Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Oravamedian käpy]

Tuleeko asuntolainan korkovähennyksestä ilmoittaa verottajalle, vai hoitaako pankki tämän puolestasi?

 

[valexi]

Pankki merkitsee lainan asuntolainaksi, jolloin se menee automaattisesti.

Sijoituslainojen korkovähennykset saatat joutua itse ilmoittamaan.

 

[Tc4pb]

196k€ —> 187k€ saatu tingattua. Alunperin pyynti yli 200k€. 73m2 Kerrostalokaksio ylimmässä kerroksessa saunalla ns. ”arvoyhtiössä”. Junalla pääsee helsingin keskustaan alle tunnissa.

Alkaako kuullostamaan jo asialliselta hinnalta?

 

[edup]

196k€ —> 187k€ saatu tingattua. Alunperin pyynti yli 200k€. 73m2 Kerrostalokaksio ylimmässä kerroksessa saunalla ns. ”arvoyhtiössä”. Junalla pääsee helsingin keskustaan alle tunnissa.

Alkaako kuullostamaan jo asialliselta hinnalta?

73m2 kaksio?

Mitä tarkoittaa tässä tapauksessa "arvoyhtiö"? Vanhaa (ja tekniikaltaan kallista korjata) hienoa rakennusta vai rakennusta mikä on paikallisen pitäjän keskustassa ja saa vuokratuottoja kivijalan yrityksiltä? Tuohon hintaan joka tapauksessa varmaan kaikki isommat korjaukset tehty vähintään tällä vuosituhannella tai sitten muuten uudempi talo?

 

[Tc4pb]

73m2 kaksio?

Mitä tarkoittaa tässä tapauksessa "arvoyhtiö"? Vanhaa (ja tekniikaltaan kallista korjata) hienoa rakennusta vai rakennusta mikä on paikallisen pitäjän keskustassa ja saa vuokratuottoja kivijalan yrityksiltä? Tuohon hintaan joka tapauksessa varmaan kaikki isommat korjaukset tehty vähintään tällä vuosituhannella tai sitten muuten uudempi talo?

Juu vanha, hieno, varakas taloyhtiö kaupungin keskustassa joka omasta kassastaan tehnyt korjauksia. Vuokratuottoja tosiaan yrityksiltä. Talon tekniset remontit tehty viimeisen 10v aikana.

Kaikki käytännössä uutta sisältä, myös sauna. Hieno 3 metrin huonekorkeus, leveät ikkunalaudat isoilla ikkunoilla joita ei uusista löydy.

 

[vrds]

Jaksaisiko joku vääntää itselle rautalangasta miten tämä asuntolainakuvio nykyään menee. En löytänyt yhtään selvää laskuria mihin voi laittaa vakuusarvot, lainakatot, ensiasunnonostaja jne.

Eli 2kpl ensiasunnon ostajia (toinen maksaisi ilmeisesti varainsiirtoveron ja toinen ei koska alle 39 vuotta) ja halutaan käyttää valtiontakausta (ja tajusin että tästä maksetaan pari prossaa sen määrästä). Oletetaan että ostettava asunto kelpaa pankille 70% ostohinnasta vakuudeksi ja sen ostohinta on vaikka 350 000€. Ilmeisesti valtiontakaus max 50000€/15% tässä tapauksessa. Eli, voiko saada yhden lainan tuolle koko ostohinnalle 350 000€ ja mikä on se omien vakuuksien minimitarve? 39500€ (ja vakuuden pitäisi olla tietenkin vähintään 56 500€ arvoinen) vai laskinko ihan väärin?

Vakuutena käytettäisiin toista (omaa) asuntoa tai mahdollisesti myytäisiin se. Vai pitääkö ottaa vakuuksilla toinen pienempi laina kun on joku helvetin lainakatto. Ei ymmärrä.

 

[omena]

Jaksaisiko joku vääntää itselle rautalangasta miten tämä asuntolainakuvio nykyään menee. En löytänyt yhtään selvää laskuria mihin voi laittaa vakuusarvot, lainakatot, ensiasunnonostaja jne.

Eli 2kpl ensiasunnon ostajia (toinen maksaisi ilmeisesti varainsiirtoveron ja toinen ei koska alle 39 vuotta) ja halutaan käyttää valtiontakausta (ja tajusin että tästä maksetaan pari prossaa sen määrästä). Oletetaan että ostettava asunto kelpaa pankille 70% ostohinnasta vakuudeksi ja sen ostohinta on vaikka 350 000€. Ilmeisesti valtiontakaus max 50000€/15% tässä tapauksessa. Eli, voiko saada yhden lainan tuolle koko ostohinnalle 350 000€ ja mikä on se omien vakuuksien minimitarve? 39500€ (ja vakuuden pitäisi olla tietenkin vähintään 56 500€ arvoinen) vai laskinko ihan väärin?

Vakuutena käytettäisiin toista (omaa) asuntoa tai mahdollisesti myytäisiin se. Vai pitääkö ottaa vakuuksilla toinen pienempi laina kun on joku helvetin lainakatto. Ei ymmärrä.

Käsittääkseni valtiontakaus koskee vain ASP-lainoja. Siinä pitää säästää vähintään 2 vuotta eli 8 vuosikvartaalia. Ja ASP-lainaa saa max 115000-180000 riippuen asuuko Helsingissä vai muualla. Muu osuus pitää ottaa lisälainana jota ei koske ASPin edut

 

[Nikoza]

Käsittääkseni valtiontakaus koskee vain ASP-lainoja. Siinä pitää säästää vähintään 2 vuotta eli 8 vuosikvartaalia. Ja ASP-lainaa saa max 115000-180000 riippuen asuuko Helsingissä vai muualla. Muu osuus pitää ottaa lisälainana jota ei koske ASPin edut

Valtiontakauksen voi ostaa myös ilman, että käyttää ASP-lainaa. Kannattaa kuitenkin pankilta kysellä paljonko pankin oma takaus kustantaisi.

Asunnon hinta: 350 000€
Vakuusarvo (70%): 245 000€
Lainan enimmäismäärä (95%): 332 500€
Vakuusvaje: 87 500€
Valtiontakauksen määrä: 66 500€ (ja maksimihan on tosiaan tuo 50 000€).

 

[Cube]

Vakuusarvot tosiaan vaihtelee pankeittain. Esim. OP:lla 70%, Nordealla 75% ja Danskella 80%.

Vaihtelee pankeittain, mutta myös asuntokohtaisesti (sijainti, koko). Danskeltakaan tuskin saa 80 % vakuusarvoa joka paikkaan, ja muiltakin voi itse asiassa saada korkeamman sopivilla spekseillä (vaikka saattavat muutakin alkuun neuvottelussa väittää).

Pankin oma takaus olisi ollut kallis (5,9 % lainasummasta Nordealla), vs. valtiontakaus taitaa olla 2,5 %. Valtiontakausta käyttäessä on tietysti huomioitava 25v maksimikesto lainalle + tuo 50 k€ maksimi. Voi rajoittaa lyhennysvapaita / joustoja ainakin 25v laina-ajalla.

Kannattaa neuvotteluissa nostaa esille nuo vakuusarvot mitä voivat käyttää. Oletin nyt että alkuperäisellä kysyjällä ei ollut ASP:eja tms mitä oltaisiin haluttu sotkea tähän.

 

[vrds]

Valtiontakauksen voi ostaa myös ilman, että käyttää ASP-lainaa. Kannattaa kuitenkin pankilta kysellä paljonko pankin oma takaus kustantaisi.

Asunnon hinta: 350 000€
Vakuusarvo (70%): 245 000€
Lainan enimmäismäärä (95%): 332 500€
Vakuusvaje: 87 500€
Valtiontakauksen määrä: 66 500€ (ja maksimihan on tosiaan tuo 50 000€).

Kiitoksia tästä. Vielä tyhmänä kysymyksenä, vaikka olisi tuo valtiontakaus, pitäisi siis olla muuta lisävakuutta tuo 87 500€? Tässä mietitään kannattaako nykyinen (peritty) asunto myydä vai ei (eli laittaa vuokralle). Pankista sain lainatarjouksen, mutta eivät soittaneet perään vaikka piti. Olisi varmaan vähemmän tyhmiä kysymyksiä.

 

[Cube]

Kiitoksia tästä. Vielä tyhmänä kysymyksenä, vaikka olisi tuo valtiontakaus, pitäisi siis olla muuta lisävakuutta tuo 87 500€? Tässä mietitään kannattaako nykyinen (peritty) asunto myydä vai ei (eli laittaa vuokralle). Pankista sain lainatarjouksen, mutta eivät soittaneet perään vaikka piti. Olisi varmaan vähemmän tyhmiä kysymyksiä.

Oliko tarkoitus ottaa lainaa koko uuden kämpän arvosta? Paljonko perityn kämpän markkina-arvo on ja missä se sijaitsee?

Tuohon perityn asunnon myymiseen en lähde varsinaisesti ottamaan kantaa, mutta pari ajatusta pohdittavaksi. Tee ajatusleikki: Omistat jo osittain velalla ostetun haaveilemasi asunnon (tämän 350 000 maksavan). Näetkö itsesi ostamassa lisäksi 100% velalla tuon perityn asunnon sijoitusasunnoksi käyttäen tästä ylijäävää vakuutta? Olisiko kohde mielestäsi asuntosijoitukseksi hyvä jos miettisit sen hankintaa (arvo suhteessa vuokratuotto, vastikkeet, tulevat remontit, yleinen vuokrattavuus)? Jos vastaus on kyllä, sen pitäminen on perusteltua. Tietty tässä tapauksessa on muutamia sijoituksen pitämistä puoltavia seikkoja (esim. saat hieman paremmalla marginaalilla tuon "sijoituslainan" kun se on oman asunnon asuntolaina, varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, välittäjän palkkiota ei tarvitse maksaa), mutta tästä huolimatta asunnon myynti voi olla myös perusteltua jos sitä ei hyvänä sijoitusasuntona näe tai ei halua harrastaa asuntosijoittamista niin isolla vivulla kuin tässä skenaariossa tulisi.

Pointtini: velka on siis velkaa, eikä sillä ole varsinaisesti väliä kumpi näistä asunnoista (tai vaikka molemmat) on sen vakuudeksi pantattu.

 

[vrds]

Oliko tarkoitus ottaa lainaa koko uuden kämpän arvosta? Paljonko perityn kämpän markkina-arvo on ja missä se sijaitsee?

Tuohon perityn asunnon myymiseen en lähde varsinaisesti ottamaan kantaa, mutta pari ajatusta pohdittavaksi. Tee ajatusleikki: Omistat jo osittain velalla ostetun haaveilemasi asunnon (tämän 350 000 maksavan). Kuvitteletko ostavasi lisäksi puhtaasti velalla tuon perityn asunnon sijoitusasunnoksi käyttäen tästä ylijäävää vakuutta? Olisiko kohde mielestäsi asuntosijoitukseksi hyvä jos miettisit sen hankintaa (arvo suhteessa vuokratuotto, vastikkeet, tulevat remontit, yleinen vuokrattavuus)? Jos vastaus on kyllä, sen pitäminen on perusteltua. Tietty tässä tapauksessa on muutamia sijoituksen pitämistä puoltavia seikkoja (esim. saat hieman paremmalla marginaalilla tuon "sijoituslainan" kun se on oman asunnon asuntolaina, varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, välittäjän palkkiota ei tarvitse maksaa), mutta tästä huolimatta asunnon myynti voi olla myös perusteltua jos sitä ei hyvänä sijoitusasuntona näe tai ei halua harrastaa asuntosijoittamista niin isolla vivulla kuin tässä skenaariossa tulisi.

Pointtini: velka on siis velkaa, eikä sillä ole varsinaisesti väliä kumpi näistä asunnoista (tai vaikka molemmat) on sen vakuudeksi pantattu.

Lainaa siis koko uuden asunnon hinnasta tai sitten käyttää toisen asunnon myynnistä saatuja rahoja. Myyminen vaan tuntuu isolta rumbalta koska omakotitalo ja kuntokartoitukset, piilovirhestressi, jne, jne.. Vakuusarvo (välittäjältä) on n. 125 000€ ja ollut vuokralla (800€/kk) 5 vuotta ennen kuin itse muutettiin tähän. Tässä on vaihtoehtona siis myydä toinen asunto, tai jäädä itse velattomaan asuntoon ja ostaa sijoitusasunto (jonka lainaa maksettaisiin itse lisäksi ns. säästämisenä) tai laittaa nykyinen asunto vuokralle ja muuttaa itse uuteen. Lähinnä on epäselvää riittääkö vakuus vai onko pakko myydä että uuden osto onnistuu.

 

[Nikoza]

Pankin oma takaus olisi ollut kallis (5,9 % lainasummasta Nordealla), vs. valtiontakaus taitaa olla 2,5 %. Valtiontakausta käyttäessä on tietysti huomioitava 25v maksimikesto lainalle + tuo 50 k€ maksimi. Voi rajoittaa lyhennysvapaita / joustoja ainakin 25v laina-ajalla.

Nordealla hinta riippuu siitä, kuinka suuri omarahoitusosuus on. Parhaimmillaan hinta on jotain 0,xx%.

Kiitoksia tästä. Vielä tyhmänä kysymyksenä, vaikka olisi tuo valtiontakaus, pitäisi siis olla muuta lisävakuutta tuo 87 500€? Tässä mietitään kannattaako nykyinen (peritty) asunto myydä vai ei (eli laittaa vuokralle). Pankista sain lainatarjouksen, mutta eivät soittaneet perään vaikka piti. Olisi varmaan vähemmän tyhmiä kysymyksiä.

Asunnon hinnan ollessa 350 000€ ja vakuusarvon ollessa 245 000€, on kokonaisvaje 105 000€. Käsiraha (5%) 17 500€ + 87 500€. Joku korjatkoon, jos olen laskenut väärin . Käsirahankin voinee käsittääkseni korvata esim. asunnolla tai muilla lisävakuuksilla?

 

[Tc4pb]

Onko tuo hemmetin varallisuusvero 2% asunto-osakkeen hinnasta kokonaisuudessaan, vai 2% per ostaja (omistaja). Eli jos mikäli on kaksi ostajaa niin veroa menee 4%?

Helevettiläine mitä ryöstöä...

 

[valexi]

Osakkeen velattomasta hinnasta ja menee omistussuhteen mukaan.

100ke asunto 50/50 omistuksella menee veroa tonni per nassu.

 

[Tilipitappitippitappi]

Onko tuo hemmetin varallisuusvero 2% asunto-osakkeen hinnasta kokonaisuudessaan, vai 2% per ostaja (omistaja). Eli jos mikäli on kaksi ostajaa niin veroa menee 4%?

Helevettiläine mitä ryöstöä...

Hmm, ootkos käynyt samat matematiikankurssit kuin Annika Lapintie?

 

[Tc4pb]

Osakkeen velattomasta hinnasta ja menee omistussuhteen mukaan.

100ke asunto 50/50 omistuksella menee veroa tonni per nassu.

Aasia kunnossa.

Meillä on lainalupaus isommalle summalle kuin mihin saimme asunnon tingattua. "Löysää" jäämässä n. 10k€ jonka silti haluaisimme nostaa.

Aiheuttaako tälläinen haasteita?

 

[Tc4pb]

Hmm, ootkos käynyt samat matematiikankurssit kuin Annika Lapintie?

En oo käyny kursseja. Kuka on Annika Lapintie? Verottajan sivuilla lukee "vero 2%" ja tuon voi ymmärtää monella tapaa.

 

[Cube]

Aasia kunnossa.

Meillä on lainalupaus isommalle summalle kuin mihin saimme asunnon tingattua. "Löysää" jäämässä n. 10k€ jonka silti haluaisimme nostaa.

Aiheuttaako tälläinen haasteita?

Ei välttämättä jos sen tuloksena maksatte omaa rahaa vähemmän ja vakuudet silti riittää. Yli asunnon hinnan ette kumminkaan asuntolainaa voi nykyään saada niinkuin tuossa joku aika sitten tässäkin ketjussa jo juteltiin.

PS. 2% on aina 2%...

 

[Tilipitappitippitappi]

En oo käyny kursseja. Kuka on Annika Lapintie? Verottajan sivuilla lukee "vero 2%" ja tuon voi ymmärtää monella tapaa.

Annika Lapintielle 4 on 36

 

[Tc4pb]

Ei välttämättä jos sen tuloksena maksatte omaa rahaa vähemmän ja vakuudet silti riittää. Yli asunnon hinnan ette kumminkaan asuntolainaa voi nykyään saada niinkuin tuossa joku aika sitten tässäkin ketjussa jo juteltiin.

PS. 2% on aina 2%...

Ok.

Ps. Luonnolllisesti. On vain eri asia maksaako kumpikin ostaja erikseen ostohinnasta 2% vai jakautuuko se omistuksen mukaan, ja siihen sainkin vastauksen.

 

[valexi]

Yli asunnon hinnan ette kumminkaan asuntolainaa voi nykyään saada

Poislukien remonttilaina.

 

[Cube]

Poislukien remonttilaina.

Juu, puhuin asuntolainasta. Remonttilaina on minun ymmärryksen mukaan nykyisin aina erillinen (ellei sitten ajattele siten että omarahoitusosuutta pienentämällä saa vakuuksien riittäessä pääomaa vapautettua "remonttilainaksi", mikä monilla viime kerralla asiasta keskustellessa oli se ajatus kun puhuttiin myönnetystä "tarvetta suuremmasta lainasta"). Varsinaisen remonttilainan mahdolliset vakuudet käsitellään erikseen (varmaan sitä saa myös vakuudettomana mutta hinta lienee merkittävästi korkeampi).

 

[valexi]

Juu, puhuin asuntolainasta. Remonttilaina on minun ymmärryksen mukaan nykyisin aina erillinen

Miten rahoittaa remontti?

Spoileri: Remonttilaina

Peruskorjausremonttien rahoittaminen
Peruskorjauksella tarkoitetaan remonttia, jossa mennään niin sanotusti pintaa syvemmälle eli uusitaan esimerkiksi talon lämpö-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä.

Taloyhtiön isot remontit, kuten putkiremontti, ikkunaremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti, rahoitetaan taloyhtiön ottamalla yhtiölainalla. Sitä lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeessa.

Voit maksaa oman osuutesi yhtiölainasta myös kerralla pois ja hakea sitä varten vakuudellista asuntolainaa. Jos sinulla on riittävästi vakuuksia, asuntolaina on hyvä vaihtoehto yhtiölainalle, sillä asuntolainasta maksetut korot saat osittain vähentää verotuksessa.

Voit hakea asuntolainaa myös omakotitalon peruskorjausremonttiin, jolloin voit vähentää korkoja verotuksessa. Kulutusluotossa tai pankkilainassa korkovähennysoikeutta ei ole.

 

[Cube]

Miten rahoittaa remontti?

Spoileri: Remonttilaina

Peruskorjausremonttien rahoittaminen
Peruskorjauksella tarkoitetaan remonttia, jossa mennään niin sanotusti pintaa syvemmälle eli uusitaan esimerkiksi talon lämpö-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä.

Taloyhtiön isot remontit, kuten putkiremontti, ikkunaremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti, rahoitetaan taloyhtiön ottamalla yhtiölainalla. Sitä lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeessa.

Voit maksaa oman osuutesi yhtiölainasta myös kerralla pois ja hakea sitä varten vakuudellista asuntolainaa. Jos sinulla on riittävästi vakuuksia, asuntolaina on hyvä vaihtoehto yhtiölainalle, sillä asuntolainasta maksetut korot saat osittain vähentää verotuksessa.

Voit hakea asuntolainaa myös omakotitalon peruskorjausremonttiin, jolloin voit vähentää korkoja verotuksessa. Kulutusluotossa tai pankkilainassa korkovähennysoikeutta ei ole.

Tämähän ei ole välttämättä suoraan ristiriidassa viestini kanssa. Asuntolainaa voi ottaa jälkikäteenkin lisää, mutta minun tietääkseni sen kokonaismäärä ei voi muuttuneiden finanssisäädösten takia olla yli asunnon arvon. Voin kyllä (yrittää) varmentaa asian.

 

[Dalle]

En oo käyny kursseja. Kuka on Annika Lapintie? Verottajan sivuilla lukee "vero 2%" ja tuon voi ymmärtää monella tapaa.

Jos jaksaa vähän lukea enemmän niitä Verottajan sivuja niin ei kyllä voi ymmärtää monella tapaa.
”
1
LASKE VERO
Vero on 2 % kauppahinnasta (ja mahdollisista muista vastikkeista) sekä yhtiölainaosuudesta.

Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainan.

Vero maksetaan siis velattomasta hinnasta, vaikka maksaisit mahdollisen yhtiölainaosuuden pois kaupantekohetkellä.”
Ja 2% on se 2%:ia vaikka ostajia olisi sata (jolloin jokainen maksaa omassa omistussuhteessa veron).
Asunto-osake

 

[Tc4pb]

Jos jaksaa vähän lukea enemmän niitä Verottajan sivuja niin ei kyllä voi ymmärtää monella tapaa.
”
1
LASKE VERO
Vero on 2 % kauppahinnasta (ja mahdollisista muista vastikkeista) sekä yhtiölainaosuudesta.

Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainan.

Vero maksetaan siis velattomasta hinnasta, vaikka maksaisit mahdollisen yhtiölainaosuuden pois kaupantekohetkellä.”
Ja 2% on se 2%:ia vaikka ostajia olisi sata.
Asunto-osake

On vain eri asia maksaako kumpikin ostaja erikseen ostohinnasta 2% vai jakautuuko se omistuksen mukaan. Tähän saatiin jos vastaus, joten miksi tulet pätemään?

 

[Dalle]

On vain eri asia maksaako kumpikin ostaja erikseen ostohinnasta 2% vai jakautuuko se omistuksen mukaan. Tähän saatiin jos vastaus, joten miksi tulet pätemään?

Ehkä ajattelin että linkki tuohon ohjeeseen olisi sinulle hyödyllinen. Ehkä olin liian provo.

 

[Tc4pb]

Ehkä ajattelin että linkki tuohon ohjeeseen olisi sinulle hyödyllinen. Ehkä olin liian provo.

Juu, viisasteluhan on aina hauskaa.

 

[Cube]

Tämähän ei ole välttämättä suoraan ristiriidassa viestini kanssa. Asuntolainaa voi ottaa jälkikäteenkin lisää, mutta minun tietääkseni sen kokonaismäärä ei voi muuttuneiden finanssisäädösten takia olla yli asunnon arvon. Voin kyllä (yrittää) varmentaa asian.

LLL 15. luku 11. Voimaan 1.7.2016

Spoileri

"Määritelmät:
...
(3) Luotolla tarkoitetaan luottolaitostoiminnasta annetun lain 15 luvun 11 § 1 momentissa tarkoitettua kuluttajaluottoa, jonka vakuudeksi annetaan asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat yhteisöosuudet, asuinkiinteistö tai kiinteistöä koskeva käyttöoikeus, jos luotolla on tarkoitus: 1) hankkia asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat yhteisöosuudet, asuinkiinteistö tai sellainen asuinrakennus, joka sijaitsee kiinteistöä koskevan käyttöoikeuden nojalla hallitulla alueella; tai
2) tehdä asuinhuoneiston, asuinkiinteistön tai asuinrakennuksen peruskorjaus. (Annettu 6.6.2017, voimaan 1.10.2017)"

Kohta 4.2 käsittelee kelpaavia vakuuksia:

Spoileri

"Laskennassa hyväksyttävät vakuustyypit ovat:
- ensisijainen asuntopantti (asunto-osakeyhtiön osakekirjat, kiinteistön panttikirjat, asumisoikeussopimus, osaomistussopimus)
- kiinteistöön kiinnitetyt panttikirjat otetaan huomioon etuoikeusjärjestyksen mukaisesti enintään kiinteistön käypään arvoon saakka. (Annettu 6.6.2017, voimaan 1.10.2017)"

Lisäksi luonnollisesti on listattu muita vakuustyyppejä.

Tämä dokkari ei näemmä vielä varsinaisesti määrännyt sitä varsinaista luototussuhdemaksimia vaikka sieltä löytyy luottosuhdepoikkeama ASP-lainaosuudelle. Fivallahan on sivuillaan helposti löydettävissä tuo 85% (ensiasunnot 95%) luototussuhdemaksimi, mutta tämä ei vielä tietysti estä yli 100% lainoja käyvästä arvosta jos vakuudet löytyvät. Näiden perusteella voidaan kuitenkin päätellä, että remonttitarkoituksessa nostettuun asuntolainaan sovelletaan samoja säädöksiä sen suhteen kuin asuntolainaan muutenkin ja että asuntolainan käyttötarkoituksen on oltava joko asuinhuoneiston hallinnan tai kiinteistön omistuksen hankkiminen tai remontti.

Tämän lisäksi tosin äkkiseltään löysin tällaisen, jossa fiva kehottaa pankkeja pidättäytymään yli 90% luotoista suhteessa asunnon käypään arvoon muuten kuin "hyvin poikkeuksellisissa tapauksissa".

 

[valexi]

Esimerkki: Pekka omistaa osakkeen vanhasta kerrostalosta. Kerrostaloon on tulossa putkiremontti. Pankki ei anna taloyhtiölle lainaa, koska ei ole tarpeeksi vakuuksia (talon laskennallinen arvo ei riitä vakuudeksi). Pekka joutuu ottamaan henkilökohtaisen lainan rahoittaakseen oman osuutensa putkiremontista.

Miten Pekka toimii?
A) Pekka ottaa pikavipin, koska ei saa asuntolainaa yli asunnon arvon?
B) Pekka ottaa pankista (lisää) asuntolainaa niinkuin muutkin ihmiset.

 

[Cube]

Esimerkki: Pekka omistaa osakkeen vanhasta kerrostalosta. Kerrostaloon on tulossa putkiremontti. Pankki ei anna taloyhtiölle lainaa, koska ei ole tarpeeksi vakuuksia (talon laskennallinen arvo ei riitä vakuudeksi). Pekka joutuu ottamaan henkilökohtaisen lainan rahoittaakseen oman osuutensa putkiremontista.

Miten Pekka toimii?
A) Pekka ottaa pikavipin, koska ei saa asuntolainaa yli asunnon arvon?
B) Pekka ottaa pankista (lisää) asuntolainaa niinkuin muutkin ihmiset.

Entä jos Pekalla on ennestään luototussuhde tapissa eikä vakuuksia löydy asuntolainan kasvattamiseen ja pankki kieltäytyy asuntolainaa kasvattamasta vakavaraisuussäädösten vuoksi? Voi olla että tällöin kulutusluotto on ainut mahdollisuus. Tai sitten maksulliset vakuudet vakuusvajeen kattamiseksi.

 

[valexi]

Voi olla että tällöin kulutusluotto on ainut mahdollisuus.

Siitähän tässä ei ollut kyse vaan siitä, että voiko korkovähennysoikeutettua asuntolainaa saada enemmän kuin asunto maksaa.

 

[Kurjimus]

Esimerkki: Pekka omistaa osakkeen vanhasta kerrostalosta. Kerrostaloon on tulossa putkiremontti. Pankki ei anna taloyhtiölle lainaa, koska ei ole tarpeeksi vakuuksia (talon laskennallinen arvo ei riitä vakuudeksi). Pekka joutuu ottamaan henkilökohtaisen lainan rahoittaakseen oman osuutensa putkiremontista.

Miten Pekka toimii?
A) Pekka ottaa pikavipin, koska ei saa asuntolainaa yli asunnon arvon?
B) Pekka ottaa pankista (lisää) asuntolainaa niinkuin muutkin ihmiset.

C, kerrostaloon ei tule remonttia jos osakeyhtiö eikä asukkaat saa lainaa. Mikkelissä on käynyt näin muutamalle taloyhtiölle. Sitten vain odotetaan että putket paukkuu ja julkisivu rapistuu ja yhtiö menee konkurssiin.

 

[valexi]

@Kurjimus Kuopiossa taas on käynyt niin, että AS Oy ei saanut lainaa, mutta asukkaat sai. Taloyhtiöön tehtiin putkiremontti. Kaverini sai lisää asuntolainaa tuohon remonttiin ja kaikki on "hyvin".

 

[Cube]

@Kurjimus Kuopiossa taas on käynyt niin, että AS Oy ei saanut lainaa, mutta asukkaat sai. Taloyhtiöön tehtiin putkiremontti. Kaverini sai lisää asuntolainaa tuohon remonttiin ja kaikki on "hyvin".

Tällöinhän asiat on hyvin. Asukkailla ei siis ollut ennestään liikaa lainaa suhteessa asunnon arvoon ja homma ratkesi sillä. Katselen vielä jossain vaiheessa josko löytäisin jotain muuta kuin tuon viittaamani fivakirjeen 90% max. käyvästä arvosta, säädökset on sen verran monimutkaisia että jotain saattoi mennä ohitse.

edit: pankeillahan on muitakin vakavaraisuussäädöksiä, ja varmaan sen vuoksi nämä vakuusarvot tyypillisesti liikkuvat 70-75% luokassa. Maallikkona hankala arvioida miten muut vakavaraussäädökset asiaan vaikuttaa.

 

[Kurjimus]

@Kurjimus Kuopiossa taas on käynyt niin, että AS Oy ei saanut lainaa, mutta asukkaat sai. Taloyhtiöön tehtiin putkiremontti. Kaverini sai lisää asuntolainaa tuohon remonttiin ja kaikki on "hyvin".

Se on kyl hyvä että saavat remontit tehtyä ettei talo hajoa ja mene arvottomaksi.

Mikkelissä nämä tapaukset sellaisia yhtiöitä missä suurin osa omistajista eläkeläisiä. Talot 70 luvun lähiössä missä havaittavissa maahanmuuttajien muuttoliike. Ja yhtiöihin pitäisi tehdä lvis + julkisivu.

 

[-T-]

Tässä on nyt pari pankkia ehdottanut ASP:n "purkamista". ASP säästöjä on siis 20k€ ja muita säästöjä (asunnon ostoon) 40k€ josta 30k€ on ASO-asunnosta. Lainaa on tarkoitus ottaa max 220k€. Tuo ASO-asunnosta 3kk viiveellä irtoava raha aiheuttaa hieman säätöä. Näissä keskusteluissa on noussut esiin ASP- sekä lisälainan korvaaminen yhdellä "tavallisella" lainalla jossa olisi lyhennysvapaata muutama kuukausi.

Tavallinen laina olisi ilmeisesti muutenkin joustavampi, mutta mitkä on suurimmat miinukset ASP:n hylkäämisessä? Valtion takausta ei tarvitse niin onko muut selkeät haitat ASP:n lisäkorko/sen tulemattomuus ja korkosuojauksen poistuminen? Onko muuta?

 

[Cube]

Tässä on nyt pari pankkia ehdottanut ASP:n "purkamista". ASP säästöjä on siis 20k€ ja muita säästöjä (asunnon ostoon) 40k€ josta 30k€ on ASO-asunnosta. Lainaa on tarkoitus ottaa max 220k€. Tuo ASO-asunnosta 3kk viiveellä irtoava raha aiheuttaa hieman säätöä. Näissä keskusteluissa on noussut esiin ASP- sekä lisälainan korvaaminen yhdellä "tavallisella" lainalla jossa olisi lyhennysvapaata muutama kuukausi.

Tavallinen laina olisi ilmeisesti muutenkin joustavampi, mutta mitkä on suurimmat miinukset ASP:n hylkäämisessä? Valtion takausta ei tarvitse niin onko muut selkeät haitat ASP:n lisäkorko/sen tulemattomuus ja korkosuojauksen poistuminen? Onko muuta?

Selvittelin tätä kun itse jätin ASP-lainan lisälainalla ottamatta ja otin yhden asuntolainan.

Tavallisen lainan plussat ja miinukset:
-ei valtion korkotukea (kesto vain 10v ja tulee peliin vasta korkealla korkotasolla joten en nähnyt juuri lisäarvoa
-ei maksutonta valtiontakausta asplainan osuudelle
+ lyhennysvapaa ja jousto mahdollista. Asp:ssä lyhennysvapaaseen tarvitsee hyvän syyn, eikä se saa kasvattaa kokonaislaina-aikaa yli 25v
+ mahdollisuus 25v pitempään laina-aikaan jos sellaisen haluaa
+ asplainalla ostetun asunnon rajoitukset vuokraamiseen eivät päde
+ asp-lainassa lainanhoitokulut tulee tuplana jos tarvitsee lisälainaa
+ asp-tilin koron ja lisäkoron saat joka tapauksessa kunhan tilin/asplainan ehdot täyttyvät.

 

[Nikoza]

Tavallinen laina olisi ilmeisesti muutenkin joustavampi, mutta mitkä on suurimmat miinukset ASP:n hylkäämisessä? Valtion takausta ei tarvitse niin onko muut selkeät haitat ASP:n lisäkorko/sen tulemattomuus ja korkosuojauksen poistuminen? Onko muuta?

Jos et valtiontakausta tarvitse, niin vaikea keksiä mitään hyötyä. Lisäkoron saat myös normaalia lainaa nostettaessa.

Normaalissa lainassa etuna joustavampi maksuaikataulu (esim. 35v, johon päälle vaikka parin vuoden lyhennysvapaat) sekä saat asunnon helpommin vuokralle.

 

[-T-]

Jos et valtiontakausta tarvitse, niin vaikea keksiä mitään hyötyä. Lisäkoron saat myös normaalia lainaa nostettaessa.

Normaalissa lainassa etuna joustavampi maksuaikataulu (esim. 35v, johon päälle vaikka parin vuoden lyhennysvapaat) sekä saat asunnon helpommin vuokralle.

Kiitoksia nopeista vastauksista. Jotain tämän suuntaista vähän epäilinkin, mutta halusin vahvistusta asiaan. Taitaa vaihtua suunnitelmat sitten tuohon yhteen asuntolainaan. Tieto ASP-lisäkorosta oli vielä positiivinen lisä.

 

[JaySon]

Kyllä. Tosin riippuu myös siitä, onko 3kk Euribor + 0,6% se todellinen kokonaiskorko, vai onko tuossa myös jotain lainanhoitokuluja tuon lisäksi.

Ni nyt vähän tarkennusta tähän, miltä tämä kuulostaa?

Lainasumma könttänä maksettuna noin 4700e. Tai vaihtoehtoisesti 10 vuotta noin 45e/kk. Nopeasti laskettuna tuo 45*12*10=5400e.

Korko 3kk euribor + 0,6%

Eli onko niin että tuohon 45 euroon on leivottu tuo korko mukaan ja täsmääkö se tuon 3kk Euriborin + 0,6% kanssa? Sitä en nyt nospaan osaa sanoa. Muista kuluista ei ole mainintaa. Voiko joku valaista tätä?

Toinen kysymys maksukäytännöistä, jos otan tuon vastikkeeseen ja myöhemmin haluan maksaa tuon könttänä, onko könttäsumma silloin tuo pienmpi 4700e summa vai tuo 5400e?

Hämmentävää.

 

[svk]

Toinen kysymys maksukäytännöistä, jos otan tuon vastikkeeseen ja myöhemmin haluan maksaa tuon könttänä, onko könttäsumma silloin tuo pienmpi 4700e summa vai tuo 5400e?

Se on se, mikä sattuu olemaan jäljellä, eli vähemmän kuin 4700 €, ei siinä mitään korkoja makseta, tosin köntän maksamisessa saattaa olla kuluja, tai ainakin minulla olisi ollut, jos olisi pitänyt heti saada jäljellä oleva rahoitusvastike pois, onneksi riitti vain kuukauden odotus, niin ei tullut kuluja.

Tuohon ylempään en osaa muuta sanoa, että tuossa on pakko olla jokin joka kuukausi veloitettava kulu korkojen lisäksi lyhennyksen yhteydessä, ~3,5 €/kk veikkaisin.

 

[vemkki]

Toinen kysymys maksukäytännöistä, jos otan tuon vastikkeeseen ja myöhemmin haluan maksaa tuon könttänä, onko könttäsumma silloin tuo pienmpi 4700e summa vai tuo 5400e?

Yhtiölaina lyhenee hiljakseen, ja könttäsumma on sitten se, mikä on siitä alkuperäisestä summasta jäljellä. Lisäksi isännöitsijä velottaa jonkin verran asian hoitamisesta, ja huonolla tuurilla pankkikin ottaa lisämaksua asiasta. Voi mennä satanen kummallekin. Pienehkössä yhtiölainassa tuo vastaa jo aika pitkän ajan korkoja.

 

[JaySon]

Yhtiölaina lyhenee hiljakseen, ja könttäsumma on sitten se, mikä on siitä alkuperäisestä summasta jäljellä. Lisäksi isännöitsijä velottaa jonkin verran asian hoitamisesta, ja huonolla tuurilla pankkikin ottaa lisämaksua asiasta. Voi mennä satanen kummallekin. Pienehkössä yhtiölainassa tuo vastaa jo aika pitkän ajan korkoja.

Ok eli jos ymmä4rsin oikein niin tavallaan se pienempi summa on se mikä lyhennetään jos myöhemmin maksetaan könttänä?

Ja tosiaan, ainakin edellisen remppalainan osalta oli sellainen tilanne että ilman pankin veloituksia pystyi maksamaan kahten ajankohtana vuodessa könttäsumman - isännöintitoimisto tosin ottaa siitä reilu 50e.

Mutta osaako joku laskea vaikuttaako tuo korko olevan 3kk euribor + 0,6%?

Ja kiitos jo annetuista vastauksista!

 

[zettis]

Ok eli jos ymmä4rsin oikein niin tavallaan se pienempi summa on se mikä lyhennetään jos myöhemmin maksetaan könttänä?

Ja tosiaan, ainakin edellisen remppalainan osalta oli sellainen tilanne että ilman pankin veloituksia pystyi maksamaan kahten ajankohtana vuodessa könttäsumman - isännöintitoimisto tosin ottaa siitä reilu 50e.

Mutta osaako joku laskea vaikuttaako tuo korko olevan 3kk euribor + 0,6%?

Ja kiitos jo annetuista vastauksista!

Tässä tuntuu nyt olevan aika paljon ymmärtämättömiä asioita prosessissa. Koitan selvittää muutamia, mutta suosittelen myös yhtiökokouksiin osallistumista ja vaikkapa kerran elämässä sen taloyhtiön tilinpäätöksenkin läpilukemista jos osake on tullut ostettua.

3kk euriborin korko tarkastetaan 3 kuukauden välein, siitäpä se nimikin tulee. Taloyhtiö ei voi tietää tulevan 10 vuoden korkomenoja, ei edes seuraavan vuoden. Siksi lainavastikkeeksi vedetään hihasta summa, jonka kuvitellaan kattavan seuraavan vuoden lainamenot taloyhtiön tekemineen lyhennyksineen. Jos summa ei riitä, niin vuoden aikana asiaa paikataan taloyhtiön muilla tuloilla (tai vastaavasti toisinpäin), ja taloyhtiö muuttaa sitten lainavastiketta seuraavaan budjettiin. Kunhan lainan loppuessa tilit täsmäävät mahdollisimman hyvin.

Lainaan sisältyy varmastikin jotain nostokuluja, mutta isossa taloyhtiössä osuutesi niistä on varsin mitätön.

Huomioitavaa on myös, että asuntoa myydessä suuri yhtiölaina saattaa olla etukin, koska velasta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

 

[Collusion]

Huomioitavaa on myös, että asuntoa myydessä suuri yhtiölaina saattaa olla etukin, koska velasta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Eikös tämä muuttunut siten, että varainsiirtoveron joutuu maksamaan myös yhtiölainasta?

Asunto-osake

 

[megaesa]

Eikös tämä muuttunut siten, että varainsiirtoveron joutuu maksamaan myös yhtiölainasta?

Asunto-osake

Varainsiirtovero lasketaan velattoman hinnan mukaan.

 

[JaySon]

Kiitos @zettis , No tuo selittääkin asian. Eli varmaan tuo vuositasolla sitten tarkistetaan / arvioidaan korkotason mukaan aina esim vuodeksi kerrallaan eteenpäin. Isännöintilafkan mukaan eivät edes puolivuosittain ole ainakaan tuossa yhtiössä muuttaneet vastikkeiden määrää sillä lisätyö.

Eli vaikka nyt ottaisin tuon vasikkeisiin ja maksaisin esim 3 vuoden päästä loput pois niin silloin se könttäsumma olisi tuo minulle jyvitetty hinta miinus jo tehdyt lyhennykset?

Mahtaako tuollainen olla yleinen käytäntö sillä se kuulostaisi loogiselta?

Ja PS. Yhtiökokoukseen on tarkoitus osallistua heti kun sellainen järjestetään.

 

[zettis]

Eikös tämä muuttunut siten, että varainsiirtoveron joutuu maksamaan myös yhtiölainasta?

Totta, puhuin vanhasta muistista. Tämähän muuttui jo kauan sitten.

Kiitos @zettis , No tuo selittääkin asian. Eli varmaan tuo vuositasolla sitten tarkistetaan / arvioidaan korkotason mukaan aina esim vuodeksi kerrallaan eteenpäin. Isännöintilafkan mukaan eivät edes puolivuosittain ole ainakaan tuossa yhtiössä muuttaneet vastikkeiden määrää sillä lisätyö.

Mutulla sanoisin, ettei vastikkeita voi muuttaa ilman yhtiökokouksen päätöstä. Jollei yhtiökokous ole vastikkeita alunperin määrännyt jotenkin joustaviksi.

Eli vaikka nyt ottaisin tuon vasikkeisiin ja maksaisin esim 3 vuoden päästä loput pois niin silloin se könttäsumma olisi tuo minulle jyvitetty hinta miinus jo tehdyt lyhennykset?

Kyllä.

Sanoisin myös, että tässä nyt puhutaan hyvin pienistä summista lainakin ollessa noin pieni. Tee kuten itsestäsi paremmalta tuntuu, puhutaan kympeistä tai satasista.