin, vaan myös monille sellaisille muuttotappiopaikkakunnille, joissa hinnat ovat jatkuvassa laskussa ja myyntiajat jatkuvassa kasvussa.

Saako porukka taloyhtiölainojen avulla liian kalliita kämppiä omaan tulotasoonsa nähden? Voi olla monille petollinen muutaman vuoden lyhennysvapaat ja halpa myyntihinta. Ongelmatilanteissa tuo yhtiölaina ei jousta mihinkään suuntaan toisin kuin oma henkilökohtainen asuntolaina. Asuntosijoittaja saa taas taloyhtiölainasta halpaa velkavipua, joten pääset haluamattakin kantamaan osan hänen riskeistään.

Täällä päin varsinkin grynderit tykkäävät laittaa talon täyteen pieniä 25m2 yksiöitä, joista suuri osa menee asuntosijoittajille. En tiedä kuinka mukavaa se on ostaa kämppä käytännössä vuokratalosta. Näihin suuriin uudistalojen taloyhtiölainoihin voitaisiin puuttua. Suomen pankissa ne on nähty ilmeisesti ongelmana kanssa:

Kotitalouksien kasvava velkaantuneisuus huolettaa Suomen Pankkia – Suomen Pankin vuosikertomus 2018

Suomen Pankki on korostanut kasvaneeseen velkaantuneisuuteen liittyviä makrovakausriskejä ja tarkastellut etenkin taloyhtiölainoja sekä kulutusluottojen kasvua.

vuosikertomus.suomenpankki.fi

 

[SheikYerbouti]

PK-seudullakin taitaa olla heti useampi kymmenen prosentti ilmaa asuntojen hinnoissa. Kunhan nollakorkojen aikakausi päättyy ja korona ajan kymmenien miljardien vuosittainen velalla talouden pitäminen pystyssä loppuu, niin eiköhän tuo asuntojen hintakuplakin silloin viimeistään puhkea.

Tätä hintakuplaa on hoettu melkein koko tämä vuosituhat. Muistan jo MuroBBS:n ajoilta, että vastaavassa ketjussa peloteltiin Helsingin kuplaa, ainoastaan syyt puhkeamiselle vaihteli. Kuitenkin tässä välissä on jo monenlaista kriisiä nähty ja monenlaisessa markkinaympäristössä ja pitkässä juoksussa hinnat vaan jatkaa kiipeämistään, kun kerran kysyntää on jatkuvasti tarjontaa enemmän.

 

[munse]

Tätä hintakuplaa on hoettu melkein koko tämä vuosituhat. Muistan jo MuroBBS:n ajoilta, että vastaavassa ketjussa peloteltiin Helsingin kuplaa, ainoastaan syyt puhkeamiselle vaihteli. Kuitenkin tässä välissä on jo monenlaista kriisiä nähty ja monenlaisessa markkinaympäristössä ja pitkässä juoksussa hinnat vaan jatkaa kiipeämistään, kun kerran kysyntää on jatkuvasti tarjontaa enemmän.

Mitäs sitten kun massat tajuavat, että pk-seudun palkoilla voi tehdä töitä etänä vaikka Kainuun korvesta? Kunhan nopea netti, ruokakauppa ja postitoimipiste löytyy, niin eihän introvertti insinööri muuta kaipaa.

 

[Juomatilaaja]

Mitäs sitten kun massat tajuavat, että pk-seudun palkoilla voi tehdä töitä etänä vaikka Kainuun korvesta? Kunhan nopea netti, ruokakauppa ja postitoimipiste löytyy, niin eihän introvertti insinööri muuta kaipaa.

Pelkkä työ ei riitä siihen, että ihmiset muuttaisivat Kainuun korpeen. Tälläkään hetkellä kaupungistuminen ei ole vain työn perässä kulkevien varassa, vaan yhtälailla työttömät, opiskelijat ja jopa eläkeläisetkin suuntaavat kohti kasvukeskuksia.

Kiitos kepulaisen politiikan, Suomessa on yritetty kaikin tavoin jarruttaa kaupungistumista. Myös maallemuutosta on esitetty vuosikymmenten varrella ties minkälaisia visioita tyyliin "kun suuret ikäluokat eläköityy, palaavat he takaisin synnyinseudulleen". Kaikki faktat puhuvat kuitenkin sen puolesta, että kaupungistuminen tulee jatkumaan ja jopa kiihtymään tulevaisuudessa.

Tässä kuriositeetiksi viimeisin väestöennuste: Hurja väestöennuste Suomeen – katso kuinka väkimäärä kunnassasi muuttuu Jos vanhat merkit paikkansa pitävät, väestöennuste tulee arvioimaan sekä muuttovoitto- että tappiokuntien kehityssuunnan jyrkkyyden.

 

[Lucas]

Pelkkä työ ei riitä siihen, että ihmiset muuttaisivat Kainuun korpeen. Tälläkään hetkellä kaupungistuminen ei ole vain työn perässä kulkevien varassa, vaan yhtälailla työttömät, opiskelijat ja jopa eläkeläisetkin suuntaavat kohti kasvukeskuksia.

Kyllähän se työkin riittää sinne muuttoon syyksi. Varsinkin jos maksaisivat samanlaisia palkkoja kuin Norjassa öljynporauslautoilla. Ainakin monet niillä liksoilla asuisivat työviikot siellä hyvin mielellään.

Todellisuudessa siellä maksettavat palkat taitavat olla huonompia tai korkeintaan saman suuruisia kuin isoimmissa kaupungeissa Suomessa. Ja töitä on paljon huonommin saatavilla pois lukien muutama erikoisala joiden työvoimasta on akuutti pula syrjäseuduilla tyyliin erikoislääkärit ja puheterapeutit.

 

[SheikYerbouti]

Mitäs sitten kun massat tajuavat, että pk-seudun palkoilla voi tehdä töitä etänä vaikka Kainuun korvesta? Kunhan nopea netti, ruokakauppa ja postitoimipiste löytyy, niin eihän introvertti insinööri muuta kaipaa.

Tässäkään ajatuksessa ei ole mitään uutta, koska Nurmijärvi/Järvenpää-ilmiötkin on jo muutaman kerran tällä vuosituhannella koettu. Lopulta nekin haihtuivat taustalle. Suurta massaa kuitenkin vetää halu olla siellä missä tapahtuu, ystävien ja tapahtumien keskiössä.

 

[Taneli-]

Todellisuudessa siellä maksettavat palkat taitavat olla huonompia tai korkeintaan saman suuruisia kuin isoimmissa kaupungeissa Suomessa.

Toisaalta myös kääntäen, se että jos isommissa kaupungeissa kuten Helsingissä tai Espoossa et Siivoojan palkalla saa maksettua vuokraa ja hankittua ruokia itsellesi mutta pienemmässä paikassa (jopa samansuuruinen palkka) riittää hyvin ja siitä jää jopa säästöönkin etkä joudu hakemaan toimeentulotukea ja asumistukea vaikka teet 40 tunnin täysiä työviikkoja voi kannustaa asumaan hieman pienemmässä paikassa?

(Edit: ja vastaus ei ole se että isot kaupungit lakkauttaisivat täysin siivoojien ammatin ja jokainen työntekijä sekä kaduilla kävelijä hoitaisi siivouksen "vapaaehtoisesti itse työnsä / liikkumisensa lomassa")

Mutta no, itse epäilen että hinnat eivät ihan heti tule romahtamaan. Toki jos ennustukset pitävät paikkansa väkisinkin ne hinnat tulevat alaspäin koska jos väkiluku vähenee miksi tulevaisuudessa yksi ihminen asuisi useammassa kuin yhdessä asunnossa? Ottaen siis huomioon että tälläkin hetkellä on huomattava määrä tyhjiä asuntoja isoissakin kaupungeissa....