Taloyhtiön hallitus

[Charlie Glide]

7-asuntoinen rivari jossa nykyinen pj ei tahdo/jaksa enää jatkaa ja minä olen käytännössä ainut koko yhtiössä joka fyysisen ja henkisen kunnon perusteella sitä voisi jatkaa. Ei kiinnosta itseäni vain pätkän vertaa koko homma, tiedän hallituksen tai varsinkaan pj hommista yhtä paljon kuin keskiverto ala-asteikäinen ja aikaa tai jaksamista hoitaa hommaa ei nykyisissä ruuhkavuosissa ole. Tästä muutetaan toivottavasti 5v sisään pois myös. Voiko olla pj ja olla silti kuin ellun kanat että jos jotain jää tekemättä niin sitten jää? Vai voiko sitten oikeasti jäädä henkilökohtaisesti vastuuseen jostakin? Muita vinkkejä mitä viedä yhtiökokoukseen jos kukaan ei halua pj olla, isännöitsijä hoitaa ja laskutus juoksee kunnes moraali kohenee?

Isännöitsijä auttaa aika paljon hommassa alkuun, eli ei puheenjohtajana oleminen kovin paljoa vaadi. Yhtiökokouksen vetäminen, mutta isännöitsijä yleensä valitaan sihteeriksi ja käy suuren osan materiaalista. Sitten jos ei oikeasti halukkaita löydy, pitänee turvautua hallitusammattilaisiin, eli heppu ulkopuolelta joka maksaa taloyhtiölle. Sitten kun hintalappu sille saadaan, niin silloin voi tulla enemmän kiinnostuneita hommaan taloyhtiön sisältä.

 

[Hyrava]

Isännöitsijä auttaa aika paljon hommassa alkuun, eli ei puheenjohtajana oleminen kovin paljoa vaadi. Yhtiökokouksen vetäminen, mutta isännöitsijä yleensä valitaan sihteeriksi ja käy suuren osan materiaalista. Sitten jos ei oikeasti halukkaita löydy, pitänee turvautua hallitusammattilaisiin, eli heppu ulkopuolelta joka maksaa taloyhtiölle. Sitten kun hintalappu sille saadaan, niin silloin voi tulla enemmän kiinnostuneita hommaan taloyhtiön sisältä.

Sattumalta tulikin juuri uutinen vastaan noista hallitusammattilaisista niin linkkaan tähän: Suomalaistaloissa yleistyy uusi ilmiö – Ammattilaiset apuun

 

[TuBBe]

Isännöitsijä auttaa aika paljon hommassa alkuun, eli ei puheenjohtajana oleminen kovin paljoa vaadi. Yhtiökokouksen vetäminen, mutta isännöitsijä yleensä valitaan sihteeriksi ja käy suuren osan materiaalista. Sitten jos ei oikeasti halukkaita löydy, pitänee turvautua hallitusammattilaisiin, eli heppu ulkopuolelta joka maksaa taloyhtiölle. Sitten kun hintalappu sille saadaan, niin silloin voi tulla enemmän kiinnostuneita hommaan taloyhtiön sisältä.

Taloyhtiö on pieni, pääosin ihan mukavia eläkeläisiä, ei mitään ongelmatapauksia. Nykyiset hallituksen jäsenet eli 2 muuta minun lisäksi on toinen jalka haudassa mutta aik työelämässä rakennusmestari ja kirjanpitäjä eli ovat käytännössä kahdelleen pyörittäneet koko yhtiötä osaamisellaan ja sinänsä ovat lupailleet että auttaisivat/opastaisivat ja hallituksessa jatkaisivat samalla. Varmaan ei kauheasti helpompia lähtökohtia pj hommiin olisi mutta siltikään ei mitään käsitystä noista vaadittavista hommista tai ajankäytön tasosta ole niin hyvin nihkeä on oma suhtautuminen lähtökohtaisesti. Onkohan tuo pj homma niin hankalaa tai aikavievää loppuviimein kuin ajattelen, jos riman laskee hyvin hyvin alas? Onko kokemuksia?

 

[Charlie Glide]

Onkohan tuo pj homma niin hankalaa tai aikavievää loppuviimein kuin ajattelen, jos riman laskee hyvin hyvin alas? Onko kokemuksia?

Jos talossa ei ole paljoa korjausvelkaa tai tulevia remontteja, niin ei pitäisi olla mikään hirveän vaativa. Yksi sääntömääräinen vuosikokous sekä sitten hallituksen kokouksia korkeintaan pari vuodessa. Jos taas on jotain projekteja tulossa niin sitten vaatinee ylimääräistä hallituksen- tai yhtiökokousta. Joskus hallituksen kokoukset on mahdollista hoitaa myös sähköpostitse, riippuen sisällöstä.

Ei se siis kovin aikaa vievää ole, ainakaan tuon kokoisessa yhtiössä. Jos on toimiva isännöinti ja huolto, niin aika pienellä pääsee.

 

[Grazer]

No niinpäs onkin. Pitää sitten varmaan ensiviikolla soitella isännöitsijälle ja yrittää saada peruttua tuo varoitus tai ainakin niin että jos se muutettaisiin pelkäksi huomautukseksi ettei tarvitsisi tässä koko seuraavaa 12kk viettää kusi sukassa että milloin tulee osakkeen haltuunottoa koskevasta kokouksesta tieto.

Jos tosiaan kyse oli 1-2 illan aikana kuuluneista äänistä, jotka aiheutuivat muuton aikana, ei tarvita lakimiehen koulutusta ymmärtämään, että tuo ei mitenkään riitä täyttämään huoneenvuokralaissa ja asunto-osakeyhtiölaissa mainitun "häiritsevän elämän" viettämisen kriteerejä. Kerro isännöitsijälle tai hallitukselle että olet asian käynyt läpi vuokralaisesi kanssa, kerro syyt tämän tilapäisen metelin aiheutumiseen ja ilmoita, että oman kantasi mukaan varoitus on aiheeton, koska kyse ei ole ollut toistuvasta eikä tahallisesta häiriöstä. Mikäli eivät kirjallisesti kuittaa varoitusta kumotuksi, ilmoita myös, että mikäli tämän perusteettoman varoituksen jälkeen yhtiö päättäisi joskus myöhemmin käynnistää haltuunottomenettelyn, asia tultaisiin viemään osakkaan toimesta tuomioistuinkäsittelyyn. Tarkoittaa siis sitä, että mikäli yhtiökokous tekisi päätöksen haluunotosta, jättäisit käräjäoikeuteen kanteen, jossa vaatisit toteamaan haltuunoton perusteettomaksi ja lain vastaiseksi.

Se kannattaa myös muistaa, että mikäli taloyhtiö ottaa asunnon hallintaan, se on velvollinen hankkimaan siihen markkinahinnalla vuokralaisen ja tilittämään vuokrarahat osakkaalle niiltä osin, kun niitä ei tarvita haltuunotosta aiheutuneiden kulujen kattamiseen.

Jos isännöitsijällä on minkäänlaista osaamista, hän tajuaa varsin hyvin, ettei varoitukselle ole minkäänlaisia perusteita. Huomautuksen voi jättää, mutta se ei ole juridisesti virallinen klausuuli, vaan tarkoittaa samaa kuin "asiasta on keskusteltu".

Kannattaa ainakin silmäillä läpi sekä asunto-osakeyhtiölaki että huoneenvuokralaki, niin omat oikeudet kirkastuvat huomattavasti.

https://finlex.fi/fi/lainsaadanto/2009/1599

481/1995 | Lainsäädäntö | Finlex

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

www.finlex.fi

 

[hsalonen]

7-asuntoinen rivari jossa nykyinen pj ei tahdo/jaksa enää jatkaa ja minä olen käytännössä ainut koko yhtiössä joka fyysisen ja henkisen kunnon perusteella sitä voisi jatkaa. Ei kiinnosta itseäni vain pätkän vertaa koko homma, tiedän hallituksen tai varsinkaan pj hommista yhtä paljon kuin keskiverto ala-asteikäinen ja aikaa tai jaksamista hoitaa hommaa ei nykyisissä ruuhkavuosissa ole. Tästä muutetaan toivottavasti 5v sisään pois myös. Voiko olla pj ja olla silti kuin ellun kanat että jos jotain jää tekemättä niin sitten jää? Vai voiko sitten oikeasti jäädä henkilökohtaisesti vastuuseen jostakin? Muita vinkkejä mitä viedä yhtiökokoukseen jos kukaan ei halua pj olla, isännöitsijä hoitaa ja laskutus juoksee kunnes moraali kohenee?

Siitä vaan. Mutta käytä isännöitsijän ammattitaitoa hyväksesi joka käänteessä. Hänen pitäisi tietää nämä asiat ja osata ohjata päätöksenteossa. Äläkä laita isännöitsijää vastuuseen, se ei taida olla laillistakaan, vaan joutunette palkkaamaan ammattihallituksen, joka maksaa maltaita.

Isännöitsijän vastuulla pitäisi olla 5v korjaussuunnitelma ja kiinteistön kunnon tarkistus ainakin välillä. Jos tätä ei ole hoidettu, senkun tilaat kuntokartoituksen ja teet sen ehdottamat toimenpiteet.

Lisäksi saa kotiisi Kiinteistölehden ja Kiinteistöliitto pitää aina (liian usein) seminaareja, joissa kerrotaan taloyhtiön asioiden hoitamisesta, ja ne on verkossa.

 

[hsalonen]

Taloyhtiö on pieni, pääosin ihan mukavia eläkeläisiä, ei mitään ongelmatapauksia. Nykyiset hallituksen jäsenet eli 2 muuta minun lisäksi on toinen jalka haudassa mutta aik työelämässä rakennusmestari ja kirjanpitäjä eli ovat käytännössä kahdelleen pyörittäneet koko yhtiötä osaamisellaan ja sinänsä ovat lupailleet että auttaisivat/opastaisivat ja hallituksessa jatkaisivat samalla. Varmaan ei kauheasti helpompia lähtökohtia pj hommiin olisi mutta siltikään ei mitään käsitystä noista vaadittavista hommista tai ajankäytön tasosta ole niin hyvin nihkeä on oma suhtautuminen lähtökohtaisesti. Onkohan tuo pj homma niin hankalaa tai aikavievää loppuviimein kuin ajattelen, jos riman laskee hyvin hyvin alas? Onko kokemuksia?

Meillä on vedetty kokoukset minimiin, kun säästetään rahaa

Mutta siis, juuri nyt on ollut tilinpäätöskokous, joka on se eniten aikaa vievää hallituksen kokous ja siellä vaan katsotaan lukuja ja budjettia. Jos teillä on siellä kirjanpitäjä, ihan fantastista, kun hän voi sitten tarkemmin katsoa niitä lukuja.

Lisäksi rakennusmestari on toinen erittäin hyödyllinen hallituskumppani. Sieltä tulee asiantuntevat arviot kaikkien korjaustoimenpiteiden tarpeellisuudesta ja kilpailuttamisesta.

--

Käytännössä tässä menee varmaan pari tuntia / kokous, ja joutuu vähän käsittelemään asukkaiden palautetta. Kuitenkin, vie ne vaan seuraavaan kokoukseen kaikki, ja käsitelkää asiallisesti. Asukas ei edes tiedä, mitä siellä päätetään, ennenkuin kerrot siitä hänelle. Meillä on asukkaiden toiveita käsitelty, ja osalle ei tehdä mitään.

--

Älä laskee rimaa alas. Jos et tiedä jotain, kysy isännöitsijältä. Jos mahdollista, delegoi - se kirjanpitäjä voi kyllä huomata ongelmat budjetissa ja sen, kavaltaako isännöitsijä teidän rahat. Rakennusmestari taas tietää kunnossapidosta ja korjaustarpeista. Eikä siinä muuta käytännössä ole. Ehkä ne valitukset äänekkäistä naapureista, mutta itse valvon esim. nyt ja naapurini lähtee arkisin töihin kello 5 aika äänekkäästi - mutta tätä se kerrostalossa eläminen on.

--

Jos asunto-osakeyhtiö olisi normaali yritys (ok, se on, mutta vertailun vuoksi), niin hallituksen pj olisi yhtiön hallituksen pj ja isännöitsijä toimitusjohtaja. Isännöitsijä siis toteuttaa taloyhtiön strategiaa ja visiota, ja te siellä hallituksessa mietitte, mikä se on. Pistä vaan huoletta työt isännöitsijälle, jos et niitä itse jaksa hoitaa. Jos isännöitsijä ei hoida, niin laittakaa se vaihtoon. Itse hoitelen satunnaisia töitä puheenjohtajana itse, kun se on halvempaa ja nopeampaa ja olen suunnilleen samaa tasoa niiden hoitamisessa. Erityisesti tuo hinta, olemme pyrkineet pitämään vastikkeen alhaisena.

 

[hsalonen]

Jos tosiaan kyse oli 1-2 illan aikana kuuluneista äänistä, jotka aiheutuivat muuton aikana, ei tarvita lakimiehen koulutusta ymmärtämään, että tuo ei mitenkään riitä täyttämään huoneenvuokralaissa ja asunto-osakeyhtiölaissa mainitun "häiritsevän elämän" viettämisen kriteerejä. Kerro isännöitsijälle tai hallitukselle että olet asian käynyt läpi vuokralaisesi kanssa, kerro syyt tämän tilapäisen metelin aiheutumiseen ja ilmoita, että oman kantasi mukaan varoitus on aiheeton, koska kyse ei ole ollut toistuvasta eikä tahallisesta häiriöstä. Mikäli eivät kirjallisesti kuittaa varoitusta kumotuksi, ilmoita myös, että mikäli tämän perusteettoman varoituksen jälkeen yhtiö päättäisi joskus myöhemmin käynnistää haltuunottomenettelyn, asia tultaisiin viemään osakkaan toimesta tuomioistuinkäsittelyyn. Tarkoittaa siis sitä, että mikäli yhtiökokous tekisi päätöksen haluunotosta, jättäisit käräjäoikeuteen kanteen, jossa vaatisit toteamaan haltuunoton perusteettomaksi ja lain vastaiseksi.

Se kannattaa myös muistaa, että mikäli taloyhtiö ottaa asunnon hallintaan, se on velvollinen hankkimaan siihen markkinahinnalla vuokralaisen ja tilittämään vuokrarahat osakkaalle niiltä osin, kun niitä ei tarvita haltuunotosta aiheutuneiden kulujen kattamiseen.

Jos isännöitsijällä on minkäänlaista osaamista, hän tajuaa varsin hyvin, ettei varoitukselle ole minkäänlaisia perusteita. Huomautuksen voi jättää, mutta se ei ole juridisesti virallinen klausuuli, vaan tarkoittaa samaa kuin "asiasta on keskusteltu".

Kannattaa ainakin silmäillä läpi sekä asunto-osakeyhtiölaki että huoneenvuokralaki, niin omat oikeudet kirkastuvat huomattavasti.

https://finlex.fi/fi/lainsaadanto/2009/1599

481/1995 | Lainsäädäntö | Finlex

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

www.finlex.fi

Ja vielä tähän tarkennuksia:

Jos/kun se varoitus tuli hallitukselta, niin siitä seuraava jatkotoimenpide voi olla se haltuunotto. Tästä päätetään yhtiökokouksella. Sinne siis mennään seuraavaksi, eikä oikeuteen, niin siellä ei välttämättä vielä porukka tajua, että tämä varoitus on ns. turha - siellä on se sama hallitus ja muut asukkaat. Sitten on osakkaan tehtävänä on nostaa kanne käräjäoikeuteen. Eli se varoitus valuu helposti läpi epäpätevän osakasjoukon ja sitten pitää itse tajuta lähtemään sitä purkamaan.

Kannattaa vaan hoitaa se varoitus pois alta mahd. pian, niin eivät voi tehdä huonoja päätöksiä sen pohjalta, jotka vaativat osakkaalta itseltään sen lakimiehen palkkaamista kuitenkin.

 

[Tonnin Seteli]

Sain viime kuussa perintönä eräästä uinuvasta pk-seudun pikkulähiöstä eläkeläisten hallitsemasta 70-luvun lopun betonikolhoosista 4h+k, jonka reippaana poikana laitoin heti 1.4. alkaen vuokralle mukavalle töissä käyvälle lapsiperheelle.

Yllätys oli suuri kun toissapäivänä kilahti postiluukusta kirje taloyhtiön hallitukselta. Kirje oli päivätty 3.4. ja siinä oli varoitukseksi nimetty osakkeen haltuunottouhkaus jos en "ryhdy välittömästi toimiin asunnossa tapahtuvien häiriöiden päättämiseksi". Syynä oli ilmeisesti se että vuokralainen oli muuttanut vielä klo 23 aikaan ja siitä oli kuulunut rappukäytävään ja viereisiin asuntoihin melua sekä lapsista lähtenyt ääntä hiljaisuuden jälkeen joka ilta. Kuulemma 2 erillistä valitusta tullut asiasta isännöitsijälle.

Ei kai taloyhtiön hallitus voi noin nopeasti ottaa asuntoa haltuunsa? Ei kai nyt lasten meluamisesta perhettä voi alkaa häätämään? Kirje tuli isännöitsijältä hallituksen valtuuttamana, mutta se ei ollut kirjattu joten ajattelin vain heittää sen roskiin ja esittää kuin en olisi saanutkaan sitä. Isännöitsijä tai taloyhtiönhallitus ei ole ollut minuun missään yhteydessä tuon asian suhteen muuta kuin tuon kirjeen lähettäneet.

Tällaisessä vakavassa kiusaamistapauksessa vastuullinen osakas ja vuokranantaja ei voi tehdä muuta kuin konsultoida ensimmäiseksi lakimiestä ja toimia sen jälkeen aktiivisesti. Tietysti pitää ottaa huomioon millaisia vuokralaisia on kyseessä, mutta mikään normaali tai edes inhimillinen kiusaajataloyhtiö ei voisi toimia noin. Voi tietysti olla että vuokralainen on perseestä ja täytyy häätää ASAP mutta silti aikajana huomioiden taloyhtiö on perseestä mikä on syytä huomioida salkun kestävyyden kannalta jatkossa.

 

[Rollerix]

7-asuntoinen rivari jossa nykyinen pj ei tahdo/jaksa enää jatkaa ja minä olen käytännössä ainut koko yhtiössä joka fyysisen ja henkisen kunnon perusteella sitä voisi jatkaa. Ei kiinnosta itseäni vain pätkän vertaa koko homma, tiedän hallituksen tai varsinkaan pj hommista yhtä paljon kuin keskiverto ala-asteikäinen ja aikaa tai jaksamista hoitaa hommaa ei nykyisissä ruuhkavuosissa ole. Tästä muutetaan toivottavasti 5v sisään pois myös. Voiko olla pj ja olla silti kuin ellun kanat että jos jotain jää tekemättä niin sitten jää? Vai voiko sitten oikeasti jäädä henkilökohtaisesti vastuuseen jostakin? Muita vinkkejä mitä viedä yhtiökokoukseen jos kukaan ei halua pj olla, isännöitsijä hoitaa ja laskutus juoksee kunnes moraali kohenee?

Kyllä pj ja koko hallituskin voi joutua vastuuseen tekemisistään tai tekemättä jättämisistään. Jos se edellinen pj on yhteistyökykyinen tyyppi, pyydä hänet mukaan hallitukseen ja joku muu fiksu. Edellisen pj:n opastuksella voi itsekin oppia. Periaatteessa suoraan pj:ksi, siis jos ei ole aiempaa hallituskokemusta, on kyllä aika haastava homma. Eli parempi olisi, jos menisit hallitukseen mukaan ja saisit suostuteltua edellisen pj:n jatkamaan sillä lupauksella että otat vetovastuun ensi vuonna.

 

[jad]

Kyllä pj ja koko hallituskin voi joutua vastuuseen tekemisistään tai tekemättä jättämisistään. Jos se edellinen pj on yhteistyökykyinen tyyppi, pyydä hänet mukaan hallitukseen ja joku muu fiksu. Edellisen pj:n opastuksella voi itsekin oppia. Periaatteessa suoraan pj:ksi, siis jos ei ole aiempaa hallituskokemusta, on kyllä aika haastava homma. Eli parempi olisi, jos menisit hallitukseen mukaan ja saisit suostuteltua edellisen pj:n jatkamaan sillä lupauksella että otat vetovastuun ensi vuonna.

Hallituksia ja taloyhtiöitä on monenlaisia, on ihan eri homma olla hallituksessa jossain 200 asunnon kerrostaloyhtiössä kun 7 asunnon rivitalossa. Omassa rivarissa 25 huoneistoa ja useina kuukausina ainoa hallitustyöskentely syntyy siitä, että mulkaisee isännöitsijän sähköpostiin lähettämän väitilinpäätöksen läpi ja jos sitä jotain kummallista löytää, niin kysäisee isännöitsijältä, että mikä juttu.

Jos isännöitsiä ei ole täysi ketku, niin kohtalaisen huoletonta hommaa tuo hallitustyöskentely pienessä taloyhtiössä on. Itse olen esim. pihapuheissa kategorisesti kieltäytynyt ottamasta mihinkään rutinaan kantaa ja käskenyt osakasta olemaan yhteydessä isännöitsijään. Siksi se isännöitsijä on yhtiöön pakattu, että hoitaa taloyhtiön juoksevat asiat.

Mitä tulee vastuisiin, niin tokihan jonkinlainen vastuuvakuutus on olemassa ja aika pahasti saa mokata, että henkilökohtaiseen vastuuseen joutuu. Itse en ainakaan nyt pienellä googlettelulla löytänyt esimerkkejä, että minkälaisia oikeustapauksia näiden vastuukysymysten osalta on käyty ja joissa hallitus olisi oikeasti joutunut maksumieheksi.

 

[Taneli-]

Mitä tulee vastuisiin, niin tokihan jonkinlainen vastuuvakuutus on olemassa ja aika pahasti saa mokata, että henkilökohtaiseen vastuuseen joutuu. Itse en ainakaan nyt pienellä googlettelulla löytänyt esimerkkejä, että minkälaisia oikeustapauksia näiden vastuukysymysten osalta on käyty ja joissa hallitus olisi oikeasti joutunut maksumieheksi.

Onhan niitä mutta kuten sanottu täytyy ns. rikkoa säädöksiä ja mokata pahasti. Ei ehkä tahallaan mutta maksamaan joutuu silti. Tässä esimerkki:

Taloyhtiön hallituksen jäsenille kymppitonnien lasku remontista

Pohjoissavolaisen rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtajan huoneistossa havaittiin sisäilmaongelmia - remontilla tuli kiire

www.kiinteistolehti.fi

"
Pohjoissavolaisen rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtajan huoneistossa havaittiin sisäilmaongelmia. Terveysvaaran vuoksi remontti päätettiin tehdä pikaisesti.

Remonttipäätöstä ei kirjattu hallituksen pöytäkirjaan. Remonttia ei myöskään kilpailutettu, ja se tehtiin tuntityönä.

Huoneiston korjausta esiteltiin remontin aloittamisen jälkeen pidetyissä ylimääräisissä yhtiökokouksissa. Kokousten pöytäkirjoihin ei kirjattu päätöksiä eikä kustannusarvioita remontista.
"
Kuten näkyy mokia on selkeästi tehty...

 

[jad]

Kuten näkyy mokia on selkeästi tehty...

Tuota ei tosiaan enää millään lievällä huolimattomuudella selitetä. Etenkin kun kyseessä sattumalta hallituksen puheenjohtajan huoneisto. Hyvä esimerkki siitä, kuinka joillakin ihmisillä tuo puheenjohtajuus nousee päähän.

Tässä jutussa aika hyvä lista, mitä noudattamalla hallitushommista selviää hyvin suurella todennäköisyydellä kuivin jaloin.

Milloin taloyhtiön hallitus voi joutua vahingonkorvausvastuuseen? - Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiön hallituksella on keskeinen rooli taloyhtiön hallinnon hoitamisessa ja toiminnan asianmukaisessa järjestämisessä. Kolikon kääntöpuolena tärkeiden tehtävien hoitamiseen voi liittyä vahingonkorvausvastuu, jos tehtäviä laiminlyödään tai niitä hoidetaan huolimattomasti. Vastuuta ei...

www.ukl.fi