Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[brainsurgery]

Lainaa en ole vielä ottanut, mutta tällä ja viime viikolla tuli laitettua tarjouspyynnöt kaikkiin suomalaisiin pankkeihin + hypoon. Ainakin S-Pankki tarjosi 6kk euriboria, ja joku muu pankki mainitsi myös asiasta. En kyllä saa päähäni mikä tämä pankki oli.

Kiitos tiedosta. Pitänee selvitellä saumat vaihtaa lyhyempään euriboriin kun nykyisen lainan 12kk kausi loppuu.

 

[ykii]

Onko kukaan saanut viime aikoina mistään pankista asuntolainaa lyhyemmällä kuin 12kk euriborilla?

Elokuussa ei onnistunut. Kilpailutin siis vanhaa lainaa - kysyin OP, Danske, Nordea, S-Pankki. Aluksi S-Pankki 6kk mahdollisuutta väläytteli, mutta vakavammin neuvotellessa 12kk oli ainoa vaihtoehto. Pysyimme OP:ssa ja 12kk-pallo jalassa.

 

[Puyi]

Elokuussa ei onnistunut. Kilpailutin siis vanhaa lainaa - kysyin OP, Danske, Nordea, S-Pankki. Aluksi S-Pankki 6kk mahdollisuutta väläytteli, mutta vakavammin neuvotellessa 12kk oli ainoa vaihtoehto. Pysyimme OP:ssa ja 12kk-pallo jalassa.

OP ja POP tarjosi keväällä 6kk ja spankki 12 kk.

 

[Mareuddi]

Asunnonosto edessä. Aamulla laitoin 300k ehdotuksen osuuspankin ASP:in avulla vetämän. Katsotaan, mitä tarjoavat.

Onko ideoita mistä voisi saada parhaiten?
Onkohan korkokattokin oleellinen

 

[salamoi]

Asunnonosto edessä. Aamulla laitoin 300k ehdotuksen osuuspankin ASP:in avulla vetämän. Katsotaan, mitä tarjoavat.

Onko ideoita mistä voisi saada parhaiten?
Onkohan korkokattokin oleellinen

ASPissahan on korkokatto vakiona. Olikohan että valtio korvaa 70% yli 3,8% ylittävistä koroista. Vielä siis saa korot nousta jonkinverran, että se tulee voimaan. ASPiin tuskin muuta korkokattoa saa, mutta aina voi tietenkin ottaa tavallisen lainan, johon sitten saa myös pidempää laina-aikaa, jos tarvetta.

 

[Juomatilaaja]

Millaisia kiinteäkorkoisia lainoja teillä on? Itse katselin, että muutama vuosi sitten saatu tarjous kiinteälle korolle olisi tähän päivään mennessä maksanut kymmeniä tuhansia. Tällä hetkellä on varmaan myöhäistä suojata, mutta laskelmia aikoinaan tehtyäni en nähnyt järkevää syytä suojata lainoja sillä turvat olisivat tulleet äärimmäisen kalliiksi.

Teknisesti ottaen itsellä ei ole kiinteää korkoa, mutta 0,01 %:n korkokatto vastaa käytännössä jo samaa asiaa. Maksan siitä reilu 0,6 %:n lisähintaa ja suojausaika on kokonaisuudessaan 14 vuotta. Asuntolainojeni kokonaiskorko on 2030-luvun puoliväliin saakka reilu prosentin ja reilu 1,2 %:n välillä. Jos korot ovat ensi vuonna edes lähestulkoon nykytasolla (saati korkeammalla), niin kaikkien oman kodin ja sijoitusasuntojen lainojen korkosuojaukseni ovat ensi vuonna reippaasti voiton puolella, kun lasketaan mitä olen maksanut "turhaan" ennen korkojen nousua suojauksesta.

 

[Gordon]

- 165k €
- 35v
- 12kk euribor+ marginaali 0,5%
- Nostokulut 577 €
- 2,5€ per erä

Kai kyseessä ihan okei lainatarjous, vai kannattaako tuota vielä kilpailuttaa? Pankista oltiin aika hanakkaita että en ottaisi ASP-lainaa vaan tavallista, oletan että koska ASP:ssä on maksimi 25v takaisinmaksuaika ja olettivat että kuukausierä tulisi liian isoksi (omien laskelmien mukaan noin 140€ enemmän per kuukausi nykykoroilla, jonka ainakin nykyhetkessä pystyisin maksamaan)? Itse mietin myös juurikin tuota ylläolevaa mainittua ASP:n "korkokattoa" että jäisin siitä paitsi jos korot laukkaavat tuon rajan yli jos otan tavallisen lainan (ilman korkokattoa ja putkia, ne kun ovat aika kalliita tällä hetkellä). Toisaalta tavallisella lainalla on mahdollisuus tarvittaessa myös laittaa asunto vuokralle joka ei sitten käy ASP:ssä. Hankala valinta .

 

[ThomasOfFinland]

- 165k €
- 35v
- 12kk euribor+ marginaali 0,5%
- Nostokulut 577 €
- 2,5€ per erä

Kai kyseessä ihan okei lainatarjous, vai kannattaako tuota vielä kilpailuttaa? Pankista oltiin aika hanakkaita että en ottaisi ASP-lainaa vaan tavallista, oletan että koska ASP:ssä on maksimi 25v takaisinmaksuaika ja olettivat että kuukausierä tulisi liian isoksi (omien laskelmien mukaan noin 140€ enemmän per kuukausi nykykoroilla, jonka ainakin nykyhetkessä pystyisin maksamaan)? Itse mietin myös juurikin tuota ylläolevaa mainittua ASP:n "korkokattoa" että jäisin siitä paitsi jos korot laukkaavat tuon rajan yli jos otan tavallisen lainan (ilman korkokattoa ja putkia, ne kun ovat aika kalliita tällä hetkellä). Toisaalta tavallisella lainalla on mahdollisuus tarvittaessa myös laittaa asunto vuokralle joka ei sitten käy ASP:ssä. Hankala valinta .

Mikä pankki kyseessä?

 

[Gordon]

Mikä pankki kyseessä?

Nordealla tämä, oma pankki joten luonnollista aloittaa sieltä, mutta tuntuu että marginaalia ei ainakaan tuosta alemmaksi saa muualla, korkeintaan nostokuluissa voisi säästää mutta onko se sitten pankin vaihton väärti, en sanoisi.

 

[Tsemppari]

Koron tarkastus edessä, lainaa jokunen kymppi jäljellä. Tulevalla 3%~ kokonaishinnalla korkojen osuus alkaa olemaan jo merkittävämpi. Lainaa olisi mahdollisuus kaventaa noin puolet pois ja tälle rahalle ei ole ollut juuri muuta käyttöä toistaiseksi.
Pitkällä aikavälillä ehkä kilon kahden säästö tai vastaavasti uhkapeliä osakemarkkinoilla. Kaikkien muiden kustannusten nousu ei innosta lisäämään henkilökohtaisia riskejä. Kannattaako lyhentää vielä kun voi?

 

[Juomatilaaja]

Koron tarkastus edessä, lainaa jokunen kymppi jäljellä. Tulevalla 3%~ kokonaishinnalla korkojen osuus alkaa olemaan jo merkittävämpi. Lainaa olisi mahdollisuus kaventaa noin puolet pois ja tälle rahalle ei ole ollut juuri muuta käyttöä toistaiseksi.
Pitkällä aikavälillä ehkä kilon kahden säästö tai vastaavasti uhkapeliä osakemarkkinoilla. Kaikkien muiden kustannusten nousu ei innostaisi lisäämään henkilökohtaisia riskejä. Kannattaako lyhentää vielä kun voi?

Jos et halua lisätä riskejä, niin silloin vastaus on varmaankin se, että lyhennä pois. Jos taloudellinen tilanne on sellainen, että lainan hoitaminen voi olla ongelmallista, niin silloin varmaan kannattaa laittaa osa säästötilille.

Osakemarkkinoista ei tiedä kukaan mitään ennakolta. Itse olen taas alkanut sijoittamaan enemmän matalan kulutason indeksirahastoihin, mutta olenko liian aikaisin liikkeellä, sen näkee vasta tulevaisuudessa.

 

[Noopi]

Onko kukaan saanut viime aikoina mistään pankista asuntolainaa lyhyemmällä kuin 12kk euriborilla?

Itse sain Säästöpankista 6kk euriborin nyt syyskuussa.

 

[B12]

Millaisia kiinteäkorkoisia lainoja teillä on? Itse katselin, että muutama vuosi sitten saatu tarjous kiinteälle korolle olisi tähän päivään mennessä maksanut kymmeniä tuhansia. Tällä hetkellä on varmaan myöhäistä suojata, mutta laskelmia aikoinaan tehtyäni en nähnyt järkevää syytä suojata lainoja sillä turvat olisivat tulleet äärimmäisen kalliiksi.

Nyrkkisääntönä nuo lainojen suojaukset, kuten kiinteät korot ja korkokatot harvemmin lyövät leiville asiakkaan näkökulmasta. Pankki yleensä hinnoittelee ne siten, että tappiolle jäämisen vaara on erittäin epätodennäköinen.

 

[Boulder]

Nyrkkisääntönä nuo lainojen suojaukset, kuten kiinteät korot ja korkokatot harvemmin lyövät leiville asiakkaan näkökulmasta. Pankki yleensä hinnoittelee ne siten, että tappiolle jäämisen vaara on erittäin epätodennäköinen.

Voisi sanoa, että ne toimivat asiakkaan eduksi vain näissä erittäin poikkeuksellisissa tilanteissa, ja niissäkin silloin, kun sopimuksen tekemisen ja poikkeustilanteen välissä ei ole ehtinyt kulua liian pitkää aikaa.

 

[qtba]

Voisi sanoa, että ne toimivat asiakkaan eduksi vain näissä erittäin poikkeuksellisissa tilanteissa, ja niissäkin silloin, kun sopimuksen tekemisen ja poikkeustilanteen välissä ei ole ehtinyt kulua liian pitkää aikaa.

Ne, jotka ovat ottaneet 10(+) vuotisen suojan n. 1-4 vuoden aikana tai 5 vuotisen n. 1-2 vuoden aikana, todennäköisesti hyötyvät suojastaan. Jotkut jopa merkittävästi (riippuen tietysti kauanko kestää että mennään taas alle yhden prosentin).

Alle vuosi sitten hankittu suoja on todennäköisesti kallis ja yli 4 vuotta sitten hankitusta on jo maksettu aika paljon.

Ei tämä nyt ihan pieni joukko ole, jos kerta noin kolmasosa suojaa korkonsa jotenkin.

 

[Juomatilaaja]

Nyrkkisääntönä nuo lainojen suojaukset, kuten kiinteät korot ja korkokatot harvemmin lyövät leiville asiakkaan näkökulmasta. Pankki yleensä hinnoittelee ne siten, että tappiolle jäämisen vaara on erittäin epätodennäköinen.

Nyrkkisääntönä voi sanoa, että jokainen kevään 2020 ja loppuvuoden 2021 välillä otettu korkosuojaus on järkevä, kunhan on valinnut tarjonnasta sen pitkäkestoisen ja suojaustason osalta matalan vaihtoehdon.

Toisena nyrkkisääntönä voi sanoa, että jokainen joka argumentoi korkosuojausta vastaan pankin tappiolle jäämisen vaaralla, ei ymmärrä miten korkosuojaukset toimivat. Pankit eivät ole noissa soppareissa riskiosapuolia, vaan välittäjiä, jotka ottavat välistä oman palkkionsa.

 

[Juomatilaaja]

Alle vuosi sitten hankittu suoja on todennäköisesti kallis ja yli 4 vuotta sitten hankitusta on jo maksettu aika paljon.

Päinvastoin. jos "alle vuosi sitten" tarkoittaa vaikka viime vuodenvaihdetta, niin silloin ajoitus on osunut ihan lankulle ja hyöty on maksimaalinen.

 

[qtba]

Päinvastoin. jos "alle vuosi sitten" tarkoittaa vaikka viime vuodenvaihdetta, niin silloin ajoitus on osunut ihan lankulle ja hyöty on maksimaalinen.

Joo, noin vuodella tarkoitin oikeasti noin seitsemää/kahdeksaa kuukautta.

 

[Maa_jussi]

Ei kai nyt kannata 6kk euroboria ottaa, kun korot ovat nousevia? Sehän tulee vaan kalliimmaksi kuin 12kkden

 

[Noopi]

Ei kai nyt kannata 6kk euroboria ottaa, kun korot ovat nousevia? Sehän tulee vaan kalliimmaksi kuin 12kkden

Eiköhän se lyhempi euribor ole aina kannattavampi pitkällä aikavälillä.

 

[abish]

2020 alkuun oli mahdollisuus ottaa 1,3% kiinteä korko 10 vuodeksi. 0,6% marginaalilla menty tähän asti ja joulukuussa tarkistuspäivä. Jotain kolmen prossan luokkaa kaiketi tulee kokonaiskorko olemaan.

 

[Juomatilaaja]

2020 alkuun oli mahdollisuus ottaa 1,3% kiinteä korko 10 vuodeksi. 0,6% marginaalilla menty tähän asti ja joulukuussa tarkistuspäivä. Jotain kolmen prossan luokkaa kaiketi tulee kokonaiskorko olemaan.

Keväällä 2020 olisi esim. Nordeasta saanut kymppivuotisen kiinteän koron hintaaan perusmarginaali + 0,2 %. Tuo 0,7 % + marginaali kuulostaa OP:n korkokaton hinnalta, joka itsellä käytössä. Tosin 14-vuotisen sai about samaan hintaan.

 

[sivusilmin]

vuosi sitten otin 10v kiinteän 0,95 kokonaiskorolla.

 

[Rxd]

Tietääkö kukaan että miten tuo korko toimii asuntolainassa jos semmoisen ottaa asp-tilillä? ja mitenkäs tämä asp-tili on parempi/huonompi ku joku normaali alle 80 000e asuntoon?

 

[kapo]

Tietääkö kukaan että miten tuo korko toimii asuntolainassa jos semmoisen ottaa asp-tilillä? ja mitenkäs tämä asp-tili on parempi/huonompi ku joku normaali alle 80 000e asuntoon?

Normaalilla lainalla riittää 5% omaa rahaa kun taas aspilainalla taitaa joutua laittamaan 10%. Eipä siinä kai sen ihmeempiä muuta ole.

 

[OlliKiili]

Tietääkö kukaan että miten tuo korko toimii asuntolainassa jos semmoisen ottaa asp-tilillä? ja mitenkäs tämä asp-tili on parempi/huonompi ku joku normaali alle 80 000e asuntoon?

Jos korot nousee yli 4 prosentin, ASP-lainassa valtio kuittaa 70% ylimenevästä osasta.

 

[Juomatilaaja]

No ei aina voi onnistua, mutta jos pistää asialle amatöörin vs. työkseen asioita hoitavan, niin eiköhän se työkseen tekevä ole paremmin kartalla. Ts. tuote on todennäköisemmin hinnoiteltu niin, että sen ottaja jää tappiolle. Kuka sitten se vastapuoli onkaan, asiakkaan pankki vetää varmat massit välistä. Samalla tavalla ne sähköyhtiötkin kesällä toimivat, ostivat tuotantoa hinnalla x ja myivät ulos x+y hinnalla. Olemattomalla riskillä vakaata tuottoa. Ei tarvetta kristallipallolle. (Toki olihan tuossa tuo yksi tuuhiofirma, joka ei ilmeisesti osannut suojata myyntejään.)

Hauska silmäillä, mitä tässä ketjussa kirjoiteltiin korkosuojauksista ja vaikkapa sähkösoppareisa vuodenvaihteen tietämillä. Niin ne muuttuu ajat.

Alle vuoden takaa ketjusta löytyy myös varmoja näkemyksiä siitä, että korot eivät voi nousta yli 1-2 %:n tason. 12 kk:n euribor jatkaa nousuaan ja päivän luku on 2,442 %.

 

[Takaisku]

12 kk:n euribor jatkaa nousuaan ja päivän luku on 2,442 %.

Asuntolainani kokonaiskorko on silti alle 3%, en näe vieläkään järkeväksi lyhentää asuntolainaa vaan pidän varat ennemmin sijoituksissa. Ymmärrän että moni velallinen ajattelee toisin. Sinällään erikoista että sijoituslainani korko on tällä hetkellä huomattavasti alempi (nyt 1%, ensi kuussa 2%) kuin asuntolainan. Lisäksi sijoituslainan korot voi vähentää verotuksessa. Samoin autolainan kiinteä 2% on halvempaa. Erikoisia aikoja.

 

[Juomatilaaja]

Asuntolainani kokonaiskorko on silti alle 3%, en näe vieläkään järkeväksi lyhentää asuntolainaa vaan pidän varat ennemmin sijoituksissa. Ymmärrän että moni velallinen ajattelee toisin. Sinällään erikoista että sijoituslainani korko on tällä hetkellä huomattavasti alempi (nyt 1%, ensi kuussa 2%) kuin asuntolainan. Lisäksi sijoituslainan korot voi vähentää verotuksessa. Samoin autolainan kiinteä 2% on halvempaa. Erikoisia aikoja.

Edullista asuntolaina on toki edelleen. Viittaamani vuodenvaihteen keskustelu liittyi korkosuojaukseen, jolloin kämppälainansa saattoi halutessaan lukita 2030-luvun puoliväliin saakka tyyliin hintaan perusmarginaali + 0,6 %. Eli useimpien kohdalla se olisi tarkoittanut noin prosentin kokonaiskorkoa. Toinen viittaus liittyi sähkösoppareihin, jollaisen jokainen saattoi vuodenvaihteen tietämillä tehdä noin 7 sentin kWh-hintaan.

 

[breez]

Nyt kun asuntolainan korkovähennys on poistettu alkaa lainan korkokustannukset olla efektiivisesti samaa tasoa kuin taannoin euriborien ollessa 4 % tasolla. Tosin tänään lainaa on ainakin pk-seutulaisilla rutkasti enemmän kuin tuohon aikaan. Mitenhän mahtaa käydä kuluttamiselle ja sitä myötä taloudelle ja työllisyydelle?

 

[JRan]

Hauska silmäillä, mitä tässä ketjussa kirjoiteltiin korkosuojauksista ja vaikkapa sähkösoppareisa vuodenvaihteen tietämillä. Niin ne muuttuu ajat.

Alle vuoden takaa ketjusta löytyy myös varmoja näkemyksiä siitä, että korot eivät voi nousta yli 1-2 %:n tason. 12 kk:n euribor jatkaa nousuaan ja päivän luku on 2,442 %.

Muistan hyvin nämä keskustelut.

Toki jos nyt ensimmäisessä koron tarkastuksessa alkaa rahat loppumaan, niin kyllä silloin laina on myönnetty väärin perustein. Muutenkin tässä on taas ollut huonoimmassakin tapauksessa kuukausia aikaa säästää. Koska Venäjän hyökättyä Ukrainaan oli selvää, että kaikki hinnat tulevat nousemaan radikaalisti, joka tietysti johtaa korkojen nousuun.

 

[Rxd]

Nyt on kuulemma tärkeää yrittää saada puskurirahastoon säästötilille 1-3 kertainen kuukausittaisiin menoihin vaadittava hätävara.

 

[Taneli-]

Nyt on kuulemma tärkeää yrittää saada puskurirahastoon säästötilille 1-3 kertainen kuukausittaisiin menoihin vaadittava hätävara.

Ai nyt olisi tärkeää?
Tuota, varmaan suositus on tuo mutta en tajua jos ihmiset ovat ehkä läpi näiden miiinuksella olleiden korkovuosien eläneet pahimmillaan ilman puskuria kädestä suuhun ja lyhennysvapaat pitäen niin mitä se juuri tänään ja tässä (tai ensi)kuussa tehtävä 1-3 kuukauden hätävara mitään auttaisi vaikka sellaisen keräisi?

Toki on tuossa tuo "kuukausittaisiin menoihin" eikä pelkästään kuukausittaisiin lainanlyhennyksiin vaadittava rahasumma mainittu mikä sisältää mahdolliset nousevat sähkölaskutkin.

 

[Nik97]

Ai nyt olisi tärkeää?
Tuota, varmaan suositus on tuo mutta en tajua jos ihmiset ovat ehkä läpi näiden miiinuksella olleiden korkovuosien eläneet pahimmillaan ilman puskuria kädestä suuhun ja lyhennysvapaat pitäen niin mitä se juuri tänään ja tässä (tai ensi)kuussa tehtävä 1-3 kuukauden hätävara mitään auttaisi vaikka sellaisen keräisi?

Toki on tuossa tuo "kuukausittaisiin menoihin" eikä pelkästään kuukausittaisiin lainanlyhennyksiin vaadittava rahasumma mainittu mikä sisältää mahdolliset nousevat sähkölaskutkin.

Joo jos ei halvan asuntolainan ja halvan sähkön aikana saanut sitä kerrytettyä niin kyllä se juna taisi mennä jo

 

[Kvarkki]

Hauska silmäillä, mitä tässä ketjussa kirjoiteltiin korkosuojauksista ja vaikkapa sähkösoppareisa vuodenvaihteen tietämillä. Niin ne muuttuu ajat.

Alle vuoden takaa ketjusta löytyy myös varmoja näkemyksiä siitä, että korot eivät voi nousta yli 1-2 %:n tason. 12 kk:n euribor jatkaa nousuaan ja päivän luku on 2,442 %.

Aikamoista jälkiviisastelua tässä kohtaa, kun nyt sattui se hyvin epätodennäköinen musta joutsen-tapahtuma. Hyvä sinulle, että saat siitä hyödyn, mutta muistelen sinunkin puhuneen ennen sotaa siitä, että maksat ylimääräistä siitä turvasta, että korot eivät sinulle nouse. Ei tainnut olla sinullakaan oikeasti näköpiirissä mitä on tulossa

e: Olen siis tasan samaa mieltä sinun tilanteesta. Kovalla riskinotolla ja sijoituslainoilla pitää huolehtia myös oman perseen suojauksesta. Mutta sinun tilanne ei ole mitenkään normaali. Yhden asunnon kanssa ja 6 % koron maksukyvyllä varustettuna ennen sotaa oli aika hankala nähdä sellaista skenaariota, jossa pankin lyhyestä ja kalliista peruskorkosuojauksesta olisi saanut edes omansa pois.

 

[Juomatilaaja]

Eihän nyt tiedetä korkojen kehitystä tulevaisuudessa, esim. 2025 eteenpäin. Yhtä hyvin ne voi tulla yhtä nopeasti alas, kuin nousivat ylöskin. Suojauksien kannattavuuden näkee vasta pidemmän aikavälin jälkeen.

12kk Euribor nousi positiiviseksi – mitä nyt? - Omavaraisuushaaste

Tiistaina 12.4.2022 oli siitä historiallinen päivä, että suomalaisten yleisin asuntolainan viitekorko 12kk euribor nousi miinukselta positiiviseksi ensimmäistä kertaa lähes kuuteen vuoteen. Maailmassa, jossa moni on elänyt pitkään negatiivisten viitekorkojen kanssa, moni on saattanut unohtaa...

www.omavaraisuushaaste.com

Yhtä hyvin korot eivät voi tulla yhtä nopeasti alas kuin miten ne ovat nousseet. Todennäköisyydet tuolle ovat paljon pienemmät, eli jokseenkin olemattomat. Sinällään tämän hetkisten markkinaennusteiden mukaan korkohuiput alkavat olemaan jo käsillä, jolloin voi olettaa että ne jossain vaiheessa myös hieman laskevat ja jäävät pyörimään about nykytasolle. Paineita markkinaennusteissa on kuitenkin tällä hetkellä pikemminkin ylöspäin kuin alaspäin tuosta skenaariosta.

Linkittämäsi Omavaraisuushaaste-blogisti on mennyt omissa korkoennusteissaan pahasti pieleen. Tälle vuodelle hän on ennustanut, että "Yhdysvalloissa keskuspankki todennäköisesti nostaa 0,25%-astetta kerrallaan, eikä kiirehdi koron kanssa erinäisten asiantuntijalausuntojen vastaisesti" ja että euroalueella "korkoja ei voi nostaa, koska kaikki tietävät, että valtioiden, yhtiöiden ja kotitalousten kunto ei sitä kestäisi".

Itse olen tällä palstalla sanonut jo ennen korkojen nousua, että velallisen maksukyky ei ole se asia, joka tulee määrittelemään tulevaisuuden yleisen korkotason.

Korkosuojauksien kannattavuuden voi todeta mm. näissä kahdessa tilanteessa: 1) Kuluitta irtisanottavissa olevan korkosuojauksen hyöty on osoittautunut suuremmaksi kuin mitä siitä on tullut maksaneeksi; 2) Kertynyt euromääräinen säästö ylittää korkosuojauksen kokonaiskustannukset. Ensiksi mainittu tilanne koskee jo nyt monia velallisia, eli välitilinpäätös näyttää plussaa. Jälkimmäiseen liittyen, moni saa todeta ainakin ensi vuonna sen, että korkosuojauksen kokonaishinta on edullisempi kuin mitä siihen mennessä syntyneet säästöt.

Sama pätee sähkön hintaan, sitoutuminen nyt määräaikaisiin sopimuksiin tämänhetkisen tilanteen vuoksi on lyhytnäköistä ja voi tulla kalliiksi.

Se on ollut viittaamani ajankohtana (vuodenvaihteessa) kaukonäköistä ja tulee edulliseksi. Säästöt tänä vuonna ovat monille talouksille niin suuria, että sopimus on kannattava, vaikka ensi vuonna sähkö olisi ilmaista.

 

[Juomatilaaja]

Aikamoista jälkiviisastelua tässä kohtaa, kun nyt sattui se hyvin epätodennäköinen musta joutsen-tapahtuma. Hyvä sinulle, että saat siitä hyödyn, mutta muistelen sinunkin puhuneen ennen sotaa siitä, että maksat ylimääräistä siitä turvasta, että korot eivät sinulle nouse. Ei tainnut olla sinullakaan oikeasti näköpiirissä mitä on tulossa

Kaikella korkosuojauksella on hintansa. Käytettyä termiä en muista, mutta ilman muuta korkosuojauksesta syntyy silloin "ylimääräisiä" kuluja, kun korot ovat nollissa. Toki olen aikaisemmin todennut myös sen, että kun olen poistanut korkoriskin, niin olen voinut lisätä taloudellista riskiä vastaavasti toisaalla, joten olen kokenut korkosuojauksen hyödylliseksi myös nollakorkojen aikana. Samaten muuten taisin todeta, että haluan pitää mahdollisuuden myös korkosuojauksen kuluttomaan purkamiseen, sillä halusin antaa vuoden-parin takaisissa skenaariossa pienen huomion sillekin mahdollisuudelle, että korot laskevatkin entisestään ja Tanskan tapaan pankit alkaa konkreettisesti maksamaan velallisille, sillä arvaamattomia ovat olleet keskuspankkien sekoilut toisinaan.

Kehityssuunnan suhteen ei ole sinällään tapahtunut mitään musta joutsen -tapahtumaa. Esimerkiksi tammikuussa 2022 euroalueen inflaatio oli jo yli 5 %. Jokaisen olisi pitänyt ymmärtää se, että massiivinen koronaelvytys ja koronaan liittyvät kulutusrajoitukset synnyttää suuren inflaatioriskin. Ja jokaisen pitäisi ymmärtää se talouden toimivuudesta, että ylikorkea infaatio synnyttää riskin nousevista koroista. Toki tuohon päälle on tullut sitten vielä vuonna 2014 alkaneen Ukrainan sodan raa´istuminen, joka on laittanut monet asiat uudelle mallille, mutta se ei ole synnyttänyt nykyistä korko/inflaatio-kehitystä, vaan ollut vain kiihdyttämässä sitä entisestään. Toki esim. energiamarkkinoilla erittäin hallitsevalla tavalla, sitä ei ole kiistäminen.

 

[Taneli-]

muistelen sinunkin puhuneen ennen sotaa siitä, että maksat ylimääräistä siitä turvasta, että korot eivät sinulle nouse.

Näinhän se pitäisikin sinänsä olla. Eli ei oikeasti kukaan voi olla 100% varma tuleeko se korko nousemaan ja varsinkin KOSKA se tulee nousemaan. Mutta jos sitä asuntolainaa on paljon ja ehkä useista kohteista on ns. järkevää maksaa siitä että kun (hyvin suurella todennäköisyydellä lainan aikana = seuraavan 25v sisällä) joskus se korkoprosentti tulee nousemaan sen velan pystyy silti hoitamaan eikä korttitalo ala kaatumaan ympäriltä.

Mikäli velkasumma on pienempi tai puskuria on saanut kerrytettyä enemmän (ja aikoo esim. kerralla sitten lyhentää enempi kun ne korot nousevat kuten nyt kävi) ja teoreettinen edes 6% korko ei silti saisi aikaan henkilökohtaista konkurssia / myyntiä korkokatolle ei ole niin suurta tarvetta. Varsinkin jos samaan aikaan saa sitä henkilökohtaista puskuria kerrytettyä.

Kolmas vaihtaehto on sitten se väki joka menettää yöunensa murehtiessaan tai ei vain osaa säästää puskuria tms. joten he ottavat sen korkosuojan aina oli lainan summa millainen hyvänsä.

Itse valitsin vaihtoehdon 2, koska lainoja vain yksi ja sekin kohtuullisen pieni = alle 200k kohde missä asun itse ja mihin laitoin myös omaa rahaa joten laina pysyi alle 150k summassa. Jatkuvasti laitoin syrjään vähintään 50%, monesti 100% enemmän kuin mitä olisi tarvinut lainaa lyhentää ja tein sitten aiemmin korkojen alkaessa nousta kerralla hieman suuremman lyhennyksen. Nyt kun korot ovat itsellänikin nousseet (6% Euribor) lyhennys on luokkaa alle 450€/kk mikä on vielä täysin siedettävä ja asuminen on halvempaa kuin jopa pienemmässä kämpässä olisi vuokralla vaikka kaikki asumismenot lasketaan päälle.

En tarkoituksella laske nousevia tai laskevia kuluja mahdollisesta asunnon myynnistä koska mielestäni niitä voi laskea vasta kun sellaisen joskus tekee. Otaksun kuitenkin (hankittu maalämpö, asuntojen hinnat ovat nousussa tälläkin paikkakunnassa ja sijainti on hyvin lähellä keskustaa hyvässä paikassa ja ympäriltä on omaa ostohintaani korkeammalla myyty vastaavia asuntoja ilman maalämpöä [öljyllä]) että vähintäänkin saan enemmän kuin vuokralla asuessani saisin kun joskus pois tästä muutan.

 

[Kvarkki]

Näinhän se pitäisikin sinänsä olla. Eli ei oikeasti kukaan voi olla 100% varma tuleeko se korko nousemaan ja varsinkin KOSKA se tulee nousemaan. Mutta jos sitä asuntolainaa on paljon ja ehkä useista kohteista on ns. järkevää maksaa siitä että kun (hyvin suurella todennäköisyydellä lainan aikana = seuraavan 25v sisällä) joskus se korkoprosentti tulee nousemaan sen velan pystyy silti hoitamaan eikä korttitalo ala kaatumaan ympäriltä.

Tietysti riskin poistosta joutuu maksamaan, ei siitä ole koskaan ollut kysymys. Vaan siitä, että onko se riskin poisto omalla kohdalla järkevää/tarpeen. Pankkien kallillla 5-7 vuoden tuotteilla hommassa ei ollut mitään tolkkua (jos katsoi mikä oli todennäköinen skenaario kehitykselle).

Kaikella korkosuojauksella on hintansa. Käytettyä termiä en muista, mutta ilman muuta korkosuojauksesta syntyy silloin "ylimääräisiä" kuluja, kun korot ovat nollissa. Toki olen aikaisemmin todennut myös sen, että kun olen poistanut korkoriskin, niin olen voinut lisätä taloudellista riskiä vastaavasti toisaalla, joten olen kokenut korkosuojauksen hyödylliseksi myös nollakorkojen aikana. Samaten muuten taisin todeta, että haluan pitää mahdollisuuden myös korkosuojauksen kuluttomaan purkamiseen, sillä halusin antaa vuoden-parin takaisissa skenaariossa pienen huomion sillekin mahdollisuudelle, että korot laskevatkin entisestään ja Tanskan tapaan pankit alkaa konkreettisesti maksamaan velallisille, sillä arvaamattomia ovat olleet keskuspankkien sekoilut toisinaan.

Ehkäpä sun tarvitsis nyt huomata/muistaa mikä ero oli niiissä tuotteissa, jotka oli sinulle tarjolla vs. perustallaajalle? Joka tapauksesta tästä sun nykyisestä rinkirunkkauksesta ottamallesi korkosuojalle ei ketjun sisällön osalta ole mitään iloa.

Kehityssuunnan suhteen ei ole sinällään tapahtunut mitään musta joutsen -tapahtumaa. Esimerkiksi tammikuussa 2022 euroalueen inflaatio oli jo yli 5 %. Jokaisen olisi pitänyt ymmärtää se, että massiivinen koronaelvytys ja koronaan liittyvät kulutusrajoitukset synnyttää suuren inflaatioriskin. Ja jokaisen pitäisi ymmärtää se talouden toimivuudesta, että ylikorkea infaatio synnyttää riskin nousevista koroista. Toki tuohon päälle on tullut sitten vielä vuonna 2014 alkaneen Ukrainan sodan raa´istuminen, joka on laittanut monet asiat uudelle mallille, mutta se ei ole synnyttänyt nykyistä korko/inflaatio-kehitystä, vaan ollut vain kiihdyttämässä sitä entisestään. Toki esim. energiamarkkinoilla erittäin hallitsevalla tavalla, sitä ei ole kiistäminen.

Suunta oli selvä, mutta muistelepas nyt vähän mitä ne parhaat asiantuntijatkin koroista ennen sotaa ennusti. Niihin näkemyksiinhän sitä korkosuojausta ja sen kannattavuutta silloin peilattiin. Ja aikamoisella etukenolla olet täällä ilakoimassa, kun korot ovat 6 kk olleet reilussa nousussa. Aika lyhyt aika tuollaiseen keskimääräiseen 20 vuoden asuntolainaan nähden. Sullakin taitaa olla se reilut 10 vuotta ennen kuin oikeasti näet jäikö korkosuojauksesta käteen muuta kuin taloudellinen varmuus tietystä maksimikorosta.

 

[Juomatilaaja]

Ehkäpä sun tarvitsis nyt huomata/muistaa mikä ero oli niiissä tuotteissa, jotka oli sinulle tarjolla ja perustallaajalle?

Minulle on ollut tarjolla täsmälleen ne samat korkosuojaustuotteet kuin jokaiselle asiakkaalle. Esimerkiksi se 0,01 %:n korkokaton hinta ei ole asiakaskohtainen, vaan määrittyy päivittäin markkinahinnan mukaan. Se asuntolainasta maksamani perusmarginaali on sitten se, josta väännetään pankin kanssa kättä ja jossa on asiakaskohtaisia eroja. Mutta sehän ei liity millään tavalla korkosuojaukseen. Paitsi tietty siltä osin, että korkosuojauksen ottamalla sitä marginaalia on saanut tingittyä vielä hieman lisää alas.

Suunta oli selvä, mutta muistelepas nyt vähän mitä ne parhaat asiantuntijatkin koroista ennen sotaa ennusti. Niihin näkemyksiinhän sitä korkosuojausta ja sen kannattavuutta silloin peilattiin.

Esimerkiksi Nordean viime vuoden marraskuussa esittämässä riskiskenaariossa korot olisivat ylittäneet ensi vuonna prosentin rajan ja vuonna 2025 nousu olisi jatkunut kolmeen prosenttiin: Analyytikko ennustaa: 12 kuukauden euribor-korkojen nousu alkaa vuonna 2022 Pitkän tähtäimen skenaario ei itse asiassa ole kauheasti muuttunut tuosta, vaan korkojen nousu on vain alkanut ennakoitua nopeammin.

Tulevaisuutta ei pidä miettiä vain perusskenaarioiden kautta.

Ja aikamoisella etukenolla olet täällä ilakoimassa, kun korot ovat 6 kk olleet reilussa nousussa. Aika lyhyt aika tuollaiseen keskimääräiseen 20 vuoden asuntolainaan nähden. Sullakin taitaa olla se reilut 10 vuotta ennen kuin oikeasti näet jäikö korkosuojauksesta käteen muuta kuin taloudellinen varmuus tietystä maksimikorosta.

Minä näen toki vasta sen, että tänä ja ensi vuonna korkosuojaukseni tuottavat takaisin sen, minkä olen "turhasta" ehtinyt maksaa. Ensi syksystä alkaen kaikki on plussaa, minkä euribor on päälle jotain reilu 0,6 %:n.

Korkosuojauksen loppuhinnan minä tiedän jo nyt. Nykykorkotasolla minun ei todellakaan tarvitse odotella sinne kokosuojauksen loppuun asti todentaakseni sen, että saavuttamani etu on maksettua hintaa suurempi.

 

[qtba]

Ekäpä sun tarvitsis nyt huomata/muistaa mikä ero oli niiissä tuotteissa, jotka oli sinulle tarjolla vs. perustallaajalle? Joka tapauksesta tästä sun nykyisestä rinkirunkkauksesta ottamallesi korkosuojalle ei ketjun sisällön osalta ole mitään iloa.

Tällaista oli tarjolla tavan tallaajalle 2020 kesällä (sellaisena itseäni pidän). Lopulta otettiin kuitenkin laina toisesta pankista 14v suojalla. Hieman kalliimpi kuin tämä, mutta 4v pidempi.

e. Suojan otimme, koska pidämme ennustettavuudesta. Mutta kyllä siihen liittyi myös oma näkemys tulevaisuudesta. Muutoksen nopeus tuli kyllä täytenä yllätyksenä.

 

[Juomatilaaja]

Olen kanssasi jokseenkin eri mieltä. Taloudessa on yleensä sellainen periaate, että jos joku nousee epänormaalin nopeasti ylös se tulee myös yhtä nopeasti alas. Asioilla on tapana kehittyä hitaasti jos niistä odotetaan pysyvämpiä.

Jos me puhutaan koroista, niin meillähän on tällä hetkellä reaalikorot ennätyksellisen alhaalla (raskaasti negatiiviset) ja edes nimelliskorot eivät ole mitenkään järin korkealla, vaikka se viime vuosien käppyröitä katsellessa muulta voisikin näyttää.

EKP tavoittelee keskimäärin noin kahden prosentin inflaatiota. Terveessä taloudessa korot ovat hieman sen yläpuolella. Eli nyt meillä on korot sillä tasolla, mitä niiden voisi olettaa olevan maltillisen inflaation aikakaudella. Aika näyttää, saadaanko inflaatio kuriin ilman raskaamman korkoaseen käyttöä.

 

[Juomatilaaja]

Tällaista oli tarjolla tavan tallaajalle 2020 kesällä (sellaisena itseäni pidän). Lopulta otettiin kuitenkin laina toisesta pankista 14v suojalla. Hieman kalliimpi kuin tämä, mutta 4v pidempi.

e. Suojan otimme, koska pidämme ennustettavuudesta. Mutta kyllä siihen liittyi myös oma näkemys tulevaisuudesta. Muutoksen nopeus tuli kyllä täytenä yllätyksenä.

Samanlainen tarjous oli meidän kaikkien saatavilla. Ja suojausajan perusteella taisit siirtyä OP:n asiakkaaksi. Jos otit esim. sen 0,01 %:n korkokaton, taisit maksaa siitä jotain 0,6-0,7 % lisämarginaalia, riippuen vähän tarkemmasta ajankohdasta. Ja sekin oli kaikkien meidän saatavilla.

 

[kjns]

Ihan omana kahtena senttinä tuon pöytään, että nykyistä persaukisempana pulliaisena kun 7 vuotta sitten otettiin laina ok-taloa varten nordeasta, otettiin siihen kylkeen 7 vuoden korkoputki joka siihen aikaan oli muistaakseni 0,9~1,35%. Omalla kohdalla jos oltaisiin jääty tuohon Nordean lainaan niin koko 7 vuotta olis maksettu 0,9% ekstraa, ja just nyt kun ne korot viimeinkin nousee niin korkosuojaus olis loppunut ja tulis euriboreista turpaan että sattuu. Voin vaan kuvitella sitä vitutuksen määrää minkä kanssa menisin nukkumaan iltaisin jos ei oltais jo vuosia sitten siirretty lainaa paremmalla sopimuksella toiseen pankkiin.

Eli se mitä mä yritän sanoa on se, että korkosuojaukset on ihan tuuripeliä onko siitä hyötyä vai ei, joko ne korot nousee tai ne ei nouse. Veikata aina voi, mutta varmaksi kukaan ei kehitystä tiedä. Oman vakavaraisuusasteen mukaan voi sitten miettiä onko varaa olla ilman vai ei, fakta kuitenkin on se, että pankissa (joku voi halkoa hiuksia jos haluaa siitä kuka sen korkosuojauksen loppuviimeksi tarjoaa, mutta you get the point) on ammattilaiset töissä jotka laskee noita suojauksia sillä kulmalla että talo voittais tilanteessa kuin tilanteessa. Joskus pankki voittaa (kuten meidän tapauksessa), joskus asiakas (kuten juomatilaajan tapauksessa).

Silloin 7 vuotta sitten meidän talous ei olis ilman korkosuojaa kestänyt esim. niitä 6% korkoja ilman huomattavaa elämänlaadun laskua, nykyään kestäisi, joten uudessa lainassa ei korkosuojia ollut. Ehkä säästän rahaa, ehkä menetän, paha sanoa, laina-aikaa on vielä parikymmentä vuotta jäljellä. Tähän mennessä ollaan useita tuhansia euroja voitolla, mutta tilanne voi muuttua jos marraskuun korontarkistuksessa EB12 on 15%, tai 6%, tai 2.5, tai 1.9, tai 3%, kuka hitto sitä tietää mitä tapahtuu kahden kk päästä saati sitten 12 vuoden.

 

[Ja558]

Tänään saavutettiin jo 2,500% taso 12kk koron osalta.

 

[Boulder]

Siinä se onkin aika hyvin kiteytettynä.

Muistaen sen, että iso merkitys on silläkin, missä kohtaa korot on korkealla. Lainamaksun alkuvaiheessa merkitys on tuntuva ja lopussa ei millään lailla huomattava.

Itse osuin asuntolainani kanssa vuonna 2008 oikeastaan parhaaseen mahdolliseen saumaan. Kk-erä ja siten laina-aika laskettiin tasaerälainalle noin 5,5% kokonaiskoron mukaan ja vuoden sisällä lainan nostamisesta, alkoi pitkä luisu. Olen ehtinyt maksaa tähän mennessä huomattavan paljon enemmän pois lainaa kuin alkuperäinen suunnitelma olisi ollut ja tehdä isoja energia- ja peruskorjausremontteja osin lähes ilmaisella rahalla. Nuo rempat olisi huomattavasti haasteellisempi alkaa suunnitella ja toteuttaa vaikkapa nyt.

 

[Juomatilaaja]

2017 pohdiskelin OP:n 30 vuoden kiinteäkorkoista lainaa. Suojauksen kulut olisivat olleet n. 300€/kk. Lainan korko olisi pysynyt kiinteänä koko 30 vuoden ajan. Tähän päivään mennessä olisi tullut maksettua n. 18 000€ ylimääräistä. On mahdollista, että suojauksesta pääsisi nauttimaan vuoden 2023 aikana, mutta tulevaisuudesta ei tiedä kukaan. Katson kuitenkin, että oli järkevämpi säästää tuo 18000€ itse puskuriin. Laskelma menee pieleen siinä tapauksessa, jos korot jäävät pysyvästi selvästi yli 3% vuosikymmeneksi, mutta tätä pidin äärimmäisen epätodennäköisenä.

Itse taas en edes pohdiskellut tuolloin mitään muuta kuin että kämppälainat lyhyimpään tarjolla olevaan viitekorkoon ilman mitään lisähärpäkkeitä.

Mutta vuonna 2020 korkosuojausten hinta romahti, ja samaan aikaan korkoriskit nousivat koholle. Vuonna 2020 esimerkiksi kymppivuotista kiinteää korkoa sai pankista hintaan 0,2 % + perusmarginaali.

 

[Boulder]

Itse taas en edes pohdiskellut tuolloin mitään muuta kuin että kämppälainat lyhyimpään tarjolla olevaan viitekorkoon ilman mitään lisähärpäkkeitä.

Mutta vuonna 2020 korkosuojausten hinta romahti, ja samaan aikaan korkoriskit nousivat koholle. Vuonna 2020 esimerkiksi kymppivuotista kiinteää korkoa sai pankista hintaan 0,2 % + perusmarginaali.

Itse pidin kiinteäkorkoista turhan jäykkänä asuntosijoitusten kannalta. Muuten olisin varmaan itsekin sellaisiin kallistunut, nyt vaan samalla periaatteella, että lyhin viitekorko mitä saa ja mahdollisimman joustava lainatyyppi.

 

[Taneli-]

2017 pohdiskelin OP:n 30 vuoden kiinteäkorkoista lainaa. Suojauksen kulut olisivat olleet n. 300€/kk. Lainan korko olisi pysynyt kiinteänä koko 30 vuoden ajan.

En olisi itsekään ottanut, se tekisi kuitenkin "ylimääräiset" 108 000€ tuossa 30 vuodessa, eli tuollaiset 36 000€ per 10 vuotta.
Tosin otaksun että puhutaan isommista lainoista mutta enpä myöskään olisi ottamassa mitään miljoonan lainaa, milloin ainakin teoriatasolla tuollainen 108 000€ suojaukseen olisi varmaan vielä järkevän hintainen.

Jos verrataan "keskivertosuomalaisen nostamaa asuntolainaa" mikä on 150 000€ niin hinta olisi paitsi tietysti varmaankin sitova (eli sinun olisi pakko maksaa se 30 vuotta sitä lainaa etkä saisi ilman erillistä maksua tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä) myöskin ainakin omasta mielestäni suhteettoman korkea hintana (eli 72% lisähintaa lainaan kiinteästä korosta).

 

[mustajoki]

Minulle on ollut tarjolla täsmälleen ne samat korkosuojaustuotteet kuin jokaiselle asiakkaalle. Esimerkiksi se 0,01 %:n korkokaton hinta ei ole asiakaskohtainen, vaan määrittyy päivittäin markkinahinnan mukaan. Se asuntolainasta maksamani perusmarginaali on sitten se, josta väännetään pankin kanssa kättä ja jossa on asiakaskohtaisia eroja. Mutta sehän ei liity millään tavalla korkosuojaukseen. Paitsi tietty siltä osin, että korkosuojauksen ottamalla sitä marginaalia on saanut tingittyä vielä hieman lisää alas.



Esimerkiksi Nordean viime vuoden marraskuussa esittämässä riskiskenaariossa korot olisivat ylittäneet ensi vuonna prosentin rajan ja vuonna 2025 nousu olisi jatkunut kolmeen prosenttiin: Analyytikko ennustaa: 12 kuukauden euribor-korkojen nousu alkaa vuonna 2022 Pitkän tähtäimen skenaario ei itse asiassa ole kauheasti muuttunut tuosta, vaan korkojen nousu on vain alkanut ennakoitua nopeammin.

Nordeasta puheen ollen... heillä ei ollut enää kämpän valmistuessa korkoputkituotetta myynnissä, joten en voinutkaan ottaa sitä lainasopimuksen allekirjoitusvaiheessa sovittua 10v korkoputkea - tuon kun sai vain kokonaan nostetuille lainoille. Aavistelivatkohan jotain, vai oliko vanha korkoputkituote liian "hyvä" asiakkaille juuri silloin. Nyt Nordean sivuilla tuo korkoputki näkyy taas suojausmahdollisuutena.

Mutta siis, siinä vaiheessa pankin vaihto ei tuntunut oikein järkevältä, ja inflaatio näytti alkavan nousta ikävästi, niin sitten loppujen lopuksi otin pitkin hampain sen tarjotun ennaltamaksettavan 5 vuoden 0.5% korkokaton maksamalla karvan alle 1% lainasummasta. Pidemmät 7 tai 10 v korkokatot oli niin korkealla kattokorolla, ja "sitoivat turpeeseen" niin pitkäksi aikaa (poismuuttaessa ei korkokatosta tule mitään hyvityksiä, korkoputki oli pay as you go tyylinen), etten lähtenyt niihin.

Edelleen siis olen sen vajaan 1% "tappiolla", kun eka korontarkistus tuli hetkeen jolloin 12kk euribor ei vielä ollut noussut yli 0.5%.