Asuntorahastot — onko suojassa pörssiromahduksilta?

[Dechaque]

Kuten otsikko jo sanookin:

Miten asuntorahastojen arvolle käy siinä tapauksessa että pörssiosakkeet, sanotaan nyt vaikka S&P 500 indeksi, romahtaa 50%? Oletetaan vielä että asuntojen hinnat ei kuitenkaan Suomessa laske, vaan pysyy samana. Seuraako asuntorahastojen arvo pörssikurssien perässä vai onko turvassa?

Asuntorahastolla tarkoitan siis rahastoa, joka sijoittaa pääasiassa suomalaisiin asuinhuoneistoihin, ja vuokraa niitä eteenpäin.

 

[Nomber]

Riippunee ehkä rahastosta, mutta jos asuntojen hinnat ja vuokrat ei paljoa muutu niin tuskin rahastokaan paljoa tippuu? Tai tämän nyt luulisi olevan homman idea.

 

[aittis]

S&P 500 indeksi, romahtaa 50% ja asuntojen hinnat ei kuitenkaan Suomessa laske, vaan pysyy samana.

Tämä on yksinkertaisesti mahdoton yhtälö.

Avataan vähän. Se mitä tapahtui 90-luvun tilanteessa, eli siis historian pahimmassa pörssiromahduksessa, S&P laski hetkellisesti noin 20%, mitä tästä seurasi?
A) S&P kiipesi jo vuoden loppuun mennessä ennätyslukemiin
B) Euribor nousi 15-16% hujakoille. Marginaalien kanssa lainat olivat noin 18%
C) Asunnoista tuli fire-sale. Hinnat jatkoivat laskuaan kun taas indeksit jatkoivat porskuttamista

Eli lyhyesti, asuntorahastot eivät ole suojassa pörssiromahdukselta.

 

[rlame]

Melkein sanoisin, että tuo yhtälö on jopa todennäköisempi toisinpäin. Eli asuntojen hintakupla puhkeaa ja vetää pörssin perässä.
Joka tapauksessa tapahtui kumpi tahansa ensin pörssin romahdus tai asuntojen hinnan romahdus tulee toinen seuraamaan perässä.
Kulta voisi toimia jonkinlaisena suojasatamana.

 

[Tonnin Seteli]

Melkein sanoisin, että tuo yhtälö on jopa todennäköisempi toisinpäin. Eli asuntojen hintakupla puhkeaa ja vetää pörssin perässä.
Joka tapauksessa tapahtui kumpi tahansa ensin pörssin romahdus tai asuntojen hinnan romahdus tulee toinen seuraamaan perässä.
Kulta voisi toimia jonkinlaisena suojasatamana.

Kyllähän nyt pelkillä arvopaperitoimilla voi hajauttaa sijoitteluaan niin asuntojen kuin pörssiosakkeiden romahdusta vastaan. Miten tämä kannattaa tehdä tai miksi näin ei kannata tehdä kertoo varmaankin joku oikea mur... techin boakki tai muu Rahamies.

Sivilisaation romahduksen mahdollisuuteen saakka ajateltu hajauttaminen toki vaatii kultaa tai vastaavaa. Jos sellaista miettii, pitää tietenkin sijoittaa niihin raaka-aineisiin ihan fyysisesti ja järjestää säilytys omakätisesti. Silloin kannatta myös sijoittaa paljon muuhunkin kuin sellaiseen, millä näkee rahallista arvoa. Tälle raiteelle lähtiessämme siirrymme jossain vaiheessa - mielestäni jo kullan ostamisen mainitessamme, mutta viimeistään purkkiruoan ja aseiden kohdalla - puhumaan sijoittamisen sijaan survivalismista, mikä ei enää miltään osin vastaa aloituksen kysymykseen.

 

[demas]

Onhan tuo maalaisjärjellä melko pomminvarma tulolähde. Suomessa ainakin Orava toimii alalla.

Jos koko talous sakkaa niin tottahan toki asuntorahastotkin mutta jos noita ei pyöritä "normaaliaikana" voitollisesti niin ihmelellä täytyy.

 

[Johto]

S&P 500 indeksi, romahtaa 50% ja asuntojen hinnat ei kuitenkaan Suomessa laske, vaan pysyy samana.

Tämä on yksinkertaisesti mahdoton yhtälö.

Avataan vähän. Se mitä tapahtui 90-luvun tilanteessa, eli siis historian pahimmassa pörssiromahduksessa, S&P laski hetkellisesti noin 20%, mitä tästä seurasi?

Millon tuollainen droppi on 90-luvulla ollut, onko tarkkaa aikaa antaa? Mitä tarkoitat "hetkellisesti", puhutaanko minuuteista/päivistä? En ole tietoinen 90-luvun sp500 romahduksesta. Toki asia erikseen dot.com crash, se oli 2000 luvun alussa ja toki 2008, sitä ennen myös 70 ja 80 luvulla...

 

[Dechaque]

S&P 500 indeksi, romahtaa 50% ja asuntojen hinnat ei kuitenkaan Suomessa laske, vaan pysyy samana.

Tämä on yksinkertaisesti mahdoton yhtälö.

2008 oli finanssikriisi/pörssiromahdus, mutta ei mielestäni Helsingin asuntojen hinnoissa ollut mitään isompaa notkahdusta?

 

[turska]

Muuten olisivat hyviä sijoituskohteita, mutta suomessa saatavilla olevat asuntorahastot ovat lähinnä pankkien rahastuskoneita. Aiemmin mainittu Orava on lähes ponzi ja on aivan käsittämätöntä miten finanssivalvonta ei tartu yhtiön toimintaan.

 

[turska]

2008 oli finanssikriisi/pörssiromahdus, mutta ei mielestäni Helsingin asuntojen hinnoissa ollut mitään isompaa notkahdusta?

Joskus tuossa 2012 alkoi tuo asuntojen hintakuilu kehittymään pk-seudun ja muun suomen välillä.
Alla oleva käppyrä on osakeasunnoista, mutta sama trendi se on kaikilla muillakin asuntotyypeillä.

 

[Dechaque]

Muuten olisivat hyviä sijoituskohteita, mutta suomessa saatavilla olevat asuntorahastot ovat lähinnä pankkien rahastuskoneita. Aiemmin mainittu Orava on lähes ponzi ja on aivan käsittämätöntä miten finanssivalvonta ei tartu yhtiön toimintaan.

Tätä olin vähän itsekin ajatellut
Aika vähissä tuntuu olevan vaihtoehdot korkorahastoille pienen riskin sijoituskohteissa. Ja pliis, jättäkää se kultaan sijoittaminen mainitsematta.

 

[vemkki]

2008 oli finanssikriisi/pörssiromahdus, mutta ei mielestäni Helsingin asuntojen hinnoissa ollut mitään isompaa notkahdusta?

Jonkinlainen notkahdus kyllä tuli. Itse ostin asunnon 2009, ja silloin oli pieni kyykkäys. Euriborien lasku kohti nollaa esti sitten suuremman pudotuksen.

 

[demas]

Muuten olisivat hyviä sijoituskohteita, mutta suomessa saatavilla olevat asuntorahastot ovat lähinnä pankkien rahastuskoneita. Aiemmin mainittu Orava on lähes ponzi ja on aivan käsittämätöntä miten finanssivalvonta ei tartu yhtiön toimintaan.

Jep,en tajua miten tuo Orava ei ole täysin pomminvarma rahanteko-kone. Tai siis tottakai ymmärtää jos joku vetää paksua siivua välistä. Mutta yleisesti ottaen (vuokra)asuntoihin sijoittaminen on ollut viimeiset 50vuotta 101% varmaa tuloa. Toki pienet notkahdukset pitää ottaa huomioon mutta tuntuu että vaikka ala-astelainen pystyisi tekemään voittoa tuolla alalla,ilmeisesti Oravalla sitä ei edes haluta? En tiedä,jotain hämärää kai siellä on taustalla ja tarkoituksena saada sijoittajilta rahaa.

 

[greenlight]

Varmaan menee jotain ohi, mutta kyse oli asuntorahastosta eli vuokra-asuntobisnekseen sijoittamisesta. Rahasto omistaa tukun asuntoja ja vuokraa niitä ihmisille, ja rahaston tuotto koostuu pääosin vuokratuloista. Ei taida omistusasuntojen hintakehitys vaikuttaa paskaakaan vuokrien kehitykseen varsinkaan lama-aikana. Tällaiset rahastot ovat varmaan niitä tahoja, jotka odottavat uutta rommausta kieli pitkällä, jotta pääsevät hankkimaan uusia pohjahintaisia kämppiä eteenpäin vuokrattavaksi.

 

[turska]

Jep,en tajua miten tuo Orava ei ole täysin pomminvarma rahanteko-kone. Tai siis tottakai ymmärtää jos joku vetää paksua siivua välistä. Mutta yleisesti ottaen (vuokra)asuntoihin sijoittaminen on ollut viimeiset 50vuotta 101% varmaa tuloa. Toki pienet notkahdukset pitää ottaa huomioon mutta tuntuu että vaikka ala-astelainen pystyisi tekemään voittoa tuolla alalla,ilmeisesti Oravalla sitä ei edes haluta? En tiedä,jotain hämärää kai siellä on taustalla ja tarkoituksena saada sijoittajilta rahaa.

Orava siis on Pomminvarma rahateko-kone sille pienelle sisäpiirille joka sitä pyörittää. Vuokratoiminnan tuotot menevät melkolailla kokonaan hallinnointikuluihin ja viivan alle ei jää mitään sijoittajalle mitään. Tuloksenhan nuo tekevät pelkästään jollain Oravan omakeksimällä asuntojen arvostuskaavalla ja asuntojen arvonnousulla joka on vain virtuaalista rahaa.

 

[AnanasJumala]

Varmaan menee jotain ohi, mutta kyse oli asuntorahastosta eli vuokra-asuntobisnekseen sijoittamisesta. Rahasto omistaa tukun asuntoja ja vuokraa niitä ihmisille, ja rahaston tuotto koostuu pääosin vuokratuloista. Ei taida omistusasuntojen hintakehitys vaikuttaa paskaakaan vuokrien kehitykseen varsinkaan lama-aikana. Tällaiset rahastot ovat varmaan niitä tahoja, jotka odottavat uutta rommausta kieli pitkällä, jotta pääsevät hankkimaan uusia pohjahintaisia kämppiä eteenpäin vuokrattavaksi.

Pankkien vuokra-asuntorahastot eivät toimi kovin avoimesti ja iso osa niin sanotusta rahaston arvonnoususta on ollut sitä, että rahasto arvostaa omistamiensa asuntojen hintaa jatkuvasti ylöspäin jonkinlaisen "käypähintamittarin" avulla (sama Oravassa). Tämä on iso ongelma, koska jos tulee pörssiromahdus ja asuntojen hinnat laskevat - rahaston arvo murenee. Toinen ongelma on, että rahastot ovat aivan kusessa jos merkittävä vähemmistö osakkaista haluaisivat saada rahansa pois suurinpiirtein samoihin aikoihin, vaikka rahastosäännöt ovat sellaiset, että rahat voidaan maksaa vasta 6kk (tai pidemmänkin ajan päästä). Tällainen yhtäaikainen pääomapako rahastosta pakottaisi rahaston myymään parhaita vuokrakohteitaan pois, jolloin rahaston tuotto sakkaa ja arvo laskee. Asuntojen vuokrararahastoilla on aika suuri systeemiriski, koska ne on kaikki samassa veneessä, koska pääomapako tai asuntojen hintojen aleneminen vaikuttaa kaikkiin samanaikaisesti. Tämä johtaa joko siihen, että niiden arvo sulaa nopeasti rommauksessa taikka sitten siihen, että rahaston omistaja ei saa rahojaan kuin vasta joskus vuosia myöhemmin, kun uusi nousukausi on alkanut ja pääomaa virtaa taas rahastoon sisälle.

Osoituksena tästä epäterveestä tavasta sijoittaa on se, että vuokraamalla asunnon saa tuottoa (pääkaupunkseudulla) jotain 3-6 % asunnosta riippuen sijainnista ja siitä, miten suuri lainaosuus on pääomasta. Sen sijaan Ålandsbankenin asuntorahasto on tuottanut 8-10 % tuottoa vuosittain, joka tarkoittaa, että osa tuotosta on tullut tuosta asuntojen käyvän arvon uudelleen laskemisesta, koska on mukamas ostettu halvempia asuntoja kuin markkinoilla on tarjolla tjsp. Viimeksi mainittu on mielestäni aika lailla kusetusta.

 

[greenlight]

Pankkien vuokra-asuntorahastot eivät toimi kovin avoimesti ja iso osa niin sanotusta rahaston arvonnoususta on ollut sitä, että rahasto arvostaa omistamiensa asuntojen hintaa jatkuvasti ylöspäin jonkinlaisen "käypähintamittarin" avulla (sama Oravassa). Tämä on iso ongelma, koska jos tulee pörssiromahdus ja asuntojen hinnat laskevat - rahaston arvo murenee.

Tuokin edellyttää edelleen, että merkittävä osa rahaston toiminnasta on asuntokauppaa eikä vuokratoimintaa. Asunnon myyntiarvon luulisi olevan irrelevantti, jos omistaja pitää sen itsellään. (Paitsi jos kohteita käytetään lainojen panttina ja korko määräytyy sen pohjalta.) Heilahtelu myyntiarvossa ei vaikuttane vuokratasoon mitenkään – varsinkaan kun pääkaupunkiseudulla pankit omistavat ilmeisesti jopa yli 80 % vuokra-asunnoista. (Helsingin kaupunki omistaa ~16 % Helsingissä). Vuokrataso ei laske mihinkään, kun pks on ikuista nettomuuttoaluetta.

Osoituksena tästä epäterveestä tavasta sijoittaa on se, että vuokraamalla asunnon saa tuottoa (pääkaupunkseudulla) jotain 3-6 % asunnosta riippuen sijainnista ja siitä, miten suuri lainaosuus on pääomasta. Sen sijaan Ålandsbankenin asuntorahasto on tuottanut 8-10 % tuottoa vuosittain, joka tarkoittaa, että osa tuotosta on tullut tuosta asuntojen käyvän arvon uudelleen laskemisesta, koska on mukamas ostettu halvempia asuntoja kuin markkinoilla on tarjolla tjsp. Viimeksi mainittu on mielestäni aika lailla kusetusta.

Mutuilen toki mutta mielestäni ei voi sanoa, että rahaston tuotto voi perustua ainoastaan yksittäisten asuntojen tasolla arvioituun tuottoon. Uusia asuntoja hankitaan jatkuvasti (vanhoilla tuotoilla) ja sitä kautta koko potin tuottotaso nousee sijoitusten onnistuessa, mikäli rahastosijoittajien ja vuokrakohteiden suhde pysyy vakiona. (En tiedä, millä keinoin tuota suhdetta tasapainotetaan.)

Enkä toisaalta ajatellut väitellä siitä, onko asuntorahastojen toiminta petollista. Se on eri asia kuin että voiko asuntorahastoon sijoittaminen olla varma kohde, mikäli rahasto toimii rehellisesti.

 

[amzn]

Tietysti asuntorahasto on turvassa kaikelta pahalta. Niiden vanhenevien seinien hinnat nousevat lamasta huolimatta eikä yhdelläkään vuokralaisella ole ikinä vaikeuksia suoriutua nykyisentasoisista vuokristaan, siis edes silloin jos vaikka asumistukia lähdetään järkeistämään.

Lisäksi pörssiromahdukset nyt ei ainakaan vaikuta asuntorahastoihin, mitä nyt vaan joutuu laskumarkkinassa tuuppaamaan asuntoja tappiolla markkinoille tai pörssilistattujen rahastojen tapauksessa tekemään pilkkahintaisia osakeanteja, joilla sopivasti laimennetaan bulleron liian korkeaksi noussutta omistusta. Sehän on periaatteessa pelkkää voittoa myydä asioita taseesta tappiolla.

Ja jos nyt jostain syystä millään ylläolevalla sattuisi olemaan vaikutusta rahaston arvoon, kyllähän sitä nyt kannattaa hyvä ostopaikka aina käyttää eli ottaa pankista kaikki vipu mitä lähtee ja ostaa lisää näitä markkinakriiseille vastustuskykyisiä kultakimpaleita.

 

[turska]

Ohessa S-Pankin asuntorahaston kulut. Rahasto saa tehdä ihan hyvää tuottoa jotta tuosta jää vielä rahaston merkitsijälle hyvä tuotto.
1. Merkintä 2.0%
2. Kulut hallinnointipalkkio 2.5% (vain anettu arvio)
3. Lunastus 1-4% sijoitusaikaan sidottu

Ja tuohon päälle vielä tulospalkkio ja muita toiminnan kuluja.

Rahojen nostaminenkin on tosi kätevää:

Rahasto-osuuksia voi merkitä ja lunastaa kunkin vuosineljänneksen viimeisenä pankkipäivänä. Osuudenomistaja voi lunastaa
omistamansa osuudet ilmoittamalla siitä rahastoyhtiölle. Mikäli lunastustoimeksianto on vastaanotettu edellisen neljännesvuoden viimeisenä
pankkipäivänä kello 16.00 mennessä, lunastus toteutetaan kuluvan neljännesvuoden viimeisen pankkipäivän arvoon edellyttäen,
että rahastoyhtiölle on toimitettu asianmukaiset ja riittävät tiedot lunastuksen toteuttamiseksi. Edellisen neljännesvuoden viimeisen
pankkipäivän (kello 16.00) jälkeen annetut lunastustoimeksiannot toteutetaan kuluvaa neljännesvuotta seuraavan neljännesvuoden
viimeiselle pankkipäivälle laskettuun osuuden arvoon. Lunastusprosessi voi kestää pidemmänkin aikaa, mikäli varoja joudutaan
realisoimaan lunastusten maksamiseksi.

 

[Technocrat]

Ohessa S-Pankin asuntorahaston kulut. Rahasto saa tehdä ihan hyvää tuottoa jotta tuosta jää vielä rahaston merkitsijälle hyvä tuotto.
1. Merkintä 2.0%
2. Kulut hallinnointipalkkio 2.5% (vain anettu arvio)
3. Lunastus 1-4% sijoitusaikaan sidottu

Ja tuohon päälle vielä tulospalkkio ja muita toiminnan kuluja.

Rahojen nostaminenkin on tosi kätevää:

 

[demas]

Tietysti asuntorahasto on turvassa kaikelta pahalta.
...

Mikään sijoittaminen ei ole turvassa kaikelta pahalta mut jos ei ihan pelkästään asuntorahastoista puhuta vaan yleisemmin asuntosijoittamisesta (lähinnä asuntojen ostaminen vuokrakäyttöön) niin mikä sijoitusmuoto on ollut helpompaa (kelle tahansa puupäälle) ja turvallisempaa viimeisen 50v aikana Suomessa? Itsestä tuntuu että tuota helpompaa rahanteko-konetta ei olekaan,jos olet ostanut asuntoja kasvukeskuksista niin asunnon hinta itsessään nousee ja koko ajan tekee tuottoa jotain 5% vuodessa.

Tiedän kyllä että oikeanlaisella osakesijoittamisella pääsee todella isoihin tuottoihin mutta mietin asiaa nimenomaan helppouden kannalta. Ja tästä päästään siihen että oma oletus on että myös vastaavan tavan päälle kasattu rahastokin pitäisi olla hyvä sijoitusmuoto, toki jos homma on tehty tarkoituksella päin peetä (niinkuin kai Orava) niin ei toki silloin.

 

[vemkki]

Mikään sijoittaminen ei ole turvassa kaikelta pahalta mut jos ei ihan pelkästään asuntorahastoista puhuta vaan yleisemmin asuntosijoittamisesta (lähinnä asuntojen ostaminen vuokrakäyttöön) niin mikä sijoitusmuoto on ollut helpompaa (kelle tahansa puupäälle) ja turvallisempaa viimeisen 50v aikana Suomessa?

Onhan sijoitusasunnosta vaivaa, kun vuokralaiset vaihtuvat, välillä pitää remontoida, ja huonolla tuurilla jostain vuokralaisesta tulee todellinen riesa. Osakkeilla homma pysyy "kliinisempänä". Asuntosijoittamisen etuna on tietysti velkavivun helppo hyödyntäminen.

 

[rahvaan_omainen]

Mikään sijoittaminen ei ole turvassa kaikelta pahalta mut jos ei ihan pelkästään asuntorahastoista puhuta vaan yleisemmin asuntosijoittamisesta (lähinnä asuntojen ostaminen vuokrakäyttöön) niin mikä sijoitusmuoto on ollut helpompaa (kelle tahansa puupäälle) ja turvallisempaa viimeisen 50v aikana Suomessa? Itsestä tuntuu että tuota helpompaa rahanteko-konetta ei olekaan,jos olet ostanut asuntoja kasvukeskuksista niin asunnon hinta itsessään nousee ja koko ajan tekee tuottoa jotain 5% vuodessa.

Tiedän kyllä että oikeanlaisella osakesijoittamisella pääsee todella isoihin tuottoihin mutta mietin asiaa nimenomaan helppouden kannalta. Ja tästä päästään siihen että oma oletus on että myös vastaavan tavan päälle kasattu rahastokin pitäisi olla hyvä sijoitusmuoto, toki jos homma on tehty tarkoituksella päin peetä (niinkuin kai Orava) niin ei toki silloin.

Siis asuntosijoittaminenhan on huomattavan hankalaa verrattuna osakkeisiin? Remontteja, myöhästyviä vuokria, jne. Jos taas hallinnoinnin ulkoistaa niin se maksaa ja tuoton pitää kasvaa. Osakkeet voi antaa vain olla (kun enemmän kuin pari osaketta), indeksiä ei oikein tunnettu vielä 50 vuotta sitten samalla tavalla sijoituskohteena. Osakkeisiin voi myös laittaa vain ylijäävän rahan, asuntosijoittamisessa olet melkein väkisinkin sijoittamassa lainalla joka lisää riskiä.

Mitäs jos ostikin ne asunnot kasvukeskusten ulkopuolelta, esim. nykyään lakkautetun paperitehtaan vierestä? Tai vuonna 1988 valuuttalainalla? Asuntosijoittamista auttoi tietysti aikanaan kova inflaatio ja sitä myöten myös nimellispalkkojen nousu, mutta olisi se sama inflaatio auttanut myös osakkeisiin velalla sijoittanutta. Se vain ei ole samalla tavalla "hyväksyttyä" Suomessa, menepä kyselemään vakuusarvostuksia 150ke sijoituslainaan osakkeisiin vs. sijoitusasunto.

 

[demas]

Onhan sijoitusasunnosta vaivaa, kun vuokralaiset vaihtuvat, välillä pitää remontoida, ja huonolla tuurilla jostain vuokralaisesta tulee todellinen riesa. Osakkeilla homma pysyy "kliinisempänä". Asuntosijoittamisen etuna on tietysti velkavivun helppo hyödyntäminen.

+ @rahvaan_omainen
totta joo,ehkä vähän turhan ruusuisesti kirjoitin. Tuttavapiirissäni vaan joitakuita joilla homma on toiminut pitkään hyvin. Huonoa tietenkin kuinka kiinni tuossa on,iso määrä rahaa ja sit jos sattuu huonoja vuokralaisia.