Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[puik]

@munse
Erinomainen postaus!

Lisäisin, että aluskatteen läpivienteihin kannattaa kiinnittää huomiota. Meillä kuntotarkastaja huomautti ja vuosikin, muttei niin paljoa että olisi vahinkoa.

Myös viemärin tuuletusputkessa tulee olla lämpöeristys.

Tätä olen miettinyt. Meillä eristys puuttuu eikä kuntotarkastaja sitä noteerannut. Mitä haittaa jos ei eristetty? Voiko kuumalla kelillä kesällä tiivistää ympäristön kosteutta putkeen ulkopuolelle? Luulisi että lämpötilaerot niin pieniä ettei tapahdu. Kylmällä pitäisi olla lämpimämpi kuin ympäristö tai ympäristön lämpöinen, jolloin ulkopuolelle ei tiivisty kosteutta. Sisäpuolelle voi kosteutta tiivistyä, mutta haittaako tuo kun putken pitäisi kuitenkin olla ”vedenpitävä”? Meillä ei ainakaan ole siinä hattua jolloin sadevesikin menee putkeen.

 

[pelitys]

@munse
Tätä olen miettinyt. Meillä eristys puuttuu eikä kuntotarkastaja sitä noteerannut. Mitä haittaa jos ei eristetty? Voiko kuumalla kelillä kesällä tiivistää ympäristön kosteutta putkeen ulkopuolelle? Luulisi että lämpötilaerot niin pieniä ettei tapahdu. Kylmällä pitäisi olla lämpimämpi kuin ympäristö tai ympäristön lämpöinen, jolloin ulkopuolelle ei tiivisty kosteutta. Sisäpuolelle voi kosteutta tiivistyä, mutta haittaako tuo kun putken pitäisi kuitenkin olla ”vedenpitävä”? Meillä ei ainakaan ole siinä hattua jolloin sadevesikin menee putkeen.

Meillä oli ollut tapaus jossa viemärin tuuletusputkesta oli puuttunut pala eristettä ja sen vuoksi se oli talvella kastellut eristeet ja alla olevan alueen, koska kosteutta oli päässyt tiivistymään.

 

[puik]

Googlella löytyi nopsaan, että viemärin tuuletusputki pitäisi eristää jottei jäädy umpeen. Nykytalvine etelässä taitaa olla aika harvinaista että näin pääsisi käymään.

E: joillain on ilmeisesti kerännyt ulkopuolellekin kosteutta talvella vaikkei pitäisi

 

[Zigh]

Meillä oli ollut tapaus jossa viemärin tuuletusputkesta oli puuttunut pala eristettä ja sen vuoksi se oli talvella kastellut eristeet ja alla olevan alueen, koska kosteutta oli päässyt tiivistymään.

Se putki on talvellä ulkoilmaa lämpimämpi, niin ei sen ulkopinnalle voi mitenkään tiivistyä kosteutta.

 

[munse]

Eipä sitä mikään pakko ilmoitukseen ole laittaa kunhan se on ostajalla tiedossa siinä vaiheessa kun tarjous on hyväksytty.

Totta. Itseä tosin ärsyttää tapa, että puutteet tuodaan esille vasta kun kauppoja aletaan hioa tarkemmin.

Jos vaikka olisin aikeissa ostaa käytettyä tavaraa Tori.fi:stä, niin oletan, että myyjä kertoo tietämänsä puutteet jo ilmoituksessa.

 

[munse]

Tätä olen miettinyt. Meillä eristys puuttuu eikä kuntotarkastaja sitä noteerannut. Mitä haittaa jos ei eristetty? Voiko kuumalla kelillä kesällä tiivistää ympäristön kosteutta putkeen ulkopuolelle? Luulisi että lämpötilaerot niin pieniä ettei tapahdu. Kylmällä pitäisi olla lämpimämpi kuin ympäristö tai ympäristön lämpöinen, jolloin ulkopuolelle ei tiivisty kosteutta. Sisäpuolelle voi kosteutta tiivistyä, mutta haittaako tuo kun putken pitäisi kuitenkin olla ”vedenpitävä”? Meillä ei ainakaan ole siinä hattua jolloin sadevesikin menee putkeen.

Itselläkin puuttuu viemärin tuuletusputken eristys. Ehkä siksi muistinkin mainita.

Hattu putkessa tosin on. Nenällä tai silmin ei yläpohjasta käsin ole tullut havaittua mitään epäilyttävää.

Putkihan on tosiaan vedenpitävä, joten jäätyminen pitäisi kai olla ainoa riski mikäli putki on ehjä.

Edit: Kuumalla kesällähän saattaa tiivistyä WC-pöntön säiliön pintaan kosteutta huuhtelun jälkeen, mutta en oikein usko, että viemärin tuuletusputken ja yläpohjan ilman välillä olisi milloinkaan noin suuri lämpötilaero, kun putkihan ei ole kylmää vettä täynnä.

 

[vrds]

Munse:n listaus on kyllä kiitettävän kattava. Sitten vanhat talot (> 50 vuotta) ovat asia erikseen ja jokainen asia ei ole enää niin yksiselitteinen (perustukset ja höyrynsulku, ilmanvaihto, jne). Niiden viat osaa yleensä selvittää vain ihminen, joka on sellaisen joskus käytännössä purkanut ja rakentanut uudestaaan. En suosittele ostamaan, ellei ole oikeasti asiantuntijaa käytettävissä. Kuntotarkastaja ei ole automaattisesti sellainen.

 

[Kansanparantaja]

Hyvä listä munse:lta tosiaan, mutta itse tarkentaisin muutamaa kohtaan:

• Perustusten viereinen maa-aines. Tulisi olla salaojasoraa.

Käy myös moni muu esim. sepeli, kevytsora yms. missä vesi ei nouse kapilaarisesti

• Sokkelin patolevyt. Nämä saattavat puuttua melko uusissakin taloissa. -

Patolevyt ei ole vedeneriste. Niitä ei tarvi jos perustukset on tehty oikein (esim. betonin v/s oikea). Näin yleensä on uusissa taloussa. Patolevyt laitetaan rakenteista ulospäin suuntautuvaa kosteutta varten, josta mahdollinen kosteus pääsee levyn muodostamaa tilaa myöten valumaan salaojiin.

• Laatan alapuolinen maa-aines. Riittävän karkeaa soraa, joka estää kapillaarisen kosteuden nousun laattaan.

Laatan alapuolella pitäisi ainakin uusissa taloissa olla kapilaarikatkona >300mm sepeliä

• Tontin muoto. Talo ei saa olla kuopassa. Eikä mielellään edes rinteessä tai täysin tasamaalla, vaan pieni kumpu on paras.

Rakennuksen ulkopuoliset kallistukset vähintään 1:50 3m:n matkalla

 

[munse]

Patolevyt ei ole vedeneriste. Niitä ei tarvi jos perustukset on tehty oikein (esim. betonin v/s oikea). Näin yleensä on uusissa taloussa. Patolevyt laitetaan rakenteista ulospäin suuntautuvaa kosteutta varten, josta mahdollinen kosteus pääsee levyn muodostamaa tilaa myöten valumaan salaojiin.

Kannattaa huomioida, että moni ostaja on siinä ymmärryksessä, että patolevyt pitää olla. Vaikka "varmuuden vuoksi". Siksi niiden puuttuminen saattaa aiheuttaa haittaa talon jälleenmyynnille, vaikka patolevyjä ei oikeasti tarvittaisikaan juuri siinä talossa.

 

[Kansanparantaja]

Kannattaa huomioida, että moni ostaja on siinä ymmärryksessä, että patolevyt pitää olla. Vaikka "varmuuden vuoksi". Siksi niiden puuttuminen saattaa aiheuttaa haittaa talon jälleenmyynnille, vaikka patolevyjä ei oikeasti tarvittaisikaan juuri siinä talossa.

Oikeassa olet. Toki rakennesuunnitelmat kannattaa esittää mahdolliselle uudelle omistajalle, jos sellaiset löytyy.

Lisäisin vielä tuohon listaan jätevesijärjestelmän, varsinkin jos kohde sijaitsee haja-asutusalueella viemärinverkoston ulkopuolella. Sen kunto kannattaa tutkia.

 

[SPu]

Päivän sana lainatarjouksissa on nyt näköjään korkoputki...

Esimerkkitarjouksessa 400k/25v lainaan 7 vuoden korkoputki jossa alin korko 0.38% ja ylin 1.15% + marginaali. Korkoputken kanssa lupasi 6kk euriborin, muuten ei kuulemma saa kuin 12kk:ta [Nordea]. Ei muita kuluja (pankkihan ottaa voittonsa tässä nyt korkojen ollessa matalalla tuosta 0.38:sta).

Ei kuulosta kauhean pahalta (kun tuo lainasumma on aika rapsakka), mutta en ole pyöritellyt lukuja tarkemmin vielä.

Edellisistä kovien korkojen ajasta jo se yli 10v aikaa ja kokoajan povailtu että "kohta nousee" mutta eipä ole. Mutta vakuutushan tuo käytännössä on, tuskin siinä rahallisesti voitolle jää...

Mikä on tuomio?

(edellisen 15v vanhan lainan kanssa jälkikäteen katsottuna paras ratkaisu oli se minkä otin, eli 3kk euribor ja ei mitään suojauksia tai muita häkkyröitä)

 

[valexi]

@SPu Tuossahan se sinun tuomio on pienellä kirjoitettuna viestisi lopussa. Mahdollisimman pieni marginaali mahdollisimman lyhyellä euribor tarkistusvälillä.

 

[kjns]

Mikä on tuomio?

Veikkaatko, että seuraavien 7 vuoden aikana 6kk euribor nousee niin nopeasti ja niin paljon yli 1,15% että se ensin syö tuon X aikaa maksamasi ylimääräisen 0,38% edes pois, saatika että jäisit voitolle? Versus euribor 12 ilman putkea.

Mulla ei vieläkään kristallipalloa ole, mutta vähän veikkaan että ei..

 

[mustajoki]

Päivän sana lainatarjouksissa on nyt näköjään korkoputki...

Esimerkkitarjouksessa 400k/25v lainaan 7 vuoden korkoputki jossa alin korko 0.38% ja ylin 1.15% + marginaali. Korkoputken kanssa lupasi 6kk euriborin, muuten ei kuulemma saa kuin 12kk:ta [Nordea]. Ei muita kuluja (pankkihan ottaa voittonsa tässä nyt korkojen ollessa matalalla tuosta 0.38:sta).

Ei kuulosta kauhean pahalta (kun tuo lainasumma on aika rapsakka), mutta en ole pyöritellyt lukuja tarkemmin vielä.

Edellisistä kovien korkojen ajasta jo se yli 10v aikaa ja kokoajan povailtu että "kohta nousee" mutta eipä ole. Mutta vakuutushan tuo käytännössä on, tuskin siinä rahallisesti voitolle jää...

Mikä on tuomio?

(edellisen 15v vanhan lainan kanssa jälkikäteen katsottuna paras ratkaisu oli se minkä otin, eli 3kk euribor ja ei mitään suojauksia tai muita häkkyröitä)

Nukutko tuon kanssa yösi paremmin, vai onko ihan se ja sama millaisia hetkellisiä korkoja tulee koska niistä selviää ongelmitta? Mahahaava voi tulla kalliimmaksi kuin tuo korkoputkivakuutus jos on hermostunutta sorttia. Brexit-viivyttely on kestänyt jo niin kauan että siitä on tullut uusi normaali, eikä itselläni ainakaan ole kristallipalloa siitä mikä on erkautumisen jälkeinen "luonnollinen" korkotaso EU:ssa - 0, 1, 2%?

Mikä muuten on marginaalitaso tällä hetkellä tuollaisiin lainoihin?

 

[SPu]

@SPu Tuossahan se sinun tuomio on pienellä kirjoitettuna viestisi lopussa. Mahdollisimman pieni marginaali mahdollisimman lyhyellä euribor tarkistusvälillä.

Jep, muttanottakun piruvie eivät anna kuin 12kk euriboria enää. (tuo 6kk euribor ton korkokaton kanssa taitaa olla vähän houkutuslintuna siinä)

1/3kk olisi optimi pitkässä juoksussa...

Mikä muuten on marginaalitaso tällä hetkellä tuollaisiin lainoihin?

0.35-0.4%. Tai noh 0.4 nyt alkuun tarjosi mutta "kaverit" saanu 0.35 .. Naamavippi varmaan niillä, mutta eiköhän se siihen tipu kun ruinaan (terveisiä pankintädille jos luet).

Laittavat tuon korkoputken ja vakuutukset yms. turhat, eikun turvat, jännästi noihin tarjouksiin mukaan kuukausittaiseen "kokonaislyhennykseen", ikään kuin pakollisena, ja esittävät kk-lyhennyssumman etusivulla nämä kaikki mukaan luettuna. Pitää sieltä alemmalta riviltä sitten tulkita, että paljonko se oikea lyhennys+korko oikeasti on. Hämäävää jos ei osaa katsoa, ja huomaa että tuohon 15v takaiseen on tuo lisätuotteiden myynti tuotu paremmin esille kun marginaalit on tippuneet ja katteet pienentyneet.

Otanpa oluen ja Excelin auki.

 

[Anagonda]

En aivan ymmärrä tätä 3kk euribor ja muut on roskaa.
Eikös nouseviin korkoihin juuri pidempi euribori ole parempi?
3kk euribori tarkistetaan kuitenkin sen 3x siinä ajassa minkä 12kk on sama. Ensimmäisellä kerralla 3kk voi olla edullisempi, 2 seuraavaa jo reippaasti kalliimpi.
Jos korot on lähes nolla eivätkä elä niin 3kk vs 12kk on mielestäni turha tapella. Varsinkin jos miettii että ottaa jonkun korkokaton mista maksaa pirusti enemmän.

Eli miksi se 3kk on se mikä kaikkien pitää saada? En snaijjaa...

 

[kjns]

Eli miksi se 3kk on se mikä kaikkien pitää saada?

Varmaan sen takia, että se on yleensä alemmalla tasolla kuin pidemmät..? Regoi toki nopeammin niin nousuihin kuin laskuihinkin, mutta korkotaso on yleensä trendinomaisesti matalampi.

Tosta vaikka esimerkki 5 vuoden takaa, pari vertailuarvoa:
1.8.2014 3kk euribor 0,208, 6kk 0,308, 12kk 0,489
4.12.2014 3kk euribor 0,082, 6kk 0,177 ja 12kk 0,328

Tuossa tämän päivän tilanne, vaikka miinuksella ollaan niin edelleen lyhyemmät on matalampia kuin pitkät

 

[Nomber]

En aivan ymmärrä tätä 3kk euribor ja muut on roskaa.
Eikös nouseviin korkoihin juuri pidempi euribori ole parempi?
3kk euribori tarkistetaan kuitenkin sen 3x siinä ajassa minkä 12kk on sama. Ensimmäisellä kerralla 3kk voi olla edullisempi, 2 seuraavaa jo reippaasti kalliimpi.
Jos korot on lähes nolla eivätkä elä niin 3kk vs 12kk on mielestäni turha tapella. Varsinkin jos miettii että ottaa jonkun korkokaton mista maksaa pirusti enemmän.

Eli miksi se 3kk on se mikä kaikkien pitää saada? En snaijjaa...

Pitkällä aikavälillä se on historiallisesti ollut halvempi. Nythän on sinänsä sama kun kaikki nuo miinuksella, mutta jatkossa jos korot nousevat plussalle niin ensimmäisenä siellä on 12kk korko plussalla kun 3kk miehet porskuttaa vielä miinus lukemissa mahdollisesti kauankin.

Mahdotonta toki ennustaa mikä on halvin lopulta, sen näkee vasta kun koko laina on maksettu ja tekee vertailun eri koroilla mitä laina olisi maksanut, mutta keskimäärin lyhyempi korko on ollut tähän asti halvin.

 

[Mooses]

Niin ja 12kk tarkastusvälillä se on kuitenkin täyttä lottoa, mihin se tarkastus sattuu osumaan. Nyt kun käyrät on seilanut edes takaisin, eikä mitään selvää trendiä ole osut huonolla tuurilla siihen huippuun ja kärsit siitä sitten vuoden. Aika vähissä on historiallisesti ne pätkät, jossa pidemmät korot ovat voittaneet lyhyet.

 

[demas]

3kk euribor voi olla parempi ratkaisu jos laina-aika on esim 1 vuosi sitä pidemmillä lainoilla (kuten asuntolainat yleensä on) 3kk tulee halvemmaksi.

 

[zettis]

En aivan ymmärrä tätä 3kk euribor ja muut on roskaa.
Eikös nouseviin korkoihin juuri pidempi euribori ole parempi?
3kk euribori tarkistetaan kuitenkin sen 3x siinä ajassa minkä 12kk on sama. Ensimmäisellä kerralla 3kk voi olla edullisempi, 2 seuraavaa jo reippaasti kalliimpi.
Jos korot on lähes nolla eivätkä elä niin 3kk vs 12kk on mielestäni turha tapella. Varsinkin jos miettii että ottaa jonkun korkokaton mista maksaa pirusti enemmän.

Eli miksi se 3kk on se mikä kaikkien pitää saada? En snaijjaa...

Pitkä korko tavallaan on köyhän miehen korkokatto. Tiedät etukäteen, mitä korko on seuraavat 6kk tai 12kk ja siitä ilosta maksat ylimääräistä. Jos on talous aivan nuoralla ja haluaa tällaisesta mielenrauhasta maksaa ylimääräistä niin siitä vaan. Jos taas haluaa selvitä koko laina-ajasta mahdollisimman halvalla niin lyhyempi markkinakorko on historian mukaan aina edullisempi.

Itselläni on kuukauden euribor ja kiinteällä tasaerällä. Eli lainan loppupäivä saattaa heitellä vuosien varrella mutta kuukausierä on aina sama. Itse en keksi mitä tässä mallissa voisin hyötyä pidemmästä viitekorosta.

Toki, jos pankki hinnoittelee eri pituiset korot eri tavalla (isompi marginaali lyhyisiin korkoihin) niin sitten valinta voi olla haastavampi.

Jos taas tiedät jo etukäteen miten korko tulee nousemaan tulevina vuosina niin sillä tiedolla tienaamiseen löytyy varmasti parempia keinoja kuin asuntolaina.

 

[vemkki]

En aivan ymmärrä tätä 3kk euribor ja muut on roskaa.
Eikös nouseviin korkoihin juuri pidempi euribori ole parempi?
3kk euribori tarkistetaan kuitenkin sen 3x siinä ajassa minkä 12kk on sama. Ensimmäisellä kerralla 3kk voi olla edullisempi, 2 seuraavaa jo reippaasti kalliimpi.
Jos korot on lähes nolla eivätkä elä niin 3kk vs 12kk on mielestäni turha tapella. Varsinkin jos miettii että ottaa jonkun korkokaton mista maksaa pirusti enemmän.

Eli miksi se 3kk on se mikä kaikkien pitää saada? En snaijjaa...

12 kk euriborissa on koko ajan varauduttu siihen, että korkotaso voivat nousta vuoden aikana, ja siksi se on lähes aina korkeammalla kuin lyhyet korot. Vaikka korot nousisivatkin, kestäisi jonkin aikaa ennen kuin lyhyt korko nousisi sille tasolle, jossa pitkä korko oli alun perinkin.
Tämä kuva euriborien historiasta näyttää, että mitä käy korkojen noustessa.
https://upload.wikimedia.org/wikipe...2m3m1w.svg/1920px-EuriborChart12m3m1w.svg.png
Punainen viiva on vuoden euribor ja sininen 3 kk. Esim. tuossa 2005-2008 3kk euribor on ollut noin 3 kuukauden ajanjakson jäljessä nousussa 12 kk euriboria. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuoden ajanjaksolla 3 kk euriborilla laina on ollut 3 kk halvempi, 3 kk samanhintainen ja 6 kk kalliimpi kuin 12 kk euriboriin sidottu laina. Tämä 12 kk euriborin etu katosi täysin sitten kun korot lähtivät laskuun. Vuoden 2008 lopulta vuoden 2009 puoliväliin korot romahtivat, ja siinä on saattanut 12 kk euribor-tyyppi maksella pitkälle vuoteen 2009 huippukorkoa, jos sattui korontarkistushetki huonoon kohtaan.

 

[yberkurko]

Pitkä korko tavallaan on köyhän miehen korkokatto. Tiedät etukäteen, mitä korko on seuraavat 6kk tai 12kk ja siitä ilosta maksat ylimääräistä. Jos on talous aivan nuoralla ja haluaa tällaisesta mielenrauhasta maksaa ylimääräistä niin siitä vaan. Jos taas haluaa selvitä koko laina-ajasta mahdollisimman halvalla niin lyhyempi markkinakorko on historian mukaan aina edullisempi.

Itselläni on kuukauden euribor ja kiinteällä tasaerällä. Eli lainan loppupäivä saattaa heitellä vuosien varrella mutta kuukausierä on aina sama. Itse en keksi mitä tässä mallissa voisin hyötyä pidemmästä viitekorosta.

Toki, jos pankki hinnoittelee eri pituiset korot eri tavalla (isompi marginaali lyhyisiin korkoihin) niin sitten valinta voi olla haastavampi.

Jos taas tiedät jo etukäteen miten korko tulee nousemaan tulevina vuosina niin sillä tiedolla tienaamiseen löytyy varmasti parempia keinoja kuin asuntolaina.

On vaan melko tuskaista saada edes tarjous pankeilta muuhun kuin 12kk euriboriin sidottuna (ja mielellään rokottaisivat lisäriskistä isommalla marginaalilla). Riippunee lainan koosta maksaako vaivaa kinuta ainakaan nykyisillä korkotasoilla (jotka näyttävät näillä näkyvin kroonisemmalta ilmiöltä, kun talous sakkaisi merkittävämmistä koronnostoista).

 

[mustajoki]

On vaan melko tuskaista saada edes tarjous pankeilta muuhun kuin 12kk euriboriin sidottuna (ja mielellään rokottaisivat lisäriskistä isommalla marginaalilla). Riippunee lainan koosta maksaako vaivaa kinuta ainakaan nykyisillä korkotasoilla (jotka näyttävät näillä näkyvin kroonisemmalta ilmiöltä, kun talous sakkaisi merkittävämmistä koronnostoista).

Eli jos 6kk euribor vaatii korkoputken ottamisen, ja olettaen että korot ovat edes hitusen yli nollan 5v päästä, eikö 25 vuoden lainassa kirisi putken jälkeen aika hyvin 5v korkoputkikuluja kiinni tuolla 6 vs 12kk edulla? Sellaisen 5v putken saisi varmaan vielä hieman edullisemmin kuin tuon 7v putken 0.38%?

 

[iltatonttu]

Päivän sana lainatarjouksissa on nyt näköjään korkoputki...

Esimerkkitarjouksessa 400k/25v lainaan 7 vuoden korkoputki jossa alin korko 0.38% ja ylin 1.15% + marginaali. Korkoputken kanssa lupasi 6kk euriborin, muuten ei kuulemma saa kuin 12kk:ta [Nordea]. Ei muita kuluja (pankkihan ottaa voittonsa tässä nyt korkojen ollessa matalalla tuosta 0.38:sta).

Ei kuulosta kauhean pahalta (kun tuo lainasumma on aika rapsakka), mutta en ole pyöritellyt lukuja tarkemmin vielä.

Edellisistä kovien korkojen ajasta jo se yli 10v aikaa ja kokoajan povailtu että "kohta nousee" mutta eipä ole. Mutta vakuutushan tuo käytännössä on, tuskin siinä rahallisesti voitolle jää...

Mikä on tuomio?

(edellisen 15v vanhan lainan kanssa jälkikäteen katsottuna paras ratkaisu oli se minkä otin, eli 3kk euribor ja ei mitään suojauksia tai muita häkkyröitä)

Me otettiin vastaavaan summaan OP:lta puoleen lainaan ihan tavallinen 12kk euribor (marg. 0,4%) ja puolet lainasta otettiin 25v kiintellä korolla. En nähnyt näitä muita suojauksia oikein järkeväksi.
OP:n 25v kiinteä korko oli silloin 1,5%, mietin myös koko lainalle tätä. OP:n kiinteä korkoinen laina ei sido lainaottajaa toisin kuin muilla pankeilla, joissa muutoskulut voivat tulla hyvinkin kalliiksi.

 

[Juppiiis]

Kyllähän se jo kertoo jotain viitekoron edullisuudesta asiakkaalle päin, jos pankit eivät tarjoa muuta kuin 12kk. Eli paras diili lyhyin viitekorko.

 

[yberkurko]

Kyllähän se jo kertoo jotain viitekoron edullisuudesta asiakkaalle päin, jos pankit eivät tarjoa muuta kuin 12kk. Eli paras diili lyhyin viitekorko.

Paras diili on paras niistä jotka saa. Se että pankit eivät niitä tahdo juuri myöntää (ainakaan samoilla marginaaleilla), sulkee ne useimpien valikoimasta.

 

[SPu]

Euribor 3kk vs 6kk vs 12kk. Kun tästä puhetta oli niin katsoin pitkän aikavälin tilastoja.

Aikavälillä Tammikuu 1999 - Marraskuu 2019 (251 kuukautta), siis korot kuukauden keskiarvona:

• 6kk euribor on ollut keskimäärin 0,147 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor
• 3kk euribor on ollut keskimäärin 0,247 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor

Tällä aikavälillä (viimeiset 21 vuotta) korkojen keskiarvo on ollut:

• 12kk euribor 2,0%
• 6kk euribor 1,86%
• 3kk euribor 1,76%
• 1kk euribor 1,64%

Kuukausia jolloin 6kk euribor on ollut keskimäärin yli 12kk euriborin on ollut 33kpl (251:stä) ja suurin ylitys on ollut 0,117%-yks. Ja 3kk vs. 12kk:ssa 34 / 251kpl, suurin ylitys 0,246%-yks (v.2001).

Rahallinen ero 3kk vs 12kk keskiarvon erotuksen (0,247%) mukaan on tällä 20v aikavälillä iso: 200k€ lainassa 20v ajalla tuo korkojen ero (2,0% vs 1,76%) tarkoittaa 5575€ (278€/v) erotusta asuntovelallisen hyväksi (korot 37317€ vs 42892€ [annuiteetti]).

Tottakai jos korontarkistus sattuu huonoon kohtaan niin 3/6kk valitseva voi nousevien korkojen aikana maksaa hetkellisesti enemmän. Ja sama toisinpäin jossa 12kk korkolainen jää tappiolle jos korot laskee (tai niiden ennakoidaan nousevan jota 12kk myös ennakoi 3/6kk:ta aiemmin). Arpapeliä noiden suhteen mihin tarkistuspäivä osuu ja siksi 1kk olisikin paras, mutta anyways pitkässä juoksussa lyhyt korko on halvempi. Pankit tottakai tietää ja eivät tuota 1/3kk:ta enää myy.

Lähde: euribor_korot_long_fi

 

[Pempula]

Eli jos 6kk euribor vaatii korkoputken ottamisen, ja olettaen että korot ovat edes hitusen yli nollan 5v päästä, eikö 25 vuoden lainassa kirisi putken jälkeen aika hyvin 5v korkoputkikuluja kiinni tuolla 6 vs 12kk edulla? Sellaisen 5v putken saisi varmaan vielä hieman edullisemmin kuin tuon 7v putken 0.38%?

Korkoja maksetaan kuitenkin eniten nimenomaan ensimmäisen viiden vuoden aikana ja vähiten viimeisen viiden vuoden aikana, joten hyöty jää selvästi vähäisemmäksi (mikäli korot alhaalla pysyvät). Viidessä vuodessa lainakin on jo jonkun verran lyhentynyt. Se mihin kohtaa koronnousu tulee - jos tulee - voi hyötyyn tietenkin myös vaikuttaa ja on osittain sattuman kauppaa sattuuko tarkistuspäivä sitten mihin kohtaan. Jos korot nousevat nopeasti tai jatkavat nousua on 12kk euriborilla mahdollisesti etukin tuossa tilanteessa (vaikka en senkään varaan laskisi), kun voit varautua nousuun (esim. 'köyhänä miehenä' maksaa nopeutetusti pois).

 

[elmo]

Euribor 3kk vs 6kk vs 12kk. Kun tästä puhetta oli niin katsoin pitkän aikavälin tilastoja.

Aikavälillä Tammikuu 1999 - Marraskuu 2019 (251 kuukautta), siis korot kuukauden keskiarvona:

• 6kk euribor on ollut keskimäärin 0,147 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor
• 3kk euribor on ollut keskimäärin 0,247 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor

Tällä aikavälillä (viimeiset 21 vuotta) korkojen keskiarvo on ollut:

• 12kk euribor 2,0%
• 6kk euribor 1,86%
• 3kk euribor 1,76%
• 1kk euribor 1,64%

Kuukausia jolloin 6kk euribor on ollut keskimäärin yli 12kk euriborin on ollut 33kpl (251:stä) ja suurin ylitys on ollut 0,117%-yks. Ja 3kk vs. 12kk:ssa 34 / 251kpl, suurin ylitys 0,246%-yks (v.2001).

Rahallinen ero 3kk vs 12kk keskiarvon erotuksen (0,247%) mukaan on tällä 20v aikavälillä iso: 200k€ lainassa 20v ajalla tuo korkojen ero (2,0% vs 1,76%) tarkoittaa 5575€ (278€/v) erotusta asuntovelallisen hyväksi (korot 37317€ vs 42892€ [annuiteetti]).

Tottakai jos korontarkistus sattuu huonoon kohtaan niin 3/6kk valitseva voi nousevien korkojen aikana maksaa hetkellisesti enemmän. Ja sama toisinpäin jossa 12kk korkolainen jää tappiolle jos korot laskee (tai niiden ennakoidaan nousevan jota 12kk myös ennakoi 3/6kk:ta aiemmin). Arpapeliä noiden suhteen mihin tarkistuspäivä osuu ja siksi 1kk olisikin paras, mutta anyways pitkässä juoksussa lyhyt korko on halvempi. Pankit tottakai tietää ja eivät tuota 1/3kk:ta enää myy.

Lähde: euribor_korot_long_fi

Hienosti laskettu auki!

Toinen iso etu on vanhoissa lainoissa joissa negatiivinen euribor syö marginaalia. Jos tälläinen löytyy niin kannattaa pitää kynsin ja hampain kiinni. Eli jos on joku 1 tai 3kk euribor ja 0,5 paikkeilla marginaali niin pyöritään käytännössä nolla koroissa. Tällöin kannattaa jo pohtia, että joskos olisi mahdollista vuokrata vanha kämppä myynnin sijaan kun raha on ilmaista vaikka alunperin tuollainen idea ei olisi ollut mielessäkään. Nyt tosiaan kun sen rahan minimihinta käytännössä on 0,5-1% eikä paluuta ole negatiivisiin korkoihin tai lyhyisiin euriboreihin.

 

[vrds]

Itseä kyllä jaksaa ihmetyttää tämä asuntojen hintataso tällä hetkellä. Joku ei nyt täsmää omaan talousymmärrykseen; korot alhaalla joten kauppa tietenkin käy ja hinnat ylhäällä, mutta samaan aikaan syntyvyys syöksyssä ja huoltosuhde menossa ihan kuralle ja eläkeläisiä tulvii kohta joka puolelta (joilla lisäksi omaisuutta) ja työllisten pitäisi pystyä maksamaan eläkkeet. Eihän tuossa mitään, mutta kun tarkastelee mitä palkkamediaani on, niin jotenkin tuntuu että isoja ongelmia odotettavissa kun pidempi taantuma tulee. Jotenkin en usko että esim. Pk-seudulta asuntoja ostaa vain hyvätuloiset. Tuskin nyt romahdusta, mutta kauppa varmaan hyytyy jossain vaiheessa aika pahasti. Korot ei varmaan tästä pomppaa, kovin nopeasti, mutta alkaa vain tuntua että rakennuskantaan nähden asunnot ovat keskimäärin liian kalliita tällä hetkellä tulo- ja varallisuustasoon nähden. Kun ei itselle löytänyt sopivaa ostettavaa asuntoa, olen silti seurannut kohteita erityisesti Uusimaa ja Keski-Suomi. Mietin yhä useammin ketä niitä ostaa, tai kenellä on varaa niitä ostaa.

 

[jyppi]

Itseä kyllä jaksaa ihmetyttää tämä asuntojen hintataso tällä hetkellä. Joku ei nyt täsmää omaan talousymmärrykseen; korot alhaalla joten kauppa tietenkin käy ja hinnat ylhäällä, mutta samaan aikaan syntyvyys syöksyssä ja huoltosuhde menossa ihan kuralle ja eläkeläisiä tulvii kohta joka puolelta (joilla lisäksi omaisuutta) ja työllisten pitäisi pystyä maksamaan eläkkeet. Eihän tuossa mitään, mutta kun tarkastelee mitä palkkamediaani on, niin jotenkin tuntuu että isoja ongelmia odotettavissa kun pidempi taantuma tulee. Jotenkin en usko että esim. Pk-seudulta asuntoja ostaa vain hyvätuloiset. Tuskin nyt romahdusta, mutta kauppa varmaan hyytyy jossain vaiheessa aika pahasti. Korot ei varmaan tästä pomppaa, kovin nopeasti, mutta alkaa vain tuntua että rakennuskantaan nähden asunnot ovat keskimäärin liian kalliita tällä hetkellä tulo- ja varallisuustasoon nähden. Kun ei itselle löytänyt sopivaa ostettavaa asuntoa, olen silti seurannut kohteita erityisesti Uusimaa ja Keski-Suomi.

Asuntosijoittajat ja sitten vuokra/AirBnB käyttöön? Lainaa sitten otetaan kimpassa tai vanhemmat takaa näitä sijoituskohteita, tai kun kohteita on tarpeeksi ja jonkun aikaa kerennyt lyhentää niin velkaa velan päälle.

 

[Technocrat]

Itseä kyllä jaksaa ihmetyttää tämä asuntojen hintataso tällä hetkellä. Joku ei nyt täsmää omaan talousymmärrykseen; korot alhaalla joten kauppa tietenkin käy ja hinnat ylhäällä, mutta samaan aikaan syntyvyys syöksyssä ja huoltosuhde menossa ihan kuralle ja eläkeläisiä tulvii kohta joka puolelta (joilla lisäksi omaisuutta) ja työllisten pitäisi pystyä maksamaan eläkkeet. Eihän tuossa mitään, mutta kun tarkastelee mitä palkkamediaani on, niin jotenkin tuntuu että isoja ongelmia odotettavissa kun pidempi taantuma tulee. Jotenkin en usko että esim. Pk-seudulta asuntoja ostaa vain hyvätuloiset. Tuskin nyt romahdusta, mutta kauppa varmaan hyytyy jossain vaiheessa aika pahasti. Korot ei varmaan tästä pomppaa, kovin nopeasti, mutta alkaa vain tuntua että rakennuskantaan nähden asunnot ovat keskimäärin liian kalliita tällä hetkellä tulo- ja varallisuustasoon nähden. Kun ei itselle löytänyt sopivaa ostettavaa asuntoa, olen silti seurannut kohteita erityisesti Uusimaa ja Keski-Suomi. Mietin yhä useammin ketä niitä ostaa, tai kenellä on varaa niitä ostaa.

Itse olen ihmetellyt miten jossain landella pyydetään aivan poskettomia hintoja taloista, jostain kainuun perämettästä okt ja pyynnit on 250k€ näin kärjistetysti, aivan käsittämätöntä, ostaako joku noilla hinnoilla tuolta taloja?

 

[Juppiiis]

Itse olen ihmetellyt miten jossain landella pyydetään aivan poskettomia hintoja taloista, jostain kainuun perämettästä okt ja pyynnit on 250k€ näin kärjistetysti, aivan käsittämätöntä, ostaako joku noilla hinnoilla tuolta taloja?

Joku sieläkin haluaa asua ja jos suurimman osan pyynti on tuota luokkaa, ei auta kuin maksaa. Asian voisi kääntää myös toisinpäin. Miksi maksaa Helsingin keskustassa yksiöstä sama hinta, kuin 100km päässä saa jo omakotitalon?

 

[vrds]

Itse olen ihmetellyt miten jossain landella pyydetään aivan poskettomia hintoja taloista, jostain kainuun perämettästä okt ja pyynnit on 250k€ näin kärjistetysti, aivan käsittämätöntä, ostaako joku noilla hinnoilla tuolta taloja?

Tätä olen ihmetellyt myös ja sama ihan Uudellamaalla ja kehyskunnissa, toki pyynnit selvästi korkeampia kuin Kainuussa. Eli paljon perheasuntoja, joiden sijainti on sellainen, että taloudessa on pakko olla vähintään yksi auto (tai käytännössä kaksi), että työmatkat, lasten päiväkoti- tai kouluviemiset, kauppamatkat sekä harrastuksiin kuskaaminen onnistuu. Sitten pyynnit ovat välillä 300-600K€, mukana myös uusio kerrostalokoppeja, eikä nyt todellakaan puhuta Helsingistä. Mitä syrjempään mennään Suomessa, luulisi työllisyyden ja oman talouden olevan enemmän vaakalaudalla kun talous heikkenee. Pakkohan jossain on asua, mutta yleinen hintataso on se hämmennyksen aihe tulotasoon nähden.

 

[kjns]

Tiedoksi muuten jos joku muukin on siirtämässä lainoja pois Nordeasta, niin siirtojen käsittelyajat on tällä hetkellä aivan tolkuttomat.

Meidän siirto on ollut limbossa jo 3 viikkoa, ja pankkihenkilöiltä kuullun perusteella käsittelyajat on tällä hetkellä luokkaa 4-5 viikkoa. Nordean palvelulupaus näille on 5 työpäivää, ja normaalistihan siirto hoituu parissa päivässä, mutta taitaa yt-ruletin tulokset näkyä toiminnassa tällä hetkellä...

 

[Oravamedian käpy]

Tiedoksi muuten jos joku muukin on siirtämässä lainoja pois Nordeasta, niin siirtojen käsittelyajat on tällä hetkellä aivan tolkuttomat.

Meidän siirto on ollut limbossa jo 3 viikkoa, ja pankkihenkilöiltä kuullun perusteella käsittelyajat on tällä hetkellä luokkaa 4-5 viikkoa. Nordean palvelulupaus näille on 5 työpäivää, ja normaalistihan siirto hoituu parissa päivässä, mutta taitaa yt-ruletin tulokset näkyä toiminnassa tällä hetkellä...

Samanlainen tilanne varmaan Osuuspankilla, jossa pyörinyt YT-ruletti pidemmän aikaa. Pelkästään velkakirjojen toimitus sähköisesti kesti lähes kolme viikkoa, ja lopulta toimittivat viimeisellä mahdollisella hetkellä. Lainan osanostossa kesti myös toista viikkoa ja vaati kiirehtimispyyntöä aspaan, vaikka lupaavat käsittelyn seuraavalle pankkipäivälle.

 

[-T-]

Tulipa kokemus asunnon ostotilanteessa. Teimme tarjouksen pyyntihinnalla ilman ehtoja suuren ketjun välitettävänä olleesta asunnosta. Tarjouksen kestoksi laitoimme hieman vajaa 24h (päättymään juuri ennen seuraavan päivän esittelyä). Tarjouksemme teimme meidän "omalle välittäjälle". Nopeasti kuitenkin tuli toinen tarjous eri välittäjän kautta hieman yli pyynnin, mutta 15 min voimassaoloajalla. Tällä leikillä käytiin muutama kierros kunnes myyjä hyväksyi muutamassa minuutissa 10min voimassa olleen tarjouksen (itse pysyin tunneissa).

Tässä kiinteistövälittäjä ei ole miettinyt yhtään asiakkaansa etua vaan ainoastaan omaa provikkaansa tai pahimmassa tapauksessa on itse ollut mukana vedätyksessä. Kaikkea sitä onkin...

 

[muronsyöjä]

Itseä kyllä jaksaa ihmetyttää tämä asuntojen hintataso tällä hetkellä. Joku ei nyt täsmää omaan talousymmärrykseen; korot alhaalla joten kauppa tietenkin käy ja hinnat ylhäällä, mutta samaan aikaan syntyvyys syöksyssä ja huoltosuhde menossa ihan kuralle ja eläkeläisiä tulvii kohta joka puolelta (joilla lisäksi omaisuutta) ja työllisten pitäisi pystyä maksamaan eläkkeet. Eihän tuossa mitään, mutta kun tarkastelee mitä palkkamediaani on, niin jotenkin tuntuu että isoja ongelmia odotettavissa kun pidempi taantuma tulee. Jotenkin en usko että esim. Pk-seudulta asuntoja ostaa vain hyvätuloiset. Tuskin nyt romahdusta, mutta kauppa varmaan hyytyy jossain vaiheessa aika pahasti. Korot ei varmaan tästä pomppaa, kovin nopeasti, mutta alkaa vain tuntua että rakennuskantaan nähden asunnot ovat keskimäärin liian kalliita tällä hetkellä tulo- ja varallisuustasoon nähden. Kun ei itselle löytänyt sopivaa ostettavaa asuntoa, olen silti seurannut kohteita erityisesti Uusimaa ja Keski-Suomi. Mietin yhä useammin ketä niitä ostaa, tai kenellä on varaa niitä ostaa.

Tarjontaa alkaa olla myös jo aika paljon ja rakentaminen ennätysmäistä. Jyväskylässä ainakin jo markkina aivan tukossa ja vapaita vuokra-asuntoja toista tuhatta.

 

[zepi]

Tulipa kokemus asunnon ostotilanteessa. Teimme tarjouksen pyyntihinnalla ilman ehtoja suuren ketjun välitettävänä olleesta asunnosta. Tarjouksen kestoksi laitoimme hieman vajaa 24h (päättymään juuri ennen seuraavan päivän esittelyä). Tarjouksemme teimme meidän "omalle välittäjälle". Nopeasti kuitenkin tuli toinen tarjous eri välittäjän kautta hieman yli pyynnin, mutta 15 min voimassaoloajalla. Tällä leikillä käytiin muutama kierros kunnes myyjä hyväksyi muutamassa minuutissa 10min voimassa olleen tarjouksen (itse pysyin tunneissa).

Tässä kiinteistövälittäjä ei ole miettinyt yhtään asiakkaansa etua vaan ainoastaan omaa provikkaansa tai pahimmassa tapauksessa on itse ollut mukana vedätyksessä. Kaikkea sitä onkin...

Siis asiakas sai maksimaalisesti rahaa, kun huudatti teitä ostajaehdokkaita? Miten tuossa ei mietitty myyjän etua?

 

[-T-]

Siis asiakas sai maksimaalisesti rahaa, kun huudatti teitä ostajaehdokkaita? Miten tuossa ei mietitty myyjän etua?

Sillä, että välittäjä antaa toisen tarjoajan painostaa 10min tarjouksella välittömään päätökseen eikä odottamaan mahdollisia vastatarjouksia. Asiakas ei siis saanut maksimaalisesti rahaa. Lähtö oli jokseenkin alle alueen keskihinnan ja sen vuoksi noita pienehköjä korotuksia olisi voinut tulla enemmänkin.

 

[zepi]

Sillä, että välittäjä antaa toisen tarjoajan painostaa 10min tarjouksella välittömään päätökseen eikä odottamaan mahdollisia vastatarjouksia. Asiakas ei siis saanut maksimaalisesti rahaa. Lähtö oli jokseenkin alle alueen keskihinnan ja sen vuoksi noita pienehköjä korotuksia olisi voinut tulla enemmänkin.

Miten se välittäjä voisi edes estää ostajaa tekemästä todella lyhyitä tarjouksia? Jättämällä ne huomioimatta? Se ei ainakaan ole myyjän etu.

 

[OD.]

Ostaja päättää tarjouksen voimassaoloajan. Välittäjän velvollisuus on toimittaa tarjous myyjälle.

 

[zepi]

Ostaja päättää tarjouksen voimassaoloajan. Välittäjän velvollisuus on toimittaa tarjous myyjälle.

Niin, en minäkään ymmärrä mitä välittäjä tuossa voisi tehdä? Välittäjä voi suositella myyjälle tarjouksen hyväksymistä, hylkäämistä (parempien tarjouksien odottamista) tai vastatarjouksen tekoa, mutta muuta hän ei voi nähdäkseni tehdä.

 

[ulmis]

Sillä, että välittäjä antaa toisen tarjoajan painostaa 10min tarjouksella välittömään päätökseen eikä odottamaan mahdollisia vastatarjouksia. Asiakas ei siis saanut maksimaalisesti rahaa. Lähtö oli jokseenkin alle alueen keskihinnan ja sen vuoksi noita pienehköjä korotuksia olisi voinut tulla enemmänkin.

Jos en nyt aivan väärin ole asuntokauppoja tai kauppoja yleisesti ottaen ymmärtänyt, niin myyjä on se joka päättää millä hinnalla asunnostaan on valmis luopumaan. Jos myyjä on mielestään saanut huonon tarjouksen, voi hän hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen, oli tarjouksen voimassaoloaika sitten 10min tai 24h. Tässä tapauksessa myyjä on ollut mielissään saadusta tarjouksesta ja hyväksynyt sen, kaikki ei välttämättä etsi sitä maksimaalista summaa, vaan sitä että saa kämpästä sopivan hinnan sopivassa ajassa. Onhan tuolla noita kämppiä sitten myös joissa myyjä ei hyväksy mitään tarjousta ja myy sitä sitten kolme vuotta.

 

[SPu]

Lisää excelöintiä. Viimeksi tutkin valitun euriborin vaikutusta kokonaiskustannuksiin, ja nyt perkauksessa korkoputki. Koskaan ei tiedä miten korot käyttäytyvät, eli korkoputki on vakuutus josta maksat, mutta kuinka paljon?

Edelleen esimerkkinä 400k/25v laina. Ilman korkoputkea sidottu 0.4% marginaalilla 12kk euriboriin ja korkoputken kanssa 0.4% marginaalilla 6kk euriboriin.

7v korkoputkea tarjotaan 0.38 - 1.15% korolla (eli 0.78 - 1.55% marginaali mukaan lukien). Alalaita on varsin edullinen, täällä porukka puhunut aiemmin esim. 0.9% alalaidasta korkokatoissa. En ole saanut 5v ja 10v putken tarjouksia vielä, niin jääkööt laskematta mutta arvaan että 5v:ssä alalaita on alempana.


Esimerkki 1
Ensimmäinen esimerkkikuva on kolme eri arviota miten korot voi seuraavan 7v aikana kehittyä. Case #1 on nollakorkojen tilanne. Case #2 on maltillinen koronnousu 3v kuluttua tästä. Case #3 on epätodennäköisin iso korkojen nousu 5-7v päästä.

Selvyyden vuoksi lainan loppuaika (8-25v) on laskettu nollakorolla (vain marginaali), koska tässä tarkastellaan vain aikaväliä 0-7v missä korkoputki on voimassa.

Tuosta nähdään että korkoputki 0.38-1.15% kannattaa vain jos korot nousevat reilusti (case3), mutta silloin "säästö" on suuri koska laina on iso. Tuollainen pieni pomppaus 1.75% korkoihin (case2) tuolla 5v kuluttua jättää asiakkaan silti tappiolle, ja se on ainakin minun mielestä todennäköisin jos edes sekään.

(talukossa olevat prosentit ovat siis "ennusteita" tulevien vuosien euriboreista [yksi per vuosi], ja sen päälle taulukko pistää marginaalin ja laskee toteutuneet lainakorot koko laina-ajalta)

Esimerkki 2
Mustajoki heitti hyvän ajatuksen: Jos ottaa korkoputken niin vain silloin pankki lupaa 6kk euriborin - onko halvempi? Minun aiemman tilasto-otannan mukaan (joka ei ole tae tulevasta..) 6kk on keskimäärin 0.147%-yks pienempi kuin 12kk euribor (viimeiset ~20 vuoden ajalla).

Eli jos pidetään samat korko-oletukset (kolme keissiä) kuten yllä ajalla 0-7v. Mutta lainan loppuaikana 8-25v "ei korkoputkea" tilanteessa korko onkin tuon 0.147% suurempi kuin lainalla johon 0-7v ajalle otettiin korkoputki. Oletuksena tässä siis että 8v-> korot ovat yli nollan.

Tuloksena on, että huonoimmassakin tilanteessa (0-7v välillä korot nollassa) korkoputki jää enää vain tonnin tappiolle kun katsotaan lainan koko elinkaarta. Mutta korkojen vähänkin noustessa jää asiakas voitolle.

Eli idea tuosta että ottaisi mahdollisimman halvan ja lyhyen korkoputken, jos sillä ehdolla pankki antaa lyhyemmän euriborin, voi olla oikeasti ihan hyvä. (Jos laina pysyy samanlaisena koko 25v... Tuskin.)

Mutta - tulevaisuutta ei voi ennustaa. Exceliä on silti kiva pyöritellä. Jos nyt edes laskin oikein

Päivän sana lainatarjouksissa on nyt näköjään korkoputki...

Esimerkkitarjouksessa 400k/25v lainaan 7 vuoden korkoputki jossa alin korko 0.38% ja ylin 1.15% + marginaali. Korkoputken kanssa lupasi 6kk euriborin, muuten ei kuulemma saa kuin 12kk:ta [Nordea].

Eli jos 6kk euribor vaatii korkoputken ottamisen, ja olettaen että korot ovat edes hitusen yli nollan 5v päästä, eikö 25 vuoden lainassa kirisi putken jälkeen aika hyvin 5v korkoputkikuluja kiinni tuolla 6 vs 12kk edulla? Sellaisen 5v putken saisi varmaan vielä hieman edullisemmin kuin tuon 7v putken 0.38%?

Aikavälillä Tammikuu 1999 - Marraskuu 2019 (251 kuukautta), siis korot kuukauden keskiarvona:
6kk euribor on ollut keskimäärin 0,147 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor

 

[Blondie]

Meillä tässä tulossa ison lainan otto ihan kohta, viimeistään keväällä ja siihen kanssa Danske mainosti tuota korkoputkea. Se olisi 6kk euriborilla 10vuotta muistaakseni, muuten lainan saisi 12kk euriborilla.

Noilla ehdoilla ehkä "kannattava" turva/vakuutus koron nostoista???

 

[SPu]

Riippuu mimmoinen putki (ala/yläraja) ja paljonko lainaa(€) jne....

 

[Blondie]

Riippuu mimmoinen putki (ala/yläraja) ja paljonko lainaa(€) jne....

Lainaa ~320k€. Lattia:0,2%, katto: 1,35%. Marginaali 0,45% + 6kk euribori putken kanssa. Ilman putkea 12kk euribori samalla marginaalilla.

 

[SPu]

Onpas halpa toi alalaita. Suorilta käsin kyllä ottaisin sen, kun on iso laina.

Jos tilastollisesti 12kk ja 6kk euriborin ero on ollut sen 0.147% niin ei ole kaukana se ero edes nollakoroilla jos alareuna on korkoputkelle 0.2%.

Mutta tuo korkoputki lasketaan sitten lainanottohetken mukaan eli voi muuttua. Tärkeintähän tässä vaiheessa on että se alareuna on mahd. alhaalla. Joku 0.5% alareuna syö kaiken edun ja sitten ei edes kannata miettiä asiaa.