Asuntosijoittaminen

[Nik97]

Edit: Joku saatanan hullu lukivirhe. Eli olen samaa mieltä.


Itse olen elänyt uskossa että nettokassavirtapositiivinen tarkoittaa sitä että velan lyhennyksen, vastikkeen ja verojen jälkeen tilille kertyy vielä inan rahaa. Eli ei tarvitse tuoda systeemiin rahaa. Nollakorko aikoina tuo oli juuri ja juuri mahdollista kohteeseen jossa oli 80% velkaa. Eli jos 100 t€ velan asunnossa on 660€ vuokra. Vastikkeisiin 150€ pankkiin 400€ ja verottajalle 100€. Varallisuus kasvaa kuukaudessa 310€ ja pankkitili 10€.

Niin positiivinen tietysti on se että jää yli ja negatiivinen että joutuu pistämään likoon enemmän että homma toimii.

Tollasia kassavirtapositiviisia kohteita on oman näkemyksen mukaan todella vähän tarjolla tällä hetkellä, täytyisi oikeastaan olla taloyhtiövelaton kohde ja hoitovastike järkevä ja sitten tarpeeksi halpa kohde ettei joudu älyttömästi ottamaan velkaa (jos ei ole laittaa riittävästi kämppään kiinni)

 

[chrisekh]

Tollasia kassavirtapositiviisia kohteita on oman näkemyksen mukaan todella vähän tarjolla

Ei tällä nykyisellä 5% korolla voi oikein olla muuta kuin toimistoja ja autotalleja jos on 80% velkaa. Nollakoroilla se onnistui.

 

[muronsyöjä]

Eipä tuohon ole mitään kristallipalloa. 7-8% vuokratuotto on ihan ok, jos se olisi isompi, niin mitäpä noita asuntoja alennuksella nyt myymään.

Omasta kokemuksesta voin kertoa, että 7-8% vuokratuotto voi helposti kääntyä tappion puolelle, kun uudisrakennuksen alakanttiin laskettuun vastikkeeseen tulee korjaus, syttyy sota euroopassa, korot nousee (rahoitusvastike ja laina), samalla myymättömiä asuntoja hurjasti markkinoilla ja vuokrataso ei nouse muun hintatason mukana (vuokralaisilla on valinnanvaraa).

Seuraava remppa taloyhtiössä vetää ton helposti tappiolle. Rempat kallistuneet huimasti. Keravallakin jo myydään 70-luvun remppapommiasuntoja tonnilla tai parilla huutokaupoissa ja ostaja tekee siinä todella huonot kaupat.

 

[Nik97]

Seuraava remppa taloyhtiössä vetää ton helposti tappiolle. Rempat kallistuneet huimasti. Keravallakin jo myydään 70-luvun remppapommiasuntoja tonnilla tai parilla huutokaupoissa ja ostaja tekee siinä todella huonot kaupat.

Joo, itse kattelen noita rempattuja kohteita lähinnä

 

[muronsyöjä]

Joo, itse kattelen noita rempattuja kohteita lähinnä

Vanhan talon osalta sellaisia ei enää ole. Remppaa pukkaa rempan perään. Siksi 70-luvun taloilla ei ole enää arvoa edes Uudellamaalla.

 

[breez]

Kannattaa nyt huomioida, että vaikka vuokratuotto nyt näyttää hyvältä, on asuntosijoittamisen toinen puoli sen asunnon arvon muutos. Tästä syystä jossain ison kaupungin keskustassa voidaan hyväksyä todella huono vuokratuottoprosentti, koska asunnon arvonnousu korvaa. Vastaavasti syrjäseudulla hyvälläkin tuottoprosentilla voi jäädä lopulta musta pekka käteen, kun asunnosta ei saa takaisin edes omiaan.

Ja siinä missä velkavipu auttaa arvonnousussa, niin laskeviin arvoihin se toimii väärinpäin. Jos nyt sijoittaa 13600 ja x vuoden kuluttua asunnon arvo laskee siitä 68000 eurosta vaikka 50000 euroon, niin tappiotahan siinä helposti tulee vaikka kuinka olisi vuokralainen joka kuukaudelle.

 

[Nik97]

No jos asunto on 2km säteellä keskustasta niin katson sen vielä sijainniltaan ihan hyväksi, varsinkin kun alueella on kauppoja ja palveluita. Koulutkin ovat ihan hyvällä säteellä, siis opiskelijoita varten. Eikä alue taida olla maineeltaan mikään huumelähiö. En sitten tiedä mikä on asuntojen arvo tulevaisuudessa.

Linjasaneerattu taloyhtiö perinteisellä tavalla vuonna 2023, muitakin remontteja taloyhtiöön on ilmoituksen mukaan tehty vuosien aikana mutta tuo on todella iso plussa ainakin omasta mielestä että putkiremontti on tehty ja teoriassa on 50v aikaa siihen, ihan niinkuin uudiskohteessakin.

Mutta joo, tutkitaan nyt vielä ensin asioita ennen kuin päätöksiä teen mihinkään suuntaan.

 

[breez]

Joo, ei siinä, tietysti voi pienempikin paikkakunta olla elävä ja kehittyvä. Mutta tuo arvon muutos on niin olennainen osa tuottoyhtälöä, että sitä ei voi sivuuttaa.

Mikä on väestön rakenne ja kehitys alueella viime vuosina ollut? Mikrosijainti on tietysti tärkeä asia, mutta ennen kaikkea suuret linjat.

 

[Benji]

Olen tässä itsekin pähkinyt sijoitusasuntoon sijoittamista. Pari kaveria on lähtenyt tuohon kelkkaan ja toinen jo isomminkin. Itseäni mietityttää asia, josta en ole nähnyt juurikaan puhuttavan. Mikä on asunnon lopullinen käyttöikä? Esim. vaikka olisi miten rempattu niin ei ne neukkukuutiot ikuisia silti ole. Arvohan ei tätä taida lineaarisesti huomioida vaan ehkä loivasti laskien ja lopussa rysähtäen kun koko höskä todetaankin purkukuntoiseksi. Jotenkin tuokin pitäisi osata ennakoida, että ei jää musta pekka ja vähän vipua kouraan. Toki jos on oma tontti niin ainakin se jää ja tietyissä tilanteissa se voi olla arvokaskin.

Oletteko arvioineet tätä jotenki omissa sijoituksissanne?

 

[Atomos]

Kannattaa tutustua verolakeihin, netistä löytyy paljon materiaalia asuntosijoittajille. Esim. Tyhjät kuukaudet ei ole niin ongelmallisia kun huomio ne veroilmoituksessa.

Omat asuntosijoitukset ovat kassavirralta negatiivisia nykyisillä koroilla, mutta ajatus oli alunperinkin rahojen laittaminen jonnekin kiinteään ja vuokrat auttaa (mutta ei kata) koko lyhennystä kun on kallis PK-seudun uusi asunto.

 

[elmo]

No jos asunto on 2km säteellä keskustasta niin katson sen vielä sijainniltaan ihan hyväksi, varsinkin kun alueella on kauppoja ja palveluita. Koulutkin ovat ihan hyvällä säteellä, siis opiskelijoita varten. Eikä alue taida olla maineeltaan mikään huumelähiö. En sitten tiedä mikä on asuntojen arvo tulevaisuudessa.

Linjasaneerattu taloyhtiö perinteisellä tavalla vuonna 2023, muitakin remontteja taloyhtiöön on ilmoituksen mukaan tehty vuosien aikana mutta tuo on todella iso plussa ainakin omasta mielestä että putkiremontti on tehty ja teoriassa on 50v aikaa siihen, ihan niinkuin uudiskohteessakin.

Mutta joo, tutkitaan nyt vielä ensin asioita ennen kuin päätöksiä teen mihinkään suuntaan.

Onko myyjä maksanut tuon 2023 linjasaneerauksen kokonaan pois kun aiemmin mainitsin vaan 200€ hoitovastikkeen? Olis ollut sun kannalta parempi jos olis yhtiövelkaa kun tulee sijoituskäyttöön. Mites julkkari? Nykyään melkein isompi pommi kuin kvv. Viemärit voi sukittaa ja kv tehdä pintaan niin ei noi enää oo sellasia hintapommeja mitä oli 10-20v sitten.

 

[Boulder]

Olen tässä itsekin pähkinyt sijoitusasuntoon sijoittamista. Pari kaveria on lähtenyt tuohon kelkkaan ja toinen jo isomminkin. Itseäni mietityttää asia, josta en ole nähnyt juurikaan puhuttavan. Mikä on asunnon lopullinen käyttöikä? Esim. vaikka olisi miten rempattu niin ei ne neukkukuutiot ikuisia silti ole. Arvohan ei tätä taida lineaarisesti huomioida vaan ehkä loivasti laskien ja lopussa rysähtäen kun koko höskä todetaankin purkukuntoiseksi. Jotenkin tuokin pitäisi osata ennakoida, että ei jää musta pekka ja vähän vipua kouraan. Toki jos on oma tontti niin ainakin se jää ja tietyissä tilanteissa se voi olla arvokaskin.

Oletteko arvioineet tätä jotenki omissa sijoituksissanne?

Jos nyt ei aivan järkyttävä betonikuutio ole, siis sellainen, josta ei ole pidetty huolta, tai sijainniltaan selkeästi muuttotappiopaikkakunnalla, en olisi tuosta itse rakennuksen käyttöiästä huolissani. Itselläni on yksi sijoituskämppä rakennuksessa, jonka uudempi puoli on rakennettu 1950-luvulla. Eräs jo myyty kämppä oli 1960-luvun betonirakentamisen helmessä ja ei siinäkään mitään rakenteellista vikaa ollut ja varmasti on paikallaan vielä pitkään.

 

[Nik97]

Onko myyjä maksanut tuon 2023 linjasaneerauksen kokonaan pois kun aiemmin mainitsin vaan 200€ hoitovastikkeen? Olis ollut sun kannalta parempi jos olis yhtiövelkaa kun tulee sijoituskäyttöön. Mites julkkari? Nykyään melkein isompi pommi kuin kvv. Viemärit voi sukittaa ja kv tehdä pintaan niin ei noi enää oo sellasia hintapommeja mitä oli 10-20v sitten.

Joo on, tuota vähän pähkäilin itsekin ja äsken huomasin että samasta talosta on myynnissä myös toinen samankokoinen asunto mutta siinä on pyynti 33900€ ja tuo linjasaneeraus velka tulee vielä päälle. Julkkari on kaiketi joskus 15v sitten tehty.

 

[eeeno]

...

Kun selaat myytäviä asuntoja, ne hinnat ovat jotain tuulesta temmattuja. Lopullinen hinta, jolla kaupat tehdään voi olla ihan jotain muuta. Vanhalla asunnolla ei kauheasti voi arvoa olla, eikä ne remontit siirry hintaan täysimääräisenä. Hyvä sijainti keskustassa nostaa hintaa.

 

[elmo]

Joo on, tuota vähän pähkäilin itsekin ja äsken huomasin että samasta talosta on myynnissä myös toinen samankokoinen asunto mutta siinä on pyynti 33900€ ja tuo linjasaneeraus velka tulee vielä päälle. Julkkari on kaiketi joskus 15v sitten tehty.

Olisin ennemmin kiinostunut tuosta vellallisesta kämpästä jos muuten identtistä. Saat vähentää koko rahoitusvastikkeen etkä vaan korkoja jos/kun todennäköisesti tuloutettu.

 

[Nik97]

Onko myyjä maksanut tuon 2023 linjasaneerauksen kokonaan pois kun aiemmin mainitsin vaan 200€ hoitovastikkeen?

Juu no ei olekaan tuossa vaan kiinteistövälittäjä on leiponut velan osuuden asunnon hintaan, ilmeisesti koska "lainaa ei ole vielä nostettu". Mutta joo ilmeisesti verotuksen kannalta yhtiölaina on järkevämpi.

 

[chrisekh]

tuo kassavirta positiivuus/nagatiivisuus muuten alkaa purra sitten siina vaiheessa vasta kun niita asuntoja on niin paljon etta oma palkka alkaa menettamaan merkityksensensa. jollain 3-5 asunnolla aikalailla se ja sama koska sen negatiivisuuden voi kuitata omista palkkatuloista helposti. Eli sanoisin etta tama nagatiivisuus juttu on valunut isoilta pojilta joilla on sen 30 kamppaa meille pikkusijoittajille.

 

[Nik97]

No jotenkin tälläisenä aloittelijana haluaisin ehdottomasti plus merkkistä kassavirtaa, tuo jotenkin mielenrauhaa koko touhuun kummasti.

Se arvonnousukaan ei välttämättä ole mitään varmaa ja aika vaikeasti ennustettavissa. Tosin ainakin näinä aikoina koko asuntosijoittaminen tuntuu perustuvan lähinnä siihen tai osalle varmaan riittää että vuokralainen maksaa asunnon ja että sen arvo ei ainakaan putoa.

 

[chrisekh]

No jotenkin tälläisenä aloittelijana haluaisin ehdottomasti plus merkkistä kassavirtaa, tuo jotenkin mielenrauhaa koko touhuun kummasti.

Jos velka on yli puolet kampan hinnasta niin jaa kylla haaveeksi jollen sitten airbnb tai sitten pelaa korkean riskin ihmisten kanssa.

 

[muronsyöjä]

Olen tässä itsekin pähkinyt sijoitusasuntoon sijoittamista. Pari kaveria on lähtenyt tuohon kelkkaan ja toinen jo isomminkin. Itseäni mietityttää asia, josta en ole nähnyt juurikaan puhuttavan. Mikä on asunnon lopullinen käyttöikä? Esim. vaikka olisi miten rempattu niin ei ne neukkukuutiot ikuisia silti ole. Arvohan ei tätä taida lineaarisesti huomioida vaan ehkä loivasti laskien ja lopussa rysähtäen kun koko höskä todetaankin purkukuntoiseksi. Jotenkin tuokin pitäisi osata ennakoida, että ei jää musta pekka ja vähän vipua kouraan. Toki jos on oma tontti niin ainakin se jää ja tietyissä tilanteissa se voi olla arvokaskin.

Oletteko arvioineet tätä jotenki omissa sijoituksissanne?

Tässä on esimerkki 70-luvun betonikuutiosta radan varresta Uudeltamaalta. Korkein hp. nyt rapiat kuusi tonnia, remonttilainaa 67k€, 88m2, rv 1974, vuokrattu 916,7 € / kk. Ei ole kassavirtapositiivinen koska hoitovastike 435€ ja rahoitusvastike 818€. Kysymys kuuluu siis mitä sitten kun tuo remppalaina on maksettu, pukkaako seuraava remppa heti vai vasta seuraavana vuonna. Sitten vielä se, että nämä eivät ole enää uusia, ja kun vuokralainen lähtee, löytyykö uusi. Kaikki vanhat joissa on paljon neliöitä on riski silloin kun remontoidaan. Toisaalta vuokralaiset ehkä haluu just ison koska uusia isoja ei ole tai ne on tosi kalliita.

Vuokrattu Kerrostalo, 4h 88 m², 1974 C18, Hyvinkää | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Vantaalla vastaava, korkein tarjous nyt 16k€.

Kerrostalo, 3h 70.5 m², 1977, Vantaa | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Uusia kämppiä löytää nyt myös jo parilla tonnilla. Näissä on se parisataatonnia talovelkaa ja riski taloyhtiön konkastakin on olemassa jos grynderi ei saa tarpeeksi kämppiä myytyä. Taloyhtiö ei voi noita haltuunottamalla ja vuokraamalla päästä kuiville.

Uusi Rivitalokoti 4h,k,kh 81 m², juuri valmistunut!, Tuusula | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

 

[Nik97]

Jos velka on yli puolet kampan hinnasta niin jaa kylla haaveeksi jollen sitten airbnb tai sitten pelaa korkean riskin ihmisten kanssa.

Jep, taitaa jäädä haaveeksi.

 

[samsungaaja]

Tässä on esimerkki 70-luvun betonikuutiosta radan varresta Uudeltamaalta. Korkein hp. nyt rapiat kuusi tonnia, remonttilainaa 67k€, 88m2, rv 1974, vuokrattu 916,7 € / kk. Ei ole kassavirtapositiivinen koska hoitovastike 435€ ja rahoitusvastike 818€. Kysymys kuuluu siis mitä sitten kun tuo remppalaina on maksettu, pukkaako seuraava remppa heti vai vasta seuraavana vuonna. Sitten vielä se, että nämä eivät ole enää uusia, ja kun vuokralainen lähtee, löytyykö uusi. Kaikki vanhat joissa on paljon neliöitä on riski silloin kun remontoidaan. Toisaalta vuokralaiset ehkä haluu just ison koska uusia isoja ei ole tai ne on tosi kalliita.

Vuokrattu Kerrostalo, 4h 88 m², 1974 C18, Hyvinkää | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Vantaalla vastaava, korkein tarjous nyt 16k€.

Kerrostalo, 3h 70.5 m², 1977, Vantaa | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Uusia kämppiä löytää nyt myös jo parilla tonnilla. Näissä on se parisataatonnia talovelkaa ja riski taloyhtiön konkastakin on olemassa jos grynderi ei saa tarpeeksi kämppiä myytyä. Taloyhtiö ei voi noita haltuunottamalla ja vuokraamalla päästä kuiville.

Uusi Rivitalokoti 4h,k,kh 81 m², juuri valmistunut!, Tuusula | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Ei noista 70-luvun kämpistä varmaan kovin kovaa vuokraa voi pyytää kun miettii millaista aluetta vaikka Havukoski on.. Tuosta Hyvinkään asunnon alueesta en osaa sanoa. Sinänsä pohjaratkaisut voivat 70-luvun asunnoissa olla ihan fiksuja, isot huoneet, erilliset keittiöt jne.

 

[Warwick]

Tässä on esimerkki 70-luvun betonikuutiosta radan varresta Uudeltamaalta. Korkein hp. nyt rapiat kuusi tonnia, remonttilainaa 67k€, 88m2, rv 1974, vuokrattu 916,7 € / kk. Ei ole kassavirtapositiivinen koska hoitovastike 435€ ja rahoitusvastike 818€. Kysymys kuuluu siis mitä sitten kun tuo remppalaina on maksettu, pukkaako seuraava remppa heti vai vasta seuraavana vuonna. Sitten vielä se, että nämä eivät ole enää uusia, ja kun vuokralainen lähtee, löytyykö uusi. Kaikki vanhat joissa on paljon neliöitä on riski silloin kun remontoidaan. Toisaalta vuokralaiset ehkä haluu just ison koska uusia isoja ei ole tai ne on tosi kalliita.

Hyvinkään röttelöstä on esim. linjasaneeraus tekemättä ja se on muutaman vuoden päästä edessä. Monesti noissa huutokaupattavana olevissa näkyy vielä, että taloyhtiö on jo ottanut pari asuntoa haltuun maksurästien takia. Melko epätoivoisia kohteita. Tosin niiden histoaa kaivellessa myös monesti ne on käyneet näiden asuntosijoituspalveluiden hallussa ja myyty sitten eteenpäin hölmöille piensijoittelijoille.

Tuusulan kohteen vetovoimaa vähentää maksuun tulevat alvit. Mikä lie kikkailu siinäkin ollut.

 

[Nik97]

Myytävät sijoitusasunnot - Sijoitusasunnot.com

sijoitusasunnot.com

Mitäs mieltä kokeneemmat asuntosijoittajat olette näistä kohteista? En ole itse näihin sijoittamassa mutta olisi mielenkiintoista kuulla onko noissa jotain sellaista mitä pitäisi tietää mutta aloittelija mahdollisesti menee vipuun?

 

[muronsyöjä]

Myytävät sijoitusasunnot - Sijoitusasunnot.com

sijoitusasunnot.com

Mitäs mieltä kokeneemmat asuntosijoittajat olette näistä kohteista? En ole itse näihin sijoittamassa mutta olisi mielenkiintoista kuulla onko noissa jotain sellaista mitä pitäisi tietää mutta aloittelija mahdollisesti menee vipuun?

Varmaan kallein paikka ostaa sijoitusasuntoa. Miksi et katso etuovi, oikotie ja huutokauppa?

 

[eeeno]

Osta oikeasta taloyhtiöstä, jossa on vain vähän sijoittajia.

 

[Nik97]

Varmaan kallein paikka ostaa sijoitusasuntoa. Miksi et katso etuovi, oikotie ja huutokauppa?

Noista katselenkin, mutta törmäsin sattumalta tuohon ja ajattelin kysyä muuten vaan muiden mielipiteitä.

 

[zepi]

Sanoisin, että näillä lähtötiedoilla ei kannata ryhtyä asuntosijoittajaksi ollenkaan. Nyt kun korot ovat suht korkeat, niin voitot tehdään puhtaasti arvon nousulla + mahdollisella oman työn matalalla verollisuudella (jos siis ostat paskakuntoista, remontoit itse ja myyt voitolla pois) jne. Ja kun korot ovat kerran korkealla, niin vaihtoehtoisia sijoitusmuotojakin on.

Jos haluat matalaa ja taattua tuottoa, sijoita korkoihin, eli joko kiinteäkorkoiselle tilille tai ostat jotain velkakirjoja (esim. USA:n liittovaltio tai joku velkakirjarahasto). Vaikea nähdä miksi pitäisi ottaa kämppä vaivoikseen jonkun laskennallisen pienen vuokratuoton takia kun melkein saman tuoton saa säästötililtä ja ei tarvitse miettiä jatkuvasti kertyvää remppavelkaa jne.

Hommassa on järkeä vaan jos tietää osaavansa homman ja saa luotua arvoa omalla työllä (esim. ostat paskakuntoista, remppaat kustannustehokkaasti omalla työllä tai osaat etsiä enemmän maksavia lyhytaikaisia tai osaat kehittää kiinteistöjä jne).

 

[chrisekh]

Vaikea nähdä miksi pitäisi ottaa kämppä vaivoikseen jonkun laskennallisen pienen vuokratuoton takia

Yleisin syy on se etta siihen saa helpoiten suomessa velkavipua. Mulla ei olisi ollut toivoakaan 6 vuotta sitten saada 60t euroa lainaa osakkeisiin mutta sijoitusasuntoon se kavi helposti. Itse en kylla niinkaan olisi asuntosijoittajaksi halunnut olla mutta se lahti siita etta taytyi jeesata kavereita. Kahdessa tapauksessa ostin asunnon ulosotosta jottei kaverin tarvitse lahtea kotoaan vaan voi jaada kotiinsa vuokralle. Kolmannen asunnon ostin kaverilta ennenkuin ulosotto ehti kaynnistymaan koska heilla ei olisi ollut varaa nousevia korkoja. Oma poikamiesluukku meni vuokralle kun lahdin maailmalle. Todennakoisesti viela yksi asunto taytyy ostaa siten etta se on aluksi oma asunto ja kun on aika muuttaa niin sen jalkeen sijoitusasunnoksi. Paremmin olisin tienannut painamalla tasaisesti indeksiin mutta usko on sellainen etta se on voittaja jolla on eniten ystavia kuollessaan.

 

[Benji]

Sanoisin, että näillä lähtötiedoilla ei kannata ryhtyä asuntosijoittajaksi ollenkaan. Nyt kun korot ovat suht korkeat, niin voitot tehdään puhtaasti arvon nousulla + mahdollisella oman työn matalalla verollisuudella (jos siis ostat paskakuntoista, remontoit itse ja myyt voitolla pois) jne. Ja kun korot ovat kerran korkealla, niin vaihtoehtoisia sijoitusmuotojakin on.

Jos haluat matalaa ja taattua tuottoa, sijoita korkoihin, eli joko kiinteäkorkoiselle tilille tai ostat jotain velkakirjoja (esim. USA:n liittovaltio tai joku velkakirjarahasto). Vaikea nähdä miksi pitäisi ottaa kämppä vaivoikseen jonkun laskennallisen pienen vuokratuoton takia kun melkein saman tuoton saa säästötililtä ja ei tarvitse miettiä jatkuvasti kertyvää remppavelkaa jne.

Hommassa on järkeä vaan jos tietää osaavansa homman ja saa luotua arvoa omalla työllä (esim. ostat paskakuntoista, remppaat kustannustehokkaasti omalla työllä tai osaat etsiä enemmän maksavia lyhytaikaisia tai osaat kehittää kiinteistöjä jne).

Se mikä asuntosijoittamisessa (yleensä) eroaa esim. säästötilistä yms. on suhteellisen suuri vipu. Harvoin osakkeita ostetaan yhtä suurella vivulla. Siinä on oikein hoidettuna mahdollisuus saada omalle pääomalle korkeampaa tuottoa.

 

[chrisekh]

Asuntosijoittamisessa on myos se etta se on tuote joka on helppo ymmartaa itse. Osakkeiden kanssa minulle kaiken muun kuin Indeksin ostaminen on ihan taytta rulettia.

 

[Nik97]

Sanoisin, että näillä lähtötiedoilla ei kannata ryhtyä asuntosijoittajaksi ollenkaan. Nyt kun korot ovat suht korkeat, niin voitot tehdään puhtaasti arvon nousulla + mahdollisella oman työn matalalla verollisuudella (jos siis ostat paskakuntoista, remontoit itse ja myyt voitolla pois) jne. Ja kun korot ovat kerran korkealla, niin vaihtoehtoisia sijoitusmuotojakin on.

Jos haluat matalaa ja taattua tuottoa, sijoita korkoihin, eli joko kiinteäkorkoiselle tilille tai ostat jotain velkakirjoja (esim. USA:n liittovaltio tai joku velkakirjarahasto). Vaikea nähdä miksi pitäisi ottaa kämppä vaivoikseen jonkun laskennallisen pienen vuokratuoton takia kun melkein saman tuoton saa säästötililtä ja ei tarvitse miettiä jatkuvasti kertyvää remppavelkaa jne.

Hommassa on järkeä vaan jos tietää osaavansa homman ja saa luotua arvoa omalla työllä (esim. ostat paskakuntoista, remppaat kustannustehokkaasti omalla työllä tai osaat etsiä enemmän maksavia lyhytaikaisia tai osaat kehittää kiinteistöjä jne).

Noh. Jostain sitä tietoa on etsittävä ja ehkä paras tieto onkin kuulla muiden kokemuksia aiheesta. Se tuli jo tässä selväksi muutamassa päivässä että näillä koroilla asuntosijoittamisessa ei ole pienintäkään järkeä jos ei ole varmuutta että arvonnousu on taattu. Toinen vaihtoehto on mainitsemasi asuntojen flippaaminen mutta siinäkin pitäisi saada halvalla kämppä ja halvalla tehtyä remppa.

Näin internetin aikana on helpompi välttää oppirahojen maksaminen/ongelmiin joutuminen kun on näitä foorumeja ja muuta tietoa löytyy netistä.

 

[Benji]

Asuntosijoittamisessa on myos se etta se on tuote joka on helppo ymmartaa itse. Osakkeiden kanssa minulle kaiken muun kuin Indeksin ostaminen on ihan taytta rulettia.

Ihan ymmärrettävää sijoittaa nimenomaan siihen mitä kokee ymmärtävänsä.

Isossa kuvassa en tiedä pääsekö osakkeissa vs. asunnoissa sen helpommalla. Molemmissa pitää ymmärtää omat juttunsa. Asunnoissa yhtiön kunto ja tulevaisuuden arviointi, visio makrotasolla mikä on sijainnin haluttavuus pitkällä jänteellä jne..

 

[chrisekh]

Se tuli jo tässä selväksi muutamassa päivässä että näillä koroilla asuntosijoittamisessa ei ole pienintäkään järkeä jos ei ole varmuutta että arvonnousu on taattu.

Nyt olisi sitten 2008 jalkeen paras paikka paasta iskemaan hyviin kohteisiin. Taytyy vain jaksaa kaiveilla hyva kohde jota joku myy kiireella. Eli jos sita joskus meinaa tehda niin ennen kesaa koska talvella asunto kauppa on paljon hiljaisempaa.

 

[zepi]

Nyt olisi sitten 2008 jalkeen paras paikka paasta iskemaan hyviin kohteisiin. Taytyy vain jaksaa kaiveilla hyva kohde jota joku myy kiireella. Eli jos sita joskus meinaa tehda niin ennen kesaa koska talvella asunto kauppa on paljon hiljaisempaa.

Se mikä asuntosijoittamisessa (yleensä) eroaa esim. säästötilistä yms. on suhteellisen suuri vipu. Harvoin osakkeita ostetaan yhtä suurella vivulla. Siinä on oikein hoidettuna mahdollisuus saada omalle pääomalle korkeampaa tuottoa.

Nyt voi olla ihan hyviä hetkiä ostaa jos löytää jostain hädänalaisia myyjiä ja on itsellä rahoitus kunnossa. Vaikea kuitenkin juhlia velkavivulla jos maksaa 4.5% korkoa vieraasta pääomasta ja vuokratuotto on vastikemaksujen jälkeen just just samaa luokkaa. Siinä tehdään jatkuvasti tappiota kun joka päivä se kämppä kuluu ja kertyy korjausvelkaa. Asuntosijoittamisessa pitäisi tehdä jatkuvasti ihan tuhtia voittoa jos haluaa ilman arvonnousua ylläpitää talon kunnon.

Ihan ymmärrettävää sijoittaa nimenomaan siihen mitä kokee ymmärtävänsä.

Isossa kuvassa en tiedä pääsekö osakkeissa vs. asunnoissa sen helpommalla. Molemmissa pitää ymmärtää omat juttunsa. Asunnoissa yhtiön kunto ja tulevaisuuden arviointi, visio makrotasolla mikä on sijainnin haluttavuus pitkällä jänteellä jne..

Juuri nuo mainitsemasi seikat + jatku regulaation tiukentuminen ja kiinteistöjen tekninen monimutkaistuminen johtavat minusta päätelmään, että kiinteistösijoittaminen on kaikkea muuta kuin helpposti ymmärrettävää.

Itse väittäisinkin, että tavallisella pulliaisella ei ole nykyisin mitään asiaa alalle ilman, että seilaa vähintään jonkin verran tuurilla. Modernit kiinteistöt ovat teknisesti niin monimutkaisia + kaikenlaiset asennukset ja muut vaativat aina ammattipätevyyksiä -> kaikki on hemmetin kallista kun mitään hajoaa. Heti kun tehdään mitään remppaa, niin usean vuoden tuotot haihtuvat savuna ilmaan.

Onko taloyhtiön hallitus oikeasti tilanteen tasalla? Mistäs sen ostaessa tietää, ei ole ihan helppoa. Jossain yhtiössä löytyy rakennustekniikan DI, juristi ja finanssialan ammattilainen hallituksesta, toisaalla on pari elämänkoululaista eläkeläistä ja ymmärrys tulevan linjasaneerauksen kilpailutuksesta voi olla vähän eri tasolla.

Toinen iso ongelma on se, että jos nyt ei ole oikeasti useita satoja tonneja pääomaa ja lähdetä jollain puolen tusinan asunnon portfoliolla liikkeelle, niin liian suuri osa munista on samassa korissa. Kauhutarinoita homeisista rakenteista ja paalutusten pettämisistä jne. löytyy vaikka kuinka. Noissa omistaja-arvot voivat nollautua kokonaan jos käy huonosti ja silloin ei paljon lohduta että laskennallisesti homma oli hyvä kun koko alkupääoma sulaa pois kerralla.

--
Itsehän siis puhun itseäni vastaan. Minulle olisi parempi jos alalle rynnisi uusia ostajia, jotka nostaisivat asuntojen hinnat tappiin.

 

[Captain J]

Kannattaa nyt huomioida, että vaikka vuokratuotto nyt näyttää hyvältä, on asuntosijoittamisen toinen puoli sen asunnon arvon muutos. Tästä syystä jossain ison kaupungin keskustassa voidaan hyväksyä todella huono vuokratuottoprosentti, koska asunnon arvonnousu korvaa. Vastaavasti syrjäseudulla hyvälläkin tuottoprosentilla voi jäädä lopulta musta pekka käteen, kun asunnosta ei saa takaisin edes omiaan.

Ja siinä missä velkavipu auttaa arvonnousussa, niin laskeviin arvoihin se toimii väärinpäin. Jos nyt sijoittaa 13600 ja x vuoden kuluttua asunnon arvo laskee siitä 68000 eurosta vaikka 50000 euroon, niin tappiotahan siinä helposti tulee vaikka kuinka olisi vuokralainen joka kuukaudelle.

Tämä on kyllä hyvä pointti. Äkkiseltään tuntuisi että ei tuo arvonalenema ole niin justiinsa, jos naivisti olettaa että vuokralainen löytyy joka kuulle ja kämpän ostaa joko miehekkäällä velkavivulla tai kokonaan kerralla. Mutta tarkemmin kun miettii niin aika pitkään pitäisi kämppää pitää hallussa ja vuokralla, että esimerkin mukaisessa yli 20% arvonalenemassa jäisi voitolle tai ettei tulisi tappiota. Siihen vielä lisäksi päälle rempat yms. mitä voi joutua pitkällä aikavälillä tekemään.

 

[asddsa]

Laitetaanpa tänne:

Minkälainen prosessi on hakea lainaa sijoitusasuntoa varten? Antaako pankit normaalia asuntolainaa tuollaiseen?

Miettinyt sitäkin, että jos vain pistäisi kaikki suorat osakkeet lihoiksi ja ostaisi sijoitusasunnon. Näyttää nopeasti katsottuna siltä, että voisi olla jopa mahdollista päästä suoraan positiivisen kassavirran puolella 25 vuoden asuntolainan kanssa. Eli hoitovastikkeen ja lainan (korko + lyhennys) jälkeen jää vielä rahaa yli vuokrasta.

Toki tuossakin sitten omat haasteensa, esim. jos sattuukin huono vuokralainen kohdalle.

 

[Joukahaine]

Laitetaanpa tänne:

Täällä otettu sijoitusasuntoon laina -22. En muista yksityiskohtia, mutta hyvin samankaltainen tuo oli asuntolainan kanssa. Sijoitusasunto käy osana vakuutta ja sitten tarvitaan jotain muuta vakuttaa tai tarpeeksi käteistä. Myös oma asunto kävi vakuutena.

Ootko laskenu positiviisen virran huomioiden rempat/korjaukset? Sijainti ja vuokrattavuus merkkaa paljon.

Itsellä oli vähän syrjässä keskisuuren kaupungin liepeiltä ja kesti kuukausia löytää vuokralainen ja sitten vielä osui semmonen joka ei maksanut niitä. Kesti 5kk saada ulos, oli asunto onneksi kunnossa. Siitä pari kuukautta niin löytyi toinen vuokralainen, joka toistaiseksi maksanut tunnollisesti.

Itse pidän osakesijoittamista (ainakin rahastot, indexit) paljon riskittömämpänä vaihtoehtona. Myös rahat saa nopeammin ulos tarvittaessa eli en suosittelisi suorien myyntiä asunnon ostoon ellei sulla nyt salkussa jotain kun haluat eroon. Yksi huono kokemus tuo niin paljon tappiota, että lähti fiilis asuntosijoittamiseen kokonaan itsellä.

 

[chrisekh]

Pankkit eivat ole mitenkaan nikotelleet kun olen hakenut sijoitusasuntoihin lainaa. Vastaa taysin tilannetta kun hakee omaan asuntoon lainaa. Hiukan isompaa marginaalia yrittvat sen perusteella pyytaa mutta se on vain niiden tapa kayda kauppaa.

 

[Lucas]

Pankkit eivat ole mitenkaan nikotelleet kun olen hakenut sijoitusasuntoihin lainaa. Vastaa taysin tilannetta kun hakee omaan asuntoon lainaa. Hiukan isompaa marginaalia yrittvat sen perusteella pyytaa mutta se on vain niiden tapa kayda kauppaa.

Riippuu varmaan paikkakunnasta mistä asuntoa on ostamassa. Kovimmilta muuttotappioalueilta jos ostaa, niin vakuusarvo on sitten pankissa tasan nolla euroa sille. Eli pitää olla muuten vakuuksia sen verran että lainaa saa.

Helsingissä, Tampereella ja Turussa keskeisellä sijainnilla olevilla asunnoilla tuskin on tuollaista ongelmaa.

 

[chrisekh]

Riippuu varmaan paikkakunnasta mistä asuntoa on ostamassa

En ole huomannut etta omaan kotiin saisi muuttotappio kunnassa yhtaan sen enempaa takuita kuin jos sen saman talon ostaisi sijoitusasunnoksi. Tietenkin joku ASP ja valtiontakaus voivat olla poikkeuksia saantoon.

 

[bowtie81]

tässä kun puhutaan kassavirtapositiivisuudesta ja korkeista koroista, niin entäs jos on tasalyhennys lainassa, eli korkojen nousu on pidentänyt laina-aikaa mutta kk-lyhennys pysynyt samana, eli edelleen voi pyöriä kuten nollakorkoaikaan, toki sen varjolla, että laina lyhenee erittäin hitaasti?

Katselin tuossa vantaan lähöistä pitkästä aikaa miten pyynnit ovat kehittyneet, näyttää olevan suurin osa juuri menossa linjasaneeraukseen 70 luvulla tehdyissä taloissa. Näitä kuitenkin myydään pyynneillä joissa ei tunnu juuri olevan huomioitu, että se 1000€/m2 ei tunnu enää riittävän perinteisellä menetelmällä tehtyyn linjasaneeraukseen.

Esim. yksi 50m2 kaksio oli taloyhtiössä jossa juuri alkamassa kvr urakka ja pyynti 89 000€. Minusta tuossa pitäisi laskea, että saneerauksen jälkeen arvo on ehkä luokkaa 120 000€ jolloin pyynti pitäisi olla 60-70k€?

 

[muronsyöjä]

tässä kun puhutaan kassavirtapositiivisuudesta ja korkeista koroista, niin entäs jos on tasalyhennys lainassa, eli korkojen nousu on pidentänyt laina-aikaa mutta kk-lyhennys pysynyt samana, eli edelleen voi pyöriä kuten nollakorkoaikaan, toki sen varjolla, että laina lyhenee erittäin hitaasti?

Katselin tuossa vantaan lähöistä pitkästä aikaa miten pyynnit ovat kehittyneet, näyttää olevan suurin osa juuri menossa linjasaneeraukseen 70 luvulla tehdyissä taloissa. Näitä kuitenkin myydään pyynneillä joissa ei tunnu juuri olevan huomioitu, että se 1000€/m2 ei tunnu enää riittävän perinteisellä menetelmällä tehtyyn linjasaneeraukseen.

Esim. yksi 50m2 kaksio oli taloyhtiössä jossa juuri alkamassa kvr urakka ja pyynti 89 000€. Minusta tuossa pitäisi laskea, että saneerauksen jälkeen arvo on ehkä luokkaa 120 000€ jolloin pyynti pitäisi olla 60-70k€?

Tähän pohdintaan kiteytyy asuntosijoittamisen tämän hetkinen ongelma. Kun puhutaan asuntojen hintojen noususta, unohtuu, että esim. näiden 70-luvun asuntojen hinnat ovat itseasiassa laskeneet jopa pääkaupunkiseudulla. Jos 2010 sai 100k€, nyt 70k€ on tiukassa. Vaikka putket olisi tehty ja korjausrahaa työnnetty sisään "omiaan" ei saa silti pois. Itse asuva on omistamalla kyllä säästänyt vaikka myy tappiolla, mutta vuokranantajan sijasta vain verottaja ja huoltomies voittaa.

Nyt lämmitellään mediassa jo, että jopa 2000-luvun kämpissä pitäisi tehdä putkia uusiksi. Onko siis niin, että vuokralainen asuu asunnon elinkaaren huolettomat vuodet ja asunnon omistaja pyörittää suurella stressillä lähes nollakatteista bisnestä pari vuosikymmentä eikä katteella lyhennä sijoitettua velkapääomaa? Sitten kämppä menee siihen korjauskiereeseen ja paremmat (ja ne kelan maksamat "paremmat") vuokralaiset etsivät jo uudempia kohteita. Ts. laskennallisen vuokratuoton pitäisi olla aina lähempänä kymmentä kuin viittä, että hommassa olisi mitään järkeä.

Rakentaminen | Karu selvitys julki: Putkia joudutaan korjaamaan jo 2000-luvun taloissa

Ennenaikaista kulumaa on havaittu muun muassa nuorissa kupariputkissa ja epoksipintaisissa valurautaputkissa.

www.hs.fi

 

[N1kkel]

Täällä varmasti on asuntosijoittajia, joten olisi kiva jos tästä aiheesta heräisi enemmänkin keskustelua.

Kannattaako homma tänäpäivänä vai tuoko vain lisää stressiä elämään? Sijoitusasunnon hinta suhteessa omaan asuntolainaan ja tuloihin? Asunnon ikä? Vuokrasopimuskuviot? Mitä sudenkuoppia voi olla? jne.

 

[chrisekh]

Itse olen kylla sita mielta ettei sen typerampaa hommaa ole kuin asuntosijoittaminen Suomessa. Sanon 4 kampan kokemuksella missa ei ole edes mitaan yllatyksia ollut ja asiat menneet kuin pitaa mutta kun asuntojen arvojen nousu on loppunut niin ei se hyvaa businesta ole. Siella missa asuntojen arvo voisi nousta niin vuokratuotto on 1-2% ja siella missa saa 10% tuottoa taytyy elaa sen kanssa etta asunto voi olla arvoton 10 vuoden paasta.

 

[MeriHoo]

Itse olen kylla sita mielta ettei sen typerampaa hommaa ole kuin asuntosijoittaminen Suomessa. Sanon 4 kampan kokemuksella missa ei ole edes mitaan yllatyksia ollut ja asiat menneet kuin pitaa mutta kun asuntojen arvojen nousu on loppunut niin ei se hyvaa businesta ole. Siella missa asuntojen arvo voisi nousta niin vuokratuotto on 1-2% ja siella missa saa 10% tuottoa taytyy elaa sen kanssa etta asunto voi olla arvoton 10 vuoden paasta.

Airbnb on loistava vaihtoehto. Saa todella hyvää tuottoa.

 

[Puyi]

Eipä se kovin autuasta ole. Toki asioita voi ulkoistaa mikä sitten syö tuottoa mutta mikäli itse tekee mahdollisimman paljon niin työtä siinä on yllättävän paljon tai ainakin ressiä tosin riippuu molemmat paljon omasta luonteesta. Mikäli useampi asunto niin voi samaan aikaan tulla paljon hommia. Tyhjät kuukaudet ovat ikäviä ja vaatii itseltään puskuria, paska vuokralainen voi milloinvain osua kohdalle vaikka kuinka selvittää taustoja sekä vuokralaiset saattavat lomasi aikana ilmoittaa, että meni jääkaappi paskaksi ja sinähän sen lähtökohtaisesti joudut sinne hommata. Toki, jos hyvä vuokralainen sattuu kohilleen ja asuu kauan eikä ole niin tarkka niin saattaa mennä oikein mukavasti, kunnes taloyhtiöön tulee julkisivuremontti ja joudut vuokaa laskemaan sekä maksamaan omasta pussista 20k euroa mihin menikin asunnon tuotto vuosikymmeniksi.


Silti mietin pitäisikö joku asunto hommata lisäksi, välillä kumminkin suht halvalla tulee nenän eteen.

Airbnb:tä en ole kokeillut mutta siinäkin tuo siivoaminen on aina työlästä hommaa.

 

[Smugu]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

 

[kilroy1]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

No Suomalaiset tykkäävät sijoittaa mielummin seiniin kun arvopapereihin. Haluavat omistaa jotain konkreettista.

Toinen syy on tuo mainitsemasi vivutus.

Otetaan esimerkki, heikohko sijoituskohde:

Mh 100 000€, vuokra 500€, vastike 200€.

Ilman velkaa ostettuna: tuotto 3,56%

25% omaraha, 75% pankkilaina, omapääonan tuotto 6,75%. Kassavirta 108€/kk negatiivinen

25% omaraha, 75% yhtiölaina.
omapääonan tuotto 8,2%, Kassavirta 90€/kk negatiivinen.

Luvut ovat hatusta heitettyjä mutta näkee miten velkavipu ja yhtiölainavipu vaikuttaa sijoitetun pääoman tuottoon.

 

[N1kkel]

Mikä idea on harrastaa asuntosijoittamista verrattuna osake/rahasto sijoittamiseen? Aina puhutaan jotain ”saa velalla sijoittaa”, mutta mitä hyötyä siitä velkavivusta on, kun tuotto on olematonta verrattuna rahastoihin?

Vai onko tämä vaan joku Suomalainen ajattelutapa, että sijoittaminen = asunto/mökki/auto ja osakkeet = uhkapeliä.

Eipä se osakesijoittaminenkaan ole oikotie onneen ja osakesijoittaminen varmaankin mielletään abstraktimmaksi. Lisäksi vuokratulo on passiivista tuloa eikä tarvitse jatkuvasti kytätä osakekursseja.