60-80 luvun omakotitalon korjaus

[599gtb]

Hei
Kannattaako ostaa 60-80 luvun omakotaloa vai työntääkö siinä kädet täyteen paskaa.
Itseä noissa kiinnostaisi parempi sijainti kuin uusissa mutta maksaako talojen korjaukset niin paljon että sillä ostaisi jo uuden riittääkö esim 100000e täyteen remonttiin?

 

[Raaka]

Aika vaikeata sanoa, kun omakotitaloja on niin monenlaisia ja monen kuntoisia.Jokunen talo on nimittäin rakennettu 60-80 luvun aikana.

 

[Kraikas]

Itse en uskaltaisi.

 

[Antwerp]

Tuntuu olevan sen verran köykäiset lähtökohdat/-tiedot, että sanoisin suorilta ettei kannata tuommoiseen lähteä.

 

[jm82]

Noissa vanhoissa voi perustukset olla tehty vähän miten sattuu ja salaojat ja sadevesiviemärit saa uusia, jos niitä edes on.

Ilmaraot saattaa puuttua kokonaan seinistä ja huono ilmanvaihto.

Tarkkana saa siis olla ja nuo talot on pääsääntöisesti liian kalliita ikään ja kuntoon nähden?

Niin ja 100 000€ ei riitä täyteen remonttiin, jos aikoo aloittaa kokonaan alusta. Tulee vaan kustannuksia siitä vanhan purkamisesta.

 

[FiveBridges]

Mahdolliset korjaukset.
Vesijohdot / putket / viemärit.
Sähköpuoli.Ilmastointi.
Kosteat tilat,sauna,kylpyhuone,ym..
Talon rakenne yleensä.
Sokkelit,salaojat,rakennuksen pohja / perustukset.
Ikkunat,vesikatto.

Onko koskaan tehty mitään isompaa remonttia.
Jos on tehty,niin mitä ja milloin tehty,kuka tehnyt.
Onko tehty kunnolla,vai piilotettu vanhat paskat uusien pintojen alle.
Kuntokartoitus.( Myyjän / Välittäjän kaveri tehnyt. )

Mahdollisesti joskus ollut jokin vesivahinko.??
Homeen kyllästämä talo myydään huippukuntoisena.
Loppulausunnot raastuvassa.

 

[599gtb]

Tuntuu olevan sen verran köykäiset lähtökohdat/-tiedot, että sanoisin suorilta ettei kannata tuommoiseen lähteä.

Niin tavallaan on köykäiset kun en ole ikinä tollaista korjannut
Mutta uuden rakentamisessa olen ollut mukana ja tiedän kyllä aika tarkaa mitä se maksaa.

Mahdollisia korjaus kuluja olen haarukoinnut tähän listaan.
kaikissa pks alueen kohteissa on ollut yleensä nämä vialla kuntokartoituksen perusteella

Salaojat 10000e
Kylpyhuone -wc remontti 30000e
Patterit 15000e
Putket 5000e
Sähköt 5000e
Lattian vaihto 10000e
Muut korjaukset 10000e
Lämmitys muodon vaihto öljy pois
Lämmitys ilmavesilämpöpumpu 6000e
Aurinkopaneelit 10000e
Lähinnä täältä kyselen sitä että onko täällä joku ostanut tollaisen talon ja mitä kaikkea joutunut korjamaan ja tiedän että kaikki talot on yksilöitä mutta ainakin pks aluella aika samat viat on noissa kaikkissa.
Mitä olen noita itse käynnyt katsomassa Ja lukennut kuntokartoituksen.
hintaero uutteen on noin 100000-200000e pks aluella eli ihan pienestä summasta ei ole kyse + tontin sijainti on myös melkein aina vanhassa parempi

 

[FiveBridges]

Lisätään listaan tämä.

talo5 — Postimage.org

 

[KLF]

Lisätään listaan tämä.

talo5 — Postimage.org

Onko toi tarkoitus printata ja katsoa paperia alaviistosta kuten joskus ala-asteella?

 

[k334]

Lähinnä täältä kyselen sitä että onko täällä joku ostanut tollaisen talon ja mitä kaikkea joutunut korjamaan ja tiedän että kaikki talot on yksilöitä mutta ainakin pks aluella aika samat viat on noissa kaikkissa.
Mitä olen noita itse käynnyt katsomassa Ja lukennut kuntokartoituksen.
hintaero uutteen on noin 100000-200000e pks aluella eli ihan pienestä summasta ei ole kyse + tontin sijainti on myös melkein aina vanhassa parempi

Lähisukulaiset ostivat 2000 paikkeilla semmoisen 60-luvun alussa tehdyn omakotitalon maalta ja on ehkä vaikeampi luetellä mitä siihen ei olisi uusittu tässä vajaan 20v aikana ja vielä(kin) riittäisi projektia jos jaksaisi.

luettelen nyt mitä äkkiseltään muistan.
-pannuhuone lämmitysjärjestelmineen / putkineen /lämminvesivaraaja säiliö
-kaikki lattiat ylös ja lattialämmitys putket uusiksi,sementti, puulattia vaihdettu kaakeliksi, wc / sauna lattiat ja kaakelit.
-ikkunat
-kaikki seinät maalattu sisältä, osaan muistaakseni uusittiin lautoja.
-keittiö täysin remontoitu,kaapit ja kaikki uusiksi.
-sähköpistokkeet,sähköjen veto,listat
-uudet laudat ulkoseiniin+maalit,ilmastointi horneja
-kattotiilet helvettiin+ pellit tilalle+räystäät uusiksi, savupiipun "päällinen" uusittu
-vanha eteinen kokonaan purettu ja täysin uusi jatketulla terassilla tilalle.
-yläkerta aivan lattiasta kattoon pinnat/lattiat/sähköt aivan yhtälailla uusiksi.
-kaikki ovet
-viemäriputkista osa.
-isotakka uusiksi jokaista tiiltä myöten.
-ulkovarastot/piharakennukset uusiksi.

+ paljon muutakin



Loppukanitettiina sanon että tuohon korjaamiseen ja ehostamiseen on upotettu niin älytön tuntimäärä työtä vuosien saatossa että siitä ajasta kun olisi vaikka 15% ollut päivätöissä ylitöitä tehden niin olisi varmaan jo sen uudentalon lisäkustannukset kuitattu.

 

[Paulie]

Eikö tuollaiseen saisi jonkun ammattilaisen tarkistamaan kuntoa?

 

[599gtb]

Eikö tuollaiseen saisi jonkun ammattilaisen tarkistamaan kuntoa?

Aina noissa kuntokartoitus tehty pks seudulla ja viat noissa melkein aina samat joka kohteesa

 

[Insti]

Kylpyhuone -wc remontti 30000e
Lattian vaihto 10000e

Pakko kysyä, että mitä? 30k saa kyllä menemään kylppäriremonttiin mutta joko kusetetaan huolella tai sitten kylppäreitä on enemmän kuin kolme.

Ja tuo lattian vaihto, sama kuin yllä. Jos tarkoitat siis lattiamateriaalin vaihtoa niin neliöitä saa olla aika paljon jo. Tai kusetetaan tai ylihintaista Kareliaa kun se on niin trendikästä.

 

[599gtb]

Pakko kysyä, että mitä? 30k saa kyllä menemään kylppäriremonttiin mutta joko kusetetaan huolella tai sitten kylppäreitä on enemmän kuin kolme.

Ja tuo lattian vaihto, sama kuin yllä. Jos tarkoitat siis lattiamateriaalin vaihtoa niin neliöitä saa olla aika paljon jo. Tai kusetetaan tai ylihintaista Kareliaa kun se on niin trendikästä.

30k kylpäri remonttiin on laskettu myös mahdollisten kosteus vaurioiden korjaus + kaikkien märkätilojen ilmanvaihdon paranus

Lattia remmontissa on budjetoitu myös
Se jos joudutaan korjamaan pohjia tarvittaessa + hinta laskettu hyvä laatuisella parketilla.

 

[Jebaus]

Kosteusvaurion korjauksessa maksaa se purku ja uudelleen teko. Jos meinaat kylppärin räjäyttää anyway niin ei se mahdollinen löytyvä kosteusvaurio edes kuivatuksineen siihen tee montaa tuhatta lisää.

Mitä enemmän tekee kerralla, sitä halvemmalla suhteessa pääsee. Täysi lvis-remontti (putket, sähköt, ilmanvaihto) hoituu alle viikossa JOS talo on purettu ns. rungolle asti ja suunnitelmat on olemassa. Kustannus jää tällöin materiaaleineen sinne 10-20t€ haarukkaan.

Oikeastaan kaikki maanpinnan yläpuoliset rakenteet on suht helposti ja "edullisesti" tehtävissä. Isoimpia riskejä noissa 60-70luvun oktalossa omasta mielestä ovat:
-Jo tehdyt korjaukset. Laitettua vääriä materiaaleja väärään paikkaan ja monesti pahennettu tilannetta.
-Alapohja, sokkeli, perustukset. Jos lattialaattaa makaa hienon hiekan päällä, sen vaihtaminen sepeliin ei ole mikään helppo homma. Samoin jos perustukset on huonot, ei niidenkään tukeminen monesti ole mikään muutaman tonnin juttu. Sensijaan jos talo on tuulettuvalla alapohjalla niin näitä ongelmia ei monesti ole. Salaojienkin teko on helppo ja halpa homma.
-Kantavat rakenteet. Tämä ehkä se pahin. Jos talon kantavat rakenteet kuten välipohja tai kattotuolit on painuneet, se kertoo aika paljon joko talon laadusta tai jonkun tee-se-itse miehen hommista. Ei olisi eka kerta kun kantavia seiniä on purettu fiilispohjalta.
Vuosien saatossa painuneet rakenteet ei ole mitään nopeita ja helppoja uusia, lisäksi niihin tarvii luvat, vastaavan, kuvat yms joten hintaakin kertyy.

Mutta karkeasti sanoisin että 50te saa materiaalit ~120m2 60-luvun talon päivitykseen 2010-luvulle (kaikki pinnat ja tekniikka), siihen päälle sitten töitä 1000-1500 tuntia...

 

[Paulie]

Aina noissa kuntokartoitus tehty ole seudulla ja viat noissa melkein aina samat joka kohteesa

Anteeksi, voisitko selventää? Aina tehty vai ei aina tehty?

 

[599gtb]

Anteeksi, voisitko selventää? Aina tehty vai ei aina tehty?

Aina tehty
Enkä itsekään ostaisi sellaista mihin ei ole tehty

 

[Jebaus]

Joo, ja jos tuollaista on ostamassa eikä ammattitaustaa/riittävää tietoa löydy niin itse mukaan kuntokartoitukseen ja kaikki mikä vähän epäilyttää/vaatii lisätutkimuksia niin sitten avataan ne rakenteet. Vaikka kaupat jäisi tekemättä niin ei se avattujen paneelien/tehtyjen reikien korjaus montaa satasta maksa.
Kannattaa nimittäin muistaa, että se kuuluisa lause "vaaditaan rakenteiden avausta tarkempaan tutkimukseen" tjsp tuo myös myyjälle aika hyvän suojan vaikka jotain kaupanteon jälkeen löytyisikin. Onhan asia ollut tällöin ostajalla tiedossa ja suositus jatkotutkimuksestakin on paperilla.

Itse olen aina ollut sitä mieltä että nuo "kuntotarkastukset" on ihan huuhaata, välittäjien ja tarkastajien hyvävelikauppaa ja niistä hyötyy eniten välittäjä/tarkastaja/myyjä ja vähiten ostaja.

 

[Chillrapids]

Jos tuon ikäisessä talossa on alkuperäisiä pintoja ja tekniikkaa niin niissä on käyttöikä lopussa ja niitä rempatessa on hyvä korjata mahdolliset riskirakenteet. Ehkä huonoin vaihtoehto on talo, joka on rempattu isolla rahalla sisältä, mutta 70-luvun riskirakenteet on jätetty rakenteisiin.

 

[atomi]

naapurit teki vastaavaa, remontoivat talon itse ja välillä oli joku paikallinen rakennusfirma kanssa siellä. niin jokinsortin rakennusvirhe sattui ja talomeni nopeesti homeeseen. ollu nyt sitten asumiskelvoton muutamanvuoden. melkosia oikeustaisteluja kuka maksaa ja mitäkin

 

[jm82]

Esim kaksoisbetonilaatan alalaatan päällinen olisi hyvä tutkia jossain laboratoriossa? Lisäksi sokkelin alapuut. Ja sitten "monesti" väliseinät alkaa sokkelia alempaa, suoraa sen kaksoisbetonilaatan alalaatan päältä.

Päällis betonilaatta on siis vain "koriste" ja se alempi betonilaatta on se tärkeämpi.

Kannattaa opetella jo etukäteen että mikä on valesokkeli. Ja uusi katto luultavasti olisi hyvä. Seiniin ei saisi tehdä lisäeristyksiä, koska homehtumisen vaara kasvaa?

 

[jm82]

Tuossa joku kuva valesokkelin korjaamisesta.

Eli ulko-ovi on matalammalla kuin "sokkelin" yläreuna.

Valesokkeli työllistää korjausrakentajia

 

[et328]

Kysymys hiukan toiselta kantilta: jos jo asuu tuollaisessa -70 luvun talossa, niin kannattaako sitä suuremmin korjata? Arvo ei taida nousta ellet upota älytöntä summaa siihen ja silti on yhä riski, että on korjattu väärin ja ollaan myynnin jälkeen oikeudessa. Valesokkeli tietysti löytyy. Ei kuitenkaan kosteus/homeongelmia, ainakaan näkyviä/haisevia. Asumista on tarkoitus jatkaa tuossa.

 

[brainsurgery]

Jos ei halua korjata väärin niin ottaa asiaan perehtyneen suunnittelijan tekemään rakennekorjaussuunnitelmat?

Ei se lisäeristys automaattisesti mitään homehduta jos se eriste on laitettu sille kuuluvaan paikkaan.

 

[Zerrod]

Kyllähän se tosiaan vaihtelee kannattaako kämppää rempata. Tämä paskahuussi on 70-luvulla rakennettu ja 2000-luvun alussa uudelleen maalattu ja uusittu katto (huonosti) niin epäilen että eiköhän tämäkin saa purkutuomion ellei joku halua pistää rahaa palamaan.
Putket ja lämmitysjärjestelmän saanee uusia, sähkötki saanee vetää uusiksi, ikkunatki vaihtokunnossa... En edes halua tietää miltä välikatolla näyttää

Ja 2000 vuodesta aina viime kesään asti oli ilman rännejä ja salaojia niin kivijalatki varmaan hyvässä kunnossa

 

[et328]

Tässä on katto uusittu joskus 90-luvulla ja se on kunnollinen (konesaumattu). Sähkölämmitys. Käyttövesiputkia ei ole uusittu, puhelinmyyjien painostuksesta huolimatta... Ikkunat alkuperäiset, olohuoneen suuria ikkunoita lukuunottamatta. Salaojat alkuperäiset, jos niitä edes on. Rännit on ollut aina, mutta vesi on tullut välillä melko lähelle kivijalkaa. Nyt niissä on jonkinlaiset jatkokourut.

Tämä vaan nyt "iski" päälle kun kävi salaojakauppiaat mittaamassa ja tottakai mittari näyttää kosteutta sokkelissa, tiedä sitten onko se näyttänyt samaa jo kymmeniä vuosia. Aloin vasta nyt tutkimaan mikä se valesokkeli edes on, pelottavia kuvia netti täynnä... Tarttee kai purkaa jostain ja katsoa miltä seinän alaosassa näyttää. Tiiliverhoilussa on n. 8 cm rako tuulensuojalevyyn, joten on siellä ilma jotenkin kiertänyt.

 

[jm82]

Kysymys hiukan toiselta kantilta: jos jo asuu tuollaisessa -70 luvun talossa, niin kannattaako sitä suuremmin korjata? Arvo ei taida nousta ellet upota älytöntä summaa siihen ja silti on yhä riski, että on korjattu väärin ja ollaan myynnin jälkeen oikeudessa. Valesokkeli tietysti löytyy. Ei kuitenkaan kosteus/homeongelmia, ainakaan näkyviä/haisevia. Asumista on tarkoitus jatkaa tuossa.

Voihan siihen jotain pintaremonttia tehdä. Vaikka maalata. Vesiputket voi olla jo aika huonossa kunnossa, jos ei ole uusittu. Kun taas patteriputket on pitkäikäisempiä.

Katon voi vaikka uusia ja salaojat ja sadevesiviemärit.

Itse laitoin vielä maalämpökaivon ja pumpun. Lisäksi yläpohjaan puhallusvillaa lisäeristeeksi.

Jo se että sadevedet menee asianmukaisesti pois talon vierestä auttaa.

 

[jm82]

Tässä on katto uusittu joskus 90-luvulla ja se on kunnollinen (konesaumattu). Sähkölämmitys. Käyttövesiputkia ei ole uusittu, puhelinmyyjien painostuksesta huolimatta... Ikkunat alkuperäiset, olohuoneen suuria ikkunoita lukuunottamatta. Salaojat alkuperäiset, jos niitä edes on. Rännit on ollut aina, mutta vesi on tullut välillä melko lähelle kivijalkaa. Nyt niissä on jonkinlaiset jatkokourut.

Tämä vaan nyt "iski" päälle kun kävi salaojakauppiaat mittaamassa ja tottakai mittari näyttää kosteutta sokkelissa, tiedä sitten onko se näyttänyt samaa jo kymmeniä vuosia. Aloin vasta nyt tutkimaan mikä se valesokkeli edes on, pelottavia kuvia netti täynnä... Tarttee kai purkaa jostain ja katsoa miltä seinän alaosassa näyttää. Tiiliverhoilussa on n. 8 cm rako tuulensuojalevyyn, joten on siellä ilma jotenkin kiertänyt.

Täällä joskus 72/73 tehty ja alkuperäiset käyttövesiputket oli rautaiset. Käyttövesi sitten ruostuttaa noita putkia. Kannattaisi tutkia että millaiset ne käyttövesiputket on. Jos on muoviputkea, niin se kai on kestävää.

Sitten taas jos olisi ne patteriputket, niin patteriputkissa (rautaisissa) ei ole kierrä happea ja nuo putket on siksi kestävät.

 

[juu-zo]

Valesokkelin ongelmat johtuvat yleensä puutteellisesta salaojituksesta ja rakentamisesta maanpinnan alapuolelle, joka oli trendi 60-70-luvulla kun haluttiin matalaprofiilisia tasakattoisia taloja. Kaiken lisäksi maanpinta saattoi olla vielä muotoiltu sokkeliin päin kaatavaksi. Valesokkelirakenteenkin voi tehdä oikein kuten meidän talossa, joka on rakennettu 90-luvun alussa. Tuo nyt muutenkin on varmaan viimeisimpiä taloja missä kyseistä rakennetta on käytössä. Salaojat ja sadevesien ohjaus on kunnossa, patolevyt sokkelissa ja alaohjauspuu lähtee 15cm maanpinnan yläpuolelta. Alaohjauspuun alla oikeaoppisesti bitumikermi kapillaarikatkona. Meillä on myös maanvarainen kaksoisbetonilaatta. Kantavat sisäseinät lähtee kuitenkin ylemmän laatan päältä, joten nekin on käytännössä tehty oikein, jolloin kondenssiongelmaa ei synny. Niin ja betonilaattojen välissä styrox eriste. 60-70-luvulla käytettiin eristeenä myös orgaanisia materiaaleja laattojen välissä, jotka varmasti homehtuvat välissä. Eli summa summarum nämä riskirakenteet oikein tehtynä eivät aiheuta ongelmia. Valitettavasti monessa 60-70-luvun talossa nämä ovat vain väärin tehty kun tämän rakennustavan ongelmat eivät olleet selvillä.

 

[j1m2]

Tässä on katto uusittu joskus 90-luvulla ja se on kunnollinen (konesaumattu). Sähkölämmitys. Käyttövesiputkia ei ole uusittu, puhelinmyyjien painostuksesta huolimatta... Ikkunat alkuperäiset, olohuoneen suuria ikkunoita lukuunottamatta. Salaojat alkuperäiset, jos niitä edes on. Rännit on ollut aina, mutta vesi on tullut välillä melko lähelle kivijalkaa. Nyt niissä on jonkinlaiset jatkokourut.

Tämä vaan nyt "iski" päälle kun kävi salaojakauppiaat mittaamassa ja tottakai mittari näyttää kosteutta sokkelissa, tiedä sitten onko se näyttänyt samaa jo kymmeniä vuosia. Aloin vasta nyt tutkimaan mikä se valesokkeli edes on, pelottavia kuvia netti täynnä... Tarttee kai purkaa jostain ja katsoa miltä seinän alaosassa näyttää. Tiiliverhoilussa on n. 8 cm rako tuulensuojalevyyn, joten on siellä ilma jotenkin kiertänyt.

En kyllä paljoa luottaisi kiertävien kauppiaitten mittauksiin.Jos talo on rakennettu sopivalle paikalle , maaperä on hiekkapitoinen ja pohjavesi tarpeeksi alhaalla niin ei talo välttämättä mene miksikään vaikka ei olisi salaojia.Kun katselee oikein vanhoja taloja niin ne on yleensä rakennettu mäelle tai kummulle eikä niin kuin nykyään tontit kaavoitetaan joko savikkoon,suolle tai hirveään louhikkoon.

 

[et328]

Täällä joskus 72/73 tehty ja alkuperäiset käyttövesiputket oli rautaiset. Käyttövesi sitten ruostuttaa noita putkia. Kannattaisi tutkia että millaiset ne käyttövesiputket on. Jos on muoviputkea, niin se kai on kestävää.

Käyttövesiputket ovat kuparia. Viemäriputket muovia.
Lämminvesivarajaan uusin pari vuotta sitten. Melkoisen pitkään se alkuperäinen kesti, talo siis tehty 1975. Ja toimi se vieläkin, poltti vaan yhden vaiheen sulakkeen, joten arvelin sisuksen olevan rapeassa kunnossa...

 

[et328]

Valesokkelin ongelmat johtuvat yleensä puutteellisesta salaojituksesta ja rakentamisesta maanpinnan alapuolelle, joka oli trendi 60-70-luvulla kun haluttiin matalaprofiilisia tasakattoisia taloja. Kaiken lisäksi maanpinta saattoi olla vielä muotoiltu sokkeliin päin kaatavaksi. Valesokkelirakenteenkin voi tehdä oikein kuten meidän talossa, joka on rakennettu 90-luvun alussa. Tuo nyt muutenkin on varmaan viimeisimpiä taloja missä kyseistä rakennetta on käytössä. Salaojat ja sadevesien ohjaus on kunnossa, patolevyt sokkelissa ja alaohjauspuu lähtee 15cm maanpinnan yläpuolelta. Alaohjauspuun alla oikeaoppisesti bitumikermi kapillaarikatkona. Meillä on myös maanvarainen kaksoisbetonilaatta. Kantavat sisäseinät lähtee kuitenkin ylemmän laatan päältä, joten nekin on käytännössä tehty oikein, jolloin kondenssiongelmaa ei synny. Niin ja betonilaattojen välissä styrox eriste. 60-70-luvulla käytettiin eristeenä myös orgaanisia materiaaleja laattojen välissä, jotka varmasti homehtuvat välissä. Eli summa summarum nämä riskirakenteet oikein tehtynä eivät aiheuta ongelmia. Valitettavasti monessa 60-70-luvun talossa nämä ovat vain väärin tehty kun tämän rakennustavan ongelmat eivät olleet selvillä.

Minunkin pitää tutkia mistä ne kantavat seinät oikein lähtee. Tässä on myös maanvarainen kaksoislaatta ja välissä styrox-levyt. Tuon verran olen "tutkimuksissani" nähnyt sähkökaapin alla olevasta kaapeliaukosta. En siitä kuitenkaan saanut selkoa mistä seinät lähtee. Patolevyjä ei ole, bitumista ei tietoa, ei sitä ainakaan sokkelin yläosassa näy. Sokkeli on aika korkea ja lattia ainakin joissain kohdissa korkeammalla kuin maanpinta sokkelin kohdalla. Täytyy sekin mitata.

 

[et328]

En kyllä paljoa luottaisi kiertävien kauppiaitten mittauksiin.Jos talo on rakennettu sopivalle paikalle , maaperä on hiekkapitoinen ja pohjavesi tarpeeksi alhaalla niin ei talo välttämättä mene miksikään vaikka ei olisi salaojia.Kun katselee oikein vanhoja taloja niin ne on yleensä rakennettu mäelle tai kummulle eikä niin kuin nykyään tontit kaavoitetaan joko savikkoon,suolle tai hirveään louhikkoon.

Kyllä ne ihan puhelimella soittivat ja sovittiin aika... Mittari näytti olevan ulkoisesti täysin samanlainen kuin Bilteman myymä tämä malli: Kosteusmittari - Rakenteita rikkomaton - Biltema
Heräteostin sitten itsekin tuollaisen. Aika samoja arvoja näytti, 45-50%. Mutta, tuo näyttää suurta kosteutta myös nauloista tai betoniraudoituksesta... Enkä tiedä miten sokkelin maali tuohon vaikuttaa.

Talo on aikoinaan rakennettu siten, että tonttia on ensin nostettu täytemaalla (jossa myös isoja kiviä) n. 3 metriä ja sitten tehty siihen talolle hiekkapohja yms. Ei ole alla suo, savimaa tai kosteikko, mutta ei tämä mäki tai kumpukaan ole.

 

[jm82]

Täällä 72/73 on bitumi ulkoseinillä ja väliseinien alla. Kaksoisbetonilaatta ja noiden laattojen välissä on hiekkaa ja hiekan päällä 5cm styroks. Valesokkeli löytyy ja sen lisäksi vielä kellari, mutta ei koko alalta taloa. Kellarin betonilattian alla on vain hiekkaa.

Talossa oli kahdella rivillä kaappeja ja purin nuo kaapit pois. Toisen kaapiston molemmat seinät purin pois ja rakensin uuden seinän samaan kohtaan, kun oli kumminkin kantava seinä. Tässä kai talon harjan suuntaiset seinät on kantavia.

 

[james123]

Itsekin 70-luvun okt talossa asuvana nuo remonttien hinta -arviot vaikuttaa kovilta. Jos itse pystyy avustamaan/tekemään edes osan purkutöistä niin paljon halvemmalla pääsee. Esim käyttövesiputket joku 2-5 tonttua, pesuhuone+sauna 3-15 tonttua(riippuen yllätyksistä), pintaremonttien materiaalit 0,5-2 T (maalit,tasoitteet, tapetit jne). Sitten tietysti katto ja koko keittiön uusiminen, salaojat(jos tarvetta), ikkunat jne. Mutta kai aika kattavan remontin tekee "itse" 30T ja teetettynäkin 50T aika pitkälti.

Kannattaa kiinnittää huomiota onko jotain "isoja" remontteja eli katto,keittiö,kylpyhuone tai ikkunat tehty vai onko kaikki edessä. Tämän pitää vaikuttaa myös hintaan.

Valesokkelit tarjoaa riskirakenteita, joten suosittelen kunnollisen kuntokartoituksen tekemistä jossa vähintään seinää otetaan auki ja kosteusmittauksia tehdään pohjalaatalta.

Nettiä selaamalla valesokkelista löytyy kauhutarinoita, mutta järki käteen ja kunnon tutkimukset ennen ostoa ja muista että uusien passiivitalojen ongelmat tulee ilmi vasta 20-30 vuoden päästä. Aina on rakennettu senhetkisten suositusten mukaisesti ja 20-30 vuoden päästä ne suositukset on rakennusvirhe poikkeuksetta. Joka aikakauden taloista löytyy omat ongelmansa.

Ja kuitenkin painovoimainen ilmanvaihto kun toimii on se vaan hyvä ja nerokas keksintö...

Lisäksi omaan makuun talot olivat ennen isompia, paremmalla pohjaratkaisulla jne mutta toki on todettava, että uuden tekemällä saa juuri sellaisen kun haluaa.

 

[James_Potkukelkka]

Vaikeahan se on noissa arvioida mitä joutuu tekemään, kun on niin monellaista rakennettu. Jännä ettei enää hirveesti hömpötetä noiden asuntojen kuntotarkastuksissa jne. radonista, vaikka onkin aika ikävä aine. Varmaan tullu epäseksikäs homeen rinnalla.

 

[täytelaku]

Joo tuohon radoniin kannattaa kyllä suhtautua vakavasti. Kannattaa vaikka laittaa googleen "radon hajoamissarja" ja etsiä sieltä tiedotusvälineistäkin tuttuja nuklideita.

 

[Jebaus]

Asbestistakin saatu ihmisten mieliin kuva että se on pahin asia mitä maa päällään kantaa vaikka todellisuudessa se on mitä mainioin materiaali. Ongelmat liittyvätkin lähinnä sen purkuun ja paikkoihin missä sitä on käytetty koska nimenomaan hajotessaan se on vaarallista hengitettynä. Sensijaan jos talon katteessa on asbestia, tai sitä on hormeissa paloeristyksenä niin ei se siellä ketään vaaranna ja ajaa asiansa paremmin kuin hyvin.

Vanhojen talojen kunnostuksessa on mielestäni tärkeintä katsoa että tuuletus pelaa ja korjata ne huonolla tuuletuksella olleet ja monesti juuri sen johdosta pilaantuneet riskirakenteet. Radonkaan ei ongelma ole, JOS tuuletus toimii ja rakenteet hengittää.

 

[arbees]

Omien kokemusten perusteella 70-luvulla rakennetut talot on ehkä kaikkein "makoisampia" kohteita, joista voi löytää yllätyksen jos toisenkin.

Tuttavapiirissä kolme perhettä on ostanut kyseisellä vuosikymmenellä valmistuneen talon, ja jokaisessa niistä on ollut ongelmia. Eräässä aivan 70-luvun alussa valmistuneessa kohteessa realisoituivat tasakaton ja valesokkelin riskit, ja taloa on jouduttu remontoimaan varmaan samankokoisen uuden talon hinnan verran. Kahdessa muussa talossa, jotka on valmistuneet 70-luvun loppupuolella, on hartiapankkirakentaja ollut täysi idiootti ja tehnyt rahaa ja aikaa säästääkseen kaikenlaisia tee-se-itse -rakennusvirheitä, joita nyt saa korjata isolla rahalla. Toisesta talosta puuttui jopa kantavia rakenteita, ja myyntihetkellä valehdeltiin tehdyistä remonteista (näistä ostaja kävi oikeutta myyjän kanssa, ja sai korvauksen joka ei kata korjauskustannuksia).

Toki on olemassa myös hyvin tehtyjä 70-luvun taloja, mutta sellaisen löytäminen ei välttämättä onnistu pelkkiä kuntokartoituksia lukemalla ja teettämällä.

 

[Resetor]

Niin tavallaan on köykäiset kun en ole ikinä tollaista korjannut
Mutta uuden rakentamisessa olen ollut mukana ja tiedän kyllä aika tarkaa mitä se maksaa.

Mahdollisia korjaus kuluja olen haarukoinnut tähän listaan.
kaikissa pks alueen kohteissa on ollut yleensä nämä vialla kuntokartoituksen perusteella

Salaojat 10000e
Kylpyhuone -wc remontti 30000e
Patterit 15000e
Putket 5000e
Sähköt 5000e
Lattian vaihto 10000e
Muut korjaukset 10000e
Lämmitys muodon vaihto öljy pois
Lämmitys ilmavesilämpöpumpu 6000e
Aurinkopaneelit 10000e
Lähinnä täältä kyselen sitä että onko täällä joku ostanut tollaisen talon ja mitä kaikkea joutunut korjamaan ja tiedän että kaikki talot on yksilöitä mutta ainakin pks aluella aika samat viat on noissa kaikkissa.
Mitä olen noita itse käynnyt katsomassa Ja lukennut kuntokartoituksen.
hintaero uutteen on noin 100000-200000e pks aluella eli ihan pienestä summasta ei ole kyse + tontin sijainti on myös melkein aina vanhassa parempi

Ihmettelen mitä nuo aurinkopaneelit tekee tuolla listassa? Nehän ei ole taloudellisesti kannattavat, eikä ole ollenkaan selvää että tulevat olemaan taloudellisesti kannattavat koskaan.

Ylipäätänsä jos otat sinne ilma-vesi lämpöpumpun, niin siihen kaveriksi kuuluu aurinkokeräimet, eli auringon lämpöä kerätään putkilla talteen. Nekään ei kyllä ole taloudellisesti kannattavia, mutta varaus niille kannattaa jättää.

Paljonhan säästää sillä, jos ei osaa itse rakentaa, niin ainakin purkaa itse. Salaojaremontissakin monesti kallista ja työläintä on se maan siirtely. Sen maan kuskaamisen tontin reunalta toiselle jokainen osaa tehdä itse kun vain haluaa.

 

[jm82]

Kaupat pitäisi tulla viikon päästä (tai myöhemmin), vuonna 1981 tehdystä omakotitalosta. 48k€.

Saa nähdä mikä tulee olemaan sopiva remppapudjetti. Täytyy lukea tämä keskustelu ainakin läpi.

Kaikki uudet käyttövesiputket ja käyttövesivaraaja ainakin tulee, kun nykyiset on kuparia ja piilossa rakenteiden sisällä. Poislukien pesuhuhuoneen putket on pinta-asennuksena (kuparia myös).

Rakenne on betoni ja sen päällä puukoolattu lattia. Lukaisin äsken, niin tuokin siis on riskirakenne.

Ainoat rempat varmaan noin vuonna 2000 tehty pesuhuone ja sauna. Eli niilläkin on ikää noin 24 vuotta. Lisäksi on noin 2000 tehty erillinen kodinhoitohuone autotallin taakse varastotilaan. Neljän makuuhuoneen talo, eli melko iso.

 

[Drinkkeri]

Kaupat pitäisi tulla viikon päästä (tai myöhemmin), vuonna 1981 tehdystä omakotitalosta. 48k€.

Saa nähdä mikä tulee olemaan sopiva remppapudjetti. Täytyy lukea tämä keskustelu ainakin läpi.

Kaikki uudet käyttövesiputket ja käyttövesivaraaja ainakin tulee, kun nykyiset on kuparia ja piilossa rakenteiden sisällä. Poislukien pesuhuhuoneen putket on pinta-asennuksena (kuparia myös).

Rakenne on betoni ja sen päällä puukoolattu lattia. Lukaisin äsken, niin tuokin siis on riskirakenne.

Ainoat rempat varmaan noin vuonna 2000 tehty pesuhuone ja sauna. Eli niilläkin on ikää noin 24 vuotta. Lisäksi on noin 2000 tehty erillinen kodinhoitohuone autotallin taakse varastotilaan. Neljän makuuhuoneen talo, eli melko iso.

Kyllä siitä ihan hyvä 200k€ talo tulee kunhan purkaa kaikki lattiat ja seinät auki niin saa homeiset rakenteet uusittua.

 

[Zacksa]

Tässä jotain oman 60-luvun talon korjattuja juttuja ja kustannuksia.

Käyttövesiputket vaihdettu 3200€
Kylppäriremontti, jossa lisättiin taloon toinen wc ja käsienpesuallas ~8000€
Kahden huoneen tapetointi ja maalaus, väliseinän asennus isoon huoneeseen ja ovi ~2000€
Ikkuna 1000€
Katto, peltiä, rännit ja piipun pellitys 15000€
Vesiputki rikkoutui jossain talon alla, uusi vesiputki kaivettiin 7300€. Sen verran korkea sokkeli ettei mitän kastunut.
Viemärit sukitettiin muistaakseni 7000€.
Öljylämmityksestä vaihdettiin Ilma-vesi LP ja ARA tuen jälkeen jäi n. 7000€

Siinä nyt varmaan isoimmat mitä on tehty kun 9v asuttu. Edellinen asukas oli kaikki pinnat rempannut (osa aivan perseelleen, mutta ei onneksi mitään riskijuttuja, kopolaattoja lattiassa ja muuta sellaista...
Seuraavan 5v suunnitelmaan kuuluu ainakin keittiöremontti ja mahdollisesti salaojat laitetaan. Toisaalta talo on tässä ollut jo 60 vuotta ilman salaojia eikä mitään vaurioita näy. Tämä systeemi sopi meille paremmin kun talolaina hyvin maltillinen ja remontit voidaan tehdä ottamatta lainaa pikkuhiljaa.

 

[Capri]

Tässä jotain oman 60-luvun talon korjattuja juttuja ja kustannuksia.

Käyttövesiputket vaihdettu 3200€
Kylppäriremontti, jossa lisättiin taloon toinen wc ja käsienpesuallas ~8000€
Kahden huoneen tapetointi ja maalaus, väliseinän asennus isoon huoneeseen ja ovi ~2000€
Ikkuna 1000€
Katto, peltiä, rännit ja piipun pellitys 15000€
Vesiputki rikkoutui jossain talon alla, uusi vesiputki kaivettiin 7300€. Sen verran korkea sokkeli ettei mitän kastunut.
Viemärit sukitettiin muistaakseni 7000€.
Öljylämmityksestä vaihdettiin Ilma-vesi LP ja ARA tuen jälkeen jäi n. 7000€

Siinä nyt varmaan isoimmat mitä on tehty kun 9v asuttu. Edellinen asukas oli kaikki pinnat rempannut (osa aivan perseelleen, mutta ei onneksi mitään riskijuttuja, kopolaattoja lattiassa ja muuta sellaista...
Seuraavan 5v suunnitelmaan kuuluu ainakin keittiöremontti ja mahdollisesti salaojat laitetaan. Toisaalta talo on tässä ollut jo 60 vuotta ilman salaojia eikä mitään vaurioita näy. Tämä systeemi sopi meille paremmin kun talolaina hyvin maltillinen ja remontit voidaan tehdä ottamatta lainaa pikkuhiljaa.

Huhhuh, ~50k€ remppaan ja mahdollisesti liki yhtä paljon vielä lisää? Toivottavasti on edes haluttavalla sijainnilla, muutoin voisi tulla melkoisesti persnettoa jos joskus pitää alkaa myymään.

 

[Zacksa]

Huhhuh, ~50k€ remppaan ja mahdollisesti liki yhtä paljon vielä lisää? Toivottavasti on edes haluttavalla sijainnilla, muutoin voisi tulla melkoisesti persnettoa jos joskus pitää alkaa myymään.

Tuo siis 9 vuoden aikana. Keittiön ajattelin tehdä alle kympillä. Myös salaojiin menee alle kymppi jos ne teen. Lattiat on lähes koko talossa parkettia niin saa hiomalla siitäkin hyvän ainakin pari kertaa.
Uudesta talosta tällä sijainnilla olisi saanut maksaa ~150-200k enemmän(jos tontteja edes olisi purkamatta vanhaa pois) ja nyt tietysti korkoina älyttömästi paljon enemmän.

kyllä minä tästä vielä omani saisin pois jos haluaisin myydä. Tämä taitaa jäädä silti omaan omistukseen. Kun korot nousi niin kiihdytin maksutahtia. 9v sitten otin ekan talolainan ja 4v päästä olen velaton mies

 

[Kvarkki]

Huhhuh, ~50k€ remppaan ja mahdollisesti liki yhtä paljon vielä lisää? Toivottavasti on edes haluttavalla sijainnilla, muutoin voisi tulla melkoisesti persnettoa jos joskus pitää alkaa myymään.

Ei remppaaminen koskaan halpaa ole ollut. Itse tekemällä tosin voi säästää paljon. Esim. 20 k€ tiilikattorempan materiaalit eivät montaa tonnia ole. Sama salaojissa, viemäreissä jne... Vaatii vaan aikaa ja kiinnostusta harrastaa. Jos ei kiinnosta, niin sitten se on tonneja/asia.

 

[james123]

Joo ei kannata vanhaa taloa ostaa jos ei taitoa/halua ole rempata itse tai lähipiiristä löydy tekijää. Kyllä niitä remontteja tulee, mutta ajankohtaa voi itse säätää ja säästää tekemällä itse mahdollisimman paljon. Onhan siinä eroa jos velkaa on 300-400k ja makselet sitä vielä eläkepäivillä pahimmassa tapauksessa. Sitten 100k vanha talo jota remppailet pikku hiljaa on maksettu hyvinkin nopeasti. Lisäksi vanhat talot on paremmilla paikoilla ja monesti isommalla tontilla. Kiinteistövero on myös pienempi.

Suomessa on varmaan satoja tuhansia valesokkelitaloja ja aika suuressa osassa asutaan tyytyväisenä. Jos valesokkelitalon alajuoksut joutuu uusimaan pahimmassa tapauksessa niin materiaalit maksavat max 10k. Hommaa on helvetisti, mutta kuten sanoin vanhaa taloa ei kannata ostaa jos ei ole halua/kykyä tehdä remonttia itse.

Kuitenkin jos valesokkelitalo on kyseessä niin ottaisin rakenneavauksen ulkoseinästä tai vähintään piikkimittauksen alaohjauspuusta kuntokartoituksen ja oston yhteydessä.

Vanhaan taloon voi myös tehdä vain äärimmäisen välttämättömät remontit minimitasolla jolloin talon jäännösarvo on 0 eur. Toimii etenkin hiipuvissa kaupungeissa ja kylissä. Vertaa 300-400k lainan lainanhoitokulut, jotka olisivatkin sijoitettuna esim jälkikasvulle...

Ja nuo kylppärinkin tässä topikissa arvioudut remonttikulut on 30k niin enemmän se kertoo, että tällä foorumilla vähemmän liikkuu porukkaa, joka ymmärtää remontoinnista mitään. Kun järkevästi tekee ja itse mahdollisimman paljon niin mitenkään ei noin paljoa saa menemään. Paitsi jos vaimo haluaa uusimpien trendien(jotka vanhentuvat 2v päästä) mukaan kultaiset laatat, hanat,vessanpöntöt ym. Tietysti avaimet käteen teetettynä saa varmasti paljon rahaa menemään, mutta joku raja.....

 

[eGe]

Onhan siinä eroa jos velkaa on 300-400k ja makselet sitä vielä eläkepäivillä pahimmassa tapauksessa. Sitten 100k vanha talo jota remppailet pikku hiljaa on maksettu hyvinkin nopeasti. Lisäksi vanhat talot on paremmilla paikoilla ja monesti isommalla tontilla. Kiinteistövero on myös pienempi.
*snip*
Vanhaan taloon voi myös tehdä vain äärimmäisen välttämättömät remontit minimitasolla jolloin talon jäännösarvo on 0 eur. Toimii etenkin hiipuvissa kaupungeissa ja kylissä. Vertaa 300-400k lainan lainanhoitokulut, jotka olisivatkin sijoitettuna esim jälkikasvulle...

En ole eri mieltä mutta kai näissä kannattaa muistaa myös se, että onhan jollain 100ke taloraadolla ja 300-400ke suht tuoreella talolla aika monta asumismukavuuteen liittyvääkin eroavaisuutta. Ihan toimivasta ilmanvaihdosta ja mahdollisesti mukavammasta ja energiatehokkaammasta lämmitysjärjestelmästä alkaen. Iso on hintalappu tietysti siltikin noilla mukavuuksilla, ja yhtälailla sitä 400ke torppaakin saa alkaa rempata vuosikymmenten varrella.

Joskus voisi tosin olla vain parempi lanata niitä halvimpia ja huonokuntoisimpia taloja hyvillä sijainneilla pois ja rakentaa suoraan uutta tilalle. Säästyy aikaa ja hyvällä tuurilla pitkässä juoksussa jopa rahaa, kun ei tarvitse aivan kaikkea olla remppaamassa koko aikaa. Harrastuksestahan se remontointikin tietysti menee, jos tykkää tehdä käsillään hommia.

 

[Zacksa]

En ole eri mieltä mutta kai näissä kannattaa muistaa myös se, että onhan jollain 100ke taloraadolla ja 300-400ke suht tuoreella talolla aika monta asumismukavuuteen liittyvääkin eroavaisuutta. Ihan toimivasta ilmanvaihdosta ja mahdollisesti mukavammasta ja energiatehokkaammasta lämmitysjärjestelmästä alkaen. Iso on hintalappu tietysti siltikin noilla mukavuuksilla, ja yhtälailla sitä 400ke torppaakin saa alkaa rempata vuosikymmenten varrella.

Joskus voisi tosin olla vain parempi lanata niitä halvimpia ja huonokuntoisimpia taloja hyvillä sijainneilla pois ja rakentaa suoraan uutta tilalle. Säästyy aikaa ja hyvällä tuurilla pitkässä juoksussa jopa rahaa, kun ei tarvitse aivan kaikkea olla remppaamassa koko aikaa. Harrastuksestahan se remontointikin tietysti menee, jos tykkää tehdä käsillään hommia.

Tuo on hyvä huomio, että kyllä uusiinkin taloihin joutuu ihan samoja asioita remontoimaan kun aikaa kuluu.

Jollain 30v aikajaksolla jo lähestulkoon kaikki pinnat tulee rempattua jollain tavalla kuitenkin. Ja toisaalta minulla on talossa 60 vuotta vanhat rautaputket vielä lämmitysjärjestelmässä käytössä ja ovat ihan hyvässä kunnossa edelleen.

 

[james123]

Joo nämä on myös mielipideasioita. Itsellä esimerkiksi vesikeskulämmitys puulla ja ei taatusti ole haluttu/vaivattomin lämmitysmuoto. Olen niin tottunut pannuhuoneessa ravaamiseen, ettei se haittaa. Toista se olisi tyypillä joka ei ole koskaan kotona ja aina menossa tai tulossa jostain. Puulla lämmitys on myös halpaa jos puita saa omasta pihapiiristä tai metsästä.

Täällä kans alkuperäiset rautaputket lämmitysjärjestelmässä ja kysyin putkarilta, että millainen käyttöikä näillä on ja totesi, että ovat ikuisia. Ei nyt ihan, mutta en usko myöskään nykyisten muovisten lattialämmitysputkien pärjäävän kestävyydessä näille...lisäksi uusiessa on kiva piikata koko lattia auki...

Uusissa taloissa on omat hyvät puolensa en sitä kiellä ollenkaan. Eipä nuo seinäpatterit enää ole nykyaikaa ja ilmanvaihto on parempaa esimerkiksi.

100ke "taloraato" on suhteellinen käsite. Tääläpäin 100k saa jo talon, jossa on joitain isompia remppoja tehty. Itsekin ostettiin tämä 80k hintaan 2017. Silloin oli jo vaihdettu kaikki ikkunat ja kattoremontti tehty, lämmityskattila uusittu+muuta pienempää. Itse ollaan laitettu noin 20k remontteihin(kylppäri,kodinhoitohuone,sauna, käyttövesiputket ja kaikki seinät+katot maalattu, talon ulkomaalaus). Kylppäriremontti oli "totaalinen" eli lattia piikattiin auki ja asennettiin vesikiertoinen lattialämmitys samalla. Arvelisin, että seuraavan 10 v aikana menee noin 10k remonttiin taas.