Säästäminen ja sijoittaminen (osakkeet, rahastot, ETF:t...)

[Johto]

No etkö sä haluais mieluummin miljoonan nyt + esim tonnin kuussa kuin pelkän miljoonan?
No joo, lopetan tän pulushakin tähän.

editoin uusiks

 

[Johto]

Jep. Järjellä varustettu ihminen elää tolla miljoonalla loppuelämän, järjellä varustamaton hukkaa sen vuodessa.

Ja oikein järjellä elävä ihminen elää pelkillä tuotoilla ja samalla kasvattaa pottia.

 

[Johto]

33v * 12kk * 5000e/kk on muuten 2 miljoonaa.

Tuon voi laskea NPV-laskurilla ihan suoraan. Jos diskonttauskorkosi on 4.5%, sijoitat miljoonan ja saat 60 000e/vuosi 33vuoden ajan, niin olet vielä aavistuksen verran voitolla. Jos diskonttauskorkosi on 5% jäät tappiolle. Jos korkotaso on 4%, niin jäät reilusti voitolle.

5000e/kk 33v ajan on triviaali valinta jokaiselle joka osaa laskea.

Voit meinaan valita 5000e/kk 33v ajaksi, ottaa 25v kiinteäkorkoisen miljoonan euron lainan 2.5% korolla, jolloin saat kouraan miljoonan ja sen lisäksi saat 25v ajan n. 550e/kk käteistä mikä jää yli lainan lyhennyksestä ja sen lisäksi viimeiset 8v saat vielä 5000e/kk. kouraan...

60 000 / 1000 000 = 6% = aika ankee korko kun ottaa inflaation mukaan.

 

[Gespard]

Ja oikein järjellä elävä ihminen elää pelkillä tuotoilla ja samalla kasvattaa pottia.

Itsehän laitoin aikanaan kaikki kiinni osakkeisiin noin vuoden aikana. Ihan sillä periaatteella että keskimääräisesti palautus on yli 100% osakejutuissa, ja enemmän kuin koroissa ym. Se olisi ollut sitten paskempi juttu jos kosahtaa. Tällainen ns. huoleton pääoma, mitä voi käyttää vapaasti sijoittamiseen, on kyllä todella arvokasta. Kasvaahan se potti odottamallakin jotenkin, mutta sitten kun sillä voisi niistää vielä ilman huolta kaikki prosentit pois niin johan jää pitkässä juoksussa mukavasti plussalle. Harmittanut joka kerta kun joutunut myymään pääomaa käyttöön, ikävä kyllä tarvinnut useampaankin otteeseen.

 

[Johto]

Itsehän laitoin aikanaan kaikki kiinni osakkeisiin noin vuoden aikana. Ihan sillä periaatteella että keskimääräisesti palautus on yli 100% osakejutuissa, ja enemmän kuin koroissa ym. Se olisi ollut sitten paskempi juttu jos kosahtaa. Tällainen ns. huoleton pääoma, mitä voi käyttää vapaasti sijoittamiseen, on kyllä todella arvokasta. Kasvaahan se potti odottamallakin jotenkin, mutta sitten kun sillä voisi niistää vielä ilman huolta kaikki prosentit pois niin johan jää pitkässä juoksussa mukavasti plussalle. Harmittanut joka kerta kun joutunut myymään pääomaa käyttöön, ikävä kyllä tarvinnut useampaankin otteeseen.

Itse tykkään myydä riski preemiota osakkeita vastaan. Tuottaa kassavirtaa ja realisoituneita voittoja, ja tähän 5000/kk esimerkkiin verrattuna, miljoonan potilla varmasti enemmän.

 

[”diginatiivi”]

vuodesta 2012 bitcoin tuttu ja silloin ati 7850x8 käytössä aikansa.

 

[dropadrop]

Sijoituslaskuri antaa miljoonan alkusijoituksella ja 5.2% korolla 20v säästöksi 2.7 miljoonaa. Sama laskuri ilman alkupääomaa, 5000€ kuukausisijoituksella antaa reilut 2 miljoonaa.

Ei kai toi ole rakettitiedettä?

 

[”diginatiivi”]

Sijoituslaskuri antaa miljoonan alkusijoituksella ja 5.2% korolla 20v säästöksi 2.7 miljoonaa. Sama laskuri ilman alkupääomaa, 5000€ kuukausisijoituksella antaa reilut 2 miljoonaa.

Ei kai toi ole rakettitiedettä?

Riippuu omista mahdollisuuksista verrata toteutunutta tulevaa suhteessa jo olevaan.

 

[voffer]

Sijoituslaskuri antaa miljoonan alkusijoituksella ja 5.2% korolla 20v säästöksi 2.7 miljoonaa. Sama laskuri ilman alkupääomaa, 5000€ kuukausisijoituksella antaa reilut 2 miljoonaa.

Ei kai toi ole rakettitiedettä?

Toss aiemmin esitetty pointti oli siinä, että sitä säännöllistä 5000€/kk tuloa vastaan ottais miljoonan euron lainan esim. 30 vuodeksi ja oletus oli että sen sais about parin pinnan korolla, jolloin maksat siitä alle 5000€/kk, eli saat heti miljoonan + jäis vielä käteenkin joka kuukausi rahaa tuosta kuukausisummasta lainanlyhennyksen jälkeen.
Sillä miljoonan lainalla voi sitten sijoittaa niin kuin parhaaksi näkee.

En tiedä onko kuinka realistinen oletus tuo miltsin sijoituslaina 30v ajaksi kiinteällä parin prosentin korolla, mutta eipä tuo miljoona euroa tai 5000€/kk tarjous myöskään joka päivä vastaan tule.

 

[Delta Boys]

Ehkä he tuntevat oman taloustaitonsa tarpeeksi hyvin tietääkseen, että 5000e/kk 33v ajan on heille parempi diili... Meinaan aika paljon sellaistakin jengiä on, joka pistää miltsin sileäksi vuodessa ja jäljellä on vain krapula.

Ottamalla miljoonan saat molemmat.

Laittamalla miljoonan poikimaan, niin maltillisella tuotolla sinulla on +10 mil salkussa vuosikymmenen loppuun mennessä.

Mutta eipä siinä, tuo jo kertoo miksi suurin osa on köyhiä ja ruotsalaiset puolestaan varakkaampia.

 

[zepi]

Ottamalla miljoonan saat molemmat.

Laittamalla miljoonan poikimaan, niin maltillisella tuotolla sinulla on +10 mil salkussa vuosikymmenen loppuun mennessä.

Mutta eipä siinä, tuo jo kertoo miksi suurin osa on köyhiä ja ruotsalaiset puolestaan varakkaampia.

Ottamalla 5k/kk saat sekä miljoonan heti, että 500e/kk päälle 25v ajaksi. Miksi ei kelpaa?

Ja ei - salkkusi ei kymmenkertaistu vuosikymmenessä maltillisella tuotolla. Se saattaa kymmenkertaistua vuosikymmenessä riskillä ja tuurilla. Mutta montaa AMC:tä ja raketti-Gamestoppia ei tarvitse tyriä, niin paljon tulee myös turskaa.

Sijoituksen kymmenkertaistuminen 10 vuodessa vaatii n. 25% keskimääräisen vuosituoton. Tuo on useamman keskihajonnan verran yli keskimääräisen pörssisijoittajan tuloksen 10v aikajänteellä mitattuna.

 

[Delta Boys]

Ottamalla 5k/kk saat sekä miljoonan heti, että 500e/kk päälle 25v ajaksi. Miksi ei kelpaa?

Ja ei - salkkusi ei kymmenkertaistu vuosikymmenessä maltillisella tuotolla. Se saattaa kymmenkertaistua vuosikymmenessä riskillä ja tuurilla. Mutta montaa AMC:tä ja raketti-Gamestoppia ei tarvitse tyriä, niin paljon tulee myös turskaa.

Sijoituksen kymmenkertaistuminen 10 vuodessa vaatii n. 25% keskimääräisen vuosituoton. Tuo on useamman keskihajonnan verran yli keskimääräisen pörssisijoittajan tuloksen 10v aikajänteellä mitattuna.

Koska ymmärrys rahankäytöstä ja tuotosta ei ole yhtä huono, kuin tuolla 92% ihmisistä.

Sitä se Spektikin naureskeli tuloksen kuultuaan, että ilmeisen huonoja ihmiset ovat raha-asioissa ja raha polttaa näpeissä.

Eittämättä miljoonan ottaja on voittaja

 

[burmanm]

Koska ymmärrys rahankäytöstä ja tuotosta ei ole yhtä huono, kuin tuolla 92% ihmisistä.
Sitä se Spektikin naureskeli tuloksen kuultuaan, että ilmeisen huonoja ihmiset ovat raha-asioissa ja raha polttaa näpeissä.

25% keskimääräisellä vuosituotolla vuosikymmenen tasolla ei varmaan kannattaisi miljoonista enää välittää, voisit sijoittaa isompiakin summia aika vivulla.

 

[Kulta-Into Pii]

Jep. Järjellä varustettu ihminen elää tolla miljoonalla loppuelämän, järjellä varustamaton hukkaa sen vuodessa.

Joo, ja siihen saa helposti halutessaan toisen mokoman päälle lainattua pienellä korolla. Pienelläkin riskillä vähintään parisataatuhatta. Nyt on hyvä aika omistaa pääomaa.

 

[finWeazel]

Tällä laskee keissit auki niin ei tarvi ihmetella: Compound Interest Calculator | Investor.gov

5000 kuussa säästöön 33v ajan ja 5% vuosittainen tuotto niin päätyy about 4.8miljoonaan
Miljoona käteen ja 5% vuosittainen tuotto niin 33v päästä on 5.0 miljoonaa

Lainoilla jos lähtee pelaamaan niin matematiikka muuttuu vaikeammaksi, kun pitäisi tietää korko, kuukausivähennys ja pitkäänkö menee lainaa poismaksaessa. Toisaalta molemmissa tapauksissa voi pelata lainalla.

5% vuosituotto on melko maltillinen tuotto-odotus 33v aikajaksolle.

edit. Korjattu typo, vuosituotosta oli tarkoitus kirjoittaa eikä 5% tuotosta 33v aikajaksolle. Kertakaikkiaan huonoa sijoittamista olisi päästä vain 5% ylöspäin 33v aikana.

 

[finWeazel]

Oma ajatus sijoituslainasta on ostaa asunto lainalla jossain kohtaa ja pitää rahat kiinni sijoituksissa. Kiertotien kautta "halpa" sijoituslaina. Toki voisi ottaa vipua kylkeen sijoituksia vastaan, mutta ei näissä ath-lukemissa sellainen kiinnosta. Jos tulee todella raju ja pitkä karhumarkkina ja sen jälkeen oletettavaa nousua niin voi miettiä siinä kohtaa lainavivun käyttämistä.

 

[Takaisku]

Koska ymmärrys rahankäytöstä ja tuotosta ei ole yhtä huono, kuin tuolla 92% ihmisistä.

Jos tosiaan väität pystyväsi vuotuiseen 25% tuottoon pidemmän aikavälin yli (>10 vuotta) niin tämä vaatii jotain todisteita. Mikäli väite on totta ja uskot ylivertaisiin kykyihisi niin sinun kannattaisi haalia kaikki mahdolliset pikavipitkin (korkokatto 10%) ja sijoittaa ne.

 

[TommiZeliard]

Ottamalla 5k/kk saat sekä miljoonan heti, että 500e/kk päälle 25v ajaksi. Miksi ei kelpaa?

Ja ei - salkkusi ei kymmenkertaistu vuosikymmenessä maltillisella tuotolla. Se saattaa kymmenkertaistua vuosikymmenessä riskillä ja tuurilla. Mutta montaa AMC:tä ja raketti-Gamestoppia ei tarvitse tyriä, niin paljon tulee myös turskaa.

Sijoituksen kymmenkertaistuminen 10 vuodessa vaatii n. 25% keskimääräisen vuosituoton. Tuo on useamman keskihajonnan verran yli keskimääräisen pörssisijoittajan tuloksen 10v aikajänteellä mitattuna.

Entä jos ottaa sen miljoonan heti ja ostaa melkein koko rahalla 23 kpl. tällaisia vuokralle:

Kerrostalo, Tampere, Annala, 109 500 €, 22.5 m²

1H + KT + PARVEKE. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Siinä on samantien 2,5 M€ asuntosalkku jauhamassa vivun avulla. Ekat viisi vuotta nettoaa 7 k€/kk (kun vuokra 600 €/kk/kämppä), millä voi ostella pari uutta kämppää per vuosi, eli viiden vuoden kohdalla on yhteensä 33 kpl. Tai vaihtoehtoisesti sillä 7 k€/kk:lla voi yrittää nostaa miltsin lainan ja laittaa pörssiin. Oikein pelimies tietty keksii tässä kohdassa ikiliikkujan ja ostaa lainamiltsillä toiset 23 kpl. kämppiä.

Nyt välillä 0-5v nettoaa 7 k€ - 5 k€ + 7 k€ = 9 k€/kk. Tosin viiden vuoden kohdalla alkavat 46 kämpän lyhennykset, jolloin nettoaakin enää 3,5 k€ -5 k€ +3,5 k€ = 2 k€/kk.

Välillä 5-25v voisi ostaa enää yhden kämpän per 2v, paitsi että jossain vaiheessa nuo uudiskohteet alkavat vaatia kalliimpaa korjausta kuin uudet kodinkoneet. Silloin joutuu jättämään väliin uusien kämppien ostamisen, eli ei tuossa juuri yli 50:tä kämppää saisi kasaan 25v aikana.

Välillä 25-33v rahaa tulee ovista ja ikkunoista, koska 46 ensimmäistä kämppää on lyhennetty 25v kohdalla. Iästä ja henkilöstä riippuen vuokralordi voi alkaa ostaa 3-4 uutta kämppää/a, tai sitten alkaa nauttia noin 15 k€ netosta, jos laskee edelleen 600 € vuokralla. Todennäköisesti vuokra on vuosina 2046-2054 hiukan enemmän...

Korot tietenkin voivat noin pitkällä ajalla olla jotain ihan muuta, jolloin laskelmat menevät uusiksi ja uusien kämppien ostot menevät jäihin. Tällä hetkellä esim. Vuoreksen vastaavat uudet yksiöt kaverini mukaan maksavat itse itsensä lyhennysten alettuakin. Kohdalle voi osua myös se kämpän tuhoava huumehörhö tms, mutta näin suuressa salkussa se ei romuta kokonaisuutta.

 

[Kulta-Into Pii]

Jos tosiaan väität pystyväsi vuotuiseen 25% tuottoon pidemmän aikavälin yli (>10 vuotta) niin tämä vaatii jotain todisteita. Mikäli väite on totta ja uskot ylivertaisiin kykyihisi niin sinun kannattaisi haalia kaikki mahdolliset pikavipitkin (korkokatto 10%) ja sijoittaa ne.

Noilla pikavipeillä voi mennä katki ennen kuin 25 % tuotto toteutuu, vaikka se lopulta toteutuisikin.

 

[Kulta-Into Pii]

Oma ajatus sijoituslainasta on ostaa asunto lainalla jossain kohtaa ja pitää rahat kiinni sijoituksissa. Kiertotien kautta "halpa" sijoituslaina. Toki voisi ottaa vipua kylkeen sijoituksia vastaan, mutta ei näissä ath-lukemissa sellainen kiinnosta. Jos tulee todella raju ja pitkä karhumarkkina ja sen jälkeen oletettavaa nousua niin voi miettiä siinä kohtaa lainavivun käyttämistä.

Kyllä tässä loppuvuosi varmaan rallatellaan vielä kunnolla ylös. Ottaa sitten vivut pois äkkiä, kun alkaa rytistä.

 

[Cumbo]

Entä jos ottaa sen miljoonan heti ja ostaa melkein koko rahalla 23 kpl. tällaisia vuokralle:

Kerrostalo, Tampere, Annala, 109 500 €, 22.5 m²

1H + KT + PARVEKE. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Siinä on samantien 2,5 M€ asuntosalkku jauhamassa vivun avulla. Ekat viisi vuotta nettoaa 7 k€/kk (kun vuokra 600 €/kk/kämppä), millä voi ostella pari uutta kämppää per vuosi, eli viiden vuoden kohdalla on yhteensä 33 kpl. Tai vaihtoehtoisesti sillä 7 k€/kk:lla voi yrittää nostaa miltsin lainan ja laittaa pörssiin. Oikein pelimies tietty keksii tässä kohdassa ikiliikkujan ja ostaa lainamiltsillä toiset 23 kpl. kämppiä.

Nyt välillä 0-5v nettoaa 7 k€ - 5 k€ + 7 k€ = 9 k€/kk. Tosin viiden vuoden kohdalla alkavat 46 kämpän lyhennykset, jolloin nettoaakin enää 3,5 k€ -5 k€ +3,5 k€ = 2 k€/kk.

Välillä 5-25v voisi ostaa enää yhden kämpän per 2v, paitsi että jossain vaiheessa nuo uudiskohteet alkavat vaatia kalliimpaa korjausta kuin uudet kodinkoneet. Silloin joutuu jättämään väliin uusien kämppien ostamisen, eli ei tuossa juuri yli 50:tä kämppää saisi kasaan 25v aikana.

Välillä 25-33v rahaa tulee ovista ja ikkunoista, koska 46 ensimmäistä kämppää on lyhennetty 25v kohdalla. Iästä ja henkilöstä riippuen vuokralordi voi alkaa ostaa 3-4 uutta kämppää/a, tai sitten alkaa nauttia noin 15 k€ netosta, jos laskee edelleen 600 € vuokralla. Todennäköisesti vuokra on vuosina 2046-2054 hiukan enemmän...

Korot tietenkin voivat noin pitkällä ajalla olla jotain ihan muuta, jolloin laskelmat menevät uusiksi ja uusien kämppien ostot menevät jäihin. Tällä hetkellä esim. Vuoreksen vastaavat uudet yksiöt kaverini mukaan maksavat itse itsensä lyhennysten alettuakin. Kohdalle voi osua myös se kämpän tuhoava huumehörhö tms, mutta näin suuressa salkussa se ei romuta kokonaisuutta.

Tuossapa se olennainen olikin. Vastaavan laskelma voitaisiin esittää hajautetusta, ikuisesti 5 % osinkotuottoa ja 10 % arvonnousua nauttivasta osakesalkusta, jota vivutetaan jatkuvasti maksimilainalla, ikuisella 1,5 %:n korolla. No-brainer.

Pari muutakin oletusta tuossa oli, kuten että yhdestäkään ei jää vuokria saamatta, tyhjiä kuukausia ei ole, asuntoja ei tarvitse rempata itse tai taloyhtiön toimesta jnejne. Mutta ihan hauska laskelma tietysti.

 

[xylitoli]

A) 5000 /kk vs B) 1M kerralla vertailussa kannattaa mahdollisesti huomioida myös tuottojen verotus, etenkin jos rahaa on myös tarkoitus käyttää ennen sen 33 vuoden päättymistä.

Miten käy jos tilanne on se että haluaa käyttää juurikin 5000 / kk, jolloin A) tapauksessa ei säästettäisi mitään (tässä scenaariossa ei myöskään lainakikkaa), jolloin ei säästöistä tuottojakaan, eikä niille veroja. Ja B) tapauksessa 1M säästöön/sijoituksiin, jota syötäisiin 5000/kk ja toisaalta kertyy keskimäärin tuottoja vuositasolla vaikkapa 7% brutto - vero 34% alkuunsa (riippuen tietty verotusmaasta ja miten verotus kehittyy tulevaisuudessa ja onko käytössä jokin verosuunnittelu järjestely) josta jäisi 4,62 nettotuotoksi, ilman muita kuluja.
Ja vallitsisi 2% inflaatio koko sen 33 v; Tällöin inflaatio syö siitä miljoonasta ensimmäisenä vuonna vajaan 20 k€. Eli reaali tuotto olisi 2,62%
Kummalle esimerkin omaiselle skenaariolle A vai B saadaan suurempi nykyarvo?

Tietysti sijoituksen koroksi voi arpoa 7% sijaan enemmän (jos uskoo voittavansa indexin 33 v putkeen) tai vähemmän (jos ei usko pärjäävänsä indexille).

Sinänsä näin pitkien aikojen tarkastelussa monet sivuseikat alkavat dominoida, onko tahoa joka lupasi maksaa sen 5000/kk olemassa 33 vuoden jälkeen? Onko rahojen saaja silloin hengissä? Millaisessa maailmassa silloin eletään, onko kaikkien omaisuus jo moneen kertaan sosialisoitu? Osuiko B) skenaariossa sijoittamisen alku siihen kun seuraavan kuun aikana indexit putosivat 30%, jolloin korkoa korolle lähtee ihan eri kulmakertoimella, vai siihen vuoteen kun indexi nousikin 30% eikä keskiarvon 7%. 33 vuoden jaksoon mahtuu useita mustia joutsenia tai sitten ei yhtään.

Samoin korkoa korolle inflaation osalta on vaikea hahmottaa kun puhutaan vuosikymenistä. Silloin kun olin polven korkuinen, niin kylillä pidettiin ökyrikkaana 30 vuotiasta tyyppiä joka oli saanut 100 000 markkaa kertakorvauksena vakuutuksesta menetettyäään työkykynsä pysyvästi. Kuvitteli ko rahan riittävän hyvin eläkeikään asti ja tuolloin inflaatiokin oli melkoisesti nykyistä pahempi. Nyt tuollainen 16k€ on vähän parempi kk palkka (tai salkun päivä heilunta), ja muutaman vuosikymmenen päästä 2% inflaatiolla ei kovin kummoinen, mutta kait sillä silloinkin saa edes kupin kahvia, jos silloin kahvi on vielä sallittua.

Noin yleisesti A vaihtoehdossa niiden viimeisten vuosien viistonnisilla ei ole juuri mitään merkitystä valinnan kannalta, ja muutenkin valintaan vaikuttaa kyllä melkoisesti aikooko rahoilla tehdä jotain muutakin kuin säästämistä.

 

[Jeesbox]

5% on melko maltillinen tuotto-odotus 33v aikajaksolle.

Eiköhän se ole 5 % per vuosi.

 

[hese_e]

Toss aiemmin esitetty pointti oli siinä, että sitä säännöllistä 5000€/kk tuloa vastaan ottais miljoonan euron lainan esim. 30 vuodeksi ja oletus oli että sen sais about parin pinnan korolla, jolloin maksat siitä alle 5000€/kk, eli saat heti miljoonan + jäis vielä käteenkin joka kuukausi rahaa tuosta kuukausisummasta lainanlyhennyksen jälkeen.
Sillä miljoonan lainalla voi sitten sijoittaa niin kuin parhaaksi näkee.

En tiedä onko kuinka realistinen oletus tuo miltsin sijoituslaina 30v ajaksi kiinteällä parin prosentin korolla, mutta eipä tuo miljoona euroa tai 5000€/kk tarjous myöskään joka päivä vastaan tule.

8% tuotolla tuossa 33v ajassa se 1M olisi lopulta 12,7M ja 5000€/kk taas reilut 9M€. Toisaalta 5000€/kk tuottaisi ajallisen hajautuksen, 1M keralla on kyllä aikalailla all-in. Niinhän ne kovat voitot tehdään, mutta voi käydä huonostikkin.

 

[finWeazel]

Eiköhän se ole 5 % per vuosi.

Pahoittelen väärinkirjoittamista. Laskurissa oli 5% vuosituotto molemmille tapauksille. Lopputulos ei muutu leipätekstissa olleesta virheestä huolimatta.

 

[Jeesbox]

8% tuotolla tuossa 33v ajassa se 1M olisi lopulta 12,7M ja 5000€/kk taas reilut 9M€. Toisaalta 5000€/kk tuottaisi ajallisen hajautuksen, 1M keralla on kyllä aikalailla all-in. Niinhän ne kovat voitot tehdään, mutta voi käydä huonostikkin.

Tutkimusten mukaan all-in on parempi strategia. Muistaakseni ajatus tossa oli vaihtoehtokustannus, eli et jos ei oliskaan sijoittanut ja siten joutuu toivomaan, et kurssit ei nousiskaan.

 

[kuoris]

Järkytyin, kun hitmixillä 92% valitsi 5000e/kk 33 vuoden ajan versus 1 miljoona heti käteen.

Suomalainen taloustaito on kyllä järkyttävän huonoa.

Miljoona heti ja Royal Oak ranteeseen. Loput vakuudeksi niin isoon ja pitkään bullet-lainaan kuin irtoaa. Rahalla tehdään rahaa, tyyli on vapaa.

 

[Kulta-Into Pii]

Miljoonan voi hajauttaa vaikka vuoden ajalle, mutta todennäköisesti siinäkin häviää rahaa. Ei käy huonosti, jos hajautus on kunnossa.

 

[Jeesbox]

Miljoonan voi hajauttaa vaikka vuoden ajalle, mutta todennäköisesti siinäkin häviää rahaa. Ei käy huonosti, jos hajautus on kunnossa.

Edelleen tutkimusten mukaan on parmepi pistää all-in.

 

[Takaisku]

Entä jos ottaa sen miljoonan heti ja ostaa melkein koko rahalla 23 kpl. tällaisia vuokralle:

Kerrostalo, Tampere, Annala, 109 500 €, 22.5 m²

1H + KT + PARVEKE. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Asuntosijoittamisessa on vain sellainen ongelma että se vaatii oman ajan käyttöä kuukausittain toisin kuin esimerkiksi indeksisijoittaminen. Riippuen siitä arvottaako oman työtunnin arvoksi 0€ vai 1 000€ päätyy hyvin erinäköisiin tuottolaskelmiin. Toki koko roskan pyörittämisen voi ulkoistaakin mutta myös se syö tuottoja.

 

[TommiZeliard]

Tuossapa se olennainen olikin. Vastaavan laskelma voitaisiin esittää hajautetusta, ikuisesti 5 % osinkotuottoa ja 10 % arvonnousua nauttivasta osakesalkusta, jota vivutetaan jatkuvasti maksimilainalla, ikuisella 1,5 %:n korolla. No-brainer.

Pari muutakin oletusta tuossa oli, kuten että yhdestäkään ei jää vuokria saamatta, tyhjiä kuukausia ei ole, asuntoja ei tarvitse rempata itse tai taloyhtiön toimesta jnejne. Mutta ihan hauska laskelma tietysti.

Tuossapa se olennainen olikin. Vastaavan laskelma voitaisiin esittää hajautetusta, ikuisesti 5 % osinkotuottoa ja 10 % arvonnousua nauttivasta osakesalkusta, jota vivutetaan jatkuvasti maksimilainalla, ikuisella 1,5 %:n korolla. No-brainer.

Pari muutakin oletusta tuossa oli, kuten että yhdestäkään ei jää vuokria saamatta, tyhjiä kuukausia ei ole, asuntoja ei tarvitse rempata itse tai taloyhtiön toimesta jnejne. Mutta ihan hauska laskelma tietysti.

Miltsin osakesalkun tuottojen perusteella ei oikein irtoa miltsin lainaa. Sen sijaan ostamalla miltsillä 23 uudisyksiötä kuka tahansa saa 2,5 M€ asuntomassan, eli taloyhtiölainaa 1,5 M€. Se massa tuottaa hoito- ja rahoitusvastikkeen sekä verojen jälkeen nykyisillä koroilla 7 k€/kk ensimmäiset 5 vuotta.

Noiden nettovuokratulojen kanssa lainaa saanee helpommin, mutta en tiedä pankkien suhtautumista. Jos pankki suostuisi myöntämään miljoonan, niin voisi juosta ostamaan toiset 23 yksiötä. Tällöin asuntosalkku olisi 5 M€, mistä 1 M€ omaa rahaa ja 1,5 + 1,5 M€ velkaa taloyhtiöille ja 1 M€ pankille. Jos pankille pitää maksaa lainasta 5 k€/kk, niin 46 asunnon 14 k€/kk -netosta jää viiden lyhennysvapaan vuoden ajan 9 k€/kk käteen. Ka, noilla tuloilla voisi hakea pankilta toisenkin miltsin, ja ostaa kolmannen kerran 23 yksiötä, jolloin niitä olisi yhteensä 69 kpl. Käteen jäisi 3 * 7 k€/kk - 2 * 5 k€/kk = 11 k€/kk.

Ongelma 69 kämpän kanssa tulee viiden vuoden kohdalla lyhennysten alkaessa, koska homma menee aivan nollille, eli pelivaraa ei ole yhtään. Niillä 46 kämpällä sentään jäisi nykykoroilla plussalle 2 k€/kk lyhennysten alettua. Tosin eipä sekään paljoa ole noin isoa "kiveä" vivutessa. Lyö helposti näpeille.

Luultavasti pankkikaan ei nykyään anna edes sitä ekaa miltsiä yhtä helposti pelkkien vuokratulojen perusteella kuin ennen, koska uudiskohteiden massiiviset yhtiölainat pitkine lyhennysvapaineen ovat muuttaneet peliä niin paljon. No mutta se ensimmäinen 1,5 M€ lainan saanti taloyhtiöiltä ainakin on varmaa.


Taloyhtiön rempat olin ajatellut sinne välille 5-25v, kun manitsin, että kalliimpien korjausten takia pitäisi jättää väliin kämppien ostoja. Nyt huomasin, että unohdin ostella kämppiä välillä 0-5 v. Tilille tulisi ilman lisähankintoja nettoa seuraavasti:
0-5v: 9 k€ * 12 * 5 = 540 k€
5-25v: 2 k€ * 12 * 20 = 480 k€
Yhteensä 1,02 M€. Alussa kämppiä hankittiin 46 kpl. Totesin, että kalliimpien korjausten takia 25v kohdalla ei ole juuri yli 50:ä kämppää. Tuo määrä tulee jo viidellä lisäostoksella, joihin menisi 210 k€ omaa rahaa, eli lyhennysvapaan 9 k€/kk -netosta noin kahden vuoden nettotulot.

1020 k€ - 210 k€ = 810 k€, eli olihan tuossa jätetty jonkin verran rempparahaa uudiskohteiden ensimmäisille 25 vuodelle. Se esimerkkiyksiö taisi olla 22 m2, joten ei ne taloyhtiörempat siinä kalliita ole.

Asuntosijoittamisessa on vain sellainen ongelma että se vaatii oman ajan käyttöä kuukausittain toisin kuin esimerkiksi indeksisijoittaminen. Riippuen siitä arvottaako oman työtunnin arvoksi 0€ vai 1 000€ päätyy hyvin erinäköisiin tuottolaskelmiin. Toki koko roskan pyörittämisen voi ulkoistaakin mutta myös se syö tuottoja.

Oikeassa olet, kyllähän tuo kaiken ajan veisi, jos ei muille maksaisi. Itse tykkään enemmän kliksutella hiirellä pörssiä (harvakseltaan). Kunhan ajatusleikkinä mietin, että saahan se miltsin kerralla valitsevakin lainaa otettua, ja taloyhtiölainojen kautta helpoiten.

 

[Jeesbox]

Nii, nois asuntotuottolaskelmissa pitkälle vietynä olis samantien sama ostaa jotain firmaa, joka sijoittaa asunto-osakkeisiin. Kummasti ne ei tuotakkaan kovin paljoa. Ehkä se business on enemmän rusinoiden poimimista pullasta.

 

[elmo]

Nii, nois asuntotuottolaskelmissa pitkälle vietynä olis samantien sama ostaa jotain firmaa, joka sijoittaa asunto-osakkeisiin. Kummasti ne ei tuotakkaan kovin paljoa. Ehkä se business on enemmän rusinoiden poimimista pullasta.

Ostamalla jotain firmaa siinä on aika monta kättä välissä ottamassa siivuja tuotosta ettei se ihan samaa asia ole.

Toki jos hommaan lähtee periaatteella, että itse on vain rahoittava massipäälikkö ja kaikki muu on ulkoistettu...

Itse hajauttaisin eri omaisuusluokkiin. Asunnot olisi hyvä olla mukana juuri massiivisen lähes ilmaisen velkavipunsa takia, mutta ei kaikkia munia samaan koriin.

 

[akir0]

Kaikessa kiinteistösijoittamisessa tuotto-odotukset on aika pieniä, koska kilpailua on isohen pelurien myötä niin paljon ja riskit kohtalaisen vähäiset. Etenkin isoimmilla salkuilla. Pörssistä voi tutkia vaikka Ovaroa ja Cityconia.

 

[Wilmo]

Asuntosijoittamisessa kannattaa myös laskea tuotoksi jotain muuta, kuin 12kk tuotto vuodessa. On vähintäänkin optimististä kuvitella pääsevänsä ilman tyhjiä kuukausia. Verotuksella tuetaan kyllä asuntosijoittamista sen verran hyvin, että hajonneet jääkaapit ja hellat saa kyllä leivottua vähennyksiin vaivatta ja varallisuuden kertyminen on nopeaa. Positiivistä kassavirtaa ei mitenkään massiivisesti saa kyllä ulos, eikä kyllä kannatakkaan verotuksen takia.

 

[Takaisku]

Kaikessa kiinteistösijoittamisessa tuotto-odotukset on aika pieniä, koska kilpailua on isohen pelurien myötä niin paljon ja riskit kohtalaisen vähäiset. Etenkin isoimmilla salkuilla. Pörssistä voi tutkia vaikka Ovaroa ja Cityconia.

Citycon maksaa lähes 7% osinkotuottoa nykykurssilla. Eikä tarvitse itse laittaa tikkua ristiin osinkojen kilahtaessa tilille neljä kertaa vuodessa. Ja firma arvostetaan reilusti alle tasearvon. Minulle tämä kyllä kelpaa, voihan pörssiosakkeidenkin tuottoa ryydittää lainarahalla samoin kuin asuntosijoittamisessa. Nimimerkillä miltsin luottolimiitti vetämässä

 

[Joonaspa]

Citycon maksaa lähes 7% osinkotuottoa nykykurssilla. Eikä tarvitse itse laittaa tikkua ristiin osinkojen kilahtaessa tilille neljä kertaa vuodessa. Ja firma arvostetaan reilusti alle tasearvon. Minulle tämä kyllä kelpaa, voihan pörssiosakkeidenkin tuottoa ryydittää lainarahalla samoin kuin asuntosijoittamisessa. Nimimerkillä miltsin luottolimiitti vetämässä

Kuinka varma tae on historian 7% osinkotuotto Cityconilla että tämä jatkuu tulevaisuudessa vähintään samana esim. seuraavat viisi vuotta? Monesti osinkotuotto hämää, jos yritys on maksanut kertaluonteisia pääomanpalautuksia, esimerkiksi Taalerin keissi.

 

[Andan]

Kuinka varma tae on historian 7% osinkotuotto Cityconilla että tämä jatkuu tulevaisuudessa vähintään samana esim. seuraavat viisi vuotta? Monesti osinkotuotto hämää, jos yritys on maksanut kertaluonteisia pääomanpalautuksia, esimerkiksi Taalerin keissi.

Citycon on noiden osalta vakaalla pohjalla toistaiseksi. Itse näen Cityconin osalta riskin lähinnä nykyisen yksittäisen suuromistajan kikkailussa ts. ostaa tuon vielä jonkun järjestelyn kautta pilkkahinnalla itselleen. Tuon riskin takia en ole omistusta lisännyt. Toisaalta en ole kyllä myynytkään. Tuo riski on ymmärtääkseni myös yksi syy Cityconin kohtuu alhaiselle arvostustasolle.

 

[Takaisku]

Kuinka varma tae on historian 7% osinkotuotto Cityconilla että tämä jatkuu tulevaisuudessa vähintään samana esim. seuraavat viisi vuotta? Monesti osinkotuotto hämää, jos yritys on maksanut kertaluonteisia pääomanpalautuksia, esimerkiksi Taalerin keissi.

Citycon on noiden osalta vakaalla pohjalla toistaiseksi. Itse näen Cityconin osalta riskin lähinnä nykyisen yksittäisen suuromistajan kikkailussa ts. ostaa tuon vielä jonkun järjestelyn kautta pilkkahinnalla itselleen. Tuon riskin takia en ole omistusta lisännyt. Toisaalta en ole kyllä myynytkään. Tuo riski on ymmärtääkseni myös yksi syy Cityconin kohtuu alhaiselle arvostustasolle.

Samaa mieltä. Uskon Cityconin osakkeen nousevan päälle yhdeksän euron kun sijoittavat tajuavat etteivät kauppakeskukset ole Suomesta parhailta paikoilta mihinkään katoamassa. Vaikka tässä on vuosia puhuttu Amazonin tulosta niin ostoskeskuksissa on nykyisin myös julkisia palveluja, kuntosaleja yms. joiden leipää verkkokauppa ei syö.

 

[Johto]

Asuntosijoittamisessa on vain sellainen ongelma että se vaatii oman ajan käyttöä kuukausittain toisin kuin esimerkiksi indeksisijoittaminen. Riippuen siitä arvottaako oman työtunnin arvoksi 0€ vai 1 000€ päätyy hyvin erinäköisiin tuottolaskelmiin. Toki koko roskan pyörittämisen voi ulkoistaakin mutta myös se syö tuottoja.

Tai sitten vaan REITsejä koko rahalla.

 

[kilroy1]

Koskakohan Inderes ottaa Puuilon seurantaan?

Tai Nordnet antaa osakkaille lainoitusarvon? Hyvin saa vivutettua kun neljästä suorasta omistuksesta kahden lainoitusarvo on 0%

Aika paljon on tietty rahastoissa eikä nykyhinnoilla niin hirveästi ole tunkua lisäostoihin.. Kk säästöt rahastoihin tietysti pyörii koko ajan.

 

[Tenitsi]

Kannattaa laittaa lainoitusarvoista nordnetille viestiä, niin homma etenee. Itsellä oli yksi merkittävä osake ilman lainoitusarvoa ja pyytämällä sen sille hoitivat.

 

[Eldmor]

ECB decides not to extend dividend recommendation beyond September 2021

European banking supervisors contribute to keeping the banking system safe and sound. European banking supervision comprises the ECB and national supervisors of the participating countries.

www.bankingsupervision.europa.eu

Syksyllä pankit saavat taas jakaa osinkoja, täältäkin varmaan löytyy esim. monta Nordean/Sammon omistajaa jotka pääsevät tästä nauttimaan.

 

[Mikkos]

ECB decides not to extend dividend recommendation beyond September 2021

European banking supervisors contribute to keeping the banking system safe and sound. European banking supervision comprises the ECB and national supervisors of the participating countries.

www.bankingsupervision.europa.eu

Syksyllä pankit saavat taas jakaa osinkoja, täältäkin varmaan löytyy esim. monta Nordean/Sammon omistajaa jotka pääsevät tästä nauttimaan.

Mä en oikein ymmärrä mikä tässä oli niinkuin muutenkaan homman juju. Totta vitussa pankit jakaa osinkoa vaikkakin sitten takautuvasti kuten nyt, mutta mikä hitto tässä oli homman taustalla että oli pari vuotta osingoissa väliä. Luuliko joku oikeasti jos EU "pyytää" pankkeja olemaan jakamatta tänä vuonna osinkoja että ne jäisivät jotenkin kassaan tai jakamatta? Totta helvetissä ne jaetaan pois kun EU "antaa luvan". Mutta mikä tän kaiken säätämisen tarkoitus oli?

 

[burmanm]

Mutta mikä tän kaiken säätämisen tarkoitus oli?

Pitää pankkien taseessa enemmän tavaraa kriisiä varten?

 

[Mikkos]

Pitää pankkien taseessa enemmän tavaraa kriisiä varten?

Muttakun ne osingot kuitenkin jaetaan aina. Vaikka firman talous olisi kuinka kuralla niin osingot jaetaan silti. Tuskin niitä "pantattuja" osinkoja olisi mihinkään kuitenkaan käytetty, vaan ne olisi joka tapauksessa maksettu osinkoina. Jos näyttää siltä että pankki kaatuu niin valtio tulee apuun koska "too big to fail" ja taas mennään.

 

[burmanm]

Muttakun ne osingot kuitenkin jaetaan aina. Vaikka firman talous olisi kuinka kuralla niin osingot jaetaan silti. Tuskin niitä "pantattuja" osinkoja olisi mihinkään kuitenkaan käytetty, vaan ne olisi joka tapauksessa maksettu osinkoina. Jos näyttää siltä että pankki kaatuu niin valtio tulee apuun koska "too big to fail" ja taas mennään.

Kyllä pankki olisi ne rahat joutunut käyttämään luultavasti ensin, ennen kuin olisi päässyt itkemään tukiaisia. Ja kyllä pankit sen selvästi ymmärsivät, koska kyseessähän oli "suositus", eikä määräys. Luultavasti tapahtumaa rikkova pankki olisi ongelmiin joutuessaan pistetty lihoiksi kilpailijoille - too big to fail, mutta ei too big to be merged/split.

Eivätkä osakkeenomistajat sitä halua, että heidän omistuksestaan tehdään se esimerkki.

 

[Paapaa]

Vaikka firman talous olisi kuinka kuralla niin osingot jaetaan silti

Ei niitä aina jaeta. Osinkoa joudutaan välillä leikkaamaan tai jätetään maksu väliin. 2009 Nordea pienensi osinkoaan merkittävästi ja järjesti samalla osakeannin ja keräsi sillä sijoittajilta 2,5mrd rahaa parantaakseen tasettaan koska finanssikriisi. Osallistuin silloin. Ei tullut valtiolta ne miljardit vaan omistajilta. Ja tuo "too big to fail" usein tarkoittaa sitä, että pankki kyllä pelastetaan, mutta se pääomitetaan sijoittamalla, jolloin vanhat sijoittajat menettävät omistusosuuksiaan. Valtio ei siis vain kuittaa tappioita, vaan pankin omistus siirtyy samalla pois vanhoilta sijoittajilta.

Mutta siis, vain voitonjakokelpoiset jaetaan. Jos talous on kuralla, ei synny jaettavaa. Eli jos EU käski olemaan jakamatta rahaa ja sen jälkeen Nordea tekisi tappiota, vähenisi jakokelpoiset rahat ja voisi käydä niin ettei mitään voida jakaa.

No, Nordealla menee onneksi hyvin ja jaettavaa on. Mikä parasta, se aloittaa omien osakkeiden ostot Q4:llä. Itse en osinkoja haluaisi.

 

[Mooses]

Ensimmäistä kertaa joutuu antamaan lisätietoja verotukseen. Oli joku 15 IB tapahtumaa, niin vaivauduin vielä syöttämään ne käsin sillä systeemillä, niin nyt haluavat sitten tositteita niitä varten. Mutta eihän niissä näy kuin myyntitapahtumat ja myyntihinnat niin riittääköhän mitkään normaalit raportit. Ostohintojen kaivaminen sieltä täältä oli alkujaankin ikävää, niin olisi niitä ikävä lähetellä. Eihän mikään edes todista, että mikä myynti vastaa mitäkin ostoa.

Ja lisäksi laitoin vähennyksiin pari sataa IB:n marginaalin korkoa, niin haluavat siitä nyt "lainasopimusta". Aika ikävää, jos siitäkään joutuu mitään tarkempaa tietoa antamaan, kun se lainan määrä on muuttunut jotain sata kertaa vuodessa esimerkiksi jokaisen osingon kohdalla. Toivottavsti nyt vaan maksetut korot riittää. Ja muuta lainasopimustahan ei ole kuin koko palvelun käyttösopimus.

 

[jinx1980]

Kun otat statementin ulos vaikka html:nä niin trades kohdassa kaikki myynnit ”aukeaa” kun niitä painaa. Siellä on ”closed lot” rivit joissa on jokaiset ostot (päivä, hinta) jolloin osto on tehty.

Jos ei muuten löydy niin etsi notepadilla vaikka html-sorsasta closet lottia. Git hubissa on mun ib trade parser python, koita sillä, laskee tuotot ja erottee nuo ostoerät jolloin exportin voit työntää veroilmon liitteeksi.

Lainasta pitää todistukseksi riittää saman vuosi statementin summary kohta jossa näkyy maksetut korot.